重慶協(xié)信中心寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃匯報(bào)

第一頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。協(xié)信中心營(yíng)銷計(jì)劃匯報(bào)第二頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。[提綱]Outline

Part1市場(chǎng)和產(chǎn)品分析Part2面臨的問題Part3解決問題的思路和策略Part42010年年度營(yíng)銷策略計(jì)劃Part5第一階段營(yíng)銷策略實(shí)施方案Part5策略執(zhí)行所需的保障與支持第三頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。[提綱]Outline

Part1市場(chǎng)和產(chǎn)品分析Part2面臨的問題Part3解決問題的思路和策略Part42010年年度營(yíng)銷策略計(jì)劃Part5第一階段營(yíng)銷策略實(shí)施方案Part5策略執(zhí)行所需的保障與支持2009年度任務(wù)指標(biāo)及完成情況2010年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析第四頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2009年度任務(wù)指標(biāo)及完成情況第五頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2009年指標(biāo)回顧之一任務(wù)指標(biāo)及完成情況118%1101013054935411077合計(jì)67%4379383655715742下半年合計(jì)29%1038

572

242619481252%811773850150011175%11217017524001036%2741094433009133%3233472882608100%812133481213347171%6631912837835335上半年小計(jì)61%9195099428386180%94917107009485174%1678179240010304426%19893582800841395%5129287319782100%5846972107001完成比例實(shí)際回款金額實(shí)際簽約金額計(jì)劃回款金額計(jì)劃簽約金額月份簽約完成：118%，認(rèn)購(gòu)總金額2.596億；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止12月24日。第六頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2009年指標(biāo)回顧之二產(chǎn)品去化情況（公寓）87%918.2707.2201055.93813.282311號(hào)87%1176.4906201352.861041.92312號(hào)87%1176.4906201352.861041.92313號(hào)78%1058.76807.3181339.291031.55236號(hào)91%1222.83941.85211339.291031.55237號(hào)87%1176.4906201352.861041.9238號(hào)84%15589.8411998.5627118558.2414292.89322合計(jì)74%1126.59867.68171524.211173.922314號(hào)91%964.11742.56211055.93813.282310號(hào)91%1219.47939.12211335.611028.56239號(hào)83%1117.58860.7191352.861041.9235號(hào)74%963.56742.05171303.641003.95234號(hào)87%1118861201285.7990.15233號(hào)74%999.94770.1171352.861041.9232號(hào)87%1351.61041201554.341197.15231號(hào)建筑面積套內(nèi)面積套數(shù)建筑面積套內(nèi)面積套數(shù)去化率去化量推出量房號(hào)第七頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2009年指標(biāo)回顧之二產(chǎn)品去化情況（寫字樓）樓層推出量去化量去化率套數(shù)套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)套內(nèi)面積建筑面積5層81056.311471.3381056.311471.33100%6層81142.521536.681142.521536.6100%7層81056.311471.3381056.311471.33100%8層81142.521536.67986.111326.2488%9層81056.311471.337904.461259.8288%10層81142.521536.66829.711115.8975%11層81056.311471.337904.461259.8288%12層81142.521536.67973.561309.3688%13層81056.311471.333338.75471.8538%18層81165.31577.385720.52975.3163%19層21122.571506.8121122.571506.81100%合計(jì)8212139.516587.246810035.2813704.3683%第八頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2009年指標(biāo)回顧之三產(chǎn)品存量情況組團(tuán)名稱產(chǎn)品類型總套數(shù)余量套數(shù)余量建面（㎡）建面單價(jià)（元/㎡）余量總銷金額（萬(wàn)元）A幢公寓42014986271186610237C幢寫字樓13357183131393725523合計(jì)5532062694035760第九頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2009年指標(biāo)回顧之四成交客戶分析成交客戶年齡構(gòu)成：購(gòu)房者主要為31-45歲的都市中堅(jiān)群體，這部分人群正值壯年，處于事業(yè)的高峰期，消費(fèi)層次和消費(fèi)成熟度都較高。第十頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2009年指標(biāo)回顧之四成交客戶分析成交客戶區(qū)域構(gòu)成成交客戶區(qū)域構(gòu)成：市內(nèi)客戶還是主要以江北和渝北為主，該區(qū)域?yàn)橹貞c主要的富人區(qū)；區(qū)縣投資客在本項(xiàng)目中占據(jù)一定的比例，主要以奉節(jié)、萬(wàn)州等較富裕區(qū)縣為主，針對(duì)后期公寓產(chǎn)品的銷售有一定的指導(dǎo)作用。第十一頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2009年指標(biāo)回顧之四成交客戶分析成交客戶獲知途徑成交客戶獲知途徑：因項(xiàng)目自身位置的原因，項(xiàng)目來(lái)訪主要以路過和項(xiàng)目自有戶外為主，通過對(duì)成交業(yè)主的深度挖掘，親友介紹的來(lái)訪和成交率都很大的上升和提高，圈層的口碑效應(yīng)作用也不容小覷。第十二頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2009年指標(biāo)回顧之四成交客戶分析公寓客戶購(gòu)買目的寫字樓客戶購(gòu)買目的成交客戶購(gòu)房目的：不論是公寓還是寫字樓，客戶大多都是出于投資目的購(gòu)買本項(xiàng)目。第十三頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2010年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析第十四頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2010年市場(chǎng)推售數(shù)據(jù)分析樓盤名開盤時(shí)間推出體量（萬(wàn)平方米）建面價(jià)格（元/平方米）新華國(guó)際2009年11月約6.4716800重賓保利預(yù)計(jì)2010年5月約18.318000創(chuàng)匯首座預(yù)計(jì)2010年4月約215000朗晴廣場(chǎng)2009年11月約112000疊彩中心預(yù)計(jì)2010年3月底約2.077500龍城國(guó)際預(yù)計(jì)2010年8月約1.810000線外三期北區(qū)7、8號(hào)樓預(yù)計(jì)2010年1月底約2.3256500尚宏預(yù)計(jì)2010年5月約2.6長(zhǎng)江國(guó)際預(yù)計(jì)2010年6月約3.816000金融街預(yù)計(jì)2010年5月或6月約1314000聯(lián)合國(guó)際預(yù)計(jì)2010年4月2.5217000富力國(guó)際預(yù)計(jì)2010年7、8月約2.812000協(xié)信中心2009年10月3.4213533合計(jì)集中推售期3月至6月62.1131632010年寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析2010年市場(chǎng)寫字樓推售量62.1萬(wàn)方，且推售的項(xiàng)目品質(zhì)對(duì)本案會(huì)有很大的沖擊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；推售項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到13163.第十五頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開盤時(shí)間走勢(shì)圖2010年市場(chǎng)推售數(shù)據(jù)分析2010年寫字樓市場(chǎng)推售時(shí)間主要集中在3月到6月，在這個(gè)階段市場(chǎng)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)會(huì)有個(gè)高潮期第十六頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2010年市場(chǎng)推售數(shù)據(jù)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目摸底新華國(guó)際開發(fā)商重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址重慶解放碑民權(quán)路步行街中心占地面積3194㎡總建面64700㎡容積率20.29戶型區(qū)間249.75㎡實(shí)用率——標(biāo)準(zhǔn)層高2.8米規(guī)劃戶數(shù)約450戶平層面積1000㎡交房標(biāo)準(zhǔn)清水電梯品牌及數(shù)量——物管費(fèi)用——建筑規(guī)模地上建筑層數(shù)49層，其中地上10層裙房用于商場(chǎng)，塔樓42層用于寫字樓，地下設(shè)立體機(jī)械式停車庫(kù)，多達(dá)300個(gè)停車位。項(xiàng)目建筑高度238.6米.物業(yè)管理渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司目前動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目目前在進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)價(jià)格15500-16800元/平方米起。第十七頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。重賓保利開發(fā)商保利地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址渝中區(qū)民生路235號(hào)(重慶賓館舊址)

63722222占地面積11831㎡總建面18萬(wàn)方（寫字樓6萬(wàn)方）容積率15.21戶型區(qū)間250-2000㎡實(shí)用率——標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米規(guī)劃戶數(shù)——平層面積2000平米車位數(shù)——交房標(biāo)準(zhǔn)清水物管費(fèi)用——電梯品牌及數(shù)量——建筑規(guī)?？倵潝?shù)1其中主樓地上58層，地下6層；30-58層為寫字樓，5-28層為星級(jí)酒店（主樓地上58層，地下6層為車庫(kù)；2-4層為高端商業(yè)配套，5-6層為酒店配套，7-28層為星級(jí)酒店，30-43層為低區(qū)辦公，45-55為高區(qū)辦公，56-58層為總部辦公，其中14、29、44層位轉(zhuǎn)換層或避難層。）。物業(yè)管理——目前動(dòng)態(tài)：主體建設(shè)中，售房部未開放2010年市場(chǎng)推售數(shù)據(jù)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目摸底第十八頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。朗晴廣場(chǎng)開發(fā)商重慶漢陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址江北區(qū)觀音橋步行街西環(huán)路10號(hào)

占地面積11310平方米總建面131069平方米容積率9.46戶型區(qū)間——實(shí)用率——標(biāo)準(zhǔn)層高——規(guī)劃戶數(shù)1300戶平層面積——車位數(shù)——交房標(biāo)準(zhǔn)清水物管費(fèi)用——電梯品牌及數(shù)量——建筑規(guī)模其中寫字樓面積：15597平方米，商務(wù)公寓面積：42696平方米，酒店公寓面積：27843平方米，商業(yè)面積：28559平方米，建筑高度約150米物業(yè)管理華宇物業(yè)管理有限公司目前動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目目前商務(wù)公寓售罄，銷售均價(jià)11000（精裝），寫字樓2009年11已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷售，未正式開盤。2010年市場(chǎng)推售數(shù)據(jù)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目摸底第十九頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。長(zhǎng)江國(guó)際聯(lián)合國(guó)際新華國(guó)際在售待售售罄金融街朗晴廣場(chǎng)富力海洋世紀(jì)英皇財(cái)富中心土星商務(wù)中心龍湖國(guó)際興茂盛世銀座新科國(guó)際線外疊彩中心協(xié)信中心寫字樓市場(chǎng)區(qū)域分布第二十頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。市場(chǎng)分析結(jié)論2010年3-6月將會(huì)是寫字樓一個(gè)集中放量期，共有24.97萬(wàn)方入市，特別是4，5月入市寫字樓比較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。從2010年亮相的寫字樓品質(zhì)來(lái)看，具備高端配置和企業(yè)品牌的項(xiàng)目都有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。入市的寫字樓分布區(qū)域主要還是集中在三北區(qū)域，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的直接對(duì)比和正面競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)很殘酷。

2010年以富力海洋廣場(chǎng)為例的高端精裝寫字樓入市，會(huì)帶來(lái)寫字樓產(chǎn)品的多元化格局，對(duì)傳統(tǒng)型寫字樓沖擊會(huì)更大。2010年協(xié)信中心將會(huì)面臨市場(chǎng)推售高峰期的殘酷競(jìng)爭(zhēng)格局；但由于協(xié)信中心于2009年10月低調(diào)入市以來(lái)，保持了市場(chǎng)的持續(xù)聲音，有一年的市場(chǎng)基礎(chǔ)，所以在2010年合理的把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)尤為重要第二十一頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。[提綱]Outline

Part1市場(chǎng)和產(chǎn)品分析Part2面臨的問題Part3解決問題的思路和策略Part42010年年度營(yíng)銷策略計(jì)劃Part5第一階段營(yíng)銷策略實(shí)施方案Part5策略執(zhí)行所需的保障與支持寫字樓面臨的難點(diǎn)政策影響公寓面臨的難點(diǎn)第二十二頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。公寓面臨的難點(diǎn)第二十三頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。公寓面臨的難點(diǎn)問題之一價(jià)格難點(diǎn)

公寓價(jià)格相比較目前市場(chǎng)上的同類型物業(yè)，價(jià)格偏高；第二十四頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。公寓面臨的難點(diǎn)問題之一價(jià)格難點(diǎn)

公寓漲價(jià)速度太快，調(diào)價(jià)后銷售速度受到了很大影響，成交率大幅下滑；

2009年7月-9月2009年10月-12月當(dāng)期售價(jià)元/㎡（套內(nèi)）1480015800來(lái)訪總量/組223575成交套數(shù)/套2122成交率9.42%3.83%第二十五頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。

購(gòu)買協(xié)信中心公寓的客戶群體，80%的購(gòu)房目屬于投資，但目前公寓價(jià)格導(dǎo)致投資回報(bào)偏低，不能足夠吸引目標(biāo)客戶群體；以目前售價(jià)的投資回報(bào)來(lái)分析明顯偏低，達(dá)不到大部分投資客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)。公寓面臨的難點(diǎn)問題之一價(jià)格難點(diǎn)單方公寓銷售價(jià)格（元/㎡）單方每月租賃最高價(jià)（元/㎡）單方租賃年收益（元）單方租賃年回報(bào)（%56%第二十六頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。公寓面臨的難點(diǎn)問題之二推廣難點(diǎn)2010年推廣以寫字樓為主線，公寓和寫字樓存在推廣訴求上的矛盾；考慮到整年的營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃重點(diǎn)以寫字樓為主，在推廣訴求上更多解讀產(chǎn)品價(jià)值和樹立綜合體形象，公寓附帶銷售信息，在大眾媒體上不能形成獨(dú)立的訴求主題，推廣混搭。

推廣渠道難點(diǎn)，在避免與寫字樓同一渠道推廣的矛盾下，公寓渠道單薄，而通過小眾傳媒發(fā)布的信息實(shí)際效果較差第二十七頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。公寓面臨的難點(diǎn)問題之三產(chǎn)品難點(diǎn)

公寓2010年面臨現(xiàn)房銷售，從銷售引導(dǎo)上不能用說辭勾勒產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，規(guī)避產(chǎn)品本身的的劣勢(shì)，也不能利用樣板間來(lái)刺激購(gòu)房客戶的感官；

目前公寓的產(chǎn)品交房標(biāo)準(zhǔn)與樣板間的交房標(biāo)準(zhǔn)有部分地方存在很的差別，例如入戶門比樣板間的入戶門要矮了將近10公分，公寓電梯轎廂較小，與之前所宣傳的通力原裝品牌電梯存在心理落差；第二十八頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。寫字樓面臨的難點(diǎn)第二十九頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。寫字樓面臨的難點(diǎn)問題之一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)難點(diǎn)2010年是寫字樓放量的高峰期，推售的就有62萬(wàn)方，面對(duì)同期銷售的競(jìng)爭(zhēng)難點(diǎn)；寫字樓產(chǎn)品多元化時(shí)代，協(xié)信中心同樣面對(duì)產(chǎn)品差異化的競(jìng)爭(zhēng)；樓盤名開盤時(shí)間推出體量（萬(wàn)平方米）建面價(jià)格（元/平方米）新華國(guó)際2009年11月約6.4716800重賓保利預(yù)計(jì)2010年5月約18.318000創(chuàng)匯首座預(yù)計(jì)2010年4月約215000朗晴廣場(chǎng)2009年11月約112000疊彩中心預(yù)計(jì)2010年3月底約2.077500龍城國(guó)際預(yù)計(jì)2010年8月約1.810000線外三期北區(qū)7、8號(hào)樓預(yù)計(jì)2010年1月底約2.3256500尚宏預(yù)計(jì)2010年5月約2.6長(zhǎng)江國(guó)際預(yù)計(jì)2010年6月約3.816000金融街預(yù)計(jì)2010年5月或6月約1314000聯(lián)合國(guó)際預(yù)計(jì)2010年4月2.5217000富力國(guó)際預(yù)計(jì)2010年7、8月約2.812000協(xié)信中心2009年10月3.4213533合計(jì)集中推售期3月至6月62.113163第三十頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。寫字樓面臨的難點(diǎn)問題之二產(chǎn)品難點(diǎn)

寫字樓整層面積較大，目前劃分半層和整層的比例偏高，影響銷售速度；面積去化比例面積整層半層單戶總數(shù)成交套數(shù)016768成交面積（建面）07441296013704成交面積比例0%5%95%100%戶型比例面積整層半層單戶總數(shù)成交套數(shù)310120133成交面積（建面）4464148802232041664戶型面積比例11%36%54%100%第三十一頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。

政策影響

2009年底，政府調(diào)控措施頻頻開始發(fā)力，從“國(guó)四條”到“拿地首付不低于50%”，再到“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，中央政府密集出臺(tái)了多個(gè)樓市調(diào)控政策。但就在政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控措施頻頻發(fā)力的同時(shí)，樓市“高燒”依然不退。不少專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控措施開始進(jìn)入密集出臺(tái)期，未來(lái)或有“重拳”出擊。

2009年房市房市呈現(xiàn)逐步攀升的勢(shì)頭，加上年底開放商集中出貨量大，造成市場(chǎng)熱銷的高峰，但高溫不可能持續(xù)，相應(yīng)的調(diào)控政策也有可能隨之出臺(tái)，穩(wěn)控房市；有很強(qiáng)的不可預(yù)見性，是潛在的隱患。2009年樓市好似一出驚心動(dòng)魄的“三槍”政策版，一槍打響、兩槍走火、三搶斃命。站在2010年的新起點(diǎn)，我們一起來(lái)回顧2009年出臺(tái)的重大政策，看一年樓市的沉浮，以及對(duì)新一年產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響。年初第一槍：政策利好市場(chǎng)回暖年中第二槍：地王頻出量?jī)r(jià)齊升年終第三槍：重拳出擊遏制高價(jià)第三十二頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。[提綱]Outline

Part1市場(chǎng)和產(chǎn)品分析Part2面臨的問題Part3解決問題的思路和策略Part42010年年度營(yíng)銷策略計(jì)劃Part5第一階段營(yíng)銷策略實(shí)施方案Part5策略執(zhí)行所需的保障與支持第三十三頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。

公寓難點(diǎn)的突破策略之一：推廣對(duì)策現(xiàn)階段公寓強(qiáng)賣點(diǎn)的重新梳理，通過有效的精確渠道制定推廣策略1.解決推廣渠道，增加來(lái)訪數(shù)量和客群質(zhì)量，精確渠道；9月-12月成交客戶區(qū)域分析來(lái)訪區(qū)域區(qū)縣外地主城總數(shù)成交套數(shù)126220戶型面積比例60%30%10%100%因?yàn)閰f(xié)信中心公寓在重慶主城區(qū)域已經(jīng)持續(xù)消化客群1年的時(shí)間，客戶對(duì)項(xiàng)目屬性非常了解，對(duì)項(xiàng)目有疲憊感；從近期成交數(shù)據(jù)來(lái)分析，對(duì)于區(qū)縣市場(chǎng)和外地市場(chǎng)任有很高的吸引力。推廣渠道：區(qū)縣、外地。推廣方式：區(qū)縣大型事業(yè)單位直投，電視游走字幕，短信覆蓋。第三十四頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。9月-12月投資客戶原因分析投資原因長(zhǎng)線投資租金回報(bào)地段珍藏總數(shù)成交套數(shù)150520比例75%0%25%100%

公寓難點(diǎn)的突破策略之一：推廣對(duì)策2.解決現(xiàn)階段公寓訴求主題，在寫字樓和商業(yè)的支撐下，梳理準(zhǔn)確的強(qiáng)賣點(diǎn)；就近期成交客戶來(lái)分析，購(gòu)買目的主要是看好地段的稀缺性和未來(lái)絕對(duì)中心的地段價(jià)值，不看重近期的租金回報(bào)。推廣訴求主題：主要訴求信息有兩點(diǎn)，第一投資概念，清晰告知產(chǎn)品具有很高的投資價(jià)值；第二物業(yè)得天獨(dú)厚的地段稀缺價(jià)值；第三十五頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。公寓難點(diǎn)的突破策略之二：產(chǎn)品對(duì)策考慮公寓交房時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提前銷售節(jié)點(diǎn)，加快對(duì)公寓的銷售速度，移植樣板間到高區(qū)，加強(qiáng)軟性包裝來(lái)削弱產(chǎn)品交房后的硬傷。1.在公寓交房前，完成對(duì)公寓的一次加速消化；支撐推廣策略價(jià)格策略第三十六頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。公寓難點(diǎn)的突破策略之二：產(chǎn)品對(duì)策移植樣板間道高區(qū)，解決交房后的產(chǎn)品硬傷造成客戶心理落差，通過高區(qū)實(shí)景刺激客戶，忽略產(chǎn)品硬傷第三十七頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。寫字樓難點(diǎn)的突破策略之一：市場(chǎng)對(duì)策避開2010年市場(chǎng)放量高峰，占據(jù)先機(jī)，提前消化市場(chǎng)，調(diào)整推售節(jié)點(diǎn)；1月-3月發(fā)力銷售，通過銷售策略達(dá)到消化和儲(chǔ)備客戶；在市場(chǎng)放量高峰時(shí)，占據(jù)絕對(duì)先機(jī)，正面交鋒期靠事件節(jié)點(diǎn)和營(yíng)銷動(dòng)作來(lái)加強(qiáng)消化；第三十八頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。寫字樓難點(diǎn)的突破策略之二：產(chǎn)品對(duì)策解決整層和半層比例偏大，讓產(chǎn)品更靈活銷售，調(diào)整戶型平面劃分；調(diào)整方案：19F-24F（原19F-23F為1分2，24F為整層）建議調(diào)整19F-24F（1分8）原平面劃分修改平面劃分第三十九頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。寫字樓難點(diǎn)的突破策略之二：產(chǎn)品對(duì)策調(diào)整方案：25F-26F（原25F-26F為整層）建議調(diào)整19F-24F（1分4）原平面劃分修改平面劃分第四十頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。

政策影響對(duì)策

在存在政策影響的隱患下，提前動(dòng)作，主動(dòng)出擊，在相應(yīng)政策出臺(tái)之前，提前營(yíng)銷動(dòng)作，在市場(chǎng)大環(huán)境叫好的時(shí)期里，強(qiáng)勢(shì)消化和儲(chǔ)備。預(yù)防政策出臺(tái)后的市場(chǎng)影響，占據(jù)主動(dòng)權(quán)。第四十一頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。[提綱]Outline

Part1市場(chǎng)和產(chǎn)品分析Part2面臨的問題Part3解決問題的思路和策略Part42010年年度營(yíng)銷策略計(jì)劃Part5第一階段營(yíng)銷策略實(shí)施方案Part5策略執(zhí)行所需的保障與支持第四十二頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。

2010年任務(wù)指標(biāo)解讀

比例分配認(rèn)購(gòu)金額（萬(wàn)元）計(jì)劃簽約（萬(wàn)元）計(jì)劃回款（萬(wàn)元）合計(jì)100%3600043986392441月9%3240810628372月4%1440443423633月16%5760444632151季度29%10,44016,9868,4154月17%6120522041535月10%3600419441336月8%2880361843902季度35%12,60013,03212,6751-6月小計(jì)64%23,04030,01821,0907月4%1440221438428月4%1440176431999月10%360029163236三季度18%6,4806,89410,27710月9%32402934295711月5%18002268258212月4%144018722338四季度18%6,4807,0747,8787-12月小計(jì)36%12,96013,96818,154第四十三頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。

2010年任務(wù)指標(biāo)解讀2010年?duì)I銷總目標(biāo)是認(rèn)購(gòu)2.6個(gè)億，其中上半年完成2.3個(gè)億，占全年?duì)I銷任務(wù)64%；下半年1.3個(gè)億，占全年?duì)I銷任務(wù)額36%。上半年的營(yíng)銷任務(wù)非常重。第四十四頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。

2010年重要節(jié)點(diǎn)分布及階段劃分第一階段第二階段第三階段階段強(qiáng)銷期：（綜合體價(jià)值依托，寫字樓銷售信息發(fā)布）借助1月晚報(bào)評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng)、3月藝術(shù)大堂開放及商業(yè)簽約活動(dòng)、商業(yè)進(jìn)場(chǎng)裝修、寫字樓主體封頂?shù)绕鯔C(jī)，作為寫字樓開年銷售的起勢(shì)點(diǎn)，強(qiáng)化銷售信息，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品集中消化；針對(duì)公寓在交房前實(shí)現(xiàn)專項(xiàng)策略，加快消化速度；持續(xù)銷售期：寫字樓階段性銷售成果展示（世界500強(qiáng)企業(yè)入駐）綜合體價(jià)值逐步呈現(xiàn)，強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值，突出寫字樓產(chǎn)品使用價(jià)值，滿足自用型客戶需求；項(xiàng)目?jī)r(jià)值整合落地：綜合體基本完整呈現(xiàn)，整體綜合體各業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，以客戶體驗(yàn)為主要營(yíng)銷方式，滿足持續(xù)銷售；第四十五頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。推廣策略之一：產(chǎn)品價(jià)值統(tǒng)一無(wú)論公寓還是寫字樓，都是協(xié)信中心的一部分，殿堂級(jí)城市綜合體是最好的價(jià)值統(tǒng)一；不是每一個(gè)項(xiàng)目都能稱之為“殿堂級(jí)城市綜合體”，重慶只有一個(gè)協(xié)信中心，只有一個(gè)擁有世界奢侈品集群的殿堂級(jí)城市綜合體；殿堂級(jí)城市綜合體為重慶帶來(lái)的不僅僅只是奢侈品、世界500強(qiáng)和頂級(jí)酒店，而是提升了這座城市的形象和價(jià)值；因此，殿堂級(jí)城市綜合體擁有極高的增值速度和增值空間。作為協(xié)信中心的一部分，公寓與寫字樓都具備殿堂級(jí)城市綜合體的價(jià)值特性。第四十六頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。推廣策略之二：差異化對(duì)策南坪中心、觀音橋步行街、江北嘴CED核心、兩江新區(qū)EBD……每一個(gè)項(xiàng)目都有自己的地段優(yōu)勢(shì)；景觀、配套、服務(wù)、精裝、硬件指標(biāo)……每一個(gè)項(xiàng)目都有自己的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)伯仲之間，但只有一個(gè)項(xiàng)目，擁有重慶甚至西南唯一的世界頂級(jí)奢侈品集群。協(xié)信中心——世界頂級(jí)奢侈品集群之上的殿堂級(jí)城市綜合體。第四十七頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。推廣策略之三：主題訴求協(xié)信中心極高的增值速度和增值空間是項(xiàng)目最大的價(jià)值，也是吸引客戶購(gòu)買的主要原因；說品質(zhì)、說產(chǎn)品，說自主，能抓住自用的客戶，卻屏蔽了投資客戶；說價(jià)值，說升值，說投資，不但能吸引投資客戶，也同樣不會(huì)屏蔽自用型客戶；“投資”是2010年協(xié)信中心必須訴求的唯一主題。第四十八頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。推廣策略計(jì)劃與實(shí)施方案之：年度主題奢華殿堂價(jià)值傾城世界頂級(jí)奢侈品集群殿堂級(jí)城市綜合體投資價(jià)值，提升城市價(jià)值的同時(shí)，自身?yè)碛袃r(jià)高的增值速度與增值空間2010年，兩江新區(qū)將掛牌，世界頂級(jí)奢侈品集群也將現(xiàn)身重慶，重慶的城市形象和城市價(jià)值將得到全面的提升，而協(xié)信中心無(wú)疑為此做出了巨大的貢獻(xiàn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值與項(xiàng)目形象將迎來(lái)爆發(fā)性的提升。第四十九頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。奢華殿堂價(jià)值傾城推廣原則：社會(huì)關(guān)注度，廣泛影響力，城市價(jià)值高度推廣關(guān)鍵詞：奢華，高端，投資推廣手段：事件炒作、投資訴求為主推廣策略計(jì)劃與實(shí)施方案之：年度主題第五十頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月晚報(bào)評(píng)選商務(wù)嘉年華售房部搬遷大堂開放高區(qū)樣板房寫字樓開盤廣場(chǎng)呈現(xiàn)商業(yè)簽約商業(yè)外立面呈現(xiàn)、商家進(jìn)場(chǎng)、寫字樓主體封頂公寓開盤春交會(huì)寫字樓營(yíng)銷成果發(fā)布寫字樓樣板層匯商活動(dòng)寫字樓高區(qū)開盤商業(yè)、酒店開業(yè)秋交會(huì)寫字樓外裝完成2010年總體推廣節(jié)奏及階段重點(diǎn)綜合體價(jià)值訴求借勢(shì)商業(yè)價(jià)值訴求寫字樓價(jià)值訴求綜合體價(jià)值呈現(xiàn)項(xiàng)目形象：晚報(bào)最值得期待項(xiàng)目評(píng)選；現(xiàn)場(chǎng)新年包裝。項(xiàng)目推廣：戶外更換出街；針對(duì)獲獎(jiǎng)的報(bào)版發(fā)布；新聞炒作；開展商務(wù)精英嘉年華活動(dòng)；相應(yīng)的新聞出街；公寓線下渠道銷售。銷售工作：寫字樓14、15F銷售；公寓線下銷售。項(xiàng)目形象：售房部搬遷；大堂及高區(qū)樣板房開放；重慶首個(gè)資產(chǎn)托管中心誕生。項(xiàng)目推廣：圖片新聞、硬廣、短信及渠道銷售。銷售工作：寫字樓14、15F銷售；公寓線下銷售。項(xiàng)目推廣：軟文持續(xù)炒作、硬廣、短信。銷售工作：寫字樓14、15F銷售；公寓線下銷售。項(xiàng)目形象：四季廣場(chǎng)呈現(xiàn)；商業(yè)集體簽約。項(xiàng)目推廣：戶外更換出街；針對(duì)商業(yè)簽約的報(bào)版發(fā)布；活動(dòng)新聞炒作；選擇高端雜志廣告投放；電視臺(tái)、電臺(tái)新聞發(fā)布。銷售工作：寫字樓及公寓持續(xù)銷售。項(xiàng)目形象：商業(yè)的外立面呈現(xiàn)；寫字樓主體封頂。項(xiàng)目推廣：軟文持續(xù)炒作；商家進(jìn)場(chǎng)新聞炒作；硬廣發(fā)布、眼界2期。銷售工作：寫字樓及公寓持續(xù)銷售。項(xiàng)目推廣：春交會(huì)新聞、開盤硬廣、短信。銷售工作：寫字樓持續(xù)銷售；公寓高區(qū)銷售。項(xiàng)目形象：引進(jìn)世界500強(qiáng)，意向簽約。項(xiàng)目推廣：戶外更換出街；針對(duì)寫字樓營(yíng)銷成果進(jìn)行新聞炒作；硬廣發(fā)布；選擇高端雜志廣告發(fā)布；短信及電臺(tái)廣告發(fā)布。銷售工作：寫字樓高區(qū)銷售；公寓高區(qū)持續(xù)銷售。項(xiàng)目形象：將匯商活動(dòng)提至7月份，提升寫字樓商務(wù)形象。項(xiàng)目推廣：匯商活動(dòng)新聞炒作；報(bào)版發(fā)布；商務(wù)雜志廣告發(fā)布、眼界3期。銷售工作：寫字樓高區(qū)及公寓高區(qū)持續(xù)銷售。項(xiàng)目形象：寫字樓高區(qū)樣板層項(xiàng)目推廣：軟文持續(xù)炒作、開盤硬廣、短信。銷售工作：寫字樓高區(qū)及公寓高區(qū)銷售。項(xiàng)目形象：酒店、商業(yè)開業(yè)項(xiàng)目推廣：戶外更換出街；分別針對(duì)酒店和商業(yè)開業(yè)進(jìn)行新聞炒作；短信及電視臺(tái)、電臺(tái)廣告發(fā)布。銷售工作：寫字樓高區(qū)持續(xù)銷售；公寓典藏加推。項(xiàng)目推廣：軟文持續(xù)炒作；秋交會(huì)新聞；短信。銷售工作：寫字樓高區(qū)持續(xù)銷售；公寓典藏加推。項(xiàng)目形象：寫字樓外裝完成銷售工作：寫字樓高區(qū)持續(xù)銷售；公寓清盤。銷售工作：寫字樓清盤。第五十一頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。[提綱]Outline

Part1市場(chǎng)和產(chǎn)品分析Part2面臨的問題Part3解決問題的思路和策略Part42010年年度營(yíng)銷策略計(jì)劃Part5第一階段營(yíng)銷策略實(shí)施方案Part6策略執(zhí)行所需的保障與支持第五十二頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。[第一階段營(yíng)銷策略實(shí)施]本階段營(yíng)銷目標(biāo)解讀本階段營(yíng)銷策略本階段月度營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃本階段營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算策略執(zhí)行所需的保障與支持第五十三頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。營(yíng)銷目標(biāo)解讀重要節(jié)點(diǎn)梳理營(yíng)銷核心策略推廣策略媒介組合策略包裝策略第五十四頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。第一階段總目標(biāo)是認(rèn)購(gòu)1.6個(gè)億，計(jì)劃簽約2.2個(gè)億，計(jì)劃回款1.2個(gè)億；第一階段認(rèn)購(gòu)1.6個(gè)億，占全年?duì)I銷總?cè)蝿?wù)的45%，由此，第一階段是協(xié)信中心2010年的重要營(yíng)銷期。

認(rèn)購(gòu)金額（萬(wàn)元）計(jì)劃簽約（萬(wàn)元）計(jì)劃回款（萬(wàn)元）合計(jì)1656022206125681月3240810628372月1440443423633月5760444632154月612052204153第一階段營(yíng)銷目標(biāo)解讀第五十五頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。目標(biāo)漏斗分析

從2009年第四季度的成交分析，平均解籌率是15%，主要是10月份成交客戶有前期積累的大量寫字樓客戶,并且包括購(gòu)買整層8個(gè)單元的客戶拉升了整個(gè)解籌率。但從11月、12月的成交解籌率來(lái)看，正常的平均解籌率應(yīng)該在10%

從第四季度的客戶消化產(chǎn)量來(lái)看，平均每個(gè)客戶可以消化170萬(wàn)的產(chǎn)量。2009年第四季度平均解籌分析：第一階段營(yíng)銷目標(biāo)解讀

來(lái)訪認(rèn)購(gòu)套數(shù)認(rèn)購(gòu)金額(萬(wàn)元)解籌率每個(gè)客戶平均消化產(chǎn)量（萬(wàn)元）10月21754944625%17511月26830453511%15112月24826484410%186第五十六頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。

要完成第一階段的任務(wù)，至少需要提供975組的客戶來(lái)訪量，才能保證98組客戶的成交。

銷售額（萬(wàn)元）需要的客戶來(lái)訪量成交客戶量1月3240191192月14408593月5760339344月612036036合計(jì)1656097598目標(biāo)漏斗分析第一階段營(yíng)銷目標(biāo)解讀第五十七頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。目前推出市場(chǎng)的產(chǎn)品體量有5624.41㎡，標(biāo)的為92148599元，其中寫字樓的產(chǎn)品體量有3399.26㎡

，標(biāo)的為元?，F(xiàn)目前的供應(yīng)量還不足以支撐營(yíng)銷任務(wù)的完成。因此，建議在1-4月需要逐步加推。物業(yè)類型公寓寫字樓套面（㎡）套內(nèi)均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）套面（㎡）套內(nèi)均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）已推出產(chǎn)品未售2225.1514474.033399.2617633.7559941708未推售產(chǎn)品4350.0115825.9610703.0718963.98202972832合計(jì)

套面（㎡）總價(jià)（元）已推出產(chǎn)品未售5624.4192148599未推售產(chǎn)品15053.08271815919產(chǎn)品供應(yīng)背景第一階段營(yíng)銷目標(biāo)月度分解第五十八頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。現(xiàn)目前的供應(yīng)量還不足以支撐營(yíng)銷任務(wù)的完成。因此，建議在1-4月需要逐步加推。月度分物業(yè)銷售目標(biāo)第一階段營(yíng)銷目標(biāo)月度分解

公寓銷售寫字樓銷售合計(jì)銷售套數(shù)銷售金額(萬(wàn)元)銷售套數(shù)銷售金額（萬(wàn)元）銷售總套數(shù)銷售額（萬(wàn)元）1月106501025902032402月6396410441014403月138581949023257604月181260164860346120合計(jì)47316449133969616550第五十九頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。目標(biāo)解讀結(jié)論1、2010年第一階段的營(yíng)銷任務(wù)非常重，占全年?duì)I銷任務(wù)的45%。2、若要保證營(yíng)銷任務(wù)的完成，客戶來(lái)訪量顯得尤為重要，第一階段需要974組的客戶來(lái)訪量。3、現(xiàn)目前推出市場(chǎng)的產(chǎn)品供應(yīng)不足，還不能完全支撐營(yíng)銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第六十頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。本階段營(yíng)銷策略重要節(jié)點(diǎn)梳理營(yíng)銷核心策略推廣策略媒介組合策略包裝策略第六十一頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。1月2月3月4月1月寫字樓主體完成1/3工程節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷事件2.10前售房部搬遷至寫字樓大堂2月底四季廣場(chǎng)景觀部分完成2月底高區(qū)樣板房裝修完成2月下旬公寓交房啟動(dòng)3月初藝術(shù)大堂開放3月底商業(yè)簽約3.25四季廣場(chǎng)呈現(xiàn)4.25商業(yè)外立面呈現(xiàn)，商家進(jìn)場(chǎng)裝修，寫字樓主體封頂4月初寫字樓開盤1月底舉辦商業(yè)精英嘉年華活動(dòng)2月底開放高區(qū)樣板間1月14日晚報(bào)2010年最值得期待項(xiàng)目評(píng)選重要節(jié)點(diǎn)梳理第一階段營(yíng)銷策略第六十二頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。策略分解：產(chǎn)品上，從入戶大堂、商業(yè)、四季廣場(chǎng)等立體呈現(xiàn)項(xiàng)目綜合體價(jià)值推廣上，通過大眾媒體、活動(dòng)、渠道等共同體現(xiàn)綜合體價(jià)值，線上以推廣寫字樓為主，線下以推廣公寓為主，但二者又交互交替相互影響。核心策略：全方位立體呈現(xiàn)項(xiàng)目綜合體價(jià)值執(zhí)行策略：本階段通過1月份的新年促銷活動(dòng)、商務(wù)精英嘉年華活動(dòng)拉開全年的營(yíng)銷序幕。春節(jié)后，通過3月初藝術(shù)大堂開放、3月底商業(yè)簽約活動(dòng)掀起本階段的營(yíng)銷高潮。營(yíng)銷核心策略第一階段營(yíng)銷策略第六十三頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。產(chǎn)品推售策略第一階段營(yíng)銷策略

公寓銷售寫字樓銷售月度小計(jì)產(chǎn)品區(qū)間供應(yīng)體量套數(shù)銷售金額(萬(wàn)元)產(chǎn)品區(qū)間供應(yīng)體量套數(shù)銷售金額銷售總套數(shù)銷售額（萬(wàn)元）1月14F以下、24、26F余量面積2832㎡3159萬(wàn)1065015F以下5729萬(wàn)1025902032402月14F以下、24、26F余量3159萬(wàn)6396加推16、17F4021萬(wàn)410441014403月加推25、27F1956萬(wàn)13858加推20、21、22、23、25F五層11319萬(wàn)1949023257604月加推28、29、30F2951萬(wàn)18126023F以下及25未售

164860346120合計(jì)銷售總套數(shù)96銷售額（萬(wàn)元）16560第六十四頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。2月3月4月階段任務(wù)第一步驟第二步驟綜合體價(jià)值訴求核心訴求點(diǎn)階段主題奢侈品商業(yè)價(jià)值訴求突出殿堂級(jí)城市綜合體稀缺性，建立于其他項(xiàng)目的差異化，從而表達(dá)協(xié)信中心獨(dú)一無(wú)二的投資價(jià)值，建立市場(chǎng)關(guān)注，完善銷售準(zhǔn)備，完成第一輪蓄客以商業(yè)突出與其他項(xiàng)目最大的差異性，進(jìn)一步傳達(dá)協(xié)信中心投資價(jià)值，增強(qiáng)市場(chǎng)的投資信心，完成寫字樓開盤熱銷。奢華殿堂，僅此協(xié)信中心奢華之上的頂級(jí)資產(chǎn)主題核心訴求：綜合體的價(jià)值立體呈現(xiàn)推廣調(diào)性方向：體現(xiàn)稀缺、品質(zhì)、投資推廣節(jié)奏劃分：3月初藝術(shù)大堂開放3.25四季廣場(chǎng)呈現(xiàn)，月末商業(yè)簽約4月初高區(qū)寫字樓開盤商業(yè)精英嘉年華活動(dòng)1月中旬晚報(bào)2010年最值得期待項(xiàng)目評(píng)選1月1月2.10前售房部搬遷至寫字樓大堂2月底高區(qū)樣板房推出推廣策略第一階段營(yíng)銷策略第六十五頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。戶外:推廣節(jié)奏演繹第一步驟第二步驟第六十六頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。軟文新聞炒作節(jié)奏：1、協(xié)信中心榮膺“2010年最值得期待項(xiàng)目”殿堂級(jí)城市綜合體詮釋“城市資產(chǎn)”價(jià)值①觀音橋，投資客群眼中的財(cái)富沃土；②殿堂級(jí)城市綜合體，土地價(jià)值最大化產(chǎn)物；③協(xié)信中心，四大物業(yè)因頂級(jí)而稀缺；2、協(xié)信中心含“金”量倍受關(guān)注榮膺“2010年最值得期待城市綜合體”3、1000平米藝術(shù)大堂正式開放獨(dú)有藝術(shù)氣質(zhì)，協(xié)信中心成寫字樓投資“新寵”

第六十七頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。軟文新聞炒作節(jié)奏：4、商業(yè)簽約炒作1）、數(shù)百國(guó)際大牌簽約協(xié)信中心星光68國(guó)際名品廣場(chǎng)“奢華效應(yīng)”引投資者廣泛關(guān)注①配置標(biāo)準(zhǔn)“軟硬兼施”，國(guó)際商家終于滿意②星光68日進(jìn)斗金，奢侈品集群蘊(yùn)藏稀缺商機(jī)③頂級(jí)商業(yè)成就頂級(jí)商務(wù)2）、奢華之上的頂級(jí)資產(chǎn)3）、國(guó)際大牌齊聚協(xié)信中心，全家居鉑金酒店套房?jī)r(jià)值飛升第六十八頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。報(bào)媒新聞炒作：1、協(xié)信中心綜合體價(jià)值廣受好評(píng)毫無(wú)爭(zhēng)議摘獲“2010最值得期待地標(biāo)項(xiàng)目”2、協(xié)信中心啟動(dòng)“商務(wù)精英嘉年華”權(quán)威學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖成受邀主角3、藝術(shù)館搬進(jìn)商務(wù)大堂重慶首個(gè)藝術(shù)主題商務(wù)大堂落戶協(xié)信中心4、協(xié)信中心寫字樓未賣先火高區(qū)房源強(qiáng)力上市，開盤在即第六十九頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。報(bào)版:一座城市的理想?yún)f(xié)信中心榮膺“2010年最值得期待項(xiàng)目”每座城市只有一座殿堂級(jí)城市綜合體正如北京只有一個(gè)國(guó)貿(mào)、上海只有一個(gè)有恒隆協(xié)信中心，6A寫字樓、行政酒店套房、五星酒店、國(guó)際奢侈品集群四大頂級(jí)業(yè)態(tài)創(chuàng)造價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)，更將價(jià)值向前衍進(jìn)奢華殿堂，僅此協(xié)信中心涉外6A鉑金寫字樓全球限量發(fā)售中協(xié)信中心，奢華殿堂升值重慶

推廣節(jié)奏演繹第七十頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。軟文:推廣節(jié)奏演繹1、協(xié)信中心榮膺“2010年最值得期待項(xiàng)目”殿堂級(jí)城市綜合體詮釋“城市資產(chǎn)”價(jià)值①觀音橋，投資客群眼中的財(cái)富沃土；②殿堂級(jí)城市綜合體，土地價(jià)值最大化產(chǎn)物；③協(xié)信中心，四大物業(yè)因頂級(jí)而稀缺；2、協(xié)信中心含“金”量倍受關(guān)注榮膺“2010年最值得期待城市綜合體”3、1000平米藝術(shù)大堂正式開放獨(dú)有藝術(shù)氣質(zhì)，協(xié)信中心成寫字樓投資“新寵”

第七十一頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。報(bào)版:推廣節(jié)奏演繹奢華之上的頂級(jí)資產(chǎn)全球奢侈品牌集體簽約協(xié)信中心只有頂級(jí)的城市資產(chǎn)才能凌駕于世界奢侈品集群之上協(xié)信中心，攜手澳門RAINBOWGROUP將上百個(gè)世界奢侈品牌帶到重慶于奢華之上，構(gòu)筑涉外6A寫字樓、行政酒店套房以奢華圖騰，豎立傳世資本。全家居鉑金酒店套房最后典藏發(fā)售涉外6A鉑金寫字樓持續(xù)熱銷中協(xié)信中心，奢華殿堂升值重慶

第七十二頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。軟文:推廣節(jié)奏演繹1、數(shù)百國(guó)際大牌簽約協(xié)信中心星光68國(guó)際名品廣場(chǎng)“奢華效應(yīng)”引投資者廣泛關(guān)注①配置標(biāo)準(zhǔn)“軟硬兼施”，國(guó)際商家終于滿意②星光68日進(jìn)斗金，奢侈品集群蘊(yùn)藏稀缺商機(jī)③頂級(jí)商業(yè)成就頂級(jí)商務(wù)2、奢華之上的頂級(jí)資產(chǎn)3、國(guó)際大牌齊聚協(xié)信中心，全家居鉑金酒店套房?jī)r(jià)值飛升第七十三頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。報(bào)廣：配合各階段的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)和營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)；戶外：項(xiàng)目周邊的步行街廣場(chǎng)繼續(xù)輻射，鎖定幾大區(qū)域的交通要塞；網(wǎng)絡(luò)：利用項(xiàng)目BOLG、業(yè)主論壇、業(yè)主QQ群，組織小眾或大范圍客戶活動(dòng)，建立項(xiàng)目關(guān)注度，進(jìn)行常規(guī)網(wǎng)絡(luò)信息維護(hù)，建立完備的項(xiàng)目信息網(wǎng)；活動(dòng)：活動(dòng)針對(duì)寫字樓自用型客戶，深度挖掘，傳遞寫字樓的辦公功能；短信：公寓信息的主要傳播渠道，寫字樓客戶主要用作維系客戶感情，活動(dòng)信息告知；渠道：精確營(yíng)銷區(qū)縣，外地客戶群體媒體組合原則：大眾與小眾立體組合媒體選擇方向：媒介組合策略第一階段營(yíng)銷策略第七十四頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。媒體選擇運(yùn)用：媒體選擇運(yùn)用1月2月3月4月大眾報(bào)廣晚報(bào)/

晨、商、晚報(bào)晨、商、晚報(bào)戶外現(xiàn)有2塊,增加1塊現(xiàn)有2塊增加至6塊8塊網(wǎng)絡(luò)新聞大渝網(wǎng)、搜房網(wǎng)、重慶寫字樓網(wǎng)大渝網(wǎng)、搜房網(wǎng)、重慶寫字樓網(wǎng)大渝網(wǎng)、搜房網(wǎng)、重慶寫字樓網(wǎng)大渝網(wǎng)、搜房網(wǎng)、重慶寫字樓網(wǎng)小眾短信持續(xù)投放持續(xù)投放持續(xù)投放持續(xù)投放渠道區(qū)縣電視走字，定點(diǎn)短信投放區(qū)縣電視走字，定點(diǎn)短信投放/

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活動(dòng)商務(wù)精英嘉年華新你“與你分享”促銷活動(dòng)/

藝術(shù)大堂開放；商業(yè)簽約高區(qū)寫字樓開盤媒介組合策略第一階段營(yíng)銷策略第七十五頁(yè)，共一百一十一頁(yè)?，F(xiàn)場(chǎng)工地圍擋：現(xiàn)場(chǎng)包裝策略第一階段營(yíng)銷策略第七十六頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。現(xiàn)場(chǎng)工地圍擋：現(xiàn)場(chǎng)包裝策略第一階段營(yíng)銷策略第七十七頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。工程主題包裝：在1月底，寫字樓樓主體工程大1/3時(shí)，工程網(wǎng)燈光工程必須完成，燈光工程隨工程網(wǎng)移動(dòng)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝策略第一階段營(yíng)銷策略第七十八頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。成立資產(chǎn)托管中心主要服務(wù)內(nèi)容接收客戶委托，安全保管客戶資產(chǎn)（尤其是不動(dòng)產(chǎn)）、行使監(jiān)督職責(zé)，并提供投資管理相關(guān)服務(wù)的業(yè)務(wù)；資產(chǎn)托管中心將在客戶許可的情況下，對(duì)客戶購(gòu)買的協(xié)信中心資產(chǎn)（公寓、寫字樓）進(jìn)行保管和經(jīng)營(yíng)服務(wù)，并定期將所得收益交還客戶；同時(shí)，資產(chǎn)托管中心還將負(fù)責(zé)客戶資產(chǎn)的維護(hù)（房屋維修、租客監(jiān)督等）資產(chǎn)托管中心將有效地吸引投資客戶對(duì)協(xié)信中心的關(guān)注，增強(qiáng)投資信心，并實(shí)際為投資者服務(wù)。成立的目的：在重慶首個(gè)打出“資產(chǎn)托管中心”服務(wù)內(nèi)容，增加項(xiàng)目的高端附加值項(xiàng)目服務(wù)附加值增值策略第一階段營(yíng)銷策略第七十九頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。成立資產(chǎn)托管中心操作執(zhí)行于2月1日正式向市場(chǎng)發(fā)布信息：打出”重慶首個(gè)高端物業(yè)資產(chǎn)托管中心“。售樓部現(xiàn)場(chǎng)展板公式項(xiàng)目服務(wù)附加值增值策略第一階段營(yíng)銷策略第八十頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。第八十一頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。第一階段月度營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃第八十二頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。本月營(yíng)銷重點(diǎn)：

借新年為契機(jī)，通過晚報(bào)獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)選活動(dòng)、新年“與你分享“活動(dòng)、商務(wù)精英嘉年華活動(dòng)掀開本年度及本階段的營(yíng)銷序幕，線上進(jìn)行項(xiàng)目綜合體價(jià)值訴求，線下啟動(dòng)區(qū)縣推廣及短信投放；同時(shí)無(wú)論線上線下都帶出活動(dòng)信息。產(chǎn)品推售計(jì)劃：公寓：消化14F以下、24、26F推售余量寫字樓：消化15F以下推售余量推廣訴求：綜合體價(jià)值訴求媒體組合：線上：戶外、報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)新聞線下：短信、渠道、活動(dòng)；1月份營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃第一階段營(yíng)銷策略第八十三頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。1月22日舉辦商業(yè)精英嘉年華活動(dòng)核心主題：奢華殿堂，僅此協(xié)信中心1月14日1月22日1月30日推廣線1月14日晚報(bào)”最值得期待的地標(biāo)項(xiàng)目“評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng)公寓：消化14F以下、24、26F推售余量線上：戶外、報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)新聞線下：短信、區(qū)縣電視字幕游走、區(qū)縣客戶帶團(tuán)、現(xiàn)場(chǎng)包裝更換活動(dòng)線產(chǎn)品線寫字樓：消化15F以下推售余量1月14日開始執(zhí)行”與你分享“新年促銷活動(dòng)1月份營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃第一階段營(yíng)銷策略第八十四頁(yè)，共一百一十一頁(yè)?？蛻魧?duì)象：已成交業(yè)主、未成交的來(lái)訪客戶、準(zhǔn)目標(biāo)客戶、忠誠(chéng)度高的客戶、資源客戶?？蛻艚缍ǎ浩髽I(yè)CEO、高層管理者、政府的管理層職員等精英人士商業(yè)精英嘉年華活動(dòng)活動(dòng)目的：向客戶再次闡明產(chǎn)品價(jià)值，增強(qiáng)客戶信心；通過本次活動(dòng)的舉辦，搭建銷售人員與客戶的溝通平臺(tái)，增進(jìn)新老客戶對(duì)本項(xiàng)目的了解，帶動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目的前期蓄客和銷售；銷售人員可通過本次活動(dòng)，了解客戶需求，形成有利后期持續(xù)銷售的銷售信息反饋。通過本次活動(dòng)，釋放項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)信息，讓客戶提前感知項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系1月份營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃第一階段營(yíng)銷策略第八十五頁(yè)，共一百一十一頁(yè)?；顒?dòng)形式：以感恩的心態(tài)，借新年契機(jī)，將能集聚的所有目標(biāo)客戶集中組織，進(jìn)行一次SP活動(dòng)，為了提高客戶的參與性，我們將對(duì)外宣傳是一次客戶答謝酒會(huì)，增加更多的娛樂性。商業(yè)精英嘉年華活動(dòng)通過娛樂酒會(huì)這條明線，穿插本次活動(dòng)的核心環(huán)節(jié)內(nèi)容，來(lái)向客戶強(qiáng)調(diào)“協(xié)信中心的投資價(jià)值”。在本次活動(dòng)中將由四個(gè)部分核心環(huán)節(jié)構(gòu)成：明線：1、以?shī)蕵窞橹鞯木茣?huì)暗線：

2、重點(diǎn)闡明項(xiàng)目在2010年要呈現(xiàn)的價(jià)值體系

3、邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析重慶乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

4、邀請(qǐng)江北區(qū)政府官員強(qiáng)調(diào)觀音橋商圈的發(fā)展規(guī)劃及趨勢(shì)第八十六頁(yè)，共一百一十一頁(yè)?；顒?dòng)名稱：迎新年.嘉年華協(xié)信中心客戶答謝酒會(huì)活動(dòng)主題：商務(wù)休閑之旅，商務(wù)精英嘉年華活動(dòng)時(shí)間：2010年1月下旬（暫定22日周五晚上7：30-9：00）活動(dòng)地點(diǎn)：戴斯大酒店（暫定）活動(dòng)組織：由專業(yè)活動(dòng)公司策劃執(zhí)行活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算：12-15萬(wàn)商業(yè)精英嘉年華活動(dòng)第八十七頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。活動(dòng)形式：線上高調(diào)宣傳活動(dòng)調(diào)性，讓市場(chǎng)感知本次活動(dòng)的珍貴；線下實(shí)則向老業(yè)主及意向性非常強(qiáng)的來(lái)訪客戶發(fā)放購(gòu)房代金券，來(lái)促進(jìn)1月的銷售。活動(dòng)主題：城市榮耀與您共享活動(dòng)宣傳：線上推廣以1月14日晚報(bào)獲獎(jiǎng)評(píng)選“最值得期待的項(xiàng)目”報(bào)道時(shí)，高調(diào)帶出”城市榮耀與您共享”為主題的活動(dòng)信息；線下推廣以短信的形式傳遞給目標(biāo)客戶?！芭c您共享”新年促銷活動(dòng)1月份營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃第一階段營(yíng)銷策略第八十八頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。榮耀卡的優(yōu)惠：無(wú)論寫字樓或公寓，在總房款上優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)的折扣榮耀卡使用須知內(nèi)容：1、所有持有此卡的客戶，在活動(dòng)時(shí)間內(nèi)購(gòu)房均可享受2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。2、此榮耀卡只能抵扣協(xié)信中心購(gòu)房款特別優(yōu)惠，客戶不得要求兌換現(xiàn)金。3、此榮耀卡使用有效截止時(shí)間為2010年2月20日。5、此榮耀卡發(fā)放活動(dòng)的解釋權(quán)歸協(xié)信集團(tuán)?；顒?dòng)時(shí)間：2010年1月14日-2月20日“與您共享”新年促銷活動(dòng)第八十九頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。榮耀卡的表現(xiàn)形式“與您共享”新年促銷活動(dòng)第九十頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。建議在第一階段繼續(xù)執(zhí)行區(qū)縣推廣宣傳9月-12月成交客戶區(qū)域分析來(lái)訪區(qū)域區(qū)縣外地主城總數(shù)成交套數(shù)126220戶型面積比例60%30%10%100%因?yàn)閰f(xié)信中心在重慶主城區(qū)域已經(jīng)持續(xù)消化客群1年的時(shí)間，客戶對(duì)項(xiàng)目屬性非常了解，對(duì)項(xiàng)目有一定的疲憊感；從近期成交數(shù)據(jù)來(lái)分析，對(duì)于區(qū)縣市場(chǎng)和外地市場(chǎng)任有很高的吸引力。區(qū)縣渠道推廣執(zhí)行近階段成交客戶分析1月份營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃第一階段營(yíng)銷策略第九十一頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。區(qū)縣消費(fèi)者三種類型：區(qū)縣渠道推廣執(zhí)行區(qū)縣消費(fèi)者類型年齡結(jié)構(gòu)職業(yè)情況物業(yè)偏好置業(yè)目的教育置業(yè)型30－40歲為主區(qū)縣中產(chǎn)收入者，家庭年收入7萬(wàn)以上魯能、融僑等教育大盤（或沙區(qū)物業(yè)）為子女教育鋪路積蓄豐厚型45歲左右為主普遍為工齡10年以上的區(qū)縣公務(wù)員品質(zhì)大盤或投資型物業(yè)養(yǎng)老、子女發(fā)展等因素區(qū)縣高端人群40歲以上為主公務(wù)員中精英、經(jīng)商人士口岸型物業(yè)或中高端住宅投資或自住區(qū)縣市場(chǎng)分析第九十二頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。

區(qū)縣消費(fèi)者消費(fèi)特點(diǎn)：

區(qū)縣渠道推廣執(zhí)行就近原則：考慮到往返的便利性，區(qū)縣消費(fèi)者更傾向于在接近自己所在區(qū)縣的區(qū)域置業(yè)，如綦江、萬(wàn)盛、南川的消費(fèi)者較青睞南岸區(qū)。投資價(jià)值：區(qū)縣消費(fèi)者在主城置業(yè)多有投資考慮，很多客戶購(gòu)買后短期內(nèi)并不過來(lái)居住，而用于租賃。交通便利：區(qū)縣消費(fèi)者對(duì)于地段和交通有明顯的訴求，成熟地段的物業(yè)易受歡迎。第九十三頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。

區(qū)縣地域分析

區(qū)縣渠道推廣執(zhí)行萬(wàn)州奉節(jié)墊江忠縣梁平開縣石柱等渝東北區(qū)縣人口多，經(jīng)濟(jì)條件較好，渝東北區(qū)縣客戶對(duì)江北渝北區(qū)域認(rèn)可度較高潼南合川璧山等渝西片區(qū)對(duì)江北區(qū)的物業(yè)興趣也較強(qiáng)，且上述區(qū)縣購(gòu)買力較佳黔江彭水南川武隆酉陽(yáng)秀山等渝東南片區(qū)要顯得稍微弱一些。第九十四頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。區(qū)縣渠道推廣執(zhí)行區(qū)縣電視臺(tái)字幕游走區(qū)縣渠道推廣方式確定區(qū)縣定點(diǎn)短信投放渠道公司專業(yè)組織區(qū)縣客戶

區(qū)縣地域選擇：奉節(jié)、忠縣、萬(wàn)州、云陽(yáng)

推廣時(shí)間：2010年1月14日-2010年2月13日

1月14日-2月13日每天投放

第一次：1月15日第二次：1月21日第三次：1月27日第四次：2月5日第一批：1月16日-17日第二批：1月21日-22日第三批：1月30日-31日第四批：2月6日-7日投放時(shí)間

投放時(shí)間

投放時(shí)間第九十五頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。區(qū)縣渠道推廣執(zhí)行部分推薦區(qū)縣電視字幕游走定點(diǎn)短信渠道公司帶團(tuán)客戶忠縣162005000本四個(gè)區(qū)縣是以次數(shù)為單位，在本次推廣期內(nèi)，要求帶4次，每次5000元奉節(jié)162005000云陽(yáng)162005000萬(wàn)州162005000小計(jì)648002000020000合計(jì)104800（元）推廣費(fèi)用預(yù)算：以月為單位

第九十六頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。1月媒介發(fā)布計(jì)劃媒體類別投放時(shí)間投放量投放金額（萬(wàn)元）備注報(bào)媒1月14日1版6獲獎(jiǎng)信息，同時(shí)發(fā)布新年”與你分享“信息

1月15日1版6新聞通稿

1月20日1版6發(fā)布”商務(wù)精英嘉年華活動(dòng)“

1月21日1版6發(fā)布”商務(wù)精英嘉年華活動(dòng)“戶外

1月14日-31日2塊28南坪、現(xiàn)場(chǎng)：形象廣告網(wǎng)絡(luò)

1月14日-1月17日?qǐng)?bào)道獎(jiǎng)項(xiàng)發(fā)布”與你分享“活動(dòng)信息1月18日-22日?qǐng)?bào)道”商務(wù)精英嘉年華活動(dòng)“1月23日-31日信息更換：發(fā)布新年”與你分享“信息短信

1月15日2萬(wàn)條0.05發(fā)送獲獎(jiǎng)信息，同時(shí)發(fā)布新年”與你分享“信息

1月20-21日5萬(wàn)條0.10發(fā)布”商務(wù)精英嘉年華活動(dòng)“及新年”與你分享“信息合計(jì)：--------

第九十七頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。本月營(yíng)銷重點(diǎn)：在1月底至春節(jié)前集中消化持有購(gòu)房券的客戶后，春節(jié)后再通過線下向客戶發(fā)布短信宣傳售樓部搬遷、高區(qū)樣板間開放、公寓交房等一系列信息，加緊推售余量的消化，2月底開始高區(qū)寫字樓的蓄客。同時(shí)在春節(jié)前后，通過短信、戶外，集中挖掘外地返渝客戶產(chǎn)品推售計(jì)劃：公寓：消化14F以下、24、26F推售余量寫字樓：加推16-17層推廣訴求：綜合體價(jià)值訴求媒體組合：線上：戶外、網(wǎng)絡(luò)新聞線下：短信、渠道；2月份營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃第一階段營(yíng)銷策略第九十八頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。核心主題：奢華殿堂，僅此協(xié)信中心2月1日2月20日2月28日推廣線公寓：消化14F以下、24、26F推售余量線上：戶外、網(wǎng)絡(luò)新聞線下：區(qū)縣短信、區(qū)縣電視字幕游走、區(qū)縣客戶帶團(tuán)活動(dòng)線產(chǎn)品線寫字樓：加推16-17層延續(xù)1月執(zhí)行”與你分享“新年促銷活動(dòng)2月13日線下：主城短信2月1日成立資產(chǎn)托管中心2月份營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃第一階段營(yíng)銷策略第九十九頁(yè)，共一百一十一頁(yè)。目標(biāo)客戶鎖定：返鄉(xiāng)客戶、探親客戶、旅游客戶挖掘外地返渝客戶推廣渠道：通過戶外、短信發(fā)布信息傳遞主題內(nèi)容：“奢華殿堂