張家港某商貿城招商定位報告

張家港溫州商貿城

招商定位報告上海***置業(yè)策劃有限公司二零零五年四月第一部分引言篇調研依據定位結論調研對象調研范圍調研對象政府部門相關人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經營戶各產業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民調研范圍城市的宏觀經濟狀況城市規(guī)劃及發(fā)展狀況

各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經營管理模式

經營戶對現有專業(yè)市場的滿意度、對擬進駐專業(yè)市場的各項需求狀況

各產業(yè)企業(yè)主對本產業(yè)專業(yè)市場的看法及建議

各階層市民對本定位方案的建議和看法調研依據《張家港市統(tǒng)計年鑒》（2002-2004）

專業(yè)市場管理部訪談記錄專業(yè)市場經營戶調研統(tǒng)計數據

與政府有關部門的相關人員訪談記錄

與各產業(yè)私營企業(yè)主訪談記錄各階層市民調研數據第二部分發(fā)展規(guī)劃篇張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃

溫州商貿城的發(fā)展規(guī)劃

張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃有產業(yè)，無市場九州家具城九州裝飾城新世紀汽車城現有市場狀況就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言，暫時沒有新的專業(yè)市場項目上馬；專業(yè)市場規(guī)劃狀況張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃三區(qū)六園保稅區(qū)省級開發(fā)區(qū)沿江開發(fā)區(qū)揚子江國際化學工業(yè)園歐洲工業(yè)園冶金工業(yè)園糧油食品工業(yè)園汽車工業(yè)園木業(yè)工業(yè)園產業(yè)園區(qū)打造狀況就溫州商貿城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車會是周邊專業(yè)市場的主要方向。溫州商貿城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃：溫州商貿城在短期之內應該是以完成整個商貿城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內的商家和經營戶進駐商貿城，并且為其創(chuàng)造良好的經營環(huán)境和經營條件。另一方面，吸引消費者前往商貿城進行消費。中期規(guī)劃：溫州商貿城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿城內經營戶結構調整為主要工作，根據溫州商貿城的整體定位，逐步將整個商貿城經營戶結構由批零兼營轉向以批發(fā)為主。長期規(guī)劃：在大量的調整結束之后，溫州商貿城得經營戶結構仍將有較小規(guī)模的調整，但是，溫州商貿城的主要目標旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務、優(yōu)化管理，為經營戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤空間。第三部分市場篇溫州商貿城SWOT分析張家港經濟發(fā)展狀況周邊專業(yè)市場狀況溫州商貿城狀況避免同質競爭、抓住空白機會完善市場配套、組合營銷策略上海專業(yè)市場、蘇州專業(yè)市場常州專業(yè)市場、無錫專業(yè)市場南通專業(yè)市場、張家港專業(yè)市場銷售狀況出租狀況經營狀況客戶關注問題狀況各項經濟指標張家港整體經濟發(fā)展規(guī)劃固定資產投資情況房地產市場狀況引論專業(yè)市場存在的前提和依據專業(yè)市場存在的前提和依據政府強力打造專業(yè)市場的形成與政府對產業(yè)的導向和支持有著密不可分的關系；交通便捷市場的成功必須依賴于人氣的聚集，而人氣的聚集離不開四通八達的交通網絡需求拉動聚集效應慧眼識天機，發(fā)現市場潛力，順勢而動，擴大知名度和品牌而形成專業(yè)市場；產業(yè)鏈完整半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場終端商家能夠形成完成的產業(yè)鏈，是專業(yè)市場存在的基本前提；張家港經濟發(fā)展各項指標張家港的經濟近年來持續(xù)快速發(fā)展，國內生產總值呈現出良性增長的態(tài)勢，2004年人均GDP達到6.67萬元張家港整體經濟發(fā)展規(guī)劃圍繞加速轉型提升水平，努力實現區(qū)域經濟更快更好發(fā)展；圍繞打造現代制造業(yè)基地，推動二、三產業(yè)互動并進圍繞擴大開放，進一步促進外資民資集聚圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展，切實改善人民群眾生活圍繞城市未來發(fā)展定位，高標準推進城市建設按照“一城四片區(qū)”的總體構架，堅持以規(guī)劃為先導，進一步完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全面提升城市建設整體水平，切實增強城市的集聚力、競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。

加快完善規(guī)劃體系。按照規(guī)劃全覆蓋的目標，加快推進各類規(guī)劃編制進程，形成包括市區(qū)和片區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)、專業(yè)規(guī)劃、城市設計在內的完整的城市規(guī)劃體系。年內，完成市區(qū)5項分區(qū)規(guī)劃、城西新區(qū)控制性詳規(guī)和楊舍城區(qū)整體城市設計，抓好塘橋片區(qū)、常陰沙總體規(guī)劃，以及金港、錦豐、塘橋、樂余新城的控制性詳規(guī)，將各項建設全面納入規(guī)劃指導的軌道。圍繞構建和諧社會，大力發(fā)展各項社會事業(yè)圍繞建設生態(tài)良好的新港城，積極實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略圍繞提高執(zhí)政能力的要求，不斷加強政府自身建設張家港整體經濟發(fā)展規(guī)劃居住、商業(yè)、貿易、金融居住、辦公城市核心居住、商業(yè)區(qū)物流、生產、加工物流、生產、加工工業(yè)園區(qū)、加工未知七大功能區(qū)打造新港城：溫州商貿城位于東北角的居住、商業(yè)、貿易、金融區(qū)內，屬于東部物流、生產、加工功能區(qū)北延。注：本規(guī)劃方案目前尚未報批固定資產投資情況張家港固定資產投資額在2003年有一個較大幅度的上升，而在2004年，這個漲幅有所回落，從某種意義上來說，估計與宏觀調控的影響有一定的關系。而這個宏觀調控也將影響后期的專業(yè)市場的投資建設，從這個意義上來講，對溫州商貿城是比較有利的,在一定時期內，在張家港的專業(yè)市場領域不會遇到太大的競爭。房地產市場狀況目前張家港房地產市場供需兩旺，房地產業(yè)成為了張家港市的經濟發(fā)展支柱產業(yè)。2004年張家港房地產投資完成情況良好，各項指標均有較大幅度的增長，2004年累計完成房地產開發(fā)投資33.38億元，同比增長44.69%；商品房批準預售面積116.71萬平方米，同期下降25.3%，商業(yè)用房11.88萬平方米，同期下降了30.36%周邊專業(yè)市場分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經營模式無經營管理公司or外聘經營管理公司or自己組建經營管理公司市場定位定位業(yè)態(tài)；對周邊專業(yè)市場的分析主要從以下幾個方面著手：產品形態(tài)層數、開放式or獨立式上海九星批發(fā)市場租售模式只租不售經營模式整合大品牌經營商，負責部分鋪面的招商，自己也負責其他鋪面的招商工作；市場定位剛開始定位為建材和裝飾類產品，隨著市場不斷擴張，目前已經形成九個區(qū)，包含五金、建材、化工等產品產品形態(tài)單層、獨立式鋪面為主，少量開放式的鋪面上海國際五金城租售模式租售并舉，以租帶售經營模式以“機電五金城”為基礎，通過機電五金項目開發(fā)，向國際貿易發(fā)展，整合大品牌經營商，負責部分鋪面的招商，自己也負責部分鋪面的招商；市場定位以"機電五金城"為基礎，通過機電五金項目開發(fā)，向國際貿易發(fā)展；總投資11億余元人民幣，規(guī)劃用地1100余畝，總建筑面積50萬平方米，可容納商戶3000余家。產品形態(tài)獨立式鋪面為主，少量開放式的鋪面蘇州米國際城服裝字城租售掏模式前期怖租售泳并舉劫，現低已將悼銷售扣停止葛，只睬租不陳售；市場兄定位占地慮面積壞60益0畝板，建蔽筑總戴面積替60暴萬平叛方米圈，將術建成集國互內外秀名牌振名品柿演示柄展銷懂、名宴模大辛賽、蓮原輔古材料臺展銷獵、機積械設蓬備及嶺配件鳳展銷敬、信之息會頓展、誘電子端商務往、科排研設扭計、晚教育淋培訓分、管符理服屈務、桂娛樂櫻休閑技等功箏能為求一體麻的平襲臺產品紗形態(tài)產品俊形態(tài)滾豐富作，街勾鋪,陪開放遮式店原鋪和達獨立圾式的奧店中乘店均蔑有。經營賤目標整合桶社會坊資源猶,打澤造世糟界時統(tǒng)尚之近都常熟竊招商尾城租售泛模式自發(fā)胖形成亂的市積場，富租售衰模式灰不固滅定，槐以只存租不慨售的脫形式奶為主紀；經營吵模式招商澇城管末委會臭進行徐管理糠；市場定位招商芽場、性紡交妄市場劣、西餅片市伸場、苗布匹脖市場碼、五細金市甜場5察個管璃理片猶區(qū)，田下轄連服裝汗、針背織品燦、布炊匹、陵裝飾確面料瞧、床怒上用娛品、遞小商沙品、普鞋業(yè)滋、五犯金、映電器息等2父8個療專業(yè)茄批發(fā)招市場削。市愿場營議業(yè)面圖積2悔.5薯平方供公里棄，商密業(yè)用慌房1培12獄萬平漆方米逃，店輛鋪、亮攤位懇2萬構多只晴，旺毒季日妹均人航流量背15槐萬人餐次，信日均微貨運足量2踢00白0多塑噸，逢招商漫城的禍發(fā)展趨帶動佛了周鳴邊交遭通、添旅游虛、服視務業(yè)眼等相蛙關產灣業(yè)的僻興旺摟，提腹供了英20廟多萬踏人口櫻就業(yè)啄，市炭場年意社會滿綜合裙效益胡達3曠0多狗億元延。產品苗形態(tài)獨立嶺式的烘鋪面嫌。無錫州招商泰城租售突模式一期生只租再不售退，租拴賃期姥限為亂五年段，二使期將雹出售邪產權經營義模式自己泄組建斤經營猶管理助公司創(chuàng)進行街統(tǒng)一男經營炕管理琴；市場豬定位占地50框0畝，忍總建撈筑面如積60萬平法米，美投資20億元沃，一廣期業(yè)沾態(tài)有扶家電勇、機柄電、恥五金玻、衛(wèi)煤浴、際燈飾之、服予裝、覽床上屋用品委、針辱織、臂鞋帽棟、化予妝品感、工挪藝品吹、旅青游用食品、劇紀念耳品、胞文化帥用品覆、小繞百貨產品追形態(tài)產品性為兩嚼層，幸店中卸店的顫形式查。海門候疊石椒橋家吩紡市扎場租售奇模式租售先并舉震，以構租帶贊售；經營亡模式自己謝組建暮經營密管理兔公司員進行貓統(tǒng)一首經營航管理卡；市場護定位占地77宿15逐0平方肌米，棋擁有80妨00多個稈營業(yè)熔門面葵及攤硬位，隊生產折經營披床罩需、枕希套、讓被套朗、棉妙被等涼床上床用品脅及各紗類家循用電炒器套專、窗伐簾、在靠墊仙、玩寧具等30津0多個馳繡品連系列幣品種產品古形態(tài)產品彈為兩畝層，伙獨立傲鋪面李形式棒；張家懲港九故州家夸具城張家灰港九笑州家五具城租售螞模式只租洽不售經營樂模式自己職組建堅經營嶄管理出公司丘進行震統(tǒng)一諷經營必管理網；市場僑定位一、瓶二期瘡工程草總投災資2.魂5億元悶人民桶幣，欣占地60閣0畝；鉤三期回工程耕總建愈筑面餃積26萬平豆方米碌，招房誠商30炸00戶。關業(yè)種箱有家串具及臣布藝辯、工寨藝品蜘、床霞上用忘品、隆窗簾次等家核居用窩品產品次形態(tài)產品村為一堪層，撤有店舌中店滑和獨曉立鋪醬面兩估種形橋式；各地體市場測租金銅情況爭圖單位句：元承/日勻·平品方米各地準市場斜租金齡情況鋪圖單位妨：元箭/日嬸·平吧方米各地池市場易租金糾情況從業(yè)理態(tài)來察看，縣床上帽用品近的租俱金水切平最西高，拒其次璃是婦神女用杏品，砍然后菜才是恐兒童持用品蘇；從面甘積段栽來看定，面喪積為袋60鐵平方聽米左起右的謙戶型第最受說市場分歡迎餅；溫州躬商貿煌城狀候況工程閃狀況一期爸已經繪交付齡使用兔；二期營接近煩結構毯封頂申；出租畝狀況已經托出租蓋了60多套銷售沒狀況**姐*公飛司于20裹04年九采月接杰手溫織州商停貿城語銷售幕工作喜；**肉*公庫司接址手前惹，共牛銷售14摧8套，憶接手獵后共巷銷售62套；業(yè)態(tài)蹤蝶定位成衣抬棉紡穿、五樣金機哲電、禮日用瘋百貨灘、餐殿飲休革閑和痛步行穿街綜贈合，真五位峽一體饒的綜錦合性蔥市場溫州骨商貿定城S混WO勿T分敗析優(yōu)勢張家目港有綁五大窩支柱全產業(yè)危，而痛目前營就專四業(yè)市窗場而豬言，每只有嫂九州竹家具凍城和接世紀凳星汽浮車城禁兩個雨項目就，就奏張家梨港市贏而言激，專歲業(yè)市革場仍沸屬于壇空白地；劣勢地理鹽位置備較為刺偏遠流；倉儲白物流全用地州缺乏內，配宏套不羊齊備馬；沒有依產權耕；不能拆辦理倍按揭閱貸款削，只澤能采碧取分反期付倍款的筍方法駱；部分仁店鋪呼無法白打通餃，對潮于經防營大粗面積旺商鋪旗的客茶戶無系法滿釀足要齒求；機會張家都港后淚期的蓬專業(yè)矮市場臨基本欠上沒興有，鑰因此陰，溫糾州商于貿城戒從這啦個意恰義上給來說薯還是親比較夏稀缺象的；威脅業(yè)態(tài)繞定位坐過于雪分散諒，不占能形肺成集躁約效災應；產品饒形態(tài)倘有很輸多硬恨傷，毀如層召數、肥道路瘋等問隆題，瞧對于雹招商斥業(yè)態(tài)丸定位儉有很伙多限忠制；周邊河有各蜓主要區(qū)產業(yè)躺都有衰較大慈的專浮業(yè)市怎場，醬對本戲案形畏成了踢相當畜大的湊競爭稱威脅巷；沒有蟻較為矛強有朋力的盡政策哄保證助和相餓關措增施建攏立經片營戶魂的信祖心；溫州方商貿慢城S飼WO棵T分圾析SWOT分析得出的啟示本案捐在銷愛售和哪招商貧上遇標到的想阻滯品，主皺要來踏源于撲劣勢駝未能個盡可期能的霉規(guī)避揀，而藥不在繭于優(yōu)律勢是謙否完哥全發(fā)姨揮；輕因此時，本湊案的義操作覽應該救從盡俗量規(guī)克避本拔案的尾劣勢勿，避照免威膝脅為拉主，晌而以振發(fā)揮盈優(yōu)勢熔，抓需住機部會為板輔。相應的策略規(guī)避劣勢解決產權問題解決工商稅務優(yōu)惠問題解決產權,經營權與管理權分離的問題重新調整產品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動完善相關配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理的問題發(fā)揮優(yōu)勢抓住市場空白點，切入市場整合周邊產業(yè)優(yōu)勢，明確市場定位因為張家港專業(yè)市場不多，把握機會向政府要優(yōu)惠第四橡部分禍定位窄及細疑化篇溫州粉商貿白城做捉專業(yè)姓市場敲的理喪由溫州樂商貿臺城招川商定萬位原某則溫州商貿城招商方向及最終定位溫州商貿城最終定位的依據1234溫州捎商貿行城做暑專業(yè)兆市場駝的理隨由交通藍便捷位于值楊錦院公路辨和張銳揚公提路旁利，沿六江高攀速直抗接接僚入長炎三角邪交通尤網絡草，便城于向御整個克長三邁角輻稱射，辦能夠四降低娘銷售積產品嶄的物必流成智本；支持率溫州塊商貿葵城做崇專業(yè)訓市場貨的理賄由地段圖偏遠溫州獸商貿某城地拘段較駝為偏到遠，扁短時些間內碗難以光吸引念客戶并前往飛零售傅消費具，而言專業(yè)侍市場眨針對廣性較餃強，寫能夠且較快讓的形債成聚房誠集效望應；溫州湯商貿工城不星得不飲做專匪業(yè)市僑場的膀理由體量隸及建巾筑形叼態(tài)支吹持溫州別商貿壇城建偷筑面囑積約吃11耍萬方為，建涂筑形帳態(tài)主曠體兩膨層，開部分毒三層展，適纏合做朱專業(yè)精市場方；配套慶欠缺溫州像商貿難城周病邊配默套較教差，蹤蝶普通鄰消費天者難調以在拳溫州取商貿躲城周職邊滿析足購憤物所糞產生葬的相彩關需榮求，爛而對鍬于專貞業(yè)市涌場的嚇客戶削，這記方面請的因堡素的類影響晌就要概小得針多；溫州舍商貿歡城招丙商定脆位方榴向的訴選擇害原則市場呼空白挑原則不僅榮要立吉足在立張家防港，謠而且巷要立彩足于岸長三窗角區(qū)案域，浸至少智要在貫蘇南嚇地區(qū)甜尋找惡到市兔場的授空白逗點，哨規(guī)避幸與成嶄熟的州大規(guī)踩模專養(yǎng)業(yè)市摔場形尿成同執(zhí)質競驕爭可行輝性原樣則招商恩定位筍方向狐必須積具有五可行消性，潮可操流作性贈要強可操類作性南原則產品春的定段位必堡須滿博足易衛(wèi)招商掘、易饒成市敏、易舊產生汁人流印、物迫流、晌現金謊流的慚條件成本孫導向翼原則必須要在保丟證在潮溫州翼商貿評城拿票到的信貨物袍價格喂到周美邊類犬似市膊場便零宜，栽解決杏購買圾客戶宏的成經本問肢題，設這樣率才能測讓溫炮州商揉貿城蹲真正緞興旺呼起來1234溫州醒商貿悠城招宇商的萌方向兒童還用品皺類女性漆用品授類成衣編棉紡其類日用芳百貨眉類小商綿品類溫州古商貿橡城可肢選擇茂的招商知定位直方向綜合邊考慮索上述呆招商拖原則密，溫凳州商煎貿城昆的招疫商定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奶瓶嫌、奶暖嘴、膽濕紙耀巾、憶紙尿臺褲、驅理發(fā)壇器等步）●玩上具(奇智枯奇思捐、兒元樂寶伸等)●服撈裝、束鞋帽嬰幼催童帽/嬰兒/童襪/嬰兒派鞋、勝童鞋/美國桌卡拉象尤娜Cr錦oy羊ol急a嬰、晃童鞋●★近好孩儉子★裙童車坡童床猴木餐仁椅、蝴★寶爆貝第算一★宅汽車少安全杯座椅●★嬸奶粉歌★美義國雅林培,美贊扁臣,德國旬美素,雀巢,惠氏綱，羊蛇奶粉糞等美贊河臣/美國倦雅培/德國漿美素/雀巢/惠氏/多美御滋/美可翼高特母羊奶介粉●食什品（停嬰兒鑄輔食緞）亨氏殲一段播輔食(4談-2交4個月)索/亨氏樓二段立輔食(6渣-2溉4個月)改/亨氏朝三段急輔食(8灑-2良4個月)圖書料、音遞像、火嬰兒攔卡片編、嬰歷幼兒蟲圖書嗎、育花兒圖受書嬰兒鞭卡片沿/愛嬰褲幼兒潤圖書董/滅育寄兒圖態(tài)書●浴以盆、口浴床魚、坐務便器日康患牌●兒咳童飾諸品●嬰季兒游鋪泳設灘備（猜游泳析池、巨游泳舒圈）童帽童裝童鞋嬰兒肝用品童車童襪招商凳品類婦女勝用品美發(fā)都護發(fā)化妝紀盒/箱/包化妝孤工具綠色麥美顏袍保健普品保健維器械保健右滋補美顏緊護膚其他夫化妝薦品其他春保健米品香水\香熏\精油彩妝美體個人厲洗護臉用品防曬慈系列護手以系列卸妝到系列女包女士池配件其他女鞋/襪女帽蠅手套女上稠裝\基套裝女裙銳/女協(xié)褲情侶鹽裝唐裝舟/中廣式服紅裝婚紗沸/禮太服泳裝女用