房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機(jī)會(huì)選擇講解

房地產(chǎn)發(fā)展投資決策

與機(jī)會(huì)選擇

一、房地產(chǎn)投資決策的意義

房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)前首先要解決的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一些根本性問(wèn)題，諸如建設(shè)地點(diǎn)的選擇、投資方案的確定等重大問(wèn)題做出判斷和決定，因此，房地產(chǎn)投資決策的正確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗，對(duì)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的重要意義。

1、是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能否生存的關(guān)鍵房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)決定了這一點(diǎn)。一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)往往構(gòu)造復(fù)雜、形體龐大，具有整體性和固定性，只有在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全部完成后，才能發(fā)揮投資經(jīng)濟(jì)效益，而且建設(shè)地點(diǎn)一經(jīng)確定，就與土地連在一起，始終在那里發(fā)揮作用，不能隨意移動(dòng)和變更。另一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，占用和消耗人力、物力、財(cái)力多，一旦開(kāi)工建設(shè)，就不可間斷，否則，會(huì)拖延工期，積壓和浪費(fèi)已投入的大量人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由于拖延工期，房地產(chǎn)產(chǎn)品錯(cuò)過(guò)了最佳的投入市場(chǎng)的時(shí)間，難以產(chǎn)生較好的投資效益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)本身的這些技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，就要求在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前重視投資決策。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)因素多，經(jīng)營(yíng)決策是否正確，是公司能否生存的關(guān)鍵。正確的經(jīng)營(yíng)決策可以使公司獲得利潤(rùn)，不斷發(fā)展壯大；而錯(cuò)誤的決策，輕則造成公司虧損，重則造成公司破產(chǎn)。2、是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不斷發(fā)展的關(guān)鍵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境主要有經(jīng)營(yíng)環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境、政策法律環(huán)境等，其中處在不斷變化中的是經(jīng)營(yíng)環(huán)境。經(jīng)營(yíng)環(huán)境的中心內(nèi)容是市場(chǎng)。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住了有利的投資機(jī)會(huì)，就可使公司不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。3、是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不斷提升品牌的關(guān)鍵總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)目的是社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。只有進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策，才能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)有限的資源（人力、物力、設(shè)備和資金）進(jìn)行合理的安排、有效的利用，以達(dá)到預(yù)期的最大經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。

二、房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素

1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展2、宏觀經(jīng)濟(jì)政策（短期、長(zhǎng)期）3、地方相關(guān)政策法規(guī)4、城市收入水平和增長(zhǎng)速度5、住宅的自然需求6、城市化發(fā)展?fàn)顩r

三、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容

1、確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到房地產(chǎn)投資所預(yù)定的目標(biāo)，所以確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。2、擬訂房地產(chǎn)投資方案在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程中，根據(jù)已確定的目標(biāo)，擬定多個(gè)可行的備選方案。判斷某一方案是否可行，總的原則是按技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理給予評(píng)價(jià)，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合算及財(cái)務(wù)上是否盈利。3、測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其它投資項(xiàng)目要大。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，投資者不僅要測(cè)量或估計(jì)每一個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)效益，還要測(cè)量其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定每一個(gè)方案在收益上的可靠性。4、制定房地產(chǎn)投資的可行方案決策在于選擇，沒(méi)有選擇就沒(méi)有決策在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策中，制定供決策者選用的各種可行方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)。制定房地產(chǎn)投資的可行方案時(shí)必須注意各方案在整體上的詳盡性和個(gè)體間的相互排斥性。5、分析與評(píng)價(jià)方案的分析與評(píng)價(jià)就是要對(duì)每一個(gè)備選方案，在進(jìn)行選擇之前，對(duì)其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的條件、因素以及潛在問(wèn)題作可行性分析，并與預(yù)先確定的目標(biāo)進(jìn)行比較做出評(píng)價(jià)。對(duì)決策和行動(dòng)方案有一定約束條件的限制因素進(jìn)行分析，以在現(xiàn)有條件下求優(yōu)；對(duì)每一個(gè)備選方案可能發(fā)生的潛在問(wèn)題做科學(xué)的預(yù)測(cè)，以便事先防范，減少潛在問(wèn)題發(fā)生的可能性。6、選擇方案選擇方案不僅是整個(gè)決策過(guò)程的中心環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)決策者的重要職責(zé)，同時(shí)，也是科學(xué)性和技巧性的綜合體現(xiàn)。四、房地產(chǎn)投資決策的原則

1、經(jīng)濟(jì)效益原則獲得利潤(rùn)、不斷發(fā)展，是每個(gè)企業(yè)必須面對(duì)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是如此。開(kāi)發(fā)商在對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，必須將房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的項(xiàng)目才能確定為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這就是房地產(chǎn)投資決策的經(jīng)濟(jì)效益原則。2、科學(xué)化、民主化原則房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及面廣，牽涉因素多、整個(gè)建設(shè)過(guò)程十分復(fù)雜，因此，要求房地產(chǎn)投資決策必須遵循科學(xué)化、民主化原則。所謂科學(xué)決策程序，就是堅(jiān)持“先論證，后決策”的原則，必須做到先對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和論證，然后再進(jìn)行投資決策，杜絕“邊投資，邊論證”，更不應(yīng)該采取“先決策，后論證”這種違反客觀規(guī)律的做法。3、系統(tǒng)性原則影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的因素很多，而且這些因素又是相互聯(lián)系、彼此制約的，因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，首先要深入調(diào)查和搜集各方面的投資信息，并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的分析和研究。4、時(shí)間性原則投資的時(shí)間觀念即資金的時(shí)間價(jià)值，事實(shí)上也是開(kāi)發(fā)成本。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資先于房地產(chǎn)項(xiàng)目收益而發(fā)生，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須考慮到不同時(shí)間的資金其價(jià)值是大不相同的，先期投入的資金和后期產(chǎn)生的收益金，雖然在價(jià)格上一致，但它們?cè)趦r(jià)值上卻是十分不同的，這其中最直接的就是利息問(wèn)題。5、風(fēng)險(xiǎn)控制的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，要比其它產(chǎn)業(yè)的企業(yè)更加注重對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的預(yù)測(cè)，并努力地將其控制在一定的范圍之內(nèi)。

這既要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在確定自己的目標(biāo)時(shí)留有一定的合理余地，同時(shí)更主要是要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)施房地產(chǎn)投資方案的過(guò)程中采取一切盡可能采取的方法和措施，盡量把風(fēng)險(xiǎn)降到最小程度。6、責(zé)任制原則所謂責(zé)任制就是要求決策者對(duì)其決策行為所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)有不可推倭的責(zé)任。必須建立責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的房地產(chǎn)投資決策責(zé)任制，是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，避免和減少投資決策失誤的重大措施。

7、選擇性原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)必須有兩個(gè)以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目可供選擇，而且每個(gè)項(xiàng)目也應(yīng)考慮多種開(kāi)發(fā)方案，這樣才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決策時(shí)能有一個(gè)優(yōu)化選擇的可能，即最佳項(xiàng)目和最佳項(xiàng)目中的最佳方案的選擇。

五、房地產(chǎn)投資決策方法

1、確定型決策方法確定型決策方法（DecisionUnderCertainty）是指房地產(chǎn)決策方案中有待實(shí)現(xiàn)的條件是確定的，其結(jié)果也是明確的，這類決策問(wèn)題為確定型決策問(wèn)題。確定型決策是指一個(gè)方案只有一種確定的結(jié)果，只要比較各個(gè)方案，就可以作出決策。一般地說(shuō)，涉及到房地產(chǎn)投資的土地費(fèi)、建筑面積、建筑類型、專業(yè)人士費(fèi)、利率、廣告費(fèi)等問(wèn)題的決策都屬于確定型決策的范圍。應(yīng)用確定型決策需具備的條件：第一，可供決策的可行方案有若干個(gè)；第二，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)事件的自然狀態(tài)是完全確定的；第三，每個(gè)方案的結(jié)果是唯一的，并可計(jì)量。2、風(fēng)寸險(xiǎn)型簡(jiǎn)決策風(fēng)險(xiǎn)口型決簽策方抄法（嘆De西ci魚(yú)si青on哥U饞nd品er許R伏is剖k）蛇是指里在房智地產(chǎn)碎企業(yè)個(gè)的開(kāi)巡壽發(fā)經(jīng)港營(yíng)活嘆動(dòng)中還，存晴在著箱某種投不可猜控制靠的風(fēng)緣瑞險(xiǎn)因駝素，鼻一個(gè)耐方案哄又可撈能出喪現(xiàn)幾片種不眠同的戰(zhàn)結(jié)果進(jìn)行孟風(fēng)險(xiǎn)草型決撓策應(yīng)廊具備牛以下懇幾個(gè)角條件勝：第一炕，要挎確定野決策晨者希雖望達(dá)革到的常明確密目標(biāo)鍬（獲獵利大某或虧撿損小避）；第二杏，要素有兩幅個(gè)或章兩個(gè)兼以上鋒可供困選擇擔(dān)的方餐案；第三梳，每允個(gè)方顛案要埋存在末兩種擾或兩遭種以鄭上，普不以莖決策周者主傷觀意握志為送轉(zhuǎn)移蠶的自費(fèi)然狀震態(tài)；第四朗，不橡同方圖案在遵不同剃自然知狀態(tài)菌下相蒸應(yīng)的藍(lán)損益夠值可禍以計(jì)厚算；第五慮，決榨策者伙根據(jù)橫科學(xué)娘的理泰論和農(nóng)經(jīng)驗(yàn)犁，可扯預(yù)先蘿估計(jì)煉或計(jì)呀算出最自然搞狀態(tài)烘出現(xiàn)辣的概敵率。這種灶房地落產(chǎn)投附資決源策由栽于無(wú)毀法控歇制，班其影噸響決后策結(jié)獸果的煙某種臉自然克狀態(tài)瘋，要奪在一炕定的威概率岸條件渣下作煉出，序需要籮冒一姥定的灣風(fēng)險(xiǎn)綁，故熄稱之評(píng)為風(fēng)思險(xiǎn)型黃決策完。3、不穗確定查型決危策方咽法一個(gè)造風(fēng)險(xiǎn)驕?zhǔn)录翟谀硢∫幌祱?bào)統(tǒng)中漲發(fā)生輕的概佩率，帥就理懷論而蓬言是迫可以晝?nèi)藶槎愕亍⒛刂饔^曲地估恒計(jì)出無(wú)的。香但在泳實(shí)際錢中，醒有時(shí)遇很難浮估計(jì)芹出事蠟件發(fā)屈生的拳概率蒸，即船對(duì)事盲件在刷系統(tǒng)爐中所欣發(fā)生待的概裹率，笛不能火作出綿主觀跑可能眼性的討估計(jì)須，而廈只能語(yǔ)對(duì)風(fēng)楊險(xiǎn)后睛果有狠所估燭計(jì)，債這種博決策律稱之追為不尸確定陜型決癥策（騎De求ci男si局on求M街ak急in具g愈Un持de顛r負(fù)Un腫ce始rt駕ai峽nt但y）萄。它晨的準(zhǔn)泉確程點(diǎn)度完個(gè)全取民決于翻決策鳳者的撇經(jīng)驗(yàn)壤與判呀斷能醉力。不確割定型核決策耳的特惡點(diǎn)是錦，不隆僅不桐知道蠶所處撫理的宜未來(lái)計(jì)事件睡在各決種特剩定條筑件下予的明奸確結(jié)始果（逗自然廣狀態(tài)謙），斯甚至旱連可切能的攏結(jié)果晚及各夕種結(jié)發(fā)果發(fā)馬生的姨概率妄都不各知道沃。在植這種擴(kuò)情況漲下的咬決策碗，由于羽信息估不完寫(xiě)全，鑄帶有巴很大紋的主魚(yú)觀隨恩意性徒，所戴以人箭們只旋得提欺出若戰(zhàn)干不桐同的持決策囑準(zhǔn)則晝作為堅(jiān)不確乎定型集決策虎的依以據(jù)。曉這些襯準(zhǔn)則售包括銹：樂(lè)迷觀準(zhǔn)餐則、腔悲觀蹄準(zhǔn)則驚、最防大最吧小后日悔值艦準(zhǔn)則罵、機(jī)破會(huì)均胳等準(zhǔn)謙則。六、米房地姑產(chǎn)投器資決紅策的良程序房地養(yǎng)產(chǎn)投敞資項(xiàng)米目的綠決策拖程序狹，是釣指房但地產(chǎn)歉投資監(jiān)項(xiàng)目禁在決吧策過(guò)濁程中懶各工向作環(huán)拿節(jié)應(yīng)鳳遵循耽的符警合其師自身幸運(yùn)動(dòng)換規(guī)律環(huán)的先奴后順漢序。按照蛛科學(xué)汽的投影資決剩策理淡論，山房地夢(mèng)產(chǎn)經(jīng)載營(yíng)決臺(tái)策可澆分為密如下跡六個(gè)顯基本捆步驟河：1、預(yù)發(fā)現(xiàn)炭問(wèn)題決策編是針劃對(duì)所寨需要攪解決默的問(wèn)沿題而仆進(jìn)行辱的，安所以友發(fā)現(xiàn)吼問(wèn)題貧并分匹析其腔產(chǎn)生罵的原怒因、刮進(jìn)而漢找出房誠(chéng)解決魄問(wèn)題念的癥橡結(jié)是巷房地灘產(chǎn)投遞資決僚策的括起點(diǎn)乘。所謂框問(wèn)題恭是指熔房地散產(chǎn)開(kāi)慢發(fā)公慶司實(shí)崗際經(jīng)牽營(yíng)狀蹲況與畫(huà)應(yīng)達(dá)悟到或換希望仿達(dá)到敲的經(jīng)烈營(yíng)狀棵況之挨間出積現(xiàn)的痕差距觀。2、確保定目細(xì)標(biāo)目標(biāo)幟是經(jīng)縫營(yíng)決路策的瓣依據(jù)淡，目餅標(biāo)選堅(jiān)擇錯(cuò)愉了，鍋就會(huì)啄一錯(cuò)然再錯(cuò)粗，造朽成整臺(tái)個(gè)經(jīng)講營(yíng)決段策的箏失誤糊。在船發(fā)現(xiàn)棍了經(jīng)住營(yíng)問(wèn)符題之條后，才就要印進(jìn)行錦調(diào)查梯研究貌，具燈體分蜂析，爭(zhēng)一一寬弄清杜問(wèn)題煎的性庭質(zhì)、盼特點(diǎn)下和范危圍，集盡量蒜以差鄭距的紫形式勒把問(wèn)銜題的區(qū)癥結(jié)佳所在屈表達(dá)鑼出來(lái)恭，找惠到產(chǎn)揉生差寬距的加真正受原因脆，從瓶而確席定問(wèn)歇題所濾期望槐達(dá)到牌的結(jié)紛果，潤(rùn)即決僚策目測(cè)標(biāo)。一個(gè)永好的告房地滲產(chǎn)投嚴(yán)資決甩策目陡標(biāo)應(yīng)氣滿足壓以下遣要求熄：（1）針旅對(duì)性惑（Pe薪rt急in雜en孝cy）房地遍產(chǎn)經(jīng)暑營(yíng)決界策目屑標(biāo)的戀提出宣應(yīng)當(dāng)憑有的支放矢覺(jué)，針截對(duì)所益存在汁的問(wèn)信題，影切中擦要害狼，選披中解封決問(wèn)扇題的起突破捎口，加或是萍把握順住開(kāi)桿拓發(fā)抖展的侵最好貓機(jī)會(huì)旱。沒(méi)車有針撞對(duì)性應(yīng)的目海標(biāo)就辭是空諒洞目依標(biāo)，粗針對(duì)己性錯(cuò)噸了則賊是錯(cuò)辟誤目盟標(biāo)。響目標(biāo)爛的綜奪合性紡來(lái)源撲于對(duì)瞇問(wèn)題族的綜枯合分普析和鈔判斷停。（2吳）明濤確性于（D驢ef俊in鵝it峰ud困e）確定惰房地杯產(chǎn)投早資決勿策目撿標(biāo)的拌目的積是為仙了實(shí)悔現(xiàn)它幻玉，因瞎此投估資決纖策的節(jié)目標(biāo)敞必須經(jīng)明確朝、具瘦體，眾使人梁能夠走領(lǐng)會(huì)城執(zhí)行刺。經(jīng)無(wú)營(yíng)決臨策目院標(biāo)的禁含義逼要準(zhǔn)葡確，皺不能柜模棱聚兩可縫、含票糊其狹詞，干也不蹈能空著洞無(wú)椒物，合必須棚有定亮性與虧定量洲的表疲述。喊同時(shí)鬼，必縱須嚴(yán)本格規(guī)惑定目塑標(biāo)的李約束腳條件播。所謂擔(dān)約束完條件般（Co診ns工tr矩ai砍nt爆C椒on坊di憶ti喘on）就像是一掏些限并制因漸素。示如經(jīng)攜營(yíng)決遲策時(shí)矩涉及頸的資禽源、菠人力艱、財(cái)繳力、嗎物力順、國(guó)迅家法震令、基制度模等方禮面的袍限制袖性規(guī)詠定以賄及必狗須達(dá)波到的宗起碼尾界限額。（3）層滋次性料（Hi蕩er麗ar掠ch劍y）當(dāng)同診一經(jīng)顫營(yíng)決楊策系喚統(tǒng)中果同時(shí)負(fù)存在匹著多提個(gè)目佳標(biāo)時(shí)臺(tái)，必督須分傘清主坐次，團(tuán)應(yīng)從克其可不靠性稻、可匯能性弟、重設(shè)要性軍等方風(fēng)面出我發(fā)，你按照銷主次銅順序禮進(jìn)行鄉(xiāng)豐排隊(duì)良，有載取有象舍，秋形成貌一個(gè)采有機(jī)漫整體萌。3、丸擬制糠方案擬制諷供決語(yǔ)策者集選用以的各蚊種可嫌能行倍動(dòng)方棋案是傻房地適產(chǎn)投奸資決脅策的支重要延環(huán)節(jié)債。在擦確定巴房地胃產(chǎn)投耀資決騙策目斃標(biāo)之憶后，馬就應(yīng)死充分限發(fā)動(dòng)疲公司可有關(guān)班人員受收集餃、掌栗握豐南富的甚信息薦，集渣思廣印益，舊科學(xué)再論證宰，精去心設(shè)拉計(jì)，身擬制圾各種促備選師方案瞧，供假進(jìn)一帆步選丑擇。擬制佩方案凝時(shí)，挨需注巡壽意以寸下兩培點(diǎn)：（1爽）整何體的省詳盡州性擬制盞的備蛇選方改案應(yīng)浮把通環(huán)向目售標(biāo)所擇有的帳方案鍋包括喂無(wú)遺欠，以議供下導(dǎo)一步橋評(píng)價(jià)外選優(yōu)刪。如誘果有娘遺漏停，那議么最井后選舊定的失方案喂就有島可能堡不是熱最好序的方拆案。范但在堡實(shí)際貝中要舊做到夾這一膚點(diǎn)是幅很困有難的柱，這脹是由津于經(jīng)劣營(yíng)的裹外部刑環(huán)境噴是多廁變的請(qǐng)、復(fù)濱雜的股，而伏擬制滔可能疊的備市選方時(shí)案也摸是個(gè)削逐步矩認(rèn)識(shí)健的過(guò)侮程。（2膽）相廣互排盲斥性各種群備選盜方案松之間弟應(yīng)是凱相互緞排斥殊的，妖執(zhí)行紙方案封一，傘就不適可能逗執(zhí)行祝方案議二。魯只有標(biāo)這樣鑼，才懼可能告進(jìn)行鋤方案怕的比返較選也擇。4、分獄析評(píng)蛙價(jià)方案主的分坡析評(píng)撇價(jià)（抹An輔dy貼si弊s毀We剖ig新ht港in伏g）拼就是涂對(duì)每礙一個(gè)門備選朱方案母，在輩進(jìn)行返選擇克之前陣對(duì)其沃有關(guān)零的技階術(shù)、霉經(jīng)濟(jì)辱、社漸會(huì)環(huán)盲境等遇各方希面的次條件王、因正素、梅潛在會(huì)問(wèn)題結(jié)進(jìn)行才可行沒(méi)性分請(qǐng)析，卡并與晶預(yù)先碌確定謹(jǐn)?shù)姆空愕禺a(chǎn)壟投資迅目標(biāo)峽進(jìn)行拖比較犧，做觀出評(píng)杏價(jià)。（1坐）限霞制因雁素分驚析任何揚(yáng)一個(gè)阿經(jīng)營(yíng)漢決策殼和行旅動(dòng)方趣案都莫有一黑定的腦約束語(yǔ)條件狼，因久此，堪必須狀研究抄論證背方案菠所有值限制姻的資雕源、吃人力錢、物斯力、捷時(shí)間例、技碌術(shù)以服及其咐它有公關(guān)條抗件，棕從而皮判定寬房地著產(chǎn)投姥資方迎案是架否可蚊行，躬是否仁能達(dá)壇到預(yù)趣期的術(shù)目標(biāo)晨。（2誤）潛妹在問(wèn)亡題分那析是指奏預(yù)測(cè)候每一貞個(gè)備左選方終案可培能發(fā)訪生的惹潛在畫(huà)問(wèn)題吊是什岡么?問(wèn)題爭(zhēng)發(fā)生侄的原報(bào)因是坡什么?研究眠防止貓和補(bǔ)食救的隸可能甘性，缺準(zhǔn)備死防范燃措施沾和應(yīng)棋急措臟施，濫以減壟少潛球在問(wèn)葬題的睬可能罷性和癥危害涂性。（3）綜紹合評(píng)隙價(jià)根據(jù)缺經(jīng)營(yíng)消決策貿(mào)目標(biāo)張全面僵分析涂方案位的經(jīng)罩濟(jì)效噸益、容環(huán)境暈效益誕和社食會(huì)效組益。賀房地婚產(chǎn)開(kāi)覺(jué)發(fā)項(xiàng)護(hù)目的慎經(jīng)濟(jì)載評(píng)價(jià)叉主要友采用武投資擾收益徹率、紹投資凝回收館期、饒內(nèi)部配收益乎率等欣方法僵。分析笑評(píng)價(jià)身一般削是由聰各方海面的繁專家句、學(xué)線者組她成的服評(píng)審雨團(tuán)，欄或召鉤開(kāi)專隱家論漫證會(huì)疫進(jìn)行嫩。方轉(zhuǎn)案評(píng)伸價(jià)過(guò)揉程也悼是進(jìn)迅一步石完善于方案木的過(guò)鼠程。5、緩選擇諷方案選擇張方案影（S漫el幟ec港ti欲on法S督ch駝em乏e）彎是整婚個(gè)經(jīng)秧營(yíng)決劉策的壺中心霸環(huán)節(jié)業(yè)，也癢是經(jīng)流營(yíng)決播策者洋的重息要職蚊責(zé)。偏它集長(zhǎng)中體良現(xiàn)了壇房地孔產(chǎn)經(jīng)料營(yíng)決此策者歇的經(jīng)雁營(yíng)藝抱術(shù)和伴素質(zhì)腥。選擇樸方案互就是尿選擇擾最優(yōu)驅(qū)方案扁。需補(bǔ)要指田出的是，艇所謂轉(zhuǎn)最優(yōu)炭方案崗（Op模ti婆ma跳l部De遇ci早si布o(jì)n）是陪相對(duì)波的，賤受到陰許多毯不確羨定因室素的限限制粒，因床此在驚多個(gè)紗方案索存在鴉時(shí)，蛾要想扛得到質(zhì)一個(gè)犯各方燭面均桑最優(yōu)越的“除最佳鼻方案鹽”往恩往很咬困難思。在叛實(shí)際突投資忽決策宗中，汁通常客是在脅全盤憲考慮盒的情終況下晝選擇功一個(gè)稅令投每資決第策者英滿意顧的方俘案，幫而不憐是理忍想中菠的各吉方面晨均全肢優(yōu)的緒方案贈(zèng)。6、歪實(shí)施朗追蹤經(jīng)營(yíng)扮決策堅(jiān)的實(shí)哭施是坑一個(gè)修動(dòng)態(tài)搏的，殖依賴窮于時(shí)糠空變鋒量和娛環(huán)境襯變量義的復(fù)湊雜過(guò)跡程。樂(lè)因此陷，在煉實(shí)施咽過(guò)程棄中必戶然會(huì)版碰到攏新問(wèn)漠題，穿引起啞新矛鳳盾，跨會(huì)出現(xiàn)變?cè)旎耐肭闆r疲和決料策目攜標(biāo)偏費(fèi)離現(xiàn)烏象。曬這就卡要求腰決策偽者必濫須重歪視信獸息反浙饋，完及時(shí)倡總結(jié)像經(jīng)驗(yàn)毯教訓(xùn)越，依案據(jù)客財(cái)觀情故況對(duì)吹方案時(shí)進(jìn)行族必要窩的調(diào)縮慧整和謹(jǐn)修改哨，以胃保證嚴(yán)房地淋產(chǎn)投方資決祝策的專目標(biāo)冠最終棵得以在實(shí)現(xiàn)坐。（1宇）反鐵饋控竹制房地螺產(chǎn)經(jīng)斬營(yíng)決坐策中紛的反座饋控投制（窩Fe行ed閃ba訓(xùn)ck竄C猾on池tr帝ol火）是箭準(zhǔn)確給而及侄時(shí)地科把決乞策過(guò)王程中套主客柄觀之添間矛藏盾的避信息雷輸送針給決威策者住，從貿(mào)而使護(hù)決策刑者根音據(jù)經(jīng)燈營(yíng)環(huán)右境的污變化末，對(duì)吸決策梢方案妻、行括為進(jìn)六行不刪斷修旨正，減以保先證經(jīng)炮營(yíng)決壇策目猴標(biāo)順殘利實(shí)怕現(xiàn)的繪一項(xiàng)禍常規(guī)征性工廟作。（2）追奔蹤決嶼策追蹤展決策槍（F壞ol被lo肌w-決up原P捧ol德ic畜y-姓Ma膏ki扶ng棟）是駁指當(dāng)守原有