商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理講義地產(chǎn)運(yùn)作開發(fā)技術(shù)

姜新國中國商業(yè)地產(chǎn)理論主要奠基人之一、全國著名商業(yè)地產(chǎn)專家，中國第一部商業(yè)地產(chǎn)專著作者，在清華、北大、浙大、交大、人大、復(fù)旦、廈大等名校講授商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)界有商業(yè)地產(chǎn)“教父”之稱。上海知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)—上海在行置業(yè)投資咨詢有限公司首席策劃師，商務(wù)部屬下的中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)管理聯(lián)合會(huì)常務(wù)理事、專家委員、學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任。

從事房地產(chǎn)近20年，曾擔(dān)任大型開發(fā)企業(yè)的總助、副總經(jīng)理，諳熟商業(yè)地產(chǎn)的策劃和規(guī)劃、開發(fā)、營銷、招商全程技術(shù)，著有《商鋪投資》、《商鋪韜略》、《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理》（清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班重點(diǎn)教材），主持或參與了“世博軸”、“南站地下商業(yè)空間”、“中醫(yī)藥國際服務(wù)貿(mào)易總部基地”、“萬科”項(xiàng)目等上百個(gè)項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃、招商和開發(fā)運(yùn)營工作，是國內(nèi)外公認(rèn)的實(shí)戰(zhàn)型專家。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的五大好處：1、改變企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)2、增強(qiáng)企業(yè)穩(wěn)定性3、可以幫助企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)4、可以無土開發(fā)5、可以平衡稅收但是商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)要求很高，于是，我們想到了商業(yè)地產(chǎn)學(xué)習(xí)。前言一、商業(yè)地產(chǎn)概念

二、商業(yè)地產(chǎn)的一般類型

三、開發(fā)形式

四、開發(fā)順序

五、開發(fā)流程

六、盈利模式

上篇:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作和融資一、概念1、商業(yè)地產(chǎn)概念

固化資本

2、價(jià)值表現(xiàn)

商業(yè)價(jià)值影響房地產(chǎn)價(jià)值表現(xiàn)

商業(yè)利潤支持租金，租金支持

房價(jià)。3、商業(yè)地產(chǎn)兩種開發(fā)模式

一是產(chǎn)品性開發(fā)

二是資產(chǎn)性(持有物業(yè))開發(fā)4、商鋪和住宅的差異比較項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)最終用途商業(yè)經(jīng)營居住評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)利潤或租金舒適、安全、便捷、私密、經(jīng)濟(jì)、景觀升值條件經(jīng)營或商業(yè)環(huán)境改善土地或居住環(huán)境改善消耗方式價(jià)值轉(zhuǎn)移(中間商品)終端消耗獲得方式投資購置類型經(jīng)營型物業(yè)消耗型物業(yè)屬性生產(chǎn)資料生活資料5、基礎(chǔ)知識(shí)—五個(gè)差比一是路段差

二是位置差

三是樓層差

四是面積差

五是業(yè)態(tài)差二、商業(yè)地產(chǎn)的一般類型1、單一型：純商業(yè)地產(chǎn)

2、復(fù)合型：商住復(fù)合、商旅復(fù)合、

商辦復(fù)合、工商復(fù)合

3、多元組合型：商旅辦組合、

商住辦組合、

工商辦住組合等。（一）項(xiàng)目分類（二）商業(yè)形態(tài)分類

（1）購物中心（專業(yè)的，如家居中紅星·美凱龍）（2）百貨大樓（3）商業(yè)步行街（綜合、專業(yè)、等級(jí)、交通形式分類）（4）專業(yè)賣場（5）市場（6）專賣店（7）奧特萊斯（8）商業(yè)街區(qū)（9）社區(qū)街市（三）產(chǎn)品類型

1、商場物業(yè)2、街鋪物業(yè)三、開發(fā)形式1、房地產(chǎn)開發(fā)形式

（以萬達(dá)為代表）

2、金融資本的投資形式

（以深國投為代表）

3、店鋪經(jīng)營的形式

（以百聯(lián)為代表）

企業(yè)名稱企業(yè)類型主業(yè)商業(yè)代表作開發(fā)類型特點(diǎn)歸納優(yōu)劣評(píng)價(jià)瑞安港資房地產(chǎn)新天地綜合地標(biāo)拉動(dòng)周期長。恒隆港資商業(yè)地產(chǎn)恒隆廣場綜合、商辦高端品牌、商辦聯(lián)動(dòng)持有經(jīng)營。新世界港資房地產(chǎn)新世界百貨綜合、商業(yè)單品牌市場運(yùn)作不力影響局限。萬達(dá)改制企業(yè)房地產(chǎn)萬達(dá)廣場綜合商業(yè)不精致，融合能力不夠，品牌少市場影響力大，品牌有號(hào)召力，真正轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)軌道資本市場通道不通。寶龍民營房地產(chǎn)寶龍廣場綜合同上。品牌意識(shí)略弱品牌影響力小，商業(yè)層級(jí)低三四線城市發(fā)展，以銷代融。中糧集團(tuán)央企商業(yè)、房地產(chǎn)大悅城單品牌商業(yè)持有，適合消費(fèi)趨勢資金沉積。華潤央企商業(yè)、房地產(chǎn)萬象城單品牌（品牌延展不夠）商品持有，中高端品牌品牌策略有完善之處，品牌延伸不夠。華僑城央企房地產(chǎn)歡樂谷單品牌旅、住復(fù)合，商業(yè)配套旅游的景觀、商業(yè)為住宅配套旅游形成地標(biāo)，改善居住環(huán)境，商業(yè)做好配套，萬科之師。萬科上市公司房地產(chǎn)設(shè)有（上海都市花園的配套）居住物業(yè),商業(yè)配套沒有旅游，其他和華橋城一樣，在找合作者商業(yè)是絕對(duì)弱項(xiàng)。深國投地方金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人集資商業(yè)地產(chǎn)嘉信茂資金投入、土地運(yùn)作追求資本收益率與萬達(dá)同步發(fā)展，只追求收益，忽略自主開發(fā)，自有品牌（漢奸模式）。世茂上市公司住宅沒有品牌(世貿(mào)百貨)住宅開發(fā)，商業(yè)持有爭取商業(yè)地產(chǎn)上市擴(kuò)大融資。SOHO中國上市公司房地產(chǎn)SOHO前門大街個(gè)性住宅及配套商業(yè)品牌優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的原始做法，拆零為主，商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)能力不強(qiáng)。證大地產(chǎn)上市公司金融和房地產(chǎn)大姆指廣場住宅出售，商業(yè)持有有潛質(zhì)，模式化不足社區(qū)商業(yè)市場很大，價(jià)值穩(wěn)定，方向感不強(qiáng)。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)參與狀況和特點(diǎn)分析企業(yè)名稱企業(yè)類型主業(yè)商業(yè)代表作開發(fā)類型特點(diǎn)歸納優(yōu)劣評(píng)價(jià)合生創(chuàng)展商業(yè)公司民營零售、辦公、酒店、別墅沒有品牌（合生國際廣場銷售、持有兼有模式不清晰方向：房地產(chǎn)+資產(chǎn)經(jīng)營，廣東風(fēng)格不適合做商業(yè)地產(chǎn)。綠地國有房地產(chǎn)都匯城銷售為主產(chǎn)品開發(fā)為主品牌沒有形成。金源民營房地產(chǎn)金源茂銷售、持有兼有規(guī)模效益大而無當(dāng)、坪效低。銀座國有房地產(chǎn)銀座廣場銷售、持有兼有嫁接品牌商業(yè)邊緣爬伸，缺全國戰(zhàn)略。金融街上市零售辦公商業(yè)地產(chǎn)金融街資產(chǎn)開發(fā)成京城地標(biāo)無形資產(chǎn)擴(kuò)張力不夠，停留在實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營上，全國高端物業(yè)市場未占領(lǐng)。弘基、仁豐等民營商業(yè)地產(chǎn)弘基休閑廣場租賃經(jīng)營，出售兼有擴(kuò)張力度不夠，特色不明顯中小企業(yè)的代表，沒有全國戰(zhàn)略，模式還須提純。百聯(lián)等30多家商業(yè)上市公司上市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營以百聯(lián)為例：聯(lián)華購物中心、東方商廈、一百、永安百貨、聯(lián)華便利等商品經(jīng)營轉(zhuǎn)為商業(yè)開發(fā)，持有物業(yè)，包租商業(yè)物業(yè)，物業(yè)利潤而非商業(yè)利潤。商業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，商業(yè)運(yùn)營品牌優(yōu)勢，品牌召集優(yōu)勢。寄生型的商業(yè)企業(yè)，增加了商業(yè)成本，可能受到市場淘汰，超市已經(jīng)開始直營為主。小商品城、皮革城等上市自營專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)小商品城、皮革城自營的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營專業(yè)特征強(qiáng)，品牌認(rèn)知度高。由于商業(yè)資源關(guān)系（產(chǎn)地或），可復(fù)制性小，發(fā)展前景一般。紅星美凱龍民營商業(yè)地產(chǎn)紅星·美凱龍開發(fā)和運(yùn)營行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。深賽格上市公司商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場商業(yè)物業(yè)運(yùn)營行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。太平洋頤，高華強(qiáng)北數(shù)碼商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場商業(yè)物業(yè)運(yùn)營行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。4、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式比較

（1）萬達(dá)VS寶龍；萬達(dá)是成功的寶龍；寶龍是不成功的萬達(dá)；

（2）華僑城VS凱德：一個(gè)大思路和進(jìn)行，渾然一體；一個(gè)兩業(yè)分置，各成品牌；

（3）華潤·萬象城VS中糧·大悅城；子品牌漸成氣象。中國商業(yè)地產(chǎn)模式的檢討:

成功模式的評(píng)價(jià)

成功企業(yè)的特質(zhì)

現(xiàn)有開發(fā)模式的不足

中國商業(yè)地產(chǎn)前景與模式探索結(jié)論:

綜合開發(fā)優(yōu)于單項(xiàng)開發(fā)的模式萬達(dá)判的經(jīng)挺營之好道經(jīng)買營遇之衫道涌—崇資產(chǎn)婆經(jīng)營師無債形資憐產(chǎn)經(jīng)鋪營—媽萬第達(dá)品芬牌虧核心乞資產(chǎn)汁經(jīng)營階—秧模穩(wěn)式撇化襯實(shí)物賤資產(chǎn)遲經(jīng)營濤—什持有責(zé)物業(yè)四、松開分發(fā)割順鏈序■先定依位，攏后拿姑地■先策師劃，摩后規(guī)隆劃■先文紙化，災(zāi)后設(shè)值計(jì)■先招掠商，豪后建逐筑■先融蕉資，跡后投徹資■先經(jīng)領(lǐng)營，過后銷腹售■先管匙理，珍后開例張■先品巧牌，乓后贏六利五、驕開發(fā)關(guān)流程商業(yè)主題產(chǎn)品包裝文化內(nèi)涵項(xiàng)目策劃初步方案論證調(diào)整方案推廣開始方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)批招商方案施工單位開工市場調(diào)查提出開發(fā)方向商業(yè)方案建筑方案開發(fā)方案商業(yè)論證市場論證資金落實(shí)主力商家承諾初步銷售方案建筑規(guī)劃論證銷售商投資客實(shí)際使用者商業(yè)訴求確認(rèn)項(xiàng)目方案初步協(xié)議價(jià)格定位對(duì)象推盤策略商業(yè)需求產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)定位收益預(yù)測周期成本項(xiàng)目決策區(qū)域推廣方案返租方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估用地研究商業(yè)征詢產(chǎn)品春開發(fā)圈流程蓄－追猜求市叫場價(jià)叨值最請(qǐng)大化落實(shí)SP活動(dòng)開工開盤籌備(推廣)軟文參展招商商管籌備銷售籌備按揭銀行施工開盤活動(dòng)銷售階段商場開張調(diào)整商管成立統(tǒng)一辦證銀行按揭返租簽約異地銷售展開委托管理主力進(jìn)場推廣商企入駐持有側(cè)物業(yè)抱開發(fā)犯流程犁—追你求持裁續(xù)增帖值項(xiàng)目條件判析業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃商業(yè)文化策劃經(jīng)濟(jì)測算消費(fèi)對(duì)象數(shù)量能力傾向規(guī)劃消防商家消費(fèi)審美時(shí)尚流行經(jīng)營方式經(jīng)營策略交通條件環(huán)境條件規(guī)劃條件物業(yè)條件商業(yè)資源回報(bào)要求商圈范圍競爭策略業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)構(gòu)成品種類型服務(wù)方式商業(yè)文特色建筑條件配套條件交通組織業(yè)態(tài)布置商業(yè)主題櫥窗CI系統(tǒng)色彩燈光初步租價(jià)成本測算收益預(yù)測客流頻率消費(fèi)群盈利狀態(tài)消費(fèi)資源租金成本能力外部動(dòng)線內(nèi)部動(dòng)線到達(dá)路徑引導(dǎo)縱向橫向經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)品牌策略開業(yè)調(diào)整達(dá)到目標(biāo)收益率資產(chǎn)經(jīng)營商業(yè)運(yùn)營招商實(shí)施商業(yè)運(yùn)營初步收益目標(biāo)優(yōu)惠條件策略價(jià)格推廣商洽簽約對(duì)象開業(yè)推廣形象包裝運(yùn)營模式組織場地建立制度取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建檔財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)管理目標(biāo)內(nèi)部制度商場制度裝修控制開業(yè)計(jì)劃慶典SP活動(dòng)開業(yè)時(shí)間開業(yè)率商品調(diào)整商店調(diào)整租金調(diào)整融資方案轉(zhuǎn)讓方案持有方案內(nèi)部增值資產(chǎn)包裝委托經(jīng)營自營方案拆零整體產(chǎn)權(quán)收益權(quán)再投資抵押節(jié)奏幅度六、厭融資肯和盈輕利模島式（一?。﹪鴥?nèi)歷商業(yè)柄地產(chǎn)圖的融歐資方索向和刺現(xiàn)狀1、傳經(jīng)營忘性物狹業(yè)融濁資2、筒土地奴融資您\項(xiàng)匯目貸撐款\娛帶資擱施工3、砌RE違TI祖s融袍資4、鹿私募撒基金5、搭民間找資本6、甚國際量資融7、壓產(chǎn)品吉變現(xiàn)8、陶傳統(tǒng)鏈融資黨通道（二駛）盈霞利方綢式1、請(qǐng)基本修類型危：實(shí)物魚銷售資產(chǎn)匆經(jīng)營上雜市2、搏具體熊方式垂（愿1）枝變現(xiàn)潮原朽則：慶市場趕價(jià)值甚最大岡化。變現(xiàn)土地：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體：整體(銷售)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓拆零：分幢拆售、分層拆售、分間拆售（2踏）持津有雖原仔則：攻資產(chǎn)湊優(yōu)質(zhì)帽化、貓經(jīng)營狂實(shí)心庸化持有租賃經(jīng)營：可變和不可變租金合資經(jīng)營：租金入股，租期入股委托經(jīng)營：固定租金、自收租金實(shí)物融資：銀行抵押、實(shí)物擔(dān)保、典當(dāng)（3潤）資慕產(chǎn)上亦市汁原司則：帥資產(chǎn)摩包裝資產(chǎn)上市融資：組建REITs、發(fā)行基金上市公司：募集公眾資金產(chǎn)權(quán)交易：無形資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)同時(shí)評(píng)估（三站）介縫紹幾臟種盈淘利模貧式1、謝早期姿大連稻萬達(dá)要模式2、雖新天苗地模桂式3、務(wù)復(fù)地隔模式4、吊萬科搞模式5、腥摩根騾·斯吊坦利就模式他們垂為什縮慧么屢屋戰(zhàn)屢送敗？—柔虹橋裳購物夠中心贈(zèng)案例案例削檢討一、蝕取地身攻略湯二著、市欲場分帽析方仰法櫻三、聞定位凈技術(shù)驕四迷、開膊發(fā)技見術(shù)通五、幟商業(yè)棍地產(chǎn)篇策劃研六路、招福商技痕術(shù)太七、失營銷熔技術(shù)八、薪商業(yè)羞地產(chǎn)逗管理戒的核邀心技別術(shù)叢九、板不可嶼不知下篇活:商腔業(yè)地蘇產(chǎn)開堆發(fā)技持術(shù)一、部取地氣攻略1、歌用地微研究絞2少、取梢地方慨法擺3、湯取地吉攻略用地甜研究獲：城市吳知道赴商閣圈知武道終消費(fèi)駱知道誓交甚通知用道驅(qū)市場芳知道臺(tái)文斃化背擴(kuò)景知環(huán)道直地塊圍知道皇自割己知晶道消費(fèi)人口數(shù)量質(zhì)量消費(fèi)規(guī)模商業(yè)狀況租賃狀況物業(yè)市場狀況其他投資利潤資金市場配置商鋪投資回報(bào)地塊價(jià)值商業(yè)羞地塊右判析腹基本想辦法案例連檢討尊1蘇寧甘退地醉的尷糊尬萬達(dá)雜謀地牌之道案例侵檢討征2仲盛衰案例風(fēng)—他認(rèn)在軌帝道哪氣一點(diǎn)蹲上？案例理檢討冬3服裝筍城案派例二、典市場梢研究斬辦法商業(yè)施規(guī)劃商業(yè)央用地報(bào)供應(yīng)外和開畝發(fā)類逼型規(guī)劃赤中的或商業(yè)宜項(xiàng)目扛發(fā)展純方向拾；開軋發(fā)類護(hù)型建設(shè)五中的搖商業(yè)廳項(xiàng)目渡定位巡壽和市屢場狀協(xié)況兩個(gè)絮空間臘，三村個(gè)市加場旁未來役市場樣空間油的研嚼究現(xiàn)時(shí)案的市煩場狀恰況研己究1、昌銷售食市場困研究2、豆租賃隔市場嗽的研蛋究3、燈商業(yè)湯資源腿和發(fā)傍展前份景研寄究案例遷檢討重慶叫農(nóng)貿(mào)劣市場礙案例對(duì)比淘案例仆：宿肢遷南偶菜市范場項(xiàng)容目三、定位蠅技術(shù)（1弓）可野操作誘性（2槽）適孤應(yīng)性（3恩）兼社用性1、企定位斗原則2、絞策略系定位競爭則型定澆位社適合冤型定切位3、易在行囑精確遇定位加體系—商盒業(yè)地頁產(chǎn)的沉五維填定位秋體系（1旺）逆詢向定防位法產(chǎn)業(yè)扯→就袖業(yè)→接收入屯→消槐費(fèi)→衡商品眉→閣業(yè)種殺→業(yè)敵態(tài)（2黎）市卸場定億位法鞭—商查圈分砌析法競爭納關(guān)系宴、合倡作、嫂差異（3摩）建跡筑定今位法土地鬧利用道思路涉、建饞筑容昏積率劣、密疤度、聯(lián)建筑腐分布研、主盈次入碼口、船樓層墳、配襲套條腔件（4粗）以遼招代槍定法貞—商版業(yè)的副發(fā)展撕計(jì)劃（5濾）經(jīng)室濟(jì)(午收益酬)法手—以槍租金猶來定后價(jià)4、妙定位勞技術(shù)怨要素（1放）目領(lǐng)標(biāo)定副位（2顆）消排費(fèi)類汗型定瓶位（3善）商顯業(yè)定執(zhí)位（4仙）規(guī)貴劃方蝕向定模位（5節(jié)）開木發(fā)策愈略決陵策（6殖）融乳資方波式定霉位（7升）盈捎利模暫式定邀位（8裹）形扭象定撓位5、烏定位損決策喚依據(jù)（1掙）前且瞻湊性（2瞞）適震合犬性（3塊）競禁爭愉性6、會(huì)定位鎮(zhèn)決策鉆過程（1門）定伴位建卷議（2各）定燈位策岔略（3凝）定慕位決漂策飄搖鳥的思型維—椅南證盜大廈連案例案例英檢討四、閑開發(fā)秒技術(shù)1、聲開發(fā)偏方案扇要素璃:（1令）開發(fā)纖周期壟和進(jìn)證程（2知）資橋金計(jì)司劃（3腳）招染商計(jì)枕劃（4度）人鈴員配香置（5吵）工休程進(jìn)射度（6旋）銷誦售計(jì)秋劃和濃進(jìn)度塘控制（7慮）合眼作伙貿(mào)伴一般瓶開發(fā)煙企業(yè)擋商業(yè)擠地產(chǎn)糊組織梢架構(gòu)企業(yè)專設(shè)部門外包業(yè)務(wù)自管業(yè)務(wù)市調(diào)策劃招商營銷委托管理定位決策規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目融資經(jīng)營決策專業(yè)蔬企業(yè)打組織夸架構(gòu)總部市場發(fā)展部項(xiàng)目拓展客戶服務(wù)網(wǎng)上商務(wù)媒介關(guān)系部研展部項(xiàng)目運(yùn)行運(yùn)行部IT檔案行政保障部商企關(guān)系招商商業(yè)資源法律事務(wù)法務(wù)部商鋪估價(jià)估價(jià)部機(jī)構(gòu)資金個(gè)人企業(yè)資金基金融資部自有資產(chǎn)部資產(chǎn)托管資產(chǎn)置換資產(chǎn)運(yùn)作抵押托管部財(cái)務(wù)管理公司境外基金國內(nèi)基金市場研究指導(dǎo)開發(fā)項(xiàng)目租務(wù)物管三大塊：1、市場塊版：市場發(fā)展部、媒介部、運(yùn)行部、商業(yè)資源部。2、資產(chǎn)版塊：估價(jià)所、融資部、財(cái)務(wù)公司、托管部、自有資產(chǎn)經(jīng)營。3、保障版塊：法務(wù)部、保障部、審計(jì)室4、培訓(xùn)培訓(xùn)規(guī)劃營銷2、挽提升閉商業(yè)逢價(jià)值酸的方租法實(shí)現(xiàn)銷售提升房價(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營成本商品成本價(jià)格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售提升房價(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營成本商品成本價(jià)格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售提升房價(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營成本商品成本價(jià)格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售提升房價(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營成本商品成本價(jià)格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題商業(yè)用地屬性判析體現(xiàn)土地價(jià)值設(shè)立合適的業(yè)態(tài)立店障礙排除建筑形式選取文化氣氛營造挖掘商業(yè)價(jià)值提高使用價(jià)值創(chuàng)造附加價(jià)值3、稈提高續(xù)房地碰產(chǎn)價(jià)諷值的這方法4、膏介紹悲一些柜商業(yè)筆地產(chǎn)暗規(guī)劃休類型劑和理墨念類型規(guī)劃理念類型規(guī)劃理念商辦、居住SOHO零售、旅游Outlets(奧特萊斯)商務(wù)、居住MOHO郊外商業(yè)商務(wù)區(qū)SBD商業(yè)、居住BLOCK商辦住旅停車HOPSA（豪布斯卡）商業(yè)、辦公CBD商業(yè)、工業(yè)、商務(wù)Siliconvalley（硅谷）商業(yè)、休閑RBD商業(yè)街區(qū)、居住Lifestyle（萊斯迪瑞）商務(wù)、旅游TBD富裕居住區(qū)商業(yè)CLD5、漠產(chǎn)品發(fā)設(shè)計(jì)“三繼元合續(xù)一”圖是商英業(yè)地診產(chǎn)產(chǎn)表品設(shè)膊計(jì)的韻基本投原則琴，商攻業(yè)業(yè)嚼態(tài)、茂空間默形態(tài)斤、投鬼資式奪樣這斑三個(gè)舍要素描必須同時(shí)爸融入鄰產(chǎn)品捷的設(shè)鏈計(jì)過忽程；級(jí)而“砌三點(diǎn)支歸一帆”是蘭理想燦的產(chǎn)耕品設(shè)爛計(jì)結(jié)狗果。6、桃影響暖商業(yè)眉地產(chǎn)彈的一披些特斧殊效備應(yīng)（1疊）大付店效裝應(yīng)（2偉）名濾店效仇應(yīng)（3滑）名辦企效緞應(yīng)（4精）價(jià)御格效欣應(yīng)（5和）地炎標(biāo)效畏應(yīng)（1適）商擋業(yè)建章筑規(guī)技劃設(shè)肌計(jì)原愈則功能范設(shè)計(jì)緊為先，指標(biāo)耽關(guān)系郊權(quán)衡光。環(huán)境侵行為謹(jǐn)因果，規(guī)劃蝦接近些商業(yè)卸。努力譜優(yōu)化掀坪效，收益樂總體格平衡絮。風(fēng)格黎反映云業(yè)態(tài)，配套劇適度紀(jì)擴(kuò)容嶼。外觀鍵實(shí)用炮兼顧，專用痛通道扯相融獅。商業(yè)恭設(shè)計(jì)欣先理腿念，竹戰(zhàn)略芽經(jīng)營余要交阿底。（規(guī)呈劃引刪導(dǎo)書戚）商業(yè)鳥建筑忽不一刃般，戚組合老設(shè)計(jì)稍肯定奮好。總平布布置抱可循譜環(huán)，味免得松顧客獄折返旁跑。（游炸逛特杏點(diǎn)要惹抓牢面）時(shí)區(qū)辜規(guī)劃隨有意滿識(shí)，襪商業(yè)助繁榮腳又降搞本。主次輝入口悔精選猛位，久動(dòng)線賣分布傻關(guān)全自局。（2瞞）技替術(shù)要夏則樓層彎意識(shí)凍全首家層，塊鋪鋪莖皆活鵲價(jià)值址高。層高扭變化說對(duì)面墻積，綱通道潔寬窄濾看人揮氣。（人奇氣、些品質(zhì)踏、寬樹街無耀鬧市槐）柱距拌取舍露有模梳數(shù)，劍專門者通用五不操界心。負(fù)荷層確定擠看業(yè)完態(tài)，量適度敵放寬孔可轉(zhuǎn)枕行。圍欄彩上升搏一米原三，永陰角擁陽角連盡去荒掉。臺(tái)階錢過高紐奉客流鑰少，攪車位影克扣抗檔次雨低。立面解不要瓶太波氧折，不入晚銜燈光類要亮旗化。小型泛商鋪謙要通犬透，廚大型與商場纖可封甲窗。商業(yè)朱廣告闖做規(guī)幻玉劃，還對(duì)視松角度感很清燃晰。店招板通道嶼和櫥礙窗，烏三個(gè)捕要素撒要記弱牢。種樹亡對(duì)著顆中間您柱，妨剪力珠結(jié)構(gòu)般要挖棒出。得益在面積糟大6保0%戴，柏水電形配套撈夠就雙好。電子州商務(wù)同已認(rèn)漏可，喇虛實(shí)歲結(jié)合魔肯定虎好。商業(yè)志建筑斧先消潔防，食交通腿規(guī)劃志很重悼要。筑巢療就能扣引鳳臺(tái)嗎？火—松擇江規(guī)嶺劃案例案例家檢討妖1案例攪檢討螞2大而甘無當(dāng)怨—商樣業(yè)巨隙無霸華南已MA旁LL章、世置紀(jì)金床源案例案例噴檢討歉3新天皆地是殖各地脅都能友做的孝嗎？對(duì)比讀案例梁：糾兄正“刺新天弊地”—易連云裹港水絲式晶宮曲的策偉劃方另案五、詠商業(yè)安地產(chǎn)逗策劃1、誘策劃恩原理鼻2、秀商業(yè)闊地產(chǎn)叫的策澤劃的膚特點(diǎn)條3尤、常約用的謠一些膚策劃鬼方法4、賠包裝表技術(shù)（1棵）商賠業(yè)主組題和法特色（2熄）品壩牌醒特芽質(zhì)（3注）產(chǎn)曾品今包客裝（4緣瑞）推喉廣叫原孕則（5胃）宣演傳是途須徑5、賤推廣禮技術(shù)（1奧）針詢對(duì)奪性（2暫）有缺效毒性（3房誠）經(jīng)棋濟(jì)炊性6、附推廣悟方案正設(shè)計(jì)（1島）推想廣節(jié)源點(diǎn)（2嘉）推枯廣力些度（3盛）選固媒方梯式選競擇（4紀(jì)）成瀉本考陶核（5難）推適廣策仇略調(diào)佛整序階段特征推廣關(guān)鍵點(diǎn)焦點(diǎn)·指向傳媒選擇投放方式1開工特色，亮點(diǎn)、PO、SP活動(dòng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場全方位大眾、財(cái)經(jīng)通訊、報(bào)導(dǎo)2項(xiàng)目融資項(xiàng)目前景、增值方式各有關(guān)專家、高管財(cái)經(jīng)特案3招商商業(yè)機(jī)會(huì)、聚集效應(yīng)商業(yè)環(huán)境、SP活動(dòng)名人、名家、行業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)、大眾新聞、報(bào)道·映象4預(yù)售SP活動(dòng)行內(nèi)、文藝類名人大眾、專業(yè)廣告·映象預(yù)售SP活動(dòng)專家·投資同上新聞、廣告開盤SP活動(dòng)本企業(yè)高管、投資人士同上新聞、廣告5揭幕慶典、SP活動(dòng)政、財(cái)、商、文相關(guān)主流媒體專業(yè)媒體等新聞、廣告映象全方位推熔廣溜方賺案（伯示范駁）推哪廣寄力行度得表（示水范）類型階段特征項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目融資招商銷售揭幕推廣形式傳媒推廣力度●●●●●●●●●●●●●●●投放力度●●●●●●●●●●●●●●●●●●文案·平面●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●SP籌劃●●●●●●●●作業(yè)●●●●●●●●●事件題材泡制●●●●●●●●●●方案設(shè)計(jì)●●●●●●●●●●實(shí)施●●●●●●●其他波推廣辨工具瞎還有奇戶外粥車身雕、汽剪球、DM耗派送案例弄檢討世界膝級(jí)的瀉景觀欣能給半我們幻玉什么歷？—蘇承州服碰裝城洗案例對(duì)比捏案例崇：澳并門威斑尼斯召人—情憲景化宮商業(yè)六、詢招近商護(hù)定蛋輸盼贏基本梯觀點(diǎn)緒：招商乳也是命一門貓藝術(shù)診，基引本原識(shí)理是舍商機(jī)雄招商謙，招債商的滅理想偷狀態(tài)秤是坐被著招述商。1、篩需要廉招商煙的物緣瑞業(yè)類曲型購物直中心形、耀主題孟賣場億、螺特色次商業(yè)近街、百貨伶商場靈、誘市場敗、拖奧特濕萊斯多、懲大型商貿(mào)驚城2、昌招商問對(duì)商碰業(yè)地搞產(chǎn)經(jīng)咐營的己作用開發(fā)董、經(jīng)匹營商躺業(yè)地怒產(chǎn)必椅須從辜商業(yè)越上入手，倍強(qiáng)化痕招商島和運(yùn)毀營管走理，來才能敵獲得網(wǎng)良好的收垮益,愛長期甜發(fā)展揪。3、塑招商雕是商幻玉業(yè)地存產(chǎn)成嶺功的塘關(guān)鍵（1件）招絡(luò)商是罵商業(yè)巧地產(chǎn)臥實(shí)現(xiàn)勉有效往開發(fā)熟的關(guān)殲鍵：娘實(shí)現(xiàn)棄有效擠開發(fā)焦就是宮要通燒過招澇商使疼之投暫入商殖業(yè)運(yùn)爽營。穩(wěn)沒有往運(yùn)營畜就沒叢有商腹業(yè)利堂潤，葡沒有爪商業(yè)讀利潤喉，租針金收摘益和定房價(jià)脅就虛族擬化襯。（2神）過田量開該發(fā)，書稀缺風(fēng)性不腹再明頂顯,猴實(shí)現(xiàn)招商幫也是荷產(chǎn)品巧實(shí)現(xiàn)羨銷售蔥的關(guān)社鍵（3斧）招釋商是夢(mèng)定位溉決策隊(duì)實(shí)現(xiàn)夫關(guān)鍵（4叮）成奏功招田商也丸是資捕產(chǎn)經(jīng)芬營的唉關(guān)鍵4、濾招商疾在商咱業(yè)地隱產(chǎn)開伙發(fā)各榮個(gè)階鉛段中的作劑用（1閉）項(xiàng)偵目研禾究階背段（2扶）業(yè)毫態(tài)定賴位階洲段（3駛）規(guī)榮劃階炊段（4卻）商荒業(yè)文右化策曾劃階靈段（5坡）經(jīng)銀濟(jì)測就算（6繁）招蟲商施本階段（7英）開室業(yè)籌安備階割段（8蹄）前昆期調(diào)銀整階猜段5、診招商注的各級(jí)種模荷式（1裁）自裙主招戲商（2福）委擁托招窯商（3折）商叮房合縫作（4效）加尿盟導(dǎo)成商招商信息透露客戶積累活動(dòng)展開商務(wù)談判遴選考察決策合約討論簽約進(jìn)場辦照裝修信息發(fā)布開業(yè)調(diào)整6、脹招商截工作蘭的一蕉般業(yè)擴(kuò)務(wù)流子程（1秩）選圖址（2悼）建隨筑（3祝）工菜程界納面（4攝）商傘務(wù)洽密談7、螞招商吐工作御一般翠業(yè)務(wù)鈔程序8、濤招商訴順序厭安排焦也是帳具有墨策略吵性，招商糖按下洲列順欄序展森開：效用序號(hào)商業(yè)分類作用租金水平時(shí)間第一序列主力店（大超、百貨）招商成功關(guān)鍵低，有邊際效應(yīng)前期完成第二序列次主力店協(xié)同效應(yīng)低前期完成第三序列名牌特色店標(biāo)桿作用中等前期完成第四序列配套商業(yè)業(yè)態(tài)和諧中—高，量大中期完成第五序列常規(guī)店群豐富商品中高、量大，平衡收益后期完成9、連制訂蹤蝶招商檢優(yōu)惠淋措施標(biāo)的策沾略（1穩(wěn)）地佳方政淘府可傾以提索供育曾商政抓策；（2懇）項(xiàng)容目開社發(fā)商朝(物胖業(yè)業(yè)姥主)冶可以階提供仍的招欺商優(yōu)惠先條件戀；（3酬）運(yùn)銹營管挎理商撕：商督業(yè)管細(xì)理費(fèi)攜、物悟業(yè)管賀理商的傘減免挽措施閥。10桌、招綁商機(jī)母制損—箭捕獵伏動(dòng)作權(quán)機(jī)制客戶甄別決策法律事務(wù)目標(biāo)獵獲狩獵山林響聲目標(biāo)搜索11蛛、招固商工尊作砍業(yè)務(wù)緊流程（略注圖）優(yōu)惠政策經(jīng)營決策物業(yè)形態(tài)商場籌備推廣吹風(fēng)走光點(diǎn)火加溫添料化學(xué)反應(yīng)保溫招商信息發(fā)布客戶結(jié)累考察遴選簽約進(jìn)場商場籌建內(nèi)部建設(shè)建筑裝飾管線管理機(jī)制區(qū)位公共部位裝修人員消防場地商場撥籌建商場籌建設(shè)備·裝飾裝飾設(shè)計(jì)隊(duì)伍進(jìn)場預(yù)埋設(shè)備安裝分隔精裝修內(nèi)部建設(shè)任務(wù)人員場地制度體系內(nèi)部體系商業(yè)制度管理制度燈光廣告落實(shí)執(zhí)行送檔12捎、招慌商操閱作實(shí)勒務(wù)（1夠）前鴿提①嚴(yán)了解床了物天業(yè)和頓回報(bào)揉的情物況②瞞明確昂定位搬設(shè)定武的招越商對(duì)吧象③廉了解到各商基家的坊開店儀計(jì)劃（2哄）操術(shù)作的扎步驟選址以—物川業(yè)條會(huì)件—叢工程預(yù)界面陷—商蘭洽合斥同（3線）各榮道步討驟的博工作儲(chǔ)要點(diǎn)①間選址略：商核家有勝?zèng)]有嘩象項(xiàng)休目區(qū)配域的滾發(fā)展計(jì)劃②記物業(yè)落：項(xiàng)褲目的縮慧物業(yè)徐條件秧，包杜括建銷筑條件、則配套丹條件材是否源符合旨商家悠對(duì)物業(yè)段的要鋸求③冒工程耕界面露：交殿什么焰樣子于的房甲子給恢商家（毛膊坯？始裝修枕好？榨）④擾租賃擇合約義及租連金13溜、合捉同（1萬）租忽約方驕?zhǔn)健呷Q指商場惰的經(jīng)挑營模剪式（2勾）標(biāo)來的物嘆要素（3鳥）配羊套（4位）時(shí)非間約例定（5傳）取屆費(fèi)（6蝴）營唇業(yè)員鏟管理（7蕉）統(tǒng)詳一收嘩銀的遙結(jié)帳邀日期（8站）商塔場的瘋各項(xiàng)崗制度14嶄、招篇商方局案編渣制方渣法■時(shí)間誦目標(biāo)破面積貍目標(biāo)能品牌柜目標(biāo)書收益鵲目標(biāo)■商業(yè)倡發(fā)展餅同業(yè)蝴競爭告開店類計(jì)劃■招商弟策略憤錨店傘設(shè)定秀次主填力店把設(shè)定胳品牌積專店惠設(shè)定■招商繡手段堡招商盞推廣汪途徑叢招商蘿活動(dòng)席策劃訂和實(shí)頌施饞客菜商訪伴談■業(yè)態(tài)俘修正襲和平熄衡■實(shí)施毅過程寄中的遇實(shí)時(shí)首調(diào)整■管理僑方案葉的預(yù)荷置(費(fèi)電用、帳制度淘交底溜)■收益棗預(yù)估■招商恢實(shí)施■客戶圣回訪■商業(yè)選資源康管理■客戶紹進(jìn)駐育—季形權(quán)象控驚制交堪底俗裝蓬修方烏案審砍核裙進(jìn)蓬場計(jì)際劃徑裝滔飾計(jì)梨劃檢賽查兔裝扶修備倉案■協(xié)助柄開業(yè)案例材檢討走1招商買不能少舉白獎(jiǎng)旗辱—高醉橋案恭例案例春檢討喉2開發(fā)脈商不羨能包殿打天先下—寶龍之恢夢(mèng)案但例七、輩商業(yè)袖地產(chǎn)櫻營銷煙思維基本晶觀點(diǎn)斯：商業(yè)迫的營景銷本濁質(zhì)是意分銷鴉一個(gè)弱盈利編模式版給投壘資者潤，讓螺別人肉賺錢掛。營銷熊推廣昏的基符本法餅則是橫炒商辜不炒注鋪。（一倍）營偽銷方助案要土素1、汽目標(biāo)挽確定時(shí)間乖、面洞積、賄可售乒比、傾部位價(jià)格息、回菊款數(shù)蓬額2、怖產(chǎn)品疫確定產(chǎn)品綁規(guī)格僵、單氏元、敘投資謎量、稼收益溫方式廳和收勝益率3、物價(jià)格運(yùn)用差五個(gè)曠差異位原理鋤定價(jià)塞格當(dāng)?shù)匚萑私油崾艿目葍r(jià)格襲范圍單價(jià)誼和總旺價(jià)的隆關(guān)系4、東對(duì)象焰：銷固售的故目標(biāo)仆客戶5、濫手段錯(cuò):用灰什么閃方法褲買出泳去?除了瘡我們棄說的嫂“八恭個(gè)知抽道”冠之外拳，我患們還倉要對(duì)斷微觀敏市場滴進(jìn)行猛專門餃調(diào)查爪和研礦究：（二若）事壤先必滋做的麗功課1、具當(dāng)?shù)乩锶送督Y(jié)資傾凱向2、剃各區(qū)因域不具同收混益率葡要求3、公銷售獨(dú)條件歲—預(yù)霞售限托制，鑄包租牲限制4、踢銀行宗放貸鉤—給樸不給止商業(yè)瘡地產(chǎn)來辦按照揭5、占成敗皇案例售研究際—警鵲惕黑寸色事圖件6、甘競爭待樓盤問的營沃銷套移路7、號(hào)市場宅對(duì)項(xiàng)配目的眠評(píng)價(jià)位和口羨碑（三勢）營閱銷策泳略1、螞推盤慎策略釀：先柄好后儉差2、隨推盤語時(shí)際產(chǎn)：節(jié)歐日.狗春節(jié)取期間依上佳3、教銷售昏戰(zhàn)術(shù)暢：區(qū)螞位順界序、兇產(chǎn)品扇投放量、碧業(yè)態(tài)嶼控制4、內(nèi)傳媒緞策略煤（目略）（四蹲）定芬價(jià)辦漢法1、卻收夠益匠法2、創(chuàng)比奴較狐法（五術(shù)）賣減點(diǎn)梳廊理1、毅區(qū)位容：城學(xué)市中串心、灘區(qū)域彈中心毒、社區(qū)壩中心京、交草通重琴要位任置2、沾規(guī)劃并：介影紹一源些規(guī)瀉劃理積念3、義名企磨：萬乏達(dá)—售沃爾絲式瑪案陪例4、門增值調(diào)：如講大連臟勝利洪廣場（六苗）實(shí)晨戰(zhàn)技饑法1、于前景紛煽情搖法：白洛陽索案例2、捐實(shí)話掏實(shí)說境法：毀麥當(dāng)宵勞的叼故事優(yōu)、3、炊拍賣痕拉高羊法：是巴比也倫生圍活4、始明星由偶像叮法：咐名人奏效應(yīng)5、伏實(shí)力歌大腕志法：張如溫疼州人暮看盤6、批市場遲信心循法：傾包租鐘、回香購等（七拉）營毒銷陷當(dāng)阱1、鄭炒作掉過頭朱：H承K1反00貓案例2、驗(yàn)忽視絮細(xì)節(jié)鐵：站陡前街耍案例3、地拍賣訴失策標(biāo)：平辜望案倒例4、恭其他菌一些駛失誤跌點(diǎn)提晴示總體糟銷售李流程襖控制傳媒策略目標(biāo)市場開發(fā)進(jìn)展投放節(jié)點(diǎn)力度廣告預(yù)算產(chǎn)品輪廓初步方案營銷方案擴(kuò)初方案進(jìn)場開工傳媒選擇效果反饋修正試銷引導(dǎo)、修正強(qiáng)銷尾盤結(jié)案主體完成裝飾安裝環(huán)境交房物業(yè)介入物業(yè)方案物管費(fèi)銷售寬目標(biāo)聞制訂營銷侮的業(yè)越務(wù)分嬌期流唐程（運(yùn)錯(cuò)籌—獨(dú)實(shí)施途）開發(fā)用地判析項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位對(duì)象定位營銷市場趨勢細(xì)分市場選擇市場位置市場策略規(guī)劃設(shè)計(jì)適合性分析差異性分析超越性分析形成產(chǎn)品特質(zhì)運(yùn)籌期推廣展開吹風(fēng)SP活動(dòng)加溫高溫客戶引導(dǎo)吸納積累熟悉案場人員培訓(xùn)布置案場法律文件內(nèi)部程序籌劃期接上棄圖：推廣傳播軟文推進(jìn)后續(xù)報(bào)道開盤資源調(diào)動(dòng)補(bǔ)充資源市場吭奮穩(wěn)定客戶配合辦證銀行現(xiàn)場推介現(xiàn)場配合實(shí)施期其他職能口碑推薦沖刺結(jié)案案例潮檢討鬧1案例燦檢討護(hù)2偷梁自換柱涼的結(jié)著局—業(yè)幟態(tài)盛誤匯·旗生活統(tǒng)家案技例誰炒范糊了冶HK弱10廈0—油柳林晝大廈乖案例案例押檢討姨3細(xì)節(jié)件決定到成敗惰—無垃錫站今前街顯案例八、戴商業(yè)私地產(chǎn)哈管理背的核氏心技饑術(shù)商業(yè)看地產(chǎn)作管理部就是橋資產(chǎn)法管理核心難理念：1、慨物業(yè)壓資本嫁化的杰運(yùn)營腿和管桶理的擊要求（1悶）商處業(yè)地冷產(chǎn)運(yùn)熟營就犧是要巷使之納產(chǎn)生之商業(yè)較利潤（2地）在做利潤余產(chǎn)出擴(kuò)時(shí)最梢求效獅益最船優(yōu)化（3宋）運(yùn)啦營的氧基本基辦法翻就是處制定溪規(guī)則筍—管外理（4咬）物贏業(yè)資賊產(chǎn)的扮管理啟目標(biāo)婚—保撇值、贈(zèng)升值（5廟）物枕業(yè)資添本的幣管理恰要求冷—法太制化周的要紹求2、碰增值他服務(wù)哄的手父段和加具體板運(yùn)用擴(kuò)方向（1慌）商恭業(yè)物后業(yè)更處需要暫—增介值服煙務(wù)（2譽(yù)）增往值要稻求和每物業(yè)博管理梢的作啞用（3今）增而值服冠務(wù)的搖考核霞量化—市網(wǎng)場比害較法3、花的增慌值服鐘務(wù)核腦心—舊提升頁坪效勾商攻業(yè)地碰產(chǎn)管接理的庭目的泉在于扒提高遙坪效胖4娃、提啊高坪扇效的默規(guī)劃崇體系業(yè)態(tài)招商環(huán)境建筑和配套營銷推廣管理措施創(chuàng)意業(yè)種目標(biāo)商企商業(yè)氛圍文化特色市場沖擊八個(gè)管理個(gè)性商品合作條件滿足人性時(shí)尚科技公眾和商業(yè)可實(shí)施突破雷同研究策劃說明紅：商揀業(yè)經(jīng)夏營業(yè)既績的話提升弓是個(gè)先系統(tǒng)于工程概，提唱煉出鮮七個(gè)饒主要宮影響格因素單，進(jìn)辰行系圖統(tǒng)化生研究疫，在夏此基薦礎(chǔ)上練形成營完整顧的提瀉升方冤案，聞努力舌達(dá)到輩“商潮業(yè)繁團(tuán)榮、蜂資產(chǎn)惕優(yōu)質(zhì)撫、系圈統(tǒng)管轉(zhuǎn)理、末項(xiàng)目顧品牌氏”的術(shù)提升弊目標(biāo)迷。基礎(chǔ)研究城市同類項(xiàng)目區(qū)域同類項(xiàng)目周邊項(xiàng)目相鄰關(guān)系內(nèi)部調(diào)研提出調(diào)研成果任務(wù)提出市場調(diào)查定位戰(zhàn)略定位形象定位業(yè)態(tài)調(diào)整建筑風(fēng)貌目標(biāo)定位組織征詢建筑優(yōu)化方案環(huán)境優(yōu)化方案配套條件優(yōu)化管理建議規(guī)劃招商方案和計(jì)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃論證實(shí)施方案策劃方案雙X（效益和形象）行動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行實(shí)施計(jì)劃策劃導(dǎo)入調(diào)整輔導(dǎo)實(shí)時(shí)修正評(píng)價(jià)檢討推廣內(nèi)增實(shí)施方案導(dǎo)入成果檢驗(yàn)客流增加坪效提高商業(yè)利潤增加租金上升形象重塑地位提高經(jīng)營優(yōu)化成果效益預(yù)估達(dá)到內(nèi)部增長目標(biāo)項(xiàng)目結(jié)案5、層提高壺坪效裳的常坦用手親段（1怨）定冬位修熄正或雖重新壩定位（2秋）商標(biāo)業(yè)模限式的封調(diào)整（3巖）塑冬造有距個(gè)性遇的商粗業(yè)角曲色（4酒）商半品調(diào)添整方綢案（5慘）S駁P活帥動(dòng)策通劃—她節(jié)日陪促銷鉤、特饅價(jià)促免銷有文從化的狂SP幅活動(dòng)6、顯管理撇出效視益核心燈理念籍：商孔業(yè)地鴿產(chǎn)管拴理就宵是資背產(chǎn)管廳理商業(yè)艦地產(chǎn)污管理恢KF挪S資產(chǎn)增值權(quán)屬轉(zhuǎn)讓租賃登記轉(zhuǎn)租備案范圍界定櫥窗廣場綠化廣告燈光裝修管理樓宇設(shè)備電梯消防安全車庫通道衛(wèi)生物業(yè)設(shè)施形象經(jīng)營商場秩序促銷控制活動(dòng)核準(zhǔn)物業(yè)定價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成本控制資產(chǎn)增值權(quán)屬轉(zhuǎn)讓租賃登記轉(zhuǎn)租備案范圍界定