房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開項(xiàng)目規(guī)設(shè)計(jì)

......房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)

5第5章

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)規(guī)劃計(jì)本章學(xué)習(xí)求：1.掌握房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)主要技經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；2.熟悉房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)；3.了解城市規(guī)的概念、城市劃的層、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)規(guī)劃設(shè)的指導(dǎo)思想。5.1城市劃房地產(chǎn)開發(fā)5.1.1城市規(guī)劃與地產(chǎn)開發(fā)1市規(guī)的概念城市規(guī)劃指為了現(xiàn)一定期內(nèi)城市的經(jīng)和社會(huì)展目標(biāo)確立城的性質(zhì)、模和發(fā)方向，理利用市土地、調(diào)城市間布局各項(xiàng)建的綜合部和具體排。2市規(guī)的層次系城市規(guī)劃其規(guī)劃深度不可分為城市總規(guī)劃、市分區(qū)劃、城詳細(xì)規(guī)劃（1城市總規(guī)劃（2城市分規(guī)劃（3城市詳規(guī)劃城市詳細(xì)劃分為制性詳規(guī)劃和修建性細(xì)規(guī)劃3市規(guī)與房地開發(fā)的關(guān)系（城市規(guī)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)經(jīng)濟(jì)-2

益的影響.2222.益的影響.2222.房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI（城市規(guī)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)程序強(qiáng)制性管（城市規(guī)管理是政調(diào)控地的手段。5.1.2房地產(chǎn)開發(fā)目規(guī)劃設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)標(biāo)1住區(qū)術(shù)經(jīng)濟(jì)標(biāo)（1居住區(qū)用地（；（2居民每占地（/人；（3居住區(qū)建筑面（m（總戶數(shù)總?cè)藬?shù)、均每戶口（口戶（5平均每居住建面積（m；（6居住建密度；（7容積率（8綠地率（9人口毛度；（）人凈密度；（11住宅平層數(shù)；（）高比例；（）住間距（（）居區(qū)平均造；（）停位個(gè)數(shù)；（）建周期。2筑的術(shù)經(jīng)濟(jì)標(biāo)為了評(píng)價(jià)店、寫樓、商零售中心等開發(fā)目的規(guī)設(shè)計(jì)方的經(jīng)濟(jì)和合理性經(jīng)常采以下技經(jīng)濟(jì)指作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。（1建筑容率；（2總建筑積；-3

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJIFANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI..房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)

5（3地上建面積；（4建筑密；（5規(guī)劃建用地面；（6建筑高；（7綠地率（8停車位數(shù)；（9有效面系數(shù)；（）開項(xiàng)目總價(jià)平均價(jià)和開發(fā)建設(shè)期。5.2房地開項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)的指導(dǎo)思想主要容5.2.1指導(dǎo)思想1項(xiàng)規(guī)劃設(shè)應(yīng)當(dāng)體項(xiàng)目總策劃的基構(gòu)思與則一般情況，影響目規(guī)劃計(jì)的要素主要：（國家及目所在城房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)基本政；（項(xiàng)目所地城市控性詳細(xì)劃的有關(guān)定；（3項(xiàng)目所地現(xiàn)場況；（市場調(diào)結(jié)果與市定位、目開發(fā)理；（建設(shè)項(xiàng)的總投資資金運(yùn)方式。2劃設(shè)中的和理念建筑的規(guī)設(shè)計(jì)應(yīng)最大限地滿足人的全位需求主要體在：（1規(guī)劃設(shè)與自然態(tài)相和（2規(guī)劃設(shè)與社會(huì)展相和（3規(guī)設(shè)計(jì)與戶需求化相和諧-4

5.2.2工作內(nèi)容....5.2.2工作內(nèi)容.......房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)

5FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)第一主要是究基地條件和圍環(huán)境項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)中第步是總規(guī)劃設(shè)計(jì)。下面以居區(qū)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)例，對(duì)居住區(qū)目規(guī)劃計(jì)的主內(nèi)容進(jìn)闡述關(guān)內(nèi)在本章——節(jié)中分別詳細(xì)紹。1劃布2筑選3宅戶4配設(shè)施規(guī)5道交通規(guī)6綠與景觀劃5.3居區(qū)規(guī)布局5.3.1規(guī)劃布局遵的原則1住區(qū)的劃布局應(yīng)綜合慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)公建與宅布局、體組合綠地系統(tǒng)空間環(huán)等的內(nèi)聯(lián)系，成一個(gè)完的、相獨(dú)立的機(jī)整體并應(yīng)遵循列原則（方便居生活，有于組織理；（組織與住人口規(guī)相對(duì)應(yīng)公共活動(dòng)心方便經(jīng)、用和社化服務(wù)；（合理組人流、車，有利安全防衛(wèi)（4）構(gòu)新穎體現(xiàn)地方色。2.居住區(qū)的間與環(huán)設(shè)計(jì)，應(yīng)遵-5

循下列循下列原：房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)

5FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI（建筑應(yīng)現(xiàn)地方風(fēng)、突出性群建筑與間層次在協(xié)調(diào)中變化；（合理設(shè)公共服務(wù)施，避煙（味塵及聲對(duì)居的污染干擾；（精心設(shè)建筑小品豐富與化環(huán)境；（4注重觀和空間完整性市政公用站、停車等小建宜與住或公建結(jié)安排；電、電、路燈管線宜地埋設(shè)；（5公共動(dòng)空間的境設(shè)計(jì)應(yīng)處理好建、道路廣場、落、綠和建筑小之間及與人的動(dòng)之間相互關(guān)系5.3.2常見的規(guī)劃局形式常見的規(guī)布局形有行列、周邊式、混式、自式等。5.4建筑型5.4.1建筑類型住宅建筑型有多分類方，常見的分類方有以下種：.按建層數(shù)劃（1低層住①單層住。②獨(dú)棟別。③聯(lián)排別。（2多層住-6

（3高層住..（3高層住.....房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI.平面點(diǎn)劃分（1點(diǎn)式?。l式住3結(jié)構(gòu)型劃分（1磚混構(gòu)（2框結(jié)構(gòu)（）框架剪力結(jié)構(gòu).戶內(nèi)間布局分（1層式2層（3式（4）躍層5.4.2建筑風(fēng)格1筑風(fēng)的涵義建筑風(fēng)格一個(gè)建物的個(gè)和獨(dú)特表征，要在于筑在平布局、態(tài)構(gòu)成、術(shù)處理手法運(yùn)等方面顯示的獨(dú)和意境它作為固的建語言深刻體現(xiàn)出類的價(jià)觀和審傾向。2筑風(fēng)的重要對(duì)于房地開發(fā)商言，適的建筑風(fēng)格對(duì)盤促銷有相當(dāng)?shù)姆e極義，它可作為樓的賣點(diǎn)一，為目開發(fā)奠良好的礎(chǔ)；對(duì)消費(fèi)者言，清新人的建風(fēng)格能得人們認(rèn)同，引精神上愉悅；于城市設(shè)而言，穎的建風(fēng)格能城市增一道道亮的風(fēng)景。3筑風(fēng)的創(chuàng)新踐（1結(jié)合傳文化進(jìn)建筑創(chuàng)（結(jié)合項(xiàng)環(huán)境特色行建筑作4宅開中常見建筑風(fēng)格形式（1中式建風(fēng)格-7

（2歐陸風(fēng)...（2歐陸風(fēng).......房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI（3）異風(fēng)格（4）新典主風(fēng)格（5現(xiàn)代主風(fēng)格（6）主風(fēng)格5.5住戶型5.5.1住宅功能分的原則功能分區(qū)則如下1內(nèi)分區(qū)原2動(dòng)分區(qū)原3潔分區(qū)原5.5.2住宅功能分

51私行為空私人行為間包括臥室、人次臥室、客、保姆等。2公行為空公共行為間包括居室、廳、餐廳、過、工作、健身等。3家行為空、衛(wèi)生為空間家庭行為間、衛(wèi)行為空包括廚房、洗房、家室和衛(wèi)間。4交空間、外過渡間交通空間室外過空間主包括過道、走、內(nèi)樓梯陽臺(tái)、臺(tái)等。5.5.3住宅功能分的技術(shù)要1.套住具有良的通風(fēng)采、日照、隔、保溫隔聲等能。2.內(nèi)功能間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性、可變，以適不同家居住以-8

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI...FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI.....房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)

5生活模式化的需，且功空間還滿足適用安全、生、舒、經(jīng)濟(jì)美觀、長的要求3.室設(shè)計(jì)該避開來自戶內(nèi)其他房間或周鄰居的線干擾以保證室的私密。4.須設(shè)置內(nèi)的室外空間——陽臺(tái)。5.6配套施劃5.6.1公共服務(wù)設(shè)規(guī)劃按其服務(wù)內(nèi)容，可分為業(yè)設(shè)施、教育施、文運(yùn)動(dòng)設(shè)、醫(yī)療施、社區(qū)理設(shè)施類。5.6.2市政公用設(shè)規(guī)劃1住區(qū)的供包括居生活用，各類公共務(wù)設(shè)施水、綠用水、境清潔用和消防水。2排水系包括污排水系和雨水排水系。3住宅區(qū)供電有筑用電戶外照明用電大部分中建筑用中住宅用的電最大。4信系。代化的信除包括統(tǒng)的電話電視和政外，還括話音數(shù)據(jù)、圖和視頻信合一綜合業(yè)數(shù)字網(wǎng)和線電視5氣系住宅區(qū)應(yīng)現(xiàn)管道氣進(jìn)戶住宅區(qū)的燃?xì)庠O(shè)有氣化或調(diào)壓，二者要求單獨(dú)置并與他建筑保持一-9

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI..FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI...房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)的安全距，調(diào)壓的服務(wù)徑一般500~1000米。6熱供系統(tǒng)住宅區(qū)冷供應(yīng)設(shè)有住宅鍋爐房、熱換或太陽集熱裝等。鍋房應(yīng)該設(shè)負(fù)荷中并與住保持一的隔離。7環(huán)系統(tǒng)住宅區(qū)環(huán)的主要作是生垃圾的收運(yùn)。8程管綜合住宅區(qū)的程管線要有給管、排水管、電管、電管、燃管、熱管（蒸氣熱水）。5.6.3停車設(shè)施住宅區(qū)機(jī)車和非動(dòng)車的車設(shè)施均有停場和停庫（房兩種，時(shí)還設(shè)有動(dòng)車停位和非動(dòng)車停點(diǎn)兩種復(fù)用途的地。5.6.4安全設(shè)施居住區(qū)的全設(shè)施據(jù)所采的安全系統(tǒng)一較為常的有對(duì)系統(tǒng)（括可視對(duì)系統(tǒng)）施和視監(jiān)視系設(shè)施。5.6.5戶外場地設(shè)住宅區(qū)的外場地施包括外活動(dòng)場地、宅院落及其中各類活設(shè)施和配設(shè)施。5.6.6服務(wù)管理設(shè)住宅區(qū)的理設(shè)施括社區(qū)理機(jī)-10-

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJIFANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI..房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)構(gòu)和物業(yè)理機(jī)構(gòu)5.7道路通劃5.7.1交通組織方

5居住區(qū)交組織的式有人分行、人車行結(jié)合部分行種主要式。1車分在住宅區(qū)路網(wǎng)布上應(yīng)該循以下的原則（進(jìn)入住區(qū)后步行路與汽通路在空上分開設(shè)置步路與車路兩個(gè)獨(dú)的路網(wǎng)統(tǒng)。（車行路分級(jí)明確可采取繞住宅區(qū)住宅群布置的式，并枝狀盡端或環(huán)狀端路的式伸入各住戶或宅單元面的入。（在車行周圍或盡應(yīng)設(shè)置當(dāng)數(shù)量的戶停車，在盡型車行的盡端應(yīng)回車場。（4行路應(yīng)貫穿于住區(qū)內(nèi)部將綠地、外活動(dòng)地、公服務(wù)設(shè)串聯(lián)起來并伸入各住戶住宅單正面的入，起到接住宅落、住私院和住起居室作用。2車混結(jié)合局分行人車混行交通組方式是機(jī)動(dòng)車交通和行交通同使用套路網(wǎng)具體地說是機(jī)動(dòng)和行人同一道段面中通。-11-

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI......FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI.......房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)5.7.2路網(wǎng)規(guī)劃原居住區(qū)路布局規(guī)應(yīng)在居區(qū)交通組織規(guī)的基礎(chǔ)，采用合于相交通組織式的路形式，遵循以原則：1順不穿，持居住內(nèi)居民活的完整舒適2分布置，級(jí)銜接保證居區(qū)交通安、環(huán)境靜以及住空間域的完整3因制宜，居住區(qū)路網(wǎng)布合理、建經(jīng)濟(jì)4功復(fù)合化營造人化的街空間5構(gòu)方便、統(tǒng)、豐、整體居住區(qū)交、空間景觀網(wǎng)6免影城市交5.7.3道路交通規(guī)要求居住區(qū)的路通常分為四，即居住區(qū)級(jí)居住小級(jí)、居組團(tuán)級(jí)宅間小路1住區(qū)路寬度要求（居住區(qū)道路。道紅線寬一般為20～30米，地居住不小于15。車行一般需。（2居住區(qū)級(jí)道路道路紅寬度一般為1014行道寬一般為5～8。（3居住團(tuán)級(jí)道路道路紅寬度一般在～10米之間車行道求為5～7米。-12-

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI.FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI...房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)

5（4宅間路。路幅度不宜于2.5米，連接層住宅其寬度宜小于3.5米2住區(qū)路規(guī)劃其他要求（住宅的路應(yīng)做盡式，使輛不能任穿行。（居住區(qū)主要道路少有兩不同方向外圍道相連。（居住區(qū)主要道路城市道相接處，且還應(yīng)慮通視件，其角不宜小°。（4居住公建中心應(yīng)專門慮為殘疾人置的無礙通道（5居住內(nèi)盡端式路不應(yīng)于120米，在端頭設(shè)于120米×米的回車地。（6居住內(nèi)道路設(shè)與施工小區(qū)管線綜設(shè)計(jì)與工必須時(shí)進(jìn)行5.8綠地景規(guī)劃5.8.1綠地規(guī)劃1地率居住區(qū)綠率是指住區(qū)用范圍內(nèi)各類綠用地總積占居區(qū)用地面積的比包括公綠地、旁綠、配套公建屬綠地道路綠。目前，根我國《市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》相關(guān)規(guī)：規(guī)定新建居區(qū)綠地率小于30%、城改建綠地率不小于25%指標(biāo)。應(yīng)區(qū)分“地率”“綠化。2綠規(guī)劃的求-13-

FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI...FANGDICHANKAIFAXIANGMUGUIHUASHEJI....房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)公共綠地統(tǒng)的布必須設(shè)一定的中心公綠地。區(qū)級(jí)小園的用規(guī)模，不于方米，組綠地不小于400平方。公共綠地采用“敞式”局方式。組團(tuán)綠地包括其塊狀、狀綠地）要滿日照環(huán)的基本求；要足功能要；要考影響空環(huán)境的素。綠地規(guī)劃，應(yīng)堅(jiān)“一切綠化的用地均綠化，宜發(fā)展直綠化的原則和宜保留利用規(guī)或改造圍內(nèi)的已樹木和地”的則。5.8.2景觀規(guī)劃1行環(huán)步行環(huán)境規(guī)劃與計(jì)應(yīng)該時(shí)考慮功能與觀問題步行環(huán)境觀的物要素包地坪豎向、地鋪裝、緣、臺(tái)、踏步坡道、護(hù)與堤岸圍欄與桿等。2地環(huán)鋪地設(shè)計(jì)要從滿使用要（感覺與觸覺）景觀要（視覺兩方面發(fā)，考慮適、自、協(xié)調(diào)對(duì)地坪鋪裝應(yīng)考材料