操作手冊(cè)培訓(xùn)講稿

社區(qū)商業(yè)操作手冊(cè)冀曉陽(yáng)二零零六漢略地產(chǎn)研究中心

我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證、多方法論證的研究方式。商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來(lái)的巨大利益，但帶來(lái)巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來(lái)社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配。這不是一次培訓(xùn)！發(fā)展商關(guān)心開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。投資客關(guān)心年投資收益率。商戶關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營(yíng)業(yè)額。消費(fèi)者關(guān)心樓下有沒(méi)有自己喜歡的品牌。政府關(guān)心商業(yè)所帶來(lái)的長(zhǎng)期稅收及就業(yè)。如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？嚴(yán)謹(jǐn)而深入求證是唯一的出路。本手冊(cè)正是實(shí)際操作的典型方式。商業(yè)地產(chǎn)不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄一、社區(qū)商業(yè)概述1.1社區(qū)商業(yè)類(lèi)型1.2社區(qū)商業(yè)區(qū)域（商圈）分析1.1社區(qū)商業(yè)類(lèi)型

——社區(qū)商業(yè)含義

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，這一類(lèi)別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。1.1社區(qū)商業(yè)類(lèi)型

——按照商住比分析類(lèi)型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積（㎡）戶均商業(yè)面積（㎡/戶）人均商業(yè)面積（㎡/人）外向型美麗365花園1,7996,29716,0008.892.54招商海月花園4,19914,69728,0006.671.91錦繡江南4,40015,40025,0005.681.62海濱廣場(chǎng)4,76016,66018,0003.781.08中間型陽(yáng)光棕櫚園2,94610,3119,0003.050.87蔚藍(lán)海岸5,11917,91715,5003.030.87內(nèi)向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46萬(wàn)科四季花城4,70016,4506,0001.280.36風(fēng)和日麗3,60012,6001,9800.550.16星河灣10,33036,1555,0000.480.141.1社區(qū)商業(yè)類(lèi)型

——按照人均商業(yè)面積分析上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.08—2.54㎡之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－0.87㎡之間。1.1社區(qū)商業(yè)類(lèi)型

——按照距離分析社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就是便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門(mén)步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車(chē)15分鐘可到達(dá)購(gòu)物中心。1.2社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素：片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)；片區(qū)消費(fèi)群特征分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）；目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大??；片區(qū)人車(chē)流量統(tǒng)計(jì)分析；片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析；片區(qū)市政規(guī)劃分析；商業(yè)物業(yè)條件分析等等；以上幾項(xiàng)要素是對(duì)社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)，任何一項(xiàng)要素分析都與項(xiàng)目的商業(yè)定位息息相關(guān)。一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃

2.1規(guī)模定位2.2市場(chǎng)定位2.3主題定位2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃2.5租售定位2.1規(guī)模定位商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類(lèi)型的基本要素之一，特別是對(duì)于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：

區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量；市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響；項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）；主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）；競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響；市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響；項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等。2.2市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.5—2公里范圍內(nèi)，常住人口不少于10萬(wàn)人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.5公里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi)群）；按照業(yè)態(tài)類(lèi)型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂(lè)、專業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少；檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）；名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商名稱等來(lái)確定）。2.3主題形象定位商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤(pán)的整體風(fēng)格；項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍；主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等；2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類(lèi)業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：

社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；能否在項(xiàng)目目前條件下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂(lè)福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂(lè)福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬(wàn)佳福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈18,5004萬(wàn)佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂(lè)福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購(gòu)物廣場(chǎng)13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場(chǎng)6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號(hào)中山花園大廈裙樓12,50013萬(wàn)佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號(hào)長(zhǎng)豐苑20,00014萬(wàn)佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門(mén)中路20,00016人人樂(lè)寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬(wàn)佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂(lè)南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（㎡）15,8702.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

——深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃每個(gè)社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會(huì)有鮮明的個(gè)性，23個(gè)案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營(yíng)面積，象旭飛花園（69.3%）、港灣麗都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸（52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，如波托菲諾（50.5%）、東海坊（70.1%），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購(gòu)物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（20.6%），因服務(wù)配套類(lèi)商家單體經(jīng)營(yíng)面積較小，經(jīng)營(yíng)面積占比達(dá)到15％以上可以說(shuō)是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃——深圳23個(gè)外向型社區(qū)商業(yè)面積比例2.貌4業(yè)請(qǐng)態(tài)組雀合規(guī)暑劃——辛深圳籌23翻個(gè)中檔間型戰(zhàn)社區(qū)憐商業(yè)痰面積幼比例2.閣4業(yè)鏟態(tài)組箏合規(guī)良劃——靜深圳慕23蔑個(gè)內(nèi)株向型持社區(qū)神商業(yè)榨面積醒比例社區(qū)猾商業(yè)顯三種椅類(lèi)型殖的業(yè)憐態(tài)組裹合各呈有特奇點(diǎn)，蜻區(qū)別止主要弱體現(xiàn)神在社猴區(qū)商叫業(yè)基殺礎(chǔ)業(yè)煤態(tài)上拖。2.妖4業(yè)徐態(tài)組擦合規(guī)轟劃——宗深圳蘿23秩個(gè)社可區(qū)商淹業(yè)業(yè)掠態(tài)組辨合業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計(jì)100.00%100.00%100.00%2.陡4業(yè)輪態(tài)組銜合規(guī)應(yīng)劃——萬(wàn)典型領(lǐng)社區(qū)肥商業(yè)垮業(yè)態(tài)宗比例2.開(kāi)5租油售定因位租售櫻定位浪原則肝：市場(chǎng)畫(huà)租售弓態(tài)勢(shì)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)闊目的舉影響灑（租蒜售市閑場(chǎng)壓翁力的甘大小蛾）；發(fā)展箭商的昂意圖條：若希旨望短毀期回周籠資架金，卵則建慕議盡束可能須的銷(xiāo)江售；若有怒條件謙長(zhǎng)期角經(jīng)營(yíng)隔并希核望作誼為自范有的故品牌吳來(lái)打居造，羽則建稈議以佛租為脫主；若希才望短茅期回首籠資謀金，歪同時(shí)價(jià)兼顧航品牌抱的打值造，艦則通宇常建典議只想售價(jià)輛值較跑高的酬街鋪失，而禍主力名店及跌內(nèi)鋪弦只租尋。項(xiàng)目幕的租怎售前短景預(yù)和判。2.呼6價(jià)巾格定怪位——附租金客定位租金應(yīng)定位：通兵常是興運(yùn)用險(xiǎn)市場(chǎng)咱比較原法進(jìn)海行定炊價(jià)，井通過(guò)喪項(xiàng)目忠周邊條主要譽(yù)項(xiàng)目夫（相謝近或怪相類(lèi)頓似的曾商業(yè)乞項(xiàng)目絹）的賄市場(chǎng)勻調(diào)研陡，進(jìn)阿行綜房誠(chéng)合比死較，則主要敏比較據(jù)的要伙素有鉆：a、譯整體罷區(qū)位糕b榴、商船業(yè)氛冊(cè)圍c、杏人流鼓量盆d煙、主女力店e、倚交通條條件杯f壁、發(fā)祝展商子實(shí)力g、直規(guī)模分主題橡h炸、升梁值前店景2.抹6價(jià)衫格定瞧位——采售價(jià)南定位目前合主要路有兩餃種方餓法對(duì)泉售價(jià)放進(jìn)行已定位脂，即市場(chǎng)將比較視法和仿收益么還原猶法。市場(chǎng)胞比較梁法同租添金定涉位類(lèi)咸似，虜綜合健比較蘇上述厭幾種錦因素汽進(jìn)行雁分析巷，如論中海利坂田剃項(xiàng)目話（參繼考項(xiàng)爹目綜炭合系責(zé)數(shù)評(píng)患估表插）梢：比較因素權(quán)重%可類(lèi)比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬(wàn)科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實(shí)力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計(jì)100%85%66%84%89%60%根據(jù)駛可比鉛項(xiàng)目氏銷(xiāo)售姨價(jià)格哪，通趕過(guò)市絲式場(chǎng)比野較法婆，得古出項(xiàng)貿(mào)目市鳥(niǎo)場(chǎng)參昌考價(jià)訓(xùn)格，期如下倚表：2.求6價(jià)側(cè)格定抽位——卻售價(jià)諸定位指標(biāo)可類(lèi)比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬(wàn)科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈合計(jì)權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷(xiāo)售均價(jià)19000175001500020000——權(quán)重值比例0.70590.90910.71430.6742——所占權(quán)重20%30%30%20%——一層街鋪權(quán)重均價(jià)268252503214269713843根據(jù)市場(chǎng)華比較此法推導(dǎo)常出本守項(xiàng)目卸的銷(xiāo)售雕均價(jià)，約墳：13挽80唐0元愛(ài)/㎡。2.會(huì)6價(jià)鍛格定紗位——跡售價(jià)羊定位售價(jià)稿定位戴的另縱一方窮法為收益井還原桃法，即研通過(guò)揉租金毒的調(diào)浸研來(lái)供推算流售價(jià)植。還色以中趨海坂俱田項(xiàng)內(nèi)目為份例：主要抖選取閣區(qū)位染相同攜或類(lèi)粱似參涼考性鄙強(qiáng)的碎項(xiàng)目伍：雅宅園路濾、四荷季花傳城、攝萬(wàn)科接城、躁惠鑫畝公寓古、四府季春翁城等明，進(jìn)姻行橫麗向比銳較。商業(yè)項(xiàng)目雅園路四季花城萬(wàn)科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根據(jù)欲目前裳市場(chǎng)滑租金褲水平團(tuán)判斷構(gòu)，由飯于本婆項(xiàng)目沿商業(yè)蓮處于撿成長(zhǎng)福期，紡平均疼租金匪約50惑—6塔0元亡/㎡液。2.盒6價(jià)此格定仗位——把售價(jià)巾定位收益繞還原悟法根據(jù)遞商業(yè)歇租金頑與投郵資回仙報(bào)率柱來(lái)確頃定售得價(jià)，么按照固目前疼深圳宅市場(chǎng)睜租金氧與價(jià)被格比用的參讀考標(biāo)堵準(zhǔn)，漁商業(yè)牧前期次實(shí)際韻租金呀回報(bào)屈率一律般為6％：均價(jià)續(xù)＝租箱金/肺投資朝回報(bào)芽率；由于淺項(xiàng)目哨周邊飲商業(yè)穗尚處津于市障場(chǎng)培鴉養(yǎng)期撲，租站金價(jià)成位較丸低，嘆投資佳回報(bào)佩率相暑應(yīng)較臂低,均價(jià)盟：6齒0元授/㎡賺÷6奸%×以12碎月=繪12縣00晝0元兼/㎡50陶元/栗㎡÷溪6%踢×1虹2月串=1超00宵00針元/鑼㎡根據(jù)捧收益撈還原宜法，望項(xiàng)目諷售價(jià)嘴在10感00困0—瀉15隸00肝0元蛛/㎡之間捉。即通令過(guò)市場(chǎng)節(jié)比較避法與斤收益潑還原塔法得出狂項(xiàng)目閘的均黎價(jià)為靜：1墻20撕00主元/六㎡困左右史。一、撞社區(qū)弟商業(yè)淺概述二、購(gòu)社區(qū)煙商業(yè)準(zhǔn)的定襖位策聞劃三、層社區(qū)喊商業(yè)嚷的分洞布特強(qiáng)點(diǎn)四、輛各種才類(lèi)型凍商家姜的物么業(yè)條拾件要透求五、頑社區(qū)格商業(yè)齒特色減氛圍荷的營(yíng)績(jī)?cè)炝?、鳥(niǎo)社區(qū)發(fā)商業(yè)興物業(yè)蜓管理七、岡社區(qū)嚴(yán)商業(yè)賄的營(yíng)湖銷(xiāo)模念式八、偽香港疑商業(yè)咸的借濾鑒目澆錄三、鄉(xiāng)豐社區(qū)聾商業(yè)匆的分照布特盯點(diǎn)3.引1社煙區(qū)商岸業(yè)的調(diào)分布虛類(lèi)型3.布2社概區(qū)商腔業(yè)各眠業(yè)態(tài)射分布咳特點(diǎn)3.鋼3人礎(chǔ)流動(dòng)難線的貓規(guī)劃3.旋4鋪江位面陷積配籮比3.核5合迎適鋪帆位開(kāi)碌間/當(dāng)進(jìn)深誼比例3.霜1社慚區(qū)商慶業(yè)的牲分布叫類(lèi)型商業(yè)他的分領(lǐng)布形磚式是錄前期正規(guī)劃敢重點(diǎn)光問(wèn)題朱之一睬。整咸體的我分布嶺與商針業(yè)的漿規(guī)模疫、性鴨質(zhì)有美直接薪關(guān)系征，而孔現(xiàn)實(shí)嗎案例龍中不季同業(yè)火態(tài)商付家的旅分布狡則體啦現(xiàn)了高商家療對(duì)于勸位置裂的偏拌好及茂商業(yè)頌整體涌規(guī)劃美的合取理程奶度。癢根據(jù)賽對(duì)深佳圳社席區(qū)商供業(yè)的湊研究潮，發(fā)津現(xiàn)各構(gòu)社區(qū)支商業(yè)溪的布傭點(diǎn)主奴要有帽四種渾類(lèi)型牧：圈地街鋪型入口街鋪型入口集中型以點(diǎn)帶面型類(lèi)型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷(xiāo)售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型風(fēng)和日麗、萬(wàn)科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。以點(diǎn)帶面型海濱廣場(chǎng)商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。圈地街鋪型示例：錦繡江南各類(lèi)草型示虹例：入口街鋪型示例：萬(wàn)科四季花城入口集中型示例：星河灣以點(diǎn)帶面型示例：海濱廣場(chǎng)3.不1社文區(qū)商忙業(yè)的秒分布褲類(lèi)型3.丙2社殘區(qū)商帝業(yè)各暫業(yè)態(tài)排的分海布特敲點(diǎn)根據(jù)宿各業(yè)浙態(tài)的罪經(jīng)營(yíng)哥特點(diǎn)和，對(duì)俱于位敲置的房誠(chéng)要求最也不率盡一藍(lán)致。摸從方膜便居敘民生低活及須合理憤分配墻資源慕的角斤度出四發(fā)，透應(yīng)該御要注絨意的晚基本竄原則特有以覆下幾謎點(diǎn)：在商煮業(yè)布斬點(diǎn)時(shí)敲，可民優(yōu)先準(zhǔn)考慮取體現(xiàn)架居民鉛生活痰便利格的業(yè)棋態(tài)，孝如超更市、蠶服務(wù)督配套訪類(lèi)和販便利妙店等胸業(yè)態(tài)紛的位罵置，污既方水便社餐區(qū)及覆周邊雁居民幣的消梨費(fèi)，圓又兼?zhèn)黝欭埰箢^商儀家對(duì)涂其它傍小商扯家的潮帶動(dòng)周作用停；餐飲肢等業(yè)壁態(tài)有裕噪音監(jiān)、衛(wèi)般生等燙問(wèn)題線，在恩規(guī)劃為業(yè)態(tài)閥時(shí)應(yīng)駝避免累影響困到社送區(qū)居派民的件正常夕生活攔；對(duì)位巴置要櫻求不匪高的扯業(yè)態(tài)司可規(guī)賢劃于仁相對(duì)每較偏它的位扯置，巾如裝檢飾公本司、吐美容殲一般項(xiàng)是以搶二樓窯為主鹽要承曉租面途積，件但必供須預(yù)重留良脾好的挎展示盡面。3.厭2社哭區(qū)商雕業(yè)各野業(yè)態(tài)煤的分婆布特喘點(diǎn)綜合串社區(qū)災(zāi)商業(yè)迅主要修業(yè)態(tài)塌的布挨點(diǎn)，造則主節(jié)要有顛以下赴基本饞要求武：3.庫(kù)2社獵區(qū)商怪業(yè)各晨業(yè)態(tài)吼的分撞布特壇點(diǎn)——紙典型啟案例環(huán)：萬(wàn)燃科金餐色家日?qǐng)@一層二層商業(yè)都分布彈形式厭為環(huán)傘繞街衫鋪型單，展酬示面必較寬敵。臨贏蓮花裳路展堵示效滔果最誘好，臉也是午大型罷品牌剖主力剃商家逮分布輝最密黎集的奔區(qū)域診，如安麥當(dāng)祝勞、絞肯德怠基、科民潤(rùn)雁、小座六湯章包等煮。3.偷2社信區(qū)商卸業(yè)各交業(yè)態(tài)霉的分仿布特陵點(diǎn)——俊典型敲案例披：東憶海坊東海炭坊是位狠于深父圳福錢(qián)田區(qū)頃的大低型高蒙尚住藏宅社足區(qū)。愛(ài)商業(yè)必面積逝約7斜,0投00蒙多㎡胞。商丙業(yè)屬惜性為沾中間比型，芳分布吹形式灑為入浴口街依鋪型幅，與姨高尚訊社區(qū)叉的住帥宅定糖位相搏呼應(yīng)荒，商茂業(yè)整包體形榨象較規(guī)好。酒餐飲殃是其磚配套別商業(yè)漏最突泥出的凈特色暈，占礎(chǔ)總經(jīng)閣營(yíng)面培積的調(diào)比重默大，棵并且柴經(jīng)營(yíng)掌種類(lèi)筆較齊董全，此其分糖布也狐相對(duì)杜較合客理，晚主要寇位于摩端口眾位置料，符告合餐擴(kuò)飲經(jīng)店?duì)I特吉點(diǎn)要嫩求，設(shè)主力誕商家灶卡碧凳桃展蔥示面溝臨香愉軒路而，代火表了棵整體辛商業(yè)碎的形城象。服務(wù)許配套繳類(lèi)業(yè)沙態(tài)如棍藥店俊、沖聚印店繼、餅無(wú)屋等輔均位飲于社犯區(qū)出身入口楊附近解，方孩便居夸民日碑常消韻費(fèi)。3.暮2社臨區(qū)商捏業(yè)各申業(yè)態(tài)瓣的分呆布特競(jìng)點(diǎn)——斃典型爸案例來(lái)：波物托菲鐮諾波托殘菲諾是深將圳華孕僑城爺片區(qū)處的高鋼尚住撕宅社仁區(qū)。遞與東鏡海坊票相似逮，餐照飲也燭是其寶經(jīng)營(yíng)己的一決大特戲色。岔主力屢店百賽佳超允市臨醫(yī)展示疏效果撥較好粥的香血山街總，7潑-1晴1便和利店拳位置決與其援隔漢脊陽(yáng)館陷相鄰暫，但僅較靠搜近出繡入口從。主力夜餐飲美商家媽如丹帝桂軒昆、舞爹鶴等識(shí)位于糖相對(duì)嘗深入場(chǎng)位置度，因招為有右可依饞托的芽湖水眼資源桌，并照且可沸解決漿停車(chē)厲問(wèn)題考，展柴示面鉛則通焰過(guò)于園香山柳街加被設(shè)導(dǎo)粱視牌佛解決睬。服鉆務(wù)配壁套類(lèi)剝業(yè)態(tài)壟位于襲以香精山街障分界醫(yī)的兩多邊社假區(qū)的里中間據(jù)位置神，兼笛顧了他整體山便利而性。3.認(rèn)3人容流動(dòng)拆線規(guī)捉劃在社于區(qū)商波業(yè)的慣人流屈動(dòng)線嘗中，將一般杏存在焦人流容的集槽散中謎心，叨目前鐮主要臟表現(xiàn)屑為兩售種形產(chǎn)式：人流吸焦點(diǎn)和人流芳端點(diǎn)。人流們焦點(diǎn)一般疼位于危社區(qū)問(wèn)主出喪入口握或商互業(yè)的坦主力口店，霞是人錄流的食集散艷地，慨具有筒唯一壁性，素一般辦情況晌下，畝人流朋焦點(diǎn)錘人流衛(wèi)較密范集，蒙具有貓凝集膨人流趴的作榆用。人流備端點(diǎn)一般瘋位于灑社區(qū)逃出入徐口和貌商業(yè)苗的主茶力店奪，是通拉動(dòng)先人流屠的關(guān)續(xù)鍵，季可以烏并存希多個(gè)獻(xiàn)，有死效地雹提升嫁人流恢流動(dòng)兩頻率汪。在深創(chuàng)圳典糖型社求區(qū)商棗業(yè)中目，人年流動(dòng)丘線規(guī)升劃較駝具有慘代表她性的年是：辭西海丸灣花走園、嫌萬(wàn)科增四季蛾花城鍵、萬(wàn)劉科金育色花冤園、繩港灣向麗都惑、東獵海坊某和波熟托菲漿諾。3.枕3人駛流動(dòng)升線規(guī)魔劃3.符3人給流動(dòng)膨線規(guī)飯劃3.映3人惡流動(dòng)躬線規(guī)懼劃3.番3人優(yōu)流動(dòng)毒線規(guī)取劃以上指6個(gè)搏社區(qū)域中：西海袖灣花既園和龍萬(wàn)科裕四季術(shù)花城抽主力謎店與蘇社區(qū)宮主出破入口浩相距歸較近疼，兩租者形奪成一膊個(gè)整列體，們作為過(guò)人流霞焦點(diǎn)寶；萬(wàn)科嗽金色狀家園劃和港銅灣麗洪都的舟主力綢店與惜社區(qū)哥主出絞入口賓雖然黃相距旱較遠(yuǎn)掙，但胖由于森商業(yè)命分布講較長(zhǎng)循，兩袖者未漫能吸屈引人結(jié)流經(jīng)君過(guò)大裂部分爆商業(yè)愉，仍革然是必以主合力店量作為賄人流漲焦點(diǎn)漲。東海險(xiǎn)坊商狂業(yè)在搖臨香句軒路粒和農(nóng)冊(cè)軒路慎處規(guī)求劃品廳牌餐滴飲主趙力店槽，以銜此拉網(wǎng)動(dòng)整表個(gè)商臭業(yè)的明人流街，是州商業(yè)賠的人害流端旱點(diǎn)。波托探菲諾推以超驢市主遲力店暴、臨葡天鵝樓湖的貧品牌取餐飲列店和姨社區(qū)撞出入飾口為望人流頑端點(diǎn)蹈，三漁個(gè)端賀點(diǎn)拉榴動(dòng)人麗流經(jīng)熟過(guò)社扔區(qū)的啞大部俘分商擺業(yè)。從以料上6印個(gè)社鐘區(qū)看任，焦正點(diǎn)型財(cái)人流云動(dòng)線剩和端拉點(diǎn)型址人流令動(dòng)線奪的主界要特?cái)D性是體：焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。3.遇3人偽流動(dòng)暢線規(guī)暗劃綜合陳兩種片類(lèi)型毒人流和動(dòng)線犬的分亮析，良社區(qū)猶商業(yè)紗的人糞流動(dòng)樂(lè)線規(guī)浩劃應(yīng)澡主要菊注意冶以下柳幾點(diǎn)責(zé)：1、山規(guī)劃免人流玻動(dòng)線杜應(yīng)簡(jiǎn)平單易艇達(dá)，降增強(qiáng)兼商業(yè)仰的便叔利性陜；2、鄰人流脆焦點(diǎn)粘或人晌流端四點(diǎn)盡朵量臨棒主要袖道路套設(shè)置淋，對(duì)初外展環(huán)示面許良好站，利倍于導(dǎo)術(shù)入外緒部人伐流；3、仍人流敗焦點(diǎn)凳應(yīng)設(shè)春置于巖商業(yè)坡的中雙心位機(jī)置，務(wù)均勻戀的拉只動(dòng)人朽流；痕人流增端點(diǎn)佳的設(shè)頂置應(yīng)鉗考慮扎能否蒜引導(dǎo)恢人流螺經(jīng)過(guò)口盡可歐能多賤的商凳業(yè)；4、清人流劑動(dòng)線韻設(shè)計(jì)食以直撿線為歇主，關(guān)在人繳流視跌野范臥圍內(nèi)習(xí)的商定鋪，碑具有清較高帶租金享價(jià)值鍋，同景時(shí)適而當(dāng)勾澤勒弧廟線，溜體現(xiàn)月層次竊感及虜節(jié)奏煤，增展加人眨流動(dòng)拘線的魂變化損；5、奪人流行動(dòng)線晶規(guī)劃施中，善可結(jié)藏合具逃體情漫況設(shè)順置具貞有銜擇接過(guò)復(fù)渡的意中庭恐等設(shè)松施，挪一方廢面使偉人流桶的動(dòng)宰線較意靈活瘡，同暴時(shí)也百起到交很好慎的凝懂聚人斯氣的歌作用辭，提此升部邁分商恨鋪的冶商業(yè)此價(jià)值厲。3.眠3人壟流動(dòng)描線規(guī)驢劃3.洋4鋪據(jù)位面你積配豈比硬件房誠(chéng)規(guī)劃膚設(shè)計(jì)臥如不遲合理抵，會(huì)勇導(dǎo)致論合適桂的業(yè)截態(tài)無(wú)炒法進(jìn)辣駐，探因此除，硬寸件規(guī)距劃是儀社區(qū)筒商業(yè)鋸能否栽良好襲經(jīng)營(yíng)贏的重襪要環(huán)衣節(jié)。每種悼業(yè)態(tài)馳對(duì)于津硬件著技術(shù)折指標(biāo)唇的要采求都攏不一吐致，蘋(píng)對(duì)于酸鋪位愁面積于的需荷求也糖各不毛相同可，結(jié)誼合社封區(qū)商胳業(yè)各居業(yè)態(tài)羞面積定需求藍(lán)，將慮鋪位生按面阻積區(qū)絞間分礎(chǔ)為“就30舟㎡以沖下、托31窯㎡－屑80聞㎡、將81計(jì)㎡－嚼20宣0㎡據(jù)、2別01跨㎡－紹50專0㎡機(jī)、5馬01由㎡以希上”癥五種零面積麗區(qū)間炒。3.打4鋪閣位面搜積比3.羞4鋪進(jìn)位面銀積比從以鍛上特爆點(diǎn)看事，面鏈積區(qū)字間較壟大的宿鋪位紀(jì)在面岡積比驅(qū)例上誰(shuí)占有塞較大湖的比只例，組符合喝外向隨型社蒸區(qū)商貝業(yè)的驕特點(diǎn)協(xié)：輻令射面燦較廣亮的業(yè)越態(tài)—女—如岡餐飲遮、美崗容等碎的比雀例相毫對(duì)其梢他面出積區(qū)踐間的基社區(qū)崇商業(yè)魔較高胡，而臉這些腰業(yè)態(tài)土的經(jīng)繼營(yíng)面嗚積都封較大昏，因址此，泄面積泊區(qū)間陸較大鉛的鋪沾位比舞例相租對(duì)應(yīng)主的較曾高。嶄但是番，在升個(gè)數(shù)旬比例紋上，儲(chǔ)“3醋0㎡會(huì)以下罷”和辣“3壇1㎡銜－8灶0㎡?！眱上煞N面隱積區(qū)泡間的勁鋪位冤還是樸占有學(xué)較大中的比目例，往雖然帽其所脂占面迷積比撤例較但低，診但由銷(xiāo)于單史體面凡積偏摩小，衡在個(gè)像數(shù)上靠有著忘較大襯的優(yōu)左勢(shì)。3.籃4鋪憤位面鵲積比中間悔型社損區(qū)商叛業(yè)的蓬輻射搶力相否對(duì)于艘外向責(zé)型社瘡區(qū)商削業(yè)較星弱，祖經(jīng)營(yíng)至面積桐較大炭的主迅力店灑在規(guī)鹿模上蕩會(huì)相目對(duì)的宴減少果，因頓而該畏面積何區(qū)間那中“盒50揭1㎡史以上紹”的冤面積疤相對(duì)搭應(yīng)的銳降低越，但鋸個(gè)數(shù)岔比例悶卻有筒所上擱升，么主要差由于事在缺仙少經(jīng)雹營(yíng)面桿積較艘大的添主力撞店，霧為保捎持商即業(yè)的霜輻射路面，催相應(yīng)妙增加雕次主丹力店哨的數(shù)扎量，怨形成導(dǎo)規(guī)模杏效應(yīng)叨。3.啞4鋪含位面惱積比內(nèi)向屯型社塘區(qū)商段業(yè)中駱面積劫區(qū)間哲較大海的鋪否位面謊積比聽(tīng)例下微降較絡(luò)多，慎主要濁由于利內(nèi)向敢型社躁區(qū)商觀業(yè)的虹對(duì)外漠輻射惕力較授弱，項(xiàng)一些迅輻射鵝面廣堅(jiān)且經(jīng)妄營(yíng)面住積較遮大的歪業(yè)態(tài)百比例探會(huì)相黑應(yīng)的都較少臉。類(lèi)型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％外向型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類(lèi)型個(gè)數(shù)配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％外向型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三種評(píng)類(lèi)型餐商業(yè)宣的鋪叼位個(gè)榨數(shù)比虜：三種嬸類(lèi)型端商業(yè)灣的鋪悶位面茫積比樸：3.倆4鋪畝位面居積比3.睜4鋪蜓位面殃積比——賣(mài)與業(yè)誘態(tài)之絮間的垂關(guān)系業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)蜻計(jì)，蹄23嶼個(gè)典逃型社酷區(qū)商做業(yè)各券面積根區(qū)間爽商鋪扎的各賤業(yè)態(tài)康比例聲如下墻表所甲示：3.痛5合某適鋪蔥位開(kāi)泰間/衰進(jìn)深貌之比類(lèi)別區(qū)間開(kāi)間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進(jìn)深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開(kāi)間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%社區(qū)濱商業(yè)派的開(kāi)淡間/甜進(jìn)深挨主要惡在以多下幾便個(gè)區(qū)區(qū)間：小實(shí)擴(kuò)踐：一個(gè)丑相對(duì)輪封閉肅的中勸型街削區(qū)街區(qū)振人口口約6泛萬(wàn)人（含教小型亡工業(yè)柄區(qū)人世口3粥萬(wàn)人著、其發(fā)余為非多層圖、高鴨層住柄宅人撿口及辛政府趣機(jī)構(gòu)臉）已有沿超市標(biāo)型百燙貨兩需間，困共約頓2萬(wàn)勇平米度（配旗套租部金2遭00題元/堤平米化）散亂登配套釘約1攪萬(wàn)平供米餐飲泰約5框千平岡米思考術(shù)：建立養(yǎng)一個(gè)龜什么半樣的年集中見(jiàn)式商魯業(yè)，蹄租售蓬價(jià)格油為多真少？趁思解考的齒時(shí)間休息燙一下預(yù)吧！一、林社區(qū)賀商業(yè)遇概述二、蜓社區(qū)岔商業(yè)醋的定取位策虧劃三、改社區(qū)捐商業(yè)遲的分貓布特站點(diǎn)四、撲各種炸類(lèi)型蛙商家瘋的物糖業(yè)條姿件要劣求五、昏社區(qū)原商業(yè)甲特色鎮(zhèn)氛圍粘的營(yíng)繪造六、蠢社區(qū)若商業(yè)擁物業(yè)威管理七、卷社區(qū)支商業(yè)臭的營(yíng)斑銷(xiāo)模瓦式八、隨香港儉商業(yè)拍的借鬧鑒目量錄四、伐各種后類(lèi)型勾商家狹的物夫業(yè)條諸件要劣求4.工1各品業(yè)態(tài)承品牌貢商家籮列表4.也2超駕市類(lèi)4.指3餐高飲類(lèi)4.甜4便妙利店仆類(lèi)4.櫻5服餐務(wù)配臂套及覺(jué)服飾刪精品宋類(lèi)4.階6美拐容美淺發(fā)類(lèi)4.幻玉7生棟活家魄居類(lèi)4.歉8休閘閑類(lèi)4.拜1各毅業(yè)態(tài)嶼品牌伶商家踐列表業(yè)態(tài)商家超市大型綜合超市沃爾瑪、新一佳、百佳社區(qū)標(biāo)超華潤(rùn)、民潤(rùn)餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店——7-11、萬(wàn)店通服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國(guó)銀行、千百度花藝、三春暉書(shū)店、久美書(shū)店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛(ài)特愛(ài)、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會(huì)所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點(diǎn)生活家居——瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑——避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心4.鵝1各欠業(yè)態(tài)貼品牌匯商家諷列表4.捏2超沒(méi)市類(lèi)——沸綜合環(huán)超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車(chē)位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4.陪2超音市類(lèi)——計(jì)社區(qū)糕標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車(chē)位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4.暗2超池市類(lèi)——裹便利劑超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4.吧3餐訂飲類(lèi)——猴大型舌中式壺酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車(chē)位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯4.幅3餐功飲類(lèi)——快中西緣瑞快餐腳店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯4.侮3餐趙飲類(lèi)——替西式哥快餐笛店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯4.演3餐迷飲類(lèi)——溉西餐鄰咖啡薯店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車(chē)位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯餐飲臣業(yè)態(tài)納是社陽(yáng)區(qū)商扒業(yè)中阻承租踐比較平穩(wěn)定裹的業(yè)前態(tài)，雷物業(yè)傘出租期以后歇，調(diào)仁整難倚度及刮成本姓相對(duì)內(nèi)較大墳，因膛此，繪餐飲棗業(yè)態(tài)昨的經(jīng)芳營(yíng)場(chǎng)蘋(píng)所需晶要加幼以細(xì)剃致的述規(guī)劃繩設(shè)計(jì)靠。4.桃4便射利店導(dǎo)類(lèi)便利六店是記社區(qū)加商業(yè)膠中較瞎為靈稼活的訓(xùn)業(yè)態(tài)謹(jǐn)，對(duì)廁硬件坊技術(shù)粒指標(biāo)捧的要妖求主適要體域現(xiàn)在傘要有像良好艘的展貪示性梅，合泥適的或開(kāi)間艦、進(jìn)鋸深和腰層高捐等。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒(méi)有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4.衣5服供務(wù)配肝套及寶精品朗類(lèi)服務(wù)倚配套偉是社蜓區(qū)商餡業(yè)的國(guó)基礎(chǔ)少業(yè)態(tài)嫩，有竿著舉耐足輕傲重的聽(tīng)作用武，主吧要服卸務(wù)于若社區(qū)靈居民轟，經(jīng)框營(yíng)場(chǎng)蠶所面焦積通牌常不逢大，襲對(duì)經(jīng)劉營(yíng)場(chǎng)沖所的焦技術(shù)繼指標(biāo)花要求栽不高脾。服花飾精割品雖蠻非日擊常購(gòu)替買(mǎi)頻燥率較征高的疲商品摘，但斧在社您區(qū)商灘業(yè)中勤也發(fā)吐?lián)]著襲重要武作用燒，對(duì)圓于技耽術(shù)條釀件的頃要求塞與服舊務(wù)配真套類(lèi)搞商家藏基本枯相同徒。4.會(huì)6美躬容美宋發(fā)類(lèi)美容兄SP鑒A和繩美發(fā)近兩者撈對(duì)經(jīng)席營(yíng)場(chǎng)鉆所的魚(yú)技術(shù)丸指標(biāo)漁要求饅不盡爽相同丑，同間時(shí)，烤美容哥業(yè)態(tài)峽對(duì)外漫服務(wù)幫性質(zhì)曾較強(qiáng)也，對(duì)趣展示麻性要肥求較口高，燙其經(jīng)意營(yíng)的稿特點(diǎn)害也決悔定其們對(duì)供容給水翁、排勢(shì)污等池技術(shù)煮指標(biāo)虹有著梨較細(xì)佩致的兆要求結(jié)。一求般情應(yīng)況下治，美血容S勵(lì)PA順的經(jīng)偷營(yíng)樓濃層多按在二扭層，崗而美顛發(fā)大傲部分御則在夾一層邪。美容公SP吳A類(lèi)乞商家玩物業(yè)饑條件惰要求鳴：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯4.蔬6美遵容美甜發(fā)類(lèi)技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美發(fā)哥類(lèi)商礙家物燈業(yè)條隆件要臉求：4.尺7生態(tài)活家腫居類(lèi)生活耗家居刑業(yè)態(tài)央由于晨其所緣瑞銷(xiāo)售蠶的部過(guò)分產(chǎn)央品體帖積較魂大，求對(duì)于到經(jīng)營(yíng)業(yè)面積條的要停求相聚對(duì)較嬸大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開(kāi)間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯可以圾看出奏，生蜜活家浮居對(duì)具于經(jīng)災(zāi)營(yíng)場(chǎng)棒所的議硬件感技術(shù)到要求畝符合倉(cāng)自身羅經(jīng)營(yíng)芹的需盞要，辰和其攜他業(yè)賽態(tài)相拍比，新其對(duì)路大面答積商扛鋪的體需求瞧可通肌過(guò)打呀通兩口間或梢多間秋小鋪軌來(lái)達(dá)廁到，洽這樣劉在規(guī)提劃設(shè)田計(jì)商送業(yè)建棗筑時(shí)免可有亭較大沾的靈依活性創(chuàng)。4.臟8休篇閑類(lèi)休閑跳類(lèi)業(yè)旅態(tài)輻宴射面箱較廣盯，服船務(wù)性寇質(zhì)較文強(qiáng)，民對(duì)于祖供配效電、辮供給奸水、態(tài)排污丟要求蹲高，做同時(shí)雹，面富積的桐需求柜也相勤對(duì)較惱大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼?chē)場(chǎng)車(chē)位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯休閑刃業(yè)態(tài)它經(jīng)營(yíng)稀場(chǎng)所血一般難在二紗、三跪樓，緞對(duì)給張排水最、供年配電丸、排妥污、方停車(chē)替場(chǎng)車(chē)尋位等境技術(shù)龜指標(biāo)騰有一員定要榜求。一、贊社區(qū)獄商業(yè)性概述二、梅社區(qū)鏈商業(yè)董的定咳位策紀(jì)劃三、迷社區(qū)捉商業(yè)濱的分纏布特轎點(diǎn)四、鄭各種橫類(lèi)型胸商家作的物倦業(yè)條羽件要絨求五、孝社區(qū)掘商業(yè)族特色桿氛圍洞的營(yíng)創(chuàng)造六、賭社區(qū)核商業(yè)貼物業(yè)顯管理七、不社區(qū)現(xiàn)商業(yè)堆的營(yíng)型銷(xiāo)模砍式八、針香港敢商業(yè)機(jī)的借鐵鑒目慚錄五、叉社區(qū)慮商業(yè)傷特色況氛圍魔的營(yíng)點(diǎn)造五、至特色睛氛圍舌的營(yíng)乎造社區(qū)鈔商業(yè)島的開(kāi)越發(fā)應(yīng)聞該遵出循“輩商業(yè)迫服從英整個(gè)尤社區(qū)堂的大駝盤(pán)原忍則”夾，首勁先要筒考慮挺的就可是如蜂何更鴿好地巾提升州整個(gè)舞社區(qū)偷的綜凝合價(jià)理值及鑰居民裂生活拖素質(zhì)矩。其推次才斥是社勾區(qū)商斷業(yè)自滲身價(jià)煌值的合最大壟化。貌商業(yè)匹特色申的營(yíng)聯(lián)造也緒不例反外，父應(yīng)與拋?zhàn)≌瑖?yán)的文島化、氧特色殲保持寄高度綁一致堵。假飾如住合宅營(yíng)拳造的繞是歐娃洲小廈鎮(zhèn)風(fēng)窩情，息社區(qū)士商業(yè)心卻以富江南奮園林乘特色命為主泰題，周則顯泊得非兼常突犯兀、貞不協(xié)緞?wù){(diào)。羞不但蘇整體屈建筑鑼外觀通應(yīng)堅(jiān)頸持此茫原則走，甚妄至一田草一盜木都共不容潑疏忽悅，不都能只汁停留畫(huà)在“秘表面怠功夫失”,泄細(xì)節(jié)旦也是偷體現(xiàn)酸事物聾本質(zhì)經(jīng)的重滋要組案成部稠份。樓盤(pán)名稱主題風(fēng)格表現(xiàn)形式萬(wàn)科四季花城歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一中海陽(yáng)光棕櫚園都市閑情+地中海生活情景建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一波托菲諾意大利風(fēng)情山海小鎮(zhèn)建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一桃源居世外桃源建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一五、低特色禮氛圍川的營(yíng)歉造五、目特色吃氛圍郵的營(yíng)旱造萬(wàn)科陵四季搬花城桃源銅居波托爐菲諾五、馳特色焰氛圍舟的營(yíng)坑造社區(qū)般商業(yè)翅特色膠營(yíng)造鉗的建枝議：從整五個(gè)社口區(qū)的盞綜合饞價(jià)值俱提升轟的角功度來(lái)令看，貫商業(yè)勉服從僑于社薯區(qū)，奪這一比點(diǎn)，亮反映未在商劫業(yè)特串色的肝營(yíng)造輸上，曠體現(xiàn)紐奉為商碼業(yè)的芽文化協(xié)、主綁題、思特色寺應(yīng)該麻與住抖宅保膀持高櫻度統(tǒng)涼一；在建惜筑外腿觀及蹄線條抖上，奶除了貧與住鄰宅風(fēng)局格相跟統(tǒng)一梯，還癥應(yīng)該膚注意螺強(qiáng)調(diào)李自身面色彩錢(qián)及線符條的正強(qiáng)化蕉運(yùn)用變，因拖為商奪業(yè)與麥住宅雁是不真同區(qū)職間的嚼兩種昌物業(yè)埋，商緩業(yè)在雙外觀認(rèn)的處結(jié)理上丹更強(qiáng)默調(diào)視奧覺(jué)的職沖擊考力；景觀朗小品博、植熊物及款地方岸代表匠性建律筑對(duì)嘩于整伙個(gè)社完區(qū)商培業(yè)的榨特色南營(yíng)造罩及商呼業(yè)氛批圍提沫升也控有著液重要得作用菜，具榴體可么依據(jù)街自身造特點(diǎn)稼進(jìn)行壤相應(yīng)松的布樂(lè)置。占如萬(wàn)茅科四播季花晶城特殃色主薯題是剩歐洲罩小鎮(zhèn)危風(fēng)情意，其獅在假憐日大對(duì)道商拔業(yè)街繳的整議體景謀觀營(yíng)如造，銳包括拜常綠范喬木察、休知閑座均椅等扶均給零人很液強(qiáng)烈彈的歐掃洲小偉鎮(zhèn)風(fēng)刻情感軌受。兆唯有腫做到生大到踢建筑族外墻托，小穗到一靜草一墾木，英均渾李然一暫體，勵(lì)各具納特點(diǎn)恐而又晃圍繞尤同一銅主題攜，整繩個(gè)社忙區(qū)商粥業(yè)才綢能夠頁(yè)給人顏很鮮豬明的速特點(diǎn)致，形報(bào)成項(xiàng)火目自屠身的衛(wèi)差異順化優(yōu)例勢(shì)；除了忌以上斃幾點(diǎn)療，定效期或斯不定隱期地狡舉辦吩一些婆與主垮題相蘭關(guān)的秀活動(dòng)獵也很賊有幫飯助，如目前顫來(lái)說(shuō)疏，較弱少有爽社區(qū)瞇商業(yè)掉采取綿這樣生的形影式，賢原因速是處醉于剛音起步曬階段鋼，運(yùn)爹作模顫式尚杠不成努熟。換這種撤較為鵲靈活悟的方推式不爹但可選鞏固歐社區(qū)送商業(yè)嗓特色概，使土之在臨業(yè)主/消費(fèi)平者心額中留旦下深漆刻印辛象，顧而且藏也是套與業(yè)布主/消費(fèi)鈔者拉隔近距蕉離，這可以重從一槐個(gè)側(cè)豈面體桶現(xiàn)社替區(qū)商邁業(yè)的淚貼心回服務(wù)插，營(yíng)檔造活仰潑、要親切這的商襯業(yè)氛唯圍。一、征社區(qū)紫商業(yè)女概述二、約社區(qū)著商業(yè)酒的定含位策抗劃三、歪社區(qū)披商業(yè)趴的分具布特榮點(diǎn)四、核各種灰類(lèi)型濾商家攜的物害業(yè)條飄件要豎求五、冤社區(qū)罵商業(yè)燒特色巾氛圍稅的營(yíng)香造六、公社區(qū)貼商業(yè)扇物業(yè)粒管理七、浸社區(qū)登商業(yè)就的營(yíng)協(xié)銷(xiāo)模汗式八、避香港返商業(yè)卸的借要鑒目減錄六、赤社區(qū)羊商業(yè)貌的物忙業(yè)管氧理六、議社區(qū)嘩商業(yè)像的物繡業(yè)管篩理由于償社區(qū)籠商業(yè)惹在我裁國(guó)剛伐處于芝起步椅階段怪，運(yùn)爹作模氧式還指不成涼熟，晝概括具來(lái)講盼，目偉前社撫區(qū)商坡業(yè)的須物業(yè)圣主要激表現(xiàn)嫂以下正幾種申：無(wú)任桶何物促業(yè)管今理，企任其討自生游自滅酒；社區(qū)鉆商業(yè)罩部分嗓與住哥宅部賺分共詠享同兔一物碎業(yè)管塊理；若大廟型的派外向兼型社舌區(qū)商宋業(yè)，寺則會(huì)瞧成立持專門(mén)沒(méi)的物花業(yè)管吩理公司，屈以確迫保日維后的蹲長(zhǎng)期林經(jīng)營(yíng)撿。六、薪社區(qū)私商業(yè)培的物脾業(yè)管的理一般所來(lái)講踐，社理區(qū)商節(jié)業(yè)的案物業(yè)趴管理柱相比濁于城嘩市型續(xù)購(gòu)物尾中心桂的管憤理，渣其區(qū)宴別主茶要體考現(xiàn)在舊硬件創(chuàng)設(shè)施踏的配后備和門(mén)運(yùn)營(yíng)溜要求爭(zhēng)兩方畢面。A、徹硬件輕設(shè)施摸方面海，社帥區(qū)商漸業(yè)配至置水抓平較欺低，屢包含翼較多件獨(dú)立膏鋪位，錘冷氣打、電卻梯等詠相應(yīng)左設(shè)施煌配置弟數(shù)量楊較少泄。B、疏社區(qū)步商業(yè)劫?gòu)?qiáng)調(diào)均“街侄坊生難意”識(shí)，多漆為長(zhǎng)贈(zèng)期經(jīng)書(shū)營(yíng)，攻內(nèi)容尸相對(duì)辰較少具，百貨把類(lèi)（遍即廣倡義上胞的服備飾精激品大莊類(lèi)）撿商戶晶數(shù)量而少，熄統(tǒng)一您收銀的情雜況極逃少，指獨(dú)立體經(jīng)營(yíng)隔的意溝識(shí)較練強(qiáng)。執(zhí)但是禿搞風(fēng)后險(xiǎn)的悶?zāi)芰v也較強(qiáng)，絨其運(yùn)池營(yíng)中掙的企話劃推趁廣多斧針對(duì)似周邊小區(qū)域焦的“至街坊儀”消陵費(fèi)群排。一、胳社區(qū)蹈商業(yè)賞概述二、寶社區(qū)缸商業(yè)壤的定怨位策寫(xiě)劃三、押社區(qū)旨商業(yè)糖的分讀布特凈點(diǎn)四、滔各種年類(lèi)型闊商家申的物豪業(yè)條呆件要男求五、允社區(qū)郵商業(yè)度特色診氛圍做的營(yíng)施造六、最社區(qū)籃商業(yè)汗物業(yè)捏管理七、炸社區(qū)耳商業(yè)齡的營(yíng)膨銷(xiāo)模尋式八、茄香港鴿商業(yè)寸的借煤鑒目刃錄七、鼓社區(qū)封商業(yè)視的營(yíng)叛銷(xiāo)模劍式7.謊1管主要腔招商管策略7.站2府銷(xiāo)售走策略7.蚊3東主要漏推廣暑策略7.徹1主漂要招北商策受略總體冠思路費(fèi)：以品需牌商敏家或敢大商季家增愿強(qiáng)鞏妄固小工商家塌及投朗資者予信心麻。主力肢店及甜次主肌力店大的主上要代催表：生活直超市中西犯連鎖藍(lán)快餐中餐燙特色喇酒樓美容倘SP撿A、晉休閑按足浴筑品牌泊商家品牌脖24皺小時(shí)握便利殲店等7.攀2銷(xiāo)不售策全略目前體商業(yè)叛市場(chǎng)腥有四察種操鋪?zhàn)鞑哌`略，油根據(jù)削不同罵的操坑作策包略，冠所引迎進(jìn)的制業(yè)態(tài)嫩及長(zhǎng)療期經(jīng)慨營(yíng)效緊果也堵各不拿相同齡。純靜銷(xiāo)舉售帶租煤約銷(xiāo)準(zhǔn)售短期沸返租帥銷(xiāo)售長(zhǎng)期圈返租比銷(xiāo)售一般蠢為三戴年返木租一般尋為十鐘年返甜租7.漂2銷(xiāo)羨售策蠶略——更純銷(xiāo)魔售模壇式優(yōu)勢(shì)叔：發(fā)展鍵商可廟在短議期內(nèi)添回籠喬資金貝，降鍬低項(xiàng)翠目整鉗體資甚金壓餃力，衛(wèi)無(wú)需快承擔(dān)朽返租補(bǔ)慘貼與零相關(guān)句稅費(fèi)承；將商啦業(yè)經(jīng)炭營(yíng)壓價(jià)力轉(zhuǎn)勸移向隆中小蒼業(yè)主衡，由居其分蠶擔(dān)經(jīng)首營(yíng)壓戚力。劣勢(shì)兩：產(chǎn)權(quán)菠分散叛，主員力店砍或品勁牌店秧難以歸進(jìn)駐財(cái)；無(wú)法疼規(guī)劃報(bào)經(jīng)營(yíng)痛業(yè)態(tài)夫及規(guī)嚇?lè)墩贵w形厘象；對(duì)于插商業(yè)語(yǔ)做旺臺(tái)主要貫靠市幸場(chǎng)自念身調(diào)飼整，扁所需流時(shí)間棍較長(zhǎng)給；若經(jīng)怒營(yíng)不非好，抬對(duì)于丑項(xiàng)目虹整體友形象柳有一成定影牙響。適用趨：商業(yè)齒銷(xiāo)售旅競(jìng)爭(zhēng)垂不激吊烈導(dǎo)恭致市遮場(chǎng)成撓熟度遼低，消投資偶客戶雀缺乏庫(kù)了解蛋；純街足鋪銷(xiāo)邀售；商業(yè)勤體量帥極少夏或零螺星商畜業(yè)物儉業(yè)。優(yōu)勢(shì)走：通過(guò)做招商白保證氏前期提商業(yè)夸定位哥與形怠象；能快羞速回左收資張金，尚無(wú)需女承擔(dān)邪返租態(tài)補(bǔ)貼申與相拴關(guān)稅媽費(fèi)；短期駁內(nèi)使米業(yè)主丈獲得叉穩(wěn)定拳收益炎。劣勢(shì)需：鋪位唐差異傭性影而響銷(xiāo)也售難助度的廊程度職比較電明顯噴；未出蘿租的踢商鋪啞銷(xiāo)售變難度搖較大寒，特軋別是漢大鋪師；銷(xiāo)售坦難度侄較大錫，售渠價(jià)與擁租金容之間策產(chǎn)生嚷的收揚(yáng)益回抱報(bào)低頑難以鴉達(dá)到絞投資鈔者期慣望；中、狀長(zhǎng)期暢收益沃難以寫(xiě)穩(wěn)定抹；后期霉經(jīng)營(yíng)圈管理?yè)坞y度列較大各，嚴(yán)霜重?fù)p宇壞商膏業(yè)形遭象與卡公司猜長(zhǎng)期夫發(fā)展探；各類(lèi)嫁手續(xù)苦復(fù)雜抗，易皮產(chǎn)生吉糾紛權(quán)，影糕響公批司品揮牌。適用者：商業(yè)踐氛圍關(guān)已形土成且挖正經(jīng)疲營(yíng)紅基火，您無(wú)需陷擔(dān)心佩后續(xù)剝收益心；可銷(xiāo)屆售物神業(yè)有搖大型撿主力吩店進(jìn)魔駐且登長(zhǎng)期霜經(jīng)營(yíng)愿保證芬，獲殊取長(zhǎng)半期穩(wěn)斯定收佛益回急報(bào)；純街言鋪或殊少量診商業(yè)喊物業(yè)兇。7.詢2銷(xiāo)淡售策漲略——蒙帶租您約銷(xiāo)滑售優(yōu)勢(shì)秋：前期怨由發(fā)毒展商團(tuán)統(tǒng)一搭控制機(jī)招商衡和經(jīng)覺(jué)營(yíng)，裁能確奧保既賣(mài)定的接商業(yè)魚(yú)定位香與規(guī)界劃，喘可以剛有效嶄保證盜整體歡商業(yè)狡形象暈。幫業(yè)專主堅(jiān)閉守前陶幾年逃守業(yè)撕期，岔既能蛾堅(jiān)定琴投資艷者信版心，劈燕又能先在返挨租后金卸下束返租影包袱斃；3年返捏租期冶較適邪中，3年后本商業(yè)菠有可漫能旺助。劣勢(shì)咐：承擔(dān)弊前幾僑年的壩返租竹補(bǔ)貼怕；返租啊結(jié)束和后的遍統(tǒng)一宏經(jīng)營(yíng)構(gòu)管理炮要求瘡較高爪；因返哥租而冶產(chǎn)生凈相應(yīng)蛋的返雷租法澇律風(fēng)鍛險(xiǎn)。7.需2銷(xiāo)燭售策秤略——摟短期貫返租勝銷(xiāo)售換（三默年）7.貴2銷(xiāo)永售策兵略——鄙長(zhǎng)期爬返租洪銷(xiāo)售娘（十岡年）優(yōu)勢(shì)旅：前期適由發(fā)劈燕展商牛控制偷招商識(shí)，能谷確保桃既定澡的商穿業(yè)定披位；給投效資者豎堅(jiān)定絹信心臟。返租夕銷(xiāo)售簡(jiǎn)，并權(quán)適當(dāng)虧降低影投資餡門(mén)檻每，可嚷以擴(kuò)州大客濟(jì)戶層騎面，殿有利娃于加漂快項(xiàng)再目銷(xiāo)縣售速欲度。如果剩項(xiàng)目送經(jīng)營(yíng)賞管理碗非常受成功碗，遠(yuǎn)漁期物飛業(yè)租領(lǐng)金收擦益將抄有可蝦能出匆承諾蛾回報(bào)昌。劣勢(shì)臭：承擔(dān)添十年兩的返流租補(bǔ)砍貼；如后根期經(jīng)掉營(yíng)管訊理沒(méi)呢有達(dá)輩到預(yù)潤(rùn)期目吐標(biāo)，失則承旋受返鈴租年義限越仆長(zhǎng)，您壓力態(tài)越大盆。因返蓮租而獄產(chǎn)生迫相應(yīng)梨的返蹲租法臺(tái)律風(fēng)股險(xiǎn)。長(zhǎng)期得返租厲與短彎期返順租的嘴比較候分析從銷(xiāo)傲售角俱度看刊，短洋期返讓租與稻長(zhǎng)期有返租眠都會(huì)隆使得混銷(xiāo)售構(gòu)速度燃加快露，兩海者不競(jìng)會(huì)對(duì)雖銷(xiāo)售倘成果性產(chǎn)生胸非常緒大的讀區(qū)別樸。從風(fēng)攝險(xiǎn)角罰度看著，短咸期返勇租相藍(lán)對(duì)于遮長(zhǎng)期斧返租嫩，后訊期返堤租壓辮力小遞，后嚷期風(fēng)癥險(xiǎn)非梁常小軍；同犬時(shí)也涌更能襖趨向額政府壞相關(guān)挖政策殃，避已免政坦策風(fēng)具險(xiǎn)。7.藥2銷(xiāo)章售策伙略7.都3蒙主要落推廣尤策略1.乳著重捕強(qiáng)調(diào)朱項(xiàng)目側(cè)的重夠要賣(mài)芬點(diǎn)；2.擔(dān)媒體陽(yáng)策略映:媒體荒策略箭是招謝商工槳作中須重要趕的環(huán)窗節(jié)，毀也是冤推廣押策略圈的核使心部陜分，繭應(yīng)該列結(jié)合廁項(xiàng)目德的整防體招動(dòng)商進(jìn)正度、例重大驗(yàn)事件暮的時(shí)甚間節(jié)撫點(diǎn)加北以推申廣。3.川媒體湖組合?。涸靹?shì)嗓：從項(xiàng)目菠外包沿裝開(kāi)始撲，招桃商處楚包裝刊配合狐，加悔大戶調(diào)外廣瓦告投胸放，捉如路據(jù)旗、漠路牌肝、樓亭體包蓬裝等權(quán)，報(bào)槍紙、菠電臺(tái)境、電止視均般配合匠到位截，公豈交車(chē)勾體、虛公交西站牌香全面偷啟動(dòng)敞。引爆