“鑫達花園”房地產(chǎn)項目可行性研究報告

（此文檔為word格式，下載后您可任意編輯修改！）“鑫達花園”可行性研究報告300畝合20萬平方米4萬6平米作文化廣場和文化博物館其它作為房產(chǎn)地開發(fā)項目建筑面積：15.4*1.6=2646001.3銷售額：264600*3000=73920萬成本概算：3000萬2.7億5000萬1億到1.5億利潤能到2.5億到3億“鑫達花園”可行性研究報告第一章

投資環(huán)境分析一、

國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景國家統(tǒng)計局公布的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：1-5月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋施工面積商品房銷售面積、房企本年資金來源等關(guān)鍵數(shù)據(jù)均呈上升趨勢，而且幅度不小，而全國70個大中城市中，新建住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市達到60個，全國樓市似乎“漲聲”一片……對于09年下半年中國樓市的房價是該漲還是該跌，作為普通購房者當然希望房價下跌，而大部分相關(guān)專家也從中國現(xiàn)有樓價嚴重超出普通購房者承受能力等角度分析得出結(jié)論：中國樓市的房價應該跌，而且跌幅還得不小才能回到合理的價格區(qū)間，然而2009年3月份以來，中國的樓價卻“神奇”地止跌回升，并隨著氣溫的升高，漲價的趨勢越來越明顯，降價幅度也越來越高。是什么“力量”“力挽狂瀾”地把中國樓市從08年的一片慘淡扭轉(zhuǎn)為讓09年的一片“漲聲”？房價的漲跌，從理性的角度來講，是受供需比、各種經(jīng)濟大環(huán)境和相關(guān)政策的影響，而從感性的角度來說，其實可以看作是購房者和開發(fā)商之間一個心理博弈的結(jié)果。具體說來，導致09年3月以來中國樓市房價普遍上揚的因素有以下幾點：一、大環(huán)境的影響。特別是央行連續(xù)降息、銀根放松等政策極大的緩解了各大開發(fā)商資金鏈緊張的局面，增強了開發(fā)商與購房者進行博弈的能力。2007年中國樓市的瘋狂局面使得中央政府下決心對樓市進行調(diào)整，從年初的開征土地增值稅、通過《物權(quán)法》到限制外商投資房地產(chǎn)；從連續(xù)加息、加大交易環(huán)節(jié)稅、提高貸款首付比例，到最后也是最有效的迅速收縮信貸，這些措施迅速的讓樓市進入調(diào)整期：房價不再瘋狂上漲，購房者中出現(xiàn)觀望情緒，使得開發(fā)商在和購房者的博弈中處于一個心理相對弱勢的地位，開發(fā)商為了盡快回籠資金，不斷在市場中進行降價促銷或者變相降價促銷，這些舉動又進一步加劇了購房者的觀望情緒。但是隨著2008年8月份美國金融危機引起的全球性金融危機的爆發(fā)，中國的整體經(jīng)濟環(huán)境也受到很大的影響，經(jīng)過一系列的醞釀和博弈，2008年9月16日，央行最終決定下調(diào)人民幣貸款基準利率和存款準備金率，這是央行六年來首次降息，并在之后的短時間內(nèi)連續(xù)五次降息。這些“救市”措施很大程度上緩和了開發(fā)商的資金鏈壓力，拯救了中國的房地產(chǎn)開發(fā)商；另一方面，也可以說是更重要的一方面是，通過各種媒體的“狂轟亂炸”，嚴重影響了購房者的判斷，打擊了購房者堅信樓價會繼續(xù)下跌的信心。二、地方政府扶植樓市。與此同時，由于房地產(chǎn)業(yè)對各個地方經(jīng)濟、GDP的巨大貢獻，不少地方政府為了保增長，出臺了各種名目的扶植房地產(chǎn)業(yè)的措施，比如延長開發(fā)商購買土地的付款期等等，這些措施一方面降低了購房者的購房成本，鼓勵購房者及時入市購買，另一方面進一步緩解了開發(fā)商的資金鏈。在這些種種措施的影響下，到2009年初，在08年積攢下來的剛性需求慢慢被釋放，2009年3月21日，此時眾開發(fā)商仍然對樓市一片悲觀，但武漢樓市出現(xiàn)了一幅讓當時所有人都驚掉眼球的畫面：為了搶購“現(xiàn)代城”的商品房，許多購房者在開盤時間尚未公布的情況下，蜂擁到售樓處排隊。甚至有人直接將帳篷搭建在了附近，最后開發(fā)商百步亭集團被迫提前開盤。如果這個例子在當時還只是被看作極端的個案的話，那接下來的4、5月份，中國樓市的“復蘇”速度則讓不少之前預測樓市仍需調(diào)整的專家、媒體呆了眼，同比2008年，樓市銷量翻了一倍的城市名單越來越長，部分城市甚至以兩倍三倍的速度在增加。截至今年5月31日，已經(jīng)有7家開發(fā)商半年銷售額過百億。三、大量信貸資金涌入房地產(chǎn)界。為了對抗金融危機對中國經(jīng)濟可能造成的負面影響，央行大幅提高了09年的全年貸款額度，全年可能達到8萬億的巨額貸款量，這和2008年緊縮信貸的政策相比，簡直就是一個天上一個地下：在08年是房地產(chǎn)開發(fā)商求著銀行要貸款，而到了09年，則是銀行為了完成貸款任務追著開發(fā)商的屁股跑，就在上周，招行北京支行就和SOHO中國簽下了100億的綜合授信額度。這些資金更加提高了開發(fā)商與購房者博弈的能力和欲望，一些開發(fā)商甚至玩起了捂盤惜售的“游戲”。四、購房剛性需求的劇烈釋放。08年由于大部分有剛性需求的購房者處于觀望狀態(tài)，積累了大量的剛性需求，而這些需求在09年樓市大翻轉(zhuǎn)的情況下，許多有購買能力又的確有購房需求的人擔心房價繼續(xù)上漲，都選擇了入市購房，這立刻產(chǎn)生了羊群效應，甚至可以說是在更廣大的潛在購房者中引起了恐慌性的購房行為。如果說08年是屬于開發(fā)商的恐慌時期，那么到現(xiàn)在，則到了購房者的恐慌時期。購房者由于對下半年房價持續(xù)上漲的擔心，讓08年積攢起來的巨大剛性需求快速的釋放，這形成了購房者間的滾雪球效果：越擔心房價上漲，就越快的購房，而這反過來又讓更多的購房者結(jié)束觀望，趕緊入市購房。五、投資性資金進入樓市，“炒樓團”再現(xiàn)江湖。由于擔心下半年宏觀經(jīng)濟可能會趨向通貨膨脹，不少個人以及投資機構(gòu)將房地產(chǎn)當作保值工具，紛紛入市搶購樓盤，而各種炒樓團也重新出沒于各地樓市，這些投資型需求一方面讓開發(fā)商對于漲價變得底氣十足，另一方面又進一步打擊了剩余的可能購房者的觀望信心。二、滄州市南皮縣房地產(chǎn)市場：緊隨市場脈搏1、由于近期國內(nèi)房地產(chǎn)市場的迅速升溫，二、三線城市也緊隨步伐，出現(xiàn)供銷兩旺的局面。2、南皮縣政府部門保持對土地價格的控制，受經(jīng)濟因素和土地指標限制，不會降低土地價格，以規(guī)劃控制、劃小地塊的形式穩(wěn)定土地價格并逐步提高土地價格。使得本來已無多少降價空間的市場被迅速激活。3、項目背景（簡述，后章詳述）：項目位于南皮縣城東北方向，北環(huán)路北，南吳路東側(cè)，占地12559.6平米，原鑫達型煤公司廠房，地塊南鄰北環(huán)路，西鄰陵園路（規(guī)劃路，從南至北已修至北環(huán)路）。項目占地少，地價低，前期工作已經(jīng)運作成熟，因此項目前期投入少，適合目前公司開發(fā)。

第二章

項目概況一、建設(shè)地址南皮縣鑫達花園項目（以下簡稱“本項目”）位于南皮縣北環(huán)路北側(cè)，南吳路東側(cè)，地處城市拓建規(guī)劃的重要地段，是未來城市的熱土，這在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。二、項目規(guī)模“鑫達花園”項目規(guī)劃總用地面積為12559.6平方米，總建筑面積約18000平方米。住宅容積率：1.55綠地率＞30%三、總體規(guī)劃設(shè)計理念1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；2、適應社會中高人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；3、在創(chuàng)造優(yōu)美建筑風格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為南皮縣的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項目參照北京、上海等地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計、樓宇間距、特色商業(yè)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)以城市主干道、入口廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡。整個小區(qū)地形成梯形形狀，以北環(huán)路上設(shè)入口廣場，其余路設(shè)次入口，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡。2、建筑單體設(shè)計小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。設(shè)置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應的管理用房和停車場地。小區(qū)住宅單體定位于四層疊拼高檔住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺、底層花園等，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形傾向歐式風格，使小區(qū)具濃郁的異域風情及強烈的可識別性。3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計整體環(huán)境景觀設(shè)計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。設(shè)計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。根據(jù)分區(qū)倡導可親近的庭院生活。各景觀設(shè)計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。五、物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。

第三章

項目市場分析與整合營銷一、項目市場分析1、地段環(huán)境優(yōu)越項目位于南皮縣城東北方向，交通主動脈——北環(huán)路北，南吳路東側(cè)，西鄰陵園路（規(guī)劃路，從南至北已修至北環(huán)路）是連接市中心的紐帶，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。2、周邊生活配套基本完善本項目周邊的生活配套包括：超市、菜場、銀行、醫(yī)院，生活十分便利。3、建筑風格及園林景觀設(shè)計突出本項目對南皮住宅市場的建筑風格和園林景觀設(shè)計進行了巨大突破，建造特色枯水景、實行立體綠化，保證植被的多樣性和色彩性4、市場供求關(guān)系良好本項目地處城市改造的區(qū)域，高端房產(chǎn)開發(fā)項目較少。將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。二、營銷方案1.產(chǎn)品定位本項目位于南皮城東北，地里位置相對較偏，地塊較小，不適合定位于普通消費人群。而打造成高品位、高居住環(huán)境的中高檔社區(qū)，面對縣城中高端人群，打造南皮精品高檔社區(qū)更為適宜！2.廣告營銷策略（1）重點突破戰(zhàn)略：采取直接發(fā)放宣傳單頁方式，針對特定對象，將宣傳單頁直接送達消費者手中，激發(fā)其好奇心和購買欲望，吸引客戶到售樓處參觀。（2）全面攻擊戰(zhàn)略：根據(jù)工程進展，逐步加大宣傳力度，采用報紙、電視等傳播媒體進行宣傳，制造聲勢，塑造產(chǎn)品獨特形象，為銷售奠定好基礎(chǔ)，運用報紙夾頁加以輔助。（3）短兵相接戰(zhàn)略現(xiàn)場布置有親切感的接待中心，精美的設(shè)計圖及沙盤，使參觀客戶有深刻的感染力。接待人員經(jīng)過專業(yè)培訓，加強客戶購買信心。（4）促銷戰(zhàn)略根據(jù)工程進展情況及預售證發(fā)放日期，適時進行促銷活動，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰。3.廣告分期計劃（1）引導期運用報紙夾頁、電視飛播廣為告知，直接面向區(qū)域市場發(fā)放宣傳單頁，點與面的配合迅速樹立樓盤形象及擴大知名度，搶先占領(lǐng)市場。（2）強銷期隨著工程進展，項目形象逐步完善及預售證的發(fā)放，運用工地項目形象及售樓處沙盤、展板等銷售道具制作電視短片，意在宣傳公司及項目形象，加強人們的購買信心。大量運用夾報、當?shù)厣钯Y訊報紙版面，直接有力的訴求，打動消費者，配合銷售活動，創(chuàng)造銷售高峰。（3）繼續(xù)期：重點在保持樓盤印象，報紙夾頁、發(fā)單靈活運用，使廣告和銷售相輔相成，為樓盤銷售積累客戶，進一步提高樓盤知名度。三、“鑫達花園”價格定位1.定價原則：本項目執(zhí)行平開高走的定價原則。2.定價依據(jù)：（1）成本測算：根據(jù)目前市場情況，每平米總成本為2037元（含稅金）。（2）縣城內(nèi)目前在售樓盤的售價情況：城市國際：縣城最東側(cè)，成交均價為1700元／平方米。古韻新城：縣城中心位置，成交均價為1800元／平方米欣鑫家園：縣城最西側(cè)，銷售均價為1380元／平方米。注：目前南皮房地產(chǎn)市場暫無在建樓盤，以上小區(qū)均為現(xiàn)房。(3)縣城內(nèi)09年待開發(fā)項目及售價情況：信和齒輪廠項目：占地31畝，預計6月份動工，現(xiàn)價格未對外公布，據(jù)信和員工說均價2200∕㎡。古韻新城二期：占地約20畝，多層，拆遷項目，預計6、7月份動工，內(nèi)部認購價格1、2、3層2350∕㎡。內(nèi)部認購情況不理想。城市國際三期：預計開發(fā)5棟，多層，6月份動工，價格未對外公布，二期想提高價格，均價在2000∕㎡左右（具內(nèi)部了解，其二期工程原計劃暫停開發(fā)建設(shè)，但當?shù)鼐用裥麄髌湟褵o能力進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對其銷售造成了一定的負面影響。所以，宏宇房地產(chǎn)也只有對二期工程繼續(xù)進行開發(fā)建設(shè)，來樹立當?shù)鼐用裥闹械男蜗螅N售形勢并不樂觀）。新建縣醫(yī)院南側(cè)地塊：占地30畝，地塊還未走掛牌程序，醫(yī)院內(nèi)部職工報名多層均價2000∕㎡，小高層均價2200∕㎡3、價格的分析與制定：根據(jù)市場情況及項目自身定位，建議項目定價平開高走，視預定情況，價格隨時上調(diào)。如依據(jù)我們的成本測算并結(jié)合市場情況，在可以解決資金壓力的情況下，建議暫定銷售價格2500元/㎡。4、優(yōu)惠政策：考慮縣城的特殊情況，領(lǐng)導需要照顧一些政府部門關(guān)系，建議在車庫或儲藏室款上優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度為100元／平方米，其余客戶均沒有優(yōu)惠。

第四章

投資計劃及經(jīng)濟分析一、前期工程需要做的準備工作1、土地出讓手續(xù)全部完善；2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙設(shè)計完成。二、投資計劃本項目“鑫達花園”總投資約需人民幣叁仟陸百陸十萬元，詳情請見下表：項目占地（m2）建筑面積（m2）總投資（萬元）備注住宅3500140002852商業(yè)用房20004000814合計12000180003666說明：上述土地不包括道路代征地。三、經(jīng)濟分析本項目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、兩部分組成，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：1、住宅（商品房），測算成本為人民幣2037元/㎡，預計盈利658萬元。如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）140002037285225003500648說明：具體明細見附表（1）2、商業(yè)用房由臨街一至二層組成，測算成本為人民幣2037元/m2，預計盈利188萬元，如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）4000203781425001000186說明：具體明細見附表（2）。4、由上述經(jīng)濟分析得出，本項目綜合經(jīng)濟效益分析如下表：項目面積（m2）總投入（元/m2）總收入（萬元）利潤（萬元）住

宅1400028523500648商業(yè)用房40008141000186合

計1800036664500834

附表

成本分析項目數(shù)量每平方米攤銷（元/m2）金額（萬元）備注建筑面積18000土地款5561000城市配套費7072規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計費4275綠化廣場5599配電設(shè)施916道路1527土建費、水電安裝9001620開發(fā)管理費60不可預見費用2036稅金275495按銷售收入11%計合計20373666項目論證，項目可行性研究報告，可行性研究報告，項目推廣，項目研究報告，項目設(shè)計，項目建議書，項目可研報告，單片機論文，畢業(yè)設(shè)計，畢業(yè)論文，優(yōu)秀畢業(yè)論文，本文檔支持完整下載，支持任意編輯！選擇我們，選擇成功！項目論證，項目可行性研究報告，可行性研究報告，項目推廣，項目研究報告，項目設(shè)計，項目建議書，項目可研報告，單片機論文，畢業(yè)設(shè)計，畢業(yè)論文，單片機設(shè)計，碩士論文本文檔支持完整下載，支持任意編輯！選擇我們，選擇成功！單片機論文，畢業(yè)設(shè)計，畢業(yè)論文，單片機設(shè)計，碩士論文，研究生論文，單片機研究論文，單片機設(shè)計論文，優(yōu)秀畢業(yè)論文，畢業(yè)論文設(shè)計，畢業(yè)過關(guān)論文，畢業(yè)設(shè)計，畢