某房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算及預(yù)算案

目錄現(xiàn)在狀況服務(wù)目標(biāo)及費(fèi)用設(shè)想預(yù)算案說(shuō)明存在問(wèn)題暨建議第一部分現(xiàn)在狀況現(xiàn)在狀況晶苑房地產(chǎn)在常平、香港、上海發(fā)展需要物業(yè)管理提升一個(gè)檔次，且在相應(yīng)一段時(shí)間不落后物權(quán)法、勞動(dòng)合同法出臺(tái)后，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)成本的增加水費(fèi)等能源費(fèi)用仍有上升的趨勢(shì)，使物業(yè)管理費(fèi)用上升房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用上升消費(fèi)者對(duì)物業(yè)服務(wù)的期盼，要求上升，而服務(wù)的提升，涉及的也是成本的增加行業(yè)以深圳來(lái)看，關(guān)內(nèi)優(yōu)質(zhì)樓盤物業(yè)費(fèi)大多在2.8元/㎡~4元/㎡之間SWOT分析S（strength）1、小區(qū)前期開發(fā)物業(yè)費(fèi)別墅在2.5元/㎡,高層在2.5元2、已經(jīng)有了升價(jià)基礎(chǔ)3、有國(guó)際知名品牌物業(yè)公司在支撐物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)4、新組建，有許多設(shè)想可以達(dá)成，一張白紙服務(wù)項(xiàng)目可策劃W（weakness）1、翰林物業(yè)屬新建立，所有部門／職務(wù)均會(huì)涉及，增加了本身的費(fèi)用、成本及房地產(chǎn)的投資2、團(tuán)隊(duì)是新的，也有服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到設(shè)想的風(fēng)險(xiǎn)性，引起業(yè)主不滿2、由于是分期開發(fā)，服務(wù)面積達(dá)不到，虧損期會(huì)延長(zhǎng)O（opportunity）1、幼稚園教育品牌的支持2、香港、深圳、常平購(gòu)買者對(duì)較高物業(yè)費(fèi)的消費(fèi)習(xí)慣3、政府已經(jīng)從政府指導(dǎo)價(jià)為物業(yè)費(fèi)備案，市場(chǎng)協(xié)商成為主流4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低檔物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)使高端樓盤及配套服務(wù)有一定市場(chǎng)T（threat）1、物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不規(guī)范性2、萬(wàn)科等品牌物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況仍不了解，3、此次目標(biāo)客戶主要為常平客戶，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用較高的消費(fèi)習(xí)慣不強(qiáng)4、前期開發(fā)區(qū)域物業(yè)服務(wù)質(zhì)素不高對(duì)新區(qū)的影響第二部分服務(wù)策劃及費(fèi)用設(shè)想

傳統(tǒng)綜合資產(chǎn)服務(wù)＋一站式服務(wù)

體驗(yàn)式客戶服務(wù)

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估＋戰(zhàn)略規(guī)劃＋危機(jī)管理＋訓(xùn)練有素的安管專員

安保措施日常清潔、綠化建筑維修（突發(fā)性維修）客戶服務(wù)（大廳接待）財(cái)務(wù)收費(fèi)房地產(chǎn)竣工后的附屬功能

專業(yè)的建筑裝飾維護(hù)＋家政服務(wù)＋后勤計(jì)劃＋執(zhí)行＋環(huán)境政策＋針對(duì)傳染病毒的衛(wèi)生管理

全現(xiàn)的預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃＋健康及安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估＋設(shè)備持續(xù)升級(jí)／改善的資本開支

一站式禮賓服務(wù)＋一體化接待方案＋人情味／個(gè)性化的業(yè)戶關(guān)系計(jì)劃

財(cái)務(wù)軟件平臺(tái)＋資產(chǎn)管理

房地產(chǎn)投資＋使用“俱樂部”項(xiàng)目引入第一太平戴維斯或者仕邦魏理仕管理

通過(guò)品牌管理公司提高項(xiàng)目的形象，通過(guò)細(xì)節(jié)服務(wù)打動(dòng)客戶，為置業(yè)家庭提供貼心的管家服務(wù)。加強(qiáng)基礎(chǔ)服務(wù)：安管防護(hù)

從小區(qū)大門→區(qū)大門→入戶大堂→電梯大堂→報(bào)警系統(tǒng)設(shè)置五重安防系統(tǒng)；另外，消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、智能停車場(chǎng)出入管理系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、保安防盜系統(tǒng)、二十四小時(shí)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等智能化管理服務(wù)，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)舒適安全的家居空間客服的提升

設(shè)計(jì)多重服務(wù)，前臺(tái)受理、區(qū)域管家、裝修事務(wù)受理專員、設(shè)施開通專員、讓業(yè)主足不出小區(qū)就搞掂，另外，還為業(yè)主提供保姆、鐘點(diǎn)工、清潔家居、小孩托管等個(gè)性化服務(wù)。社區(qū)文化的提升，結(jié)合細(xì)兒園資源，從教育入手，深化社區(qū)教育文化，以此提高物業(yè)附加值小區(qū)創(chuàng)示范/ISO貫標(biāo)，提高業(yè)主對(duì)小區(qū)信任

行業(yè)一般在前期服務(wù)協(xié)議中約定，若物業(yè)企業(yè)取得市省國(guó)優(yōu)，物業(yè)費(fèi)相應(yīng)上升10%~25%服務(wù)策劃及費(fèi)用設(shè)想不是越便宜越好我們不能削弱高品質(zhì)服務(wù)的影響力普遍的誤解：較低的物業(yè)服務(wù)費(fèi)意味著提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力？消積的管理方式：永久關(guān)閉夜景照明、放棄維護(hù)購(gòu)買奔馳、寶馬、保時(shí)捷時(shí)人無(wú)討價(jià)還價(jià)：購(gòu)買的信念：個(gè)人身份+安全性+可靠性+售后服務(wù)+價(jià)值保持擁有高品質(zhì)的服務(wù)才能保持物業(yè)價(jià)值費(fèi)用設(shè)想費(fèi)用設(shè)想序號(hào)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/㎡·月1高層18層2.6~2.82小高層11層2.2~2.63小高層9層2.2~2.64疊加別墅3.8~4.55會(huì)所3.8~4.56幼兒園37商業(yè)3.8~4.58車位100~180元/個(gè)·月2008年度費(fèi)用設(shè)想項(xiàng)目面積單價(jià)收費(fèi)率收入/年支出/年年度盈虧住宅22,176.002.890％128374會(huì)所2911.594.5100%26204幼稚園3466.83100%20801商業(yè)750.364.590%6753車位21918015%11826其他(辦證)76000小計(jì)2699592253874-1983915項(xiàng)目面積單價(jià)收費(fèi)率收入/年支出/年年度盈虧住宅91210.382.890％770244+521897會(huì)所2911.594.5100%157225.8幼稚園3466.83100%124804.8商業(yè)750.364.590%40519.44其他1748.89390%50000車位8318015%*3個(gè)月6723車位407180219*60%*12個(gè)月270864+15228其他(辦證)1000000小計(jì)2057504300萬(wàn)-1002009年度費(fèi)用設(shè)想(二期預(yù)計(jì)09年10月1日交樓)項(xiàng)目面積單價(jià)收費(fèi)率收入/年支出/年年度盈虧住宅91210.382.890％2758190會(huì)所2911.594.5100%157225.8幼稚園3466.83100%124804.8商業(yè)750.364.590%40519.44其他1748.89390%50000車位8318030%50000車位40718060%500000其他家政150000小計(jì)3830738480萬(wàn)-100萬(wàn)2010年度費(fèi)用設(shè)想項(xiàng)目月收入月數(shù)收入/年支出/年年度盈虧20083000026000010萬(wàn)-4萬(wàn)200910000012120萬(wàn)60萬(wàn)+40萬(wàn)201015000012180萬(wàn)100萬(wàn)+80萬(wàn)小計(jì)306萬(wàn)170萬(wàn)+116萬(wàn)會(huì)所2008~2010年費(fèi)用設(shè)想綜述:2010年物業(yè)費(fèi)收入380萬(wàn)及會(huì)所收入180萬(wàn),物業(yè)支出480萬(wàn),會(huì)所在100萬(wàn),小計(jì)虧損在20萬(wàn)/年,如果家政及車場(chǎng)收入理想,則會(huì)持平第三部分預(yù)算案說(shuō)明08年全年費(fèi)用225萬(wàn),其中1-10月費(fèi)用152萬(wàn),10月31日收樓(行業(yè)操作在收樓前費(fèi)用一般由開發(fā)商負(fù)責(zé))09年由于管理面積在10月1日前只有29000平方,其余7萬(wàn)平方在10月1日交付,故收不敷出,虧損在100萬(wàn)左右2010年管理面積10萬(wàn),年收入在380萬(wàn),而費(fèi)用在480萬(wàn),計(jì)入會(huì)所收入后,年度虧損在20萬(wàn),若家政業(yè)務(wù)開展順利,以1000戶×10%×300元/戶/月=36萬(wàn),則可持平費(fèi)用預(yù)算中人工占預(yù)算總費(fèi)用的50%,由于我們要提高服務(wù)水準(zhǔn),故總體費(fèi)用較高預(yù)算案說(shuō)明人手編制說(shuō)明：詳見附表一期為101~105人其中物業(yè)80人,會(huì)所21人一、二期為131人,會(huì)所27人以上編制包括清潔、綠化人員人手配置以增加客服，減少安管人員，提高快速、及時(shí)響應(yīng)業(yè)主服務(wù)為宗旨編制，增設(shè)了區(qū)域管家5人，裝修事務(wù)專員1人，設(shè)施開通專員1人，品質(zhì)及文化專員1人，讓業(yè)主體驗(yàn)到物業(yè)高效、專業(yè)的服務(wù)預(yù)算案說(shuō)明預(yù)算案說(shuō)明-年度公共水電費(fèi)項(xiàng)目數(shù)量計(jì)算公式小計(jì)園林燈、路燈200個(gè)200個(gè)×0.04KW×12H×30D×12個(gè)月×0.61元/度2.1萬(wàn)電梯、17臺(tái)17×15KW×2H×30D×12個(gè)月×0.61元/度12萬(wàn)梯間燈318個(gè)318×0.04KW×12H×30D×12個(gè)月×0.61元/度3.4萬(wàn)大堂\架空層燈200個(gè)200個(gè)×0.04KW×12H×30D×12個(gè)月×0.61元/度2.1萬(wàn)廳前燈318個(gè)318×0.04KW×12H×30D×12個(gè)月0.61元/度3.4萬(wàn)水景水費(fèi)2500立方2500×4次/年×3倍×2.8元/立方8.4萬(wàn)綠化用水40000㎡40000㎡×1噸水/㎡·年×2.8元/立方11.2萬(wàn)沖洗地面用水2.4萬(wàn)㎡2.4萬(wàn)㎡×1噸水/50㎡·次×12次/年×2.8元/立方16128辦公用電5000元/月6萬(wàn)其他節(jié)日用電\水泵房用電等10萬(wàn)沖洗車庫(kù)用水18183㎡1.8萬(wàn)㎡×1噸水/50㎡·次×12次/年×2.8元/立方1.2萬(wàn)車庫(kù)用電18183㎡以10㎡配置燈一具,40W,另半地下室共2200個(gè)燈23萬(wàn)小計(jì)85.5萬(wàn)第四部分存在問(wèn)題暨建議物業(yè)費(fèi)用中除了人工費(fèi)用占50%左右，節(jié)省人員建議如下存在問(wèn)題暨建議公共水電費(fèi)用占費(fèi)用的20%，對(duì)公共水電建議如下1.少設(shè)計(jì)出入口且合并部分出入口，如人行與車行出入口合并在南2棟與4棟中間,用2個(gè)人/班來(lái)守護(hù);2.加強(qiáng)智能化安防的設(shè)計(jì),如人行出入安裝刷卡系統(tǒng)及與監(jiān)控中心\住戶的對(duì)講主機(jī);如車場(chǎng)設(shè)計(jì)自動(dòng)道閘及收費(fèi)系統(tǒng)3.設(shè)計(jì)周邊紅外、探頭、巡更系統(tǒng)，減少后期安管人員配置4.大堂及電梯\車庫(kù)均設(shè)置探頭,減少安全隱患1.水景、泳池的水可否用于澆灌綠化，然后再向水景補(bǔ)水，保持水景的流動(dòng)性，減少洗水景的頻率，水景以25000立方，泳池以1000立方，計(jì)可節(jié)約年水費(fèi)約5萬(wàn)元2.綠化澆灌以噴淋為主,節(jié)約人工及用水,且需安裝水表3.車庫(kù)用電線路設(shè)計(jì)為兩路,白天及夜晚開啟不同的線路,節(jié)約用電4.路燈.園林燈也需多線路控制,安裝電表5.梯燈.電梯前室.大堂燈除消防要求的照明外,其他建議用感應(yīng)燈并采用節(jié)能燈具物業(yè)井辦公魔場(chǎng)所憤事宜1.是客服圓中心組及相倡應(yīng)各虧部門愈辦公橫室建氣議集雹中,結(jié)便于冤提高衣聯(lián)系餓及工訓(xùn)作效惹率2.伐監(jiān)控節(jié)室預(yù)稻留二糊期\濾三期讓的線脖路(恭監(jiān)控引\對(duì)寸講\探消防爐\背鉛景音父樂等休)3.幣在公徹共地哄方(暖如部車分架蜜空層賠首層泛設(shè)計(jì)品公共求洗手柳間)4.莖對(duì)于恐工程柄\清旱潔\嶺綠化界\安叫管的像辦公牽\倉(cāng)塘庫(kù)事質(zhì)宜也諸需提怒前考挪慮5.腸設(shè)備矩房應(yīng)漂考慮對(duì)外間住的值禾班室革,便墓于日詞常記貪錄\花休息傷\工斑作存在細(xì)問(wèn)題灶暨建己議若不問(wèn)實(shí)施干一費(fèi)劉制,聽則建獻(xiàn)議將尼公共榮水電低費(fèi)另冤計(jì),崖85共萬(wàn)/堪年,跌建筑凈面積澡為1粱00針08超8㎡麗,每庫(kù)月水砍電費(fèi)栽分?jǐn)傂都s為煙0.崖7~恨0.質(zhì)8元甩/㎡穴,則毅建議管理惡費(fèi)為隆2元顧/㎡衰(不遣包括尾公共政水電殼費(fèi),染每月蟻抄表岔分?jǐn)偺?但此瞇收費(fèi)徑與國(guó)碧家物貍業(yè)管傘理費(fèi)掏收費(fèi)鼠辦法襪中明備確包邀括公風(fēng)共水