房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期投資策略報(bào)告

新發(fā)展模式下房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)城市聚焦重視存量運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)化三大趨勢(shì)一二線(xiàn)城銷(xiāo)售占比提升，土拍熱度分化反映市場(chǎng)有向部分城市集中趨勢(shì)一二線(xiàn)核心城市銷(xiāo)售具備更高熱度一二線(xiàn)核心城市銷(xiāo)售占比持續(xù)提升，土拍熱度分化反映市場(chǎng)有向部分城市集中趨勢(shì)。201年下半年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售進(jìn)入深度調(diào)整期，2021年7月至2023年2月商品房銷(xiāo)售面積單月增速持續(xù)為負(fù)，全年銷(xiāo)售面積從2021年1.9億平方米的高點(diǎn)下降至2022年的136億平方米人口流入水平更高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)更好的一二線(xiàn)核心城市的地產(chǎn)需求更具韌性一二線(xiàn)城市的商品住宅成交金額占比從2018年的1.5提升至202年的65.8其中一線(xiàn)城市的成交金額占比從2018的13.2提升至2022年的4.3以實(shí)施集中供地制度的22城來(lái)衡量，其商品住宅成交金額占比從2018年的54.8%提升至2022年的64.。從土拍市場(chǎng)來(lái)看，實(shí)施集中供地的22城的住宅用地出讓金在全國(guó)的占比由2018年的40.0%提升至2022年的47.9%。一二線(xiàn)核心城市的銷(xiāo)售與土地出讓擁有更高熱度，市場(chǎng)呈現(xiàn)向這些城市的集中趨勢(shì)。圖表：全國(guó)商品房銷(xiāo)售額當(dāng)月值及當(dāng)月同比 圖表：一線(xiàn)城市商品住宅成交金額占比持續(xù)提升:當(dāng)月值（萬(wàn)平） 積:%）3,000

38.5%38.3%39.0%36.9%34.2%41.5%48.4%38.5%38.3%39.0%36.9%34.2%41.5%48.4%46.4%43.9%44.8%18.3%24.3%15.3%17.1%13.2%2,0002,0001,0001,0005,000

9.07.05.03.01.0(1.0)(3.0)1/051/051/091/011/051/091/011/051/091/011/051/092/012/052/092/012/052/092/012/052/092/01

10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

218

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221

222資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：克而瑞圖表：22城商品住宅成交金額占比持續(xù)提升 圖表：22城宅地出讓金占比提升明顯10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

22城商品住宅成交金額占比 其他城市商品住宅成交金額占比45.2%44.3%42.8%38.8%35.6%64.4%57.2%61.2%54.8%55.7%218 219 220 45.2%44.3%42.8%38.8%35.6%64.4%57.2%61.2%54.8%55.7%

22城宅地出讓金占比5.0% 4.0% 4.0%4.0%4.0%4.0%3.0%3.0%3.0%218 219 220 221 222資料來(lái)源：克而瑞， 資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)一二線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)好于三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格變化一定程度上可以反映城市地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度從二手住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看2020年至今一線(xiàn)城市的二手住宅價(jià)格指數(shù)始終保持同比正增長(zhǎng)狀態(tài)三線(xiàn)城市的同比增速在2022年1月開(kāi)始轉(zhuǎn)負(fù)，二線(xiàn)城市的同比增速則隨后于2022年3月轉(zhuǎn)負(fù)。城市能級(jí)越高為二手房的價(jià)格提供更強(qiáng)的支撐，二手房市場(chǎng)的較高熱度也有望帶動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度維持高位。圖表：一二線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)好于三線(xiàn)城市:比 數(shù):比 數(shù):1.0% 1.0% 1.0% 8.% 6.% 4.% 2.% 0.%-2.% -4.% -6.% 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，集中供地22城中的1城更具備銷(xiāo)售持續(xù)性與抗風(fēng)險(xiǎn)性集中供地22城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)明顯分化021年年初自然資源部發(fā)布22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施住宅用“兩集中”的政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)；集中供地政策落實(shí)“房住不炒”總基調(diào)，促進(jìn)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行政策選取的22個(gè)重點(diǎn)城市的地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)擁有較高熱度從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上看，22城之間仍呈現(xiàn)明顯分化，基本面的差異在一定程度上影響其樓市熱度。22城的GDP水平與人均可支收入呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，表現(xiàn)較好的城市包括北上廣深，以及蘇州、杭州、南京、寧波等長(zhǎng)三角城市。圖表：集中供地2城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)明顯分化2022年GD（億元） 2021年人均可支配收入（元，右軸）5000 90004000 800040003000300020002000100010005000

上海北京深圳廣州蘇州杭州南京寧波廈門(mén)無(wú)錫長(zhǎng)沙武漢青島天津濟(jì)南合肥成都福州長(zhǎng)春鄭州沈陽(yáng)重慶

70006000500040003000200010000資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，集中供地2城222年的土拍熱度出現(xiàn)分化。222的22城集中供地中，土拍溢價(jià)率超過(guò)3的城市共7個(gè)包括深（10.0%合（6.2%北（5.1%杭（4.8%寧（3.7%廈（3.6%上（3.3%反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)于這些城市的地產(chǎn)市場(chǎng)持有相對(duì)樂(lè)觀(guān)的態(tài)度。城投拿地比率與土拍溢價(jià)率大體上呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，除去因成交地塊較少而產(chǎn)生異常低值的長(zhǎng)春外，城投拿地金額比例小于30%的城市共5個(gè)，分別為北京（14.8%杭17.4%廈（20.4%上（22.6%合（27.5%開(kāi)發(fā)商傾向于在這些城市中尋找確定性的投資機(jī)會(huì)。圖表：202年集中供地各城市的土拍溢價(jià)率與城投拿地比率出現(xiàn)分化2022年土拍溢價(jià)率 2022年城投拿地比率（右軸）1.0% 9.0%8.0%1.0%8.%6.%4.%2.%0.%

深圳合肥北京杭州寧波廈門(mén)上海福州成都重慶蘇州南京濟(jì)南廣州長(zhǎng)沙天津青島武漢鄭州無(wú)錫長(zhǎng)春沈

7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.%資料來(lái)源：各城市土地市場(chǎng)網(wǎng)，綜合考慮城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，集中供地2城中的1城更具備銷(xiāo)售持續(xù)性與抗風(fēng)險(xiǎn)性以各城市的人均可支配收入衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以2022年土拍溢價(jià)率衡量開(kāi)發(fā)商對(duì)于當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度將22城劃分為4個(gè)維度上海北京深圳杭州寧波廈門(mén)6個(gè)城市兼具高土拍溢價(jià)率與高人均收入；廣州、蘇州、南京3個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，人均可支配收入處于較高水平；合肥、成都2個(gè)城市因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較優(yōu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力較強(qiáng)而被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看好土拍溢價(jià)率較高綜合考慮以上1個(gè)城市更具備地產(chǎn)銷(xiāo)售的持續(xù)性與抗風(fēng)險(xiǎn)性。圖表：集中供地2城中的1城更加具備地產(chǎn)銷(xiāo)售的持續(xù)性與抗風(fēng)險(xiǎn)性高土拍溢價(jià)低人均收入福高土拍溢價(jià)低人均收入福合肥成都杭州廈門(mén) 寧波深圳高土拍溢價(jià)高人均收入北京上海低土拍溢價(jià)低人均收入沈鄭州長(zhǎng)春天津青島無(wú)錫南京蘇州廣州高人均收入1.0%2022年土拍溢價(jià)率8.2022年土拍溢價(jià)率6.%4.%2.%0.%3000 3000 4000 4000 5000 5000 6000 6000 7000 7000 80002021年人均可支配收入（元）資料來(lái)源：各城市土地市場(chǎng)網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)局，存量不動(dòng)產(chǎn)體量龐大，運(yùn)營(yíng)重要性愈發(fā)突出商業(yè)地產(chǎn)：僅購(gòu)物中心業(yè)態(tài)已超5億平，未來(lái)仍有增量空間全國(guó)購(gòu)物中心存量巨大存量運(yùn)營(yíng)需求突出據(jù)贏(yíng)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)截至2022年末全國(guó)商業(yè)購(gòu)物中心總面積達(dá)到5.0億平方米較上年年底增長(zhǎng)0.3億平米同比增長(zhǎng)6.6%數(shù)量達(dá)到5685個(gè)較上年年底增長(zhǎng)352個(gè)同比增長(zhǎng)6.5%，大規(guī)模沉淀的存量資產(chǎn)亟需優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)商盤(pán)活。圖表：208222年全國(guó)商業(yè)購(gòu)物中心體量變化 圖表：208222年全國(guó)商業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量變化資料來(lái)：贏(yíng)網(wǎng) 資料來(lái)：贏(yíng)網(wǎng)全國(guó)購(gòu)物中心存量巨大未來(lái)仍存在增量空間（1222年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為30391元按零售的支出占比約55，而線(xiàn)下零售的占比約75；由于百貨商場(chǎng)、街邊商鋪等業(yè)態(tài)分流，假設(shè)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)貢獻(xiàn)線(xiàn)下零售的占比為35%，由此計(jì)算出城鎮(zhèn)居民人均可用于購(gòu)物中心消費(fèi)的金額（2）據(jù)贏(yíng)商網(wǎng)數(shù)據(jù)，估2021022年我國(guó)購(gòu)物中心的體量平均在8.8萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)單個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額在5.86.1億元，截至2022年底我國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量為5682個(gè)。折算成體量為十萬(wàn)方的購(gòu)物中心，則到2024年底（未來(lái)2年）全國(guó)城鎮(zhèn)未來(lái)仍有約539個(gè)缺口，我國(guó)購(gòu)物中心仍有增量空間。圖表：未來(lái)兩年，十萬(wàn)方體量的購(gòu)物中心較當(dāng)前存量仍有五百多個(gè)的缺口測(cè)算項(xiàng)目21222324252627282920人均消支出307391311306381337324344397485人均消支出假設(shè)）1%0%5%5%5%3%3%3%3%3%可用于物中消費(fèi)46484747595259505758總?cè)巳f(wàn)）120118120123135137130142145157城鎮(zhèn)化（假）6.%6.%6.%6.%6.%6.%6.%6.%6.%6.%城鎮(zhèn)人（萬(wàn)）995976969962914966918971924977用于購(gòu)中心費(fèi)（元）391400493415400465586567509514購(gòu)物中容量88萬(wàn)方）65636164646767656069購(gòu)物中容量0方）68585056505852535856資料來(lái)源：wind，統(tǒng)計(jì)局，贏(yíng)商網(wǎng)，辦公物業(yè)：重點(diǎn)21城甲級(jí)寫(xiě)字樓體量超6000萬(wàn)平，后疫情時(shí)代需求有望釋放辦公物業(yè)存量較大，核心城市供給端仍有放量空間。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，中國(guó)21個(gè)主要城市核心商圈的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量總計(jì)約6526萬(wàn)平，較2021年增長(zhǎng)207.4萬(wàn)平，同比增速小幅下降至3.3%；全年市場(chǎng)凈吸納量總計(jì)約100萬(wàn)平較2021年下降2883萬(wàn)方同比下降74.3%增量空間方面預(yù)計(jì)20232025年21城核心商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓合計(jì)新增面積2300萬(wàn)平。其中，預(yù)計(jì)深圳新增供應(yīng)最多，達(dá)645萬(wàn)平。圖表：21個(gè)主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量 圖表：21個(gè)主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量600600600600600600600500500500

市場(chǎng)存量（萬(wàn)平方米） 增速（%）6%5%4%3%2%1%0%220 221 222

4040303020201010500

凈吸納量（萬(wàn)平方米） 增速220 221

10%10%5%0%-0%-0%資料來(lái)：戴梁行 資料來(lái)：戴梁行受疫情影響線(xiàn)下辦公場(chǎng)景減少，222年辦公物業(yè)需求端數(shù)據(jù)普遍承壓，后疫情時(shí)代需求有望釋放。202年，受疫情影響，辦公物業(yè)的空置率、凈吸納量、租金等需求端數(shù)據(jù)明顯承壓?？罩寐史矫?，深圳的空置率最高達(dá)22.6%，其余一線(xiàn)城市空置率均在10左右；二線(xiàn)城市中空置率最低的杭州為16.6%。租金方面，2022年主要城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為158.3元平米月較2021年同比下降1.1%隨著2022年末以來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)，線(xiàn)下辦公場(chǎng)景增加，租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)改善，預(yù)計(jì)辦公物業(yè)的需求端數(shù)據(jù)有望修復(fù)。圖表：21個(gè)主要城市辦公物業(yè)存量及供應(yīng)預(yù)測(cè) 圖表：21個(gè)主要城市辦公物業(yè)租金及空置率存量（萬(wàn)平） 未來(lái)供應(yīng)（萬(wàn)平） 凈吸納量（萬(wàn)平）100

每月租金（元/平方米） 空置率70 4%90 80706050403020100-00北上廣深香臺(tái)天沈大青南杭蘇無(wú)重成西武長(zhǎng)廈南京海州圳港北津陽(yáng)連島京州州錫慶都安漢沙門(mén)寧

6050403020100

北上廣深香臺(tái)天沈大青南杭蘇無(wú)重成西武長(zhǎng)廈京海州圳港北津陽(yáng)連島京州州錫慶都安漢沙門(mén)

4%3%3%2%2%1%1%5%0%資料來(lái)：戴梁行 資料來(lái)：戴梁行產(chǎn)業(yè)園區(qū)：各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)超1.5萬(wàn)家，國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)半數(shù)在東部中國(guó)存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)體量龐大，園區(qū)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要引擎，也是重要的存量可盤(pán)活資產(chǎn)。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，我國(guó)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)）230家，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)則超15000家。從區(qū)域分布來(lái)看，在230家國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)中，東部地區(qū)12家，中部地區(qū)68家，西部地區(qū)50家。行業(yè)深度230家國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值13.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.4%，較同期全國(guó)平均水平8.1高7.3pct，占同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重1.9。圖表：207221年國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)生產(chǎn)總值與數(shù)量變化圖表：201年各地國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值及同比增速地區(qū)生產(chǎn)總值（萬(wàn)億元） 數(shù)16

25

第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元整體同比14121086420217 218 219 220

2025202520

9 8.5 3.22.083.22.076543210東部 中部 西部

2%1%1%5%0%資料來(lái)源：商務(wù)部， 資料來(lái)源：商務(wù)部，核心城市產(chǎn)業(yè)園底層資產(chǎn)收益率良好租金水平整體穩(wěn)定022年以來(lái)呈修復(fù)趨勢(shì)北京上海等核心城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)收益率良好資本化率近年來(lái)普遍超過(guò)4.5%平均租金近年均維持在4.5元天/平米左右2021年受新冠疫情影響有所下滑，2022年已出現(xiàn)修復(fù)。圖表：主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本化率 圖表：北京和上海主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均租金65%60%55%50%45%40%

商務(wù)園區(qū)資本化率北京 上海 廣州 深圳 主要二線(xiàn)城

5484644424383634323

//） //217 218 219 220 221 222資料來(lái)源：北京大學(xué)， 資料來(lái)源：高力國(guó)際，1.2.4租賃住房：典型公寓運(yùn)營(yíng)商合計(jì)管理近300萬(wàn)間，頭部集中效應(yīng)顯著個(gè)人房供給疫后回升租金受疫情影響波動(dòng)較大根據(jù)IC統(tǒng)計(jì)近年來(lái)全國(guó)55城個(gè)人租賃房源新增房源量整體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)2022年全年個(gè)人房源新增供應(yīng)量為620.5萬(wàn)間同比上漲2.7新增供應(yīng)量開(kāi)始小幅回升。從租金情況來(lái)看，2022年全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金為33.1元平方米/月，環(huán)比上漲3.8%，同比上漲1.5。行業(yè)深度圖表：208222個(gè)人房源新增供應(yīng) 圖表：分散式公寓運(yùn)營(yíng)商管理規(guī)模100100500

218 219 220 221 222

1010806040200

自如 蛋殼公寓 相寓資料來(lái)：克瑞 資料來(lái)：克瑞公寓運(yùn)營(yíng)管理商方面代表性公寓運(yùn)營(yíng)商合計(jì)管理規(guī)模近300萬(wàn)間其中分散式公寓平均體量較大自如、蛋殼和相寓這三家頭部運(yùn)營(yíng)商合計(jì)管理169.5萬(wàn)間；集中式公寓平均體量小于分散式，op0運(yùn)營(yíng)商合計(jì)管理1248萬(wàn)間分散式公寓方面頭部玩家管理規(guī)模均有停滯或減少目前自如仍是規(guī)模最大的分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，2022年管理規(guī)模達(dá)100萬(wàn)間，近幾年來(lái)增長(zhǎng)緩慢。蛋殼公寓自2020年暴雷以來(lái)下架大量房源，2022年管理規(guī)模為43.8萬(wàn)間，相寓的管理規(guī)模也在2022縮減至25.7萬(wàn)間。市場(chǎng)加速出清，頂層設(shè)計(jì)不斷完善，行業(yè)頭部集中效應(yīng)顯著。去年“保租房”和系列融資政策的利好下，公寓運(yùn)營(yíng)商獲得了政府土地供給資金補(bǔ)助稅費(fèi)減免金融支持等多方面的扶持集中式公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)方面，從開(kāi)業(yè)規(guī)模來(lái)看，截至2022Q4，p0企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)923萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)15.9%，其中萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、魔方生活服務(wù)集團(tuán)作為o3開(kāi)業(yè)規(guī)模共計(jì)36.5萬(wàn)間，占o(jì)p0企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模的40；從管理規(guī)模來(lái)看，2022年o30企業(yè)管理規(guī)模達(dá)124.8萬(wàn)間，其中萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、領(lǐng)寓國(guó)際作為op3管理規(guī)模共計(jì)42.0萬(wàn)間，占o(jì)30管理規(guī)模的34，頭部效應(yīng)顯著。圖表：30集中式公寓運(yùn)營(yíng)商累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模 圖表：30集中式公寓運(yùn)營(yíng)商管理規(guī)模10806040200

累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模（萬(wàn)間） 增速（%）22Q122Q222Q322Q422Q122Q222Q322Q4

3%3%2%2%1%1%5%0%

101010806040200

管理規(guī)模（萬(wàn)間） 增速（%）22Q122Q222Q322Q422Q122Q222Q322Q4

1%1%1%1%1%8%6%4%2%0%資料來(lái)源：克而瑞， 資料來(lái)源：克而瑞，一二線(xiàn)城市仍是租賃住房市場(chǎng)主要擴(kuò)容區(qū)域。一二線(xiàn)城市的租賃住房市場(chǎng)由高校畢業(yè)生、新市民等群體支撐需求較為剛性其中一線(xiàn)規(guī)模占比穩(wěn)定但城市租金走勢(shì)呈分化態(tài)勢(shì)其中上海深圳小幅上行北京廣州略微下行；二線(xiàn)城市的租賃市場(chǎng)規(guī)模占比迅速提升，租賃人口增加、租金價(jià)格上漲空間大等特點(diǎn)使其具有較好的擴(kuò)容潛力；其他城市的發(fā)展?jié)摿t相對(duì)較小。因此，一二線(xiàn)城市仍將是租賃市場(chǎng)的主要擴(kuò)容區(qū)域。行業(yè)深度圖表：按城市類(lèi)型劃分住房租賃市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算租賃市場(chǎng)（億人） 租賃市場(chǎng)規(guī)模（億元） 租賃市場(chǎng)規(guī)模占比25年20年20年25年20年20年25年20年20年一線(xiàn)城市02102402835561672%2%2%二線(xiàn)城市03103604129421251%2%2%其他城市13916119763991955%5%4%全國(guó)19122026519812648810%10%10%資料來(lái)id1.2.5倉(cāng)儲(chǔ)物流：一線(xiàn)城市倉(cāng)儲(chǔ)物流存量超1600萬(wàn)平，高標(biāo)倉(cāng)供不應(yīng)求我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)存量規(guī)模巨大但人均占有面積較發(fā)達(dá)國(guó)家仍處低位據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)2018年我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施總規(guī)模（含高標(biāo)倉(cāng)和非高標(biāo)倉(cāng)）約10億平米，僅次于美國(guó)的12.5億平米列居全球第二；占國(guó)面積的比重約為0.01%和美國(guó)水平相當(dāng)然而從人均倉(cāng)儲(chǔ)面積來(lái)看我國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積0.7平米僅為美國(guó)和日本2成左右。一線(xiàn)城市2022年倉(cāng)儲(chǔ)物流存量1623.5萬(wàn)平，高標(biāo)倉(cāng)供不應(yīng)求。長(zhǎng)期以來(lái)，一線(xiàn)城市的物流用地供應(yīng)維持緊平衡據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì)203-222十年間一線(xiàn)城市累計(jì)物流土地出讓面積為980萬(wàn)平方米僅占全國(guó)的1.5%左右相比之下2022年一線(xiàn)城市貢獻(xiàn)全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的11%快遞業(yè)務(wù)量的19%進(jìn)出口總額的25%，均遠(yuǎn)高于物流用地供應(yīng)比例。在高標(biāo)倉(cāng)租賃市場(chǎng)上，過(guò)去十年一線(xiàn)城市空置率長(zhǎng)期保持在10%以下，除個(gè)別年份外可租面積的去化周期在10-2個(gè)月左右市場(chǎng)供不應(yīng)求的特征顯著高標(biāo)倉(cāng)租金以年均3.6%的速度穩(wěn)步增長(zhǎng)據(jù)CBRE測(cè)算未來(lái)三年一線(xiàn)城市的高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量有望達(dá)到年均127萬(wàn)平方米左右較此前三年的水平大幅增長(zhǎng)41%，整體空置率在2024年見(jiàn)頂后將迅速向10%的水平回落。圖表：202年一線(xiàn)城市倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)測(cè)算市場(chǎng)存量（萬(wàn)平方米）人均倉(cāng)儲(chǔ)面積（平方米）平均租金空置率（元平方米月）過(guò)去三年租金年復(fù)合增長(zhǎng)率主要需求行業(yè)預(yù)測(cè)新增供應(yīng)預(yù)測(cè)年租金增速（萬(wàn)平方米）電商3%）北京3705714% 5038三方物（%）69 24%制造業(yè)6）三方物（%）上海730869% 461%電商1%）20 1%.%批發(fā)和售商0）跨境電（%）廣州3.50619% 443%電商2%）17 1%.%三方物（%）深圳200530% 472%三方物（%）13 34%制造業(yè)0）資料來(lái)：CRE行業(yè)深度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)規(guī)模高企集中度高，呈一超多強(qiáng)的局面。據(jù)中國(guó)物流協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，從2015年至219年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模從2.6萬(wàn)億增長(zhǎng)到了3.6萬(wàn)億行業(yè)規(guī)模仍在持續(xù)擴(kuò)大據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)截至202Q1行業(yè)C10為72.5%其中行業(yè)龍頭為普洛斯市占率達(dá)到27.8%位于第二梯隊(duì)的萬(wàn)緯、寶灣、宇培、豐樹(shù)四家公司，其市占率也均在5以上。圖表：部分國(guó)家倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施總庫(kù)存及人均庫(kù)存 圖表：倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局1.01.01.0

12.5

總庫(kù)存（億平方米）

4.59.69.65.00.70.4 0.3 0.2 0.13.53

普洛斯萬(wàn)緯 寶灣 宇培 豐樹(shù) 易商安博 民 際安 8.06.0

21.521.512.2%0.53.1%

27.5%

27.8%4.02.00.0

0美國(guó) 中國(guó) 日本 德國(guó)澳大利亞韓國(guó) 印度新加坡

4.2%4.4%

4.4%

5.3%

8.1%7.5%資料來(lái)源：世界銀行，仲量聯(lián)行，注：中韓印國(guó)為08年數(shù)，其余家為09年數(shù)據(jù)

資料來(lái)源：戴德梁行，輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型已成趨勢(shì)，代建業(yè)務(wù)最值得關(guān)注房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型：開(kāi)發(fā)階段為代建，運(yùn)營(yíng)階段為物管和資管輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型已成趨勢(shì)，包括代建、物管、資管等。輕資產(chǎn)模式是指房企以輕量級(jí)的資金投入，集中資源于產(chǎn)品研發(fā)、品牌營(yíng)銷(xiāo)、客戶(hù)管理等方面，進(jìn)占領(lǐng)價(jià)值鏈高端，提升業(yè)績(jī)表現(xiàn)的商業(yè)模式。開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)代建為主運(yùn)營(yíng)階段主要包含物管和資管目前房企的輕資產(chǎn)化主要集中在住房租賃商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)三個(gè)領(lǐng)域，此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)亦積極探索酒店管理、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等領(lǐng)域的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。圖表：當(dāng)前房企輕資產(chǎn)模式主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的代建及運(yùn)營(yíng)階段的物管和資管資料來(lái)源：行業(yè)深度政策倡導(dǎo)推動(dòng)供給側(cè)轉(zhuǎn)型，代建業(yè)務(wù)最值關(guān)注新發(fā)展模式頂層設(shè)計(jì)下“高負(fù)債高杠桿高周轉(zhuǎn)“三高模式不可持續(xù)政策導(dǎo)向推動(dòng)行業(yè)降杠桿轉(zhuǎn)型。十八大以來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)新發(fā)展模式的探索持續(xù)相關(guān)政策表述動(dòng)態(tài)調(diào)整，逐漸清晰。2021年底中經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)業(yè)要“探索新的發(fā)展模式”。在這一頂層設(shè)計(jì)的政策倡導(dǎo)下，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從原本“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益”的舊模式，進(jìn)入“低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)、低容錯(cuò)”的新階段。在堅(jiān)持“房住不炒，租購(gòu)并舉”的頂層設(shè)計(jì)和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”政策目標(biāo)下，政府倡導(dǎo)探索新發(fā)展模式促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。圖表：201年底以來(lái)政策層面不斷強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)新發(fā)展模式資料來(lái)源：政府官網(wǎng)，新發(fā)展模式是從供給側(cè)推動(dòng)的改革我們認(rèn)為代建業(yè)務(wù)定位高且具備確定性市場(chǎng)增長(zhǎng)空間最值得關(guān)注。政府代建方面“租購(gòu)并舉的頂層設(shè)計(jì)下隨著政府更加重視保租房等公共住房的建設(shè)我們預(yù)“十四五期間公共住房建設(shè)目標(biāo)將“十三五期間增長(zhǎng)18%帶動(dòng)公共住房代建市場(chǎng)規(guī)模到2025年成長(zhǎng)到344億元政府代建目前主要集中在公共住房領(lǐng)域依賴(lài)政府持續(xù)的公共開(kāi)支及投資“十三五期間我國(guó)規(guī)劃公共住房設(shè)規(guī)模為2000萬(wàn)套，2019年，公共住房建設(shè)目標(biāo)為285萬(wàn)套。保租房方面，2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)將“租購(gòu)并舉”確立為我國(guó)住房制度改革的主要方向。此后，政策端推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的步伐明顯加快“十四五規(guī)劃要求在2025年國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市需完成650萬(wàn)套保障性租賃住房建設(shè)。我們據(jù)此對(duì)以公共住房代建代表政府代建，測(cè)算其市場(chǎng)空間，2025年公共住房代建將為代建行業(yè)提供每年億元收入，行業(yè)整體收入2019-025年CAR將達(dá)到310%。圖表：公共住房代建市場(chǎng)空間測(cè)算指標(biāo)單位2920E21E22E23E24E25E公共住套數(shù)萬(wàn)套2532341455553公共住平均積平米50525456585960公共住平均設(shè)成本萬(wàn)元/021022023024025026028公共住建設(shè)本億元296362443542679815988平均代費(fèi)加比例35%35%35%35%35%35%35%公共住房代建市場(chǎng)空間億元13171612262544資料來(lái)源：行業(yè)深度月 年月年月年月年月 年月 年月年月年月年月 年月年月sREITs論壇202年會(huì)：加快打造REITS市場(chǎng)的保障動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租政策，土地供應(yīng)要向租更新行動(dòng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)老《關(guān)于在人口凈流入的市場(chǎng)的通知》：在人口凈流入的大中城市優(yōu)先面向公租房保障對(duì)取個(gè)賃試點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。見(jiàn)：明確稅收、金融和土地等促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。見(jiàn)：擴(kuò)大保障性租賃住房供給供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)知：持區(qū)域、利用集體建設(shè)的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》：當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不租賃市場(chǎng)。年月年資料來(lái)源：政府官網(wǎng)，商業(yè)代建方面近年來(lái)地方城投公司兜底拿地情況突出并陸續(xù)轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)階段疊加行業(yè)降杠桿背景下，缺乏開(kāi)發(fā)能力和品牌壁壘的中小開(kāi)發(fā)商對(duì)代建依賴(lài)度不斷提高，我們看亦好商業(yè)代建市場(chǎng)的成長(zhǎng)性，估算其上限將達(dá)到每年1050億元我們參考?xì)W美等成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為在未來(lái)高度市場(chǎng)化環(huán)境下以頭部房企主導(dǎo)的局將被打破，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)專(zhuān)業(yè)高度分工，由投資商，開(kāi)發(fā)商、代建商、運(yùn)營(yíng)商4個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成。而開(kāi)發(fā)環(huán)將由輕資產(chǎn)模式的專(zhuān)業(yè)化代建商提供服務(wù)。代建模式作為開(kāi)發(fā)與服務(wù)平臺(tái)化的商業(yè)模式，依托專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)管理能力，成熟強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，成為鏈接投資端與消費(fèi)端的重要生態(tài)平臺(tái)。測(cè)算方面，我們以剔除百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)的商品房市場(chǎng)為代建業(yè)務(wù)潛在市場(chǎng)空間，通過(guò)公式：代建市場(chǎng)可得空間*代建滲透率*代建收費(fèi)比例，估算商業(yè)代建行業(yè)的市場(chǎng)空間。企業(yè)信用和品牌價(jià)值是代建業(yè)務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力代建行業(yè)目前集中度高競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈但未來(lái)或?qū)⒓觿?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)目前中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中僅有家布局代建業(yè)務(wù)，且頭部房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成大批量體系化規(guī)模化的代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式。2021年代建行業(yè)滲透率僅4.8%，與歐美成熟模式下的20%-30%相比還有較大的滲透率空間。此外，代建業(yè)務(wù)對(duì)于已有完備全流程精細(xì)化開(kāi)發(fā)管理能力的頭部房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)進(jìn)入門(mén)檻并不高。隨著未來(lái)行業(yè)的發(fā)展及頭部房企的加速進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒓觿?。企業(yè)信用和品牌價(jià)值是代建業(yè)務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力。品牌價(jià)值方面，代建企業(yè)相較于同樣擁有專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商和不動(dòng)產(chǎn)綜合集團(tuán)缺少資本投入項(xiàng)目的實(shí)力，因此品牌價(jià)值是代建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使公司能夠在面臨其他品牌地產(chǎn)商的直接競(jìng)爭(zhēng)時(shí)保持優(yōu)勢(shì)收取更豐厚的品牌溢價(jià)代建企業(yè)訂單獲取時(shí)信用方面隨著年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)調(diào)整期，部分房企出險(xiǎn)暴雷，多部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)措施推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作。在以紓困為最終目的的政策導(dǎo)向下，代建企業(yè)的信用資質(zhì)尤為重要。由此，主體信用資質(zhì)優(yōu)異且具備較高品牌價(jià)值的央國(guó)企代建企業(yè)將在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī)。圖表：代建服務(wù)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力 品牌力

信用力

產(chǎn)品力 代建服務(wù)商的品牌價(jià)值是其核心競(jìng)爭(zhēng)力，擁有較高品牌價(jià)值的代建企業(yè)可以在業(yè)務(wù)擴(kuò)展中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),從而獲取更高的品溢價(jià),同時(shí)也有能力依靠自身的品牌效應(yīng)為客戶(hù)供更豐富的產(chǎn)品與服務(wù)

在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)整體釋?zhuān)氨＝粯恰奔偫С滞七M(jìn)的背景下，優(yōu)異的用資質(zhì)可以使代建企業(yè)取更多潛在業(yè)務(wù)

擁有成熟和專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)一整條產(chǎn)業(yè)鏈管理經(jīng)驗(yàn)和能力的代建企業(yè),可以打造出更符合客戶(hù)需求與市場(chǎng)發(fā)展方向的產(chǎn)品與服務(wù)，使其能夠在保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),獲得更高的市場(chǎng)認(rèn)可度與業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)資料來(lái)源：克而瑞，公司公告，新趨勢(shì)下央國(guó)企優(yōu)勢(shì)凸出，將重塑中國(guó)特色房地產(chǎn)行業(yè)估值體系三大趨勢(shì)下，央國(guó)企優(yōu)勢(shì)凸顯央國(guó)企重倉(cāng)核心城市勢(shì)明顯，有望受益城市聚焦邏輯央國(guó)企性質(zhì)房企在11個(gè)核心城市的拿地具備明顯優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)新發(fā)展模式中投資銷(xiāo)售聚焦一二線(xiàn)城市是一大趨勢(shì)，通過(guò)前文我們對(duì)城市的篩選，包含上海、北京、深圳、杭州、寧波、廈門(mén)、廣州、蘇州、南京、合肥成都在內(nèi)的11個(gè)核心城市有望具備更強(qiáng)的地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)性與抗風(fēng)險(xiǎn)性通過(guò)統(tǒng)計(jì)2021-02年各房企在以上11個(gè)城市中的權(quán)益拿地金額央國(guó)企性質(zhì)的房企在2021年以來(lái)于核心城市擁有更高的投資力度2021-02年11城拿地權(quán)益金額Top20的房企中，有13家為央國(guó)企性質(zhì)的房企，其拿地權(quán)益金額總計(jì)為6856億元，Top0房企總金額的59.5權(quán)益拿地金額排名前三的均為央國(guó)企性質(zhì)房企分別為中海地（1232億元、華潤(rùn)置地（1046億元、招商蛇口（949億元。圖表：在1個(gè)核心城市01-02年總權(quán)益拿地金額的20房企100 100100806040200資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，注：標(biāo)的房為央企性企，其余企為他性的企業(yè)央國(guó)企性質(zhì)房企在11個(gè)核心城市的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大同樣選取上述11個(gè)核心城市統(tǒng)計(jì)各房企在2021年2022年的銷(xiāo)售情況2021年銷(xiāo)售Top0的房企中央國(guó)企性質(zhì)的房企共9家銷(xiāo)售金額共1485億元占Top20銷(xiāo)售總金額的50.8%；而222年銷(xiāo)售Top20的房企中央國(guó)企性質(zhì)的房企數(shù)量上升到11家，銷(xiāo)售金額共10462億元占Top20房企銷(xiāo)售總金額的57.8%占比較2021年提升7.0個(gè)百分點(diǎn)行業(yè)進(jìn)入減量高質(zhì)量發(fā)展的新階段，央國(guó)企性質(zhì)房企的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)呈擴(kuò)大趨勢(shì)。圖表：1個(gè)核心城市01年銷(xiāo)售金額20房企400 300 300200200100100500資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，注：標(biāo)的房為央企性企，其余企為他性的企業(yè)圖表：1個(gè)核心城市02年銷(xiāo)售金額20房企200 100 100100100100806040200資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，注：標(biāo)的房為央企性企，其余企為他性的企業(yè)拿地與銷(xiāo)售的雙重優(yōu)勢(shì)有望推動(dòng)央國(guó)企性質(zhì)房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大。在行業(yè)的投資銷(xiāo)售更加聚焦于核一二線(xiàn)城市的背景下，央國(guó)企性質(zhì)房企在拿地、銷(xiāo)售方面均相較其他房企擁有較為明顯的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)憑借著銷(xiāo)售去化、高貨源儲(chǔ)備，央國(guó)企性質(zhì)房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有望持?jǐn)U，占有得到一提。招商蛇：核城市布局，地銷(xiāo)表現(xiàn)佳招商蛇口聚焦拿地積極補(bǔ)充核心城市土儲(chǔ)021年司拿地金額Top10的城市覆蓋了三個(gè)一線(xiàn)城市和發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)的二線(xiàn)城市。公司在拿地時(shí)注重前十大城市的市場(chǎng)占有率和規(guī)模效應(yīng)，因此可能在權(quán)益比上做出一行業(yè)深度定的讓步但是公司整體上仍然保持較高的權(quán)益比，以確保投資回報(bào)率。2023Q1公司共獲取6幅土地，總地價(jià)90.8億元同比增長(zhǎng)8.6%總建面74.4萬(wàn)方同比下降4.9%權(quán)益比例94%分別位于鄭州合肥蘇州、杭州、南京、深圳六個(gè)城市，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，公司2023年4月份在上海再次摘得兩幅土地，總建面12.6方總地價(jià)33.6億元拿地戰(zhàn)略上看公司深耕核心城市堅(jiān)“強(qiáng)心30城“深耕6+10城戰(zhàn)略于核心城市積極拿地補(bǔ)充土儲(chǔ)，提高市占率。圖表：招商蛇口01年拿地金額排名前十大城市 圖表：招商蛇口01年拿地權(quán)益比總地價(jià)（億元） 權(quán)益比40303020201010500

上海市南京市廣州市蘇州市杭州市東莞市北京市寧波市南通市溫州

8%7%6%5%4%3%2%1%0%

拿地金額前十城 拿地金額后十城 平均權(quán)益比資料來(lái)源：公司公告， 資料來(lái)源：公司公告，圖表：招商蛇口03年拿地建面同比回升 圖表：招商蛇口03年去拿地聚焦，整體強(qiáng)度較弱） YoY 拿地強(qiáng)度100100100100100806040200

218 219 220 221 222

4%3%2%1%0%-0%-0%-0%-0%-0%-0%

20%10%10%10%10%10%8%6%4%2%0%

21521621721821922022122222Q122H1資料來(lái)源：公司公告， 資料來(lái)源：公司公告，重倉(cāng)核心城市，招商蛇口銷(xiāo)售恢復(fù)加速。在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，核心城市獲取的優(yōu)質(zhì)資源，是公司實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。基本面較強(qiáng)的核心城市在整體氛圍及政策利好帶動(dòng)下局部回升；弱二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市呈回升態(tài)勢(shì)，但需求較弱限制回彈幅度，量縮延續(xù)。核心城市的重倉(cāng)策略為公司后續(xù)銷(xiāo)售提供了銷(xiāo)售迅速?gòu)?fù)奠定了基礎(chǔ)受行業(yè)整體下行影響招商蛇口2022年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有所下降全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)42.64億元同比減少58.89%不過(guò)報(bào)告期內(nèi)招商蛇口推進(jìn)提升項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的城市能級(jí)壓低融資成本的努力取得積極成果。根據(jù)公司年報(bào)2023年招商蛇口計(jì)劃推動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售重回正增長(zhǎng)目標(biāo)達(dá)到3300億元同時(shí)將重投核心城市。行業(yè)深度圖表：2023年招商蛇口計(jì)劃推動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售重回正增長(zhǎng)圖表：2023年招商蛇口計(jì)劃銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)到330億元銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米） YY

） YY100100100100806040200

218 219 220 221 222 22Q1

6%5%4%3%2%1%0%-0%-0%-0%-0%-0%

300300200200100100500

218 219 220 221 222

6%5%4%3%2%1%0%-0%-0%資料來(lái)源：公司公告， 資料來(lái)源：公司公告，央國(guó)企存量領(lǐng)域布局領(lǐng)先，存量運(yùn)營(yíng)久久為功央國(guó)企抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出總資產(chǎn)規(guī)模逆市擴(kuò)張據(jù)我們對(duì)209家房地產(chǎn)上市公司的統(tǒng)計(jì)2021年代表性央國(guó)企總資產(chǎn)規(guī)模逆市擴(kuò)張，增長(zhǎng)9.9%至11.9萬(wàn)億元，規(guī)模占比維持在7成以上。2022年地方國(guó)企資產(chǎn)規(guī)模雖有收縮，但央企仍然保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)。這主要是由于央國(guó)企坐擁優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目和地段資源，通過(guò)升級(jí)改造、改建等手段實(shí)現(xiàn)的進(jìn)行價(jià)值提升的潛力高于同業(yè)。步入存量時(shí)代，疊加政策支持，央國(guó)企在存量運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。222年5月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳印《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)明提出要加大盤(pán)活存量資產(chǎn)政策支持落實(shí)財(cái)稅金融政策、加強(qiáng)配套資金支持。相較同業(yè)，央國(guó)企多具有先發(fā)布局優(yōu)勢(shì)，手握大量?jī)?yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目，在存量運(yùn)營(yíng)方面更易獲得良好的發(fā)展前景和有力的政策扶持。圖表：央國(guó)企抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)總資產(chǎn)存量穩(wěn)步上行億元圖表：央國(guó)企總資產(chǎn)行業(yè)占比維持在7成以上40003000300020002000100010005000

央企 地方國(guó)企 民企218 219 220 221

10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

央企 地方國(guó)企 民企218 219 220 221 222資料來(lái)源：公司公告， 資料來(lái)源：公司公告，行業(yè)深度圖表：代表性央國(guó)企手握優(yōu)秀資產(chǎn)類(lèi)別公司名稱(chēng)資產(chǎn)類(lèi)別資產(chǎn)明細(xì)萬(wàn)科系萬(wàn)科（002.）萬(wàn)物云62.）商業(yè)累計(jì)業(yè)2商業(yè)含8個(gè)社區(qū)業(yè)項(xiàng)建筑積18萬(wàn)平方；規(guī)中和建商建面積為64萬(wàn)方米長(zhǎng)租旗下泊共運(yùn)管理賃房11間，計(jì)業(yè)66間，業(yè)務(wù)布全國(guó)4城市開(kāi)業(yè)量在北、深、廣、成、武漢等6城市名前三物流萬(wàn)緯物累計(jì)業(yè)項(xiàng)可租建面積94萬(wàn)其高標(biāo)可租賃建筑積86萬(wàn)平穩(wěn)定出率0，冷可租建筑積18萬(wàn)平穩(wěn)定的使率7%招商系招商蛇（19.）招商積（14.）商業(yè)管理范內(nèi)集商業(yè)營(yíng)目3個(gè)，總營(yíng)建面約8方米；建及開(kāi)目1個(gè)，建筑面約44平方米辦公招商蛇管理圍內(nèi)字樓營(yíng)目0個(gè)經(jīng)營(yíng)筑面約13萬(wàn)平方，中0布局一線(xiàn)市；在項(xiàng)目1，總筑面積約11萬(wàn)平米園區(qū)主要運(yùn)管理谷意和智等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)布局內(nèi)核一二線(xiàn)6城市規(guī)劃筑積5萬(wàn)方米02年末產(chǎn)業(yè)園在營(yíng)目3個(gè)總經(jīng)建筑積約27萬(wàn)平米長(zhǎng)租管理范內(nèi)的租公布局1城市在項(xiàng)目1個(gè)總經(jīng)建筑面約8平方，源.7萬(wàn)間；建及開(kāi)目8個(gè)，總建筑積約4平方,房數(shù).9萬(wàn)間建發(fā)系建發(fā)股（03.H）建發(fā)國(guó)集團(tuán)建發(fā)物（16.）商業(yè)建發(fā)房和聯(lián)集團(tuán)廈門(mén)上成都南寧多個(gè)市理個(gè)商業(yè)目，理面達(dá)268平方米截止02年末建發(fā)物業(yè)通旗下管平共提服予0個(gè)輕產(chǎn)商項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)管面約3萬(wàn)平米物流在3個(gè)海國(guó)家地區(qū)約庫(kù)4個(gè)通過(guò)營(yíng)海倉(cāng)、舟物流公及中歐建班列等為戶(hù)提供質(zhì)的球物服務(wù)資料來(lái)源：公司公告，華潤(rùn)萬(wàn)象生活：專(zhuān)精存量項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，構(gòu)筑平臺(tái)生態(tài)優(yōu)勢(shì)華潤(rùn)萬(wàn)象生活：專(zhuān)精存量項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，打造品牌效應(yīng)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活是典型的在存量運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企代表通過(guò)對(duì)存量項(xiàng)目的升級(jí)挖掘項(xiàng)目的潛在價(jià)值實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)截止2022年末公司提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心布局67城，在營(yíng)項(xiàng)目86個(gè)，全年?duì)I收24.8億元，同比增長(zhǎng)16.5%。公司的寫(xiě)字樓布局47城，在營(yíng)項(xiàng)目27個(gè)，寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)通過(guò)穩(wěn)定存量租戶(hù)、拓展增量租戶(hù)，在全行業(yè)空置率上行的艱難環(huán)境下，出租率穩(wěn)定在80.7%水平，全年實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理收入17.3億元，同比增長(zhǎng)20.7%。同時(shí)，央母公司豐富的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備為公司提供了質(zhì)量與數(shù)量兼優(yōu)的外拓機(jī)會(huì)2022年全年公司新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目13個(gè)，外拓規(guī)模位列行業(yè)第一。行業(yè)深度圖表：華潤(rùn)萬(wàn)象在營(yíng)購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓數(shù)量 圖表：華潤(rùn)萬(wàn)象購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓營(yíng)收資料來(lái)源：公司公告， 資料來(lái)源：公司公告，背靠央企母公司“雙管”齊下，多業(yè)態(tài)協(xié)同構(gòu)筑平臺(tái)生態(tài)優(yōu)勢(shì)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活作為同時(shí)開(kāi)展物管和商管的稀缺標(biāo)的物企背靠央企母公司，在存量不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域具有明顯的資源優(yōu)勢(shì)。與單一的物業(yè)管理或商業(yè)管理公司不同，華潤(rùn)萬(wàn)象生活專(zhuān)注于同時(shí)開(kāi)展物業(yè)管理和商業(yè)管理兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)，并致力于將其與大會(huì)員體系相結(jié)合，開(kāi)展“2+1”的業(yè)務(wù)模式，打造“空間客戶(hù)資源”閉環(huán)。同時(shí)公司致力構(gòu)建一體化的生態(tài)體系，將購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和住宅三大業(yè)態(tài)有機(jī)結(jié)合,實(shí)現(xiàn)協(xié)同增值。這種多業(yè)態(tài)協(xié)同的生態(tài)商業(yè)模式，構(gòu)成了公司的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。圖表：華潤(rùn)萬(wàn)象“2”生活業(yè)務(wù)模式 圖表：華潤(rùn)萬(wàn)象生活三種管理業(yè)態(tài)產(chǎn)生的協(xié)同效應(yīng)大會(huì)員體系商業(yè)運(yùn)大會(huì)員體系商業(yè)運(yùn)及物業(yè)管理服2+1業(yè)務(wù)模式基礎(chǔ)物管服開(kāi)發(fā)商購(gòu)物住宅物業(yè)管理服務(wù)中心增值服務(wù)社區(qū)增值服資料來(lái)源：公司公告， 資料來(lái)源：公司公告，央國(guó)企信用及品牌優(yōu)勢(shì)凸顯，輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型占盡先機(jī)央國(guó)企所特有的信用價(jià)值是輕資產(chǎn)化發(fā)展模式的壁壘。央國(guó)企的信用評(píng)級(jí)普遍更高，融資能力更優(yōu)，可以更低的融資成本獲取資金。此外，在部分房企持續(xù)出險(xiǎn)，多部門(mén)聯(lián)合強(qiáng)調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”的紓困工作中，企業(yè)信用資質(zhì)尤為重要。央國(guó)企優(yōu)質(zhì)的管理實(shí)力以及嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度和風(fēng)控體系，使債務(wù)違約等“暴雷”事件發(fā)生概率遠(yuǎn)小于可比企業(yè)，亦可使央國(guó)企在與同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、代建、城市更新等各類(lèi)業(yè)務(wù)時(shí)更具優(yōu)勢(shì)。從籌資性現(xiàn)金流凈流出的口徑看，在2022年債券償還大年疊加行業(yè)下行調(diào)整的大背景下，A股樣本房企2022年籌資性現(xiàn)金流凈流出760億元，央企地方國(guó)企民企分別流出296/31/44億元，央國(guó)企償債壓力整體小于同業(yè)。行業(yè)深度圖表：央國(guó)企融資成本低于行業(yè)平均水平 圖表：央國(guó)企償債壓力小于民企22122H7.00% 6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%

分企業(yè)性質(zhì)籌資性現(xiàn)金流凈額A股 企 地方國(guó)企 200 100 1005000.00%

-50-100 218 219 220 221 222“綠星標(biāo)準(zhǔn)”“綠星標(biāo)準(zhǔn)”，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。綠城管理成立，開(kāi)始向商業(yè)代建領(lǐng)域進(jìn)軍資料來(lái)源：公司公告， 資料來(lái)源：公司公告，央國(guó)企深耕的品牌效應(yīng)是輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)相比于重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)投資周期短、投入成本低，低門(mén)檻必定帶來(lái)更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。我國(guó)房地產(chǎn)代建發(fā)展較早，入局較早企業(yè)大多為央國(guó)企。其憑借優(yōu)秀的項(xiàng)目操盤(pán)能力、過(guò)硬的管理能力、專(zhuān)業(yè)的技術(shù)能力所賦能的企業(yè)品牌輸出，在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。物業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理領(lǐng)域的輕資產(chǎn)涵蓋領(lǐng)域較廣，部分領(lǐng)域的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)尚在起步階段，探索空間較大，部分央國(guó)企搶先入局，持續(xù)構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化體系。保利物業(yè)、招商積余、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和萬(wàn)物云均持續(xù)全國(guó)化布局和城市深耕通過(guò)市拓合資合作和收并購(gòu)等方式持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模至2022年中期在管面積均超過(guò)2.5億平方米，位居行業(yè)前列，在管面積具有高基數(shù)，穩(wěn)定增長(zhǎng)的特點(diǎn)。綠城管理控股“品牌力產(chǎn)品力雙管齊下，輕資產(chǎn)化現(xiàn)金牛特質(zhì)明顯綠城管理控股代建業(yè)務(wù)營(yíng)利雙增“品牌力產(chǎn)品力雙管齊下綠城管理控股作為央國(guó)企代建平臺(tái)代表，較早布局代建業(yè)務(wù)2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收26.6億元同比增長(zhǎng)18.4%其中商業(yè)代建和政府代建業(yè)務(wù)的收入分別增長(zhǎng)13.0%和36.6%同時(shí)公司2022年歸母凈利潤(rùn)為7.4億元較2021年增長(zhǎng)31.7%盈利能力方面，公司綜合毛利率由2021年的46.4%提升5.9pct至52.3%其中商業(yè)代建毛利率由2021年44.9%提升8.9pct至53.8%。至今綠城中國(guó)通過(guò)接手政府項(xiàng)目切入代建賽道在眾多品牌房企剛剛?cè)刖执ㄊ小按?0”標(biāo)準(zhǔn)化管理體系解決方案成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定者圖表：綠城管理至今綠城中國(guó)通過(guò)接手政府項(xiàng)目切入代建賽道在眾多品牌房企剛剛?cè)刖执ㄊ小按?0”標(biāo)準(zhǔn)化管理體系解決方案成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定者資料來(lái)源：公司公告，圖表：綠城管理控股代建收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 圖表：綠城管理控股商業(yè)代建毛利率高于平均毛利率806040

商業(yè)代建收入（百萬(wàn)元） 政府代建收入（百萬(wàn)元）商業(yè)代建增速 政府代建增速84.5%6%12.6%84.5%6%12.6%36.13.0%0%0%

00%00%

47.8%44.9%53.8%5.3%47.8%44.9%53.8%5.3%200000000000

0%0%0%0%0%0%

00%28.0%25.2%19.5%028.0%25.2%19.5%00%00%.%

44.1%

4.4%0 220 221 222

220 221 222資料來(lái)源：公司公告， 資料來(lái)源：公司公告，輕資產(chǎn)化現(xiàn)金牛特質(zhì)明顯，高市占率反哺品牌價(jià)值，打通商業(yè)模式閉環(huán)。成熟的輕資產(chǎn)化代建模式使公司減少自身的固定資產(chǎn)投入和運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)資本效率的提升。2022年公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入7.2億元，比增長(zhǎng)28.1%現(xiàn)金流狀況良好2022年公司宣派80%的每股末期股息以及20%的每股特別股息合計(jì)派息率100%充分彰顯公司作為輕資產(chǎn)公“現(xiàn)金牛的特質(zhì)市占率來(lái)看，2022年公司占行業(yè)市場(chǎng)份額比例達(dá)25.5%，較2021年上漲3.pct市占率已連續(xù)七年超過(guò)20行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固這無(wú)疑進(jìn)一步鞏固提升了公司品牌價(jià)值，打通商業(yè)模式閉環(huán)。圖表：綠城管理控股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持高位 圖表：綠城管理控股占代建市場(chǎng)份額比例持續(xù)超過(guò)0%10.090080070060050040030020010000

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流(百萬(wàn)元） 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流增速4%28.1%-37.4%328.1%-37.4%2%1%0%-0%-0%-0%-0%-0%0 1

4%4%3%3%2%2%1%1%5%0%

公司所占市場(chǎng)份額 41.10% 33.30%33.30%26.60%23.70%25.5%22.3% 22.4%216 217 218 219 220 221 222資料來(lái)源：公司公告， 資料來(lái)源：公司公告，央國(guó)企積極作為，有望重塑中國(guó)特色房地產(chǎn)行業(yè)估值體系銷(xiāo)售以信用為先，央國(guó)企恢復(fù)較好購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的信用更加看重221年下半年開(kāi)始地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行期部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露自2022年年初開(kāi)始全國(guó)房屋竣工面積的單月增速轉(zhuǎn)負(fù)2022年57月的單月降幅擴(kuò)大至30以上部分房企因現(xiàn)金流緊張而影響到房屋交付2022年7月出現(xiàn)停工停貸事件2022年7月之后從全國(guó)各城市統(tǒng)計(jì)的一手房及二手房高頻成交數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房成交面積增速開(kāi)始明顯好于一手房的成交面積增速，一定程度上說(shuō)明購(gòu)房者更加關(guān)注新房的交付問(wèn)題，更加偏好確定性更高的二手房。從新房市場(chǎng)的角度來(lái)看，擁有高信用、交付風(fēng)險(xiǎn)低的開(kāi)發(fā)商將更加得到購(gòu)房者的青睞。圖表：全國(guó)房屋竣工面積當(dāng)月同比增速 圖表：全國(guó)各城市一手房及二手房成交面積同比增速資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：wind信用優(yōu)勢(shì)凸顯央國(guó)企銷(xiāo)售在023年一季度迎來(lái)較好恢復(fù)憑借著穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)與強(qiáng)大的資金實(shí)力央國(guó)企性質(zhì)的房企在商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)得以增加。2023年一季度地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額同比上升4.1%從克而瑞統(tǒng)計(jì)的op0房企銷(xiāo)售金額來(lái)看一季度o20房企中的央國(guó)企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額5530億元同比提升64.2%，而其他房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額4989億元，同比下降1.7%，央國(guó)企在一季度的銷(xiāo)售恢復(fù)情況要明顯優(yōu)于其他房企。圖表：20Q120房企銷(xiāo)售金額及增速 圖表：20Q120房企央國(guó)企及其他房企銷(xiāo)售增速100.020.00.0

2023Q1全口徑銷(xiāo)售金額（億元） 同比增速

央國(guó)企其他房企30.0央國(guó)企其他房企20.0%-5.0%保利發(fā)中海地華潤(rùn)置保利發(fā)中海地華潤(rùn)置招商蛇華發(fā)股建發(fā)房中國(guó)金越秀地保利置萬(wàn)科地碧桂園龍湖集綠城中金地集濱江集綠地控融創(chuàng)中美的置新城控旭輝集

7.0%6.0%100.02100.020.0%4.0%80.010.0%3.0%60.010.0%2.0%40.05.0%0.%1.0%0.%-1.0%-2.0%

64.2%-11.7%2023Q1OP2央國(guó)企整體銷(xiāo)售金額增20231P20其他房企整體銷(xiāo)售金額速 資料來(lái)源：克而瑞， 資料來(lái)源：克而瑞，2.2.2央國(guó)企融資具備優(yōu)勢(shì)，發(fā)展動(dòng)能更強(qiáng)央國(guó)企融資具備多重優(yōu)勢(shì)，仍具備擴(kuò)表能力。央國(guó)企性質(zhì)的房企在債權(quán)、股權(quán)方面均具備優(yōu)勢(shì)，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年年底至2023年年初，央國(guó)企性質(zhì)房企的發(fā)債融資占比保持高位，2023年2月占比達(dá)86.4；股權(quán)融資方面，自2022年年末房企股權(quán)再融資放開(kāi)以來(lái)，目前共有10家房企的股權(quán)融資取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，其中6家為央國(guó)企性質(zhì)的房企，且股權(quán)融資進(jìn)度均達(dá)到交易所問(wèn)詢(xún)或問(wèn)詢(xún)回復(fù)階段。根據(jù)對(duì)房企上市公司的統(tǒng)計(jì)，全部房企2022年的有息負(fù)債增速為0.1%其中央企同比增長(zhǎng)9.3%地方國(guó)企同比增長(zhǎng)7.1%均優(yōu)于行業(yè)平均水平央國(guó)企仍處于擴(kuò)表區(qū)間從現(xiàn)金短債比上看，2022年全部上市房企平均現(xiàn)金短債比為0.9，而央企地方國(guó)企的現(xiàn)金短債比分別為2.0、1.4，同樣優(yōu)于行業(yè)平均水平。圖表：央國(guó)企與其他房企發(fā)債融資占比 圖表：房企股權(quán)融資進(jìn)展情況（更新至5月3日）10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

企49.6%53.7%13.6%86.4%50.4%46.3%2022年12月 2023年1月 2023年2月資料來(lái)源：克而瑞， 資料來(lái)源：公司公告，圖表：分性質(zhì)房企有息負(fù)債同比增速 圖表：分性質(zhì)房企現(xiàn)金短債比債yoy總計(jì) 央企 地方國(guó)企 民企3%

分企業(yè)性現(xiàn)金短債比總計(jì) 央企 地方國(guó)企 民企2.0 22% 2%1%1%5%0%-5% -1%

218 219 220 221 222

0.0

2.0 1.01.00.022.0 1.01.00.0資料來(lái)id 資料來(lái)：id融資優(yōu)勢(shì)有望推動(dòng)央國(guó)企獲取更大發(fā)展動(dòng)能。在債權(quán)、股權(quán)方面的融資優(yōu)勢(shì)，有望進(jìn)一步提高央國(guó)企的金實(shí)力、推動(dòng)央國(guó)企性質(zhì)房企的擴(kuò)表進(jìn)程，其在土地投資端有望獲得更好的表現(xiàn)。同時(shí)，憑借著高信用獲取的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)將加快央國(guó)企的去化速度，實(shí)現(xiàn)投資銷(xiāo)售的良性循環(huán)，以獲得更大的發(fā)展動(dòng)能。3.投資建議：看好央國(guó)企價(jià)值重估由于央國(guó)企順應(yīng)了房地產(chǎn)行業(yè)城市聚焦、存量運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)化三大趨勢(shì)，我們看好央國(guó)企的經(jīng)營(yíng)持續(xù)提升和價(jià)值重估。在政策寬松及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)背景下，銷(xiāo)售復(fù)蘇具備持續(xù)性，以央國(guó)企為代表的優(yōu)質(zhì)房企將脫穎而出。具體來(lái)說(shuō)，我們看好“三好房企，推薦A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科、保利發(fā)展、建發(fā)股份，港股：越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、碧桂園。隨著地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇，商業(yè)及物管企業(yè)盈利和估值有望修復(fù)，推薦A股：新城控股，港股：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、保利物業(yè)二手房成交復(fù)蘇勢(shì)頭良好我們推薦交易商賽道龍頭貝殼“保交樓工作持續(xù)推進(jìn)看好有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司綠城管理控股。圖表：重點(diǎn)公司估值表（5月5日）投資 股公司代碼 公司名稱(chēng)

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