房地產(chǎn)銷售知識培訓(xùn)之商業(yè)地產(chǎn)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)之商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)主講：閔新聞目錄第一部分：商業(yè)零售基礎(chǔ)知識1、零售業(yè)態(tài)的分類及定義2、購物中心的定義及分類3、購物中心發(fā)展史4、購物中心建筑特征5、購物中心定位要素6、購物中心規(guī)劃設(shè)計要點7、購物中心招商及營銷策劃要點8、購物中心運營管理要點目錄第二部分：商業(yè)運營活動中的專業(yè)術(shù)語1、房地產(chǎn)的含義2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義3、商業(yè)物業(yè)的分類4、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范術(shù)語5、招商專業(yè)術(shù)語第一部分：商業(yè)零售基礎(chǔ)知識1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類零售業(yè)Retailindustry以向消費者銷售商品為主，并提供相關(guān)服務(wù)的行業(yè)。零售業(yè)態(tài)RetailFormats零售企業(yè)為滿足不同的消費需求進行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類分類原則：零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點,根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所進行分類。分類：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等。

2、購物中心的定義及分類購物中心是指：

國際購物中心協(xié)會的解釋為：購物中心是指一群建筑，組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪作為一個整體來計劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。根據(jù)購物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國際購物中心協(xié)會又將購物中心細(xì)分為"摩爾"(Mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。2、購物中心的定義及分類摩爾(Mall)購物中心是指：

面積在10萬平方米以上，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度及深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實現(xiàn)。）2、購物中心的定義及分類城市綜合體HOPSCA是指：城市綜合體一般是由高級酒店，高檔寫字樓，大型綜合商業(yè)中心、步行街區(qū)、市民廣場等組成。城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體，以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險能力強為特點，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為“城中之城”。城市綜合建筑體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑。2、購物中心的定義及分類購物中心分類A、社區(qū)購物中心Communityshoppingcenter是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心。B、市區(qū)購物中心Regionalshoppingcenter是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心。C、城郊購物中心Super-regionalshoppingcenter是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心。D、廠家直銷中心Factoryoutletscenter由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。2、購物中心的定義及分類業(yè)態(tài)基本特點選址商圈與目標(biāo)顧客規(guī)模商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)社區(qū)購物中心communityshoppingcenter市、區(qū)級商業(yè)中心商圈半徑5---10公里建筑面積為5萬平方米以內(nèi)20-40個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店餐飲服務(wù)及其他店各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位300-500個各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)市區(qū)購物中心Regionalshoppingcenter市級商業(yè)中心商圈半徑10-20公里建筑面積為10萬平方米左右40-100個租賃店，包括百貨店大型綜合超市、各種專業(yè)店專賣店，飲食店雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位500個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)城郊購物中心Super-areaShoppingCenter城鄉(xiāng)結(jié)合部交通要道商圈半徑30-50公里建筑面積為10萬平方米以上200租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位1000個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)工廠直銷中心FactorOutletsCenter一般遠(yuǎn)離城市目標(biāo)顧客多為重視品牌的目的的購買單個建筑面積100-200平方米為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌采用自選式售貨方式多家店共有500個以上停車位各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)3、購物中心發(fā)展史早期探索階段美國：早在19世紀(jì)，美國購物中心建設(shè)拉開序幕，。20世紀(jì)20一30年代，購物中心在設(shè)計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進步

英國：20—30年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。

澳大利亞：20年代，購物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃3、購物中心發(fā)展史20世紀(jì)50年代成型階段：（郊區(qū)大型購物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購物中心已經(jīng)成型）

50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場20世紀(jì)60年代勃興階段60年代末期，美國大小購物中心數(shù)量已經(jīng)超過10000個

中國購物中心發(fā)展歷史購物中心的在中國的發(fā)展可以追溯到二十世紀(jì)80年代末，中國開始興建一些綜合性的商業(yè)設(shè)施，通過出租或出售的方式引入一些商戶進場經(jīng)營，一般沒有統(tǒng)一的規(guī)范，租售形式雜合，功能單一，服務(wù)和配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏。與規(guī)范的購物中心還相差甚遠(yuǎn)。

真正的購物中心在中國的出現(xiàn)與發(fā)展，應(yīng)該是90年代的中期，典型代表是廣州的天河城，項目以統(tǒng)一規(guī)劃與管理，只租不賣經(jīng)營模式，成為中國歷史上最為成功的購物中心。但在功能的安排和租戶的選擇方面，依然過于單一，不能滿足顧客復(fù)合性的消費需求。

近年來中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平，特別是城市居民的生活水平的大幅度提高，加之天河城等第一代購物中心開發(fā)成功，刺激了購物中心行業(yè)在中國飛的發(fā)展，新一代的購物中心以北京金源燕莎為代表，功能及品牌極大滿足了消費者需求。4、購物中心建筑特征商業(yè)空間步行化商業(yè)空間室內(nèi)化公共空間社會化5、購物中心定位要素定位[定位基礎(chǔ)：自身條件分析、市場發(fā)展經(jīng)驗、城市規(guī)劃條件][定位依據(jù)：消費者需求、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況]A、市場環(huán)境定位：項目可進入市場環(huán)境的判斷例如：綜合專業(yè)市場商業(yè)街社區(qū)商業(yè)及底商周邊尚未形成有影響、成規(guī)模的商業(yè)街商業(yè)街環(huán)境至關(guān)重要，并需要有清晰的定位商業(yè)街以開放性、參與性、多元性方向發(fā)展社區(qū)商業(yè)及底商供需兩旺受到經(jīng)營業(yè)態(tài)的限制，周邊底商以服務(wù)業(yè)為主社區(qū)商業(yè)以便利、實用、服務(wù)多樣為特色趨向集中化、完善的服務(wù)功能、便利等特點周邊缺乏綜合、專業(yè)市場環(huán)境，現(xiàn)有市場經(jīng)營一般交通便利，本地有特產(chǎn)如岫玉由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展百貨/購物中心/超市百貨由多種經(jīng)營轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營、主題經(jīng)營對超市、購物中心具有巨大需求體驗業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場需求的動力專業(yè)化商店受到歡迎通過左圖分析，建議本項目可進入的市場：大型購物中心，中型專業(yè)、專營商店及中小規(guī)模專業(yè)市場5、購物中心定位要素之定位B、目標(biāo)客層定位根據(jù)消費者需求因素的市場調(diào)查可以得到的前三位的影響因素：品種、價格、鄰近，通過進一步分析各類消費者第一及第二需求的組合狀況，識別份額較大的需求，并將其作為目標(biāo)市場。例如：居民家庭月收入增加對價格敏感程度將逐步下降對鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高單次購買量增加消費者教育程度增加對價格的敏感程度下降對品種、鄰近的需求增加逐漸強調(diào)購物效率居民小區(qū)化形成社區(qū)購物的習(xí)慣，對便利性和效率的需求增加對品種和環(huán)境的需求下降家庭規(guī)模變小對價格敏感程度將逐步下降對鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高社會經(jīng)濟發(fā)展和生活方式變化追求效率；價格敏感度下降更強調(diào)零售品牌的選擇對品種的需求增加，對生活品質(zhì)的需求提高消費者需求的變化趨勢從需求組合看，在各類市場層面上最主要的存在兩大核心目標(biāo)群體組合—“價格+品種”需求組合和“價格+鄰近”需求組合5、購物中心定位要素之定位C、經(jīng)營檔次定位按照品牌在消費者心中的價值高低可將品牌分出不同的檔次，如高檔、中檔和低檔，不同檔次的品牌帶給消費者不同的心理感受和情感體驗。D、主題定位商業(yè)項目主題的確定需要從目標(biāo)消費客群現(xiàn)在及未來的特點、消費傾向、消費習(xí)慣等等入手，深入考慮項目所屬商業(yè)類型的國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢，全面把握各種成功的商業(yè)模式以及新興商業(yè)業(yè)態(tài)、形式，結(jié)合商業(yè)項目自身的規(guī)劃條件及類型特點，找出具有明顯市場差異化、對目標(biāo)消費群體有強大聚合力，同時又適合項目自身特點的主題內(nèi)容，來指導(dǎo)項目的整體運作。E、其他定位：形象定位、主題定位、特殊功能等等6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃通常來講，購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)其市場定位、經(jīng)營定位和功能定位進行劃分6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點第三代萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃以一個面積15萬平方米左右的萬達(dá)廣場為例，其主力店約占70%-80%，室內(nèi)步行街約占20%-30%，零售業(yè)態(tài)約占50%、休閑娛樂餐飲文化等業(yè)態(tài)約占40%、配套服務(wù)等功能性業(yè)態(tài)約占10%6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點功能規(guī)劃抓住購物中心的集“買、吃、玩”這三種最基本的消費功能，加上多種附加功能的整合及互補，自然可吸引不同需求的多（年齡）客層的客流。因此，一般項目中功能定位是將購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、酒店、商務(wù)辦公和綜合服務(wù)等多功能于一體，力求滿足消費者一天消費、一家消費、一站消費的需求。6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點交通規(guī)劃

購物中心的客行交通

購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。

購物中心的車流交通車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組織原則是分流，讓購物交通和后勤貨運交通各行其道。

購物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內(nèi)的交通組織和規(guī)劃，以及建筑內(nèi)部的人流組織。

6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點平面規(guī)劃A、平面設(shè)計的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。B、柱距與單元面寬有直接關(guān)系：大商店面寬，8，９，１4，１6，２４。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗進深一般在8—14米比較合適。如果開間方向的柱距是8米(9,14,16,24)，那么進深可以是2×6,3×6，4×6。9米柱距是ＭＡＬＬ開發(fā)比較常用的選擇，對于面積分割以及降低施工成功有益。C、平面設(shè)計的結(jié)構(gòu)形狀一定要規(guī)整、簡單，不要使用曲率過大的圓弧，避免實用面積太少，不僅便于業(yè)態(tài)布局與商鋪分割，而且有利于未來經(jīng)營，方便人流對不同業(yè)態(tài)不同區(qū)域的識別，可以通過外立面裝修和頂部造型，美化整個的外形。平面設(shè)計

6、購物中心規(guī)劃設(shè)計要點之平面規(guī)劃剖面設(shè)計：A、層高B、中庭空間C、從不同的層面同時引入人流D、垂直交通工具E、景觀的垂直吸引力F、貨區(qū)設(shè)計其他要素設(shè)計：照明、景觀等7、購物中心招商及營銷策劃要點招商要點市場調(diào)查業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合、品牌落位招商（租金）政策團隊組建招商方案（計劃、節(jié)點、原則、方法）啟動招商、跟進招商、甄選商家合同簽署商家進場7、購物中心招商及營銷策劃要點策劃要點A、開業(yè)前項目主題策劃商業(yè)形象策劃招商階段性策劃（招商宣傳推廣、大型招商活動策劃、核心商戶選擇與吸引、供應(yīng)商入場）B、開業(yè)全方位預(yù)熱宣傳（開業(yè)前兩周），保證有足夠多的客流量，確保95％商戶統(tǒng)一開業(yè)。環(huán)境和氛圍營造標(biāo)示和引導(dǎo)（廣義）開業(yè)慶典儀式開業(yè)后延續(xù)宣傳（一周）C、開業(yè)后事件營銷文化營銷服務(wù)營銷（人性化、顧客物流等）目的性促銷8、購物中心運營要點購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系到永續(xù)運營的成敗，我們必須按可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面：承租商的優(yōu)化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。租賃政策（承租商優(yōu)化）日常經(jīng)營管理營銷管理（整體形象推廣與促銷推廣）服務(wù)管理（人性化服務(wù)、多元化服務(wù)）商業(yè)物業(yè)管理（日常物業(yè)維護保安保潔）購物中心歸屬---產(chǎn)生---發(fā)展---分類---建設(shè)---開業(yè)---運營

第二部分：商業(yè)運營活動中的專業(yè)術(shù)語1、房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地建筑物及地上附著物房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義

商業(yè)房地產(chǎn)：人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用于經(jīng)營用途的并可出租或出售的房地產(chǎn)形式。它包括購物中心、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等等。從經(jīng)營模式、功能和用途上完全區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅房地產(chǎn)等類別。國外通行的叫法為零售業(yè)房地產(chǎn)。(也有認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動。商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務(wù)市場等相關(guān)的商業(yè)運作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常運營管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。)3、商業(yè)物業(yè)的分類分類方法種類按市場形式分類大型商廈專業(yè)市場小區(qū)商鋪按物業(yè)用途分類購物中心小區(qū)配套商鋪專業(yè)市場批發(fā)及商貿(mào)中心餐飲及美食廣場按建筑特征分類商業(yè)大廈住宅區(qū)商鋪臨街商鋪步行街露天商鋪地下商城3、商業(yè)物業(yè)的分類按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)住宅區(qū)物業(yè)近郊物業(yè)按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)分散經(jīng)營物業(yè)按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營物業(yè)單一經(jīng)營物業(yè)按招商方式分類招商物業(yè)租售物業(yè)出租物業(yè)按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)4、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范術(shù)語規(guī)劃術(shù)語建筑面積密度建筑面積密度是反映建筑用地使用強度的主要指標(biāo)。計算建筑物的總建筑面積時，通常不包括±0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：

建筑面積密度=(總建筑面積÷建筑用地面積)（m2/hm2）容積率一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)。建筑密度一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例,是反映建筑用地經(jīng)濟性的主要指標(biāo)之一。計算公式為：

建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。4、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范術(shù)語綠地率城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。占（基/用）地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。總建筑面積：也叫“建筑展開面積”。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居住建筑中的使用面積也稱“居住面積”。輔助面積是指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與輔助面積的總和稱“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。城市基礎(chǔ)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng)、給水排水、交通運輸、郵電通信、環(huán)境保護、防災(zāi)安全等工程設(shè)施。社會性基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施。我國一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。4、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范術(shù)語設(shè)計規(guī)范術(shù)語建筑面積房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多個的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積房產(chǎn)的使用面積，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。公用面積房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。實用面積它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。計租面積作為計算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計算。4、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范術(shù)語套內(nèi)面積俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場?？⒐っ娣e竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑.共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。層高層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。實用率實用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e4、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范術(shù)語一次商裝：指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施。劃分防煙分區(qū)：是通過設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現(xiàn)場。交通空間：包括商場內(nèi)的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達(dá)購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。

4、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范術(shù)語商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點。服務(wù)空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。柜臺：柜臺是供營業(yè)員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。貨架：貨架是營業(yè)員工作現(xiàn)場中分類分區(qū)地陳列商品并少量儲存商品的設(shè)施。租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪最終使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

５、招商專業(yè)術(shù)語

商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。

消費市場調(diào)查

對商業(yè)項目所在的社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)經(jīng)營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業(yè)的市場調(diào)查，為商業(yè)項目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場定位、以及為企業(yè)的經(jīng)營策略、發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位

根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件和商業(yè)項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進行業(yè)態(tài)定位及市場定位，科學(xué)的確定項目的經(jīng)營形態(tài)和目標(biāo)市場。

樓層定位

根據(jù)商業(yè)項目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品經(jīng)營類別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務(wù)設(shè)施的配套及分布。動線設(shè)計

對商業(yè)企業(yè)的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設(shè)計。

５、招商專業(yè)術(shù)語產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。加盟商加盟商僅是終端商的一種,是銷售點的一種,產(chǎn)品價格方面沒有優(yōu)勢,不過銷售任務(wù)一般不會很重.代理商代理商是在授權(quán)地區(qū)能代表或替代公司，在營銷上擁有更多的自主權(quán)，與公司在授權(quán)地區(qū)平等；而加盟商要認(rèn)同經(jīng)營理念，遵守公司的規(guī)定，并接受公司監(jiān)督。代理商可以享受到區(qū)域性的產(chǎn)品保護,價格優(yōu)勢,屬于廠家在當(dāng)?shù)氐拇匀?要一個銷量的要求,廠家會有廣告,技術(shù),設(shè)備方面的去持。意向書意向書是國家、單位、企業(yè)以及經(jīng)濟實體與個人之間，對某項事務(wù)在正式簽訂條約、達(dá)成協(xié)議之前，由一方向另一方表明基本態(tài)度或提出初步設(shè)想的一種具有協(xié)商性的應(yīng)用文書。租賃合同租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凡是當(dāng)事人需要取得對方標(biāo)的物的臨時使用、收益而無須取得所有權(quán)，并且該物不是消耗物時，都可以適用租賃合同。

５、招商專業(yè)術(shù)語協(xié)議書

協(xié)議書是契約文書的一種。協(xié)議書是當(dāng)事人雙方（或多方）為了解決或預(yù)防糾紛，或確立某種法律關(guān)系，實現(xiàn)一定的共同利益、愿望，經(jīng)過協(xié)商而達(dá)成一致后簽署的書面意見。定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房產(chǎn)賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。市場營銷基礎(chǔ)材料單擊此處添加副標(biāo)題內(nèi)容講座筆記2020/01/01藝術(shù)藝術(shù)80%20%50%營銷的科學(xué)觀與藝術(shù)觀科學(xué)科學(xué)發(fā)達(dá)國家現(xiàn)狀0180%中國現(xiàn)狀02科學(xué)中國未來0320%單擊此處輸入你的正文，文字是您思想的提煉04藝術(shù)單擊此處輸入你的正文，文字是您思想的提煉0550%單擊此處輸入你的正文，文字是您思想的提煉06從共性需求到個性需求的演變消費者需求的滿足過程添加標(biāo)題單擊此處輸入你的正文，文字是您思想的提煉，請盡量言簡意賅的闡述觀點；01添加標(biāo)題單擊此處輸入你的正文，文字是您思想的提煉，請盡量言簡意賅的闡述觀點；02目標(biāo)市場的細(xì)分工業(yè)品行業(yè)/領(lǐng)域、用途/目的、使用者/操作者、地區(qū)/領(lǐng)域消費品年齡/性別、收入/價格、職業(yè)/學(xué)歷、地域/城市市場形勢與競爭狀況橫向透明度（消費者的判別能力）縱向透明度（生產(chǎn)者的判別能力）無序過度競爭適度和平競爭適度壟斷競爭小公司大公司競爭狀況的演變廠家數(shù)目廠家實力強弱少多初級競爭壟斷競爭完全競爭無序競爭1234BAC商場上的生物鏈供應(yīng)商生產(chǎn)商分銷商最終用戶供應(yīng)商的供應(yīng)商供應(yīng)商的上游產(chǎn)品上游企業(yè)上游產(chǎn)品基礎(chǔ)設(shè)施配套產(chǎn)品下游產(chǎn)品通訊廣播電視交通消