2017年上半年云南省房地產估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產估價的技術路線和難點處理考試題

2017年上半年云南省房地產估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產估價的技術路線和難點處理考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產價值貶損屬于__。

A．物質折舊

B．功能折舊

C．經濟折舊

D．會計折舊2、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125㎡，套內墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。

A：1765

B：2000

C：2069

D：2400

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、下列關于房地產市場特性的表述中，說房地產市場具有是不正確的。

A：供給非同質性

B：需求多樣性

C：競爭充分性

D：交易復雜性

E：借款合同4、下列因素或措施可能會導致房地產價格上升的是__。

A．提高開發(fā)貸款利率

B．降低開發(fā)貸款利率

C．通貨膨脹率下降

D．降低房地產稅費5、下列關于氣態(tài)污染物的種類，表述不正確的是。

A：污染大氣的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的數量最多，危害也最大

B：污染大氣的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮

C：二氧化碳在城市大氣污染物中含量最多，約占大氣污染物總量的1／3，它大部分來自汽車尾氣

D：碳氫化合物是空氣中的一類重要的污染物，包括甲烷、乙烷、乙烯等

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調6、臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到__的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。

A．允許的最低經濟效益指標

B．最低收益率

C．最低凈現值

D．利潤為零時7、從賣房的角度看，成本法的理論依據是。

A：銷售狀況價值論

B：市場供求價值論

C：生產費用價值論

D：經濟花費價值論

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、統(tǒng)計意義上的，它是指一個國家以當年價格(或不變價格)計算的一年內用于生產的各種生產要素所獲得的報酬總和，即工資、利息、租金和利潤的總和。

A：國內生產總值

B：國民生產總值

C：國內生產凈值

D：國民收入

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調9、建設用地使用權出讓合同簽訂后，日內應支付全部地價款。

A：60

B：90

C：100

D：120

E：房地產估價機構必須加蓋公章10、已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為萬元。

A：65.4

B：81.8

C：87.2

D：109.0

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、國外研究表明，房地產的經濟壽命與其__相關。

A．建筑結構

B．所在區(qū)域

C．使用性質

D．使用過程12、房地產開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是__。

A．發(fā)現地下文物

B．銀行貸款未按期到賬

C．相關建材供應缺貨

D．更改建筑設計13、下列關于房地產權屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是__。

A．屬地管理原則

B．房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則

C．房地產權利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產管理部門辦理產權登記

等內容。

A．家庭

B．社會

C．文化

D．政策3、不計算全部建筑面積的是。

A：相鄰建筑物是有頂蓋無圍護結構的架空走廊

B：建筑物外無圍護結構，有頂蓋的走廊、挑廊、檐廊、陽臺等

C：建筑物內的技術層和檢修通道(不論其層高如何)

D：屋頂樓梯間、水箱間、電梯機房、花架、涼亭、露天泳池等

E：建筑物內的變形縫4、房地產估價機構的不良行為也作為該機構的不良行為記入其信用檔案。

A：法定代表人或者執(zhí)行合伙人

B：全體股東或全體合伙人

C：全體注冊房地產估價師

D：全體董事

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調5、收益性房地產的價值高低主要取決于。

A：已經獲得凈收益的大小

B：未來獲得凈收益的風險

C：未來獲得凈收益的大小

D：目前總收益的大小

E：未來獲得凈收益期限的長短6、下列屬于影響需求價格彈性的因素的是。

A：產品的成本狀況

B：商品的替代品數目和可替代程度

C：消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例

D：商品本身用途的多樣性

E：商品本身用途的單一性7、對房地產開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產開發(fā)的工作內容中，屬于前期工作的是。

A：土地儲備

B：銷售方案的細化

C：建設項目的質量控制

D：申領《建設用地規(guī)劃許可證》

E：借款合同8、房地產中介服務收費分為三類。

A：房地產咨詢收費

B：房地產估價收費

C：房地產經紀收費

D：房屋買賣收費

E：房屋交易收費9、根據拍賣方式不同可將減價拍賣分為。

A：人工式拍賣

B：電子式拍賣

C：無聲拍賣

D：有聲拍賣

E：現場拍賣10、在影響供給的其他因素不變的條件下，供給量在同一條供給曲線上隨商品本身價格變化而發(fā)生同方向變化稱為__。

A．供給量的變化

B．影響供給量的因素變化

C．供給的變化

D．影響供給的因素變化

11、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有。

A：可出租或可使用面積

B：出租方的商業(yè)信譽

C：基礎租金與市場租金

D：出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修

E：物業(yè)管理企業(yè)的經營業(yè)績12、下列關于房地產面積測算的一般規(guī)定的表述，正確的是。

A：房地產面積的測算均指水平投影面積的測算

B：各類面積的測算，必須獨立測算五次，其較差應在規(guī)定的限差以內，取中數作為最后結果

C：邊長以米為單位，取至0．O01m；面積以平方米為單位，取至0．1

D：量距應使用經鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具

E：樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離13、房地產市場結構包括以下的結構__。

A．供求結構

B．投資結構

C．產品結構

D．產業(yè)結構

E．利潤結構14、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是．(2007年試題)

A：解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B：蒙特卡洛模擬法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理

C：解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上

D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題

E：借款合同15、給水工作的任務是供應建筑物內不同類型的用水，滿足其對（）等方面的要求。

A．水量、水質

B．生活、生產

C．水壓、水溫

D．消防16、物業(yè)服務收費的計費方式包括__。

A．按物業(yè)面積

B．包干制

C．按物業(yè)價值比例

D．酬金制

E．薪金制17、房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及（）。

A．相應配套的基礎設施

B．土地的形狀

C．組合完成的功能

D．立體空間18、某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12．0％，如果通貨膨脹率為5．5％，銀行貸款年利率為6．5％，存款年利率為3．0％，則該項目投資的實際收益率是。

A：5．16％

B：6．16％

C：6．5％

D：8．74％

E：借款合同19、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于__。

A．1.3

B．1.5

C．1.2

D．2.020、某宗地面積為5000m2，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造，批準的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價__萬元：

A．1250

B．1750

C．2050

D．215021、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有。

A：可出租或可使用面積

B：出租方的商業(yè)信譽

C：基礎租金與市場租金

D：出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修

E：物業(yè)管理企業(yè)的經營業(yè)績22、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為。(2009年試題)

A：5.00%

B：7.50%

C：18.36%

D：28.85%

E：借款合同23、選取可比實例時，應符合的要求包括__等。

A．可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B．可比實例的交易類型與估價目的吻合

C．可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當

D．可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E．可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同24、下列關于商品房銷售代理，表述正確的是。

A：房地產銷售代理是指房地產開發(fā)企業(yè)或其他房地產擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產中介服務機