萬科珠海珠賓禧悅匯項目終稿

萬科珠賓項目商業(yè)部分營銷策劃報告2011年01月每一次都精雕細琢前言

本項目是一個特殊的商業(yè)項目：1、厚重的歷史文化氛圍，特殊的地理位置，是珠海人民的精神圖騰。2、項目單價高、單鋪面積大、總價高，決定了購買者必然是城中貴族階層。因此，在本營銷報告中，將重點闡述：1、如何通過項目價值深挖，重塑項目價值標桿。2、如何通過“圈層營銷”尋找目標客戶，并引導客戶認識項目價值，購買商鋪。目錄第一部分：產(chǎn)品篇

——項目產(chǎn)品分析、銷售價格、客戶群分析第二部分：價值深度挖掘篇

——項目的市場定位及投資分析報告第三部分：渠道篇

——傳播渠道及銷售預測第一部分：產(chǎn)品篇———項目產(chǎn)品分析、客戶群分析、銷售價格項目產(chǎn)品萬科珠賓街區(qū)式商業(yè)集中式商業(yè)（街區(qū)式商業(yè)）（集中式商業(yè)）項目商業(yè)主要以街區(qū)式和集中式兩種形式組成：北區(qū)主要以單層的住宅底商組成街區(qū)式商業(yè)

南區(qū)是約6000平米的三層集中商業(yè)萬科珠賓項目產(chǎn)品項目南區(qū)商業(yè)位于珠賓地塊南側(cè)，呈“L”字型布局，東側(cè)緊鄰景山路，北側(cè)臨小區(qū)規(guī)劃道路，扼守小區(qū)出入口，位于高端消費區(qū)中心，有強大消費群體支撐，未來發(fā)展?jié)摿薮?。項目名稱萬科禧悅匯建筑面積層數(shù)8156.94平方米共五層（地下兩層地上三層）項目產(chǎn)品首層分析昭示性好，商業(yè)價值最高鋪型方正，適應性強進深淺，面寬大實用率較高，達94%兩邊臨路，全部為臨街鋪項目的產(chǎn)品二層分析商鋪可利用通道面積，增加實際實用率實用率低是二層商鋪的硬傷，但50%商鋪有較多贈送面積，部分彌補不足。露臺加板可增加商鋪使用面積，實用率可由48%提升至71%電梯位設(shè)置合理，基本上每個商鋪有一個電梯/樓梯項目的產(chǎn)品三層分析三層商鋪贈送面積可觀，優(yōu)勢賣點突出。超大的景觀露臺設(shè)置，為三樓引進情景式餐廳提供有利條件贈送面積多：外攤面積、露臺、下層露臺頂面積等，最高的34號鋪位使用率可達138%，實際使用率非常高。項目產(chǎn)品3F2F1F-1F-2F177-36544㎡177-35457.77㎡177-34597.69㎡項目3層分割為3個面積約500—600平米的大鋪177-33798.69㎡177-32683.96㎡177-31435.95㎡項目2層分割為4個鋪位，面積約為400—800平米177-30686.22㎡177-29621.35㎡177-28493.59㎡177-27267.74㎡177-26335.78㎡項目首層分割為5個鋪位，面積約為200—600平米177-25434.2㎡項目單個鋪位面積較大，且整體形狀較為狹長，鋪型不規(guī)則，利用時會有難度。項目產(chǎn)品樓層商鋪號原使用面積（㎡）建筑面積（㎡）贈送面積（㎡）實用率實際使用率一層177-25409.47434.20094%94%177-26316.66335.78094%94%177-27252.49267.74094%94%177-28465.48493.59094%94%177-29585.96621.35094%94%二層177-30328.82686.22154.0048%70%177-31208.90435.950.0048%48%177-32327.74683.960.0048%48%177-33382.72798.69160.0048%68%三層177-34354.90597.69467.0059%138%177-35271.82457.77224.0059%108%177-36323.02544.00256.0059%106%項目各鋪位贈送面積和實際使用率僅兩個商鋪實際使用率偏低項目產(chǎn)品樓層分析總結(jié)樓層面積實用率是否可銷售三層1599.4659%是二層2604.8248%是一層2152.6694%是負一層約1800

否開發(fā)商保留，可用作主力店招商項目最高銷售價值區(qū)域，實用率高總價高贈送面積可彌補實用率低的缺陷可利用贈送面積吸引購買中央連接處寬度不足4米單層面積僅2000㎡左右，難以組織人流動線單鋪面積達500㎡，不符合購物中心要求該部分偏于一隅，普通消費型商業(yè)難以持續(xù)經(jīng)營當然，本項目亦存在不少問題項目產(chǎn)品項目臨街面較小，昭示性不優(yōu)，會給后期操作運營時帶來困難。項目的產(chǎn)品商業(yè)體量對比對比項目本項目揚名廣場珠海免稅國貿(mào)購物廣場珠海百貨商業(yè)體量約6000㎡約16000㎡約60000㎡約60000㎡約38500㎡項目的商業(yè)面積僅6000平米，明顯小于市場中較有影響力的其他商場：招商和業(yè)態(tài)布局難度增加；會對項目的號召力的形成有阻礙。目標客戶珠賓項目北區(qū)商鋪成交客戶分析

客戶年齡：以50歲以上為主；談判期：平均2—3個月

購買方式：都為按揭貸款購買，較多以子女的名義購買商鋪

購買金額：總價以3000萬和5000萬占比較多客戶區(qū)域：珠海本地人7人，澳籍華人1人，江浙1人，澳門1人，加拿大華僑1人；客戶職業(yè)：大多為企業(yè)老板（以高新科技、化工、家居飾品、多元化企業(yè)為主）知曉渠道：多為知道住宅后知道商鋪，也有個別客戶是通過戶外廣告（九州港、下柵檢

查站）、住宅大堂和短信電話知曉對項目的了解：多為常在珠海居住或公司設(shè)在珠海，對珠海有一定了解，認同珠海的客戶參考北區(qū)成交因為項目的特殊性，市場上較難尋求類比項目，所以參照項目北區(qū)的客戶特征，篩選目標客戶目標冷客戶序號房號樓層位置建筑面積擬定單價總價1177-25號商鋪一層434.2080000347360002177-26號商鋪一層335.7880000268624003177-27號商鋪一層267.7480000214192004177-28號商鋪一層493.5980000394872005177-29號商鋪一層621.3580000497080007177-30號商鋪二層686.2250000343110008177-31號商鋪二層435.9550000217975009177-32號商鋪二層683.96500003419800010177-33號商鋪二層798.69500003993450011177-34號商鋪三層597.69360002151684012177-35號商鋪三層457.773600016479720

6356.94

350034360最高假總價最低吃總價按照條開發(fā)黑商預陳期回識收3.銹5億元條目標，初敲步擬敞定均講價如下獨表。計穿算出12間待粒售商養(yǎng)鋪的期總價慣范圍匆在16恥00萬至克近50銷00萬，癢在商牧鋪投眾資領(lǐng)圓域，代是屬眼于除答整體腔銷售民外最顏高層在級的敬投資素?？備N毅售金狠額為3.蝴5億元目標其客戶鋪號面積單價總價首付貸款月供177-29621.3580000497080002486000024848000289019177-35457.7736000164797208239720824000095843個人化資產(chǎn)本項含目商努鋪總調(diào)價高撫，首勞付至拴少千昏萬，趨是普川通投遙資者綿無法棟承受序的。所以壤項目種商鋪交的投文資者性必然訂是金淹字塔付尖的師高端鴉投資繞者，姐個人解資產(chǎn)私起碼裂過億希。目標講客戶

千萬級億萬級全國87500055000廣東145000820020甲10胡潤乞財富稅報告碗中國柔富豪積人數(shù)我們彩的目憂標客缸戶：1、珠進海本漲地億剃萬富賓豪。2、珠裳三角災地區(qū)葉，以葛廣深鉤中山熊三地批為主懷的億韻萬富西豪。3、港慎澳資恥深房兄地產(chǎn)鉛投資倍者，影身價收億萬參級。珠海卷本地登客戶公司芹在珠號海、視中山晌等地梅，事欣業(yè)成竟功人初士，櫻年齡滴多在40歲以顆上看重席項目揀的增息值、楊升值客戶特征購買目的2珠三銜角地賢區(qū)客鄙戶客戶光特征置業(yè)妄目的在珠屋海有壩直接年生意趟往來魔，對意珠海腹環(huán)境樓熟悉樣，并辱有房們地產(chǎn)嘩投資桃經(jīng)驗2港澳教地區(qū)皆客戶客戶醋特征置業(yè)戀目的有敏芝銳的慣市場居觸覺母、果些斷的肉決策啦力。目標爐客戶看重簽項目半的增釋值、低升值看重怨項目往的增州值、攪升值下面展我們蠢用市場黑比較史法與租金蔽返算邪法初步催計算遞項目齒合理借銷售袍價格類比項分值(分)格力香樟紫金閣鳳凰匯二城心作本項目區(qū)域發(fā)展?jié)摿?01315141618商業(yè)規(guī)模1510107126商鋪形態(tài)1098885人車流量151012141014區(qū)域消費力201512151018交通易達性201513171017總計1007270756678銷售均價C（1F）

33000330004500040000

權(quán)重

20%10%65%30%

71503677304201418255429注：爐以上醒選取壞參照稀數(shù)據(jù)觀皆為覽街鋪圖的價瞇格。市場王在售帳項目級價格市場膏比較駕法市場珠在售縣項目汽價格收益拋還原廊法參照對比案例項目名稱單價（萬元）租金（元/平米/月）收益率鳳凰匯4.51605%二城心作4.51003%蘭浦路商鋪2.4804%新香洲5.21304%注：懷由市鞏場上釋的參躲照案謀例的址收益姨率可師看出口，市吵場平予均收潮益率款在4%左右詢。反推受售價動有：項目稍銷售獵單價=年租遞金收鈔入/收益固率=緊2睜00元/㎡/月*嬸12月/劣4%=祖6弱00宴00（元/㎡）根據(jù)棉項目將周邊蒙商業(yè)戒情況箱的調(diào)級研和臘判斷內(nèi)，項掀目首諒層租務金可另以達鞏到20遞0元/月/平米市場蘿比較湖法市場擋在售忠項目貨價格收益搖還原蒙法55伏42于9一層俊售價60挎00評0首層未按均是價為58非00溉0元/月/平米難以騾實現(xiàn)昆預期另單價？一層區(qū)售價3、內(nèi)債部支找撐：擠已售汁北區(qū)莖的價遺格對榨南區(qū)榮商業(yè)恒的支許撐。1、歷信史文鉛化：吐古建嫂筑保央留改蹄造項年目，無具備墾深厚鴨的歷勒史文閉化價于值，渡不可掀復制膨。2、特治殊意眉義：毫鄧小已平南誓巡檢黑查工溫作時偷曾入槽住并總題字普。項目這價值鑄的提喚升挖掘殖項目替的自仔身特掀點和塔參照稅外部匪案例君可由合以下死三點林提升豪價值車：以上兄三個古因素蒼可以辱為項疼目提夸升10栽%~恩15湊%的價詢值亦即榆首層喘銷售詢均價償為6.仍5萬左脅右，難以旅實現(xiàn)倒開發(fā)允商預免期項目駛價值登的提凡升內(nèi)部掛價值旦支撐北區(qū)柜主要照為獨蒼棟的涌單層裁街鋪醫(yī)，整謎體銷摧售均岡價為6萬元/平米有利站于支什撐南割區(qū)的有商業(yè)皺預期泊銷售抵價格導。南區(qū)克為集米中商禽業(yè)，宰能最說大化央發(fā)揮暮集群贊效應舒；北區(qū)脊商業(yè)始為較讀早銷轟售產(chǎn)輩品，精如今塵隨著性小區(qū)攜住宅也銷售臨率和叨住宅拉配套沾的提均升，深南區(qū)胞商業(yè)麻價值賢隨之朱提升疤。項目焦其他序樓層項目侄各層蛾價格二層冤商鋪翅實用窮率低歲，三狼層商退鋪是逝商鋪珍銷售伏難點上，這就些都腎是桎柳梏項設(shè)目的振因素同時礙，北閑區(qū)已諒銷售烤商鋪尾多為桐一層詢，均否價比居南區(qū)偉低約30禽%也會蟻影響雅客戶虛的價噸值判棋斷按照望市場牧，難灣以實讓現(xiàn)開偉發(fā)商姜預期言收益愁，因千此，扭項目落必須凱通過胃深度素價值熱挖掘撫及特壞殊營拘銷工傲具，型來實廉現(xiàn)開臺發(fā)商辯目標狡！項目瓣其他早樓層第二泛部分柳：價盯值深決度挖狡掘篇——項目臣的市搞場定站位及流投資仗分析感報告市場擇定位項目歡目前線亟需筋解決陷的問盡題是如肉何重聞塑項掩目價石值標鐵桿拔高刑項目謝整體句價值鋼感奠定堤項目喜“珠都海鋪并王”慶的王現(xiàn)者地恢位我們訪一直祝在思廉索，弄到底壘怎么駱樣的產(chǎn)一句旺話，立能夠租表現(xiàn)截出項駱目的商業(yè)踏高度互價值教感文化扒厚重嫂感市場級定位百年彈老店烏中險心鋪蘋王我們存結(jié)合冰項目壁特質(zhì)舊，將幻玉項目乖價值嬌體系累重新謝打造隊：百年類老店跌：本抽項目幕的特糕殊歷拖史淵料源、甘商圈改歷史弦，使歷得項辱目在恰可見喇的將欣來都京將商豎機無截限中喬心：歡項目眼在珠部海中單心區(qū)蒸位無德可替暖代鋪怪王：苗位置兔、稀規(guī)缺性匙、升耀值的傭保障這是敢一句喂最能貝最能闖表現(xiàn)粥項目旱靈魂殿的話圣，可倍以表辟現(xiàn)出散項目叔獨一獄無二此的內(nèi)傲在本粘質(zhì)，齡也是表珠海擇唯一救可以賴用這匙句話正作為研主推合廣語夾的項投目，烘能夠映大大膽降低勞項目助的營憲銷費校用。為使禮每一匠位客住戶都慰能深遼刻認尚識項冶目價掀值，確我們駛建議鑄制作匠一份《項目摔投資揚價值彼分析早報告》，以兩深入春分析蹈項目災獨一岔無二波的商休業(yè)價搭值，笨重塑需項目堪在客蛙戶心攤中的紐奉價值衛(wèi)體系得。這是遺我們輕項目圓銷售昨最強略有力詠的武里器！埋！投資帖價值凍分析裳報告報告解提綱第一沒篇：勾地段消篇項目憶位處項吉大講商圈掉中心鍵區(qū)位典，周達邊成守熟的殲商業(yè)借氛圍宮使項朋目開蹈業(yè)即頸旺。項目化自身雨的珠衫海最山高端兼居住亡人群殲、萬網(wǎng)豪酒想店的學高端捎商務愧客，扇是項勁目定洞位高需端消紡費場己所的棚基礎(chǔ)縣。項目認是珠約海地臂標性叛建筑醉，是引高端灰商戶驅(qū)進駐離珠海妹的必財然之頑選。第二付篇：符項目逗篇項目橡是珠折海首刃屈一漿指的營高端肆城市蒜綜合浮體，掠本案棄作為赤重要究組成傳部分恒，綜姻合體暗賦予曉了項臟目高治商業(yè)斤價值皮。項目版采用議上海幟新天個地的僻原設(shè)幟計團佛隊，烘以獨驢特的霞嶺南鴉建筑鍬風格巨成為陣珠海乖唯一充。南區(qū)扮是項碰目唯蛙一的拍集中槳商業(yè)刊，餐謙飲區(qū)梅、零介售區(qū)準與南打區(qū)高授端服記務區(qū)軟相得軟益彰奧。個鋪肥投資來價值主分析投資兄價值鵲分析班報告第三智篇：檔核心究價值嫁篇百年者老店司中勝心鋪逢王。萬科芝與新慌天地繁設(shè)計鐵團隊泄的強鏟強聯(lián)案手。第四宏篇：束業(yè)態(tài)虎篇業(yè)態(tài)索布置業(yè)態(tài)織的高聾端性憶與合譽理性糠。第五舌篇：脊回報窩升值斯篇現(xiàn)有綠租金臣回報搞。與其樹它城使市鋪匪王價努格的駐對比門，珠刪海鋪敏王是含原始額股。各種窯利好炊力促載珠海耍商業(yè)守市場漆大發(fā)腥展以下冊內(nèi)容惠，是《投資墻價值驗分析犧報告》里闡聯(lián)述的并局部百年葡老店桌中慮心鋪舟王投資究價值所分析鼻報告百年萍老店能成靈為百六年老抹店，啞必然咬有深貫厚的犧文化閥積淀黑，必桌然有尖與這蛋方水倘土不伏可分邪割的險千絲腰萬縷拌的關(guān)摟系，粘也必摧然是腿這個直城市此商脈僑的主江線。作為冰“百務年老診店”提，必夾然有鵲以下巴特征行：商內(nèi)業(yè)：臉從榮京寶齋微到全榜聚德紙，都阻是經(jīng)會營性盈的，統(tǒng)商業(yè)酬是其說載體托，但館其中償包含晌了厚悉重的埋文化興蠢旺：晶百年扎老店段必有涌其特沖色與嘉恒久旺影響然力，姻長期欄興旺經(jīng)久礎(chǔ)不衰軟：長救期的屢文化賢積淀款，消零費者耍的信震賴，水使其竭歷盡撇千轉(zhuǎn)由仍散噴發(fā)不也變魅及力投資握價值若分析逢報告百年蹈老店榮寶輩齋全聚鉗德投資匪價值愈分析寸報告百年霜老店蓮香例樓致美漿齋投資度價值搏分析該報告百年團老店珠海鼠賓館——名人宜足跡珠海晨賓館孟，作斧為第植一家炮涉外間賓館劍，84年開貞業(yè)至改今，殖已經(jīng)飼是珠零海人同的精煉神圖雞騰，勝鄧小骨平、奔江澤惰民、盆李鵬…一個香個偉召人的快名字質(zhì)烙刻千在豐賤碑上忌。投資彎價值揭分析孫報告百年銀老店珠海勢賓館品，位排處珠垃海商與業(yè)最米成熟益、檔駝次最稈高的僅吉大蝴商圈防，是刊珠海至商脈武的龍尺頭，朽是最柱能代詞表珠道海商廈業(yè)的辨物業(yè)戰(zhàn)。珠海評賓館——商脈搶龍頭投資宵價值端分析萄報告百年千老店珠海叔賓館余，作拍為珠遼海人釋最為戴驕傲熟的高族檔餐婦飲、鵝娛樂烤、休熔閑場港所，刃是宴晌請重話要客海人的后必然蚊之選撇。珠海范賓館——必然冷之選投資旅價值副分析抽報告百年辱老店珠賓腦項目造，由藝萬科冶與新酒天地鎮(zhèn)傾力乎打造補，必兔能成受就又榮一商絮業(yè)傳親奇。珠海憐賓館——鼎力側(cè)打造投資密價值瓜分析談報告百年外老店港珠斥澳大排橋的膚建設(shè)匠，廣耽珠輕海軌的隆通車毅，國擴家級帽橫琴割新區(qū)脆的建巨立，榆都昭劇示了義珠海碌的又覽一輪添飛速摘發(fā)展奔。而鹿與之豈相適專應的摘商業(yè)喇發(fā)展輕也將僻呼嘯錘而至衣。珠賓蘆，正較是站懲在這宿潮頭屯浪尖生的商員用物題業(yè)，腳也是嫁其中即價值君最高音的佼英佼者用。投資卻價值凈分析飲報告百年丸老店本項容目的丹高端摧住宅傅，國經(jīng)際五蠢星級弊萬豪施酒店隙都為志項目塑帶來桶源源喪不斷喘的優(yōu)光質(zhì)客碎流，零也是充項目自商業(yè)蟲價值孔最堅膠實的黑基礎(chǔ)深。珠海遼的發(fā)包展、互吉大圍商圈似的更肥臻成捕熟、忌旅游腔產(chǎn)值瞧的迅哲猛增菜長，牌都極獸大的渾抬高慰項目策價值抹底盤厘。投資詠價值蒼分析響報告城市票之心垮，發(fā)服展源歡動力珠海貓商務膜的專括屬領(lǐng)街地；城市各商業(yè)叛的核聲心地雀帶；財富勻引擎渠中心中心本案粵財假日酒店中國人民銀行珠海百貨廣場國貿(mào)購物廣場光大國際貿(mào)易中心珠海免稅商場珠海午賓館鴨位處耐吉大樓商圈盜，緊搏臨九匙洲城承博物們館，茅前臨咱景山首路，科背依瘋石景鹽山，你內(nèi)藏貍明珠比湖，玩周邊跑商務蹄寫字錢樓集疑聚，緣瑞高端萍樓盤獻陸續(xù)坑面向化市場嫂，商鈴業(yè)氛鑒圍逐敏漸成及熟，臂交通療便利魔，是萬城市紹發(fā)展娛的核涂心。投資絮價值蘋分析飽報告中心投資生價值躺分析門報告海濱會泳場珠海備漁女情侶診路RB閣D:珠海侍漁女每、石篩景山敬公園卵、珠紐奉海海荷濱公佛園、海濱顆泳場頂、情教侶中以路旅游琴資源增值思空間!中心投資醬價值翻分析共報告投資拿價值肆分析博報告鋪王鋪王陵具有漢位置躁最佳肚、稀晨缺性撈與最父好升早值潛瓜力位置射最佳國：在一騎個城池市中你，鋪鬼王必橫然在喂最佳貢的商孔業(yè)位鍋置，拿廣州淋北京失路、衫深圳覆東門裳、北租京王廈府井勇，莫芬不如化是，干珠海斤呢？珠賓鑼：珠陰海市償商圈詞的最裕中心滾區(qū)位稀缺成性：鋪王童，不辟是每充個富眾豪都眉可以劃擁有桌，因勝為土振地是旅不可吩再生抄資源必，錯建過，逢可能腥永遠添失去旋擁有菜的機個會珠賓半：僅12席純憶金商爹鋪升值創(chuàng)：鋪王莊的租謊金是注最高貞的，尊升值氣潛力葬是最董快的煙。珠賓裹：現(xiàn)伐有租樹金投然資收迫益已藏經(jīng)達5-封6%，銷激售型菊商鋪離中僅絮見投資柔價值澤分析風報告投資向價值貓分析企報告鋪王誰是深圳鋪王?投資笛價值嘴分析菌報告投資蜓價值亞分析尸報告鋪王項目地址東門中路鋪位面積約25㎡使用率約60%層高約4.2m開間約4m進深約4m98年鋪王銷售價格40萬/㎡當前租金4000元/㎡/月該鋪回位目銀前由58度C承租吸，目釘前周丸邊無奴鋪位虧銷售庭，該銜鋪位抗目前蠟租金40敞00元/㎡；鋪遍王以喉年回態(tài)報6%計算頃，則獎現(xiàn)售炭價約80萬/平米丹，該琴鋪王眾十年構(gòu)時間零增值戶一倍期。九龍患城鋪贈王80萬/㎡投資誤價值走分析盲報告投資更價值剃分析倉報告鋪王誰是廣州鋪王?投資解價值豆分析景報告投資懸價值腥分析胞報告鋪王項目地址廣州北京路鋪位面積約8㎡使用率約80%層高約4.2m開間約3m進深約2.5m銷售價格110萬/㎡當前租金約2萬元/㎡北京旅路青蜘宮電招影院就旁11男0萬/㎡投資好價值鬼分析生報告投資渾價值袍分析提報告鋪王誰是香港鋪王?投資狀價值懶分析書報告投資鉆價值貍分析牲報告香港拆鋪王尖沙彈咀廣堆東道6及8號地讓鋪商業(yè)練核心屑區(qū)域獅，尖悅沙咀“龍頭假位”轉(zhuǎn)角糖位，喚雙展境示面緊鄰狀時代右廣場懼及渣嚷甸坊面積12兇12尺，洞結(jié)構(gòu)紗合理面積12惠12方呎夜，20留10年轉(zhuǎn)擠讓呎明價69豈.5萬港丈元，挑合74本0萬港愛元/㎡74脆0萬/㎡投資新價值禮分析川報告投資蒙價值聞分析近報告鋪王誰是珠海鋪王?數(shù)珠尼海商校業(yè)風根流還看派珠賓各地稍鋪王嘆單價濟對比珠海勺鋪王欺單價圣僅是干深圳所鋪王賣的十分授之一；珠海活鋪王博單價乎是廣偵州鋪端王的十幾算分之嗽一；珠海藝鋪王搖是香聚港鋪潤王的幾十取分之曲一；更其恢未來聰升值株潛力帆不可孝估量癥??！投資稅價值尸分析錯報告投資兄價值抹分析杏報告鋪王爆發(fā)登前搶盟占！資本濕快速獨倍增!原始睛股3-憶5年后,港珠耀澳大性橋、隱橫琴孫新區(qū)頂?shù)热珣z面落脆成，晃珠海殘人口派翻番貫、商挖業(yè)價點值幾帶何上掏升；5-暗10年后,珠海鄭商業(yè)臘成為淚國內(nèi)侵第一瞎集團舊軍，叼您穩(wěn)躺收豐萄厚回雹報。投資框價值追分析那報告投資陪價值寨分析釀報告鋪王留兒壓女億柳萬不如愈留中溝心鋪移王珠海微商脈中心卷鋪王露原始東股投資秤價值濾分析辛報告投資貢價值震分析腳報告鋪王項目灘僅有12席鋪尤位，最為讓嘴投資夠者深鞏入了料解每棵個商考鋪價鈔值，喂建議栽在投譯資價悉值分篩析報悟告里頂對每韻一個倚商鋪開進行旬分析謠，如便商鋪恥優(yōu)點刷、適加宜行禿業(yè)等師，以俗便有謠引導叨性的提推動簽投資秧者的電購買嚴決定防。商鋪廁分析擋：17糖7-度25該商慮鋪建洲筑面游積43露4.伙2㎡，實用牢率94憤%。臨煙景山評路處熊臨街咸面28即.5米，漸臨小固區(qū)主照路處比臨街蠢面20碌.4米。該商約鋪昭佛示性鏟與展冠示性旺極佳謊，沒辟有異盜形柱適宜沸行業(yè)眼：大檢型品牲牌零輛售、蜘銀行染、名扛酒專汽賣等臨景墊山路28傍.5米臨小小區(qū)主科路20挖.4米沒有矛異形穴柱昭示唇性與踏展示惕性俱企佳投資還價值養(yǎng)分析旅報告鋪王自帶存露臺聲面積20大1㎡分得訴外攤齡面積75單㎡分得忌露臺偶面積37丘㎡二層娛露臺奔面積15象4㎡建筑面積597.69實用面積354.9露臺面積37外攤面積75自帶露臺201二層露臺154實際面積821.9使用率138%商鋪伏分析堤：17韻7-訴34該商到鋪有嚴獨立茫樓梯姿，建楊筑面療積59緩7.塘69，實傅用率59懸%。贈塞送面叛積高漲達46開7㎡，分灣別為送自帶歪露臺趕、外框攤面餃積、薄無蓋脊露臺沒與二無層露鴉臺的采贈送陸面積膜，最伸終使燒用率儉高達13當8%。適宜開行業(yè)起：餐縫飲、廊茶藝判、健塞身會祥所等投資溜價值血分析凡報告鋪王8大價葉值紅升讀值保卸障珠海檔最高領(lǐng)端商及圈中消心鋪逢王，葵升值都龍頭非；珠賓舒在珠黎海不壟可撼艱動的榴地位揭與唯傷一性項目革居住剩人群煩帶來裁的高矩消費隨人群隨；珠海移唯一夕真正憐五星匪級萬平豪酒梨店帶須來高動端消酬費客灘戶；超高辣實用寇率、戒大贈源送面防積，谷高附特加值岡商鋪礦；情景勉式園繞林、規(guī)重新樣煥發(fā)恥光彩智的珠院海賓賀館萬科趟及新母天地邀品牌曬保證過；珠賓錘商業(yè)描的高切端集卻聚效確應；萬科·金域帝道萬科·金域甜道龍華·中心含街龍華·中心徐街業(yè)態(tài)宗定位任何你商業(yè)套項目松，都香必須弄有精步準的秩業(yè)態(tài)伐定位柱，在負銷售斥上，扔也是恩說服睜客戶煮的利醋器。業(yè)態(tài)殘定位項目競的自槽身特頭點：預期弊銷售福價格蕉高普通撓商業(yè)界租金瞧無法母支持有特票殊的災歷史炒傳承商業(yè)戴體量湯較小踢，難附以成翠為商戲圈龍臥頭商業(yè)倍環(huán)境存在啟租金煮售價首剪刀議差如果悄業(yè)態(tài)多定位鬧普通極零售橋、餐湯飲類襪商業(yè)遭，租焰金難疊以逾及越同找商圈狼成熟寇物業(yè)項目剃物業(yè)究形態(tài)按不適錫宜做sh珍op戴pi摧ng為m跨al素l，而爹適合纏打造剖某品親類的蘭專屬歪領(lǐng)地注意敲挖掘殖“珠善海賓勻館”苦這一紹純金飛招牌歷的價眠值同區(qū)肥域國特貿(mào)、矛珠海浴百貨蠻、免李稅總榆體量16萬㎡，惜非常擁成熟業(yè)態(tài)安定位中央粥連接配處寬四度不閘足4米單層澇面積垃僅20既00㎡左狂右，石難以堆組織趁人流朗動線單鋪婚面積血約50未0㎡，不牌符合欄購物笑中心錘要求該部稠分偏警于一光隅，艘普通習消費釘型商揭業(yè)難缸以持豬續(xù)經(jīng)姑營本項駐目不架適宜串定位客為購聞物中焰心業(yè)態(tài)禾定位定位譜方向機思考?。耗艹芯仁芨唛y租金騾并具遠有持顧續(xù)經(jīng)俊營能泉力不需胖要大套人流緞量，午只為鴨高端享人士蓄服務記的商后戶能利盆用項挨目在慰珠海林的特香殊歷愈史人支文地阿位租金人流歷史萬豪任酒店尸、項撲目高瞇端居令住人姻群借力商戶收租賃價面積嶺最好員與商有鋪面皇積相刊匹配統(tǒng)一給高此端商有戶一尾個非紐奉來不事可的榨理由業(yè)態(tài)性定位項目伍的契貢合點赤：珠賓蒙光環(huán)新天狂地商午業(yè)模烘式與其姻它商秒業(yè)的你糅合花園序式商淘業(yè)環(huán)腿境突出裁尊貴鉗，只碰為高鐮端人叛士服抖務商品+服務+品質(zhì)扇體驗私房俊菜、勻高端迫零售鄙的相割得益貧彰提供坐高附名加值孩體驗冷消費珠賓給商業(yè)飼，只吩為成蛋功人釘士而緣瑞來業(yè)態(tài)困定位選取博什么貞樣的附商戶園？什么片商戶勤有可步能來居？業(yè)態(tài)北定位法國戒路易繁士·嘉瑪篩發(fā)廊(L預K)商家由簡介：品牌柜于20葵00年在延法國洪的史抄特拉鵲斯堡杰建立度。創(chuàng)壟始人桑嘉瑪紫（Ya占nn剝ic互k.槽Kr首ae捆me拾r）先親生,在美概發(fā)界蕉從業(yè)守三十軌多年守，。努至今,法國LK在全痰球已腫有50多間賭分店,分別參遍布圓法國倘、德瓜國、撓加拿車大、溪瑞士瘦、北扒非、塑泰國敏、中賭國等辣地。小記闊：20脹07年6月，亞法國然蘇豪遮路易株士.嘉瑪警發(fā)廊男機構(gòu)萍在麗箱柏廣睛場舉卷辦了軟盛大廟的開傳幕典無禮。報這個豬吸引宋到法國控領(lǐng)事、城霉中名測流及LK構(gòu)S潤al餅on鋒V救IP貴賓昌的盛繩會是喂一場津美發(fā)梅、華鋤服與余明星買名流妄爭輝糕的典驢禮，篇特別雞是（著香港艙樂隊So鉛le輸r）親肢自到虎場為LK撒S廢al羨on的開懼幕送測上祝珍福，業(yè)態(tài)械定位店址：sh泛op惹pi望ng乎m業(yè)al仿l或高雀檔社病區(qū)面積：30穩(wěn)0-新50傾0平方董米樓層：無禍硬性帆要求層高：一鈴般商清業(yè)層鵲高即毛可我們象不是恥賣產(chǎn)翼品我們父是在偏分享虹生活雅品質(zhì)業(yè)態(tài)討定位伶雅陰堂：商家腳簡介：He漆al完th法y板Li加fe伶雅星堂是嶺全國判第一膛家專有業(yè)針青對男加士塑忠形美分容的傍權(quán)威屠機構(gòu)含，創(chuàng)叔建于19憂80年，妄積累丘了20多年暑的美村容護嚷膚、獅健康泉減肥名及煉馳造肌減肉等孟塑身杯的豐較富經(jīng)鎮(zhèn)驗，累并獲戰(zhàn)得香書港IS器O9臥00陪0-銷20博00國際香認證麥資格銀，是跪目前支國內(nèi)贈首家絮規(guī)模率最大譽的男傳士護詢膚塑光形中悠心。分店碑地址限：深涼圳市費中信餅城市氣廣場業(yè)態(tài)路定位店址：sh除op笛pi歸ng羨m務al賭l或高門檔社始區(qū)面積：50澇0平方逗米左胸右樓層：無成硬性乎要求層高：一隸般商束業(yè)層旋高即蘆可人均窯消費：10吸00元/次生活土私享載家業(yè)態(tài)買定位高端喜素食傘館：素食蘭，已礙經(jīng)成腦為一柿種全主新的戚環(huán)保芽、健挖康生貍活方逆式。榮同揉時，水現(xiàn)代厘素食勝文化遞與佛束學文料化相妨結(jié)合孔，已攜經(jīng)是鐘一種爆調(diào)養(yǎng)腥身心絮的絕訊佳場搜所本項鞭目引穩(wěn)進高眾端素評食館合，可叫以提依升項諒目的侍文化侵內(nèi)涵危，同冶時亦矩充分幟利用扶了項雄目的直環(huán)境輪優(yōu)勢具。珠海余目前渣經(jīng)營鵝良好曠的素駐食館：水源惱居元休氣素野食處月照獸軒香山貢雅敘梳素食逼屋“代爆官山活”新扣唐風良時尚喬餐廳警名字永來自樸杜甫延的一像首《佳人》：“脆絕代仙有佳儀人，柴幽居攝在官剛山”籠，點豪出了湯“代芬官山年”新呼唐風狐時尚幻玉與女電性主夕題餐真廳的塑概念韻?！按鷿补偕窖省币灾槎际猩垣C作為胸餐廳匆定位傭，時尚闖而富痕有創(chuàng)琴意，震從裝食修風龜格、幼環(huán)境芹布置煉到菜燒單設(shè)運計、狡菜式邪搭配滋，都分從女鬧性的健角度專來考餡慮。盡從腓逼力牛余排到想枸杞慢參排客湯；踢從貴儀妃醋蘋飲到斜卡布武奇諾緞；從伶唐風狼詩韻宿到水非晶珠漁鏈，遺無不抖顯現(xiàn)把出代呼官山磨中西岡結(jié)合吧，唐塞風時墊尚的采意境威。商家倆簡介專為哲女性別設(shè)計業(yè)態(tài)融定位糖果馬車場專售日燙本甜詳美可愛的雜貨，包雅括飾物、禮品、化妝袋、拌少女房間斷擺設(shè)……店鋪每設(shè)計正充滿糖果沫店的氣味，購物都可抵享受扔到【甜味】。以粉城色系典精品哲吸引灶喜歡橫浪漫稿的女源生流貝連忘犯返。商家梁簡介業(yè)態(tài)魚定位業(yè)態(tài)朵定位職場德體驗托兒童測公園獨（KI泛DZ狐AN五IA）職業(yè)滿體驗受式主顧題公拖園專目為3~剩15歲孩祝童設(shè)叨計，留是讓退他們詢在如閃同迷誘你城膏市般洪環(huán)境沙中體搶驗真矩實成章人世哥界的故生活顆；園內(nèi)她有店瞎鋪、憂公園歉、政葵府機元關(guān)、可學校固等類外場所室。各濁式的鏡車子星在街冷道上煩穿梭玻如流夫。“形城市皺”里率提供侄逾50個“猛行業(yè)渠”，覆超過80個“會職業(yè)啄”角北色；參與睡其中趕的孩悉子可淚任意換嘗試謊各種快職業(yè)挽操作臣，體運驗工芳作精傘神，融賺取炕勞動監(jiān)報酬福，自際由支皮配所愧得，蓄學習品真實耀社會押的運預作。蓄讓孩詞子在珍歡樂謹與成旬就中雷，體騎會父帶母的諷辛勞謀與提覺早找究到未塔來的瞧方向甲。業(yè)態(tài)稠定位特色片高檔袋工藝赴品黃金兵有價宏，心門頭好嗎無價渠，高賀檔工壯藝品盈是高庸端消猴費人左士送雄禮、肢裝點查家居手的不喊二之疫選；某些溉具有潛收藏籮價值計的工奇藝品秘（如梢繡品遠大師麗的作襯品）狂具有廢保值累增值斥作用液；如中晌國紅暑陶瓷憐等運機用特右殊工奮藝的什藏品擺，具滿有很猾高的個欣賞盡價值良，同猶時也友是提街升個佩人品朋味的慣產(chǎn)品訓。業(yè)態(tài)農(nóng)定位3F2F1F-1F-2F停車蓋場方案A:精品隨超市方案B：兒竿童職或業(yè)體嚼驗館方案C：精堡品家饒居館高檔縫男士故健身屈會、滋素食冷餐館賭、主蓄題餐索廳…頂級so脾lo嬌n、女篇性美旺容會彎所、肯纖體鍵會所…少女牙生活說店、爐家庭狼生活手用品環(huán)店、傻名酒蓬專賣饅、特色里工藝岡品專商賣、大銀行餐飲床休閑輪區(qū)專營充零售政區(qū)高端監(jiān)服務尾區(qū)——貪——傳播狂渠道百及銷滴售預散測第三各部分想：渠糧道篇前面誤已經(jīng)紛分析困，我圣們所拆針對牧的客雕戶是份億萬臥富豪肝，所鳳以，狡在大放眾媒轟體上蛇打廣體告無允異于隆“炮策彈打杯蚊子死”，述因此怨，我卵們應疤該采麗用“圈嘴層營較銷”叨，在來小眾泰（財全富最宅高端千階層饑）階悠層形郊成口臺碑及撈關(guān)注似度，辣緊抓剃住精升英階離層“候留子蔽女億稅萬，肉不如會留中族心鋪羊王一杯間”毅的需奸求，隱進行挖精準棍有效她的推夫廣宣奔傳。星河測丹堤脊是圈尚層營番銷的討典型問案例惑，通凝過產(chǎn)誕品屬馬性定脫位“CE校O官邸韻”來患給這堂個“泊圈層叢”一鍋個概歪念定陷義，彎在連亦續(xù)的制推廣酬活動慚中將附這一礎(chǔ)理念叉貫徹敵其中動，使持圈層桑內(nèi)實頸現(xiàn)價曾值建減構(gòu)，債圈層洲外實憂現(xiàn)精鹽神附觀加值義。客戶櫻渠道圈層旱內(nèi)圈層小外客戶押渠道精神萄附加俯值：并非風目標遭客群運，但鉤是他野們的揚口碑減相傳朵會提秒升內(nèi)感圈層宜目標薪客戶愉的心禍理價晉值，融提升勾其購烈買動皺機價值幅構(gòu)造領(lǐng)：圈層曉內(nèi)人慎群的篩集體霞認同擋，完釘成項代目的伐價值艦構(gòu)造對于洗本項困目，陶“百勞年老身店，梢中心漿鋪王有”的耽核心遲價值套的塑筑造和拾包裝紙，并甲且找蒸到精喂準的臟客戶買渠道載進行流營銷河宣傳識，慰讓圈斜層內(nèi)狠客戶劃知道爭項目底并產(chǎn)紗生強畫烈的違認同價感和麻榮耀冶感，望是項趁目成藝功的猾關(guān)鍵砍?？蛻舨∏牢覀冏苏J為東，以殿前所爛采用以的客庭戶渠作道仍搖應善染加利削用，側(cè)以“百拘年老弄店羅中心秒鋪王歇”為核士心，蓄貫穿帖推廣評的全悔過程搞。我們妙認為擋，會精打動遞所有負看到雕廣告促的投符資客災。同目時，殺再加柿上有堅針對攜性的瀉專門辦渠道主推廣摩，來絨實現(xiàn)欄整體哭銷售匆目標墳?？蛻舾袂揽蛻羟亚莱痰耐谖鹁蚴枪软椖勘背晒サ年P(guān)侄鍵，斥因為崇項目艇產(chǎn)品詠的特惕殊性充，其跳對應劃的客預戶群較也較支為特豬殊，趙僅靠山常規(guī)傻宣傳曬渠道聲會造瓣成宣廈傳投撒入多托，見凝效小扛，難股以達溝成既珍定效閣果。以下害將客跳戶渠獄道分糾為常規(guī)喉和特川殊兩種卵：客戶渠道分類常規(guī)渠道短信珠海、廣州、深圳以珠?？蛻魹橹?，廣州深圳啟動部分戶外廣告九州港、拱北、下柵參照北區(qū)的做法已有客戶資源珠賓老客戶已購買了住宅或商鋪的客戶或其朋友萬客會會員萬客會高端樓盤客戶資源匯誠行客戶資源我司積累的成交客戶資源匯誠行合作商家資源與我司合作過的商家、老板等特殊渠道高爾夫俱樂部珠海、珠三角針對了解項目價值的富豪游艇俱樂部珠海、珠三角針對認同項目價值的億萬級身家富豪行業(yè)協(xié)會珠海、珠三角利用行業(yè)協(xié)會的會員平臺本地商會珠海商會會員頂級車行珠海、珠三角頂級車行會員其他商業(yè)組織珠海、珠三角如香港貿(mào)易發(fā)展局等客戶罵渠道常規(guī)績渠道——近—短信紛推廣珠海礦目標閃客戶睜群篩齒選>廣州濁深圳逗啟動萬部分粗客戶以珠本海本齡地的芬富豪匪為主故要的目標壟客戶呆；核心輝價值屠重塑閘和包聲裝，端能引起巷珠海學潛在攻的客隊戶的德興趣補；第一繪階段啞的宣鄭傳可點針對鍛珠?？蛻艚泻灏l(fā)送20為0萬條蓬短信啟動腰部分奶廣州徒、深照圳的刃潛在六客戶當；選取遼特定葛時間椒，在預廣州向、深佳圳兩地篩卵選目紹標客地戶各董發(fā)50萬條截短信短信忍數(shù)量漁視第園一階維段效鞏果而遙定視宣燙傳效倆果而臭定客戶較渠道常規(guī)車渠道——賀—戶外羽廣告董推廣參照哭北區(qū)受的宣鏟傳做息法：九州寧港宣但傳廣躁告牌港、罩澳游物輪宣升傳廣緊告下柵肉檢查寇站戶帶外廣泰告項目期地圍敢板廣土告（建催議重寺新設(shè)紗計更董新，坡采用塑有視貼覺沖坐擊力遙廣告也）客戶傷渠道常規(guī)固渠道——沸—已有抖客戶記資源萬科妻客戶運資源老客脫戶渾：指障已購飛買珠搜賓項屢目住火宅和別已購溜買北已區(qū)商總業(yè)的痰客戶漂，他澤們對蝕項目蓬的認望同度高，膝是重戰(zhàn)要客許戶源晴。（鼓筐勵“累老帶婚新”最，口樓碑相腦傳，趁增加往項目互知名辦度和怕成交邪率）萬客嫂會：遮萬客泡會高散端樓浸盤客粥戶對曠萬科電品牌星忠誠昆度高密，能退起到倦事半辨功倍混的效渣果。匯誠饞行客嚷戶資弄源成交砌客戶我：槍我司住已代安理項支目優(yōu)傅質(zhì)成允交客恒戶篩沉選。合消作磚商矩：棵與我怎司合剝作過扯的商池家資變源?？蛻舭汕捞厥獬砬馈獞M—高爾塵夫俱瓜樂部珠海爭高爾聞