五房地產(chǎn)投資

第五章房地投資分析本章主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析三、房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析四、房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇五、房地產(chǎn)投資不確定性分析六、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資構(gòu)成房地產(chǎn)投資的構(gòu)成：房地產(chǎn)投資主體的構(gòu)成和房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成。（主體和資金）第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資構(gòu)成1、房地產(chǎn)投資主體的構(gòu)成投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)的投資者，即直接投資者。（1）、政府（特殊主體）（2）、企業(yè)（主要主體）（3）、個(gè)人（從事房地產(chǎn)買賣）第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資構(gòu)成2、房地產(chǎn)投資資金構(gòu)成（1）、企業(yè)自有資金（不底于投資總額的30%）（2）、信貸資金（按期還本付息）（3）、集資（4）、利用外資（5）、財(cái)政資金（6）、預(yù)售收入（7）、承包商墊資承包第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資方式包括資金投入方式和投資開發(fā)對(duì)象兩種第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資方式1、房地產(chǎn)的資金投入方式（1）、房地產(chǎn)投資信托（收益型、按揭型、混合型）（2）、房地產(chǎn)辛迪加（3）、房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款證券化（4）、直接購(gòu)置房地產(chǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資方式2、房地產(chǎn)投資開發(fā)的對(duì)象（1）、未開發(fā)的土地（2）、住宅（3）、辦公樓宇（4）、商場(chǎng)、酒樓、旅店（5）、工業(yè)廠房和倉(cāng)儲(chǔ)性物業(yè)（6）、休閑性物業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述三、房地產(chǎn)投資的特征1、房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性2、房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性（1）、土地開發(fā)的高成本性（2）、房屋建筑的高價(jià)值性（3）、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)作中交易費(fèi)用高3、房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)和長(zhǎng)周期性4、房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性5、房地產(chǎn)投資的強(qiáng)環(huán)境約束性6、房地產(chǎn)投資的低流動(dòng)性第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析1、房地產(chǎn)投資環(huán)境的含義主要是指現(xiàn)在和未來影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益的政策、制度和行為的環(huán)境。（是房地產(chǎn)投資和開發(fā)的第一步）第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析2、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素及其分析分為六大類：政治、經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施、法律、社會(huì)文化、自然地理又可以分為硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析2、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素及其分析（1）、硬環(huán)境要素基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、其他因素第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析2、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素及其分析（2）、軟環(huán)境要素社會(huì)文化環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法制環(huán)境、金融環(huán)境第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析二、房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析評(píng)估1、房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)估方式（1）、專家實(shí)地論證（2）、問卷調(diào)查評(píng)價(jià)（3）、咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析二、房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析評(píng)估2、房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析方法冷熱對(duì)比法等級(jí)尺度法道氏評(píng)估法多因素與關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法相似度法綜合評(píng)價(jià)法層次分析法灰色系統(tǒng)理論等第三炕節(jié)鉛房雞地產(chǎn)傻投資構(gòu)外在距效應(yīng)坦分析一、鞋房地聯(lián)產(chǎn)投孕資外鴨在效菊應(yīng)分囑析概階述1、外系在效桌應(yīng)含扮義指由桑于某靈種經(jīng)曬濟(jì)活嶺動(dòng)所秘產(chǎn)生黑的沒效有被速市場(chǎng)靈承認(rèn)商的對(duì)軋不參效與同認(rèn)一經(jīng)停濟(jì)活掠動(dòng)的知其他陪人造諷成的形影響梳稱為為經(jīng)濟(jì)團(tuán)的外斜在效鵝應(yīng)（娘外在餅經(jīng)濟(jì)鼓效應(yīng)托）第三客節(jié)鮮房并地產(chǎn)廁投資架外在餡效應(yīng)馬分析一、塞房地強(qiáng)產(chǎn)投盈資外強(qiáng)在效毅應(yīng)分六析概麗述2、房遮地產(chǎn)獸投資勢(shì)外在確效應(yīng)透分析津的內(nèi)庫(kù)涵目的申是使斤項(xiàng)目轉(zhuǎn)與社至?xí)鄳谢ミm憲應(yīng)，廣相互瞎協(xié)調(diào)壟，避行免投悼資的闖社會(huì)眨風(fēng)險(xiǎn)傭，保有證項(xiàng)謊目順塵利實(shí)愉施，陡以提澡高投共資效置益；霉采取量措施駁增加斥項(xiàng)目宴的外幫在效購(gòu)益，兩減少輩或消去除項(xiàng)蘋目的盛外在縣成本漁，以含維護(hù)廢社會(huì)識(shí)穩(wěn)定霉，促瞧進(jìn)社僚會(huì)進(jìn)野步與懲發(fā)展貝，從續(xù)而使忠項(xiàng)目乳投資贊決策喜建立噸在可利行的礙科學(xué)健分析蔑的基她礎(chǔ)之仗上，眉促使羨項(xiàng)目愈順利罪實(shí)現(xiàn)恐，并破促進(jìn)尼社會(huì)側(cè)經(jīng)濟(jì)排協(xié)調(diào)魂發(fā)展插，走飛可持脹續(xù)發(fā)鑰展道淋路。第三造節(jié)輸房搭地產(chǎn)鴨投資魚外在蓄效應(yīng)急分析一、書房地裳產(chǎn)投鎮(zhèn)資外區(qū)在效褲應(yīng)分腹析概遙述3、房棋地產(chǎn)仍投資浙外在謝效應(yīng)鴨分析拖的特瞇征（1）、浩外在含效應(yīng)崗分析雷定量兵難（2）、稻外在牛效應(yīng)否分析委具有充多面區(qū)性第三編節(jié)名房詠地產(chǎn)監(jiān)投資脹外在置效應(yīng)濤分析一、獎(jiǎng)房地東產(chǎn)投何資外慶在效神應(yīng)分麻析概蠢述4、房宇地產(chǎn)高投資腔外在饅效應(yīng)藥分析從的原裙則（1）、壤客觀草性原不則（2）、妄可比該性原朽則（3）、險(xiǎn)統(tǒng)籌濟(jì)兼顧慮，從略全局洗出發(fā)辨原則（4）、高定性慶與定召量分禿析相要結(jié)合第三食節(jié)違房羞地產(chǎn)裁投資朽外在礦效應(yīng)括分析一、與房地炕產(chǎn)投五資外題在效艱應(yīng)分富析概綿述5、房碧地產(chǎn)出投資進(jìn)外在孕效應(yīng)刪分析損的內(nèi)離容（1）、殊投資偷機(jī)會(huì)雹研究袋階段赴的外華在效鏡應(yīng)分齒析（2）、畢可行登性分巨析階狠段的伙外在柔效應(yīng)伸分析（3）、羽經(jīng)營(yíng)仔階段禁的外拆在效充應(yīng)分勺析（4）、帆定性虎與定晶量分拘析相聲結(jié)合第三魂節(jié)機(jī)房瞎地產(chǎn)螞投資浙外在糞效應(yīng)況分析一、圖房地介產(chǎn)投醫(yī)資外集在效吧應(yīng)分跨析概擋述6、房烈地產(chǎn)罷投資獸外在賴效應(yīng)物分析暈的程礎(chǔ)序（1）、牙籌備斑與計(jì)疲劃（2）、鐵確定亮項(xiàng)目清目標(biāo)軌與分童析范糾圍（3）、定選擇或分析毒指標(biāo)（4）、漸調(diào)查左預(yù)測(cè)冒，確份定分尋析基紫準(zhǔn)（5）、槐制定賴備選啟方案（6）、雹進(jìn)行幼分析耕評(píng)價(jià)（7）、綠選出資最優(yōu)掃方案（8）、要專家摸論證（9）、兼評(píng)價(jià)經(jīng)總結(jié)威，編荷制“勁項(xiàng)目置外在采效應(yīng)狡分析專報(bào)告沿”第三魚節(jié)騰房搜地產(chǎn)汪投資赤外在像效應(yīng)埋分析二、凳房地扇產(chǎn)投偉資外聲在效偶應(yīng)分劫析方違法1、定良量分泰析法（1）、箭生態(tài)旅經(jīng)濟(jì)尺損失退的估店算方匪法（2）、蝦文物墻古跡農(nóng)經(jīng)濟(jì)硬損失數(shù)的估拐算方皆法（3）、甚水污亂染經(jīng)微濟(jì)損繪失的統(tǒng)估算按方法（4）、繁噪音魚污染雀經(jīng)濟(jì)座損失打的估渣算方匆法第三田節(jié)蘋房修地產(chǎn)鍵投資葵外在藝效應(yīng)艙分析二、你房地艘產(chǎn)投畜資外深在效蘇應(yīng)分眠析方斗法2、定采性分泉析法運(yùn)用肆邏輯傾推理勵(lì)，采飼用文達(dá)字描覺述，醋說明補(bǔ)事物龍的性龍質(zhì)。第四慶節(jié)他房旦地產(chǎn)治投資贈(zèng)方案襪的比算較與膜選擇一、艙房地腔產(chǎn)投惠資方揉案比情選概剝述1、房工地產(chǎn)邪項(xiàng)目程投資撇方案型的類逆型獨(dú)立漸方案無、互豬斥方針案、陽混合惕方案第四牧節(jié)驢房燒地產(chǎn)銅投資項(xiàng)方案橋的比改較與穗選擇一、鉆房地結(jié)產(chǎn)投躲資方宴案比餃選概醉述2、投投資方繡案比遭選的倡必要成性（1）、子投資因方案模比選膏是實(shí)御現(xiàn)資痕源合武理配胃置的盼有效呈途徑（2）、借投資涉方案希比選奔是實(shí)癥惠投島資決稅策科嗽學(xué)化怒和民皆主化溝的重債要手廟段（3）、宮投資鞭方案血比選基是尋筑求合逝理的徹經(jīng)濟(jì)蟲和技江術(shù)決心策的俱必然沿選擇第四杰節(jié)煮房獻(xiàn)地產(chǎn)擁投資熄方案謊的比濃較與霸選擇二、艦房地部產(chǎn)投趨資方誘案比禾選的腿指標(biāo)常用扇的分日析指炎標(biāo)有峰凈現(xiàn)眉值、珠凈現(xiàn)即值率歸、內(nèi)里部收攪益、店差額攻內(nèi)部鋤收益環(huán)等。第四賽節(jié)渾房抬地產(chǎn)仰投資鴿方案閣的比狗較與禁選擇二、噸房地公產(chǎn)投暑資方摘案比歌選的夠指標(biāo)1、靜逆態(tài)指五標(biāo)（1）、恨差額肺投資晝收益哭（追戒加投踢資效項(xiàng)果系能數(shù)）始：增瞎加投診資所壁帶來臟的年喉成本銹節(jié)約弄額之餓效率擦。公式極看書預(yù)本P1篇01第四鋪節(jié)凈房蓮地產(chǎn)梨投資捕方案秋的比釣較與均選擇二、濾房地詞產(chǎn)投矮資方界案比頸選的聰指標(biāo)1、靜材態(tài)指?jìng)錁?biāo)（2）、裳差額吳投資板回收覽期：罵利用蠶差額娘分析錫法，稀考慮爸投資辰額不挎等的透兩種賓方案美收益消和投冒資差恒額的欺投資暈回收洗期，涌即用坐兩種嚇方案避收益殘差額與將投世資差針額收烤回所均需的帝期限爹。公式儀看書瘡本P1時(shí)01第四轟節(jié)杜房障地產(chǎn)睬投資蛛方案切的比惱較與拳選擇二、徑房地宴產(chǎn)投員資方奪案比圾選的懂指標(biāo)2、動(dòng)諷態(tài)指望標(biāo)（1）、晉凈現(xiàn)麗值率招：是咐凈現(xiàn)格值與每投資醬現(xiàn)值哪的比利率，擺記作NP京VR。單吼位投掙資現(xiàn)棗值獲陣得的句凈現(xiàn)丸值，眼表示亂單位呀投資傅除獲淺得符升合設(shè)桂定折賀現(xiàn)要處求的隱凈收彈益外逼，還田可獲開得的瓜超額碑凈收郊益。渡凈現(xiàn)蠟值率成可理斤解為農(nóng)單位退原始漢投資壯的凈深現(xiàn)值楚所創(chuàng)喪造的充凈現(xiàn)彩值。NP板VR睜=項(xiàng)目貧的凈蠅現(xiàn)值/原始倒投資它的現(xiàn)節(jié)值合蹈計(jì)第四妙節(jié)誓房慌地產(chǎn)茫投資撐方案柔的比夏較與嫌選擇二、編房地導(dǎo)產(chǎn)投世資方作案比棍選的料指標(biāo)2、動(dòng)翼態(tài)指怪標(biāo)（2）、黃差額身投資隸內(nèi)部象收益若率：梯在計(jì)菌算出福兩個(gè)給原始畢投資蚊額不什相等踢的投蛇資項(xiàng)誰目的燒差量觀現(xiàn)金撞凈流蚊量的甚基礎(chǔ)析上，艦計(jì)算碗出差或額內(nèi)豈含報(bào)訴酬率暖，并性據(jù)以私判斷臟這兩兔個(gè)投劃資項(xiàng)巖目?jī)?yōu)侮劣的庭方法迅。當(dāng)差韻額內(nèi)券含報(bào)肅酬率伸指標(biāo)加大于考或等決于基歌準(zhǔn)收蕩益率跌或設(shè)逐定貼計(jì)現(xiàn)率件時(shí)，臣原始徹投資菊額大番的項(xiàng)嘴目較支優(yōu)，監(jiān)反之歷則投廚資少恒的項(xiàng)獻(xiàn)目為幅優(yōu)。此法唇適用寇于原粱始投苗資不估相同屋但項(xiàng)詠目計(jì)齒算期辣相同歡的多股個(gè)互砍斥方肉案的構(gòu)比較掉決策饑，不卸能用風(fēng)于項(xiàng)禁目計(jì)嘩算期宏不同鍬的方屢案的座比較沉決策因。第四槽節(jié)需房秋地產(chǎn)貪投資侄方案悲的比腐較與完選擇二、門房地殊產(chǎn)投文資方爸案比掉選的其指標(biāo)2、動(dòng)教態(tài)指調(diào)標(biāo)（3）、達(dá)總費(fèi)龜用現(xiàn)慚值：贊以社子會(huì)折燃現(xiàn)率阻、基擠準(zhǔn)收挽益率貿(mào)分別駕計(jì)算貧各方埋案的釋費(fèi)用紐奉現(xiàn)值姿（PC），津并進(jìn)授行比流較，巾以費(fèi)規(guī)用現(xiàn)條值較這低的戴方案泰為優(yōu)扶。此擊法一獲般用四于計(jì)麗算期籃相同起項(xiàng)目悼之間碰的比桑較。公式顛見P1案02第四昆節(jié)勿房拘地產(chǎn)鄙投資乖方案今的比灑較與水選擇二、酬房地煮產(chǎn)投再資方虧案比偵選的興指標(biāo)2、動(dòng)痰態(tài)指討標(biāo)（4）、司等額填年費(fèi)常用（AC）：偷通過惱計(jì)算管各方若案等禍額年癥費(fèi)用位來進(jìn)撐行方贈(zèng)案比槐較和襖選擇眨的一休種方垃法。桐將項(xiàng)爛目計(jì)牛算期粗內(nèi)所皮有的遺費(fèi)用景現(xiàn)值程，按若事先受選定慕的基季準(zhǔn)收更益率殼，折腦算為掃每年磚等額軟的費(fèi)冬用，右稱為伏等額談年費(fèi)垃用?？傔x擇鉛等額眨年費(fèi)破用最禍小的骨方案戒作為訓(xùn)最優(yōu)愁方案訴。公式膚見P1桂02第四酸節(jié)偶房暮地產(chǎn)榮投資姓方案夜的比靜較與捉選擇三、脈房地獵產(chǎn)投纏資方寧案比奏選的聾比選1、獨(dú)溜立方叉案的吩比選獨(dú)立冬方案鉆的采驅(qū)用與丸否，朗取決色于自堅(jiān)身的效經(jīng)濟(jì)欺性，哨主要唉看爭(zhēng)酬現(xiàn)值欄、凈蕉年值搖或內(nèi)基部收民益指賀標(biāo)的道評(píng)價(jià)職指標(biāo)顯。多砍個(gè)獨(dú)魂立方追案與錢單一撞方案家的評(píng)嬌價(jià)方伏法是膜相同苦的。體評(píng)價(jià)精指標(biāo)叮有：NP吉V，IR拾R，NA途V等。嚴(yán)凡通到過絕繳對(duì)效械果檢批驗(yàn)標(biāo)帽準(zhǔn)（NP杜V導(dǎo)≥映0，IR距R移≥貓0，NA側(cè)V≥巧i0）的盲方案悔，是巧可以騙接受確的，釋否則見應(yīng)予佳拒絕竹。第四捧節(jié)挎房鏡地產(chǎn)抵投資搜方案貸的比般較與錯(cuò)選擇三、堤房地斯產(chǎn)投澤資方園案比鳴選的確比選2、互抵斥方寄案的即比選對(duì)多湊個(gè)互是斥方記案進(jìn)吼行比婚選時(shí)爐，只秧能選模取其勇中一做個(gè)。鴉互斥用方案倚的決露策、霉評(píng)價(jià)襪包含給兩方箱面的下內(nèi)容（1）、貫各方新案自攝身的握經(jīng)濟(jì)扔效果—絕對(duì)伙效果拌檢驗(yàn)棗；（2）、悔考察延哪個(gè)撐方案塑相對(duì)河最優(yōu)—相對(duì)姨經(jīng)濟(jì)梨效果失檢驗(yàn)絡(luò)。主榴要經(jīng)鳴濟(jì)效厚果評(píng)疑價(jià)指手標(biāo)有旱凈現(xiàn)泄值、偶凈年立值、丙費(fèi)用闊現(xiàn)值蒸、費(fèi)匙用年蹲值和脅內(nèi)部毒收益石率指姐標(biāo)。第五授節(jié)午房朽地產(chǎn)脹投資替不確貞定性毯分析一、費(fèi)房地隨產(chǎn)投巖資不心確定厘分析東的含羊義主要婆包括利敏感貢性分童析、奏臨界稻點(diǎn)分毒析和止概率。可娘進(jìn)行米不確量定性浴分析擇的因炭素主石要有褲租售飄價(jià)格零、銷帶售進(jìn)判度、葛出租秩率、蜓開發(fā)困周期噸、項(xiàng)婆目總戲投資辰、土載地費(fèi)把用、怪建安非工程匪、融膜資比滾例和華融資循成本鋤等。第五獵節(jié)就房可地產(chǎn)資投資斜不確睛定性金分析二、付敏感累性分新析1、敏裹感性程分析拔的概臨念（1）、馳單因必素敏塌感性蛛分析（2）、閣多因男素敏跪感性遲分析第五單節(jié)嚼房輪地產(chǎn)讓投資木不確占定性釀分析二、義敏感石性分累析2、敏儉感性街分析墾的步仙驟第五勿節(jié)糕房盯地產(chǎn)體投資間不確臭定性赴分析三、師臨界遺點(diǎn)分關(guān)析（1）、古最低逮售價(jià)茫和最賀低銷摸售量可、最作低租籮金和嫂最低包出租柳率（2）、病最高張土地筍取得電價(jià)格（3）、茫最高單工程何費(fèi)用第五色節(jié)趁房蓄地產(chǎn)眨投資御不確萬定性養(yǎng)分析四、秘概率拒分析1、概質(zhì)率分奶析的島概念瓜（風(fēng)橫險(xiǎn)分巾析）2、概手率分野析的獄步驟3、概媽率分荒析的杠方法（1）期盒望值于法（禁凈現(xiàn)職值=∑膽KiPi,凈現(xiàn)學(xué)值的紹期望拘值/E（NP燭V）=賄∑N類PViPi）：處計(jì)算奮開發(fā)瘋項(xiàng)目繼的凈芝現(xiàn)值陣的期恰望值沖和凈秤現(xiàn)值險(xiǎn)大于膊或等更于零賄時(shí)的成累計(jì)最概率委；（2）蒙濃特卡失羅模踩擬法腫：對(duì)電變量勞值概姿率分蘿布進(jìn)果行隨帝機(jī)抽爽樣，寶并計(jì)章算相鑒應(yīng)的喪評(píng)價(jià)什指標(biāo)們，經(jīng)礙過多貍次重氧復(fù)，橡從而砌得到鴿評(píng)價(jià)養(yǎng)指標(biāo)牢的概款率分崖布。第六墨節(jié)繡房梳地產(chǎn)和投資辭風(fēng)險(xiǎn)捆分析一、見房地鄙產(chǎn)投視資風(fēng)呈險(xiǎn)的稍含義指由御于投休資房鳥地產(chǎn)刊而造或成的傾損失茄的可崇能性籮。包妖括投皆入資密本的悅損失菜和預(yù)干期的蜻收益賭未達(dá)療到的機(jī)損失龍。表住現(xiàn)形波式（1）高堅(jiān)價(jià)買沸進(jìn)房補(bǔ)地產(chǎn)叔，低傻價(jià)賣僻出。突（2）賣遵出的緞價(jià)低桿于預(yù)厚期（3）投鋪資的旋資金掘沒有蟻按期餅回收六或不吳能回旺收（4）在綢違背磚自己大意愿凈的情可況下另拋售孟房地求產(chǎn)。第六蹈節(jié)懷房敬地產(chǎn)叔投資涼風(fēng)險(xiǎn)晴分析二、武房地門產(chǎn)投宿資風(fēng)導(dǎo)險(xiǎn)分論類1、房尖地產(chǎn)泛投資想風(fēng)險(xiǎn)騎的粗否分類（1）、聯(lián)按風(fēng)榆險(xiǎn)性暗質(zhì)劃萬分：嗓靜態(tài)忘風(fēng)險(xiǎn)好、動(dòng)嘆態(tài)風(fēng)蠻險(xiǎn)（2）、喚按產(chǎn)倆生原浩因劃嶼分：教自然環(huán)風(fēng)險(xiǎn)傷、社商會(huì)風(fēng)驗(yàn)險(xiǎn)和為經(jīng)營(yíng)才風(fēng)險(xiǎn)（3）按揚(yáng)風(fēng)險(xiǎn)帆承擔(dān)匯主體售劃分傾：投