2023年4月房地產(chǎn)行業(yè)觀察與債市運行動態(tài)：商品房銷售復(fù)蘇放緩各線城市分化加劇

責(zé)聲明售復(fù)蘇放緩，各線城市分化加?。盒袠I(yè)觀察與債市運行摘要24.84%，同比上漲28.37%，與過去10年均值水平相比下降存去化周期繼續(xù)縮短。百城新建住住宅價格下跌影響。政策：國稅總局表示要延續(xù)實施首套及第二套改善性住房契稅減免政策；銀保監(jiān)會鼓勵金融機構(gòu)為進城農(nóng)民及農(nóng)村居民住房消費提供金融支持；最高法做出《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》。地方層面，淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽、贛州、蘭州等9個城市下調(diào)首套房貸公積金提取及貸款條件、提高公積金提取及貸款額度、降低房貸首付比例、提供購房補貼、推行房票安置等。迪馬股份、金地集團、中南建設(shè)、濱江集團為子公司提供擔(dān)債券發(fā)行與到期：4月份房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券624.68億的信用級別被下調(diào)?；?qū)⒂绊懳磥硪坏絻赡甑氖袌龉┙o量。未來房地產(chǎn)市場供需兩持，不同能級城市分化將繼續(xù)加劇。預(yù)期未來優(yōu)質(zhì)房企信用將違約風(fēng)險。責(zé)聲明MonthlyIndustryObservationofChinaMay19th,2023TheTherecoveryofcommercializedbuildingsalesslowsdown,asthedifferentiationamongcitiesintensifies——April2023realestateindustryobservationandbondmarketoperationreportAuthorMeiZhijing,ShenXuefengEmailresearch@sofcommercializedbuildingsthefloorspaceofcommercializedbuildingssoldinlargeandmedium-sizedcitieshasdecreasedby24.84%month-on-month,increasedby28.37%year-on-yearinApril,decreasedbycomparedtotheaveragelevelofthepast10years.Thedestockingcycleofcommercialhousinginthetenmajorcitiescontinuedtoshorten.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”hasdecreasedby0.07%year-on-year,mainlyduetothedeclineofpricesinthird-tiercities.IntermsofnewconstructionareathenationalnewhousingconstructionareainAprilwasmillionm,anddeclinedby28.30%year-on-year,remainingatalowlevel.Intermsofpolicies,theStateTaxationAdministrationsaiditwouldcontinuetoimplementthefirstandsecondhomeimprovementdeedtaxdeductionpolicy.TheChinaBankingandInsuranceRegulatoryCommissionencouragedfinancialnstoprovidefinancialsupportforhousingconsumptionofruralresidentsandfarmersincitiesTheSupremeCourtincludingprovidingsubsidiesforhousingpurchases,relaxingpurchaserestrictions,reducingthedownpaymentratioofhousingloans,increasingtheamountofhousingloans,relaxingtherestrictionsonthequalificationofhousingloans,adjusthousingprovidentfundpolicies,etc.Intermsofkeyrealestatecompanies,thesalesamountofTOP100realestatecompaniesinAprilhasincreasedby29.9%year-on-year.DimaHoldings,GemdaleGroup,ZhongnanConstructionandBinjiangRealEstateprovidedguaranteesfortheirsubsidiaries;ZhongnanConstructionannouncedA-shareplacementapplicationdraft.Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryhasissued62.468billionyuanbonds,repaid109.933billionyuanbondsinAprilandhasreceived-47.466billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket.fcrediteventsandspreadsbondhasdefaultedandbondshavebeenextendedinAprilNocreditratingsforentitiesandbondsweredowngraded.toactivelyintroducehousingsupportpolicies.Onthesupplyside,thelowlevelofnewconstructionareamayaffectthemarketsupplyinthenextonetotwoyears.PreventinganddefusingriskswillremainanimportanttaskfortherealestateMonthlyIndustryObservationofChinaMay19th,2023therecoveryoftherealestatemarketinthefirstandsecondtiercitieswillmaintain,andthedifferentiationofcitiesofexpectedthatthecreditofthosehighqualitydeveloperswillberelativelystableinthefuture.However,itisstillnecessarytopayattentiontothedefaultriskoftail-endrealestateenterprises. (一)商品房量價 2(二)新開工面積 5(三)房地產(chǎn)貸款 5 (一)中央政策動態(tài) 6(二)地方政策動態(tài) 8 (一)債券發(fā)行與到期 14(二)違約/展期債券 15(三)信用級別調(diào)整 16 2/2/18(一)商品房量價城市商品房成交面積復(fù)蘇放緩近10年均值2022202301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年4月份全國商品房銷售面積同比下降11.83%，其中住宅物業(yè)銷售面積同比下降9.47%，商辦等非住宅物業(yè)銷售面積同比下降25.29%，住宅物業(yè)銷售表現(xiàn)依舊好于商辦等非住宅物業(yè)，整體銷售主要是由于城市間分化行情延續(xù)。130大中城市包括一線城市(北京、上海、廣州、深圳)、二線城市(天津、成都、杭州、南京、青島、蘇州、廈門、大連、武漢、南昌、福州、長春、長沙、哈爾濱)和三線城市(無錫、東莞、佛山、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關(guān)、南寧、江陰、昆明、33/18-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-010002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月近十年均值2022202300002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2.十大城市商品房庫存去化周期縮短m00086420青島、蘇州、南昌、廈門。4/4/18-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-01-07-01-07-01-07-01-07-01-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-012%的不斷推出，市場需求將持續(xù)恢復(fù)，對房價形成一定支撐。50-10分城市類型來看，4月份一線、二線、三線城市住宅價格指數(shù)分別環(huán)比變動0.00%、0.01%和-0.02%，分別同比變動-0.17%、0.19%和-0.64%(見圖6)。近期二線城市住宅價格環(huán)比保持小幅上漲，可能近期各地持續(xù)不斷的購房刺激政策對穩(wěn)定住宅市場發(fā)揮了作用；三線城市住宅價格同比、環(huán)比仍有下跌，但跌幅收窄，需要未來相關(guān)力。50-105/5/1814-0214-0815-0215-0816-0216-0817-0217-0818-0218-0819-0219-0820-0220-0821-0214-0214-0815-0215-0816-0216-0817-0217-0818-0218-0819-0219-0820-0220-0821-0221-0822-0222-0823-02(二)新開工面積窄。長期來看，新開工面積仍處低位。房地產(chǎn)行業(yè)新項目的投資步伐有所復(fù)蘇但仍較為謹慎，未來一段時間新增較少。00000房屋新開工面積:當(dāng)月值房屋新開工面積:當(dāng)月值房屋新開工面積：TTM：同比(右)0(三)房地產(chǎn)貸款2.首套房貸利率環(huán)比微降66/1876543210利率二套房貸利率平均放款周期(右)1112010203040506070809101112010203040，天)政策動態(tài)保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式；同時防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況。相關(guān)部門及各地繼續(xù)出臺系列政策。國稅總局局長表示要延續(xù)實施首套及第二套改善性住房契稅減免政策；銀保監(jiān)會在鄉(xiāng)村振興方面，鼓勵金融機構(gòu)為進城農(nóng)民及農(nóng)村居民住房消費提供金融支持；最高法做出《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》。地方層面，淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、，包括放松限購、票安置等。態(tài)詳情如下。(一)中央政策動態(tài)1.國稅總局局長王軍：延續(xù)實施首套及第二套改善性住房契稅減免政策為支持居民合理住房需求，國家延續(xù)實施個人購買首套及第二套改善性住房契稅的減免政策，精準(zhǔn)實施公租房建。7/7/182.中央政治局會議鼓勵地方出臺政策支持剛性和改善性住房需求發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。3.銀保監(jiān)會鼓勵金融機構(gòu)為進城農(nóng)民及農(nóng)村居民住房消費提供金融支持到，要適當(dāng)降低服務(wù)準(zhǔn)入門檻，重點為新市民就業(yè)創(chuàng)業(yè)、住房消費、教育培訓(xùn)、健康養(yǎng)老等提供金融支持。優(yōu)化鄉(xiāng)村農(nóng)村居民對住房、汽車、家電、文旅等方面的消費需求。4.央行貨幣政策例會強調(diào)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，因城施策支持剛性和改善性住房5.央行新聞發(fā)布會強調(diào)要加大保交樓金融支持熱”，既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限。下一步，人民銀行將繼續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)金融形勢變化，來炒的定位，會同金融部門持續(xù)抓好已出臺政策落實，支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大保交樓金融支持，加快完善住房租賃金融政策體系，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式6.最高法明確商品住房交付請求權(quán)、價款返還請求權(quán)優(yōu)先于其他債權(quán)4月20日，最高人民法院就河南省高級人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》(豫高法〔2023〕36號)做出《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》。商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債7.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已全面建立和實施//18(二)地方政策動態(tài)4月4日合肥市：(1)在廬陽區(qū)大楊鎮(zhèn)、三十崗鄉(xiāng)，蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)，包河區(qū)淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)購買住房不限購。非限購區(qū)域住房不計入家庭住房套數(shù)。(2)剛需資格認定需3年內(nèi)擁有市區(qū)累計繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明，追溯補繳不予認可。(3)有60歲及以上成員的本市區(qū)戶籍居民家庭或未成年子女的多孩家庭可購第三套房。(4)持有安徽省居住證且合肥居住者可購買1套住房。4月10日北京市：(1)同意在正式發(fā)文前就3個試點項目窗口指導(dǎo)銀行辦理全齡友好購房信貸業(yè)務(wù)。(2)房山區(qū)試點。。2.放寬公積金提取條件4月4日大同市：(1)繳存職工本人及配偶提取，同一套房屋可提取兩次，提取總額不超過房屋總價。(2)4月10日周口市：將購房提取住房公積金范圍放寬至直系親屬(配偶、父母、子女)。提取本人及配偶賬戶內(nèi)的住房公積金，用于支付購房首付款。提取額度不超過購買新建商品住房合同約定的首付額。存人購買合肥市新建商品住房的，可申請?zhí)崛”救思芭渑假~戶內(nèi)的住房公積金支付購房99/18付款。3.提高公積金提取額度元。4.放寬公積金貸款條件。4月10日周口市：(1)推出“住房公積金+商業(yè)銀行”組合貸款業(yè)務(wù)。(2)二套房認定標(biāo)準(zhǔn)由“認房又認貸”調(diào)整為以戶籍所在地的不動產(chǎn)中心出具的個人房屋信息查詢情況表登記內(nèi)容為準(zhǔn)。(3)取消公積金貸款戶籍5.提高公積金貸款額度4月4日大同市：(1)最高可貸額度由80萬元提高至100萬元。(2)多孩家庭購首套房公積金貸款額度上。4月7日常州市：(1)二孩家庭、三孩家庭在可貸額度基礎(chǔ)上分別增加20萬元、30萬元。(2)常州市引進的博士研究生，首次申請住房公積金貸款最高貸款額度為120萬元。(3)對于常州市引進的35周歲以下碩士研。。元。4月11日韶關(guān)市：(1)一人申請最高貸款額度為35萬元，兩人及以上共同申請最高貸款額度為60萬元。(2)公積金購買首套自住住房的多子女家庭，符合二孩政策的最高貸款額度為65萬元，符合三孩政策的最高貸積金的傳貸款最高額度由35萬元提高至40萬元。(2)濟源三孩以上家庭購買首套自住住房且首次申請公積金貸制。%。為100萬元。首套或二套住房、夫妻雙方繳存或單方繳存不影響最高貸款額度。鄭州市郊縣最高貸款額度統(tǒng)一提4月24日潮州市：(1)最高貸款額度提高至不得超過申請時借款人住房公積金賬戶內(nèi)存儲總額的20倍。(2)6.降低房貸首付比例購房補貼4月13日安康市：(1)2023年12月31日前高新區(qū)購房契稅補貼50%。單套補貼不超過5萬元。(2)團購房4月20日黃山市祁門縣：(1)發(fā)放購房補貼，總限購量100套，每套最高補貼3萬元。(2)多孩家庭購房補貼上浮1萬元。(3)黃山市以外戶籍人員購房補貼上浮1萬元。企紓困)對2022年1月1日至2023年銷售備數(shù)比例少于10%的預(yù)售項目，每套住宅網(wǎng)簽價格可以不低于備案價的80%。4月13日安康市：(1)繳納不低于50%的土地出讓金后可容缺辦理審批手續(xù)。(2)保函可替換等額重點監(jiān)管資金轉(zhuǎn)為非重點監(jiān)管資金使用，但最高額度不得高于重點監(jiān)管額度的70%。(3)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費可書面申.推行房票安置地下室)按評估比準(zhǔn)價乘以被征收房屋建筑面積作為基數(shù)，國有土地上的給予35%獎勵(集體土地上的給予30%三、重點公司動態(tài)公司江蘇勵治建筑科技有限公司融資提供400萬元協(xié)議擔(dān)保；為全資子公司南京原睿和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司融資西藏東和貿(mào)易有限公司。4月11日，金地(集團)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司擬為蘇州項目公司融資提供金額不超過8億元的擔(dān)供全額擔(dān)保。的比例費用后的募集資金凈額將全部用于以下項目：臨沂春風(fēng)南岸項目 (13.6億元)、青島即墨樾府項目(6.4億元)、補充流動資金(8億元)。融資，董事會同意公司為本次融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，保證范圍為主債權(quán)到期余額的50%(3.25億元)。公連帶責(zé)任保證擔(dān)保，保證范圍為主債權(quán)到期余額的34%(2.21億元)。公司提供擔(dān)保的具體對象以及擔(dān)保額度進行了合理預(yù)計，公司擬按出資比例為部分參股房地產(chǎn)項目公司(杭州濱程、杭州濱貿(mào)、南京駿玖、湖州未來社區(qū))提供總額度不超過28億元的新增擔(dān)保。券市場運行動態(tài)(一)債券發(fā)行與到期nd但同時債券償付壓力較大，償還量同比增加27.03%；房地產(chǎn)企業(yè)中資離岸債發(fā)行量仍較少，且面臨較大債券