中原深圳天然居營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案

天然居營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案目錄第一局部銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及銷(xiāo)售階段安排銷(xiāo)售時(shí)機(jī)分析銷(xiāo)售階段安排第二局部銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售流程各推廣階段銷(xiāo)售策略市場(chǎng)預(yù)熱期時(shí)間銷(xiāo)售推廣目標(biāo)銷(xiāo)售必備條件銷(xiāo)售對(duì)象推售單位銷(xiāo)售渠道造勢(shì)安排促銷(xiāo)手段〔二〕市場(chǎng)熱銷(xiāo)期時(shí)間銷(xiāo)售推廣目標(biāo)銷(xiāo)售必備條件銷(xiāo)售對(duì)象推售單位銷(xiāo)售渠道造勢(shì)安排促銷(xiāo)手段促銷(xiāo)期時(shí)間銷(xiāo)售推廣目標(biāo)銷(xiāo)售必備條件銷(xiāo)售對(duì)象推售單位銷(xiāo)售渠道造勢(shì)安排促銷(xiāo)手段第三局部?jī)r(jià)格策略定價(jià)策略定價(jià)的影響因素定價(jià)的根本原那么參考均價(jià)評(píng)定附：初步價(jià)格表價(jià)格走勢(shì)建議付款方式建議第四局部廣告推廣策略廣告訴求點(diǎn)重組各銷(xiāo)售階段廣告戰(zhàn)略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期重點(diǎn)投放媒體平面廣告訴求點(diǎn)市場(chǎng)熱銷(xiāo)期重點(diǎn)投放媒體平面廣告訴求點(diǎn)尾盤(pán)銷(xiāo)售期重點(diǎn)投放媒體平面廣告訴求點(diǎn)三、推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)第一局部銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及銷(xiāo)售階段安排銷(xiāo)售時(shí)機(jī)分析關(guān)于公開(kāi)出售時(shí)間，中原在?關(guān)于天然居推遲公開(kāi)出售時(shí)間的報(bào)告?中已明確闡述，開(kāi)展商與中原亦就此問(wèn)題已達(dá)成共識(shí)，即根本確定將公開(kāi)出售時(shí)間定在今年10月初，具體時(shí)間待定，故此文關(guān)于銷(xiāo)售時(shí)機(jī)方面不再贅述。至于在香港市場(chǎng)的出售時(shí)間，中原建議視深圳市場(chǎng)公開(kāi)出售市場(chǎng)反映而定，假設(shè)市場(chǎng)反映熱烈，同時(shí)深圳樓盤(pán)在港銷(xiāo)售理想〔特別是東?；▓@〕，那么應(yīng)趁熱打鐵，及時(shí)將天然居推向香港市場(chǎng)，爭(zhēng)取內(nèi)外銷(xiāo)同時(shí)到達(dá)“一炮而紅〞的效應(yīng)。初步預(yù)計(jì)外銷(xiāo)時(shí)間為2000年11月左右。銷(xiāo)售階段安排中原建議將整個(gè)銷(xiāo)售推廣階段分為以下三個(gè)時(shí)期，共九個(gè)階段，詳見(jiàn)下表：階段階段細(xì)分時(shí)間銷(xiāo)售目標(biāo)低調(diào)推廣期〔23/8/2000—06/10/2000〕接受咨詢期23/08/2000—08/09/2000接受登記專(zhuān)家陪你看樓期09/09/2000—10/09/2000接受登記正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期11/09/2000—06/10/2000銷(xiāo)售總套數(shù)的10%，累計(jì)為10%。市場(chǎng)熱銷(xiāo)期熱銷(xiāo)初期07/10/2000—07/11/2000銷(xiāo)售總套數(shù)的15%，累計(jì)為25%。熱銷(xiāo)中期08/11/2000—08/01/2001銷(xiāo)售總套數(shù)的20%，累計(jì)為45%。熱銷(xiāo)中期09/01/2001—09/04/2001銷(xiāo)售總套數(shù)的10%，累計(jì)為55%熱銷(xiāo)后期10/04/2001—10/07/2001銷(xiāo)售總套數(shù)的15%，累計(jì)為70%尾盤(pán)銷(xiāo)售期尾盤(pán)初期11/07/2001—11/12/2001/銷(xiāo)售總套數(shù)的15%，累計(jì)為85%。尾盤(pán)后期12/12/2001——合同期滿銷(xiāo)售總套數(shù)的10%，累計(jì)為95%。第二局部銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售流程時(shí)期事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容低調(diào)推廣期銷(xiāo)售單位以綜合質(zhì)數(shù)最差單位為主，搭配少量?jī)?yōu)質(zhì)單位。價(jià)格策略以市場(chǎng)超低價(jià)入市，爭(zhēng)取局部單位能在同片區(qū)中以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)價(jià)出售，增加市場(chǎng)吸引力。銷(xiāo)售情況假設(shè)到達(dá)推出單位的80%以上，同時(shí)銷(xiāo)售率滿足總體銷(xiāo)售率的10%左右：即時(shí)加推單位，按時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)熱銷(xiāo)前期。假設(shè)到達(dá)推出單位的50%以上，同時(shí)銷(xiāo)售率占總體銷(xiāo)售率的7%——8%左右：加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)組合和自身包裝、調(diào)整加價(jià)幅度，按時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)熱銷(xiāo)前期。假設(shè)未及推出單位的30%，同時(shí)銷(xiāo)售率占總體銷(xiāo)售率的5%左右：分析原因，完善自身包裝、相應(yīng)調(diào)整公開(kāi)出售策略，公開(kāi)出售時(shí)間略為推遲。市場(chǎng)熱銷(xiāo)期銷(xiāo)售單位前期：少量較差單位、局部中等單位、局部?jī)?yōu)質(zhì)單位相結(jié)合；中期：局部中等單位、局部?jī)?yōu)質(zhì)單位相結(jié)合；后期：中等單位、優(yōu)質(zhì)單位相結(jié)合價(jià)格策略價(jià)格逐漸向上揚(yáng)，在市場(chǎng)上保持價(jià)格不斷上升的形象，不斷給到客戶樓宇增值的信心。銷(xiāo)售情況假設(shè)到達(dá)推出單位的70%以上，同時(shí)銷(xiāo)售率亦滿足總體銷(xiāo)售的70%：繼續(xù)加強(qiáng)廣告宣傳力度，加推后期單位，利用已有人氣，一鼓作氣，乘勝追擊。假設(shè)到達(dá)推出單位的50%以上：加大宣傳力度，尋求新的突破點(diǎn)，延長(zhǎng)市場(chǎng)熱銷(xiāo)中后期。假設(shè)未及推出單位的30%，同時(shí)銷(xiāo)售率不到總體銷(xiāo)售率的50%左右：暫停廣告宣傳，總結(jié)售況不佳原因，另謀整體營(yíng)銷(xiāo)出路。尾盤(pán)銷(xiāo)售期銷(xiāo)售單位前期剩余單位價(jià)格策略價(jià)格在市場(chǎng)熱銷(xiāo)期已到達(dá)一定高度，且此期間內(nèi)剩余的單位可能多為高層、景觀、戶型較差的單位，故價(jià)格不應(yīng)再向上揚(yáng)，而應(yīng)保持不變或采用隱性降價(jià)方法處理。銷(xiāo)售情況假設(shè)到達(dá)推出單位的70%以上，同時(shí)銷(xiāo)售率亦滿足總體銷(xiāo)售的85%：繼續(xù)跟進(jìn)銷(xiāo)售及適量的廣告配合。假設(shè)到達(dá)推出單位的50%以上：尋找原因，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)思路。假設(shè)未及推出單位的30%：尋找根本原因，重新制訂新的營(yíng)銷(xiāo)策略，將剩余單位降價(jià)銷(xiāo)售或封盤(pán)，待時(shí)機(jī)成熟再售。二、各推廣階段銷(xiāo)售策略〔一〕市場(chǎng)預(yù)熱期時(shí)間：2000年8月23日——2000年10月6日細(xì)分為三個(gè)時(shí)間段：接受咨詢期：8月23日——9月8日建筑設(shè)計(jì)及工程專(zhuān)家陪你看樓期：9月9日——9月10日正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：9月11日——10月6日銷(xiāo)售推廣目標(biāo)：通過(guò)有目的前期醞釀工作，使天然居在一定范圍內(nèi)為市場(chǎng)所關(guān)注，初步樹(shù)立天然居及天健地產(chǎn)的品牌形象。聚集人氣，為掀起公開(kāi)出售的熱銷(xiāo)勢(shì)頭造勢(shì)。到達(dá)局部單位銷(xiāo)售、開(kāi)展商資金回籠的目的，初步銷(xiāo)售量到達(dá)總體銷(xiāo)售率的10%左右。銷(xiāo)售必備條件售樓處與示范單位設(shè)計(jì)施工完成〔包括內(nèi)外裝修、、機(jī)、飲水機(jī)等〕；地盤(pán)包裝到位〔包括工地圍墻、路燈旗、工地廣告牌、小區(qū)臨時(shí)綠化工作到位〕；戶外廣告〔包括候車(chē)亭廣告、公交車(chē)體廣告、戶外廣告牌〕銷(xiāo)售資料〔樓書(shū)、折頁(yè)、單張、戶型牌、功能牌、展板、模型、電視廣告片、價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購(gòu)書(shū)、物業(yè)管理公司及其費(fèi)用、入伙雜費(fèi)〕；看樓專(zhuān)車(chē)包裝到位；確定按揭銀行、按揭年數(shù)、成數(shù)；預(yù)售許可證到位；組織銷(xiāo)售人員進(jìn)行開(kāi)盤(pán)前的系統(tǒng)培訓(xùn)；開(kāi)始軟性宣傳及新聞造勢(shì)；其他相關(guān)工作到位。銷(xiāo)售對(duì)象天健所開(kāi)展的數(shù)個(gè)小區(qū)之住戶；天然居周邊居住及相鄰片區(qū)〔蓮花一村、二村、上海賓館附近、高新科技園〕的客戶〔如景蜜新村、景新花園等〕中原網(wǎng)絡(luò)客戶；為地盤(pán)包裝及戶外廣告所吸引的客戶；為電視廣告及前期新聞炒作所吸引的客戶。推售單位推出單位以最差單位為主，搭配少量較好的單位，具體推售單位將在價(jià)格表制定出來(lái)后再作具體選擇。銷(xiāo)售渠道直銷(xiāo)渠道：主要是前期在天健開(kāi)展的數(shù)個(gè)小區(qū)內(nèi)舉辦“巡回展銷(xiāo)〞吸引有意向的客戶，客戶有興趣的，可到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)咨詢及選擇單位；利用地盤(pán)廣告及戶外廣告，到現(xiàn)場(chǎng)登記銷(xiāo)售；利用前期的電視廣告及新聞炒作，吸引客戶咨詢并到現(xiàn)場(chǎng)登記銷(xiāo)售；利用中原直銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。利用中原網(wǎng)頁(yè)造勢(shì)安排〔包括公開(kāi)出售儀式〕此階段內(nèi)的市場(chǎng)醞釀工作是整體銷(xiāo)售工作的關(guān)健，中原結(jié)合本工程的特點(diǎn)及市場(chǎng)上大型樓盤(pán)的推售手法〔如黃埔雅苑、東?；▓@等〕，建議本工程在前期造勢(shì)思路上應(yīng)突破目前市場(chǎng)上的常規(guī)做法，即在市場(chǎng)預(yù)熱期采取相對(duì)低調(diào)的手法。而采用一種全新、立體整合的營(yíng)銷(xiāo)手法，即在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期即創(chuàng)造“小煙花效應(yīng)〞，通過(guò)一系列有目的、有組織、連貫性強(qiáng)的SP活動(dòng)，令到本工程成為市場(chǎng)熱點(diǎn)話題，等到數(shù)個(gè)“小煙花效應(yīng)〞產(chǎn)生預(yù)期效果時(shí)，再憑借公開(kāi)出售儀式將這些“小煙花〞的能量聚集起來(lái)， 引暴“大煙花效應(yīng)〞，使銷(xiāo)售到達(dá)高潮。具體活動(dòng)鋪排時(shí)間及初步安排如下：網(wǎng)上競(jìng)猜價(jià)格時(shí)間：9月9日——10日7日?；顒?dòng)目的：以“景田樓王〞的高姿態(tài)現(xiàn)身于網(wǎng)上，將天然居的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)通過(guò)多媒體“VR虛擬現(xiàn)實(shí)〞技術(shù)，將樣板房售樓處、樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)等實(shí)際效果在網(wǎng)絡(luò)上展示給潛在客戶及廣闊網(wǎng)民，利用人們普遍對(duì)“稱(chēng)王稱(chēng)霸〞者抱以疑心及好奇的天性，用煽動(dòng)與煽情的的宣傳口吻挑動(dòng)他們的這種天性，同時(shí)輔以各種實(shí)際物質(zhì)利誘，讓人們參予討論與競(jìng)猜這個(gè)居然敢號(hào)稱(chēng)“樓王〞的樓盤(pán)到底值多少錢(qián)，引發(fā)市場(chǎng)的廣泛關(guān)注〔包括好評(píng)與非議〕，制造市場(chǎng)熱門(mén)話題，最后配合相關(guān)的其他造勢(shì)活動(dòng)，促成更多的人到現(xiàn)場(chǎng)參觀與選購(gòu)。利用特別統(tǒng)計(jì)手段，將人們競(jìng)猜的價(jià)格做高，而最后天然居公布的價(jià)格當(dāng)然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競(jìng)猜價(jià)，這樣以極大的價(jià)格落差來(lái)制造本工程物超所值的效應(yīng)。根本操作流程：8月中旬——9月初引入專(zhuān)業(yè)網(wǎng)絡(luò)廣告公司制作多媒體聲像網(wǎng)絡(luò)廣告，同容包括：主頁(yè)——“天健天然居——景田樓王橫空出世，身價(jià)如何，歡送競(jìng)猜起價(jià)與均價(jià)〞〔暫定文字，具體待定〕獎(jiǎng)品安排：特等獎(jiǎng)一名：答案最接近者〔誤差為80元/M2〕可獲贈(zèng)“澳洲原始風(fēng)情游〞雙人套票一套，價(jià)值高達(dá)人民幣×萬(wàn)元，及額外購(gòu)樓折扣4%，可自用或轉(zhuǎn)讓。一等獎(jiǎng)五名：答案接近者〔誤差為100元/M2〕可獲贈(zèng)額外購(gòu)樓折扣3%，可自用或轉(zhuǎn)讓?zhuān)煌瑫r(shí)獲贈(zèng)天然食品禮品包一份，價(jià)值1000元。二等獎(jiǎng)十名：答案次接近者〔誤差為150元/M2〕可獲贈(zèng)額外購(gòu)樓折扣1.5%，可自用或轉(zhuǎn)讓?zhuān)煌瑫r(shí)獲贈(zèng)天然護(hù)膚品禮品包一份，價(jià)值500元。其他參與競(jìng)猜者：均可于10月7日及8日憑身份證到售樓處領(lǐng)取精美禮品一份?！沧ⅲ憾Y品主要為以香蜜片區(qū)國(guó)際大社區(qū)的配套及樓盤(pán)的為主題的名信片一份?！尘W(wǎng)絡(luò)廣告主要內(nèi)容：VR虛擬現(xiàn)實(shí)：通過(guò)專(zhuān)業(yè)軟件，整合圖像、聲音、動(dòng)畫(huà)等，將三維的現(xiàn)實(shí)環(huán)境、物體等模擬成二維形式表現(xiàn)的虛擬現(xiàn)實(shí)。通過(guò)該技術(shù)，就可將樣板房及建成后的小區(qū)模擬實(shí)景、建筑外觀、戶型、配套、內(nèi)部設(shè)施等在網(wǎng)上進(jìn)行直觀展示，使客戶如同身臨其境，客戶看完之后，對(duì)本工程有了一個(gè)非常直觀的認(rèn)識(shí)，就有利于他們參予競(jìng)猜價(jià)格。9月9日——10月5日，將制作好的網(wǎng)絡(luò)廣告在“搜房〞及“深圳之窗〞等知名網(wǎng)站上發(fā)布，為使這個(gè)網(wǎng)上競(jìng)猜活動(dòng)廣為人知，同時(shí)必須在網(wǎng)絡(luò)廣揭發(fā)布之前通過(guò)報(bào)紙廣告來(lái)加以輔助；在此階段內(nèi)利用這些網(wǎng)站每隔一星期即做一次統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)的要點(diǎn)是：多少人參加競(jìng)猜、價(jià)格區(qū)間比〔即大局部人所猜價(jià)格是多少；信息不斷更新，參予的人數(shù)不斷增多，所猜的價(jià)格也有不斷上漲的趨勢(shì)。10月6日，公開(kāi)出售日前一日，“景田樓王價(jià)格大揭秘〞，在網(wǎng)上及報(bào)紙、樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)公布天然居起價(jià)及首批單位均價(jià)，同時(shí)在顯箸位置亦登出公眾競(jìng)猜的起價(jià)與均價(jià)〔競(jìng)猜價(jià)格當(dāng)然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際起價(jià)與均價(jià)，競(jìng)猜與實(shí)際價(jià)形成鮮明比照，真正是物超所值〕?！盁o(wú)限精彩、無(wú)限便利〞山姆會(huì)員店現(xiàn)場(chǎng)SHOW時(shí)間：9月23日活動(dòng)目的：利用山姆會(huì)員店的旺盛人氣，為本工程聚集人氣、促成銷(xiāo)售；突出本工程的兩大特點(diǎn)：無(wú)限精彩——處在國(guó)際大社區(qū)、如同生活在繽紛的渡假勝地；內(nèi)部社區(qū)那么是親情大社區(qū)、生活于此可以充分體驗(yàn)到人情味十足的社區(qū)效勞及社區(qū)文化；無(wú)限便利——景田樓盤(pán)中最近山姆會(huì)員店，生活起居極為方便。配合網(wǎng)上競(jìng)猜活動(dòng)，以現(xiàn)場(chǎng)SHOW的形式讓更多的人知道這個(gè)信息，對(duì)外宣布首兩個(gè)星期已有多少人參加，并公布網(wǎng)上競(jìng)猜的價(jià)格及獎(jiǎng)品，激發(fā)他們參予的積極性?；顒?dòng)形式：采取輕松、趣味性較濃、中間靈活穿插樓盤(pán)信息的活動(dòng)形式，務(wù)求充分展示出樓盤(pán)所處社區(qū)的特點(diǎn)及樓盤(pán)本身特色。根本操作流程9月中旬前與山姆會(huì)員店達(dá)成場(chǎng)地租用協(xié)議；9月22日前將舞臺(tái)搭建好；9月23日下午15時(shí)——17時(shí)之間為活動(dòng)時(shí)間〔因?yàn)榇藭r(shí)間段山姆人流量最多〕根本活動(dòng)內(nèi)容包括：——國(guó)際大社區(qū)規(guī)劃前景及根本設(shè)施、位置介紹；——采用簡(jiǎn)單提示性有獎(jiǎng)問(wèn)答及根本活動(dòng)形式：天健地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的工程一向以工程質(zhì)量過(guò)硬著稱(chēng)，為了將這個(gè)天健地產(chǎn)最值得宣揚(yáng)的地方公諸于眾，建議利用這兩天時(shí)間以開(kāi)放日形式來(lái)做，由天健地產(chǎn)的資深工程師及深圳市內(nèi)箸名建筑設(shè)計(jì)院的資深工程師共同組成專(zhuān)家看樓團(tuán)，陪同客戶看樓，教客戶除了看環(huán)境、房型、朝向之外，更教他們?cè)鯓涌春廊A裝修之下的工程質(zhì)量和施工管理。造勢(shì)目的：從客戶購(gòu)樓的角度出發(fā)，以真情實(shí)意的方式來(lái)向客戶展示開(kāi)展商的對(duì)自身工程質(zhì)量的信心與對(duì)客戶的負(fù)責(zé)任態(tài)度。此活動(dòng)形式新穎，對(duì)實(shí)際用家具備較強(qiáng)的吸引力，容易受到客戶的歡送與信賴，為后期出售作好鋪墊。廣告宣傳主題：為了使這個(gè)活動(dòng)廣為人知，必須通過(guò)報(bào)紙廣告將信息發(fā)布出去，而信息的發(fā)布主題建議為：做個(gè)明明白白的置業(yè)人——天健地產(chǎn)及深圳著名建筑設(shè)計(jì)及工程專(zhuān)家陪你看樓。請(qǐng)于2000年9月9日——9月10日上午9:00——18:00蒞臨天然居現(xiàn)場(chǎng)，各方專(zhuān)家免費(fèi)教你看樓。造勢(shì)輔助：為了顯示專(zhuān)家意見(jiàn)的專(zhuān)業(yè)性與可操作性，建議制作一份“樓盤(pán)體檢表〞予客戶，客戶憑這張樓盤(pán)體檢表就可以非常直觀地給各個(gè)樓盤(pán)打分，最后得出綜合分?jǐn)?shù)。特別注明：為了使本樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)盡量突顯，對(duì)本盤(pán)有利的方面相應(yīng)提高權(quán)重，可能并一定真正符合將來(lái)定價(jià)原那么，具體如下表：引言：買(mǎi)房是一輩子的大事，但是許多人在買(mǎi)房時(shí)可能考慮的因素并不太多，往往可能看到樣板房裝修漂亮就買(mǎi)了房，但買(mǎi)完之后，卻覺(jué)察處處不順心，例如戶型結(jié)構(gòu)相當(dāng)不理想，廳房不方正，家具不好擺放；通風(fēng)采光不理想，小區(qū)配套不完善，想要買(mǎi)個(gè)菜都不方便；小區(qū)綠化空間太小，小孩子連個(gè)象樣的活動(dòng)場(chǎng)地都沒(méi)有，老人就更沒(méi)有地方可去等等，儲(chǔ)如此類(lèi)的問(wèn)題一再發(fā)生，但是懊悔卻已來(lái)不及了。天健地產(chǎn)作為深圳老牌的地產(chǎn)開(kāi)展商，一向以“誠(chéng)信開(kāi)展〞作為我們的最高經(jīng)營(yíng)理概念，客戶買(mǎi)了我們的房子，“買(mǎi)得放心、住得滿意〞就是我們最大的欣慰與追求，故此，在你決定買(mǎi)房之前，我們誠(chéng)意向您推薦此表，您可以根據(jù)以下表格的專(zhuān)業(yè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)對(duì)天然居與其他樓盤(pán)作綜合比擬，最后得出一個(gè)綜合分?jǐn)?shù)，如果您認(rèn)為天然居是您的最正確選擇，我們隨時(shí)恭候您再次光臨天然居，并選擇天然居作為您與家人未來(lái)的長(zhǎng)居之所；假設(shè)您最后選擇了其他樓盤(pán)，我們亦衷心祝福您與家人可以“長(zhǎng)住久安、幸?？鞓?lè)〞。樓盤(pán)體檢表序號(hào)評(píng)估工程總分值天然居比照樓盤(pán)名稱(chēng)：比照樓盤(pán)名稱(chēng)：評(píng)分備注評(píng)分備注評(píng)分備注1地理位置與交通條件位置未來(lái)升值潛力：3分周邊交通是否便利：4分是否有住戶專(zhuān)車(chē)：2分92周邊環(huán)境周邊同等次樓盤(pán)是否較多并形成規(guī)?；?出入人員是否雜亂：2周邊有無(wú)大型公共綠地與公園：273周邊商業(yè)配套是否鄰近大型購(gòu)物商場(chǎng)4周邊生活配套設(shè)施如食街、菜市場(chǎng)、醫(yī)藥店、小超市等是否相對(duì)齊全、方便483景觀外部景觀是否開(kāi)揚(yáng)，有無(wú)遮擋、景觀可觀性是否強(qiáng)4內(nèi)部景觀可欣賞性與參予性是否強(qiáng)484規(guī)模是否是大型社區(qū)〔占地26000M2，建筑面積10萬(wàn)M255戶型結(jié)構(gòu)廳房、主人房朝向是否以朝南、朝東為主：3廳、主人房景觀如何2結(jié)構(gòu)是否方正、實(shí)用3采光、通風(fēng)是否良好與順暢2106內(nèi)部規(guī)劃環(huán)境規(guī)劃是否良好，有無(wú)大型中心庭園、架空層花園、空中共享式花園4獨(dú)立商業(yè)配套、會(huì)所配套是否齊全、有特色2智能化方面特色177教育配套周邊公共教育配套是否齊全、方便3小區(qū)內(nèi)有無(wú)對(duì)教育方面的特別措施368開(kāi)展商信譽(yù)是否屬于深圳知名開(kāi)展商3有無(wú)開(kāi)展過(guò)知名住宅小區(qū)2以往開(kāi)展的物業(yè)在入伙、工程質(zhì)量方面的信譽(yù)度如何389工程進(jìn)度工程進(jìn)度是否正常，可觀察地盤(pán)是否正處于緊張施工之中，亦或是冷冷清清狀況。3前期有無(wú)停工超過(guò)一個(gè)月的跡象2510交樓標(biāo)準(zhǔn)廚衛(wèi)是否帶較高檔的裝修。3311物業(yè)管理是否屬知名的物業(yè)管理公司2效勞工程是否實(shí)用、有特色2物業(yè)管理費(fèi)是否合理2612有無(wú)最吸引您與家人的設(shè)施或措施，例如：社區(qū)歸屬感、為促進(jìn)鄰里之間交流的特別措施4環(huán)保設(shè)施2為老人與小孩特設(shè)的設(shè)施2813價(jià)格是否合理7付款方式是否最適合您31014總分100“真情告白——尋找回來(lái)的都市大宅院情懷〞征文比賽及“真誠(chéng)大使〞選舉采用報(bào)紙與電臺(tái)熱線討論節(jié)目相結(jié)合〔重要造勢(shì)點(diǎn)〕時(shí)間：9月18日——10月6日細(xì)分為兩個(gè)階段：9月18日—10月1日征文收集階段10月2日—10月6日征文連載、電臺(tái)同步選播入選文章，并開(kāi)通熱線討論關(guān)于都市真情話題?；顒?dòng)形式：采用報(bào)紙連載與電臺(tái)同步熱線討論相結(jié)合的方式進(jìn)行。中間插播天然居形象廣告聲帶〔由電臺(tái)制作〕，參予討論的聽(tīng)眾均可獲得由天然居贈(zèng)送的精美禮品一份，于公開(kāi)出售當(dāng)天及第二天到售樓處領(lǐng)取。對(duì)于參加征文比賽及電臺(tái)討論的聽(tīng)眾，將從中選擇1個(gè)作為“真誠(chéng)大使〞，評(píng)選方式以征文文采及個(gè)人形象綜合素質(zhì)最高者為中選者。中選者將作為樓盤(pán)代言人，有資格參與促銷(xiāo)活動(dòng)、平面廣告代言人、并將成為天然居首個(gè)“榮譽(yù)居民〞與社區(qū)委員會(huì)的成員、有資格免費(fèi)使用天然居的主要會(huì)所設(shè)施，并將得到高達(dá)15%的額外購(gòu)樓折扣(折扣可以轉(zhuǎn)讓)。中選人形象以具親和力、氣質(zhì)良好的30—40歲少壯派男士為宜。為了使“真誠(chéng)大使〞能得以順利產(chǎn)生并為本工程創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)話題，在宣傳時(shí)盡量使用煽動(dòng)性強(qiáng)烈的文字，例如以“輕輕松松就可成為明星〞作為誘惑，相信許多有明星夢(mèng)的人會(huì)抱以相當(dāng)大的熱情來(lái)關(guān)注此盤(pán)。促銷(xiāo)活動(dòng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)，天健物業(yè)“尊貴客戶〞現(xiàn)金折扣優(yōu)惠，即但凡已購(gòu)置過(guò)天健開(kāi)展的任何物業(yè)的老客戶及其親友，如果購(gòu)置天然居，將額外獲得任何付款方式根底上的28888元現(xiàn)金折扣〔二〕市場(chǎng)熱銷(xiāo)售期時(shí)間：2000年10月7日——2001年10月7日細(xì)分為四個(gè)階段：熱銷(xiāo)初期：2000年10月7日——2000年11月7日熱銷(xiāo)中期1：2000年11月8日——2001年1月8日熱銷(xiāo)中期2：2001年1月9日——2001年4月9日熱銷(xiāo)后期：2001年4月10日——2001年7月10日銷(xiāo)售推廣目標(biāo)使天然居的物業(yè)賣(mài)點(diǎn)得到全面的宣傳與演繹；使天然居“景田樓王、天健力作、十佳社區(qū)〞的硬性定位與“天健天然居、真情大社區(qū)〞的形象定位在市場(chǎng)上得以鮮明地樹(shù)立。進(jìn)一步樹(shù)立天健地產(chǎn)“誠(chéng)信開(kāi)展〞、拒絕暴利、挑戰(zhàn)暴利的市場(chǎng)英雄形象。盡量將市場(chǎng)的聚焦點(diǎn)集中在本工程上，制造市場(chǎng)談?wù)撛掝}。促進(jìn)大局部單位的銷(xiāo)售，整體市場(chǎng)熱銷(xiāo)期的累計(jì)銷(xiāo)售目標(biāo)力爭(zhēng)到達(dá)70%以上。銷(xiāo)售必備條件前期造勢(shì)根本完成，并到達(dá)預(yù)定效果；前期銷(xiāo)售目標(biāo)根本完成；廣告投放安排到位；本期市場(chǎng)造勢(shì)準(zhǔn)備工作一切就緒，隨時(shí)可全面展開(kāi)工作。銷(xiāo)售對(duì)象內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期已看過(guò)本工程，但暫未下定客戶；為電視及平面廣告、地盤(pán)廣告、造勢(shì)活動(dòng)所吸引并到售樓處的客戶；前期已認(rèn)購(gòu)客戶之親友；香港客戶推售單位：前期：少量較差單位，局部中等單位，局部?jī)?yōu)質(zhì)單位相結(jié)合；中期：局部中等單位、局部?jī)?yōu)質(zhì)單位相結(jié)合；后期：中等單位、優(yōu)質(zhì)單位相結(jié)合。注：具體推售單位待價(jià)格表制定后再行選擇。銷(xiāo)售渠道售樓處現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售；通過(guò)展銷(xiāo)會(huì)及大型促銷(xiāo)活動(dòng)促成的銷(xiāo)售；老客戶帶新客戶渠道；繼續(xù)利用中原客戶網(wǎng)絡(luò)渠道。造勢(shì)安排此階段的造勢(shì)是前期造勢(shì)的承接與延展，前期造勢(shì)偏重于形象塑造，此階段的造勢(shì)那么是形象與硬銷(xiāo)相結(jié)合，更偏重于開(kāi)展商品牌與物業(yè)賣(mài)點(diǎn)的直接宣傳。初步安排以下幾個(gè)活動(dòng)來(lái)鋪排：公開(kāi)出售儀式暨“真誠(chéng)大使〞頒獎(jiǎng)儀式這是前期“真情告白——尋找回來(lái)的都市大宅院情懷〞的高潮局部，通過(guò)前期的造勢(shì)活動(dòng)，已積聚了一局部對(duì)本工程有興趣的客戶，另外從社會(huì)效應(yīng)來(lái)看，也應(yīng)到達(dá)了一定的效果，社會(huì)知名度處在不斷提高的過(guò)程之中，憑借最后的頒獎(jiǎng)儀式與公開(kāi)出售儀式，將活動(dòng)推至最高潮，制造售樓處人氣旺盛的氣勢(shì)?；顒?dòng)安排：公開(kāi)出售儀式，并宣布優(yōu)惠措施；頒發(fā)“真情告白——尋找回來(lái)的都市大宅院情懷〞征文比賽一、二、三等獎(jiǎng)；向評(píng)選出來(lái)“真誠(chéng)大使〞頒獎(jiǎng)，授予其證書(shū)、獎(jiǎng)品、與之簽定的關(guān)于在系列活動(dòng)中擔(dān)任形象大使角色的任命書(shū)。抽獎(jiǎng)活動(dòng)，分為兩種，一種是現(xiàn)場(chǎng)所有客戶均可參加的，一種是當(dāng)天及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期下定的客戶。小型酒會(huì)。天健地產(chǎn)關(guān)于“天健地產(chǎn)年新聞發(fā)布會(huì)〞時(shí)間：2000年10月20日〔暫定〕活動(dòng)目的：利用此次新聞發(fā)布會(huì)，一方面向社會(huì)公開(kāi)宣布天健地產(chǎn)今年將會(huì)推出四個(gè)樓盤(pán)，各個(gè)樓盤(pán)的簡(jiǎn)況，為住交會(huì)四個(gè)樓盤(pán)聯(lián)展造勢(shì)。另一方面就是發(fā)布天健地產(chǎn)“誠(chéng)信開(kāi)展〞的經(jīng)營(yíng)理念，將天健地產(chǎn)歷年來(lái)執(zhí)著于質(zhì)量管理、實(shí)在開(kāi)展、追求合理利潤(rùn)、拒絕暴利、挑戰(zhàn)暴利的經(jīng)營(yíng)理念宣揚(yáng)出去。炒作內(nèi)容：在新聞發(fā)布會(huì)后，除發(fā)布新聞發(fā)布會(huì)消息外，另外以訪談錄的形式采訪天健地產(chǎn)總經(jīng)理，就新聞發(fā)布會(huì)天健地產(chǎn)所宣揚(yáng)的“拒絕暴利、挑戰(zhàn)暴利、維護(hù)本地客戶利益〞，聯(lián)系天然居的高質(zhì)數(shù)與合理定價(jià)之間的關(guān)系，深入探討天健地產(chǎn)“誠(chéng)信開(kāi)展〞深層意義。天健教育基金會(huì)成立新聞發(fā)布會(huì)時(shí)間：2000年11月6日〔暫定〕活動(dòng)目的：在承接“天健地產(chǎn)年新聞發(fā)布會(huì)〞效應(yīng)的根底上，在市場(chǎng)上再掀天健熱潮。目的就是將深圳樓盤(pán)首創(chuàng)的“天健教育基金會(huì)〞信息發(fā)布出去，將天然居重視教育、關(guān)注社區(qū)少兒健康成長(zhǎng)的特點(diǎn)通過(guò)新聞媒體為社會(huì)所知，特別是為那些對(duì)兒童成長(zhǎng)備加關(guān)注的潛在客戶所接收到，以此作為有效的刺激點(diǎn)，促進(jìn)其購(gòu)置信心。參加人員：天健地產(chǎn)總經(jīng)理、深圳市教育局、深圳公證處、基金會(huì)管理委員會(huì)臨時(shí)負(fù)責(zé)人、前期已購(gòu)置客戶、潛在客戶等?；顒?dòng)安排：天健教育基金會(huì)成立儀式，移交巨幅支票予公證處及基金會(huì)管理委員會(huì)；天健地產(chǎn)總經(jīng)理對(duì)天健教育基金會(huì)及社區(qū)少兒文化建設(shè)作簡(jiǎn)短介紹；播放電視宣傳短片；少兒才藝表演，由天健幼稚園代表、深圳市小明珠少兒藝術(shù)團(tuán)表演；新聞發(fā)布會(huì)后新聞炒作將新聞發(fā)布會(huì)根本情況通過(guò)報(bào)紙新聞發(fā)布出去，內(nèi)容包括成立教育基金會(huì)目的、獎(jiǎng)勵(lì)方法、根本實(shí)施方案等。利用教育局的口來(lái)評(píng)贊天健天然居的創(chuàng)舉，說(shuō)明此種創(chuàng)舉所帶來(lái)的社會(huì)效益，再一次印證了天健地產(chǎn)的高瞻遠(yuǎn)矚，以真誠(chéng)、實(shí)在打動(dòng)客戶心的經(jīng)營(yíng)理念。家庭高爾夫邀請(qǐng)賽時(shí)間：2000年11月25日活動(dòng)目的：通過(guò)此活動(dòng)進(jìn)一步向潛在客戶宣傳本工程的園林特色及積極健康的生活模式，同時(shí)為樓盤(pán)積聚人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售。活動(dòng)形式：一般人可能會(huì)對(duì)高爾夫球運(yùn)動(dòng)有偏見(jiàn)，認(rèn)為是非常有實(shí)力的階層才能玩的一種運(yùn)動(dòng)，如果舉辦太正規(guī)的高爾夫球邀請(qǐng)賽，可能最終到來(lái)的人不會(huì)太多，客戶范圍比擬狹窄。故此可舉辦一個(gè)家庭〔以三口之家為單位〕相互競(jìng)賽的游戲式的高爾夫練習(xí)比賽，主要以推桿為主〔因?yàn)閳?chǎng)地限制，只能以推桿形式來(lái)做〕。宣傳建議：在宣傳上應(yīng)防止將此活動(dòng)引入普通高爾夫球運(yùn)動(dòng)比賽的俗套中〔即走極端的高檔化宣傳〕，而應(yīng)是更具家庭化、游戲味道較濃、。建議在宣傳上可以如下宣傳：高爾夫球并非你所想象這樣高不可攀，只要有嘗試的勇氣，高爾夫球運(yùn)動(dòng)你也可以參予，定于11月25日于天然居室外高爾夫練習(xí)場(chǎng)舉辦“家庭高爾夫場(chǎng)邀請(qǐng)賽〞，誠(chéng)邀熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)、樂(lè)天派的你與家人參予，讓我們共同享受高爾夫的樂(lè)趣。促銷(xiāo)手段配合開(kāi)盤(pán)儀式，凡于開(kāi)盤(pán)當(dāng)日及第二日認(rèn)購(gòu)的買(mǎi)家可額外獲贈(zèng)97折購(gòu)樓折扣。配合天健品牌宣傳，為了彰顯開(kāi)展商的實(shí)力及對(duì)于客戶的一諾千金的保障，在展銷(xiāo)會(huì)期間將與客戶簽定“雙卡保證書(shū)〞(封頂保證書(shū)、入伙保證書(shū))，開(kāi)展商鄭重向客戶承諾如果開(kāi)展商在保證期內(nèi)違約，將在總樓款中扣除4%左右的樓款返還回客戶，或相應(yīng)減免等額管理費(fèi)。這種保證書(shū)通過(guò)市場(chǎng)炒作將成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大話題，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。配合天健教育基金會(huì)造勢(shì)安排，對(duì)外宣布促銷(xiāo)期間認(rèn)購(gòu)單位的首20名買(mǎi)家的小孩〔每戶僅限一個(gè)名額〕可獲得價(jià)值10000元的“獎(jiǎng)學(xué)金〞，這20名買(mǎi)家將成為天健教育基金會(huì)的首批受益者。尾盤(pán)銷(xiāo)售期時(shí)間：2001年7月11日——合同期滿細(xì)分為兩個(gè)階段：尾盤(pán)初期：2001年7月11日——2001年12月11日尾盤(pán)后期：2001年12月12日——合同期滿銷(xiāo)售推廣目標(biāo)穩(wěn)固前期物業(yè)形象，使本物業(yè)獨(dú)特的品牌效應(yīng)在深圳市場(chǎng)得以全面穩(wěn)固，社會(huì)知名度得以全面提升；促成剩余單位的銷(xiāo)售。銷(xiāo)售必備條件工程進(jìn)度相當(dāng)順利，有望提前入伙；廣告宣傳保持一定程度的曝光率，頻率視當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售情況而定。銷(xiāo)售對(duì)象市場(chǎng)熱銷(xiāo)期已看過(guò)樓，但暫未下定客戶；為電視及平面廣告、地盤(pán)廣告、造勢(shì)活動(dòng)所吸引并到售樓處的客戶；前期已認(rèn)購(gòu)客戶之親友；推售單位此階段推售的單位是前期剩余的單位，估計(jì)這局部單位多為高層總價(jià)高、或景觀與朝向較差的單位，因此在后期推售這些單位時(shí)需要對(duì)所剩戶型作特別分析，盡量找出其潛在的一些賣(mài)點(diǎn)，制定有針對(duì)性的策略才能較快消化。銷(xiāo)售渠道售樓處現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售；通過(guò)展銷(xiāo)會(huì)及大型促銷(xiāo)活動(dòng)促成的銷(xiāo)售；老客戶帶新客戶渠道；繼續(xù)利用中原客戶網(wǎng)絡(luò)渠道。其他渠道〔如直郵廣告等〕造勢(shì)安排尾盤(pán)期根據(jù)工程進(jìn)度情況，建議多利用地盤(pán)的既有條件，舉辦一些參予性強(qiáng)、能以實(shí)景來(lái)展示開(kāi)展商實(shí)力的活動(dòng)，例如豪華會(huì)所開(kāi)放日、園林同樂(lè)日等活動(dòng)，以優(yōu)美的園林、建筑環(huán)境、豐富的節(jié)目吸引潛在客戶，配合有力度的促銷(xiāo)手段留住客戶。促銷(xiāo)手段后期可考慮贈(zèng)送全屋家具、贈(zèng)送車(chē)位使用權(quán)、連環(huán)大抽獎(jiǎng)等硬銷(xiāo)方式來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。第三局部?jī)r(jià)格策略定價(jià)策略定價(jià)的影響因素，主要受以下12個(gè)因素影響：地理位置及交通狀況周邊環(huán)境商業(yè)效勞配套設(shè)施社會(huì)公共教育設(shè)施規(guī)模景觀戶型結(jié)構(gòu)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施開(kāi)展商品牌工程進(jìn)度交樓標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理定價(jià)的根本原那么參考同區(qū)同類(lèi)樓盤(pán)之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“市場(chǎng)比擬法〞制定本工程價(jià)格；在給各住宅單元具體定價(jià)時(shí)，充分考慮因素有三大項(xiàng)：景觀：其中包括客廳、各個(gè)臥房〔特別是主人房〕景觀是否理想；朝向：分8個(gè)方向，主要考慮客廳及主房朝向如何；戶型結(jié)構(gòu)：廳房是否方正、實(shí)用；通風(fēng)、采光是否暢通、理想；噪音影響；私隱性；陽(yáng)臺(tái)；樓層差等因素。參考均價(jià)評(píng)定〔待定〕附：初步價(jià)格表〔待定〕價(jià)格走勢(shì)建議從前期市場(chǎng)調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)景田片區(qū)大局部分樓盤(pán)在定價(jià)上存在誤區(qū)，即不顧市場(chǎng)形勢(shì)、自身素質(zhì)狀況，片面地抬高價(jià)格，包括高起價(jià)、高均價(jià)，最后的結(jié)果是極大拉長(zhǎng)了戰(zhàn)線，大局部樓盤(pán)銷(xiāo)售一年或以上才勉強(qiáng)到達(dá)50%左右的銷(xiāo)售率，這對(duì)于展商資金周轉(zhuǎn)是極為不利的。天然居工程的目標(biāo)是在4個(gè)月之內(nèi)銷(xiāo)售率到達(dá)45%左右，銷(xiāo)售套數(shù)約為460套，難度是相當(dāng)大的。這就需要在整體營(yíng)銷(xiāo)策略上步步為營(yíng)、軟硬件促銷(xiāo)手段配合得當(dāng)、特別是在價(jià)格策略方面要掌握得當(dāng)，才有時(shí)機(jī)“一炮而紅〞。根據(jù)中原多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合景田片區(qū)市場(chǎng)的特殊性，建議在價(jià)格策略上走“低開(kāi)高走、隨機(jī)逐漸上揚(yáng)〞的路線。即在出售初期選一批綜合質(zhì)數(shù)最差的單位以市場(chǎng)超低價(jià)入市，首先吸引貪廉價(jià)一族，制造開(kāi)售火爆場(chǎng)面，然后利用“羊群效應(yīng)〞開(kāi)始以吸納較高層次的客戶為主，相應(yīng)價(jià)格策略上那么采取“靜悄悄〞上揚(yáng)的路線。價(jià)格低開(kāi)高走，以超低價(jià)入市具有以好處：有利于聚集人氣，為開(kāi)售初期創(chuàng)造銷(xiāo)售火爆的勢(shì)頭，使本工程一入市即受市場(chǎng)追捧，為后期銷(xiāo)售做好鋪墊。同時(shí)也有利用開(kāi)展商投資的快速回收，等到銷(xiāo)售到一定程度，資金周轉(zhuǎn)壓力開(kāi)始遞減時(shí)，銷(xiāo)售底氣已足，即使市場(chǎng)發(fā)生較大變幻〔如主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“萬(wàn)科溫馨家園〞等入市參加競(jìng)爭(zhēng)〕，對(duì)于本工程的威脅程度將會(huì)減弱。有利于狠狠打擊周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在前期市場(chǎng)分析中發(fā)現(xiàn)，周邊在售現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓較多，對(duì)本工程的主要威脅在于：利用本工程大打廣告之機(jī)，乘機(jī)采用市場(chǎng)傾銷(xiāo)法，以低價(jià)來(lái)吸引、分流本工程的潛在客戶，假設(shè)本工程以市場(chǎng)超低價(jià)入市，那么這些樓盤(pán)就沒(méi)有時(shí)機(jī)再打價(jià)格戰(zhàn)。唯一可用的招數(shù)就是以現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓來(lái)打擊本工程，此時(shí)本工程就可加大力度宣揚(yáng)天然居的綜合質(zhì)數(shù)、開(kāi)展商品牌、物業(yè)管理等“王牌〞，以更美好的理想藍(lán)圖、新穎的市場(chǎng)炒作來(lái)吸引客戶。付款方式建議天然居主導(dǎo)戶型面積約為100平方米以上，以6500元/M2計(jì)算，總價(jià)根本都在60萬(wàn)以上，價(jià)格偏高；同時(shí)屬遠(yuǎn)期樓花，客戶購(gòu)置信心會(huì)受到一定程度的影響，因此就必須在付款方式方面盡量降低置業(yè)門(mén)檻，采用高成數(shù)、高年限的銀行按揭、低首期款作為吸引。付款方式建議如下：天然居二期付款方式付款方法折扣付款時(shí)間付款比例一次性付款94折1.簽署?認(rèn)購(gòu)書(shū)?時(shí)付臨時(shí)定金；2.簽署?認(rèn)購(gòu)書(shū)?后14天內(nèi)簽署?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?〔預(yù)售〕時(shí)付；3.簽署?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?〔預(yù)售〕后30天內(nèi)付。RMB￥2000030%〔含定金〕70%7成20年即供銀行按揭97折1.簽署?認(rèn)購(gòu)書(shū)?時(shí)付臨時(shí)定金；2.簽署?認(rèn)購(gòu)書(shū)?后14天內(nèi)簽署?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?〔預(yù)售〕時(shí)付；3.簽署?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?〔預(yù)售〕30天內(nèi)辦理銀行按揭。RMB￥2000030%〔含定金〕70%8成30年即供銀行按揭99折1.簽署?認(rèn)購(gòu)書(shū)?時(shí)付臨時(shí)定金；2.簽署?認(rèn)購(gòu)書(shū)?后14天內(nèi)簽署?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?〔預(yù)售〕時(shí)付；3.簽署?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?〔預(yù)售〕30天內(nèi)辦理按揭。RMB￥2000030%〔含定金〕70%買(mǎi)樓易照定價(jià)簽署?認(rèn)購(gòu)書(shū)?時(shí)付臨時(shí)定金簽署?認(rèn)購(gòu)書(shū)?后14天內(nèi)簽署?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?〔預(yù)售〕時(shí)付，同時(shí)與開(kāi)展商簽訂?免息分期付款合同?簽署?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?之日起6個(gè)月內(nèi)天內(nèi)付簽署?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?之日起9個(gè)月內(nèi)付簽署?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?之日起12個(gè)月內(nèi)付簽署?房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?〔預(yù)售〕30天內(nèi)辦理銀行按揭RMB￥3000010%〔含定金〕10%5%%5%70%第四局部廣告推廣策略廣告訴求點(diǎn)重組湖光山色與16個(gè)空中花園、近20000平方米中心庭園交相輝映，醉人景色盡在天然居。-------------近覽香蜜之湖光、遠(yuǎn)眺安托之山色?！餐獠俊?------------坐擁萬(wàn)米之綠化、共享空中之花園?！矁?nèi)部〕外部景觀：本工程西面緊鄰占地95000平方米的香蜜湖渡假村、渡假村以水景及大型綠化為主題，建筑物密度相當(dāng)?shù)?。而本工程在設(shè)計(jì)上充分考慮到景觀要求，廳房窗戶主要朝向西南面，使80％的住戶均能獲得西南向開(kāi)闊視野，北面高層那么可遠(yuǎn)眺安托山之秀色，居住于此，可謂湖光山色盡收眼底。南面與宏浩花園交界處將規(guī)劃為面積達(dá)數(shù)千平方米的街心綠化帶。內(nèi)部景觀：超大中心庭園、近20000平方米綠化面積，景田片區(qū)罕見(jiàn)。中心庭園占地16000平方米，是目前景田片區(qū)〔不含香蜜湖片區(qū)〕最大私家園林；一區(qū)首層架空辟為花園、同時(shí)犧牲16戶近2000平方米住宅面積，改建為16個(gè)空中花園使綠化面得以擴(kuò)張，住戶活動(dòng)空間進(jìn)一步延伸。成長(zhǎng)中的高尚大社區(qū)，成熟的生活配套近在咫尺。位處景田北高尚住宅區(qū)群中，社區(qū)大環(huán)境較為良好，整體人員素質(zhì)較高、呈現(xiàn)出一派寧?kù)o、詳和的生活氣息。社區(qū)成熟度較之香蜜湖片區(qū)更高，周邊配套設(shè)施如學(xué)校、菜市場(chǎng)、特別是距大型美式超市——山姆會(huì)員店僅百米之遙，步行一、兩分鐘即可到達(dá)，對(duì)于住戶可謂方便之極。國(guó)際化社區(qū)配套初具規(guī)模、休閑渡假氣氛濃厚景田北及香蜜湖片區(qū)有相當(dāng)多高檔的國(guó)際化配套設(shè)施。如法式網(wǎng)球中心、澳式觀光農(nóng)場(chǎng)、植物園、以及貴族精英式的深圳高級(jí)中學(xué)、歐式的天主圣安多尼堂，日式高爾夫球場(chǎng)，歐式萬(wàn)科城市花園、天健花園、德式堡、美式山姆會(huì)員店、泰式香蜜湖渡假村，這些設(shè)施及建筑的存在使得香蜜湖片區(qū)及景田北片區(qū)真正成為一個(gè)名符其實(shí)的國(guó)際大社區(qū)。 規(guī)模龐大，配套設(shè)施齊全本工程占地27000平方米，建筑面積達(dá)16萬(wàn)平方米，共有1026戶，在景田片區(qū)內(nèi)屬超大型社區(qū)，絕無(wú)僅有。配套設(shè)施相對(duì)齊全，建成后除有過(guò)萬(wàn)平方米商業(yè)配套之外，更有獨(dú)立的會(huì)所設(shè)施、大型露天休閑娛樂(lè)設(shè)施包括泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)等，更有全日往返市內(nèi)重要線路的住戶專(zhuān)車(chē)、充滿人情味的“好幫手〞家居效勞建筑外觀突破歐陸風(fēng)格，高層建筑多層化本工程建筑立面造型簡(jiǎn)潔、流暢、色彩搭配鮮明、協(xié)調(diào)，與目前片區(qū)市場(chǎng)上過(guò)度強(qiáng)調(diào)歐陸風(fēng)格的建筑形成鮮明比照，有望為片區(qū)內(nèi)帶來(lái)一股清新的住宅風(fēng)，使客戶眼前一亮。本工程一區(qū)退臺(tái)式樓頂花園及12層、21層、29層8個(gè)空中共享式花園與二區(qū)15層、25層8個(gè)空中共享式花園的建筑設(shè)計(jì)，不僅使主體建筑立面造型更加豐富，綠化面由地面拓展到空中，而且為高層單位鄰里之間創(chuàng)造了一個(gè)相互溝通與交流的絕佳場(chǎng)所，一改高層樓盤(pán)逼仄、擁擠、缺乏交流空間的弱點(diǎn)，使住戶身處高層卻如同生活在多層的大空間里。全城首創(chuàng)教育基金會(huì)。全面智能化設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)約生活新體驗(yàn)〔擬設(shè)〕INTERNET信息高速公路修通到每一戶，實(shí)現(xiàn)高速上網(wǎng)與其他信息效勞；小區(qū)獨(dú)立信息效勞網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)各種社區(qū)效勞功能；“一卡通〞系統(tǒng)，通過(guò)先進(jìn)的IC卡感應(yīng)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，在天然居住戶只須持一張IC卡，即可暢通無(wú)阻：無(wú)鑰開(kāi)啟樓棟門(mén)、出入空中花園、停車(chē)場(chǎng)并計(jì)費(fèi)、出入會(huì)所消費(fèi)等。物業(yè)信息管理功能：房屋管理、住戶管理、收費(fèi)管理、報(bào)修系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)化管理、背景音樂(lè)等。遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表：水、電、氣的自動(dòng)抄送；小區(qū)立體安防功能：公共閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制及周界防越報(bào)警系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)〔門(mén)、窗、氣的綜合探測(cè)、緊急求救、對(duì)講系統(tǒng)〕全城首個(gè)將“高山瀑布流泉空氣〞引入住宅的天然小區(qū)。通過(guò)在小區(qū)裝設(shè)光觸媒負(fù)氧離子空氣凈化系統(tǒng)，該系統(tǒng)能模擬高山瀑布、雨后森林空氣質(zhì)數(shù)，使居住于天然居的人們“在家里每天都能呼吸到森林瀑布旁的鮮美空氣〞?！皬?qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，追求完美〞開(kāi)展商品牌優(yōu)勢(shì)明顯天健地產(chǎn)作為市政工程公司，前期共開(kāi)發(fā)過(guò)40多萬(wàn)平方米物業(yè)，均以質(zhì)量過(guò)硬、價(jià)格適中箸稱(chēng)。天健地產(chǎn)已通過(guò)ISO9002認(rèn)證，并曾列全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜首開(kāi)展商今年將同時(shí)開(kāi)發(fā)4個(gè)樓盤(pán)，面積達(dá)30多萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)將今年做成“天健地產(chǎn)年〞，初步預(yù)計(jì)將于今年秋季展銷(xiāo)會(huì)同時(shí)展示四個(gè)樓盤(pán)，天健地產(chǎn)實(shí)力所在已不言而喻。承建商為深圳市市政工程公司，該公司是天健集團(tuán)核心企業(yè)，不但承當(dāng)著深圳大局部市政工程〔如公路、政府辦公樓〕的建設(shè)，而且還承建過(guò)香港地鐵、及天健集團(tuán)內(nèi)多個(gè)住宅工程〔如天健花園、香蜜新村〕的建設(shè)，質(zhì)量過(guò)硬。園林設(shè)計(jì)為澳大利亞柏濤〔墨爾本〕建筑設(shè)計(jì)公司，該公司為世界排名第七著名建筑設(shè)計(jì)公司，在深圳曾經(jīng)成功設(shè)計(jì)過(guò)多個(gè)樓盤(pán)。代理商“深圳中原物業(yè)參謀〞在深港兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)上享有較高的知名度，客戶對(duì)之信賴感強(qiáng)。各銷(xiāo)售階段廣告策略〔一〕內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期重點(diǎn)投放媒體內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期主要選用以下宣傳媒體作為本工程的廣告推廣媒體：電視廣告：主要是奧運(yùn)會(huì)期間的?奧運(yùn)直播室?欄目及奧運(yùn)轉(zhuǎn)播節(jié)目中的電視屏幕右下角的樓盤(pán)標(biāo)志等〕，此階段將主要是樓盤(pán)形象宣傳期〕?特區(qū)報(bào)?及?商報(bào)?：主要通過(guò)一、兩次平面廣告及數(shù)篇新聞繕稿〔或新聞特寫(xiě)〕形式來(lái)為“真情告白——尋找回來(lái)的都市大宅院情懷〞征文比賽及“真誠(chéng)大使〞選舉活動(dòng)作文字鋪墊；深圳播送電臺(tái)：主要配合“真情告白——尋找回來(lái)的都市大宅院情懷〞征文比賽及“真誠(chéng)大使〞選舉活動(dòng)。此次電臺(tái)參予形式將有別于以往的單向廣告性質(zhì)，而是雙向互動(dòng)性質(zhì)，即開(kāi)通熱線，讓更多有興趣的人們共同參予話題的討論，讓更多的人認(rèn)識(shí)到天然居對(duì)人性與人與人之間情感的關(guān)注，并由此使天然居“真情大社區(qū)〞的形象真正深入民心，為后期公開(kāi)出售作好有力的鋪墊工作。網(wǎng)絡(luò)廣告候車(chē)亭廣告、車(chē)體廣告戶外廣告牌平面廣告訴求點(diǎn)做個(gè)明明白白的置業(yè)人——天健地產(chǎn)及深圳著名建筑設(shè)計(jì)及工程專(zhuān)家陪你看樓。請(qǐng)于2000年9月9日——9月10日上午9:00——18:00蒞臨天然居現(xiàn)場(chǎng)，各方專(zhuān)家免費(fèi)教你看樓。“真情告白——尋找回來(lái)的都市大宅院情懷〞征文比賽及“真誠(chéng)大使〞選舉〔二〕市場(chǎng)熱銷(xiāo)期重點(diǎn)投放媒體市場(chǎng)熱銷(xiāo)期主要采用以下媒體組合：報(bào)紙廣告：?特區(qū)報(bào)?、?商報(bào)?、?南方都市報(bào)?電視廣告：以插播深圳有線電視臺(tái)之“香港電視翡翠頻道與亞視頻道〞