周口國(guó)際大廈營(yíng)銷溝通的方案

周口國(guó)際大廈營(yíng)銷溝通的方案Part1

項(xiàng)目情況認(rèn)知項(xiàng)目情況

曠亞國(guó)際大廈項(xiàng)目位于沈丘縣沙潁河北的行政新區(qū)，地處“長(zhǎng)安東路”與“兆豐大道”城市主干道交叉口，與“和諧嘉園”小區(qū)隔路相望，對(duì)面是街心公園。附近新建住宅小區(qū)林立，有上海世家、綠城水岸花園、永基水岸花城、世紀(jì)豪庭等。本案項(xiàng)目區(qū)位概況項(xiàng)目區(qū)位概況本案商業(yè)中心行政中心老城區(qū)中心距離約2公里距離約1.5公里項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)無(wú)大型零售商業(yè)，商業(yè)氛圍一般，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)繁雜，為項(xiàng)目招商帶來(lái)了很好的機(jī)會(huì)，但也會(huì)給銷售產(chǎn)生了很大的阻力。項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目A段：1-3F為商業(yè)，建筑面積約5100㎡，4-6F為單身公寓，建筑面積約4800㎡。其中1F層高5.6米，2-3F層高4.2米，4-6F層高3.3米。項(xiàng)目B段：1-4F均為商業(yè)，建筑面積約5200㎡。其中1F層高5.6米，2-4F層高4.2米。項(xiàng)目C段：16F的高層公寓，建筑面積約1.4萬(wàn)㎡。目前A、B段一樓外鋪和高層公寓已對(duì)外銷售。Part2

租售策略建議

基本營(yíng)銷原則

關(guān)于租售模式目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售模式主要以零售、零租和零售、整租兩種，其操作方式如下：零售、零租：是一般中小型開(kāi)發(fā)商以及低層商業(yè)樓盤(pán)和商業(yè)步行街的作法，有利于資金的迅速回籠，商鋪產(chǎn)權(quán)分散到客戶，滯銷商鋪則作為出租物業(yè)。不利于擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，如果樓層較高，則極易出現(xiàn)一樓經(jīng)營(yíng)火爆，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高則風(fēng)險(xiǎn)較低，特別適合于商業(yè)步行街。

關(guān)于租售模式零售、整租：這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。操作方式是將每一層劃分為10-50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。然后通過(guò)返租的方法從購(gòu)鋪者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其返租利率一般定在6%--10%（高于銀行貸款利率才有吸引力）。對(duì)于本項(xiàng)目而言，既能順利達(dá)成銷售目標(biāo)，又能保證后期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，我們把本項(xiàng)目的租售模式確定為：零售、零租、部分整租

關(guān)于租售模式模式說(shuō)明：1、A段/B段一樓外鋪零售，滯銷部分零租；2、A段一樓內(nèi)鋪與二、三樓局部整租，引進(jìn)大型連鎖商超，如萬(wàn)果園、丹尼斯、胖東來(lái)等省內(nèi)知名品牌。3、A段四至六樓整租，引進(jìn)連鎖快捷賓館或KTV。4、B段二至四樓進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，以散鋪形式對(duì)外發(fā)售，同時(shí)給予返租回報(bào)。5、除一樓外鋪外，其它商鋪通過(guò)返租形式收回經(jīng)營(yíng)權(quán)，給予投資客5-8年的租金保障，每年定期返還租金，租金也可抵扣房款；

關(guān)于租售模式其優(yōu)點(diǎn)在于：1、短期內(nèi)回籠大量資金；2、實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，易吸引上行人流，盤(pán)活樓盤(pán)，有利于樓盤(pán)升值，讓客戶感受升值空間。3、通過(guò)將經(jīng)營(yíng)權(quán)以返租的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家經(jīng)營(yíng)。

關(guān)于租售模式其風(fēng)險(xiǎn)在于：1、返租合同期不能太長(zhǎng)，一般不超過(guò)10年，10年后業(yè)主進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租，會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局，引發(fā)一系列問(wèn)題。2、大型封閉式商場(chǎng)基本無(wú)臨街鋪面或臨街鋪面較少，各個(gè)商鋪能否增值主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成敗。3、每年需返還大量租金，資金壓力大。如何規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)，可以從以下幾個(gè)方面入手：1、單個(gè)樓層整體出售，保持完成性，有利于招商與持續(xù)經(jīng)營(yíng)。2、銷售、租賃、合作多種方式進(jìn)行，籌備各類人才商業(yè)經(jīng)營(yíng)和營(yíng)運(yùn)資金。

關(guān)于定價(jià)原則

關(guān)于定價(jià)原則

關(guān)于定價(jià)原則

關(guān)于定價(jià)原則

關(guān)于定價(jià)原則關(guān)于定價(jià)原則

關(guān)于返租回報(bào)關(guān)于返租回報(bào)關(guān)于招商銷售步驟主力店招商2-4F內(nèi)鋪銷售次主力店招商一樓商鋪銷售我們建議停止一樓外鋪的銷售，只接受客戶預(yù)訂，待項(xiàng)目招商、包裝、推廣實(shí)施后再公開(kāi)銷售，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。Part3

業(yè)態(tài)規(guī)劃建議

A段1F業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌形象店：食品零售、干洗店、面包店等生活配套連鎖商超：箱包、皮具、化妝品等時(shí)尚生活配件

A段2-3F業(yè)態(tài)規(guī)劃連鎖商超：食品、百貨

A段4-6F業(yè)態(tài)規(guī)劃快捷賓館/KTV

B段1F業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌形象店：食品零售、干洗店、面包店等生活配套

B段2-3F業(yè)態(tài)規(guī)劃家電賣場(chǎng)

B段4F業(yè)態(tài)規(guī)劃美食廣場(chǎng)

招商租金收入根據(jù)我們多年的商業(yè)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)分析得知，連鎖商超、賓館、餐館的租金為21元/㎡/月，家電賣場(chǎng)45元/㎡/月。結(jié)合前面的業(yè)態(tài)規(guī)劃，本項(xiàng)目的招商租金收入為：我們按5年租期計(jì)算，租金收入為：14203440元一般每3年或5年都要上調(diào)租金Part4

包裝推廣建議目前項(xiàng)目的名稱為“曠亞國(guó)際大廈”，無(wú)法準(zhǔn)確表達(dá)項(xiàng)目物業(yè)性質(zhì)，不利于包裝推廣。因此我們建議將項(xiàng)目的推廣名改為：上海世家·財(cái)富廣場(chǎng)或上海廣場(chǎng)這兩個(gè)推廣名稱都與前期保持了連續(xù)統(tǒng)一。關(guān)于案名定位關(guān)于項(xiàng)目包裝目前項(xiàng)目沒(méi)有進(jìn)行VI系統(tǒng)的包裝，無(wú)法體現(xiàn)、提升項(xiàng)目的檔次。我們建議對(duì)項(xiàng)目的整體形象進(jìn)行系統(tǒng)的包裝設(shè)計(jì)，制作投資手冊(cè)、海報(bào)、看房禮品等，提升項(xiàng)目在客戶心中的形象。關(guān)于項(xiàng)目包裝關(guān)于項(xiàng)目包裝關(guān)于項(xiàng)目包裝關(guān)于項(xiàng)目包裝關(guān)于項(xiàng)目包裝關(guān)于項(xiàng)目包裝同時(shí)對(duì)項(xiàng)目2、3樓的廣告位進(jìn)行噴繪包裝，轉(zhuǎn)角處樓體制作大型噴繪廣告，把兆豐大道段的廣場(chǎng)打造成休閑不行街區(qū)，布置綠色植物、休閑小品、景觀燈、燈桿旗，同時(shí)在長(zhǎng)安路段的廣場(chǎng)布置景觀燈、燈桿旗，營(yíng)造高檔次的商業(yè)氛圍。目前的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)過(guò)了“酒香不怕巷子深”的年代，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，銷售難度很大。因此我們建議利用戶外、電視、短信等大眾媒體，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的宣傳造勢(shì)。同時(shí)在招商成功、商家營(yíng)業(yè)或節(jié)假日等重要節(jié)點(diǎn)舉行大型