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整合營(yíng)銷方案佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司某某金域華庭1目錄第一部分 基本概況—————————3第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì)—————————11第三部分 城市規(guī)劃—————————26第四部分 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)—————————36
第五部分典型個(gè)盤—————————52
第六部分項(xiàng)目理解—————————63第七部分 客戶定位—————————74第八部分項(xiàng)目定位—————————94第九部分銷售策略—————————1022Part1基本概況31.地理位置廣州市佛山禪城區(qū)獅山鎮(zhèn)位于佛山市南海區(qū)東部東接廣州南接佛山市禪城區(qū)西接獅山鎮(zhèn)“廣佛黃金走廊”基本概況42.基本數(shù)據(jù)總面積:125.77平方公里
10個(gè)居委會(huì)和32個(gè)村委會(huì)
戶籍人口25.2萬(wàn)人,外來(lái)人口30萬(wàn)人綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力排在全區(qū)各鎮(zhèn)(街道)的第一位。
下轄大瀝、鹽步、黃岐3個(gè)辦事處
基本概況53.區(qū)域特色與文化表現(xiàn)大瀝是名符其實(shí)的文化名鎮(zhèn)。大瀝是中國(guó)民間藝術(shù)“醒獅之鄉(xiāng)”、廣東民族民間藝術(shù)“曲藝之鄉(xiāng)”和“書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)”。原產(chǎn)于大瀝的沙皮狗是中國(guó)僅有的兩種世界名犬之一?;靖艣r64.行政區(qū)域劃分2005,南海鎮(zhèn)級(jí)行政區(qū)域調(diào)整,原大瀝、黃岐、鹽步合并新大瀝鎮(zhèn)。大瀝街辦鹽步街辦黃歧街辦基本概況7改變過(guò)去業(yè)態(tài)分布零散、重疊的缺陷,發(fā)揮各行業(yè)的集群效應(yīng).提升大瀝形象,增強(qiáng)廣州經(jīng)濟(jì)圈輻射效應(yīng)加快城市化進(jìn)程工業(yè)、住宅和商業(yè)分區(qū)清晰,改善以往大瀝工業(yè)和住宅混雜引起的環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題承接來(lái)自廣州中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射和功能轉(zhuǎn)移,向大型會(huì)展和現(xiàn)代物流中心等商貿(mào)物流業(yè)的更高形態(tài)發(fā)展4.行政區(qū)域劃分----合并優(yōu)勢(shì)基本概況8北5.交通現(xiàn)狀—華南咽喉要塞基本概況95.交通現(xiàn)狀—華南咽喉要塞廣茂鐵路、321、325國(guó)首、廣佛、廣三高速公路、廣州西環(huán)高速公路、穗鹽路及南海區(qū)桂和、桂丹路貫穿境內(nèi),是云南、廣西、海南、粵西進(jìn)入廣州的西陸路門戶。距廣州白云(花都)新國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里距離國(guó)家一級(jí)港口南海港僅10公里。前往香港、澳門的車程約3小時(shí),形成四通八達(dá)、交通便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。10Part2宏觀經(jīng)濟(jì)111.GDP分析2006年大瀝鎮(zhèn)GDP達(dá)213億,增長(zhǎng)24.74%南海1/10人口,創(chuàng)造南海1/5GDP大瀝是南海兩個(gè)超百億城鎮(zhèn)之一預(yù)計(jì)2010年大瀝GDP可以達(dá)到300億元宏觀經(jīng)濟(jì)南海龍頭強(qiáng)鎮(zhèn)122.大瀝鎮(zhèn)居民收入分析大瀝與南海全區(qū)居民儲(chǔ)蓄存款余額對(duì)比2005年2006年增長(zhǎng)率人均儲(chǔ)蓄存款余額南海872.7億元983.44億元12.69%4.8萬(wàn)元大瀝235.2億元282.6億元20.13%11.6萬(wàn)元宏觀經(jīng)濟(jì)藏富于民,購(gòu)買力強(qiáng)人均儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)11.6萬(wàn)
,遠(yuǎn)高于全區(qū)的平均水平4.8萬(wàn),居民生活富裕。
2006年大瀝儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)282.6億元,占全區(qū)總額的28.7%133.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):工業(yè)占主體,第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)為主,第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展有色金屬加工業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、內(nèi)衣業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。14重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速大瀝是廣東省重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)和全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)之一。以有色金屬深加工業(yè)為主,摩托車生產(chǎn)、機(jī)械制造、家用電器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品飲料等20多個(gè)優(yōu)勢(shì)行業(yè).2007年上半年,大瀝工業(yè)總產(chǎn)值266.51億元,同比增長(zhǎng)26.02%;投資潛力顯著,發(fā)展后勁強(qiáng)大2007年上半年,大瀝百萬(wàn)元以上招商引資項(xiàng)目56個(gè).其中,計(jì)劃總投資超千萬(wàn)元項(xiàng)目24個(gè),計(jì)劃總投資超億元項(xiàng)目8個(gè)。引入了中國(guó)鋁業(yè)、深圳同心黃金首飾、廣東致卓精密輪轂及PCB電子銅等四大項(xiàng)目。3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析----工業(yè)占主體宏觀經(jīng)濟(jì)15城市百貨、連鎖商業(yè)、連鎖服務(wù)業(yè)為主體的城市商業(yè)體系在大瀝已初步形成,提升大瀝商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析----第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展有利于該區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速,廣佛黃金走廊正日漸成為以商貿(mào)、物流、居住等為核心產(chǎn)業(yè)的新興城區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)164.大瀝支柱產(chǎn)業(yè)分析1.有色金屬產(chǎn)業(yè)2.商貿(mào)物流業(yè)3.房地產(chǎn)業(yè)4.內(nèi)衣業(yè):中國(guó)內(nèi)衣名鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)17規(guī)模:有色金屬生產(chǎn)企業(yè)1000多家,年產(chǎn)量超過(guò)80萬(wàn)噸,約占全國(guó)的35%,年稅收額超過(guò)5億元。產(chǎn)業(yè)鏈:全國(guó)首個(gè)“再生金屬物流加工基地”,金屬流通量每年200多萬(wàn)噸,約占全國(guó)總量的1/3。4.1有色金屬產(chǎn)業(yè)“中國(guó)鋁業(yè)第一強(qiáng)鎮(zhèn)”發(fā)展瓶頸:粗放型經(jīng)營(yíng)的中低端企業(yè)無(wú)序發(fā)展,沒(méi)有充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)184.2商貿(mào)物流業(yè)----廣佛區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)及物流集散地嘉洲廣場(chǎng)、雍景商城、時(shí)代廣場(chǎng)相繼開業(yè),都市名匯、新都會(huì)廣場(chǎng)正加緊建設(shè),商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸豐富,城市商業(yè)架構(gòu)初步形成發(fā)展瓶頸:舊有商業(yè)檔次形象不高,需要合理城市規(guī)劃提升業(yè)態(tài)檔次大瀝“巴黎春天”商業(yè)步行街和黃岐商業(yè)中心步行街人氣鼎盛.,但缺乏規(guī)劃,管理檔次形象不高現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)19廣佛區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)及物流集散地的地位逐步確立南國(guó)小商品城、中大小商品城隆重開業(yè),中建博美五金裝飾材料城、九龍小商品城、大瀝桂江農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、廣鐵三眼橋糧油物流中心和康力醫(yī)藥物流中心全面施工,廣佛區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)及物流集散地的地位逐步確立。發(fā)展瓶頸:新建大型專業(yè)市場(chǎng)還沒(méi)成型,需要更完善的規(guī)劃支持4.2商貿(mào)物流業(yè)----廣佛區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)及物流集散地宏觀經(jīng)濟(jì)204.3房地產(chǎn)業(yè):品牌發(fā)展商帶動(dòng)大瀝地產(chǎn)大瀝是眾多地產(chǎn)大鍔進(jìn)駐佛山的試金石,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)甚為激烈,形成百花齊放之局面。萬(wàn)科、中海、雅居樂(lè)、碧桂園和合生創(chuàng)展為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額,不斷推出新品,銷售十分暢旺。發(fā)展瓶頸:舊三鎮(zhèn)(黃歧、鹽步、大瀝)舊有功能分區(qū)不清晰,工業(yè)居住魚龍混雜,居住環(huán)境制約房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)2007年上半年,房地產(chǎn)投資22.19億元,同比增長(zhǎng)67%;銷售面積51萬(wàn)平方米,銷售金額27億元,同比增長(zhǎng)12.5%
現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)214.4內(nèi)衣業(yè):中國(guó)內(nèi)衣名鎮(zhèn)發(fā)展瓶頸:“三來(lái)一補(bǔ)”,品牌發(fā)展、銷售網(wǎng)絡(luò)受限制,影響企業(yè)發(fā)展,無(wú)自主品牌技術(shù)支撐,需要政府引導(dǎo)下大力引入技術(shù)人才,發(fā)展自主優(yōu)勢(shì)?,F(xiàn)狀大瀝鹽步是“中國(guó)內(nèi)衣名鎮(zhèn)”,也是廣東省專業(yè)鎮(zhèn)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)之一。大瀝鎮(zhèn)現(xiàn)有內(nèi)衣生產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)共140多家.從業(yè)人員逾2萬(wàn)人,內(nèi)衣年產(chǎn)量達(dá)1000多萬(wàn)打,約60%出口世界各地,以歐美地區(qū)為主。宏觀經(jīng)濟(jì)22優(yōu)二:將10%的低端產(chǎn)業(yè)或企業(yè)向外轉(zhuǎn)移,到2010年完成20%~30%的工業(yè)用地置換,用于建立工業(yè)園區(qū),開發(fā)鋁材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)土地的合理利用。強(qiáng)三:以城南中心商貿(mào)區(qū)的建設(shè)帶動(dòng)加強(qiáng)大瀝第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城南中心商貿(mào)區(qū)位于大瀝城區(qū)南部,規(guī)劃面積0.5平方公里,未來(lái)5~10年內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展各種類型的商業(yè)及房地產(chǎn)。未來(lái)五年,還將進(jìn)一步搞好其他配套建設(shè),務(wù)求營(yíng)造更良好的營(yíng)商環(huán)境。5.產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略:東優(yōu)西拓、強(qiáng)三優(yōu)二解決瓶頸,大瀝提出“東優(yōu)西拓、強(qiáng)三優(yōu)二”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略宏觀經(jīng)濟(jì)235.產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略:東優(yōu)西拓、強(qiáng)三優(yōu)二東優(yōu)西拓”:大瀝東部?jī)?yōu)化和提升第三產(chǎn)業(yè),尤其是商貿(mào)、物流業(yè)、房地產(chǎn)為主;大瀝西部以長(zhǎng)虹嶺工業(yè)園為中心形成新的工業(yè)板塊,經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間再創(chuàng)造100億的工業(yè)產(chǎn)值,預(yù)計(jì)2010年大瀝GDP達(dá)300億。宏觀經(jīng)濟(jì)24小結(jié)大瀝作為一個(gè)重點(diǎn)衛(wèi)星工業(yè)城市,處于轉(zhuǎn)型期,舊有城市規(guī)劃功能布局難以滿足大瀝二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)需要新的城市規(guī)劃進(jìn)行合理的功能分區(qū),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略:東優(yōu)西拓、強(qiáng)三優(yōu)二宏觀經(jīng)濟(jì)25Part3城市規(guī)劃261.大瀝城市發(fā)展規(guī)劃城市定位:廣佛都市區(qū)重要的區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)及物流集散地,佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū),南海重要的制造業(yè)基地之一。規(guī)劃范圍:城市總用地125平方公里,其中居住用地共26.78平方公里。城市規(guī)模:2010年總?cè)丝谝?guī)模為65萬(wàn),2020年為75萬(wàn)。發(fā)展目標(biāo):對(duì)城市進(jìn)行合理的功能分區(qū)與規(guī)劃建設(shè),實(shí)現(xiàn)工業(yè)與住宅的合理分區(qū),滿足城市發(fā)展需要。城市規(guī)劃272.城市規(guī)劃----廣佛重要的區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)及物流集散地引入大量資金和技術(shù)人才,是大瀝未來(lái)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。并為大瀝商貿(mào)業(yè)的進(jìn)一步升級(jí)提供大量的消費(fèi)需求和強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)后盾。規(guī)劃設(shè)置大型物流中心,豐富產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃28位于大瀝西部長(zhǎng)虹嶺仙溪湖畔,總面積達(dá)800多公頃。南部是高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、有色金屬開發(fā)區(qū)分別在工業(yè)園中部為仙溪湖旅游渡假區(qū)、農(nóng)業(yè)生態(tài)保護(hù)區(qū),東南部是佛山市培養(yǎng)科學(xué)技術(shù)人才的搖籃——佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院(北院),北面是南海市信息化產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。2.城市規(guī)劃----南海重要的制造業(yè)基地之一以建設(shè)佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)為基礎(chǔ),保持南海經(jīng)濟(jì)龍頭地位,升級(jí)傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)——制造業(yè)。以長(zhǎng)虹工業(yè)園為中心,轉(zhuǎn)移低層次產(chǎn)業(yè),發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)將低層次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,將企業(yè)總部研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、辦公等核心部分和高端生產(chǎn)環(huán)節(jié)留在大瀝,發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。成為南海重要的制造業(yè)基地。城市規(guī)劃292.城市規(guī)劃----佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)【物業(yè)升級(jí)】【產(chǎn)業(yè)升級(jí)】【環(huán)境升級(jí)】在未來(lái)3年內(nèi)開展“三舊”改造項(xiàng)目68個(gè),總改造面積220萬(wàn)平方米,其中重點(diǎn)項(xiàng)目26個(gè),改造面積200萬(wàn)平方米。退陳引新構(gòu)建新版圖。啟動(dòng)聯(lián)滘片區(qū)廢舊塑料回收行業(yè),廢舊金屬回收行業(yè),清除碎布加工行業(yè)整治相繼進(jìn)行。下一步,大瀝將著手轉(zhuǎn)移廢舊棉花加工行業(yè)。同時(shí)為有色金屬產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè),搭建平臺(tái)。未來(lái)3年內(nèi),大瀝將投資過(guò)億元,對(duì)鎮(zhèn)內(nèi)13條主干河涌進(jìn)行整治,并對(duì)村組整治河涌給予補(bǔ)貼。此外,城南污水處理廠的管網(wǎng)鋪設(shè)正在加速進(jìn)行,鹽步污水處理廠將在年內(nèi)奠基并爭(zhēng)取明年投入運(yùn)營(yíng)。中心城區(qū)生活污水實(shí)現(xiàn)截污的設(shè)想不久將會(huì)實(shí)現(xiàn)。全面整治升級(jí)促重鎮(zhèn)變新城城市規(guī)劃303.發(fā)展戰(zhàn)略:一脊兩翼城市規(guī)劃31功能區(qū)域區(qū)域范圍發(fā)展方向發(fā)展途徑一脊是指桂和路以東,桂瀾路北延線以西,“千燈湖”以北至聯(lián)滘的“商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)(CDA)大瀝未來(lái)的中心發(fā)展區(qū)通過(guò)舊物業(yè)的改造,盤活土地資源利用東翼指“黃岐-鹽步”城市居住綜合片區(qū)主要發(fā)展城市型經(jīng)濟(jì)通過(guò)舊物業(yè)的改造,盤活土地資源利用西翼指“大瀝”城市居住綜合片區(qū)和長(zhǎng)虹嶺工業(yè)片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展都市型工業(yè)
繼續(xù)征用和開發(fā)土地拓展4.發(fā)展戰(zhàn)略:一脊兩翼連接南海經(jīng)濟(jì),大瀝經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)力將進(jìn)一步與南海、廣佛融合,同時(shí)向西部擴(kuò)張,帶動(dòng)周邊配套及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。項(xiàng)目位于“西翼”,未來(lái)將發(fā)展成為大瀝新城金融商貿(mào)中心。制造業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展城市規(guī)劃325.城市功能分區(qū)
居住居住居住居住工業(yè)園工業(yè)園商貿(mào)區(qū)黃岐海南居住綜合片區(qū)黃岐海北居住綜合片區(qū)鹽步居住綜合片區(qū)大瀝居住綜合片區(qū)商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)長(zhǎng)虹嶺工業(yè)園南部工業(yè)片區(qū)七大功能片區(qū)《佛山市南海區(qū)大瀝鹽步組團(tuán)總體規(guī)劃》明確功能分區(qū),改變居住、工業(yè)交叉分布現(xiàn)狀,四大居住片區(qū)形成規(guī)模發(fā)展,將有效改善大瀝生活居住環(huán)境,并擴(kuò)大當(dāng)?shù)貥潜P的輻射面。功能分區(qū)清晰,改善居住環(huán)境,發(fā)揮工業(yè)規(guī)模效應(yīng)城市規(guī)劃33“六橫”:廣佛-廣三高速、建設(shè)大道、廣佛新干線、廣佛高速與西環(huán)高速聯(lián)系線、穗鹽路-同慶大道、海八路;“六縱”:廣州西環(huán)高速公路、佛山一環(huán)、桂和路、廣佛高速、325國(guó)道新線、虹嶺路。6.城市路網(wǎng)建設(shè)-----與廣州無(wú)縫對(duì)接六縱六橫公路建設(shè):東西走向——從廣州窖口開始,經(jīng)黃岐海北居住綜合片區(qū)、商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)、大瀝居住綜合片區(qū)后,向南接入佛山禪城區(qū),與在建的廣佛地鐵銜接。南北走向——與廣佛軌道線在海八路站相連;向北,經(jīng)過(guò)商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū),與廣州地鐵5號(hào)線延伸線相連;經(jīng)里水、和順鎮(zhèn)區(qū),與花都區(qū)范圍內(nèi)的軌道交通線相接,經(jīng)花都汽車城、花都中心城區(qū),沿云山大道向東進(jìn)入新機(jī)場(chǎng)。東西、南北軌道建設(shè):城市規(guī)劃——優(yōu)化后的大瀝交通,將有16個(gè)出口通往廣州,與廣州實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。34從城市總體規(guī)劃角度,大瀝將會(huì)加強(qiáng)區(qū)域的空間布局優(yōu)化,奠定廣佛經(jīng)濟(jì)圈中心的地位。從規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度,“東優(yōu)西拓、強(qiáng)三優(yōu)二”將有效實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。從城市交通規(guī)劃角度,路網(wǎng)建設(shè)的發(fā)展,將會(huì)改善大瀝的內(nèi)部交通路網(wǎng)暢順,以及縮短與周邊城市距離。但從商業(yè)發(fā)展前景而言,城區(qū)之間的距離縮短反而更易造就消費(fèi)力外流的機(jī)會(huì),影響本地商業(yè)的發(fā)展。小結(jié)城市規(guī)劃35Part4房產(chǎn)市場(chǎng)361.總體印象2007年1-11月南海區(qū)各鎮(zhèn)街普通住宅成交信息統(tǒng)計(jì)大瀝鎮(zhèn)普通住宅成交面積居南海區(qū)之二,成交均價(jià)居南海之三全市已售建筑面積(萬(wàn)㎡)已成交金額(萬(wàn)元)成交均價(jià)(元/㎡)桂城街道70.84188195916大瀝鎮(zhèn)-大瀝6.2357215719大瀝鎮(zhèn)-黃岐19.31125195820大瀝鎮(zhèn)-鹽步10.4559715367大瀝鎮(zhèn)35.92042115688里水鎮(zhèn)7.8737019421獅山鎮(zhèn)32.81411064302丹灶鎮(zhèn)16.1883895475西樵鎮(zhèn)-西樵12.1383903169羅村街道-羅村街道9.7353553637九江鎮(zhèn)1.941762131房地產(chǎn)市場(chǎng)372.供求關(guān)系大瀝街道供應(yīng)和成交面積最少,但價(jià)格增長(zhǎng)幅度最高,達(dá)15%房地產(chǎn)市場(chǎng)38
樓盤預(yù)售套數(shù)預(yù)售建筑面積(M2)已售套數(shù)已售建筑面積(M2)剩余套數(shù)剩余建筑面積(M2)2006
金碧華庭(金碧軒)16622,45315521,156111,297碧翠苑16320,58916220,4511138南海碧桂園889185,286885184,52600小結(jié)1,218228,3281,202226,133121,4352007明匯城市花園55970,65035743,29720227,353碧翠苑597,235597,23500小結(jié)61877,88541650,53220227,3532006-2007年大瀝街道樓盤普通住宅銷售統(tǒng)計(jì)表房地產(chǎn)市場(chǎng)已售單位統(tǒng)計(jì)包括已備案單位和已簽約單位統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只包括各樓盤的洋房,不包括車位/商鋪/別墅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于”佛山建設(shè)局”,統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2007-12-1039大瀝街道市場(chǎng)供應(yīng)最少,06年成交主要為南海碧桂園1128套“翠堤水岸”花園洋房,07年新推出海琴軒和名匯城市花園共800多套單位,到目前為止約銷售5成;黃歧、鹽步品牌大盤云集,供應(yīng)充足,市場(chǎng)較為穩(wěn)定;相對(duì)其它兩區(qū),大瀝街道表現(xiàn)出更大的市場(chǎng)承受力,價(jià)格自2006年第三季度起快速增長(zhǎng),第三季度均價(jià)已超過(guò)黃岐、鹽步;房地產(chǎn)市場(chǎng)403.大瀝街道的樓市狀況樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)由低端的單體樓轉(zhuǎn)向中高端的住宅小區(qū),價(jià)格拉升大規(guī)模:總建面2.8萬(wàn)㎡,共437套;產(chǎn)品類型:多層、高層組成;推售時(shí)間:2004年-2006年均價(jià):2524元/㎡金碧華庭2004年規(guī)模:總建面4.8萬(wàn)㎡;共540套產(chǎn)品類型:小高層;推售時(shí)間:2005年-2006年均價(jià):4323元/㎡名匯苑2005年規(guī)模:總建面7萬(wàn)㎡;產(chǎn)品類型:高層;推售時(shí)間:2002年-2005年均價(jià):1682元/㎡德明大廈2006年2007年規(guī)模:總建面9.6萬(wàn)㎡;共561套產(chǎn)品類型:小高層;推售時(shí)間:2007年3月-現(xiàn)在均價(jià):5500元/㎡名匯城市花園“翠堤水岸”花園洋房,共1128套產(chǎn)品類型:多層、低層;推售時(shí)間:2006年均價(jià):4200元/㎡南海碧桂園房地產(chǎn)市場(chǎng)414.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大瀝鎮(zhèn)普通住宅套均成交面積信息統(tǒng)計(jì)
全市已售建筑面積已售套數(shù)套均建筑面積2006年大瀝153,7181,163132黃歧274,1212,261121鹽步267,6932,4901082007年1-11月大瀝62,464408153黃歧193,3261,689115鹽步104,280955109大面積單位需求增大,產(chǎn)品主力供應(yīng)面積為130-160平米房地產(chǎn)市場(chǎng)424.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大瀝街道市場(chǎng)均價(jià)低,豐厚的居民消費(fèi)能力實(shí)現(xiàn)了客戶群對(duì)大面積單位的需求,套均面積需求在130-160平方米之間。06年南海碧桂園“翠堤水岸”戶型面積包括70-80㎡二房,133㎡三房和155-250㎡四房以上;07年名匯城市花園和海琴軒成交單位以三房130㎡以上為主。黃岐、鹽步集中了大瀝大部分的外來(lái)發(fā)展商,產(chǎn)品檔次高、結(jié)構(gòu)豐富,憑借與廣州約一半的價(jià)格差距,吸引了約6成廣州客源。因此相對(duì)充裕的資金與低價(jià)位,實(shí)現(xiàn)了廣州客戶100-120㎡的大面積需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)435.客源流向大瀝本地人購(gòu)房外流現(xiàn)象嚴(yán)重,外來(lái)移民是大瀝商品房購(gòu)買主體房地產(chǎn)市場(chǎng)445.客源流向大瀝街道污染嚴(yán)重的居住環(huán)境、雜亂的治安氛圍和低檔次、高密度的樓盤素質(zhì)導(dǎo)致客戶外流現(xiàn)象嚴(yán)重;本地高端客戶群除通過(guò)村鎮(zhèn)土地競(jìng)拍自建房,普遍在南國(guó)桃園、獅山、丹灶或桂城置業(yè)。外來(lái)高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體,大部分都會(huì)在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè),占大瀝購(gòu)房群體的6成;自建房房地產(chǎn)市場(chǎng)456.土地供應(yīng)單位宗地編號(hào)用地位置用地總面積用途大瀝401穗鹽路“扇面”地段7.7625城鎮(zhèn)混合住宅用地402廣云路張邊橋側(cè)0.4882商業(yè)用地404平地村委會(huì)泗瀝組1.9658商業(yè)用地406原大瀝三鳥市場(chǎng)地塊2.3272商業(yè)用地408河?xùn)|“大三丫”地塊4.76城鎮(zhèn)混合住宅用地410振興路編織袋廠地塊3.232城鎮(zhèn)混合住宅用地411大福摩托車地塊11.24城鎮(zhèn)混合住宅用地412振興路“微生物廠”地塊1.1817城鎮(zhèn)混合住宅用地414振興路56號(hào)0.2036商業(yè)用地415工業(yè)大道水頭高田地段0.192城鎮(zhèn)混合住宅用地合計(jì)4.9848商業(yè)用地28.3682城鎮(zhèn)混合住宅用地大瀝鎮(zhèn)2007年度經(jīng)營(yíng)性用地指標(biāo)一覽表(單位:公頃)可開發(fā)土地資源少,舊城改造”盤活土地房地產(chǎn)市場(chǎng)4647土地供應(yīng)日益緊缺,;特別是大瀝街鎮(zhèn),更是“寸土尺金”,稀缺性將極大提升新房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值、投資潛力;大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于20年前,建造檔次低,現(xiàn)正是合同到期或?qū)⒔狡诘臅r(shí)間。在土地供應(yīng)緊缺的情況下,全城掀起了大規(guī)模的“舊城改造”,置業(yè)需求日益膨脹;6.土地供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)487.政策影響大瀝街道在售樓盤少,成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大,政策影響不明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)3月,物權(quán)法正式公布;5月,上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率27個(gè)基點(diǎn);6月,明確房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)包括房屋的裝修費(fèi)用;7月,第二次上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率27個(gè)基點(diǎn);8月,住房公積金貸款上限提至20萬(wàn);9月,“二套房”貸款首付款比例和利率水平提高;10月,存款準(zhǔn)備金上調(diào)至13%;498.政策對(duì)鹽步、黃岐的影響黃岐價(jià)格持續(xù)攀升,受政策影響不明顯房地產(chǎn)市場(chǎng)508.政策對(duì)鹽步、黃岐的影響鹽步臨近廣州,以廣州為風(fēng)向標(biāo),受政策影響明顯房地產(chǎn)市場(chǎng)519.未來(lái)新政預(yù)測(cè)及分析新政一:2008-2009年可能開征“保有稅”目的:針對(duì)戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用,鼓勵(lì)購(gòu)買中小套型住宅,促進(jìn)理性購(gòu)房。預(yù)測(cè):保有稅144M2可能是起征面積,稅率大概在0.8%左右。影響:對(duì)整個(gè)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅,持續(xù)征收的原則將迫使購(gòu)房投資和消費(fèi)回歸理性空間。新政二:“兩稅合并”,明年賣樓省稅費(fèi)利好:調(diào)低了稅率,擴(kuò)大了開發(fā)商利潤(rùn)空間。預(yù)測(cè):927放貸新政后,市場(chǎng)成交量下降。購(gòu)房者和發(fā)展商形成角力的狀態(tài)。對(duì)于已完成今年目標(biāo),實(shí)力雄厚的發(fā)展商預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)控貨,以期待明年更大的利潤(rùn)空間。大瀝街道受土地供應(yīng)限制,房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)少,受政策影響不明顯。相對(duì)本項(xiàng)目,“保有稅”的實(shí)施將產(chǎn)生一定的影響,但大瀝鎮(zhèn)強(qiáng)民富的市場(chǎng)特征將對(duì)項(xiàng)目提供充足的支撐.房地產(chǎn)市場(chǎng)52小結(jié)房地產(chǎn)成交活躍,供應(yīng)缺口導(dǎo)致價(jià)格上漲幅度大房地產(chǎn)受政策影響較弱房地產(chǎn)成交活躍,供應(yīng)缺口導(dǎo)致價(jià)格上漲幅度大市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以中低端為主,高端產(chǎn)品匱乏房地產(chǎn)市場(chǎng)53Part5典型個(gè)盤54南海桂城佛山禪城10分鐘15分鐘大瀝鹽步黃歧天安鴻基花園地理位置:南國(guó)桃園東門發(fā)展商:天安(廣州)投資有限公司占地面積:900畝總建面積:18萬(wàn)㎡容積率:0.28綠化率:73.3%總戶數(shù):1000多戶產(chǎn)品類型:別墅、公入市時(shí)間:2001年年底配套:23000平方米天然湖泊;4500㎡星級(jí)陽(yáng)光會(huì)所;4800平方米商業(yè)中心典型外流個(gè)盤,7成客戶來(lái)自大瀝個(gè)盤分析55產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以260-500㎡別墅為主推貨節(jié)奏產(chǎn)品面積均價(jià)消化速度一期(2001年底--2004.08)210套別墅180-400㎡6500元190套公寓、洋房86-130㎡二期(2004.10--2007.06)159套純別墅260-500㎡15000-17000元/㎡5-6套/月天安鴻基花園個(gè)盤分析56風(fēng)格各異的別墅,突顯主人風(fēng)情萬(wàn)種的個(gè)性與審美天安鴻基花園個(gè)盤分析57座落于南國(guó)桃園內(nèi),環(huán)境資源優(yōu)越;離大瀝僅十分鐘車程,生活、工作游刃有余;以3個(gè)近6萬(wàn)㎡天然湖泊為中心,別墅依山就勢(shì),各自擁有獨(dú)立、優(yōu)美的景觀元素;超低密度、超高綠化率、超強(qiáng)可塑性,切合客戶群需求;大型、高檔次而充滿異國(guó)情調(diào)的配套設(shè)施,滿足業(yè)主一切生活、娛樂(lè)所需?!h(huán)境為項(xiàng)目最大亮點(diǎn);——為突顯身份、個(gè)性,客戶不惜重金打造,房子內(nèi)外兼修。天安鴻基花園個(gè)盤分析58地理位置:大瀝鎮(zhèn)雅瑤桂和路發(fā)展商:碧桂園集團(tuán)代理商:自銷總建面積:62.7萬(wàn)㎡總戶數(shù):3000戶產(chǎn)品類型:別墅、洋房建筑風(fēng)格:歐式入市時(shí)間:2006年1月——未來(lái)項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本信息南海碧桂園個(gè)盤分析59產(chǎn)品分析“陽(yáng)光花?!崩寺?yáng)光別墅,2006年1月1日開賣聯(lián)排別墅為主,少量獨(dú)立別墅;面積:238-378㎡,花園75-350㎡;均價(jià):聯(lián)排別墅4000-6000元/㎡,獨(dú)立別墅7500-8500元/㎡南海碧桂園個(gè)盤分析60“翠堤水岸”花園洋房1128套,2006年五一開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園17棟11層“大戶人家”洋房、11棟低層洋房、1棟復(fù)式洋房;主力戶型:155~250㎡四房、五房單位均價(jià):4200元/㎡(帶裝修)主力客戶群:雅瑤當(dāng)?shù)鼐用?、公?wù)員,廣州客戶較少個(gè)盤分析61“藍(lán)天山畔”一期,2006年五一開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園80套聯(lián)排別墅戶型:335-378㎡,七房、九房二廳,均價(jià):5000元/㎡(帶裝修)個(gè)盤分析62“藍(lán)天山畔”二期,2007年二月開賣49套獨(dú)立別墅戶型:400-806㎡,七/八/十房二廳均價(jià):5000元/㎡(帶裝修)銷售情況:12月1日銷售22套產(chǎn)品分析南海碧桂園63小結(jié)大瀝鎮(zhèn)稀缺別墅產(chǎn)品,自住、投資相宜;成熟品牌形象,治安物管好;高檔次、大社區(qū)環(huán)境,成熟居住氛圍;規(guī)劃過(guò)于密集,別墅私密性不高;商業(yè)配套人氣不旺;生活配套缺乏?!源鬄r唯一在售別墅帶動(dòng)洋房的銷售;——以項(xiàng)目創(chuàng)新產(chǎn)品及品牌物管進(jìn)行市場(chǎng)突圍。個(gè)盤分析64Part6項(xiàng)目理解651.項(xiàng)目介紹地塊位置:佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)體育中心區(qū)西側(cè)地段地塊現(xiàn)狀:用地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到五通,即通路、通電、通供水、通排水、通訊,用地紅線內(nèi)土地部分平整。交易面積:75915.8平方米土地用途:城鎮(zhèn)混合住宅用地使用年限:住宅用地柒拾年、商業(yè)用地肆拾年、其他用地伍拾年容積率:≤2.4;建筑密度:≤28%;綠地率:≥30%;大瀝鎮(zhèn)政府大瀝體育文化中心2分鐘生活圈項(xiàng)目理解66優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)●毗鄰321國(guó)道、325國(guó)道、禪碳路(省道)、廣三高速,以及年底完工的“大瀝交通樞紐”距離該地塊不足1km,路網(wǎng)配套完善;●毗鄰大瀝金融商貿(mào)區(qū),且靠近大瀝體育文化中心,大瀝高中、金融、行政機(jī)關(guān)等市政重點(diǎn)項(xiàng)目,居住環(huán)境規(guī)劃向好,區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ?;●?xiàng)目周邊暫時(shí)缺乏高素質(zhì)生活配套;●周邊村落圍繞,治安問(wèn)題突出;●長(zhǎng)虹嶺工業(yè)園區(qū)距離項(xiàng)目5分鐘車程,生活環(huán)境有待改善;●現(xiàn)時(shí)缺乏城市公交直達(dá)該項(xiàng)目,生活不便。周邊路網(wǎng)密集,噪音問(wèn)題有待解決;機(jī)會(huì)威脅●可以填補(bǔ)該區(qū)域商業(yè)住宅的市場(chǎng)空白;●大瀝商品房供應(yīng)不足,供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一,發(fā)展較為滯后,強(qiáng)勁購(gòu)房消費(fèi)力還沒(méi)釋放;●項(xiàng)目地處位置規(guī)劃看好,且市民認(rèn)為項(xiàng)目位置不會(huì)太偏,處于大瀝中心區(qū)位●“空氣差、治安差、大瀝居住環(huán)境差“深入民心●作為該區(qū)域首個(gè)住宅項(xiàng)目,周邊環(huán)境尚待開發(fā),居住氛圍不成熟;●市民認(rèn)為該區(qū)域成熟發(fā)展尚需3-5年,目前認(rèn)為還較荒涼2.SWOF分析項(xiàng)目理解67項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品對(duì)比本案小高層洋房———南海碧桂園聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅、小高層洋房以別墅為主的大型社區(qū),圍繞景觀資源布局天安鴻基花園聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅、公寓中海金沙灣高層、小高層洋房以120M2平層為主,圍繞江景布局雅居藍(lán)灣多層、小高層洋房以100M2平層為主產(chǎn)品對(duì)比—躍式、復(fù)式個(gè)性化產(chǎn)品備受歡迎據(jù)市調(diào)情況分析,大瀝消費(fèi)者追求產(chǎn)品個(gè)性化與生態(tài)環(huán)境。創(chuàng)新產(chǎn)品配合新居住觀念以引導(dǎo)消費(fèi)者的好奇與購(gòu)買傾向。3.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析---產(chǎn)品對(duì)比項(xiàng)目理解68項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位態(tài)勢(shì)本案位于大瀝西部新城區(qū)大瀝西部是經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口最集中的區(qū)域。南海碧桂園位于大瀝西部雅瑤區(qū)天安鴻基花園位于獅山南國(guó)桃園區(qū)獅山以南國(guó)桃園生態(tài)別墅項(xiàng)目為主,吸引絕大部分大瀝高端客戶,但發(fā)展用地不足,影響持續(xù)發(fā)展。中海金沙灣位于大瀝東部黃岐區(qū)大瀝東部與廣州經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的荔灣區(qū)接壤,受廣州輻射最強(qiáng),同類產(chǎn)品售價(jià)與大瀝中部、西部形成近2000元/平方米價(jià)差。雅居藍(lán)灣位于大瀝東部鹽步區(qū)西部首個(gè)居住社區(qū),樹標(biāo)桿新標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目區(qū)位相對(duì)處于劣勢(shì),非重點(diǎn)開發(fā)商住區(qū)域,以承接?xùn)|部工業(yè)轉(zhuǎn)移為主。項(xiàng)目周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,市政工程,機(jī)關(guān)單位向該區(qū)集中。引導(dǎo)項(xiàng)目形象定位為行政商務(wù)區(qū)的休閑居住氛圍社區(qū)。3.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析----區(qū)位對(duì)比項(xiàng)目定位69項(xiàng)目名稱物業(yè)管理物管分析本案萬(wàn)科物管品牌發(fā)展公司嫡系物管公司知名度高,認(rèn)可度高。南海碧桂園碧桂園物管天安鴻基花園天安物業(yè)管理中海金沙灣中海物管雅居藍(lán)灣———優(yōu)質(zhì)物管成就和諧人居治安差為大瀝普遍共識(shí),項(xiàng)目周邊村落、工業(yè)區(qū)圍繞,治安問(wèn)題更加突出。萬(wàn)科優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)認(rèn)同度高,可以此引導(dǎo)本地消費(fèi)者形成新的和諧人居觀念。3.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析-----物業(yè)管理對(duì)比項(xiàng)目理解70萬(wàn)科是全國(guó)知名品牌,廣東第一名牌,市場(chǎng)認(rèn)識(shí)度高。通過(guò)宣傳深化萬(wàn)科品牌認(rèn)知度,吸引客戶對(duì)居住持續(xù)服務(wù)的認(rèn)可。全國(guó)知名品牌引領(lǐng)居住新氣象項(xiàng)目名稱品牌知名度本案萬(wàn)科在廣佛地區(qū)品牌認(rèn)知度高南海碧桂園通過(guò)在大瀝開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目受到普遍認(rèn)可天安鴻基花園中海金沙灣雅居藍(lán)灣鉅隆集團(tuán)通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)在佛山知名度較高3.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析----品牌對(duì)比項(xiàng)目理解713.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析----配套對(duì)比教育配套優(yōu)勢(shì)突顯項(xiàng)目氛圍項(xiàng)目名稱配套本案教育(大瀝高級(jí)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué))商業(yè)(巴黎春天步行街、新都會(huì)商業(yè)中心)南海碧桂園商業(yè)(超市,洗衣店,休閑中心,裝飾公司,農(nóng)行)天安鴻基花園商業(yè)(商務(wù)中心,中西餐飲)中海金沙灣商業(yè)(暫未開業(yè))雅居藍(lán)灣商業(yè)(暫未開業(yè))大瀝為典型產(chǎn)業(yè)城市,高檔次、大型配套相當(dāng)缺乏。項(xiàng)目與大瀝巴黎春天商業(yè)街約10分鐘車程,商業(yè)配套相對(duì)完善。項(xiàng)目周邊教育配套擁有大瀝高級(jí)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué),優(yōu)勢(shì)明顯,可深化推廣。項(xiàng)目理解72項(xiàng)目名稱商業(yè)定位本案南海碧桂園中西餐,休閑用品,超市(針對(duì)項(xiàng)目業(yè)主)天安鴻基花園大型中西餐,超市(針對(duì)項(xiàng)目業(yè)主為主)中海金沙灣未確定雅居藍(lán)灣不能經(jīng)營(yíng)餐飲,無(wú)具體規(guī)劃(針對(duì)周邊消費(fèi)者)分析—特色街區(qū)文化打造次級(jí)商圈項(xiàng)目距離長(zhǎng)虹嶺工業(yè)園5分鐘車程,大瀝高級(jí)中學(xué)2分鐘車程,大瀝體育文化中心不到1分鐘車程。未來(lái)項(xiàng)目商業(yè)除針對(duì)項(xiàng)目業(yè)主外,還可輻射至工業(yè)園中高層,高級(jí)中學(xué)師生,體育中心運(yùn)動(dòng)休閑人群。3.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析----項(xiàng)目商業(yè)定位對(duì)比項(xiàng)目理解73項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)本案均價(jià)8000元/㎡南海碧桂園洋房:08年1月推售預(yù)計(jì)售價(jià)8000元/平方米天安鴻基花園二期別墅已售馨,暫無(wú)推銷計(jì)劃中海金沙灣07年底推售預(yù)計(jì)8000元/平方米雅居藍(lán)灣現(xiàn)均價(jià)6000元/方,預(yù)計(jì)07年底推售大面積洋房7000元/平方米以上市場(chǎng)整體向好,中產(chǎn)置業(yè)定格突顯地產(chǎn)公民形象同檔次項(xiàng)目均計(jì)劃于年底到明年1月期間推貨,前期產(chǎn)品均基本售馨。對(duì)未來(lái)價(jià)格預(yù)計(jì)均統(tǒng)一在7000–8000元/平方米。預(yù)計(jì)樓市在經(jīng)過(guò)對(duì)新政策的消化后將保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì),項(xiàng)目定位8000元/㎡處于市場(chǎng)均價(jià)范圍內(nèi)。3.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析----價(jià)格分析項(xiàng)目理解74小結(jié)價(jià)格定位:均價(jià)8000元/㎡;市場(chǎng)突圍:品牌、物管、教育配套、產(chǎn)品。項(xiàng)目理解7576Part7客戶定位771.客戶分析思路大瀝常住人口分析挖掘核心客戶群核心客戶群訪談?wù){(diào)研地產(chǎn)從業(yè)人員訪談?wù){(diào)研核心客戶群的購(gòu)房需求特征客戶定位782.核心客戶群家庭年收入城鎮(zhèn)新移民本地居民職業(yè)居住需求職業(yè)居住需求3–5萬(wàn)工業(yè)生產(chǎn)線工人/專業(yè)市場(chǎng)/商鋪員工宿舍/租賃工作地周邊工業(yè)生產(chǎn)線工人/專業(yè)市場(chǎng)/商鋪員工自建房/宿舍原居地/工作地周邊10–15萬(wàn)工業(yè)技術(shù)人員/專業(yè)市場(chǎng)/管理層宿舍/租賃工作地周邊工業(yè)技術(shù)人員/專業(yè)市場(chǎng)/管理層自建房/洋房原居地/工作地周邊10–20萬(wàn)小型商貿(mào)企業(yè)主/中小型工業(yè)企業(yè)主宿舍/洋房工作地周邊小型商貿(mào)企業(yè)主/中小型工業(yè)企業(yè)主自建房為主/洋房原居地/工作地周邊15–25萬(wàn)工廠高級(jí)管理層宿舍/洋房工作地周邊工廠高級(jí)管理層自建房為主/洋房原居地/工作地周邊20–50萬(wàn)中型專業(yè)市場(chǎng)/商貿(mào)市場(chǎng)企業(yè)主洋房/小型別墅工作地周邊環(huán)境舒適中型專業(yè)市場(chǎng)/商貿(mào)市場(chǎng)企業(yè)主自建房/洋房/小型別墅原居地/工作地周邊環(huán)境舒適50–100萬(wàn)以上大型專業(yè)市場(chǎng)/商貿(mào)市場(chǎng)企業(yè)主別墅/高素質(zhì)項(xiàng)目洋房環(huán)境舒適,交通便利大型專業(yè)市場(chǎng)/商貿(mào)市場(chǎng)企業(yè)主別墅/高素質(zhì)項(xiàng)目洋房、別墅環(huán)境舒適,交通便利100萬(wàn)以上大型工業(yè)企業(yè)主高素質(zhì)項(xiàng)目洋房、別墅環(huán)境舒適,交通便利大型工業(yè)企業(yè)主自建房/高素質(zhì)項(xiàng)目洋房、別墅環(huán)境舒適,交通便利目標(biāo)客戶群核心客戶群為在大瀝工作的中型專業(yè)市場(chǎng)/商貿(mào)市場(chǎng)企業(yè)主客戶定位79家庭年收入在10–50萬(wàn)間的本地居民追求人居社區(qū)氛圍,相對(duì)完善物業(yè)管理,同時(shí)兼顧工作需要,子女求學(xué)入戶需要,因此成為大瀝房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在消費(fèi)力。家庭年收入在20–100萬(wàn)以上的外來(lái)居民在大瀝生活時(shí)間長(zhǎng),融入到大瀝生活文化當(dāng)中,事業(yè)與家庭已扎根于大瀝,因此在生態(tài)環(huán)境優(yōu)越,交通便利的前提下選擇在周邊區(qū)域及大瀝區(qū)域內(nèi)選擇高素質(zhì)項(xiàng)目置業(yè)。分析:客戶定位803.訪談?wù){(diào)研——地產(chǎn)從業(yè)人員訪談時(shí)間訪談地點(diǎn)訪談對(duì)象受訪年齡家庭組成家庭年收入2007年11月25日–12月4日大瀝新世紀(jì)酒樓保利地產(chǎn)銷售25歲3人40萬(wàn)時(shí)代地產(chǎn)銷售28歲3人20萬(wàn)碧水地產(chǎn)銷售28歲3人50萬(wàn)某地產(chǎn)公司副總經(jīng)理35歲4人100萬(wàn)以上客戶定位81訪談時(shí)間訪談地點(diǎn)訪談數(shù)量訪客來(lái)源受訪年齡家庭組成家庭年收入2007年11月25日–12月4日中建博美裝飾材料城12人江浙地區(qū)為主30–45歲3–4人30–50萬(wàn)桂江農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)11人湛江、江浙地區(qū)為主30–40歲3–4人20–35萬(wàn)凱民茶博城10人福建、潮汕地區(qū)為主29–35歲3–4人10–30萬(wàn)中紡華麗布匹市場(chǎng)10人潮汕、江淅地區(qū)為主30–40歲3–4人50萬(wàn)以上鳳池裝修材料市場(chǎng)15人大瀝本地人為主30–40歲3–6人30–100萬(wàn)大瀝摩托車批發(fā)市場(chǎng)15人大瀝本地人為主30–45歲3–6人50–100萬(wàn)3.訪談?wù){(diào)研——核心客戶群客戶定位82客戶分布從業(yè)人員語(yǔ)錄本地人多數(shù)在村里買地自建房;本地很少炒樓的人,買洋房大部分是到大瀝做生意的老板或者是打工的人在大瀝時(shí)間長(zhǎng)了,為了孩子上學(xué)問(wèn)題會(huì)考慮在大瀝置業(yè)保利項(xiàng)目大瀝客戶成交量?jī)H次于禪桂,但大部分都是大瀝外來(lái)人,大概占到6成。本地人大概占4成,他們自己一般在大瀝買地自己建樓;大瀝外來(lái)人一般是在大瀝工作8到10年以上,主要為潮汕、浙江人,很有錢,都有幾套樓,在大瀝鎮(zhèn)街也都會(huì)置有物業(yè);大瀝外來(lái)人買樓現(xiàn)在還可以入戶口,對(duì)小孩子以后讀書也很有幫助。城鎮(zhèn)新移民成置業(yè)主力——在大瀝鎮(zhèn)街置業(yè)最活躍的消費(fèi)群體是高收入外來(lái)務(wù)工者4.核心客戶群需求特征---客戶分布客戶定位83置業(yè)目的從業(yè)人員語(yǔ)錄看到感覺(jué)好的會(huì)買下來(lái)自住,按揭太麻煩,一次性付清比較簡(jiǎn)單;買房都是自住,資金周轉(zhuǎn)沒(méi)問(wèn)題的時(shí)候就一次付清,或者首付多點(diǎn),過(guò)段時(shí)間周轉(zhuǎn)資金再付清房款;盡量首付多點(diǎn),以后供屋輕松點(diǎn)。大瀝客戶基本上以自住為主;大瀝客戶都以自住為主,首付五成,按揭十年,但大部分都在兩年內(nèi)付清房款;大瀝客戶在名雅的時(shí)候都是一次付清,現(xiàn)在都是首付五成以上。大瀝置業(yè)以自住為主——城鎮(zhèn)新移民跟本地人一致認(rèn)為置業(yè)首先要滿足自住需求,首付高,按揭期短可以推斷出投資性置業(yè)觀念相對(duì)薄弱。4.核心客戶群需求特征----置業(yè)目的客戶定位84獲知途徑從業(yè)人員多數(shù)通過(guò)親戚朋友介紹,口碑傳播影響下購(gòu)買;不是太關(guān)注電視、戶外等廣告,要以現(xiàn)場(chǎng)看樓為主。如果看到樓盤綠化好,樣板房設(shè)計(jì)好才會(huì)買;朋友介紹,羊群效應(yīng),很多時(shí)候會(huì)有幾個(gè)朋友結(jié)伴一起購(gòu)買一般大瀝項(xiàng)目活動(dòng)推廣較少,且較為單一,派發(fā)宣傳單張是常用的宣傳方法口碑傳播是當(dāng)?shù)乜蛻羧后w的信息主要來(lái)源;主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)樣板房及園林景觀認(rèn)識(shí)樓盤。4.核心客戶群需求特征---樓盤信息獲知途徑口碑傳播是當(dāng)?shù)乜蛻羧后w的信息主要來(lái)源;客戶定位85置業(yè)范圍從業(yè)人員語(yǔ)錄那些外地來(lái)的人都在市中心跟工業(yè)區(qū)工作,如果有感覺(jué)好的樓盤在自己店鋪附近,可能會(huì)有買的意向?,F(xiàn)在生意還沒(méi)到可以放手的時(shí)候,要買房都會(huì)打算在附近買,可以照顧生意。現(xiàn)在主要住宿舍,如果有好的樓盤離廠不遠(yuǎn),會(huì)考慮在附近買。大瀝客戶置業(yè)選擇時(shí)代是因?yàn)殡x大瀝不遠(yuǎn),方便工作;大瀝人都比較孝順,有本土情結(jié),就算在其他地方有房子,但還是會(huì)在大瀝買套房給家里老人住,讓老人住得舒服點(diǎn),安全點(diǎn);大瀝人買房子都會(huì)選在離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)的地方,金融商貿(mào)區(qū)是大瀝人工作的集中地。置業(yè)范圍在工作地不遠(yuǎn)為首選—本地人與新移民對(duì)工作的積極態(tài)度,決定了在大瀝工作地不遠(yuǎn)地方置業(yè)的需求。4.核心客戶群需求特征---置業(yè)范圍置業(yè)范圍以就近工作為原則客戶定位86品牌忠誠(chéng)度從業(yè)人員大瀝發(fā)展商比較有印象的就只有碧桂園;大瀝碧桂園有物管,別墅半年內(nèi)升值近一倍,品牌不錯(cuò);萬(wàn)科,保利,碧桂園都有印象,曾考慮保利花園買房。對(duì)品牌的忠誠(chéng)度很高,一般發(fā)展商和品牌發(fā)展商價(jià)格相差一千元,也會(huì)選擇品牌發(fā)展商;萬(wàn)科大瀝樓盤開賣起碼7000元/㎡以上,將會(huì)帶起整個(gè)大瀝樓價(jià);大瀝客戶傾向于購(gòu)買品牌發(fā)展商的產(chǎn)品。對(duì)品牌忠誠(chéng)度高4.核心客戶群需求特征---品牌忠誠(chéng)度客戶定位—本地人對(duì)碧桂園品牌忠誠(chéng)度高,對(duì)其他品牌認(rèn)知度有限,需要深化引導(dǎo)87物業(yè)管理從業(yè)人員在大瀝的外地人很多,居住安全感很重要對(duì)物管很重視,購(gòu)房后的售后服務(wù)要好物管要嚴(yán)格,但要方便。例如業(yè)主認(rèn)為南國(guó)桃園香格里拉的物管好,對(duì)治安比較放心。但業(yè)主朋友很不認(rèn)同,認(rèn)為太繁鎖,開車進(jìn)出都問(wèn)三問(wèn)四,覺(jué)得有損身份,很麻煩。從而對(duì)朋友圈的探訪造成影響。會(huì)欣賞保利一號(hào)公館的治安保密設(shè)計(jì),智能化管理對(duì)物管要求很高,因?yàn)榇鬄r公認(rèn)治安較差,比較雜亂物管水平是決定否購(gòu)買該樓盤的重要前提,有時(shí)物管甚至?xí)窃俅沃脴I(yè)的動(dòng)力。高度重視物管——要求很高,既要嚴(yán)謹(jǐn)又要方便,是決定購(gòu)房的前提之一。4.核心客戶群需求特征---物業(yè)管理客戶定位88戶型從業(yè)人員語(yǔ)錄喜歡復(fù)式、錯(cuò)層等類型,較追求個(gè)性化廳大房大,格局方正,舒服感要強(qiáng),廳最好有4~5米挑高,不要太壓抑可接受入戶花園,送夾層,有地下室之類的戶型特點(diǎn)肯定是要南北朝向,面積在150㎡以上大瀝市場(chǎng)目前較少創(chuàng)新戶型,以平層見(jiàn)多對(duì)創(chuàng)新戶型接受能力很強(qiáng),接受躍式、錯(cuò)層、復(fù)式、地下室等類型喜歡廳大、主人房大,陽(yáng)臺(tái)大,房子開間好很注重實(shí)用率,購(gòu)房時(shí)常以套內(nèi)面積計(jì)算潮汕人很注重風(fēng)水,常帶風(fēng)水師看樓普遍要求南北朝向,面積在130-180㎡之間客戶對(duì)產(chǎn)品要求是舒適感要強(qiáng),房大廳大陽(yáng)臺(tái)大,房屋開間好,注重實(shí)用性,對(duì)創(chuàng)新戶型接受能力強(qiáng),可以接受躍式、錯(cuò)層等創(chuàng)新戶型,較標(biāo)榜個(gè)性。4.核心客戶群需求特征---戶型設(shè)計(jì)舒適感要求高
客戶定位、89園林從業(yè)人員綠化最重要;大花園看起來(lái)舒服點(diǎn);花園大,看到會(huì)覺(jué)得輕松點(diǎn);中間有大花園比較好,如果帶有水池感覺(jué)會(huì)更舒服。大瀝人大部分外流到南國(guó)桃園或者桂城等地,其中一個(gè)重要原因是園林、綠化好;喜歡大園林,視野要開闊;對(duì)保利花園的園林比較認(rèn)同,但同時(shí)對(duì)大瀝圍合式的中間大花園也認(rèn)同;對(duì)園林景觀的具體的風(fēng)格、造型、材質(zhì)并沒(méi)有明顯認(rèn)識(shí)和要求。單一追求大園林景觀——非常注重園林、綠化,是促成樓盤成交的重要因素4.核心客戶群需求特征---園林客戶定位90配套從業(yè)人員附近最好要有食肆,與朋友相聚外出吃飯方便喜歡鬧中帶靜,不要太混雜喜歡綠化多,較認(rèn)同名匯城市花園的圍合式布局,共享中間大園林風(fēng)格要有適合小孩和老人娛樂(lè)休閑的設(shè)施,譬如游泳池、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、茶藝室之類的場(chǎng)所和兒童游玩設(shè)施大瀝人較注重飲食配套以商貿(mào)為主打的大瀝,在售項(xiàng)目周邊商鋪多做洗車美容店、時(shí)裝店、美容店、發(fā)廊等商業(yè)大瀝人會(huì)注重生活教育配套,例如喜歡有幼兒園、近小學(xué)、銀行等配套喜歡有會(huì)所,綠化一定要多,進(jìn)入樓盤很在乎舒適感有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所配套,至少有游泳池客戶要求鬧中帶靜,不能太混雜,對(duì)配套仍停留在滿足基本生活需求上。4.核心客戶群需求特征---配套要求不高
客戶定位91建筑風(fēng)格從業(yè)人員語(yǔ)錄最好是有點(diǎn)時(shí)尚但又不要太過(guò)亂;要時(shí)尚點(diǎn),看起來(lái)要舒服,暖色調(diào)比較喜歡保利花園那種風(fēng)格,比較時(shí)尚,但不要像金色家園那種灰色大瀝客戶對(duì)建筑風(fēng)格比較偏向歐式,時(shí)尚但不能太過(guò)份,不喜歡暗色大瀝客戶對(duì)建筑風(fēng)格要求不高傳統(tǒng)中帶有時(shí)尚4.核心客戶群需求特征---建筑風(fēng)格客戶定位對(duì)建筑風(fēng)格沒(méi)有肯定的要求,但提出要帶有時(shí)尚性,大瀝客戶經(jīng)常出游歐洲,見(jiàn)識(shí)廣但總結(jié)性比較差需要引導(dǎo)92裝修風(fēng)格從業(yè)人員喜歡自己裝修,質(zhì)量、成本、風(fēng)格都可以自由控制對(duì)帶裝修定義還不是太了解,表示只要不喜歡都會(huì)再重弄如果非要帶裝修,會(huì)喜歡帶套餐選擇目前市場(chǎng)上基本以毛坯房為主,但市場(chǎng)上會(huì)接受碧桂園洋房帶簡(jiǎn)單裝修4.核心客戶群需求特征---裝修標(biāo)準(zhǔn)青睞毛胚房客戶定位當(dāng)?shù)厝似毡榍嗖A毛坯房,可以自主裝修設(shè)計(jì),體現(xiàn)個(gè)性,但也接受簡(jiǎn)單裝修93車位從業(yè)人員車位是購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素之一,要求項(xiàng)目車位配比起碼在1:1以上車位可以供應(yīng)購(gòu)買的絕不會(huì)租有兩部車的家庭大有人在,喜歡開車外出,甚至?xí)小伴_車買腸粉”的習(xí)慣。汽車成為生活重要的交通工具大瀝人只要買得起樓的一般都會(huì)是有車一族市場(chǎng)上一般采用房屋與車位同時(shí)捆邦式銷售策略,所以配比都達(dá)1:1以上,客戶接受這種的銷售方式部分車位租金可達(dá)600元~800元/月,普遍車位出售金額約10萬(wàn)左右部分客戶甚至把車位看作購(gòu)房與否的前提條件房屋與車位捆邦式銷售是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的特色之一。市場(chǎng)上車位供不應(yīng)求,成為購(gòu)房置業(yè)的重要影響因素。車位配比至少是1:1以上。4.核心客戶群需求特征---車位客戶定位94付款方式從業(yè)人員一般購(gòu)房都用來(lái)自住,一般想法是,環(huán)境允許的話多會(huì)選擇一次性付款。做生意資金周轉(zhuǎn)很重要,會(huì)選擇分期付款或者會(huì)選擇按揭。以前多以一次性付款為主流,現(xiàn)在才多見(jiàn)有按揭付款,分期付款也較多一般客戶是首付五六成,兩年內(nèi)分期還清某項(xiàng)目曾統(tǒng)計(jì)過(guò)一次性付款:按揭付款=4:6購(gòu)房以自住為主,“無(wú)債一身輕”思想仍較濃厚,但按揭付款購(gòu)房會(huì)成為趨勢(shì)。4.核心客戶群需求特征---付款方式一次性付款為主客戶定位95小結(jié)項(xiàng)目主力客戶群:城鎮(zhèn)新移民第一置業(yè)因素:物管-綠化-車位-戶型針對(duì)城鎮(zhèn)新移民,營(yíng)造特色社區(qū)文化、社區(qū)氛圍;針對(duì)專業(yè)市場(chǎng)、金融商貿(mào)區(qū)等客戶工作、生活集中區(qū)域進(jìn)行主題活動(dòng)推廣、宣傳,配合點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式銷售服務(wù),在市場(chǎng)形成廣泛影響,拉動(dòng)銷售。并帶動(dòng)本地人客戶的關(guān)注;96Part8項(xiàng)目定位97項(xiàng)目定位
在萬(wàn)科的產(chǎn)品體系中,“金”色系列定位為城市中心、時(shí)尚精英一族的中高端產(chǎn)品。產(chǎn)品定位主要客戶群項(xiàng)目風(fēng)格定位金域藍(lán)灣金御華府金色家園
金域華庭將秉承金色系列產(chǎn)品風(fēng)格,帶給大瀝市民嶄新的居住概念,引領(lǐng)居住潮流。98城市新移民原大瀝外流居民專業(yè)市場(chǎng)小企業(yè)主金領(lǐng)一族投資者周邊區(qū)域現(xiàn)居民客戶群體如何構(gòu)成?項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項(xiàng)目風(fēng)格定位99因此,我們認(rèn)為,我們的主力客戶群是:公務(wù)員、教育體系高薪人士及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)高管層及技術(shù)人員,我們統(tǒng)稱為“金領(lǐng)一族”周邊專業(yè)市場(chǎng)小企業(yè)主項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項(xiàng)目風(fēng)格定位100我們的客戶群體有哪些特征?他們事業(yè)處于發(fā)展階段,有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),對(duì)未來(lái)及生活充滿憧憬;他們生意與國(guó)際接軌,見(jiàn)識(shí)廣博;他們珍惜家庭關(guān)系,自己辛苦拼搏為家人創(chuàng)造更好生活環(huán)境,家中事務(wù)一般交由老人及孩子自行管理;他們對(duì)現(xiàn)居住條件不盡滿意,特別是治安及空氣環(huán)境,但由于工作關(guān)系暫不便離開大瀝;項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項(xiàng)目風(fēng)格定位101項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項(xiàng)目風(fēng)格定位佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司怎樣的樓盤能贏得他們青睞?我們的項(xiàng)目具備什么優(yōu)勢(shì)?遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū),空氣不受污染;政府新規(guī)劃的居住區(qū)內(nèi);離工作地方不太遠(yuǎn),生活便捷;距離市中心僅5-10分鐘車程;周邊生活配套及教育配套完善;鄰近大瀝高級(jí)中學(xué)及網(wǎng)球場(chǎng);小區(qū)內(nèi)治安管理嚴(yán)密,但不妨礙業(yè)主正常交際活動(dòng);萬(wàn)科物業(yè)管理無(wú)容置疑;氣派高尚,戶型獨(dú)特創(chuàng)新,比現(xiàn)居住環(huán)境有一定躍升的大型項(xiàng)目金色系列產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)尚性;小區(qū)內(nèi)綠化率高;綠化率高達(dá)38%;發(fā)展商誠(chéng)信可靠,有一定開發(fā)實(shí)力。佛山以致全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主認(rèn)同是最佳的萬(wàn)科品牌實(shí)力表現(xiàn)。因此,金域華庭是大瀝市民期待已久的夢(mèng)想家園。102準(zhǔn)確定位,錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng),減少競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要消費(fèi)群項(xiàng)目風(fēng)格定位金域華庭定位為中高端時(shí)尚項(xiàng)目;適合市場(chǎng)需求;填補(bǔ)市場(chǎng)空白,更可與對(duì)手形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng),減低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。103項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要消費(fèi)群項(xiàng)目風(fēng)格定位金色的夢(mèng)想領(lǐng)域
——城市新居住概念——
概念內(nèi)涵金色是產(chǎn)品系列,突顯品牌效應(yīng);金色是工作領(lǐng)域,體現(xiàn)事業(yè)成就;金色是居住氛圍,章顯身份尊貴;金色是生活向往,表達(dá)未來(lái)追求;金域華庭,是您夢(mèng)想的金色領(lǐng)域!104Part9銷售策略105首期貨量統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷目標(biāo)階段部署開賣方式銷售策略類型規(guī)??倖挝粩?shù)面積區(qū)間可售面積住宅6棟15層洋房416套140-270㎡92358㎡商業(yè)底層商鋪6890㎡合計(jì)可售面積99248㎡預(yù)期均價(jià)住宅8000元/㎡,商業(yè)10000元/㎡總貨值約8億106首期貨量統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷目標(biāo)階段部署開賣方式銷售策略營(yíng)銷指標(biāo)推廣目標(biāo)首期銷售目標(biāo)住宅銷售套數(shù)達(dá)9成,超350套商業(yè)銷售達(dá)80%成交均價(jià)突破8000元/平方米成交金額突破6億元企業(yè)品牌成就萬(wàn)科大瀝市場(chǎng)主流發(fā)展商品牌形象樹立金域華庭項(xiàng)目的區(qū)域標(biāo)桿形象107首期貨量統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷目標(biāo)階段
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