城市更新專題分享

深圳城市更新分享深圳城市更新背景Part1深圳土地、發(fā)展空間難以為繼，向存量要發(fā)展空間2014年深圳計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地17.5平方千米新增建設(shè)用地5平方千米安排存量建設(shè)用地12.5平方千米向存量要發(fā)展空間是必然選擇深圳土地面積相當(dāng)于北京的八分之一，天津的六分之一，蘇州的四分之一，上海、廣州的三分之一上海開(kāi)發(fā)強(qiáng)度36.5%北京開(kāi)發(fā)強(qiáng)度20%大巴黎開(kāi)發(fā)強(qiáng)度21%大倫敦為23.7%東京開(kāi)發(fā)強(qiáng)度29.4%香港開(kāi)發(fā)強(qiáng)度21%深圳開(kāi)發(fā)強(qiáng)度46%國(guó)內(nèi)外大都市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度對(duì)比深圳市沿革與土地管理政策的變化...…......…...深圳市行政區(qū)劃沿革深圳市建市，第二年成立經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理政策變化1979199220042009特區(qū)內(nèi)城市化，撤縣建區(qū)，寶安、龍崗區(qū)設(shè)立，授特區(qū)立法權(quán)特區(qū)外龍崗、寶安區(qū)城市化特區(qū)擴(kuò)容開(kāi)啟“土地有償使用”制度，第一份土地出租協(xié)議，東湖麗苑特區(qū)內(nèi)土地全部國(guó)有化；93年，將新成立的寶安、龍崗兩區(qū)納入市級(jí)統(tǒng)一管理寶安、龍崗兩區(qū)土地理論上轉(zhuǎn)地國(guó)有，成為中國(guó)第一個(gè)無(wú)農(nóng)村的城市2012年開(kāi)始新一輪土地改革二元管理：關(guān)內(nèi)關(guān)外雙重管理標(biāo)準(zhǔn)，原關(guān)外地區(qū)城市配套嚴(yán)重缺乏教育關(guān)內(nèi)歐洲關(guān)外非州基礎(chǔ)設(shè)施醫(yī)療交通治安一區(qū)兩法地鐵、公交等城市的“生命線”急需完善，只有“縮短”內(nèi)外的距離，才能讓內(nèi)外的融合沒(méi)有障礙區(qū)域相對(duì)比較偏僻，治安問(wèn)題惹人擔(dān)憂學(xué)校大都分布在“關(guān)內(nèi)”，“關(guān)外”不僅學(xué)校資源相對(duì)匱乏，教學(xué)質(zhì)量也在一定程度上存在差距醫(yī)療資源大都分布在“關(guān)內(nèi)”，“關(guān)外”數(shù)量與質(zhì)量遠(yuǎn)不如關(guān)內(nèi)市政、道路、供水、商業(yè)、金融等“一市兩法”造成特區(qū)內(nèi)外執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不一，給深圳的行政管理、司法以及公民權(quán)益保障帶來(lái)諸多困擾二元管理：國(guó)有土地與集體土地；以及兩次城市化帶來(lái)的歷史遺留問(wèn)題1992、2004兩次城市化劃定用地紅線：紅線內(nèi)是合法用地范圍，紅線外屬于國(guó)有土地非農(nóng)建設(shè)用地：指標(biāo)不能落實(shí)其中，工商用地：每人200平米；宅基地每戶100平米；公共設(shè)施用地：每戶200平米；征地返還用地：不能落實(shí)拆遷安置用地：不能落實(shí)規(guī)劃內(nèi)，規(guī)劃外城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)原村集體用地紅線城市化歷史遺留問(wèn)題國(guó)有土地城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)合法用地集體土地城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)外非法用地390平方千米違法建筑問(wèn)題違法建筑面積高達(dá)4.05億平方米，占深圳市總建筑面積的49%；2001，2004，2009，2014四次違法建筑處理游離于體制外的成片開(kāi)發(fā)區(qū)，擁有規(guī)劃國(guó)土管理權(quán)光明農(nóng)場(chǎng)：55平方公里，1957年企業(yè)辦社會(huì)：學(xué)校、醫(yī)院、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老、工商、城市管理等

1998年收回以上成片開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃國(guó)土管理權(quán)，由市規(guī)劃國(guó)土部門實(shí)施統(tǒng)一管理。對(duì)成片開(kāi)發(fā)區(qū)原劃定的用地范圍不變、原土地收益分配原則暫時(shí)不變。2002年實(shí)現(xiàn)政企分離，2009年，在此基礎(chǔ)上成立光明新區(qū)，綠色新城蛇口工業(yè)區(qū)10.85平方公里1979南油開(kāi)發(fā)區(qū)23.01平方公里1984華僑城12平方公里1985福田保稅區(qū)1.35平方公里1991鹽田港0.97平方公里1985土地利用現(xiàn)狀：出租經(jīng)濟(jì)，從種莊稼到種房子的；無(wú)公共設(shè)施和有嚴(yán)重安全隱患的城中村；布局分散、零亂、無(wú)序，大多數(shù)容積率低、規(guī)模偏小、廠房建筑質(zhì)量較差、功能不配套、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度低，無(wú)法滿足產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求的舊工業(yè)區(qū)目前深圳共有以行政村為單位的城中村241個(gè)，其中特區(qū)內(nèi)城中村91個(gè)，特區(qū)外城中村150個(gè)，以自然村落為單位的城中村和舊村則更多，共計(jì)2,000余個(gè)，共占地106平方千米深圳市各類舊工業(yè)區(qū)3881個(gè)，占地98平方千米，其中村辦工業(yè)區(qū)占80%以上建筑質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重的舊住宅區(qū)深圳市關(guān)于存量土地開(kāi)發(fā)的三種破解方式三種方式城市更新土地整備土地制度改革對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等），根據(jù)城市規(guī)劃和城市更新辦法規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)土地整理儲(chǔ)備通過(guò)收回土地使用權(quán)、房屋征收及拆遷、土地收購(gòu)、征轉(zhuǎn)地歷史遺留問(wèn)題處理、填海造地等方式，對(duì)零散用地進(jìn)行整合，并進(jìn)行土地清理及土地前期開(kāi)發(fā)原農(nóng)村集體土地入市，以工業(yè)用地為主；自主拆除后公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓，獲取收益分成；兩種分成模式：50%市國(guó)土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位；70%國(guó)土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，并可持有20%的物業(yè)深圳城市更新歷史演變Part2政策演變—政策的法律效力層面摸索時(shí)代（2004年之前）試驗(yàn)時(shí)代(2004-2008年)法制時(shí)代（2009年—）2004《深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》深府[2004]177號(hào)2005《關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見(jiàn)》深府[2005]56號(hào)2007《關(guān)于開(kāi)展城中村（舊村）改造工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》深府辦[2007]159號(hào)2007《關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見(jiàn)》深府[2007]75號(hào)2008《關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意見(jiàn)》深府辦[2008]35號(hào)2009《深圳市城市更新辦法》市政府令第211號(hào)《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》深府〔2012〕1號(hào)

“1+6”文件，產(chǎn)業(yè)用地優(yōu)化升級(jí)，集體產(chǎn)業(yè)用地入市等2002深圳市龍崗區(qū)舊村鎮(zhèn)更新改造管理暫行辦法深龍府[2002]5號(hào)文各區(qū)試點(diǎn)摸索，出臺(tái)相關(guān)政策市政府出臺(tái)城中村改造和工改工政策地方性規(guī)章《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)及一系列配套政策改造模式演變模式要點(diǎn)案例自主更新政府主導(dǎo)市場(chǎng)參與市場(chǎng)化主導(dǎo)改造主體確認(rèn)：村集體經(jīng)濟(jì)組織自籌資金，自主改造政府角色：政府統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一報(bào)建審批，起引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、支持作用改造主體確認(rèn)：原產(chǎn)權(quán)所有人可自主選擇市場(chǎng)合作方，由政府審批，不進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)程序政府角色：政策制定者，不再參與具體項(xiàng)目操作改造主體確認(rèn)：形式上政府通過(guò)招標(biāo)、掛牌方式公開(kāi)確認(rèn)，實(shí)際內(nèi)定政府角色：制定政策，參加并主導(dǎo)項(xiàng)目拆遷賠償漁民村舊改田貝村舊改漁農(nóng)村、崗廈村，福田區(qū)政府+金地大沖村，南山區(qū)政府+華潤(rùn)水灣1979佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)綠景虹灣等等深圳城市更新現(xiàn)狀Part3城市更新資源盤點(diǎn)Part3.1城中村改造資源分布－城中村總占地106平方千米，主要集中原關(guān)外地區(qū)羅湖251福田區(qū)415南山區(qū)540鹽田區(qū)130.7沙頭角27.2海山27鹽田59.1梅沙17.4光明新區(qū)820光明170公明650坪山新區(qū)851.8坪山587.6坑梓264.2龍崗區(qū)2805.7坂田176布吉334.6南灣245.6平湖306.4橫崗408.6龍城379.1龍崗719.3坪地236.1寶安區(qū)2550松崗400沙井650西鄉(xiāng)610新安170福永410石巖310大鵬新區(qū)567.8大鵬222.7南澳122.2葵涌222.9龍華新區(qū)1710龍華290民治300大浪350觀瀾770面積單位：公頃舊工書業(yè)區(qū)戀資源曲分布版－總買占地98平方紀(jì)千米慕，主飼要集機(jī)中在譽(yù)原關(guān)把外地卵區(qū)羅湖區(qū)170福田區(qū)280鹽田區(qū)89.6沙頭角13.5海山49.7鹽田23.9梅沙2.5光明新區(qū)1210光明210公明1000大鵬新區(qū)140葵涌70大鵬70南澳0坪山新區(qū)630坪山420坑梓210龍華新區(qū)1430龍華300大浪180觀瀾800民治150龍崗區(qū)2810坂田270布吉270南灣220平湖300橫崗500龍城310龍崗590坪地350寶安區(qū)3070松崗590西鄉(xiāng)540新安190石巖360福永730沙井660面積暗單位沖：公魄頃深圳鍵市舊吊住宅呈區(qū)分女布－戰(zhàn)總占雕地約5平方草千米度，主橡要集贈(zèng)中在訴原關(guān)便內(nèi)地浙區(qū)羅湖區(qū)200.3紅嶺片區(qū)30太安路片區(qū)9.6文錦度片區(qū)9.7蓮塘片區(qū)5.3黃貝嶺片區(qū)35.5羅湖商業(yè)中心區(qū)22.1大頭嶺片區(qū)21.3福田區(qū)96.6上步工業(yè)區(qū)17.2蓮花村片區(qū)12皇崗公園片區(qū)1.9園嶺片區(qū)16.3上下沙片區(qū)0.7新洲片區(qū)2.7車公廟片區(qū)7.5南山區(qū)98.6南頭北片區(qū)54.3華僑城片區(qū)16.9蛇口片區(qū)21.3大南山片區(qū)0.9前海片區(qū)0.8高新區(qū)2.9沙河片區(qū)0.5同樂(lè)片區(qū)0.5赤灣片區(qū)0.5龍崗區(qū)17.2布吉中心地區(qū)7龍崗中心城4.5平湖1.9坑垶1.1坂田2.7清水河片區(qū)6.1布心片區(qū)11.7中興路片區(qū)0.6銀湖片區(qū)2.4水貝片區(qū)17.9東門片區(qū)6.7泥崗片區(qū)9.1新秀羅芳片區(qū)12.3福田南片區(qū)17.5香蜜湖片區(qū)0.5八卦嶺片區(qū)11.7黃木崗片區(qū)3.5皇崗口岸片區(qū)0.5景田片區(qū)2.5竹子林片區(qū)1.3福華新村片區(qū)0.8寶安區(qū)54.6西鄉(xiāng)東片區(qū)2.8龍華舊城區(qū)9.9寶安中心片區(qū)39.9觀瀾0.4福永1.6鹽田區(qū)22.4沙頭角片區(qū)20.9鹽田后方地區(qū)1.5面積膚單位鳴：公昨頃深圳梅城市船更新打現(xiàn)狀Pa迫rt3.驚2納入蹲城市宣更新明計(jì)劃壯的項(xiàng)祥目總務(wù)量小安，實(shí)邪施率低；蒙且實(shí)孔施周饞期長(zhǎng)納入我城市尾更新校單元膏計(jì)劃貢的40犯7個(gè)項(xiàng)目牲，涉把及更流新面宰積35平方半公里絞，約睬占深材圳原烘集體鞠土地閥的9%完成基城市崇更新奇單元忠規(guī)劃干審批22吹7個(gè)，捧約20平方鑄公里處于屋實(shí)施鴉階段拒的10切0個(gè)19都98年，深圳瓦市政纖府決獨(dú)定對(duì)崗擾廈河鋸園片悉區(qū)進(jìn)努行全庭面改蕩造。20程02年，深讀圳市勁政府土將改槽造任絕務(wù)交剖由福扇田區(qū)差政府確組織敬實(shí)施；20葬06年，深圳澡福田己區(qū)政盼府、傾崗廈祥股份袖有限望公司窄和金重地集齒團(tuán)才鐵最終取簽訂您了框燒架性撤協(xié)議梳，正蠢式推竟動(dòng)崗摩廈河肥園片護(hù)區(qū)整懂體改造召；20巴09年，開(kāi)拿始拆蜘除20用14年，舊匪改后筋的深侍圳中匙心即第將入錦市崗廈境村改饅造歷姑程深圳閥城市吸更新盈現(xiàn)狀申報(bào)牲難－弓征集胡意見(jiàn)捧難，需占矮總面熊積2/蜓3和總特人口2/蔽3的業(yè)主賴同意意見(jiàn)鑄，以址及股飾份公鬼司股榴東大撥會(huì)通巴過(guò)第三置十四石條盾同諒一宗吼地內(nèi)征建筑傲物由高業(yè)主奸區(qū)分閣所有討，經(jīng)收專有齒部分彼占建惹筑物總面報(bào)積三某分之糟二以上洗的業(yè)主井且占繩總?cè)苏T數(shù)三盜分之抗二以釘上的業(yè)踏主同塵意拆企除重尺建的餡，全未體業(yè)蠢主是挎一個(gè)珠權(quán)利戒主體尺。城中杰村、遠(yuǎn)舊屋飄村拆俗除重跳建的利，應(yīng)與當(dāng)經(jīng)膛原農(nóng)率村集交體經(jīng)秀濟(jì)組懷織繼戚受單誦位股東定大會(huì)賓按照材有關(guān)租規(guī)定躍表決同意許。關(guān)鍵賓點(diǎn)：集體辰股份枝公司集體述股份弦公司尾的作榨用多家梨發(fā)展千商的左惡性呢競(jìng)爭(zhēng)審批吵難－榴審批潑流程密復(fù)雜聰，程陽(yáng)序多場(chǎng)，審洪批慢業(yè)主嫁簽署簽改造窗意愿畜委托簡(jiǎn)書受托悼單位艙申報(bào)帖納入酒城市誤更新攪單元腎規(guī)劃織制定寫計(jì)劃批準(zhǔn)殃納入稻城市挨更新年度獸計(jì)劃土地支及房裂屋確融權(quán)、廢登記開(kāi)發(fā)菌商與潮業(yè)主哨簽訂拆遷炎補(bǔ)償罰協(xié)議編制影更新須單元匙規(guī)劃體草案核發(fā)綁更新混單元揉規(guī)劃中批復(fù)核發(fā)女建設(shè)亞工程蠟規(guī)劃壟許可以證核發(fā)間改造饑實(shí)施主體果批準(zhǔn)佩文件核發(fā)佳房屋際拆遷弟許可破證并完貸成舊仔建筑衛(wèi)物拆遷除建設(shè)勾用地爪報(bào)備申請(qǐng)注建設(shè)捕用地帳方案迷圖建設(shè)御用地菌規(guī)劃燙許可兩證注銷而房地泡產(chǎn)證制作駱宗地煌圖申報(bào)婆改造較實(shí)施壟主體核發(fā)拌施工譜許可腎證開(kāi)工榆許可嗽證核發(fā)唇竣工驗(yàn)收鑒證明繳納留地價(jià)辦理貓房地刷產(chǎn)證入伙簽訂減土地玻使用吊權(quán)出讓功合同占建協(xié)筑總嘴面積2/芬3以上侄且占衛(wèi)總?cè)俗頂?shù)2/姻3以上努的業(yè)旨主同越意拆繳除重文建，滔城中舉村需卸經(jīng)過(guò)廳集體弟股份田公司徐表決街道韻辦、誼區(qū)城李市更恥新辦年、市陳規(guī)土嗽委三纏級(jí)申昏報(bào)、僻審批一個(gè)比城市體更新或項(xiàng)目桑由更吧新單城元立玻項(xiàng)到剪獲取私項(xiàng)目西工程秘施工嫂許可分證的變整個(gè)妨流程月，約電花費(fèi)13姜02天（約化三年鑼半）答，項(xiàng)枝目涉用及政余府審羅批單騰位共45家。如跌涉及驗(yàn)原村姐集體劈燕資產(chǎn)烏，需禾要召各開(kāi)股民雪大會(huì)6次拆賠仁難－拆助遷賠胖償難刮談攏，拆賠比越轎來(lái)越欺高，率以及蠅釘子待戶問(wèn)題南園新村2013年1：1.4大沖2009年1：1崗廈2008年480平1：1480以上1：0.9漁農(nóng)村2004年

1：0.9銷售寨難－故工改渠工項(xiàng)們目有帥很多散銷售助限制城市劈燕更新項(xiàng)目城配套葬設(shè)施疊最多諸占總功