鄭州房地產(chǎn)項目地塊市場調(diào)研報告

xx鄭州（xx路&xx路）地塊市場調(diào)研報告xx信息技術(shù)有限公司鄭州機構(gòu)2009.10項目屬性解讀宏觀環(huán)境住宅市場商業(yè)市場寫字樓市場公寓市場項目核心營銷價值建議附件市場建議｜報告提綱一、項目屬性解讀項目指標(biāo)解讀項目在城市中的位置與關(guān)系項目四至項目周邊現(xiàn)狀項目地理屬性評估項目屬性｜項目指標(biāo)規(guī)劃用地情況規(guī)劃用地面積為：11.90萬平方米（以實測為準(zhǔn)）；總建筑面積：75.50萬㎡；容積率：4.99；規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地；用地位置：項目用地位于中原區(qū)中原路與工人路交叉口西南角，東臨雙向2車道的工人路，南臨伊河路，西臨文化宮路，北臨雙向8車道城市主干道中原路。土地使用強度建筑面積：按凈用地面積與容積率的乘積計算。其中商業(yè)金融業(yè)建筑面積與居住建筑面積比例為4.7：5.3；容積率：控制在4.99以內(nèi)；建筑密度：不大于54.53％；建筑高度：不高于150米。項目位于鄭州市老城區(qū)——中原區(qū)，以居住區(qū)為主。中原區(qū)位于鄭州市區(qū)西部，是鄭州市最早的建成區(qū)之一，素有“鄭州西大門”之稱；區(qū)域下轄1個鎮(zhèn)，10個辦事處，總?cè)丝?6萬；項目所在區(qū)域市直單位、高校較多；項目緊鄰碧沙崗商圈，碧沙崗商圈是鄭州五大商圈之一，是中原區(qū)的主要商業(yè)活動場所。宗地所在區(qū)域規(guī)劃定位為大型居住生活區(qū)。項目認(rèn)知|地理屬性|項目在城市中的位置與關(guān)系項目認(rèn)知|地理屬性|項目在城市中的位置與關(guān)系發(fā)展大道唐家墩路大學(xué)路隴海路桐柏路嵩山路中原路伊河路碧沙崗工人路文化宮路中原路是鄭州市西區(qū)自東向西的主干道，出行便利。項目位于中原路與工人路交匯處，中原路西至西環(huán)路、東至鄭州市市中心、工人路南至航海路。車行4-6分鐘內(nèi)可抵達碧沙崗商業(yè)圈，8-10分鐘可抵達火車站及火車站商圈，10-12分鐘可抵二七商圈。車行到達西區(qū)南北主干道桐柏路僅4-6分鐘；步行到達碧沙崗公園、綠城廣場僅12分鐘左右，到達桐柏路快速公交站點及地鐵1號線僅10分鐘左右。圖中所示。中原路是連接西區(qū)與市中心道路的一條紐帶，對內(nèi)對外交通均較為便利。中原路屬于雙向8車道道路，工人路屬于雙向2車道道路，周邊公交線路密集，如201路、44路、60路、K916路等。項目認(rèn)知|地理屬性|項目在城市中的位置與關(guān)系發(fā)展大道唐家墩路嵩山路大學(xué)路隴海路中原路鄭州市火車站二七商圈碧沙崗商圈桐柏路工人路文化宮路伊河路宗地所在區(qū)域為西區(qū)居住區(qū)域，基礎(chǔ)配套、生活配套完善。項目認(rèn)知|地理屬性|項目在城市中的位置與關(guān)系項目位于鄭州市西區(qū)，以居住性為主的區(qū)域，宗地周邊教育醫(yī)療配套完善。項目周邊教育配套：小學(xué)：伊河路小學(xué)中學(xué)：鄭州市十九中，鄭州市外國語中學(xué)鄭州市一中大學(xué)：河南工業(yè)大學(xué)中原工學(xué)院醫(yī)療設(shè)施：鄭州市中醫(yī)院協(xié)和醫(yī)院鄭州金笛醫(yī)院銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行交通銀行、中國銀行中原工學(xué)院嵩山路大學(xué)路隴海路中原路桐柏路工人路文化宮路伊河路鄭州市一中河南工業(yè)大學(xué)伊河路小學(xué)鄭州市外國語中學(xué)宗地：項目周邊教育資源，緊鄰西區(qū)碧沙崗公園、綠城廣場；生活氛圍濃厚、生活配套成熟。項目認(rèn)知|地理屬性|項目四至項目四至：東：工人路南：伊河路西：文化宮路北：中原路項目周邊市政單位及高校居多，如鄭州市市委、市政府、城市規(guī)劃局；項目周邊云集了中原區(qū)優(yōu)勢教育資源，如伊河路小學(xué)、鄭州外國語中學(xué)等；項目周邊以較老的小區(qū)以及部分城中村為主，批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場分布于項目一側(cè)；項目具有先天的教育資源優(yōu)勢。宗地協(xié)和醫(yī)院市委宗地周邊屬于西區(qū)大型居住組團，開發(fā)強度較高，主要以城中村改造以及棉紡廠改造為主。本項目地塊西區(qū)開發(fā)組團，潛在供應(yīng)量以城中村改造以及棉紡廠改造為主，未來開發(fā)強度大。中原新城項目總建筑面積180萬㎡，目前約有140萬㎡的潛在供應(yīng)量；錦藝國際華都項目總建筑面積120萬㎡，目前入市體量13萬㎡左右。對本案影響較大的項目集中于中原新城、錦藝國際華都以及未來潛在城中村改造項目。項目認(rèn)知|地理屬性|項目周邊現(xiàn)狀嵩山路大學(xué)路隴海路中原路桐柏路城開祥和里鑫苑國際城市花園鑫苑景園中苑名都仟禧桃源公寓升龍國際中心長城康橋華城鑫苑國際廣場錦藝國際華都中原新城棉紡廠三廠改造伊河路工人路文化宮路二、宏觀環(huán)境宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場指標(biāo)分析土地市場分析住宅市場分析宏觀環(huán)境｜宏觀經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，呈現(xiàn)“二、三、一”梯次特點，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比為3.59%：53.39%：43.02%，第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)所占比重相當(dāng)，二者合計占到GDP的95%以上。鄭州市三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“二、三、一”的結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較低宏觀環(huán)境｜宏觀經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局2001年以來，鄭州市人均可支配收入保持兩位數(shù)增長，2008年達到15732元，居于全省首位。鄭州市人均可支配收入保持較快增長，在河南省內(nèi)居于第一位宏觀環(huán)境｜房地產(chǎn)投資指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局近年來，鄭州房地產(chǎn)GDP一直保持高速增長勢態(tài)，但2009年投資增長速度明顯放緩，6月份開始逐漸恢復(fù)增長。房地產(chǎn)投資在GDP及三產(chǎn)中所占比重分別在10-15%和23-35%之間，對國民經(jīng)濟的貢獻很大并保持相對穩(wěn)定增長態(tài)勢。從社會城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資看，房地產(chǎn)隨固定資產(chǎn)投資額度的增加而上漲，但2009年的房地產(chǎn)投資的增長幅度下降并沒有嚴(yán)重影響到城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)的投資增長率，這主要與去年以來政府加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度有關(guān)。09年1-9月份，房地產(chǎn)投資增長速度有所放緩經(jīng)濟保持快速穩(wěn)步增長,居民生活水平顯著提高城鎮(zhèn)居民可支配收入連年保持兩位數(shù)增長施工面積加大，未來將有多個項目入市，市場競爭將趨向更加激烈宏觀環(huán)境｜宏觀環(huán)境綜述占地面積（平方米）建筑面積（平方米）結(jié)構(gòu)比例城鎮(zhèn)住宅491955.471593003.911.9%綜合2045990.78560829.549.4%商務(wù)金融120785.5464123.322.9%商服115821.07321796.042.8%工業(yè)1211811.91742210.829.3%倉儲110725.72177161.152.7%科教42745.5149609.251.0%一級市場各類招拍掛土地成交情況一級市場成交情況分析鄭州市城中村改造土地為主的供應(yīng)模式造成綜合用地以及住宅用地性質(zhì)的土地增加。在各類土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，城鎮(zhèn)住宅和綜合類（住宅、商業(yè)、商務(wù)金融混合）用地規(guī)模最大，合計達到60%左右，其次是工業(yè)用地占到近三成。供應(yīng)：急劇下滑。2008年鄭州住宅市場新增供應(yīng)面積808.29萬平方米，同比下降12.16%。2009年1-9月份住宅新增供應(yīng)面積334.28萬平方米，同比下降幅度高達47.2%。受經(jīng)濟下滑預(yù)期的影響，08年以來投資開發(fā)節(jié)奏放緩，導(dǎo)致09年市場供應(yīng)量驟降，隨著銷售形勢的轉(zhuǎn)好、開發(fā)商資金鏈的有效緩解，開發(fā)商未來預(yù)期的向好，加快建設(shè)步伐的行為，預(yù)計未來商品住宅市場供應(yīng)會逐步回升。住宅市場分析｜市場供應(yīng)走勢需求：由觀望轉(zhuǎn)為積極入市。從成交來看，2008年商品住宅成交量嚴(yán)重萎縮，比2007年下降31.75%。雖然各樓盤打折促銷活動層出不窮，但是整體市場成交量嚴(yán)重不足，究其原因，國際金融危機、國內(nèi)經(jīng)濟形勢下滑及一系列宏觀調(diào)控政策的影響，導(dǎo)致消費者心理預(yù)期發(fā)生變化，市場觀望氣氛濃厚，2008年的樓市成交處于低迷狀態(tài)。但在08年下半年一系列積極的貨幣和財政政策的刺激下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的恢復(fù)性增長，尤其2009年3月份以來出現(xiàn)大幅度反彈，剛性需求和投資需求得到釋放，1-9月份鄭州商品住宅成交量同比增長幅度高達69.93%，月成交量多次刷新歷史記錄，前九個月銷量已經(jīng)超過去年全年成交水平。但消費需求的提前過渡釋放可能影響到明年市場的去化。住宅市場分析｜市場成交量走勢價格：穩(wěn)步攀升。

2008年是我國房地產(chǎn)深度調(diào)整的一年，一線城市出現(xiàn)了量價齊跌的局面，但鄭州作為二線城市，在住宅銷量下滑的前提下，房價依然保持（12.44%）增長趨勢，2009年在全國市場一片回暖的大形勢下，鄭州住宅市場也表現(xiàn)出空前的活躍，活躍程度甚至超過2007年歷史最好時期，伴隨著成交量記錄的屢次刷新，住宅價格也一路走高，1-9月份，商品住宅價格同比增長14.31%，增幅較07年有所放緩。從中短期發(fā)展趨勢看，鄭州市房價持續(xù)高漲的空間還比較有限。住宅市場分析｜市場價格走勢庫存：顯著去化。截止2008年底，鄭州市商品住宅（不含經(jīng)濟適用房）的庫存量達688余萬方，進入2009年，1-9月份的消化量達681萬方，超過去年全年消化水平，而供應(yīng)量僅有334萬方，階段性供不應(yīng)求明顯，截止到9月底，我市商品住宅庫存量下降到了364萬方，其中中原區(qū)存量為52萬方。住宅市場分析｜庫存現(xiàn)狀住宅行市場趕綜析全市脂商品席住宅竭出現(xiàn)黨了階稀段性心的供盛不應(yīng)勢求，昌但整綱體仍舍基本虧平衡眼。08年整名體市立場成智交量低處于謎歷史航最低竹點，09年3月份約以來濃市場斜回暖墨，成鎖交量燈多次盈刷新茫歷史殘紀(jì)錄討；經(jīng)過08年市喚場的襖調(diào)整羅期，09年全抓市商偽品住晃宅成昂交價池格一堪路走鑼高；商品腎住宅濫成交忍客戶榨仍以宏首次丹置業(yè)侵為主柱，改幸善型療置業(yè)祝以及朗投資細(xì)性置堤業(yè)有務(wù)所上彼升；未來施全市乞以及公區(qū)域維供應(yīng)偽量較厲大，米未來析競爭宿較為趴激烈皇。三、厲住宅扎市場區(qū)域基市場背分析區(qū)域蹤蝶客戶曬分析區(qū)域?qū)O競爭以關(guān)系康分析中原肢區(qū)位躲于鄭娛州市妹區(qū)西帝部，幅是市侍委、競市政書府所隆在地障，也垂是鄭類州市糕的老傭工業(yè)挽區(qū)。濃老工紗業(yè)發(fā)登展沒庸落，瘡舊廠碎址和桐城中徒村的貴改造枯為區(qū)圈域發(fā)絨展注滾入新于的活苗力。金水極區(qū)是慌鄭州企市面璃積最閃大、迅人口添最多銷的城掌區(qū)；憤也是葡省委建、省棒政府代所在遭地，邁是河萬南省豪政治檔、經(jīng)楊濟、行文化昆、金爐融、辱信息門的中桑心地敵區(qū)。治區(qū)域肢具有診較強妹的集方聚性衫，房績地產(chǎn)驗項目捐眾多企，市巧場供遲求兩垃旺，絕占據(jù)園鄭州喬市主芳導(dǎo)地紡位。鄭東桃新區(qū)脅是國精家確絕立的伙四個擁國家赴級新艦區(qū)之毛一，牌未來角發(fā)展絹前景何看好遲。07年至粘今，喜商品星住宅冠市場敏長期遼處于初供不擴應(yīng)求罪狀態(tài)完，價腥格高危位波遇動，喘引領(lǐng)重全市軋市場捉。管城白回族罩區(qū)地桃處鄭償州市座的東罷南部,是商絮城遺吹址所膀在地對，屬精老城摩區(qū)。睬處于呢鄭州些市東垃南門輕戶位脂置有緩部分逼新鄭悶、開蛛封、粗商丘栽等外袖地購司房客迷戶，掃未來射區(qū)域淋供應(yīng)滾主要臉以城忌中村專改造戶項目杠為主手。二七投區(qū)，濾是鄭似州市盡的商銷貿(mào)中嬌心城益區(qū)。生在大淡型城滲中村悶改造臟項目悅升龍殲國際炭中心莊的帶省動下嗚，房忍地產(chǎn)躍市場哨近年駁發(fā)展欄迅速渡。鄭州抬市區(qū)再域概飽況鄭東新區(qū)二七區(qū)管城區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中原區(qū)高新區(qū)金水區(qū)惠濟區(qū)整體滿客戶達分析客戶礦分析導(dǎo)入輛客戶栗（居困?。r區(qū)域日分布從導(dǎo)宮入客布戶（泉居住御）區(qū)輸域的進分布糕來看局，以暈本區(qū)俱域內(nèi)軍的客時戶為寨主，石占比晚達43撤%，但筋其他賢區(qū)域框?qū)胫部蛻糍t也占57迫%，總體漫看中隆原區(qū)其客戶范仍為絡(luò)主力突，但串客戶梅來源但并不傻局限囑于本辮區(qū)域帥。居住鏟現(xiàn)狀煎：西書區(qū)居慮民居濕住戶竊型以朽二房革（36攀%）、撈三房遍（28設(shè)%）為婦主，臉一沉房（40悠-5淺0㎡）、禽二房吊（80目-9夜0㎡）、晨三房層（13抱0-浮14肯0㎡）三聞種戶蹤蝶型占摘比較局為突撒出；豬居住包面積填段較白為均眨衡，艦從50團-1欣40平米膚各面殘積段煮所占權(quán)比例合都大而致相腸當(dāng)，枝呈多票元化巷的分債散特從征。0客戶莖分析影響?zhàn)垍^(qū)域肚客戶追購房汽的因住素：吊首先走是價漲格，躁其次巴是地此段客戶估分析區(qū)域昨客戶代購房訪認(rèn)知程途徑烈：首煙先是坦親友很介紹蘭，其返次是梢在項嗚目周初邊居紀(jì)住及演工作客戶胸分析客戶伯的變信化會吃導(dǎo)致康片區(qū)蠅新一醉輪的斷競爭縱，而塑對于助中原占區(qū)來悉說，蓄這種指競爭牛壓力汁不僅墳僅來夫之于供內(nèi)部盛，周斃邊區(qū)只域可眨能會辰給區(qū)岸域市解場帶嗎來更大牙的競鑄爭壓愉力。二七區(qū)首次、首改客戶的分流金水區(qū)首次、首改、多改客戶的分流競爭傍關(guān)系艙分析經(jīng)歷08年市鑼場調(diào)包整期幅，中除原區(qū)簽各樓治盤表稱現(xiàn)為緊幾個腰典型怖項目蒼的成嬌交，泄區(qū)域根內(nèi)新妻入市臣項目旗較少每，隨所著09年市紐奉場回管暖的問呈現(xiàn)臣，區(qū)廢域內(nèi)追各樓半盤去認(rèn)化較怎大，排促使屋區(qū)域活呈現(xiàn)爆了“可零星禮大盤船鼎立闖”“頂壟斷頌”市仗場的吧局面槽，而xx項目否的入呢市，搬無疑珍使區(qū)她域競工爭更屠加的六激烈繞。競爭創(chuàng)關(guān)系虧分析項目被競爭仰關(guān)系您總結(jié)xx進駐轎后，索勢必鳳點燃誰片區(qū)醋競爭倉升級己的導(dǎo)雖火索依，區(qū)糊域勢灣必燃宅起大決盤鼎妨立兵渾分天銅下的吹局面玩。項目絹所在裙區(qū)域零后續(xù)籍客戶否需求飛將呈于現(xiàn)多僻元化醋；在客灑戶需旋求形讀成差攻異后滴，將襪會面魯臨多轟方客轉(zhuǎn)戶分葛流，圖區(qū)域姓競爭淚壓力怠提升桃；區(qū)域鋼內(nèi)大貓盤鼎君立的學(xué)競爭俯局面沒，使股項目語住宅肆部分虛開發(fā)匙初期死，本唇案價剃格的月實現(xiàn)雁在區(qū)獄域中掩的引峰導(dǎo)力智并不態(tài)是太驅(qū)強拴；隨病著本強案后際期商釋業(yè)的悲運營根，將付對本呼案住衡宅產(chǎn)敞品及餓整個挎區(qū)域番價值尼有所圓提升玻，加搜之項刃目周勻邊市劍政單捧位、與高校敗、知籌名教夕育資索源的牙云集踩，項冠目整排體的喚價值脾會得衣到較沈大的害提升匪，項坦目后面期的較產(chǎn)品踩溢價綠能力廁可觀欲。競爭掙關(guān)系往分析戶型隔建議產(chǎn)品線房型面積段建面配比套數(shù)套數(shù)配比首次置業(yè)型二房70-807.6%24510%80-9030.0%85825%90-10019.2%49015%首次改善性三房100-12017.0%36835%120-14026.3%49015%合計100%2451100%市場抹比較(在售雷項目)營銷兄溢價均價數(shù)推導(dǎo)價格妥自然傭增長價格涌定位項目強建筑子風(fēng)格刻建議集：項目名稱建筑風(fēng)格中原新城特德式風(fēng)格升龍國際中心簡約現(xiàn)代錦藝國際華都海派新古典主義錦藝逗國際附華都中原位新城裕達診國貿(mào)項目這建筑已風(fēng)格切建議周邊交競品絕項目若雖然來打出琴德式世以及落海派劉新古部典主纏義的氣風(fēng)格感，但姻是整最體上麗呈現(xiàn)約簡約荷現(xiàn)代鍵的感遇覺；為了緣瑞保持已項目柴與周擁邊建世筑物略的協(xié)宮調(diào)性遇，與欲項目見商業(yè)仰購物散中心棕呈現(xiàn)陣的現(xiàn)胖代都示市感員一致宴，建媽議項葵目建纏筑風(fēng)援格為葵：現(xiàn)代行簡約府風(fēng)格塌！升龍飄國際漆中心中原貴新城庭：規(guī)劃拿商業(yè)寨面積28萬余扎㎡，率寫字桿樓酒艘店7萬余學(xué)㎡，壁引進紡沃爾束瑪大克型超路市，棍自持80踏%商業(yè)徹，同州時內(nèi)慶部配笨有會閉所和使幼兒廉園。升龍逝國際僚中心陡：40萬㎡礦商業(yè)趣，除巾滿足巷日常仁生活機需求肥，預(yù)宰建立慢新二散七商嚴(yán)圈，欺同時石內(nèi)部元配有壺幼兒蠶園和唉會所噸。錦藝惠國際賀華都懲：商業(yè)渣建筑推面積10萬㎡瞧，規(guī)京劃有妻九年遷一貫?zāi)兄茖W(xué)清校、撒幼兒必園、柴保健察中心僅、網(wǎng)盟球場挽、羽蜻毛球獵場、卻會所茫。競品葛基礎(chǔ)盲配套怠情況榴：項目叫配套沾建議項目羨周邊粗生活亂配套銹缺失嶄項：1、健鴿身、KT彈V、酒諷吧、然舞廳描、桑節(jié)拿、館影院述等娛背樂設(shè)合施較忘少；2、幼圍兒園豈缺失疤；3、周完邊會爽所基如本沒碎有；項目跌配套云設(shè)施騎建議多：1、建追議開府設(shè)會桑所，述會所頑內(nèi)容碰涵蓋棉健身荒、棋防牌室閱、乒吉乓球古、羽槐毛球岸等健忽身設(shè)訪施；2、建墾議增湊加項話目影均院、柴舞廳符、酒床吧等大娛樂叢設(shè)施炸；3、建細(xì)議在想小區(qū)瓜內(nèi)部粒建幼滑兒園粘；住宅賺交房腿標(biāo)準(zhǔn)京：1、外鉛墻：涂料脂或瓷心磚、抵面磚2、內(nèi)驕墻：混合圍砂漿3、頂炭棚：混合從砂漿4、地寸面：水泥短砂漿閘抹面縫（廚舉房、秒衛(wèi)生爪間加嗽做防注水層邪）。5、門德窗：配入匙戶防錢盜門愧，戶高內(nèi)預(yù)寸留門貧洞，賺對講熔單元法門；象陽臺五門、銅外窗訂為塑歡鋼或像鋁合丙金。6、廚猛房：預(yù)留至上下兔水接嫌口；7、衛(wèi)箭生間頑：預(yù)留椅上下逐水接序口8、陽聚臺：畜地面混合鼻砂漿冒抹面9、電嘩梯：品牌楚電梯畢。10、其溪他：公共油樓梯望間墻材面及禮頂棚異采用橋仿瓷酸涂料頓，公迫共樓柴梯間犬地面殊水泥景砂漿膊抹面醒；戶某外空脖調(diào)位就部分垮預(yù)留枯；房揭內(nèi)未黑預(yù)埋渴電線欲管；頁上水宅管道窯均采否用PP排R管材磚，下譜水采跌用UP專VC管材毯；各宜住宅初單元酬安裝芝有可當(dāng)視對舊講系與統(tǒng)；徒燃?xì)馑⒐艿篮习惭b稀到廚趟房。四、揚商業(yè)桐部分全市故商業(yè)窄市場勤供求抱分析全市辰典型妻商圈第介紹板塊梅商業(yè)原分析案例獎借鑒商業(yè)需建議鄭州閑市商臟業(yè)物拿業(yè)年融度表籍現(xiàn)09年1-父9月，羽鄭州馬市商罪業(yè)物炸業(yè)首看現(xiàn)供麻不應(yīng)泊求，盈成交淡均價06年以芬來首送次下因滑；08年以妹來，腐供應(yīng)簡量下美滑態(tài)速勢顯捐著，輔但成夕交量瞇持續(xù)葛攀升股，商狂業(yè)物趴業(yè)嚴(yán)躬峻的茂供過殼于求渣態(tài)勢彈有所段緩解理；供求背關(guān)系裕逆轉(zhuǎn)脊，由08年的淘供過島于求揭到09年的涂供不鉗應(yīng)求日，存輝量去節(jié)化態(tài)席勢顯相著；09年5月份寸以來尼，板傅塊商初業(yè)物羞業(yè)成糠交量桶上揚形之勢你顯著掩，持負(fù)續(xù)在0.尤4萬平漁方米念以上傲波動乞；進入09年以調(diào)來，御區(qū)域日成交怨價格勻大幅扯波動參，谷佩值屢也屢刷說新，7月份句降至64習(xí)72元/平方糧米。西中畜板塊擊近期壞商業(yè)墊月度有表現(xiàn)1：0.虹541：1.有26一個竊商圈炎，四淚大商贈業(yè)中但心西中羞板塊矮商業(yè)遲市場逃概況板塊俱處于仔鄭州外市老瞎城區(qū)主，居就住氛盼圍濃矛厚，設(shè)商業(yè)西歷史唐悠久持，但貌業(yè)態(tài)霸單一脖，經(jīng)裙?fàn)I水起平低都；項目徹分布乓不均睬衡，獨主要戰(zhàn)集中攔在碧蕩沙崗研商圈死，但粒受個壘案拉笨動，顧中部烘、南習(xí)部商導(dǎo)業(yè)中肉心興排起；碧沙其崗商青圈影登響力迷近年蓄來減預(yù)弱，啦新興與的城枯市綜思合體姐項目蠻增多未，為然區(qū)域澆商業(yè)崗發(fā)展弦?guī)硖幤鯔C假?；疖囌景鍓K西北板塊西南板塊桐柏路商業(yè)中心碧沙崗商圈隴海路商業(yè)中心大學(xué)路商業(yè)中心裕達國貿(mào)商業(yè)中心西中板塊裕達避國貿(mào)經(jīng)商業(yè)戰(zhàn)中心旱－－中部板唯一贏聚集熱了世穴界頂肢尖級為品牌呼的國簽際性盼商場依托窩裕達異國貿(mào)滑高端蝕定位雕而自術(shù)發(fā)形業(yè)成的單，以稍福福擇精品轟商場姜為主絕導(dǎo)，竟主要智經(jīng)營狠世界姜頂尖挎級品拐牌服緞裝、屠服飾迅、珠辰寶、份玉器筑等。福福銜精品槳商場脅位于承裕達讓國貿(mào)崖的一腎至三惠層，此目前抗涵蓋扛品牌40多個稿，其梢中Ze避gn沃a、CE解RR柱UT頌I1災(zāi)88價1、BU允RB竊ER死RY、MA追XM感AR果A等20個品桑牌是在獨有褲品牌濤，占坐總數(shù)偵的55衡%；與意飯店程、5A級智呀能寫綿字樓鞋及高有級商胸務(wù)俱恥樂部蛛相配城合，逝有效蠶吸引洲河南驢省內(nèi)億、外丑高端展客戶侵，帶鄙動周歲邊尤犬其是銜工人密路沿藥線高似端商晉業(yè)物葡業(yè)的勞發(fā)展歸。裕達國貿(mào)項目經(jīng)營類別經(jīng)營品牌服飾GIADA、MAXMARA、STIZZOLI、KC、ERMENEGILDOZegna、Autason、Givenchy、Cerrut1881、HILARYJO、GOLE、LIANUAN、BURBERRY、Frogniezila、Aquascutum、WAMES、BOGEASENI、英國潘尼丹倫、LOTTUSSE、Marshield、WOLFORD、PALMERS、TOMMYHILFIGER、RPBERTADICAMERINO名表東方表行、

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ENZO瓷器WEDGWOOD、FRANZ、auratic書寫工具MONTBLANC西中度板塊萄商業(yè)執(zhí)市場幼分析︱裕達康國貿(mào)齊商業(yè)德中心桐柏絕路商偶業(yè)中增心－敘－商業(yè)服氛圍捐相對北濃厚寶，發(fā)升展?jié)撁摿Υ蠼煌ūI便捷保，BR拜T、地圣鐵帶蜘動周提邊交你通體晶系的留改造梯升級藥。成熟謀的商蜜業(yè)項洗目僅偏大商摘新瑪教特建日設(shè)路尸店、耐思達蹤蝶買和諒農(nóng)貿(mào)擦市場址，檔成次相頭差較蛙大，扛業(yè)態(tài)忠發(fā)展抬不成鎮(zhèn)熟。大規(guī)飲模社貪區(qū)商鉆業(yè)興淹起，護如錦篇藝國嗎際華蒙都、標(biāo)中原候新城曲，而民中原妄新城售已成罵功引鋒入沃傲爾瑪劑、國蠢美電甩器、怕永樂座電器腫等，問未來僑業(yè)態(tài)河將日耐益多嬸樣化匠，檔杰次將宗趨于吼中高位端。中原新城錦藝國際華都大商新瑪特農(nóng)貿(mào)市場項目農(nóng)貿(mào)市場思達買西中桃板塊僚商業(yè)條市場剛分析︱桐柏眉路商慣業(yè)中膽心隴海飛路商屋業(yè)中累心－盒－潛在帽供應(yīng)瞇大，抵輻射庫范圍網(wǎng)將擴懂大隴海太路、倍嵩山懇路構(gòu)路筑便寒捷交濫通體超系，傍周邊餃有濱佳河公籌園、就金水器河、許綠城輩廣場鄙，景形觀優(yōu)償勢顯郵著?，F(xiàn)成妻熟的淋商業(yè)倆項目雀僅華河潤萬蕉家超兄市，燈業(yè)態(tài)虛單一姻。煙草曲公司震、電釀力公番司、聲市直瞞公司俊等家去屬院命分布她在周怠邊，協(xié)消費飛潛力卡大。周邊梢城中昌村改羞造用鄉(xiāng)豐地眾守多，風(fēng)主干艷道沿街線均峽規(guī)劃謊有社喪區(qū)商次業(yè)，雹預(yù)計蠟后續(xù)桑商業(yè)累供應(yīng)矮量龐堵大，劑業(yè)態(tài)賄也將屬多樣濾化。華潤萬家于寨西耿河村項目林山寨東耿河村西中板塊娃商業(yè)店市場班分析︱隴海舒路商套業(yè)中厚心大學(xué)飼路商膨業(yè)中媽心－稱－業(yè)態(tài)麗多樣刃，將冰成為沸西南醉部商厚業(yè)副危中心近鄰掠火車匯站商秤圈，艷具有鄭良好僑的商忽業(yè)基作礎(chǔ)，浮區(qū)域下內(nèi)古愁玩城言、碧賴波園祝、金莫泰城挨燈飾新廣場維較為侮成熟勸，但匹業(yè)態(tài)口相對剝單薄茅，檔甲次較翠低，塞華城檢國際刻中心紋的運宋營有分效豐腹富業(yè)夢態(tài)、矩提升驅(qū)檔次雨。商業(yè)湯體量40萬平足方米童的升異龍國蒼際中應(yīng)心已京成功擋招商唯大潤養(yǎng)發(fā)、鏡永樂起電器給、奧歷斯卡仿院線震、臺批灣NO待VA等，名將協(xié)莊同未丑來的揮深國按投廣監(jiān)場進多一步霸帶動村該區(qū)宅域商替業(yè)物茶業(yè)的傳發(fā)展頓。古玩城碧波園金泰城燈飾廣場華城國際中心升龍國際中心康橋世界城深國投廣場新家園建材超市西中板塊虜商業(yè)看市場術(shù)分析︱大學(xué)延路商寸業(yè)中燙心在售傅商業(yè)塞多為脂臨街高底商變，規(guī)圾模城概市綜付合體近的興撒起有笛效地戴豐富習(xí)業(yè)態(tài)寨、提創(chuàng)升檔計次周邊摔商業(yè)飼項目巨多為偉社區(qū)醒底商遮，臨酸城市楚干道脊、滿魄足社播區(qū)業(yè)干主自擴身需歷求，然功能悅以餐撥飲、吳服飾搖、美摔容美昨發(fā)等限，形屠式單嗎一，列難以瞧聚客回，多量以銷猴售為狀主，職商業(yè)峰氛圍禾差；優(yōu)質(zhì)撐地塊券城中衣村改詞造帶盈動大奶型綜納合體蝦的開劣發(fā)，脾大體所量商絡(luò)業(yè)中伯心紛訂紛出榴現(xiàn)，箱招商林和銷朽售相紹結(jié)合牌，引血入國牲內(nèi)外請商業(yè)杰巨頭胞，顯被著豐途富業(yè)拋態(tài)的仙同時盯，有狂效帶鑰動檔殖次的羽提升鑒和人禾流集棟聚。西中舒板塊厭競爭均項目包分析xx商業(yè)岸模式周是本善項目用的核騾心競墓?fàn)幜ρ?，具制有全刊業(yè)態(tài)歇和區(qū)六域輻恐射性班兩大揭特點市場伯定位全業(yè)縣態(tài)規(guī)廟劃，雷步行沿街以項食目自差身及伏周邊送居住扯人口率為核部心，抗輻射飽整個普區(qū)域嗎、甚頑至鄭采州人保口主題惜設(shè)計鄰里首中心志步行紋商業(yè)草街；梅休閑紋購物病之城贈；動慕感娛水樂之衫顛；誓星級面專業(yè)針化美港食【綜合直服務(wù)糾品牌】銅【餐飲歐娛樂】便利寨走廊——社區(qū)救店、之水果狼超市己、書瞎店、巧精品洞店美食時天下——高檔依餐飲午中心買、特靜色小升吃中顏心【潮流產(chǎn)天地】SP耗A生活回館、裕活力誼護理色健城——桑拿葛、足好浴、SP穿A文化悅營地——書吧何、影現(xiàn)像店挨、美渠容院屯、美遷發(fā)廳誦、茶姓館、拴婚慶君夢幻趟室內(nèi)彩娛樂輛城——量販襯式KT帖V、RT佳V，電功玩城時尚懲名店——數(shù)碼叛電子右、服衣裝、引鞋帽慌、服叫飾、孝化妝口品業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)嫩建議商業(yè)善建議xx可售薦部分留商業(yè)靜街為設(shè)：商下業(yè)外飯街及秘住宅發(fā)底商百貨雨樓工旨人構(gòu)路文懂化駝宮阻路中裂原簡西得路伊責(zé)河氏路步疊行魂街客戶洞定位——經(jīng)營昂者通過襯訪談吳發(fā)現(xiàn)：大多具中小暑經(jīng)營來者鑒期于經(jīng)嶺濟實匠力目翁前沒婦有買例鋪意凝向，襖傾向叉于租神賃經(jīng)上營。如果唐購買遣商鋪少，總模價20籃0萬內(nèi)紫可以搏承受；很多傅經(jīng)營流者會遭就近番開店，商饒業(yè)核步心區(qū)算的鋪舍能吸棕引外米圍商京圈經(jīng)是營者彩進入弄；鄭州趣市的盒商鋪脾經(jīng)營蝴者是姥項目愉經(jīng)營用者主視要來北源業(yè)態(tài)經(jīng)營者來源店鋪來源精品零售碧沙崗商圈及周邊住宅底商等商鋪經(jīng)營者為主，少量市域范圍內(nèi)的經(jīng)營者多為租賃少量購買休閑娛樂市級休閑娛樂場所經(jīng)營者租賃餐飲負(fù)一到二層快餐為知名連鎖快餐經(jīng)營者，如KFC、麥當(dāng)勞等。三層主力店餐飲為市級品牌餐飲。租賃商業(yè)厚建議壺（可波售部惜分）商業(yè)傲規(guī)劃悉設(shè)計恒的建插議一、貍整體割規(guī)劃讀布局1、商置業(yè)街奪劃分沉為主肯題街穴區(qū)，宰便于逃分期糧分區(qū)瓣進行暗招商行和業(yè)毛態(tài)的阿規(guī)劃燥。同晶時這裂種多惜中心飛布局帶有利頁于大滲體量樹商業(yè)咐的消住化。A區(qū)以春生活妄、文捷教密遲切相殲關(guān)的奏商業(yè)慈業(yè)態(tài)漁為主氏：如搬干洗當(dāng)?shù)辍⑾；ǖ牯[、音尋像店縫、書榴店等紋；B區(qū)以嗽時尚畝產(chǎn)品凈為主亡的商敢業(yè)業(yè)掌態(tài)：蓮如時圈裝店岸、SP樂A、簡丙餐等奇；C區(qū)以勞餐飲猶、酒忙吧為繭主的物商業(yè)際業(yè)態(tài)盤：如色餐飲州、co僅ff肝ee店、黃風(fēng)格愚酒吧圣等；D區(qū)以壘獨立蟲商業(yè)問為主(不限肯業(yè)態(tài)塊，可追考慮選銀行襯等行右政單鉤位辦卷公。二、所工程訴建議臂：1、拓洋展商兄業(yè)外墓延，叉采取斤陽傘舉及覆啞蓋面義較大蔬綠植起物、崖椅子糊，增心強親喜和力牛。2、景胃觀小怨品設(shè)爛計：畫在街截道上患設(shè)立任多處晌豫派翼文化呼雕塑臭來進鋤行地碗域文駱化融震合區(qū)；商業(yè)詢規(guī)劃名設(shè)計茅的建載議五、寫字陶樓、股公寓脅市串場分嫂析寫字盆樓市隙場分爛析公寓信市場撕分析寫字盈樓市識場分和析寫字偶樓市罰場分北析鄭州燭寫字駁樓市嶺場目攤前主板要形叉成了茫四個前集中搏的板咳塊：CB推D、金彎水東疏路沿拆線、聾經(jīng)三頸路農(nóng)傾業(yè)路獄沿線去、紫妥荊山蹤蝶。而殼項目誓所處瞎區(qū)域吵商務(wù)亭氛圍井較差譜，寫東字樓膠零星僅分布詠，檔轉(zhuǎn)次參說差不蝴齊區(qū)域板塊描

述鄭東新區(qū)CBD受政策導(dǎo)向和城市發(fā)展趨勢影響，為中高端寫字樓供應(yīng)的熱點區(qū)域，綠地峰會大廈和藍碼地王大廈為代表項目金水區(qū)金水東路沿線交通便利，商務(wù)配套完善、近十家銀行機構(gòu)分布于此，寫字樓云集金水區(qū)經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路沿線依托于省直機關(guān)、區(qū)域配套成熟、商務(wù)氛圍濃厚等優(yōu)勢，形成以金成國際廣場等為首的寫字樓集中區(qū)管城區(qū)紫荊山毗鄰紫荊山商圈，交通便利，配套成熟本案CBD金水東路經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路沿線紫荊山整體嶺供應(yīng)末量：03年始嘗，供善應(yīng)量吊出現(xiàn)余大的慈上漲船，07、08年到件達巔截峰，09年回纏落態(tài)州勢明均顯市場幕供應(yīng)20陰03年鄭客州寫級字樓刮市場繡進入笛快速擴發(fā)展饅期，譜供應(yīng)呢量上游漲，董至07、08年，艘在CB扇D、金街水東嚴(yán)路沿耽線辦廁公大曉量供泊應(yīng)的盞拉動嚴(yán)下，齊供應(yīng)熔量到靈達巔國峰.CB刻D板塊鋤土地卡開發(fā)肥殆盡導(dǎo)，成咬為09年供啟應(yīng)量屈回落賭的重搏要因意素.鄭州皺寫字坊樓新丙增供擁應(yīng)走頁勢市場您供應(yīng)整體悟供應(yīng)量區(qū)域喚：從07、08年供怪應(yīng)巔裝峰期套的供樸應(yīng)區(qū)誰域來康看，串主要背集中宜于鄭袖東新落區(qū)和敗金水玩區(qū)，躬而CB澆D與金項水東葡路沿認(rèn)線板份塊為還該兩徐區(qū)域沉的供顧應(yīng)熱拘點鄭州朝寫字帖樓新嬸增供炕應(yīng)區(qū)罵域情似況市場覺供應(yīng)整體稿供應(yīng)杰檔次膽：從極總體絕供應(yīng)盤檔次鋪來看深，中督高檔胞寫字滅樓已喝成供乒應(yīng)主注體，籠競爭悟也主叼要集墻中在禮這個痕層次.板塊項目名稱體量檔次預(yù)售價格（元/㎡）CBD國龍大廈55873中高檔6500新芒果大廈31076中高檔6500王鼎國際大廈58428中高檔6500金水東路沿線榮勛大廈51409中高檔8000浦發(fā)國際金融中心66922中高檔6500楷林國際大廈78043中高檔7000永和國際廣場95885中高檔7000綠地原盛國際264219中高檔6500經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路沿線鄭州國貿(mào)中心98377中高檔6500其他澳柯瑪（鄭州）國際物流園區(qū)24494中檔5500商都6號83603中檔550008年至魚今鄭皺州市健寫字鍬樓供己應(yīng)項生目整體粒成交池量：01年至07年整金體成樂交量當(dāng)節(jié)節(jié)盜攀升乏，08年有冶一定搶下滑語，但澤仍在橡高位捐，09年1-咬9月份疼存量偽快速陡去化銷售會型辦峰公物圾業(yè)去行化速兩度較尊快，仁目前臭存量娃較少萬，項劃目成艇交壓摘力較盒小。市場堆需求整體跨成交油價格摩：寫碗字樓址成交宏均價垮在供富求雙祥旺的07年亦抬到達拒頂點液，后殊續(xù)有誼小幅倉下滑族；寫折字樓愧供求茫項目茅較少耳，價夕格易齡受個罰案影半響。發(fā)展棋趨勢趨勢造：政腸策和獨規(guī)劃歸導(dǎo)向傘，鄭萍州寫軟字樓爹往東肅方向威發(fā)展室趨勢油明顯CBD：為鄭州市規(guī)劃新區(qū)-鄭東新區(qū)的中央商務(wù)板塊面積約3.45平方公里，集商務(wù)、辦公、住宅、觀光、休閑為一體。CBD規(guī)劃由內(nèi)外環(huán)60棟高層建筑組成，經(jīng)過近6年的發(fā)展，CBD已初具規(guī)模，土地已基本全部開工建設(shè)，近50棟建筑已封頂推入市場。政府單位率先進駐CBD，金融、保險、證券行業(yè)青睞其辦公環(huán)境，但因商務(wù)配套的欠缺，目前CBD整體出租率在30-40%之間。政府單位意向東遷、規(guī)劃東移，未來新區(qū)發(fā)展?jié)摿^大。金水東路沿線：濃厚商務(wù)氛圍，隨著地鐵一號線的規(guī)劃開工，繼續(xù)往東發(fā)展趨勢明顯本案CBD金水東路經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路沿線地鐵一號線紫荊山寫字輔樓整遍體市挽場小照結(jié)發(fā)展辜?xì)v程另及現(xiàn)狠狀：起步貧較晚見，03年至慎今進侄入快伴速發(fā)跡展期竄，整肝體發(fā)宗展態(tài)箭勢良綿好，眼但發(fā)旦展水活平仍勢需提純高市場楊供應(yīng)解：市場孤新增堆供應(yīng)宿主要疊以中息高檔扭寫字傅樓為幫主，獻且主產(chǎn)要集脆中在CB湖D和金取水東概路沿翅線區(qū)昏域市場速需求命去化哈：主要送以銷著售型脫寫字加樓為躬主，繁整體婚銷售攜去化咬較快系，但克后續(xù)壞經(jīng)營拒出租晃存在孤較大勉競爭洋壓力客戶哈分析忠：高端張客戶憐對產(chǎn)親品檔太次和飲形象樓要求衡較高夜，且坦多采怕取出擺租的除形式疫；發(fā)展銷趨勢井：政策寬和規(guī)依劃導(dǎo)篇向，摸使得決寫字晃樓往漿東方歪向發(fā)始展趨少勢明子顯片區(qū)鳴發(fā)展喂現(xiàn)狀項目陣所處歸的西叔中板揮塊為旱鄭州嶄市的易老城枯區(qū)，獵生活蹲配套乞齊全薦，適貍宜居浪住，堤但商耀務(wù)氛蔬圍較故差，話寫字折樓數(shù)怖量較浪少，突多數(shù)有現(xiàn)存汽寫字低樓陳版舊且啄品質(zhì)克不高申，且座多企初事業(yè)蹲單位懂自建出辦公小樓，湖但也買存在慢高檔英個案-裕達削國貿(mào)金水區(qū)中原區(qū)管城區(qū)二七區(qū)鄭東新區(qū)惠濟區(qū)寫字樓集中區(qū)片區(qū)溪項目趨情況動：目艙前片悟區(qū)內(nèi)怠主要番有7個寫誤字樓啦項目費，多樂在上乒世紀(jì)90年代談后期扯開發(fā)擇，配捧置較崇為現(xiàn)爸代的喬寫字工樓項悔目僅系有3個。片區(qū)攪發(fā)展先現(xiàn)狀項目類型項目名稱開發(fā)商備注現(xiàn)代寫字樓項目裕達國貿(mào)河南裕達置業(yè)有限公司項目西塔11-22F、25-37F為辦公華城國際中心鄭州新長城房地產(chǎn)有限公司27層商務(wù)寫字樓凱旋門河南龍湖置業(yè)有限公司此項目偏商住類型，兩棟純寫字樓，一棟酒店式公寓早期傳統(tǒng)寫字樓項目天龍大廈鄭州天龍置業(yè)有限公司16層商用寫字樓泰隆大廈——20層商用寫字樓鄭州科技大廈鄭州市振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16層商務(wù)辦公樓金源大廈——工商局側(cè)樓共18層企事業(yè)單位自建辦公樓鄭州住房公積金大廈、中訊郵電咨詢設(shè)計院、鄭州日報社、中國農(nóng)業(yè)銀行大廈、河南省國家電網(wǎng)公司、河南省公路工程局集團有限公司、迪森科技大廈等區(qū)域睡供應(yīng)掠及存殊量區(qū)域遣內(nèi)銷歡售型淹寫字埋樓主夾要為歐華城距國際浴中心視和凱愈旋門秀，兩勉個項惱目均秋已基兩本售桿罄，糧區(qū)域董銷售豪型辦李公物盟業(yè)處抵于市豎場真玩空期輛，后能續(xù)供寬應(yīng)主獅要以膛城中上村改深造項姓目中勢的小寬部分倚辦公球物業(yè)攀為主香。項目名稱寫字樓面積（平方米）出租率空置面積（平方米）空置情況裕達國貿(mào)4500070%1300026、28、33層空置較多華城國際中心4590445%2500008年交付使用，擬招306家單位進住，現(xiàn)已約140家進住凱旋門8000039%48800C座出租率達85%，A座出租率為35%，B座出租率為24%天龍大廈3200095%以上——碧沙崗商圈內(nèi)，基本無空置泰隆大廈3000095%以上——碧沙崗商圈內(nèi)，基本無空置鄭州科技大廈3000095%以上基本無空置金源大廈3000095%以上——鄭州大學(xué)旁，基本無空置早期烘?zhèn)鹘y(tǒng)魂辦公族物業(yè)吵出租雙率較趣高，絞裕達射國貿(mào)爐、華賭城國摩際中碼心、綿凱旋考門項歉目仍懶有一欺定空具置量顯。裕達叨國貿(mào)特內(nèi)入陡住的曠企業(yè)舊有58沙%為外黎資企染業(yè)、團外省舉公司想、其氏他城囑市公通司駐牲鄭的定辦事扔處或不者分赴公司飯，與棚其高孫端形亦象相唱符裕達般國貿(mào)磨內(nèi)入爐住的俘企業(yè)趁以電氣為設(shè)備砌、咨協(xié)詢、券信息耕科技勞、商攜貿(mào)等糕行業(yè)般為主典型脅項目——裕達乳國貿(mào)堤入住籍客戶葬分析客戶皆分析本區(qū)樂域?qū)懴プ謽钦袷袌鏊倜媾R陣整體齊檔次影較低越，項批目較程少，余無濃訓(xùn)厚商繳務(wù)氛事圍的挖弱勢愚；且亮寫字位樓市傍場往鳳東發(fā)拖展趨山勢難得以逆材轉(zhuǎn)，妖項目曲如何蹦準(zhǔn)確您定位際和吸錦引客樂戶成祥為重雖要考釘慮問跟題發(fā)展以趨勢CBD金水東路沿線本案經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路沿線紫荊山寫字墻樓價錢格建蟻議鄭東窗新區(qū)部等辦頁公集霞中區(qū)截域辦直公均旬價在65舍00抵-8床00奮0之間莫，而介中原擋區(qū)目比前銷宏售型賢的辦充公項柏目僅率華城層國際利中心裝一個錄項目貌在售緩，為跳住宅騰備案參，用取途為范辦公斯，目語前項礦目成珠交均層價為53內(nèi)00元/㎡。鑒襖于區(qū)飽域辦盟公氛給圍的濱缺失抽以及穿辦公棒項目念價格膊與住哪宅價宣格相雅差不錫大，袍因此擦建議氧項目母辦公及部分領(lǐng)價格庫與住師宅價帥格基既本持利平。歉入市罷價格墾在53攀00僵-5危60蟲0元/㎡之間零。板塊項目名稱檔次預(yù)售價格（元/㎡）CBD國龍大廈中高檔6500新芒果大廈中高檔6500王鼎國際大廈中高檔6500金水東路沿線榮勛大廈中高檔8000浦發(fā)國際金融中心中高檔6500楷林國際大廈中高檔7000永和國際廣場中高檔7000綠地原盛國際中高檔6500經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路沿線鄭州國貿(mào)中心中高檔6500中原區(qū)華城國際中心中檔5300公寓臥市場瞧分析全市竹公寓言產(chǎn)品臭典型舟項目戲分布省圖本案鴻森廣場銀座時代廣場金峰·金岸國際鑫苑國際廣場名門國際非常SOHO正弘.數(shù)碼公寓本案鴻森廣場銀座時代廣場金峰·金岸國際鄭州國貿(mào)中心項目名稱公寓建筑面積（㎡）容積率鄭州國貿(mào)中心1808667.5名門國際859327銀座.時代廣場508633.76金峰.金岸國際440415.28鑫苑國際廣場313774非常SOHO409954.7鴻森廣場310363正弘.數(shù)碼公寓1368175.19整體火去化棗：從較整體釣去化洞來看卵，鄭突州市稻多數(shù)遣公寓禮產(chǎn)品去化沙速度窗較快程，去脫化良勢好全市面典型趕公寓冶項目去化項目名稱

成交均價（元/㎡）成交總套數(shù)開盤時間銷售周期（月）月均套數(shù)銷售率鄭州國貿(mào)中心5350310207年7月2611978%名門國際4717175308年10月1214696%銀座.時代廣場540847309年6月411845%金峰.金岸國際576127108年11月112545%鑫苑國際廣場475949307年7月2321100%非常SOHO501482509年2月711899%鴻森廣場488522909年2月73333%正弘.數(shù)碼公寓5740188807年4月238262%注：跟數(shù)碼芝公寓破自07年4月份假開盤坦，至07年12月開縣始備拌案成寫交，棟后項灑目內(nèi)難部遇批到問幸題，鍵成交深截止08年11月份場，銷消售周撇期23個月軋；目老前項求目再釣度對限外公提開發(fā)臘售在鄭悼州市誘公寓橡項目澆中，糧精裝沈公寓將仍屬壘少數(shù)猴；且晌多數(shù)團裝修制標(biāo)準(zhǔn)政較為綿相似顆，數(shù)揭碼公昌寓裝痛修標(biāo)切準(zhǔn)相步對較盟高精裝癢修公返寓功能室地面墻面配置臥室名牌強化木地板全墻壁紙工藝吸頂燈、預(yù)留電話及網(wǎng)絡(luò)接口衛(wèi)生間瓷磚瓷磚座便器、花灑、梳妝鏡、洗手盆廚房瓷磚瓷磚整體櫥柜客廳地磚全墻壁紙工藝中央空調(diào)、安全門、預(yù)留電話及網(wǎng)絡(luò)接口鴻森顛廣場泳項目貫為一牲精裝序修公寧寓項詞目，刑但受濫其他撓因素籌影響復(fù)，其孫銷售抱速度段與銷升售價編格相睜比較旦毛坯咬公寓離，并痰無優(yōu)削勢。項目名稱

成交均價（元/㎡）成交總套數(shù)（套）開盤時間銷售周期（月）月均套數(shù)銷售率裝修報價（元/㎡）鄭州國貿(mào)中心5350310207年7月2611978%400-500鴻森廣場488522909年2月73333%500正弘.數(shù)碼公寓5740188807年4月238262%1000鄭州歸國貿(mào)漂中心正弘.數(shù)碼么公寓——在07、08年思子達系啟樓盤飼藍堡藏灣銷訊售受迎阻的堅情況臘下，禁數(shù)碼膊公寓稈并未槐選取編與藍消堡灣柴類似黑的營暢銷方曲式，速貼近槽民眾完，去他化相朽對較判好；輔在08年底看停止橋銷售久前，笨已去挖化總徒房源微的62寶%，成伍交均奴價57殃40元/㎡。這江與項雷目地膛段、浪產(chǎn)品昏、教版育資扒源有唯密切鴉關(guān)系葬，且庭小戶衛(wèi)型總忽價較鑒低，飄降低鴨置業(yè)景門檻珍。09年10月份緩，數(shù)計碼公濫寓已淋有新愛的銷單售備忙案，撞目前拿均價63萍71元/㎡。精裝濟修公全寓房型面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交比例目前可售套數(shù)一房<3087038644%48430-4045031570%13540-5084164877%193二房50-60904550%4560-7024022694%1470-8060026845%332精裝腸修公虧寓小紀(jì)結(jié)精裝堂修公湊寓項目秋所處膚區(qū)域軋目前亞無精喬裝公遵寓產(chǎn)勻品，臂可以鴿抓住限此市蠻場空暴白點轉(zhuǎn)，規(guī)岔避與番中原此新城端、升蓋龍國濟際中罵心大幣量一悠房產(chǎn)趴品的貫惡性嬌競爭群；精裝蜻修產(chǎn)巷品可陽以帶依來項育目的掏良好責(zé)溢價氏能力倆，但守這并濁不是院影響葛銷售裹的唯徒一因粗素，爺?shù)囟纬?、資仰源、狐戶型堆產(chǎn)品銷、總護價控確制等忍共同繞影響哭銷售掀；項目爽可選稱取部拳分公純寓產(chǎn)潤品進墨入精來裝修富試水南，根字據(jù)客可戶反懶映情儀況，惡再決對定后覽期產(chǎn)碰品類靠型；公寓頁（毛軌坯）猾交房霉標(biāo)準(zhǔn)公寓兄交房痛標(biāo)準(zhǔn)外墻內(nèi)墻頂棚地面門窗廚房衛(wèi)生間陽臺電梯其他涂料或瓷磚、面磚混合砂漿混合砂漿水泥砂漿抹面（廚房、衛(wèi)生間加做防水層）配入戶防盜門，戶內(nèi)預(yù)留門洞，對講單元門；陽臺門、外裝為塑鋼或鋁合金預(yù)留上下水接口預(yù)留上下水接口地面混合砂漿抹面品牌電梯公共樓梯間墻面及頂棚采用仿瓷涂料，公共樓梯間地面瓷磚；戶外空調(diào)位部分預(yù)留；房內(nèi)預(yù)埋電線管，不穿電線；上水管道均采用PPR管材，下水采用UPVC管材；各住宅單元安裝有可視對講系統(tǒng)；燃?xì)夤艿腊惭b到廚房項目滲精裝背標(biāo)準(zhǔn)澤可參抵考正憑弘.數(shù)碼掃公寓狀裝修芝標(biāo)準(zhǔn)鳳，目短前鄭煎州市際客戶寄較為宜認(rèn)可壟；同擱時亦葛根據(jù)編項目把精裝刃標(biāo)準(zhǔn)鋒的不老同給厭予不妹同的環(huán)標(biāo)準(zhǔn)牛。超高墓層調(diào)她研訪慨談記荒錄（涉摘選莫）超高倒層產(chǎn)聰品客門戶訪吳談—張女削士企業(yè)價職員時，現(xiàn)吧有住然房位壇于17層樓層狡倒無局所謂傅，但瞞是超歪高層怖不要饅比高敗層生左活成字本高—王先材生公務(wù)授員，壓現(xiàn)有榮住房瓦位于7層覺得尚樓層沙無所貧謂，虜沒有碗住過影四十畢幾層核的住糟宅，薄目前洗對住姜超高續(xù)層沒蜂有概節(jié)念無所默謂因鄭猾州市備場目挨前無尤超高嶄層住悅宅產(chǎn)杰品，語消費篇者對躍此類鍵產(chǎn)品匪無實睡質(zhì)性旋的居鹽住感曲覺，們持無急所謂傭態(tài)度向。項目據(jù)核心衡營銷座價值奸建議找到底項目臨的價武值開發(fā)猜商、鉤營銷拐人做廁什么侄？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）分期開發(fā)專注主流市場項目操作空間大市場參與人投入度高“創(chuàng)引科學(xué)地產(chǎn)典范”分享都市生活打造品牌溫情之家分享洗都市逮生活找到貧了供伯求雙索方的蔑一致孝性利用袍營銷壯溝通禽價值明觀也許計我們男都習(xí)涉慣了蝕說教慰，習(xí)潮慣了石牽引瓜，習(xí)墳慣了數(shù)強勢碼：“系明天絮我們來住在麥哪里楚？”旅，“鑄到中武原去驕”濱。人們譯總是音慣性偷地為士每一煌件事腐去找券一個身說法昂，或留者賦障予一精些意凱義。作為浮營銷飛者，群我們睜必須崗這么徑做，翅只是喪需要捐改變褲一下?lián)軠贤ǜ糇藨B(tài)營，接柏近消醫(yī)費者顆真實畜的生本活狀絞態(tài)，廈與消興費者憐建立撇平等幟，取震悅甚若至是煮迎合棕的溝鐵通方挽式和曾溝通姐渠道生。我們襯就此嗓發(fā)掘趣鄭州xx的價怎值觀——每個xx廣場鞋就是濕一個州城市詳?shù)闹袀涡膞x廣場xx路旬都市炎生活既中心項目脂營銷醫(yī)戰(zhàn)略取勢劇城市氏、壟沒斷區(qū)唐域本項丘目的劣營銷誓核心筆戰(zhàn)略取勢高立幫意，鋪躋身丙城市守主流壟斷快速拐建立地區(qū)域急話語吃權(quán)最具鑼價值蓮的都唐市資括源中原偽路都市干綜合理示范建社區(qū)城市怨層面區(qū)域劑層面取勢鈔如何透實現(xiàn)取勢危攻勢壟斷售展示強勢憂營銷飯“鄭殺州xx歡”的都健市屬黨性，圓主動之融入制城市畜主流找生活取勢捉攻勢輔助漫動作題：發(fā)布泛鄭州xx是一煙個具珠有國渠際標(biāo)戲準(zhǔn)的請都市間復(fù)合非社區(qū)與深旁圳或舒上海撕著名中社區(qū)史開發(fā)半商建退立互朗訪機習(xí)制重點仙動作納：聯(lián)合陜媒體惕與政淺府資絹源“話說擱中原厭片”系列炕媒體融炒作以上頓活動程后續(xù)跑階段編細(xì)案讓“穩(wěn)鄭州xx喂”的都桶市生詞活成每為一酬股風(fēng)秀潮重點連動作避：商業(yè)山巨頭負(fù)簽約鄰慶祝鳥酒會取勢觀攻勢輔助蓋動作汽：品牌伙商家短入駐湖儀式時尚玻大典顯活動鄭州炎歷史竿圖片榮展、登區(qū)域壘規(guī)劃紗展以上嘗活動治后續(xù)也階段抱細(xì)案壟斷芹展示營銷蠻中心芽外觀——成為方中原吉上一輪道亮賀麗的灘風(fēng)景廣，具厚有鮮遇明的奸標(biāo)志維性商業(yè)止建筑褲外部紫需要供另外艦裝修品，要秒求昭淡示性業(yè)更強褲，呈鞋現(xiàn)出堂氣勢巨。壟斷遭展示巡展——為了像提前須儲客秒保證風(fēng)開盤六，在縫項目果輻射監(jiān)區(qū)域歸人流銀集中退地巡武展儲蓬備意施向客元戶在銷放售中奧心尚衛(wèi)未啟食用之圖前，欲有效重提前商儲客都時間批。巡展香標(biāo)配闊：項目誓主背撕板一芹張展板吐一套區(qū)域冒位置啄圖、喜社區(qū)涂鳥瞰帶圖各個一幅接待鴨臺一韻張展位罷規(guī)格壩約6米x喜6米備選歷地點娛：裕達攜國貿(mào)碧沙族崗壟斷卵展示營銷痛中心技內(nèi)部——成為織都市貓品質(zhì)礦生活溫體驗附館內(nèi)部移環(huán)境憐：由燈聲光、擋特式渣家私客營造育的氣枯氛體驗車點：VI撇P區(qū)、漲水吧姜、影搬視廳完、都僻市藝巷術(shù)廊個等商業(yè)念展示——打造腸國際吵感，著營造萍濃烈扛的都吊市生褲活氛分圍壟斷盲展示前廣南場：仔電視因柱（助播放引項目教宣傳南片或槐不同霜國家碼的電缺視片允），父充分確體現(xiàn)矛都市腹生活入口鈴：巨限大的其入口確吊燈補成為飛商業(yè)僑街獨漫特體黨驗商業(yè)跡街的販提前背展示穴：極寫富特萌色的瞞櫥窗殺（人溜物+名品摟）統(tǒng)潛一的傳廣告綁牌位地面震結(jié)合貿(mào)導(dǎo)視評的處百理空姐變服飾豪銷售恒代表服務(wù)純系列待－把去服務(wù)裕融入吐流程嘴，讓供客戶我感受尼前所捐未有涉的尊擴貴酒店帶式服偵務(wù)人膝員服己飾，辟禮服永門童愚、清天潔、球保安姓、物跑管人示員等壟斷斧展示為看拆樓客沖戶撐洲傘，昨護送量至售耐樓處停車泡場車羅－遮扁陽罩而、車聾牌貼銷售淚人員沫服飾腔參考和接誓待流等程結(jié)翼合的賣銷售冊服務(wù)施體系規(guī)、物芒業(yè)服屯務(wù)體景系設(shè)姑計，晶良好窗的氣閥質(zhì)、洗房地掩產(chǎn)的惡專業(yè)謎知識增，極弱強的趨服務(wù)檔意識敞，為養(yǎng)客戶模提供號最優(yōu)童質(zhì)的品銷售融服務(wù)未，極搭強的旱團隊矩精神舒，最因訓(xùn)練愧有素摸的銷授售隊打伍。附件貍一：具住宅箏部分本案中苑壤名都正商.穎河沙港灣升龍僑國際飯中心康橋仗上城流品永威件西苑錦藝致國際附華都中原獻新城建業(yè).密碼歡國際城開.祥和款里附件魔：區(qū)辟域競寬品分裁析區(qū)域洋住宅夏產(chǎn)品馳分布國貿(mào)婚公館周邊誓住宅嶼：在售哨住宅把多集更中在共項目洲周邊芝，除笨中原舅新城早和錦綿藝.國際嘆華都存體量餓較大窩外，邊其它裕項目敬規(guī)模恥較小囑。競爭小項目略的界陸定：住宅成產(chǎn)品久：中江原新絡(luò)城、健升龍滾國際昂中心蒼、錦蘆藝國隆際華奶都。未來蝕上市淺項目惡：建洋業(yè)·密碼抄國際騰、中塞原新族城二甘期、肺國貿(mào)罵公館齡等。在售耳項目即將蛋上市揉項目競爭幣產(chǎn)品庸關(guān)系——主要公產(chǎn)品乞指標(biāo)牲一覽樓盤名稱中原新城升龍國際中心錦藝國際華都開發(fā)商鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄭州翰園置業(yè)有限公司總建筑面積180萬㎡120萬㎡120萬㎡當(dāng)期推出面積400000㎡412522㎡280000㎡當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)4492戶5246戶2602戶建筑形態(tài)8棟34層高層;1棟11-34層高層（一個單元是11層，一個單元是34層）;1棟32層高層;1棟13-34層高層（一個單元13層、一個單元34層）;2棟33層高層2棟34層高層;11棟31層高層;1棟30層高層;1棟27層高層;1棟21層高層;1棟28層高層;1棟34層高層;2棟26層高層;1棟27層高層;6棟33層高層;最早開盤時間2008.12.202008.5.102009.10.24容積率5.65.293.5綠化率25.20%30%30%車位配比1：0.431：0.9