河南房地產開發(fā)城市運營暨土地一級開發(fā)方案效益預測

序篇1xx地產研究院自2010年8月1日籌建以來，根據(jù)xx集團的整體發(fā)展戰(zhàn)略，依靠原大道智源的研究成果和多年實踐，經過深入的思考和研究，本著“一切為了xx”的辦院宗旨，著手研究“三駕馬車”的戰(zhàn)略規(guī)劃，以圖從產業(yè)體系、產品體系和運營體系等企業(yè)良性產業(yè)生態(tài)發(fā)展鏈完善的核心競爭力方面，使xx集團進行全面的提升。同時，根據(jù)xx集團發(fā)展的需要，轉換思維模式，調整研究課題，緊緊圍繞xx的發(fā)展，制定了地產研究院的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和近期工作計劃，以求盡快把研究院的研究成果轉化為xx集團的“驅動力”和“核心力”，做好xx集團實現(xiàn)進軍地產百億軍團、實現(xiàn)年復合增長率20-25%、銷售收入突破300億元、成為河南規(guī)模第一、市場占有率第一、贏利能力第一的偉大戰(zhàn)略目標的“參謀部”和“智囊團”。2隨著“中原經濟區(qū)”即將納入整體國家戰(zhàn)略規(guī)劃，河南經濟的快速發(fā)展已是不爭的事實。河南將成為下一步中部經濟發(fā)展的焦點和熱點，河南房地產業(yè)將迎來新的“黃金十年”，萬達、恒大、中信、閩商、浙商等域外資本大幅強勢進入，地方性企業(yè)也在搶掠有限的市場資源，xx集團如何在新的歷史機遇下，繼續(xù)保持“專業(yè)化領袖型區(qū)域品牌地產開發(fā)商”的“行業(yè)老大”地位，實現(xiàn)單一的“房地產住宅開發(fā)商”到商業(yè)地產開發(fā)及運營最后進入土地一級開發(fā)，實現(xiàn)一二三級市場聯(lián)動，xx完善的產業(yè)生態(tài)鏈，使省域化擴張戰(zhàn)略價值實現(xiàn)最大化，是xx集團面臨的核心問題，也是xx地產研究院為之奮斗的目標！3xx

集團城市運營暨土地一級開發(fā)方案（第一階段）4前言

xx集團作為河南房地產開發(fā)領域的第一品牌，在省域化聚焦發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，取得了良好的發(fā)展業(yè)績，全面完成省域化戰(zhàn)略布局，企業(yè)產品標準體系和管控體系趨于規(guī)范化。但在企業(yè)完成擴張區(qū)域布局之后，如何新形勢下，抓住新機遇，更進一步提升xx省域聚焦商業(yè)模式的價值？如何實現(xiàn)xx本土化資源的價值最大化？

在城市運營中，土地一級開發(fā)作為房地產產業(yè)的最上游，對整個城市各種資源的運用發(fā)揮著至關重要的作用，撬動著整個城市的宏觀經濟的發(fā)展，土地一級開發(fā)很大程度上決定了城市化的進程、效率和質量。隨著土地市場的日趨完善及土地政策進一步緊縮后，拿地壓力越來越大，憑借一級開發(fā)的優(yōu)勢獲得二級開發(fā)權已成為“曲線拿地”的新途徑；同時掌握核心資源和控制優(yōu)勢，可以左右二級開發(fā)和決定二級開發(fā)的節(jié)奏和方向。

xx集團介入土地一級市場開發(fā)，憑借強大的品牌實力和本土化資源優(yōu)勢，控制上游資源，搶占開發(fā)先機，有效把握整體戰(zhàn)略發(fā)展布局，合理調配資源優(yōu)勢，掌握核心競爭力，科學調整整體發(fā)展節(jié)奏，達到“攘外安內、眾生共贏”的區(qū)域化商業(yè)模式價值最大化的戰(zhàn)略部署，藉此完成從房地產開發(fā)商到城市運營商的轉變，對xx集團省域化發(fā)展戰(zhàn)略起著至關重要的作用，也是xx集團在新形勢下完成下一個十年發(fā)展布局的核心導向?？扇嫣嵘齲x集團的資源整合和贏利能力，形成進退自如、收張有馳、穩(wěn)健發(fā)展、跨步超越的良好態(tài)勢。5目錄■第一部分：土地一級開發(fā)概述■第二部分：國內土地一級開發(fā)市場狀況■第三部分：河南省土地一級開發(fā)市場狀況■第四部分：xx為什么要進入土地一級市場開發(fā)■第五部分：xx如何進入土地一級開發(fā)市場■第六部分：xx土地一級開發(fā)市場戰(zhàn)略規(guī)劃■第七部分：xx進行土地一級開發(fā)的融資模式■第八部分：效益預測及可行性分析6土地一級開發(fā)的背景

改革開放以后，尤其是20世紀90年代以來，我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快。到2009年底,全國31個省、自治區(qū)、直轄市共有設市城市655個,城鎮(zhèn)化水平46.59%,城鎮(zhèn)人口達到62186萬。每年城鎮(zhèn)化水平提高一個百分點,每年農村就有1000萬到1200萬農民進入城市。城市建設的巨大需求與城市政府有限的財政能力之間的矛盾。土地市場在發(fā)展中出現(xiàn)了諸如土地開發(fā)不規(guī)范、房地產市場秩序混亂、國家土地收益流失、農民失地等現(xiàn)象，不僅極大地浪費了有限的土地資源，也造成了國家財富流失、社會矛盾上升等不良后果。原有的土地開發(fā)、供應模式難以滿足時代的要求，迫切需要一種“通過基礎設施建設促進土地升值，土地增值收益支持城市基礎設施建設”的滾動發(fā)展的城市經營理念。

為了有效的規(guī)范土地市場，盤活和最大效率的利用土地，對土地開發(fā)、出讓、利用等各個環(huán)節(jié)進行有效的調控和管理，國家借鑒國際經驗推出了土地儲備制度，并由此產生了土地儲備開發(fā)制度。在這種背景下，土地一級開發(fā)應運而生。7什么是土地一級開發(fā)

土地一級開發(fā)，是指由政府或其委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。所以土地一級開發(fā)既是一種集征地、拆遷、補償、規(guī)劃設計、市政基礎設施、公共配套設施和環(huán)境景觀建設與一體的項目系統(tǒng)工程，也是一種集土地資源管理、城市規(guī)劃、城市建設、環(huán)境保護等各政府部門管理與控制于一體的管理工程。8城市土地開發(fā)的規(guī)劃體系是實施土地開發(fā)的依據(jù)城市規(guī)劃綱要城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃協(xié)調土地利用年度計劃城市經濟和社會發(fā)展規(guī)劃宏觀層面：對城市未來發(fā)展起著控制和引導作用微觀層面：決定著土地開發(fā)的區(qū)域、布局、規(guī)模、質量和開發(fā)內容土地一級開發(fā)特點1、平臺優(yōu)（政府、資金、品牌）2、技巧高（高水平運作模式）3、收益大（約是城市綜合體的3倍，住宅的5倍）4、風險?。L險可控）5、競爭?。ㄌ鰝鹘y(tǒng)二級開發(fā)競爭）6、易掌控（既可進行一級開發(fā)，又可進行二級開發(fā)）10從內涵上看，土地一級開發(fā)除了是一個以“生地變熟地”為主要特點的工程過程之外，還具有以下三個要素：1、權屬流轉的過程土地一級開發(fā)的過程實際上是一個土地所有權、使用權等權屬的轉移和流動的過程。三個要素3、利益協(xié)調的平臺2、調控土地的手段土地一級開發(fā)是政府運用土地供應規(guī)模與節(jié)奏調控土地市場的重要手段。土地一級開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國家、企業(yè)(一級開發(fā)企業(yè))和經濟個體(包含原用地企業(yè)、城市居民和農村農業(yè)生產者)三者之間的利益關系，是三者利益協(xié)調的平臺。11土地一級開發(fā)中涉及的權屬關系土地權屬關系土地所有權土地使用權土地一級開發(fā)權是土地所有人對其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制（存量土地）和集體所有制（增量土地）。是指民事主體在法律允許的范圍內對國有土地或集體土地占有、使用和收益的權利。土地一級開發(fā)實施單位依照法定程序，對特定土地實施征收、拆遷、規(guī)劃設計、市政基礎設施建設、公共服務設施建設、管理、服務的權利。獲取土地一級開發(fā)權的方式：招標委托、授權委托和收購上海市給予上海市地產集團暫時的成片土地使用權，有利于融資；僅是土地一級開發(fā)權，難以獲得抵押貸款。即使開發(fā)企業(yè)通過一級開發(fā)權權屬證明抵押而獲得信貸支持，本質上也是通過政府擔保而獲得貸款。土地一級開發(fā)中權利主體與權屬關系政府一級開發(fā)主體二級開發(fā)單位土地所有權土地一級開發(fā)權（受限土地使用權）土地使用權熟地出讓生地出讓協(xié)助服務收回權利主體權屬

金融機構原土地使用者五大相關利益者專業(yè)咨詢機構、工程承包商、材料設備供應商等合作伙伴政府機構二級開發(fā)商相關利益者得到合理的征地拆遷補償和安置誠信經營、合作共贏確保資金安全和增值實現(xiàn)最大盈利目標有利于區(qū)域長遠發(fā)展、政績體現(xiàn)、城市形象土地一級開發(fā)與相關概念的區(qū)別與聯(lián)系城市開發(fā)的對象不僅包括城市土地，而且包括城市礦產資源、無形資產、人力資源等。而城市土地一級開發(fā)的對象則是土地。二者是包含與被包含關系，同時土地一級開發(fā)又具有上述三方面更深層次的內涵。與城市開發(fā)如今推廣儲備土地的熟地出讓，土地一級開發(fā)是土地儲備的重要組成部分。另一方面，土地一級開發(fā)的內涵在不斷擴大，一級開發(fā)主體不僅涉及土地開發(fā)環(huán)節(jié)，還涉及土地取得的環(huán)節(jié)，在這種情形下，土地一級開發(fā)大致等于沒有儲備期的土地儲備。與土地儲備在城市中，土地開發(fā)有一級和二級之分，土地二級開發(fā)通常是指房地產開發(fā)；土地供應是土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的分界點，供應之前的開發(fā)屬一級開發(fā)，之后為二級開發(fā)。與土地開發(fā)城市經營是指對構成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其相關延伸資本(如道路、廣場冠名權)等進行集聚、重組與運營，從而獲得收益的行為。以土地一級開發(fā)為核心的城市土地經營是城市經營的重要內容之一。與城市經營15傳統(tǒng)土地開發(fā)模式包辦婚姻式由政府包辦一切，把生地做成熟地、毛地做成凈地后再出讓給二級開發(fā)商，俗稱“五統(tǒng)一”或“七統(tǒng)一”，由政府成立專門的舊改或新城管委會。這種模式需要政府投入大量的人力、物力、財力，屬于最傳統(tǒng)的辦法，過去成立的各類開發(fā)區(qū)都采取這種辦法，這種辦法只能適用于有錢的政府。割臘肉式誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)，這是沒有辦法的辦法。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā)進度無法掌控、保障。城投公司模式政府先成立國有獨資的一級開發(fā)公司，或者叫做基礎設施公司、土地運營公司等，這種城投公司負責全市或者某種類型的全域土地開發(fā)，而不是僅限于某個項目、某個區(qū)域。這類公司有的掛靠在建設局，有的幾個部門聯(lián)合共管，有的干脆在財政局掛靠，因為投入的資金有保障。城投公司表面上是基礎設施投入，實際上是土地運營。這就使得城投公司往往因與土地儲備中心、市場中心的關系處理不當而出現(xiàn)“越俎代皰”或“施展不開”的現(xiàn)象。指婚式由政府指定一級開發(fā)商，一般為國有企業(yè)或關系戶。因為沒錢“大包大攬”，又不安于、不忍心“割臘肉”，一些政府采取了這種非市場化的指婚式。這種方式省錢省事，但開發(fā)效益不理想、機制不靈，甚至容易滋生腐敗。招親式政府公開招標方案優(yōu)、信譽好、成本廉的企業(yè)承擔一級開發(fā)。目前，公開招親方式還缺乏全國性的制度，操作彈性大，爭議也大，北京是最早出臺相關政策的地區(qū)，但屬于工程總承包式的招親，只在“選商”階段實現(xiàn)了市場化，投資商參與的積極性不高，又容易引發(fā)曲線拿地的弊病。蜜月式政府與開發(fā)商因為目中特殊利益或關系形成合作模式，政治的不確定性和企業(yè)的利益所需各打各的算盤，得到既定利益或由于政府官員更迭造成開發(fā)無法進行，而采取的非市場化的開發(fā)機制也無法保證整體開發(fā)效益的實施，開發(fā)進度也無法掌控。蜜月一過，即作鳥獸散。傳統(tǒng)城市開發(fā)模式中國現(xiàn)行的土地管理體制下的土地開發(fā)一般程序是：向原駐地居民或農民低價征收土地，通過城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃調整實施土地變性、變用途，不斷改善環(huán)境、提速交通、公建配套，再向二級開發(fā)商高價出讓土地，獲取土地巨大增值，政府聚集了大量資金，再用于城市建設的滾動開發(fā)，如此循環(huán)往復。無論是以存量地開發(fā)為主的舊城改造、城中村改造，還是以新增建設用地為主的新城區(qū)開發(fā)，根據(jù)開發(fā)主體、利益平衡及運作流程等的差異，大體可把城市開發(fā)模式分為以下幾類。

16傳統(tǒng)土地開發(fā)模式與土地一級開發(fā)模式對比

傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式（土地出讓后開發(fā)）土地一級開發(fā)模式（土地出讓前開發(fā)）生地生地出讓土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地出讓建造房屋17四種模式模式一■一二級市場聯(lián)動開發(fā)的傳統(tǒng)模式，由企業(yè)主導■這種模式比較普遍，近期可能存在機會■長遠來看，空間越來越窄

模式三■政府和法定機構協(xié)作模式■由政府相關部門和政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級開發(fā)模式二■完全政府控制模式■完全由政府組織實施土地一級開發(fā)，僅以招標方式確定施工企業(yè)■成功的前提在于城市規(guī)模不太大，操作難度小、成本低，政府有能力承擔全部的土地開發(fā)資金。

模式四■政府主導、市場化運作模式（三級聯(lián)動）■政府“抓兩頭”，即控制土地儲備計劃和供應計劃；“放中間”，即充分利用社會力量實施土地一級開發(fā)■對于規(guī)劃能力和財政力量不太強的城市，這種模式比較合適

現(xiàn)階段，國內土地一級開發(fā)存在四種模式18土地一級開發(fā)流程向當?shù)貒辆痔峤煌恋匾患夐_發(fā)申請當?shù)貒辆质芾砩暾埐⑦M行土地開發(fā)項目預審組織編制土地儲備開發(fā)實施方案編制土地一級開發(fā)實施方案確定土地開發(fā)主體按照規(guī)定辦理相應手續(xù)取得當?shù)厝嗣裾呐鷾饰募k理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)組織驗收19土地曾一級片開發(fā)堅成本土地香一級轟開發(fā)雁成本符是指貪在政雙府規(guī)忽劃的郊土地精一級夾開發(fā)槽區(qū)域舌紅線珠內實昨施土須地一邁級開化發(fā)全嶼過程館的費呀用。鏈由項廚目前虛期費稈用、樸征地腹拆遷言補償范費用斜、公疊共區(qū)卻域市糧政基丈礎設順施建貪設費覽用、僅公共勢配套搬設施壯建設機費用仰、工送程建衫設其恰他費翅用、煌管理昂費、踢財務遠費用通、土鹽地招相拍掛損中的仍交易睜費用旅、公錄共市翅政配適套設棉施移隊交前屑的管歷理費摧用等訂構成歲。土地引一級勵開發(fā)鴉項目巨投資掩巨大酬、建聞設周貧期長林等特雀點決足定了雷土地偏一級孝開發(fā)填成本嶄對土席地一嘴級開虜發(fā)項減目決泊策的吳重要難性。耽政府呀或土醉地一槍級開貢發(fā)企材業(yè)是悼否有疫足夠鋸的資滅金實淋施土怒地一壯級開添發(fā)項掙目，際是土雙地一閱級開朗發(fā)項循目決刊策中派主要界考慮的的問熊題。景如果粒土地提一級張開發(fā)云成本鍋超過頑投資答者的繪財務鼠能力棍，就脫會使爛決策雞者放先棄土桐地一并級開羅發(fā)項晴目。膨因此窄，在驗土地糊一級論開發(fā)展項目完決策丘階段添，土建地一稱級開介發(fā)成趁本就挨成為飽項目房誠財務矩分析糕和經均濟評蓬價的希重要慶依據(jù)著。20類別內容項目前期費用立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費；委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內的管線綜合等規(guī)劃方案費用；工程勘察、測繪、定樁費用；環(huán)境影響評價分析費用；交通影響評價分析費用；地震影響評價分析費用；地價評估費用；工程設計費及施工圖審查費；招標代理費、招標服務費；工程保險費征地、拆遷費用征地補償費用、拆遷補償費用、房屋拆遷評估費、拆遷服務費、拆除工程費用、古樹保護及文物古建修護、還建費用、其它公共區(qū)域市政基礎設施建設費用場地平整費用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設施、臨時道路的鋪設及維護費用區(qū)域內永久性道路、橋梁建設費用市政管線建設費用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)市政場站建設費用(包括雨水泵房、燃氣調壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設施等，其建設費用視規(guī)劃情況而定)配套公共設施建設費用(區(qū)域內的交通智能化系統(tǒng)、公共標識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉運站、消防站、派出所、郵局等)區(qū)域內公共環(huán)境景觀建設費用

綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等區(qū)域內公共配套設施建設費用市政管理用房建設費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設施建設費用；規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設施建設費用工程建設其他費用工程監(jiān)理費；竣工圖編制費；建設期區(qū)域管理費用；項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用；項目后評價費用；其他管理費該費用應根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進行核算。財務費用土地一級開發(fā)主體資本結構和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應視具體情況分別測算。銷售費用土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務，盡快收回開發(fā)成本而進行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費用等應納稅費土地一級開發(fā)涉及的應納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅、進口設備關稅等，所得稅。不可預見費包括基本預備費和漲價預備費土地國一級尺開發(fā)年項目壺的成繩本構西成21土地誰一級飾開發(fā)趨中的籍機會脅與盈飲利模具式——基于倆戰(zhàn)略陣層面媽的研舉究22從價壁值鏈餓的分借析出找發(fā)，鴿參與綁區(qū)域司開發(fā)蒸項目醫(yī)建設題，通妙常承摟擔四店種角煩色：商業(yè)蝦角色土地謙運營鏟商房地蔽產開刻發(fā)商房地蘇產代填理商/中介挽機構運營膠管理/物業(yè)田管理土地開發(fā)房地產開發(fā)商業(yè)管理運營土地規(guī)劃/土地融資/土地一級開發(fā)/開發(fā)招商（營銷）項目規(guī)劃/項目設計/項目建造/銷售營銷銷售營銷/運營管理參與銜土地拋規(guī)劃么、一攀級開液發(fā)和膀運營覆、土建地營高銷在所剪購土辟地上閃規(guī)劃繩并建仗造房目地產奪項目紐奉，租月售給摧駐商宣傳儲，吸汗引駐陽商宣傳恩、營垂銷，次吸引顫駐商黑和消波費者日常吊運營綢、維取修和岸其他句管理23在區(qū)想域開詳發(fā)的啊每個厭階段犬價值蚊鏈中譽有不音同的淡權力甚和利相益點●區(qū)域途開發(fā)蝴是一紛個價毒值創(chuàng)谷造的撞過程戀。●開板發(fā)主錄體通湖過在腿價值松鏈的淋不同嘩階段詳所擁懇有的死權力日和能姻力，霉來創(chuàng)蝕造價眉值和小獲得頓利益侍。權能利益裕點影響抵區(qū)域傘規(guī)劃掌握役土地狂開發(fā)怠經營儲權土地賽一級浴開發(fā)(基建)低成糊本獲且取土頂?shù)嘏c政裕府分們配土庸地增而值收支益一級交開發(fā)飛的利泡潤土地機轉讓挪權招商遇引資土地碑二級析開發(fā)(自營啦、合總資、殼股權帝轉讓隸等)通過雄項目和投資慨獲得輔土地椅增值青收益招商種傭金軟和租涉金二級訊開發(fā)輔利潤燙回報商業(yè)錦經營律、管玻理性旁持久靈收益持續(xù)坐現(xiàn)金奧流回超報土地駐開發(fā)1.爸0模式袋房地咬產開壟發(fā)2.決0模式召商業(yè)揪運營3.銜0模式24“獲均取土劍地增減值收確益”是參虛與土畜地一索級開鹿發(fā)的蓋主要劍目的蜜之一土地答增值陷收益貿的實惱現(xiàn)是住開發(fā)緞商利絡益實撿現(xiàn)的芝重要友保證招商籠收益侍和開季發(fā)收揀益的秘研究揪納入書到對嚴“土熟地增描值收蒙益研瘡究”鋪的主錯線中嫩去。獲得滋土地鍋增值五收益招商鈴傭金手和租柱金開發(fā)沙收益自營根開發(fā)聯(lián)合哄開發(fā)利潤版從哪速里實襯現(xiàn)？25國家貫禁止外經營叨性用偷地的客協(xié)議長出讓誼及私菜營機碌構擁優(yōu)有土掌地出溜讓權研。但株我們歇仍將底在現(xiàn)隆有政沃策框壇架下老，試鹽圖探悉索開吸發(fā)商萌在直接伯獲得壩土地躍收益上的才空間州。對獲申得土贊地增拍值收疼益的搬分析舟，以絨現(xiàn)有銳法律嫩和政迎策為罪基礎似，分直接剩獲取和間接獸獲取兩種棕模式來研弓究在現(xiàn)孕有政翅策條標件下基，在殃土地描一級真市場布獲得軟土地鐮使用小權，倘對土地托進行往項目算開發(fā)散、招漂商和喉合法班轉讓，是德常規(guī)首的獲罰得收驕益途隆徑。獲得土地增值收益股權轉讓公開轉讓直接獲得收益間接獲得收益進行土地一級開發(fā)，出讓后直接獲得收益常規(guī)的間接獲取收益途徑探索直接獲取收益途徑二級開發(fā)招商26取得土地一級開發(fā)的名義以下妨名義歸獲取飾一級碧開發(fā)辭土地1.工業(yè)跨園區(qū)2.科技屢園區(qū)3.產業(yè)得集聚篇區(qū)4.倉儲稠物流葵園區(qū)5.文化旺產業(yè)在園區(qū)6.中央賤商務抓區(qū)（CB碰D）7.商貿順區(qū)8.旅游怪區(qū)9.總部賠基地10肯.交通形樞紐叮區(qū)12宰.舊城雜改造13村.撤村待并城27如老冷居民筋區(qū)、身城中充村、劍老商馬業(yè)區(qū)舊城改造新城區(qū)待開發(fā)區(qū)產業(yè)體集聚贊園區(qū)出、“餃鐵公囑機”唉交通柿樞紐梢區(qū)、領資源筒性開至發(fā)區(qū)如城盜市新憂區(qū)、拔撤鄉(xiāng)天進城愧新區(qū)朱、新袖農村祝城鎮(zhèn)宗化新鑰區(qū)28方案炎一笨間摔接獲光取土悅地收婦益——常規(guī)涂操作剪的路戶徑分槍析29我們砌研究逗了國宴內類馳似土壓地出午讓的仰相關享案例色進行釋經驗粉借鑒CA尿SE某產炭業(yè)基俊地土紗地開嗽發(fā)模覽式操作藝過程撓圖政府與開發(fā)商之間達成地價協(xié)議掛牌前雙方確定摘牌具體附屬要求,設置好門檻市場掛牌開發(fā)商獲得土地使用權30間接波獲取國土地窯的操掛作關捕鍵策賠略成立飽若干看關聯(lián)懸公司廳，是夸成功還獲得脆所需戚地塊輛的前備提通過某摘牌初獲取瘦土地哥，是榴實踐習中證酬明市氏場風潑險小貫、便盞于操呆作的蟻獲地攔方式與政泊府在驗掛牌趙前達另成默僵契，沖對土掛地競才爭者艱設置菜門檻衣，是爐摘牌門成功筒的關掙鍵成立嘗和運范行關濃聯(lián)公擺司，饑按地躍塊分們別獲芽得土砌地的疲使用辦權。每個擁公司肯作為掛法人蘋實體盡，在蒜土地挪一級支交易屆市場閑上獲株得土談地使唱用權參、開膚發(fā)經餡營土倘地、蜘依法精轉讓詳土地偵。各朋個項銜目地煉塊分駕別獲呆取，專降低轉了開飄發(fā)商鴨的交閉易風累險。土地更公開繩出讓謙的方保式有災三種蹤蝶：招戶標、賴拍賣歉、掛把牌。招標店有利賺于發(fā)辦展商蹦進行奏理性歐決策議，對遲于競掛爭者杯是一橫種水屢平上叨的考塑驗。拍賣刑容易維操作棍，透那明度娛高，圖公平卻競爭將，但側易受畫房地懂產氣堵候的酸影響國。掛牌才可以漫給予差開發(fā)學商和側政府粱充分棍的考郊慮時叛間，削實際占上是渾延長縱期限追的拍滾賣。牛掛牌廣交易驅可以炕通過榮附屬銷條件究設置斑門檻咐。開發(fā)向商與給政府誘之間導達成南協(xié)議葵，以刷開發(fā)鉗商與青政府吹的雙拔贏為猾前提祥。開憶發(fā)商貞在摘獄牌前夏一般算對區(qū)卻域開摔發(fā)已拌有一艱定投習入，揮或者襖允諾卻滿足詞政府津在區(qū)發(fā)域開捏發(fā)中曉的特寒殊要膝求。31轉為惠綜合日用地通過竄土地表使用節(jié)權的畫獲取鄙和轉辣讓，根開發(fā)界商間普接獲太取土顧地增贊值收航益的灘模式成立丟工具漫公司與政鼓府達傷成協(xié)悟議綜合澆用地工業(yè)鋼用地分塊驗拿地摘牌競標不改盟變土姑地用痰途改變摩土地納用途協(xié)議雀獲地招商緩、轉根租二級抵開發(fā)依法抵轉讓自主遼開發(fā)聯(lián)合擱開發(fā)股權防轉讓二級怎開發(fā)督收益股權旱轉讓集金招商冒傭金惜、稅賴收返賓還和焦轉租年租金開發(fā)初模型32方案捐二水直案接獲暴取土躬地收途益開哀發(fā)模犯式探誕索－－艱－公傍私協(xié)濫議合偷作開市發(fā)33兼顧蘋和融態(tài)合各警方參深與者趟的利羨益，郊是區(qū)盾域土條地開順發(fā)利失用良床性運跡轉的蠟保證對于握土地丙開發(fā)飽利用擁的探罵討，紐奉必須旬從房筍地產毀各個包參與分者的敞目標得和利萌益出陷發(fā)。宏觀殊形勢述和外拒部沖險擊，靜會影宅響各堆個參殘與方氏與欲膚開發(fā)能土地饒之間黃的關艘系。必須謎兼顧歷和融淚合各醫(yī)個參登與者賤的切為身利矛益。用戶娛：所有捧者和租繩戶政府開發(fā)堵商土地稅收服務和決策交流悶及溝越通購買呆、出痕租區(qū)域槍經濟肆發(fā)展登財政土收益經濟陪利潤頃財務似目標私人掠利益34在對宗區(qū)域蜘地塊肝開發(fā)濤上，胃開發(fā)閱商與心政府補之間跟有共膜同利菜益和些目標企，也托有潛茅在的帶利益她沖突開發(fā)局商與模政府顛之間語在區(qū)兼域發(fā)黨展、奏經濟林目標僵實現(xiàn)步和土蠢地增治值上她有著嘆廣泛革共同尾利益同時讓，二圓者在擇土地含增值插的分棟配上借也存論在潛丹在矛干盾沖紫突政府開發(fā)黨商地區(qū)始經濟郊發(fā)展城市態(tài)化及爭形象財政扭收益政治醒成就利潤備實現(xiàn)發(fā)導向叢下的寨財務紋與市墊場目境標區(qū)域瓦開發(fā)土地憲增值35由于賄面臨跌著各例自不乖同的爹約束痛，政漢府和勸開發(fā)鮮商均餡難單犁獨完另成區(qū)浙域的怎成功桃開發(fā)政府開發(fā)投入大，資金缺乏開發(fā)商單獨一級開發(fā)的政策約束和限制投入大、風險高、周期長、回報利潤低，不具有吸引力我們銅的解樂決思價路是灣什么單獨挺進行駕一級姓開發(fā)頌的困中境36成功白經驗亭借鑒騾：美沿國開悼發(fā)過太程中彎公共把、私票營角顏色的良配合——開發(fā)捏模式狠的轉津型公共噴部門姑和私績營部拼門獨勿立行腳使各揭自職顏能任何景利益距交叉眠都被外視為曉利益屠沖突公共疾部門龍不承擊擔任趴何商族業(yè)風監(jiān)險特點原因公共件部門囑通過額合伙陸、合國資、鬧合作炮開發(fā)夠方式缸，擴樓展原胳有的陪活動替范圍紛，承桶擔新編風險地方網政府蔬開始豪把區(qū)獄域開鈔發(fā)視爹為戰(zhàn)現(xiàn)略資丘源公私妹合營室開發(fā)圍在地辣區(qū)發(fā)確展戰(zhàn)擱略中緊占重橡要地妹位公共榆部門斃：制才定法喜規(guī)和除總體故規(guī)劃建學請校、貫道路龍、衛(wèi)憂生、摔供水左、取校暖私營澆部門徒：擬酒定項巨目、夸制定帽項目裳開發(fā)龜計劃職責榜劃分公共位部門化：成繭為開智發(fā)者凈、租靜賃者誓、權宰益投欺資者洗、土導地出重租人榮、特刃定項紗目選劑擇者僻、經球營者知；提貫供特促殊的伏融資肢政策扮、稅均收減絨免政在策私營驗部門眉：完擾成地禮上建席筑建部設、顏項目慕的經抬營聯(lián)邦掏政府郵城市父投資爛減少減稅陜公決塘，使有得不讀能提爸高稅著收和牽批準講增發(fā)趁新債面券，材政府甲尋找必新的什資金然來源財政盆緊縮莫、土畫地增駝值，滔地方銷政府鎮(zhèn)把開榮發(fā)視盼為戰(zhàn)優(yōu)略資沉源，這種涉資源腹能夠證產生爐新市戰(zhàn)區(qū)、趁挖掘膨潛在伙土地常價值挺、為寄基礎避設施軍建設政提供低財政狡支持繳、刺四激經駕濟增瓜長、圓提供惱就業(yè)提機會20世紀榨初70年代果后期80年代目初37公私摘協(xié)議司合作砍開發(fā)移符合違開發(fā)帳商的隱利益公私潔協(xié)議闖合作泥開發(fā)限對私筍營部繼門的們利益貫影響創(chuàng)造嗽更利惕于協(xié)挑作的嘴政策捧環(huán)境如果鑰需要懸，政畜府可劍提供闖資金紐奉或政擴策支政持降低單開發(fā)橡成本吵及商鉤業(yè)風靜險，輕保證浙開發(fā)卸商利傘潤的冷實現(xiàn)有公夜共機態(tài)構參品與投旅資的壩項目落更容詠易得歇到政飄府的飯批準簡，批喝準的榨進程誘也會爪加快公共平部門壘的期捏望值集不是學隨著紗市場僑的變病化而池變化菠，反寄而對無政治拜環(huán)境屋的變戚化非衛(wèi)常敏家感，棗容易婚受影屋響而騾發(fā)生往變化政府有和開顧發(fā)商梅在利航潤分甜配商量存在站潛在婦矛盾歉，而細且開昏發(fā)商明在博閃弈中存處于圾劣勢優(yōu)點缺點38公私畏協(xié)議摧合作窩開發(fā)篇與政延府的鞭戰(zhàn)略的目標些一致喉，能遣夠實俱現(xiàn)政藏企雙饅贏公私蘭協(xié)議冊合作典開發(fā)混對政冬府部販門的程利益寄影響更好瞎的實丟現(xiàn)政桌府公鑄共目辰標能夠親使政罵府擁板有持刪續(xù)的例現(xiàn)金揀收益故流充分蜜利用戰(zhàn)私人寒開發(fā)蘿商的企開發(fā)翻經驗尋及創(chuàng)拐造力作為勸土地槍所有港者、詞出讓鴉方和壞土地決經營寇開發(fā)窮者的變各自賭固有灑利益途之間弟的潛痛在沖蒸突優(yōu)點缺點391、大規(guī)擇模區(qū)馳域開涼發(fā)的評成功我，往診往是緊政府恨和開洞發(fā)商昆合作消的結面果公共鵝部門蒸通過竿與房斑地產音開發(fā)員機構久合伙注、合餓資、挎合作妥開發(fā)屠方式奏，整蹦合社悼會資旬源進貴行區(qū)蘋域整畜體的或一級捎開發(fā)政府負和開胳發(fā)商渴通過豎協(xié)議玩分擔鄭風險依和分腳享開賀發(fā)收洪益成立可聯(lián)合多組織慘和機團構402、公私卡之間染的關貼系密明切性鉛和利邀益一仍致性姨是促鹿成公席私合孔作成尊功的間前提政企陶之間應良好停的關盜系、靜他們抹之間厚利益韻的一鮮致性臘，是相促成靈公私去合作顛的必蔑要前癥提。政府與開發(fā)商之間的利益一致性政府與開發(fā)商之間的關系密切性

公私合作的成功范例區(qū)域開發(fā)的公私合作矩陣41因此蒼，公犯私協(xié)聯(lián)議合均作開類發(fā)的銹方式敵是值押得我支們借綠鑒和糕學習吼的實際艷上，枯公私跨合營央的合賓作方諒式，麥在世膚界上詞許多坡國家解，比霜如說擦美國帳、英洋國、啦南非飄，東彈南亞蝴，瑞姥典等懂西歐講國家獄已經棒被廣裝泛采答用，仿并獲板得成封功。開發(fā)握規(guī)模亮大在美凈國：公共毫設施機與商秩業(yè)計棟劃的北公私木合作部發(fā)展轎項目多投資蒼額在油美國嘗目前販每年組已經慶達到50搭0億-7辰50億美半元；美國麗各級都政府牙共擁址有價泥值56億美蘆元的局地產滋權益運用啞領域數(shù)廣在英屑國：政府/大學/學校/地區(qū)寫辦公盜室建鳥筑城市祥土地瞇的混級合使臺用居住根物業(yè)監(jiān)（高扇層、伐花園西公寓足）酒店/會議屠中心新及會央議酒似店機場大學怨設施控及學襲生公暑寓科技命與生鏡物科贈技公嘆園運輸維類物疑業(yè)體育之與娛緩樂設震施42公私頁協(xié)議醒合作徒的執(zhí)幸行操憲作程利序1：項租目戰(zhàn)欣略定位2：建單立項歲目目標昂體系3：構盲建項測目發(fā)展睜愿景4：擬母訂土嫂地、盲建筑京及基礎橫設施向開發(fā)供計劃5：完嫩成&修改總體退規(guī)劃結設計6：擬俯訂項貨目整切體發(fā)展?jié)L預算店案7：完稠成項為目整體覽經濟儀分析8：完秀成項團目整通體階段仆發(fā)展筐計劃9：分刷別完都成公黑共/私營站部門哨經濟斃分析10：分滿別制忘定公斃共/私營害部門滅的投怎資、發(fā)展詠及運巾營計抓劃11：規(guī)腔劃設暫計報敲批14：組品建公浪私合域營組織捕架構13：報侵請政有府批驢準成立PP掏P公司15：完茫成項硬目的整戶體立逐項審再批16：資愿金到求位，開始浩施工12：協(xié)面商并害簽定逢公私合辛營合柄作協(xié)孤議4：擬栗訂土戰(zhàn)地、蕩建筑跑及基礎昂設施茶開發(fā)扔計劃5：完艙成&修改總體墊規(guī)劃私設計43整體神公私盤協(xié)議糟合作鍋開發(fā)追的運循作模色式關鍵叫舉措土地挑一級租開發(fā)公開嚴招標溉土地母開發(fā)戲權建立AA榆A總公瘦司本方驅案階撞段劃抽分1與政眉府形削成戰(zhàn)糊略伙料伴關主系，均分別知與土樸地管指理部仿門、魄招商厭局簽鴿訂框查架性慘協(xié)議成立AA信A公司形成魯組織濃架構進行爽土地斑開發(fā)堤前的午毛地烘價值傳評估AA晶A公司留投資遮進行渠土地揮一級吵開發(fā)政府拐組織總驗收繁一級防開發(fā)殼后的箭土地紛，并迅進行溜成本糞核算政府叔在土俘地交黨易中布心進湯行土谷地交朽易，閱公開鹿招標閥土地峽開發(fā)歉權按照墨框架險性協(xié)范議，峰進行伸土地作增值忌收益掉分成234分享奇土地減開發(fā)訴權出攀讓收形益開發(fā)余商的駛利益禽實現(xiàn)開發(fā)果成本階（稅尤收返瓜還）關聯(lián)特公司莫摘牌脹獲得介部分疤土地階開發(fā)絹權開發(fā)程商關杠聯(lián)公信司通叫過摘汗牌獲燭得自片營開篩發(fā)所深需用沉地的括土地濕使用于權利二級萌開發(fā)潤收益44Co運ld越sp沈ri岔ng內城員開發(fā)盒，美苦國，做巴爾渡的摩公共部門的參與私營部門的參與巴爾的摩住房與社會發(fā)展局F.D.Rich住房開發(fā)公司規(guī)劃與整體協(xié)調工作提供技術提供土地、地下設施、停車場、公共設施提供資金提供融資服務利潤限定在10％開發(fā)訴結果僚：實現(xiàn)駁了公蝦共利捏益實現(xiàn)榆區(qū)域留開發(fā)助，地酸區(qū)經貞濟增斗長開發(fā)科商的俯風險頃和利哄潤均和降低案例托一45Me么tr新oT某ec插h中心——布魯撞克林弓的區(qū)啦域發(fā)索展，引美國鞠，紐虛約Me晝tr她oT謠ec卵h中心非是一薦個集播商業(yè)匯、研掠究和亮高新倘技術蛛為一請體的偽大規(guī)良模綜旺合中抗心，洪占地16英畝棕，項過目的央規(guī)模蘿和密籌度均手較大除。由于諸開發(fā)炸規(guī)模求和風扯險太疊大，懼不可喬能由翼城市玻政府婆或私厚營開追發(fā)商先獨立仿開發(fā)糞，所狂以采叔用公害私合輩營方顯式。盆由紐散約市級政府臘、理瞧工大副學和Fo泳re芹st壞C炒it垃yRa衛(wèi)tn躬er聯(lián)合兵開發(fā)參。開發(fā)搭結果不：顯著默地改加善了上布魯騙克林擋中心脫區(qū)的雪面貌從，提曲升了廉政府均形象工；該項立目體積現(xiàn)了猜公共/私營將聯(lián)合列開發(fā)溪的強鍛大力伸量。案例平二46一級援開發(fā)敞盈利陰模式寶，本航質仍秋在于銀卓越商地控瞧制成區(qū)本，為獲潑取二驚級開弟發(fā)土次地使墊用權砍創(chuàng)造河條件根據(jù)其有關匠土地池部門轉、專鈴業(yè)咨案詢機鎖構的換判斷凍，以青及當劍前各瞎地的裳操作類實踐替，一衰級開株發(fā)主總體與面政府悉分享孔土地尺開發(fā)遺增值錫收益咳的前水景并衛(wèi)不樂駐觀。當土彈地一陸級開愛發(fā)成某本加下出讓疊金不雞高于架政府辮規(guī)定盆的基代準地蠅價時緩，一化般都部會放記行。胖鑒于襲一級蓮開發(fā)疤占用塔資金落量大哥，周州期長銷，因始此，居各地怖政府閘在對蠻土地褲一級左開發(fā)她成本凈的審只計與津評估尾時，允為一夠級開安發(fā)商亭保留垮了一雕定的絨盈利開空間頃。通過屯優(yōu)化忍規(guī)劃臺方案涂，可黃以節(jié)匙省成鼻本，泳增加棟土地壯價值培，提冷高對問二級腦開發(fā)取商的匙吸引坑力。是通過秋優(yōu)化役市政端規(guī)劃愧方案緣瑞，可判以有橡效控巨制市傅政基控礎設斧施投兇資；擦通過有優(yōu)化價土地游利用誓性質魂和開卡發(fā)強忘度，蠢可以殘?zhí)岣咔萃恋赝鶅r值休，促膀進土列地上壺市交勵易。為上煎市交憂易時場取得鄙土地依使用詞權，權創(chuàng)造勉有利洗條件教。熟坡悉當碎地社破會經僚濟環(huán)泰境，姓了解險各地猾塊的檢價值借鑒涂：國棉內外抽新城興開發(fā)禍模式地產摩研究立院研怨究國兔際國捕內新廚城開顯發(fā)案趕例發(fā)?，F(xiàn)，森新城壩開發(fā)蠻可歸漢為3+貿5模式慚：即閘按地間理空訪間劃迷分為木遠郊啊新城卡、近容郊新歸城和耍城中求新城促三大暴類，忠按發(fā)駁展驅每動力綢則分誕為居蔽住新扛城、虹產業(yè)綿新城分、交鑼通新可城，吐行政雀新城魚以及伶都市伏副中換心五刊大類犬。遠郊箏新城叼：駕霍華皆德式要的田既園夢低想遠郊悶新城在的特較點是周避免頃在城究市邊消緣地晚帶開附發(fā)，尚通過卻征購傍低地年價的鑼遠郊辮農地錄以降腎低新孤城開猜發(fā)成盾本。倫敦暢模式著：盡叨管新詞城在差空間窮上與播倫敦澤保持主較遠框距離擺，注粉重獨棍立性盤，但星在經滴濟功紅能上車卻與貞之形章成互浩補。架但新諷城最獨終并輪沒達望到工舍作和喉生活抵的平耳衡，調部分賢人要跳去倫準敦等愛大城儀市就抬業(yè)，盒周邊希城市償?shù)娜穗A也跑蠟來新琴城就恥業(yè)，隊獨立廊自主磨的生桑活設引想在柱實踐會中被訊證明籍過于比理想挨化。近郊旺新城帆：三蠟種發(fā)們展路肝徑法國飛模式龜：法貢國近聯(lián)郊新具城一壇般離牌中心鉛城市20－40公里劃，在使半城趕市半嗓農村茶地帶李開發(fā)克。與伴英國釋新城已保持渣獨立汪不同蒼，近脊郊新鉤城注圓重通安過多短種便盯捷的巨交通燦方式剛來從等空間到上保私持與銳中心徒城市炒聯(lián)系惕，并嶺布局獨多種坡功能單，實歷現(xiàn)綜各合開水發(fā)。美國杏模式旱，也報稱為蠶邊緣污城市蟻模式吼。其勵首要拋特點糟是并疑不獨拒立于蔥中心括城市案，而棉是與框之一錦起組溝成多撤中心撿的大若都市墊圈；福其次源是低且密度菌地開斤發(fā)建午設，稱辦公茄樓、血住宅遍都位工于綠卵地環(huán)妥繞的悔空間逢之中應；對蹄外交錦通則瓜以高獵速公酒路和事小汽肯車為再主，弦公交彎體系蜓比較擠滯后變（人依口的償?shù)兔苕I度是滾其原最因之坦一）袖。目訓前，棕邊緣遠城市她已成唉為美漲國中越產階刮級的葛主要爺居住府場所亞，但聰隨著唉人口玩的增撲長，咬交通眠擁堵悲等城班市問晝題也撞越來鄰越突煉出。澳大枯利亞陰的郊頁區(qū)新詳城在藥布局夜上與宰美國植類似親，但鬧為防曾止城辟市無綁序蔓壩延，剝新城傷由政敞府做惑出總形體規(guī)殿劃來否引導皂城市痛發(fā)展忌，以荒避免全純商悉業(yè)行施為帶穩(wěn)來的略不良或影響黎。在深城市斜建設著上，菌強調爬在原旗有城炭鎮(zhèn)基碗礎上因進行乏發(fā)展授，提咐高土移地的涂利用縮慧強度戶，進痕行高喚密度攪的辦鴉公、捕居住見開發(fā)重，始農終堅稈持以道軌道糊交通沈為主冤的公塵共交搖通體稍系建雙設。督同時件，為渣避免星新城磨開發(fā)辜對中搞心城陳市的枕發(fā)展婚造成軍不良耽影響豎，政樣府限喇制了坊部分諒郊區(qū)惑產業(yè)抱的發(fā)腐展以鑒及城飾鎮(zhèn)的嶄規(guī)模桿。48城中懷新城若：舊途城的達破繭爹重生城中饑新城憶，即篇對老渾舊城達區(qū)進價行大鋒規(guī)模遞更新煮改造笛而重哲新繁玻榮起苦來的坊城市煮片區(qū)堤。城扒中新低城的丹樣本換當屬榜日本適的六窄本木普，這瓦片原展來由拔狹窄篩街道鵝和擁滴擠建勉筑構佛成的景區(qū)域蛙，經瘦過長揉達17年的村籌備汁改造笑，已浩經成擋為集祖多種是功能披為一乳體的栽超大魯型復為合都膏會社飯區(qū)和窄東京答重要手的商驢務區(qū)翅之一肝。居住峰新城堡：住羞宅區(qū)砍的另友類表覺達居住任新城竟的緣轎起是歷為了炭疏散鞠市區(qū)市過度母擁擠島的人守口，義改善籃居住秒環(huán)境俘抑或廢為中巡壽低收搬入家棵庭提芹供住抱房，親而在就城市參邊緣糧地帶榮開發(fā)第的大變型居剝住區(qū)弱，如攔北京腎的天母通苑堵。但控單純凈的住脾宅開等發(fā)最債嚴重剖的問蟻題莫摘過于府工作澇和居沸住的豎嚴重輕分離小，使崇得交慚通設搭施在間上下腹班高收峰期鼠擁堵飽不堪英，而紗增建副交通逝設施堪又會破造成線平時挑的閑撤置浪灣費。糧居住訴的過賠于集蘭中，捆往往飾造成堅商業(yè)劣、教婆育等泳公建場配套慶供應習不上姑，使瞧得早嶄期入域住的愿居民福生活幣極其咸不便釀。目紫前單初純的功居住哀新城臺開發(fā)幣越來暗越少簽，原峽有的槽大型雀居住都區(qū)也捐在慢創(chuàng)慢引戲入新犧的產慶業(yè)以佩平衡斤城市慚內部薦功能蟻。產業(yè)姐新城既：工遙業(yè)的革集聚丈地產業(yè)孩新城輝最開術始是羨由于匠中心甩城市背地價勻的高悅昂使給得工富廠原宰地擴仁張成零本巨飄大，樓而功辨能布拒局的簽混雜覆和人撤口密發(fā)度的尿加大鎖，導鵝致了盛生活嗚環(huán)境政惡化岔。重鞋工業(yè)宵首先被遷出盜城市于，隨借后輕暴工業(yè)誰也逐美漸外浪遷。倒但為聾避免健重蹈槽布局咳混亂秒和土蘭地資門源的抽浪費克，政證府在俱城市刃邊緣韻條件系適宜加的地封方劃重出一身片區(qū)馬域進紹行引裙導，太由此辜形成蛇了產源業(yè)新爭城的舞雛形仁。但最蒙開始蒜產業(yè)岡的外槐遷，幸職住聚分離患造成艇的鐘鐮擺式檢交通努等另址類城再市問奪題隨敗著產尾生。昆于是指，在蕉產業(yè)欺新城止布局氏適當溫的住籮宅、找商業(yè)舊和公作建配瞧套，勻使之眾達到慘一定茅的工謎作和搖生活貍的平績衡，荒成為心后來嫌產業(yè)史新城番發(fā)展遙規(guī)劃齡的共灶識。捉國內醋產業(yè)烏新城億發(fā)展孕的典喝范應既屬蘇畫州工勝業(yè)園話，其挑規(guī)劃稅將清專潔的訓輕工澇業(yè)圍員繞居流住鄰船里和搜商業(yè)禽中心熊布局融，使柏得工卵作、盾生活哭和居隙家相即互靠渾近，碰并達醋到了尖四個莊平衡眉：用昆地平但衡、不就業(yè)吼平衡睛、商員業(yè)設倡施服怖務平猾衡以述及生怖活居焦住區(qū)族平衡態(tài)。49交通爸新城砍：對敗樞紐敢優(yōu)勢垂的依千托城市規(guī)地理俘學認贊為，為地理登位置予在一床個城疫市的毯產生每、發(fā)后展和啊沒落諸中起勁著重洋要作收用。巡壽古代每城市雕一般胡都修剛建在溪位置夾優(yōu)越懲的地脆方，凝隨著避經濟關發(fā)展拳模式瘡的轉吐變，男地理重位置相的優(yōu)塊越程鏡度也狹在隨臉之改偉變，雅原來翠區(qū)域槍的邊鍵緣可穗能由界于對在外貿召易的舊興起懷而崛幣起新趁興的象城市慢，如20世紀好初的肝上海室。而桶交通積模式穗的改訪變，飯也可縮慧能誕莖生新色的城箏市，哄如鐵寬路的虎建設妹使得迎石家棉莊從昨一個黎小村誓莊躍行居為吩大城歪市。逼當今孩，交伸通新服城的怕主流卷趨勢竊是在佩城市辛周邊冠依托燭空港那、海烏港和齊高鐵撕，發(fā)中展具圈有獨袋立城椅市功天能的圣空港鵝新城冶、臨歡港新凍城、懂臨鐵漆新城支等等榮。這斤類新估城不岡同之鄉(xiāng)豐處在申于，纏其產勸業(yè)的象發(fā)展賠是依蓄托于語交通雁樞紐遺優(yōu)勢洋，根僚據(jù)其及發(fā)展伍物流貨、加句工制愉造、赴商貿聽會展盡、商斧務辦芳公等妻產業(yè)贊鏈，腸并適心當配奴置居挑住以厚及必跡要的弊公建還。行政船新城巡壽：政節(jié)府主蒜導的害典型行政侍新城憑是指坡以行蠻政中逆心搬緒遷為永先導勝而開課發(fā)起族來的富新城嫌。這搖類新割城開瘦發(fā)，榆初始歌驅動避力在飛于大漿規(guī)模股的政離府搬難遷，秤既加五快了泛區(qū)域子基礎芒設施暈的建撇設速啄度，幸又為癥區(qū)域叮發(fā)展夠提供悅了初請始需剝求。為避魔免單稿一的聰行政碎辦公捷職能歸導致政城市黃功能最的不引平衡伍，行營政新打城一去般要體發(fā)展巴相關樸產業(yè)坦。國者內行冰政新妻城發(fā)競展較永為成期功的剪有深掌圳將嫌市政狐府由耕羅湖抗區(qū)遷雪往福懸田區(qū)馬，青尊島將加市政青府從吼舊城舍區(qū)遷征往東母部新揭區(qū)，主這兩窮個城灑市政辜府目垂前所斧在地堤，都析已成燦為當瀉地最夕為繁矩華的軋金融緊、商昌業(yè)和肆辦公名中心耳，地鼠價也傘超過丹了原芝來的挽舊城暢中心茶。都市忙副中煤心：逃新城尸發(fā)展慕的歸欲宿都市乏副中努心是胡指由絲式于多按種因初素的尊共同霜驅動玻，促刺使一墨個具吊備完堆善城解市職趕能并停能與圣原城啦市中宿心相戶媲美膨的新蠢城形滿成。證最開喝始新金城可現(xiàn)能以念產業(yè)撓、交帽通或遠者行廟政力電量的杯驅動厘為先硬導，脈后來互在多創(chuàng)種力筆量的蔽作用燈下，米使得著城市云功能膏越來探越完雕善。熊北京奮的望句京，虧原來恐是一贏個純病粹的倉臥城沾，被傷譽為“亞洲乖第一駝社區(qū)”，后獸來通所過望里京核魂心區(qū)問域的江商圈柏發(fā)展含、高貓科技覆產業(yè)樹的引守入以爹及總腦部企鏟業(yè)的新集聚培，使剃得這綢個區(qū)妥域擁畜有北比京最辣好的沖商務基、生潮活環(huán)冠境，電都市某副中習心已填初具猛雛形鈔。50xx地產糠研究偵院認賤為，役理想還的新捐城應惜該是滴：以人巖為本冠的城獅市設撇計，抖注重籃公共陜交通鬼體系員建設石和導凝向發(fā)普展，近多功畫能的烏城市虹布局查而不樂是功撤能的束單一爐開發(fā)振，既友注重每與外瞞界保剝持良仗好的滔聯(lián)系絨又注收重獨剪立的茶城市癥內部幅平衡翁結構童，既贈強調具土地也利用柴的集攔約化項和多活樣化種又注懶重舒與適工縣作生爪活環(huán)懂境的爹塑造繳。51第二破部分及：國憤內土版地一吵級開鏟發(fā)市豬場狀暖況5220斷20年全裂面實形現(xiàn)小鳥康目勾標，柱人均富住房態(tài)面積名，城印市要色達到35平方葬米，滿農村繳是40平方暗米，猜而目晉前與音這個零指標康還相蛛差很辛遠，劃城鎮(zhèn)冤只有20平方德米，儉農村脅只有30平方遞米。中國廊已進恢入城雅鎮(zhèn)化晨加速弊時期克，在艇今后淹的發(fā)姐展當疏中，勸很重組要的具途徑尖就是蔬要盡養(yǎng)快提記高城明市化油率，桿預計沙到20唯20年，損將有50屯%的人董口居棉住在襖城市漠，20腔50年則特有75喇%的人疑口居顧住在怨城市票。城翅鎮(zhèn)化左水平明的提奪高意變味著陷我們譜整個蘋國家時現(xiàn)代碰化水倒平的共提高謀，也陷意味邁著我例們房繞地產伍也有埋很大玩的發(fā)蛋展空西間，甜城鎮(zhèn)峰化本蠢身就顫包括飾建筑姿業(yè)和蒸房地睜產業(yè)解的發(fā)堡展。黨的史十六妹大提掀出的劑全面決建設貨小康典社會煎的奮寺斗目噴標要捕求,2陜02假0年國荒內生士產總蘭值比20干00年翻辰兩翻,即每殿年平流均增糾長7%以上鼠。經鏡濟的淡快速址增長飛必然脹帶來鋤對房嫂地產況的大斜量需泛求。傾房地妹產需交求將面保持惡穩(wěn)定孫、旺夜盛的民狀態(tài),主要卡包括抖提高衣居住擱水平姻需求售、城碌市化撈需求母、舊蟻區(qū)改套造拆繡遷需么求、尼外來芬購房罷需求行四個否方面已。53中央音對土濕地管歌理和鵝房地全產開恥發(fā)已窯上升僻到基瀉本國帳策層忙面對于今房地票產行居業(yè)，絞中央召的根炕本意剩圖是兩引導聚、規(guī)屯范行洪業(yè)的顯健康婆發(fā)展憂，從宵而促診進城重市化熟進程牌，帶嗚動國攻民經聲濟持借續(xù)、絕快速股發(fā)展畝，并低且有翁利于件建設凝和諧終社會鑼。城市潔發(fā)展捐和房航地產犬開發(fā)谷關系齒到國彩計民皆生，騰特別訓是住巷宅開暖發(fā)直占接關倚系到狡民生責，影拍響到唐社會省的和博諧與葵穩(wěn)定蟲。因重此，蝕政府你必然懼從源耕頭開云始，竟在城抖市發(fā)框展、清土地盈開發(fā)山儲備癢、土懼地供廊應、晴保障策性住勉宅開薦發(fā)等和整個嗚發(fā)展北鏈條途中，勸起到閥主導屯或調朽控作隨用。政府舉只有脆控制染了土丘地儲踢備，貸才能煉控制連土地哲供應擱，進攏而才碎能對顏房地柏產開攪發(fā)市肢場施炸加影遺響。土地輝一級何開發(fā)議和二蝕級開碌發(fā)相庫分離鞋，是汗未來駕發(fā)展懼的必墳然；一二掛級市群場聯(lián)推動開搶發(fā)模劃式可國能持便續(xù)不眠會太宴久。土地耗一級樂開發(fā)尤市場使趨勢嚴格滿控制能土地跑放量龜?shù)墓?jié)皆奏，憤地塊倉供應蔑趨于餃緊張開發(fā)賣模式盯轉變由企糖業(yè)主枯導的念一二孕級聯(lián)繭動開烈發(fā)模五式，戰(zhàn)逐步跟向政瓦府主沖導的他一二課級獨事立開爬發(fā)的掩模式具轉變艱。開發(fā)納門檻培提高1）巨棟額的顧資金何保障每。要隸求投據(jù)標保坐證金隙達幾同億元勉，存威入政放府指屆定的縣專用戰(zhàn)帳戶儉，封康閉運強行；2）限漆定性切的開紡發(fā)周殃期。析約定左時間輔內完冒不成饒則無堅償收難回；3）開斬發(fā)資錫質、趟資產壟規(guī)模開和經炒驗，喝等等膀。競爭柳趨于翁激烈有實截力的恥企業(yè)進會越挽來越妖多地傳介入飽土地背一級暮開發(fā)互。動臉因有肆二：一是薪跑馬尺圈地肌，取褲得穩(wěn)僚定收孝益。二是宜以土叔地一賭級開巴發(fā)為奪龍頭倉，在樹取得忙穩(wěn)定森收益情時，麻實現(xiàn)辮可持嶄續(xù)發(fā)釋展。蛋例如仇，首你開集啞團以鉆土地絞一級綠開發(fā)墳為龍?zhí)祛^，慶房地卻產開賠發(fā)為只支柱臘，房槐產經懸營為遇基礎筆。二級封難度政加大在一舉級和件二級公市場忠分離徑的城望市，橡二級砍拿地馳都是鋼要通辭過招點拍掛寒，政渠府要透幫助舞一級央開發(fā)幻玉商拿徒地，呈會面抓臨較癥大的甘輿論記壓力差和風鳥險。環(huán)例如冠，北茶京白楊家莊蠅地塊蛋關于付回購風的爭耽議。影響押企業(yè)唱發(fā)展一級軋開發(fā)忽在征獄地、圣拆遷約過程伶中會忽占用祖大量魯資金桌，資炎本規(guī)護模較磨小的映企業(yè)但，很釘難同牙時進教行多順個一邀級開泉發(fā)項哀目。供應乎趨于急緊張55幾個姓基本像判斷外部土地討私有猶化問倡題，浴各界啦都不嫩談論姐。各地港之間科沒有引統(tǒng)一建的一恩級開說發(fā)模捉式，xx集團墨將成哪功創(chuàng)茫造河竊南模小式。城市敢擴張咬和土小地供液應將級注重增節(jié)奏投，處強于受都控狀啊態(tài)，紅違規(guī)引批地者將被還堵絕壞。土地顧一級惠開發(fā)薪難以弟進行望產品弄化運值作，殃盈利嗽模式垮單一幻玉。土地膽一級受開發(fā)疏難以幫形成仆巨大快的品索牌影押響力眾，需廈要通采過二輸級開芳發(fā)來貌打造肢企業(yè)酒品牌。內部土地汗一級霞開發(fā)題需要躁以二鏈級開負發(fā)和棕經營購能力鴨為依原托。土地慮一級槍開發(fā)撇占用勸資金掩量大委，占板用期凱長，鴉融資克難度霉大，獄難以剪實現(xiàn)獻快速靠成長捏?，F(xiàn)階額段，庸一級識開發(fā)板和二鋪級開仗發(fā)的嚼主要矮任務轉是練嬌好內抗功，資建立課完善井的運痛作管工理體頁系。北京沉市土絹地儲刺備與宜開發(fā)養(yǎng)模式多的啟告示“政府蘿主導告、統(tǒng)秧一規(guī)籠劃、端市場座化運析作”涂的北留京模及式本質呀上控計制住茅土地征儲備宏計劃讀和土幼地出商讓計曠劃，慮充分口利用聯(lián)社會紛力量豬實施乖土地扮一級故開發(fā)臉。對于早舊城琴改造叔等開告發(fā)成鑼本高盜、風些險大鍵的項猜目，他或者康不適點合民苦營資鬼本介炕入的火項目貼，均聲由政敏府指著定國敞有企歲業(yè)來嫂開發(fā)礦；能夠山通過富市場小化運夏作的森項目炒，則否盡量準利用頑社會引力量食。北京玻模式族的效遠率可利能會渾高于途上海如模式盤，而算且政宵府基減本不另承擔線任何劍風險手。問題德：主要插通過饒招標蹲方式搜選擇熔開發(fā)俯企業(yè)罰；規(guī)定竹開發(fā)基企業(yè)嶄的利建潤不棋能高播于開涼發(fā)總袍成本曲的8%，同真時又療規(guī)定杯生地錘變熟帥地后機，如慨果地只價超芹過政媽府的虛基準露價，訊則土茅地不喜能上