世聯(lián)年三亞清水灣大規(guī)模旅游地產(chǎn)

清水灣海域

項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：海南清水灣旅業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。：[2007]GW-SZ-852007.12定位前的思考項目發(fā)展方向研判項目整體定位項目發(fā)展策略Part.4Part.3Part.2Part.1今日匯報內(nèi)容2本報告的研究結(jié)論是在前期廣泛而有針對性的調(diào)查研究基礎(chǔ)之上的項目地塊查勘清水灣區(qū)域調(diào)研土福灣區(qū)與調(diào)研赤嶺調(diào)研香水灣區(qū)域調(diào)研三亞市區(qū)項目的實地考察大東海區(qū)域項目調(diào)查亞龍灣區(qū)域項目調(diào)查三亞灣區(qū)域項目調(diào)查高端客戶調(diào)研問卷發(fā)放……美國·Longboatkeyclub美國·SpinnakerIsland美國·Seaside美國·DeweesIsland美國·KiawahIsland美國·Kapaluaresort美國·Caneelbay澳洲·Goldcost澳洲·Rabybay澳洲·Noosa澳洲·Breakfastpoint印尼·民丹島希臘·米克諾斯島深圳·萬科東海岸深圳·萬科十七英里……進(jìn)行的調(diào)研進(jìn)行的訪談研究的案例參考的數(shù)據(jù)世聯(lián)平臺中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)庫《中國房地產(chǎn)年鑒》海南統(tǒng)計年鑒（陵水部分）2000~2006三亞統(tǒng)計公報2003~2006三亞市房地產(chǎn)協(xié)會官房網(wǎng)站世界旅游組織統(tǒng)計資料高端客戶調(diào)研問卷分析……與清水灣旅業(yè)就項目基本情況進(jìn)行溝通訪談陵水縣委王秘書訪談陵水招商局黃主任訪談陵水土地儲備中心吳主任訪談風(fēng)車國際吳總訪談半山半島銷售代表訪談國光濱?；▓@銷售代表訪談天域度假酒店業(yè)主服務(wù)專員……3定位前的思考項目發(fā)展方向研判項目整體定位項目發(fā)展策略Part.4Part.3Part.2Part.1第一部分1.1項目基本情況1.2開發(fā)商目標(biāo)1.3開發(fā)背景及環(huán)境1.4提出問題4項目地塊位于陵水黎族自治縣東部沿海清水灣度假區(qū)內(nèi)，距三亞市區(qū)航空距離45公里，60分鐘車程；距離陵水縣18公里清水灣項目地塊位于海南島東南沿海，行政上隸屬陵水黎族自治縣海南島南部熱帶海灣灣區(qū)從西到東依次為紅塘灣、三亞灣、大東海、亞龍灣、海棠灣、土福灣、清水灣、香水灣；本項目地塊位于陵水縣清水灣沿海三亞市陵水黎族自治縣三亞市區(qū)45公里清水灣海棠灣土福灣亞龍灣三亞灣紅塘灣大東海香水灣清水灣位于東經(jīng)109°北緯18°，屬于中國三亞熱帶海濱旅游圈項目地塊距離三亞市區(qū)航空距離為45公里左右，目前需60分鐘左右車程；處于三亞1小時旅游交通內(nèi)距英州鎮(zhèn)6公里、離陵水縣18公里項目區(qū)位區(qū)位陵水縣英州鎮(zhèn)5項目所屬的清水灣，雅居樂占據(jù)區(qū)域開發(fā)的主導(dǎo)地位06年7月引入雅居樂做清水灣共15000畝（1區(qū)、II區(qū)、III區(qū)）一級開發(fā)，限期2年內(nèi)開發(fā)完07年2月雅居樂以10.18億投得清水灣12塊地（I區(qū)）共6700畝二級開發(fā)權(quán)。政府計劃引入浙江綠城做III區(qū)共4000多畝地的二級開發(fā)，以制衡雅居樂面積（畝）規(guī)劃物業(yè)一級開發(fā)二級開發(fā)目前開發(fā)現(xiàn)狀I(lǐng)區(qū)67001個高爾夫、2個頂級酒店、7個住宅物業(yè)雅居樂雅居樂已完成道路修建，目前在建2個18洞高爾夫，07年年底完工II區(qū)3300清水灣旅業(yè)824畝意向雅居樂2500畝（未出讓）未完成一級開發(fā)；07年10月開始本項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)III區(qū)4700意向浙江綠城（未出讓）綠城已完成規(guī)劃清水灣用地分配圖6清水灣度假區(qū)目前處于發(fā)展起步階段，雅居樂主導(dǎo)土地一級開發(fā)，高爾夫等配套建設(shè)已動工清水灣度假區(qū)背山面海，海岸線東西長約12公里，南北縱深最窄處1公里；整個地塊呈東西狹長地狀，總用地面積36498畝清水灣旅游開發(fā)項目土地開發(fā)面積15000畝，2006年引入雅居樂進(jìn)行一級開發(fā)，計劃投資130億元，2年內(nèi)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，10年內(nèi)整體開發(fā)完畢目前雅居樂在建基礎(chǔ)設(shè)施，目前已修建共9KM道路，并開始動工規(guī)劃中的18洞高爾夫球場；07年底開始本地塊的土地通平和道路修建2006200920122015第一期3年－投資30億－完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)－建設(shè)2個高爾夫（體育公園）第二期3年－投資40億第三期3年－投資50億2007整體開發(fā)完畢高爾夫球場七星級酒店五星級酒店區(qū)域現(xiàn)狀12公里長海岸線英州鎮(zhèn)7對外聯(lián)絡(luò)為海榆東線和東線高速公路；內(nèi)部雅居樂在建通行干道，現(xiàn)有道路較為簡易區(qū)外交通：－與三亞鳳凰機場距離約1個半小時，機場輻射力較小，主要依賴公路對外聯(lián)系－連接三亞與海口的東線高速公路從項目北側(cè)東西穿越，從英州鎮(zhèn)和新村鎮(zhèn)兩個出入口與清水灣銜接－海榆省道緊鄰場地北側(cè)，從清水灣北側(cè)東西穿越，距離本項目2公里左右；是進(jìn)入本地快的主要外部交通－在建東線鐵路，2011年開通；規(guī)劃在新村和英州鎮(zhèn)之間有站點交通條件區(qū)內(nèi)交通－清水灣場地內(nèi)主要為農(nóng)耕地、蝦塘、沙地、果林地，目前沒有完整道路可以通行；－1、2、3號路規(guī)劃為內(nèi)部次干道。目前待建，1號路為簡易沙土路面，聯(lián)通海榆西路和本地塊；2號路、3號路均為沙土路面，聯(lián)通高速公路與清水灣區(qū)域；－4號路為雅居樂在建的規(guī)劃路，直接聯(lián)通東線高速公路，為未來區(qū)域內(nèi)外交通通行主線東線高速公路海榆省道東線鐵路三亞市?？谑杏⒅萱?zhèn)新村鎮(zhèn)海榆省道東線高速公路①②③④8項目基地四至項目四至西北側(cè)：雅居樂在建規(guī)劃路北側(cè)：以規(guī)劃待建路為項目北向邊界，目前仍為土路北側(cè)：相隔土路為湖和椰樹林，并可眺山景，景觀良好西側(cè)：待建規(guī)劃路，目前仍為土路西側(cè)：高坡及防護(hù)林南側(cè)：防護(hù)林和沙灘南側(cè)：一線強勢海景東側(cè)：以電線桿為東側(cè)界線，雅居樂用地，已取土地證，目前為沙地未開始建設(shè)9基地地勢平緩，無永久性附著物；用地性質(zhì)和容積率彈性均較大

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)－占地面積：824畝－容積率：1.0－建筑面積：55萬M2左右－土地性質(zhì)：旅游度假居住用地，70年產(chǎn)權(quán)，已使用12年－限高100米－地價：以20萬/畝計；樓面地價約為300元/M2－不考慮70/90限制

土地現(xiàn)狀－土地權(quán)屬明晰，內(nèi)部無拆遷－目前未通平，仍屬生地；預(yù)計08年做熟790米760米800米620米內(nèi)部仍有部分蝦塘內(nèi)部沙地，地勢平整，北向略高，無特殊資源北側(cè)臨湖、椰樹林和山，景觀資源好824畝用地條件內(nèi)部道路10項目擁有一線海景資源，海岸線長近800米，海灘質(zhì)量極好南側(cè)近800米海岸線，坡度極緩沙子細(xì)膩潔白，品質(zhì)極好海水清澈透明，風(fēng)平浪靜資源條件岸邊的防護(hù)林、自然生長的花卉11項目屬性初步界定區(qū)位熱點濱海緊鄰三亞背靠鎮(zhèn)區(qū)處于中國稀缺的熱帶濱海旅游圈內(nèi)在三亞1小時旅游圈內(nèi)，可接受三亞輻射帶動靠近英州鎮(zhèn)，可與鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)生互動區(qū)域規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃優(yōu)勢大勢啟動由雅居樂做統(tǒng)一規(guī)劃，具有規(guī)劃優(yōu)勢雅居樂已開始修建道路；半年內(nèi)修完50％共9KM；2年內(nèi)完成基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃高爾夫和2個頂級酒店，高爾夫年底完工交通通達(dá)外聯(lián)交通便捷東線高速公路和海榆西線為主要聯(lián)外干道雅居樂在建內(nèi)部通行主干道項目地塊緊挨內(nèi)部通行次干道，相對便利項目本體資源強勢海景成本優(yōu)勢彈性空間800米長強勢一線海岸線，海灘質(zhì)量極好，沙細(xì)浪靜，適宜休閑度假項目內(nèi)部以沙地、耕地和防護(hù)林為主，無拆遷，且地勢平坦，開發(fā)成本低土地取得成本較低，開發(fā)空間大用地性質(zhì)和容積率彈性空間大

中國熱帶濱海帶

緊鄰三亞

一線海景資源

較大規(guī)模

開發(fā)條件較好的

旅游度假地產(chǎn)項目12定位前的思考項目發(fā)展方向研判項目整體定位項目發(fā)展策略Part.4Part.3Part.2Part.1第一部分1.1項目基本情況1.2開發(fā)商目標(biāo)1.3開發(fā)背景評估1.4提出問題13客戶目標(biāo)發(fā)展商陳述目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)公司原本打算將這塊地做土地儲備，先在三亞市開發(fā)，但沒想到形勢變化這么快，儲備用地要提前動定位是海南島上最好的、最頂級的、最有特色、最有創(chuàng)新的、美輪美奐的項目與周邊雅居樂、綠城、海棠灣、香水灣的項目形成差異三年后，公寓在１萬以上，別墅在２萬以上項目啟動雅居樂一級開發(fā)完成是前提。07年雅居樂做基礎(chǔ)設(shè)施，我們要做策劃、規(guī)劃、設(shè)計，到2009、2010年動，2年左右一期，3-4期。啟動資金等方案出來再談。如果需要可以融資，甚至可以土地入股，轉(zhuǎn)讓股權(quán)；挖掘項目本身價值是關(guān)鍵1.怎么啟動比較好？要不要搞酒店？酒店、別墅、公寓、住宅哪個好？融資渠道？2.客戶定位，招商渠道？通過什么渠道銷售？3.項目定位是建純粹高端定位的別墅社區(qū)，還是應(yīng)該建別墅、多層、高層的綜合社區(qū)？4.配套是要有，但度假客戶重點關(guān)注的是哪些配套，如何把錢花在刀刃上，做必要的配套？其他問題

目前企業(yè)唯一運作的項目，對企業(yè)發(fā)展具有絕對的戰(zhàn)略意義項目形象目標(biāo)海南島上最好的、最頂級的、最有特色、最有創(chuàng)新的、美輪美奐的項目與周邊項目形成差異化項目開發(fā)目標(biāo)銷售價格：2010年入市達(dá)到公寓在１0000元/M2以上，別墅在20000元/M2以上

銷售速度：預(yù)計項目2009年左右開始啟動，2010年開始銷售，銷售周期約6-8年；年均去化需達(dá)到7-9萬/M214項目目標(biāo)解析企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)

目前企業(yè)唯一運作的項目，對企業(yè)發(fā)展具有絕對的戰(zhàn)略意義項目形象目標(biāo)海南島上最好的、最頂級的、最有特色、最有創(chuàng)新的、美輪美奐的項目與周邊項目形成差異化項目開發(fā)目標(biāo)銷售價格：2010年入市達(dá)到公寓在１0000元/M2以上，別墅在20000元/M2以上

銷售速度：預(yù)計項目2009年左右開始啟動，2010年開始銷售，銷售周期約6-8年；年均去化需達(dá)到7-9萬/M2本項目的核心目標(biāo)保證項目的成功啟動及可持續(xù)發(fā)展高站位差異化達(dá)到目標(biāo)的手段結(jié)果趨勢及操作影響下的結(jié)果我們的任務(wù)尋找項目的真實價值，準(zhǔn)確定位；以前瞻的視角塑造項目的核心競爭力；把握合理的開發(fā)節(jié)奏、啟動策略、配套設(shè)施……最低化風(fēng)險，實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展15項目佩約束鎮(zhèn)條件戚集約旅游室度假招用地趣性質(zhì)擔(dān)，70年產(chǎn)落權(quán)，攏已使斃用12年總占肚地面矩積82者4畝，伏規(guī)劃雜容積禁率為1.畜0，總尸建筑覺面積55萬左喚右；垂建筑淡高度濃：不嶺大于10蒜0米；錄建筑艇密度哲：不攻大于30永%；綠鑰地率畜：藏不梁低于35蒼%以20萬/畝計班；樓保面地拿價約筐為30吵0元/M2暫不貪考慮貞啟動勁資金粗的約侍束，禁可以侍采用茅融資配方式壩；預(yù)計20業(yè)10年入渴市，儉分3-私4期開挨發(fā)，開發(fā)吳周期隱為6-愧8年用地蜂性質(zhì)規(guī)劃嚴(yán)指標(biāo)歌要求地塊筒成本資金棋約束總開售發(fā)周滴期6-季8年16定位練前的傲思考項目吹發(fā)展揀方向鞭研判項目賴整體攀定位項目欠發(fā)展財策略Pa碌rt穴.日4Pa帳rt懷.追3Pa卡rt企.竟2Pa榮rt知.扎1第一右部分1.測1項目究基本形情況1.虹2開發(fā)郊商目頌標(biāo)1.寶3開發(fā)顏背景愁評估1.端4提出帽問題17優(yōu)勢丟一：巷陵水堆與三蠻亞同原屬熱素帶濱雹海旅糞游帶腰，歷膜史悠只久，陜?yōu)I海的資源勢極為亂優(yōu)質(zhì)棄豐富歷史避較為銜悠久－陵局水縣勝始置必于隋棚大業(yè)傍六年(公元61閑0年),距今法已有13是90多年同的悠巷久歷鉤史。19萬87年12月31日改拍稱（逼成立維）陵淘水黎權(quán)族自董治縣急，全亞縣幅錫員11堆28平方繳公里－現(xiàn)藝有17個鄉(xiāng)干鎮(zhèn)，11躺4個行敵政村禿，61悔1個自復(fù)然村海南夸東線叫黃金鄙旅游槳線上按唯一蒸的黎書族自量治縣詢，民軋俗風(fēng)番情濃賠郁:－全以縣有16個民槐族，國是個支黎、越汗、沒苗族愧人口浩居多擱的“耍大雜開居，每少聚舞居”初的地氣方。20枝00年全前縣人悔口32萬人膀，其督中漢席族人?？谡挤e總?cè)肃嵖诘?4洗.8扎5%；其假他民餅族人似口占松總?cè)似诘?5氧.1脆5%熱帶待旅游哪資源繡豐富－按縣國家其標(biāo)準(zhǔn)伶，旅踢游資駕源共畝分31個亞淘類，攤陵水瘦擁有興其中壟的28個，傷陽光持、海紛水、屯沙灘發(fā)、綠佛色、座空氣券齊備皇，河沸、灣潮、湖返、島恢、林至、溫框泉、炊巖洞無應(yīng)有呈盡有鮮，自蹤蝶然景享觀特睛色鮮得明，海岸俊線長深達(dá)57夕.5公里土福灣清水灣香水灣分界州島椰子州島南灣猴島赤嶺椰田黎苗風(fēng)情村高峰溫泉紅鞋溫泉吊羅山國家森林公園新村瀉湖黎安瀉湖自然三灣香水灣一山吊羅山國家森林公園海南東部唯一的熱帶原始森林景區(qū)土福灣一水高峰溫泉清水灣紅鞋溫泉三島南灣猴島全國最大的中華獼猴保護(hù)區(qū)二湖新村瀉湖分界州島潛水項目黎安瀉湖椰子島人文英州椰田黎苗風(fēng)情村18規(guī)劃腥開發(fā)內(nèi)充分貸利用塘了濱浮海和原腹地肢景點奶；優(yōu)財勢資可源得摩到充嘉分利責(zé)用土福灣清水灣兩湖香水灣英州新村黎安光坡陵水縣城發(fā)展捷總體省定位－“隔珍珠恐海岸戶”，賀世界軌一流須度假踏休閑甩娛樂舅天堂規(guī)劃咸總體嗎格局一帶稱：57稀.5公里繳海岸百線二港劑：新碑村港坑、黎現(xiàn)安港三藍(lán)—陵水教河、母英州鬼河、識海岸刃線；四基反地—光坡悟鎮(zhèn)、起陵形贊鎮(zhèn)、查黎安淚鎮(zhèn)、銀英州般鎮(zhèn)；五景塊區(qū)—牛嶺雜、香彈水灣妄景區(qū)爬，清計水灣核、土們福灣兇景區(qū)纏，瀉壤湖、子兩港窗景區(qū)走，高槽峰溫帳泉、減水庫松景區(qū)讓，陵斥河、磚椰子關(guān)島景闖區(qū)陵水字“十覽一五贏”期丈間旅牽游開微發(fā)重詢點建炒設(shè)項癥目－香裁水灣菠休閑吃旅游號度假映中心諒，總跳投資50億，幼年接捏待11界0萬人棋次－土促福灣芒國際鍛旅游畏度假素中心承，總競投資26億，抹年接資待16萬人葉次－清世水灣昌休閑映度假跡中心及，總嚴(yán)投資55億，征年接絡(luò)待65萬人勉次－高瓜峰溫尊泉康魔體療冰養(yǎng)中乖心，鬧總投賢資21億，齒年接委待20萬－陵角水兩加岸改里造與姨椰子姑島海球濱文輩化旅息游及浸旅游吵房地酸產(chǎn)項魯目，籍總投德資18億，記年接腳待23萬人儀次－吊格羅山會熱帶項雨林您旅游抄中心蛙，總瘋投資2億，始年接什待11萬人向次－南屬灣浪徑漫天領(lǐng)緣娛撇樂中騾心（獎猴島紛景區(qū)因），公總投災(zāi)資4億，耐年接尚待95萬人糠次19優(yōu)勢就二：懲陵水賀總體漆規(guī)劃它的產(chǎn)國業(yè)布傾局合清理有旅效，揉可保擇證未務(wù)來發(fā)畝展的他持續(xù)盆力旅游投產(chǎn)業(yè)熱帶曾農(nóng)業(yè)大海填洋漁內(nèi)業(yè)資源描型加短工業(yè)高起桃點規(guī)兔劃、抬高標(biāo)旨準(zhǔn)建愉設(shè)、字高水井平管滿理，旁打造嚴(yán)“珍劈燕珠海駱岸，敵休閑挨度假公之洲狀”的腫個性爐化旅者游品情牌以工竄業(yè)園流區(qū)為市載體斬，大夏力發(fā)紹展科栗技含妙量高晶、經(jīng)聽濟(jì)效賺益好燙、資夕源消副耗低羨、環(huán)桶境污段染少崖、人懶力資拉源優(yōu)掙勢可僵以得坊到充指分發(fā)嚷?lián)]的迎新型會工業(yè)重點簡發(fā)展溫海洋竿生物客制藥懶等高喪科技弱產(chǎn)業(yè)妥及與物優(yōu)勢荒產(chǎn)業(yè)惠關(guān)聯(lián)寬度高吸、比挪較優(yōu)阻勢明泳顯的直農(nóng)產(chǎn)毯品加每工業(yè)惕和旅倡游工棵藝品透制造僚業(yè)，鄉(xiāng)豐并以香此作嘩為陵銜水工裁業(yè)的惹先導(dǎo)譜產(chǎn)業(yè)以優(yōu)壇越的苦熱帶教資源扮為依下托，太堅持谷效益址最大樣化和頭生態(tài)勻平衡套的原迷則，婚繼續(xù)毒調(diào)精酷、調(diào)舌優(yōu)、規(guī)調(diào)高首農(nóng)業(yè)蒸產(chǎn)業(yè)顛結(jié)構(gòu)緊，以臂優(yōu)質(zhì)甜、高株產(chǎn)、鞏高效企、生惰態(tài)、塘安全銷為發(fā)族展方租向，嫁大力質(zhì)發(fā)展鍋熱帶亦高效攔農(nóng)業(yè)堅持遭捕撈枝、精炎養(yǎng)、頂深加說工協(xié)雖調(diào)發(fā)陣展的惰方針旺，以匹主攻診遠(yuǎn)洋抓、拓姜展養(yǎng)籍殖、伏深化開加工和、活陶躍流焦通為跟重點稀。以旅險游產(chǎn)析業(yè)為威主導(dǎo)瞞，發(fā)逝展與腎旅游形產(chǎn)業(yè)咱相匹句配的媽加工圍業(yè)增它值旅懷游產(chǎn)臭業(yè)鏈充分懸利用蒸熱帶叢資源謊發(fā)展高優(yōu)勢仆高效豎農(nóng)業(yè)獄、利現(xiàn)用海橡洋資愧源發(fā)角展大惱海洋親漁業(yè)以，以裂此為養(yǎng)第三汪產(chǎn)業(yè)己做支池?fù)蜳O悟LI爹CY：合灘理產(chǎn)隨業(yè)結(jié)么構(gòu)，穩(wěn)發(fā)展犁旅游岸業(yè)成許為主右導(dǎo)產(chǎn)用業(yè)20土地罰整頓慣、規(guī)韻劃先笛行、鎮(zhèn)大企鉛業(yè)大贏項目自進(jìn)入燈，政殲府一鐘系列油舉措捐大大頂加快副陵水翻的發(fā)悄展速世度土地顆整頓截止20弱05年12月閑粥置土刊地處蹦置工鋒作基蠶本完架成－無蘋償和緒公告牽收回濟(jì)土地捧使用嫌權(quán)16禮3宗，逢共29辜01竊1畝－核借發(fā)土至地權(quán)齡益證際書收揀回10拼3宗28覽64炮5畝－調(diào)汗整地科塊或波就地宿盤活陶限期猜開發(fā)39宗87敞71畝－其饅他方鼓式收桂入土降地使驕用權(quán)10宗80您5畝規(guī)劃堵先行－全萬縣面閑積11貫28平方陷公里劑，旅丹游規(guī)摔劃涉觸及45賴6平方棟公里－重訪新修厚編《陵水萬黎族扶自治貝縣濱熔海風(fēng)陜景名混勝區(qū)遍總體梨規(guī)劃》，編釋制香亞水灣B區(qū)、師土福思灣旅梳游區(qū)套、赤情嶺旅牧游區(qū)佩、高缸峰溫掠泉旅設(shè)游區(qū)艙的控泉制性地詳細(xì)焰規(guī)劃AC饑TI四ON：土濤地整肝頓、臉規(guī)劃虹先行霜、引誤入項錯目、怨控制哄開發(fā)實施怠“大青企業(yè)索進(jìn)入狀，大范項目浸帶動逮”的鼓策略鐘，控恐制開歇發(fā)進(jìn)醋程－每經(jīng)個企垃業(yè)的防項目稠分幾嗎期、抗建什尖么、殲怎么周建都地受到秋嚴(yán)格伶控制輝－－滾陵水蠶縣委莊王秘旁書－每刪個項妙目在漆沿海濾必須話要建開酒店由，而鳴且不母會建伶低于煩五星兵級標(biāo)血準(zhǔn)的仿酒店掩－陵順?biāo)兄樯剔k扶黃主石任開發(fā)商地塊位置規(guī)模與投資額開發(fā)內(nèi)容1富豪旅業(yè)、萬通、海南萬福、海南易通生態(tài)、海南弘海、吉利集團(tuán)等14家企業(yè)香水灣53億，每畝地規(guī)定投資強度不小于100萬8家四五星級度假酒店2雅居樂，清水灣旅業(yè)清水灣高峰溫泉中央I區(qū)130億20億五星級酒店、溫泉度假酒店、生態(tài)園、旅游房地產(chǎn)4萬通、航通、匯安等土福灣（赤嶺）32億21優(yōu)勢督三：肯陵水適處于故大三墳亞輻邊射圈渴內(nèi)，劫規(guī)劃盜與三展亞亞稀龍灣輪、海卵棠灣削、海公口瓊錦海聯(lián)債動共藝同打幸造“從國家鳥海岸戀”一頭鑒：三托亞市勵旅游棵綜合技服務(wù)位中心發(fā)展脅方向季：大三太亞旅退游經(jīng)匯濟(jì)圈現(xiàn)的龍辯頭城跳市以旅哪游發(fā)惕展促襪城市捎功能園完善修，突肉出熱弟帶濱圓海的兄文化兼特色三亞悅城區(qū)西翼動：熱省帶濱桑海黃騾金旅窗游帶姨（旅誼游）發(fā)展繁方向俘：突出振文化臺特色阿和娛束樂度冒假功絕能提升職現(xiàn)有掙旅游罷設(shè)施娛水平天涯洗海角你－樂媽東亞龍茅灣－匠陵水置－萬誼寧東翼裕：熱階帶濱糾海黃伶金旅么游帶把（度炸假）發(fā)展盼方向川：國家膝海岸與海繭口、乒瓊海耕濱海攻海灣貿(mào)聯(lián)動答，打陣造世對界級液的“悶大美閱三亞崗”黃沸金旅僚游帶三亞旁－五許指山一脊出：生態(tài)按與文娛化景觸觀軸山林拿度假桂組團(tuán)（樂浩寧－條五指驅(qū)山）黎苗秀風(fēng)情震文化慈體驗膛組團(tuán)熟（三微亞－頓保亭捎－陵示水）溫泉取康體客度假拜組團(tuán)恒（保遣亭－辨陵水萍－萬肚寧）大三食亞旅福游空伍間總帽體布熄局為題：“膽一頭綢、二癥翼、希一脊區(qū)、一損體”資料愧來源例：海平南省洋三亞殃市旅筋游發(fā)唱展總命體規(guī)遣劃22三亞慘城區(qū)居附近學(xué)一線筆海景英用地胡開發(fā)壯殆盡廣，市譽場開趕始向津腹地棗發(fā)展解、向折東西郊兩翼復(fù)擴(kuò)張亞龍灣長約7.5km大東海長約2公里三亞灣長20多里海棠灣長19公里紅塘灣長5.5公里陽光海岸坎秧灣和太陽灣區(qū)域規(guī)模開發(fā)時間居住項目建設(shè)主城區(qū)陽光海岸3.6km2預(yù)計2007年全面開發(fā)基本為高層和小高層公寓，規(guī)劃占地330畝三亞灣新城6.7km2為三亞灣僅可開發(fā)的二線用地鹿回頭半島2.98km22006年6月正式開工，預(yù)計在2008年完工獨立別墅占地1725畝；聯(lián)排別墅360畝鳳凰島0.3km22006年開工，計劃2011年建設(shè)完成產(chǎn)權(quán)式公寓，建面共9萬平米山水國際1.57km22006年起，開發(fā)至2012年左右未來供應(yīng)量87.81萬m2鳳凰水城2.1km22006年開工主要為多層集合式住宅和公寓，占地大于2250畝大東海－－（01年起樓盤開發(fā)，目前已全部開發(fā)完畢）亞龍灣目前處于啟動階段二期為中高檔別墅度假區(qū)，目前有部分在售海棠灣51.62km2處于一級開發(fā)階段；2011年進(jìn)入全面開發(fā)2010年以高檔酒店建設(shè)為主；居住用地規(guī)劃13545畝坎秧灣－－（只允許頂級度假設(shè)施的建設(shè)）紅塘灣2.58km2城市發(fā)展備用地；一級開發(fā)階段用地控制為1800畝；高端住宅規(guī)劃腹地蠢發(fā)展兩翼怎擴(kuò)張23海棠囑灣定錘位為鴿國際巖化復(fù)繞合性療度假鵝新城桌，是晨三亞終的發(fā)周展熱栽點區(qū)劫域；墨陵水污及清頭水灣扒為其古東向觀輻射凝的首蹈站承躲接地海棠段灣定犯位為誕國際烤專業(yè)秧化休簽閑旅錦游度拌假新還城－總丟規(guī)劃暮面積15纏3平方杰公里績，建湊設(shè)為鳥擁有妖獨特莖旅游草產(chǎn)品怨的濱漁海旅贊游觀祝光勝各地和母高端魔旅游折度假喜區(qū)海棠瘡灣是展三亞高未來菠發(fā)展汁的重友點區(qū)訴域，已甘有20家國目內(nèi)外王知名童投資牧機構(gòu)呼以各巧種形成式要晨求參匆與海租棠灣沙的開國發(fā)，駛包括敘了香宏港和泰記黃壇埔地山產(chǎn)和宇電訊屬盈科蓋、香命港恒聞基、答美國軍摩根者士丹放利、遭上海界家化詠、中畝國保裙利、祝中糧信、山亦東魯西能、惕中國屬房地摔產(chǎn)開頑發(fā)集咬團(tuán)、虧海航叛、北枯京金殼隅、融北京釀?wù)训聹愔脴I(yè)哪、三勸亞盈柿灣旅么業(yè)、偏大連外萬達(dá)令等海棠丙灣規(guī)押劃空詠間上姜分為隔三段煉，尚北不確梢定分抓三期您，擬鳥采用艘多組扔團(tuán)、趟多點筐啟動為。清水灣海棠灣香水灣123456以一放線海堂景國所際豪高華酒兔店群摟為主峽體標(biāo)賄桿－土酒店加用地31注8.站27公頃及，主仰要分稅布在拍沿海管沙壩抱地帶行，規(guī)優(yōu)劃為鞭國際斬頂級皆品牌怪濱海性酒店斜帶－有20～30個濱歪海高陷級酒縱店組旱成的獄濱海原酒店妄帶、土國際搖組織物會議杜中心謎、國濫家俱抓樂部眼組成界，可廣分為本六個耗主題垃鮮明能的酒泉店群以山據(jù)地別軋墅、漫高爾叨夫別閱墅、墓農(nóng)業(yè)迫谷地散別墅收等中瘋高檔侍二線愚海景桶主題蚊別墅驗群為廟支持；以蝴親蝶谷蒜、森壓林公胡園、續(xù)紅樹尊林等丙生態(tài)屋景區(qū)居為補桑充支拾持，尸構(gòu)筑捐完善婆的國著際化證濱海秒度假尿區(qū)海棠恩灣24劣勢肉一：瓜土地呢困境傍制約敏是陵轟水經(jīng)耕濟(jì)發(fā)案展緩以慢的杠主要昨影響燙因素顏，到06年才待開始虧破解19賭93北~2際00纏4年困局20書05年良方20鉛06年~破解上世紀(jì)90年代初，房地產(chǎn)泡沫籠罩海南，陵水也深陷其中；那時陵水違法、違規(guī)批地占80％以上，六七萬畝土地總共賣了不到2億，最便宜的才700元/畝；而且來回翻炒，一塊地最多炒賣了6次。由于零敲碎買，全縣土地根本沒任何規(guī)劃；6.78萬畝的沿海土地全部出售殆盡，但一直沒有得到開發(fā)；土地賣光了，旅游開發(fā)沒土地，工業(yè)開發(fā)沒有配套，投資商來一撥就跑一撥！陵水已通過無償收回、核發(fā)權(quán)益證書、限期開發(fā)等手段將歷史遺留的315宗6.78萬畝問題土地全部處理完畢；在此基礎(chǔ)上，編修完成了《陵水縣海濱風(fēng)景名勝總體規(guī)劃》及11個景區(qū)規(guī)劃，57公里美麗的“珍珠海岸”初顯雛形。香水灣、清水灣、土福灣按照總體規(guī)劃進(jìn)入建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)階段；大量知名開發(fā)商加入陵水濱海地帶旅游地產(chǎn)開始行列，陵水濱海地帶開發(fā)前景很被看好；實施“兩頭帶動”發(fā)展策略，政府開發(fā)重點為土福灣和香水灣；將清水灣和兩湖地區(qū)的土地均置換至土福灣和香水灣，保持兩個區(qū)塊地塊的完整性，實現(xiàn)大企業(yè)整體開發(fā)?！晁茉L談25農(nóng)業(yè)緊為主稱的產(chǎn)岸業(yè)結(jié)市構(gòu)導(dǎo)口致陵扎水經(jīng)廉濟(jì)基珍礎(chǔ)極百度薄爛弱，齊為國念家級總貧困懇縣20監(jiān)06年GD肌P（億徒元）人口34辯.6萬，夾人均GD推P近60且00元，井比海緣瑞南全飾省人露均10野00沈0元低當(dāng)近40腸00元。究經(jīng)濟(jì)岔基礎(chǔ)召非常彼薄弱鈴；在闖海南懲全省發(fā)各縣滔市中丹處于呀最低財水平以農(nóng)春業(yè)為劫第一閃產(chǎn)業(yè)肉，產(chǎn)融業(yè)結(jié)芳構(gòu)層衰次較汪低20峰02年全黑縣共胸有貧理困人絲式口9.勉5萬,約占質(zhì)全縣門人口29棉%，成涌為全貸國唯閃一的擊沿海擱國家剝貧困管縣全縣糟固定然資產(chǎn)乖投資羊占全擔(dān)省1%；地清方財盲政收孫入不秤足全串省1%，屬搬于“泊討飯外財政元”20禍06年陵疤水產(chǎn)役業(yè)結(jié)即構(gòu)20溫06年三違亞產(chǎn)催業(yè)結(jié)丙構(gòu)VS資料宋來源柱：陵信水20泥06年國罩民經(jīng)刻濟(jì)與聞統(tǒng)計愛公報26劣勢岡二：晨旅游歪資源熔并未忌得到毅有效紡開發(fā)己，旅漏游產(chǎn)搜業(yè)發(fā)繳展緩容慢20責(zé)06年過發(fā)夜旅思游人拼數(shù)（騾萬人獲）20窄06年星掠級賓冒館數(shù)弄量（帖個）20蛙06年旅上游總麥?zhǔn)杖爰矗▋|冷元）04－06年陵蒙水游撓客年明增長<1待0%起,發(fā)展虜較為叫緩慢06年接祖待人限次24翼0萬人波，但聯(lián)人均筑對旅筆游收理入的笨貢獻(xiàn)手僅有46元人民貸幣左肺右陵水弱旅游蓋目前堂存在妙的主祥要問挑題：資源爪知名葛度不存高；寄旅游膀產(chǎn)品惑雷同戀；開眨發(fā)層膏次低淋；資動金不捏足；擁市場踏培育牽不夠資料襲來源逃：陵仿水20華06年國誼民經(jīng)焰濟(jì)與攀統(tǒng)計導(dǎo)公報畏；市虛調(diào)資答料開發(fā)時間經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要產(chǎn)品銷售價格客戶香水灣度假大酒店04年10月開始營業(yè)占地280畝；四星產(chǎn)權(quán)式酒店；共有客房600多套；平時入住率30％住宿價格：開業(yè)初內(nèi)部價80元/天，目前為200元左右開業(yè)初內(nèi)部價80元/天，目前為200元左右世知度假村1996年開始開發(fā)占地323畝，分五期四星級標(biāo)準(zhǔn)，前三期均為多層，四期為獨棟別墅；產(chǎn)權(quán)式酒店，共800多間客房03年均價4500元/M2；05年均價5600元/M2；承諾年回報年率為實付總價款的7%-11%07年聯(lián)排8200元/M2國際風(fēng)車城03年建成別墅，40個客房住宿價格：平時100元/天多、節(jié)假日200-300元/天團(tuán)隊客；散客以海南廣東為主，自駕車27客戶禽對區(qū)仰域的刻認(rèn)知露度低蓋，雖敘無抗屯性但要影響轟力弱光；且矛受弱肯勢經(jīng)振濟(jì)約淋束，營短期局內(nèi)無遭法得愉到快香速提旦升－受崖弱勢降經(jīng)濟(jì)窯約束條，政攔府短博期內(nèi)謎無力瘦做大華規(guī)模棕區(qū)域擁活動庫營銷廳和宣堤傳，盟無法揮快速皆提升只區(qū)域魚知名猛度和迫影響劣力－規(guī)種劃建閘設(shè)以捕度假情產(chǎn)品瀉和度古假設(shè)贏施建喪設(shè)為諷主，協(xié)缺乏呈大型窗商業(yè)碧娛樂系文化遇設(shè)施殖快速闊提升劍區(qū)域仔活力縣里痕很少酷對外填有宣跌傳招覽商活彈動，今企業(yè)準(zhǔn)都是飛自己泄看到弦地好炸找上勵來到暖。旅侍游這陡塊也估沒有尾優(yōu)惠傘政策－－駝陵水框縣招姿商辦政府腳目前鉆不會請出去日推廣弊陵水擇灣，學(xué)等幾展個項債目起執(zhí)來以漆后再搬考慮偵出去踩宣傳－－醉陵水屬縣委糊王秘習(xí)書客戶帳對清述水灣丈的認(rèn)暖識以杠不了窗解為艷主，蠟占比嗽達(dá)48％；掌另48％選爐擇對印區(qū)域螺前景淡看好65％的不客戶景選擇蔑可能貫會在胞本區(qū)滔域置移業(yè)，慕說明努對本殲區(qū)域晚并無族抗性貼存在28劣勢緩三:經(jīng)濟(jì)委弱勢鑒和歷尋史遺銀留問圣題影回響旅普游區(qū)腥整體條基礎(chǔ)層設(shè)施提建設(shè)漂水平有利生因素：－完激成陵橡水和鐮各個桑開發(fā)扒區(qū)規(guī)姿劃－修間建一卻系列曬道路旁改善葵景區(qū)澆通行－供研水能昂力得饞到大鏈幅度追提升不利校因素－政懲府資碑金有搜限，游啟動這資金30害00多萬悼基本吳用以喜完成虎規(guī)劃劃，無夫力做絲式土地落一級戶開發(fā)拉，實化施“術(shù)項目遣帶土蓬地”健策略－由蔑于土尊地的悶歷史網(wǎng)遺留堆問題杠，土房誠福灣愁、香汪水灣氣已零熔碎分繡割，醋無法厭再招塑商統(tǒng)捐一做虎一級請開發(fā)－各擁地塊鬼各自朗為政筒，將騎導(dǎo)致替整體感基礎(chǔ)隊設(shè)施時建設(shè)尚的低薄水平土福灣清水灣兩湖香水灣英州新村黎安光坡陵水縣城由土朱福灣6家公公司完真成各初自地躍塊一肉級開叮發(fā)由雅蒙居樂儲完成鈴一級仁開發(fā)政府飄完成掘入景蜘區(qū)道吼路修故建，溪內(nèi)部們一級遠(yuǎn)開發(fā)門由各詳?shù)貕K復(fù)自行裹完成政府桐完成蛇入景注區(qū)道宵路修孩建，泡內(nèi)部榜一級庭開發(fā)尊由各肯地塊不自行縫完成規(guī)劃完成道路修建供水設(shè)施完成－修編《陵水黎族自治縣濱海風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》－編制香水灣B區(qū)、土福灣旅游區(qū)、赤嶺旅游區(qū)、高峰溫泉旅游區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃－陵城至英州道路硬化建設(shè)－改造陵城高速路出入口、香水灣景區(qū)高速路出入口－新建香水灣景區(qū)出入口－城鎮(zhèn)供水工程，日供水3萬頓－英州水產(chǎn)建設(shè)，日供水3萬頓計劃李由駿往豪集鉗團(tuán)做償一級魯開發(fā)29而過堂于分泄散的絕開發(fā)完主體月致使盆政府賢對開扭發(fā)項離目檔鄙次和刷開發(fā)釘進(jìn)程客有較周大的訂不可象控性領(lǐng)，風(fēng)墊險因客素不段可忽立視政府碧期望政府蒸控制壺開發(fā)狹進(jìn)程蟻的方清式：陰每個困企業(yè)究的項胡目分耽幾期鋸、建筑什么繩、怎某么建贈都受搶到嚴(yán)紙格的歇控制這；沿布海不槍會建石低于圍五星胡級的錢酒店－－躍陵水闖縣委少王秘巡壽書閑置建設(shè)用地面（畝）收回土地（畝）限期開發(fā)（畝）開發(fā)主體開發(fā)進(jìn)程香水灣8192.4875404.1072514.4514家已建成香水灣度假大酒店君瀾、銘泰、香水灣3家已通過規(guī)劃，開始動工建設(shè)其余10家處于觀望中土福灣4631.81962.32245.56家已建成世知度假村海興已經(jīng)開始動工還有5家基本未動清水灣11372113722-3家雅居樂基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)程中，已比預(yù)定時間延期赤嶺5157.1033544.3931076.93家已建成國際風(fēng)車城大溪地已通過規(guī)劃，準(zhǔn)備動工其余2家目前未動黎安28710.1828710.18駿豪集團(tuán)做一級開發(fā)，目前等待拆遷開發(fā)殲現(xiàn)狀上：已開土發(fā)項躲目較凳少，歌大部餃分處階于觀安望狀蠟態(tài)開發(fā)朋主體勿缺乏搜資金莫實力冠雄厚宿或具計國際雜背景淘的財浴團(tuán)，想無法猶引入哨如喜邁來登雀、希寬爾頓判等高素端國拳際品摔牌，賄在度更假區(qū)嫌檔次書上將爸遠(yuǎn)不輕及亞紀(jì)龍灣某和?；臑砎S30劣勢殘四：罩海棠晃灣區(qū)趟域開蹄發(fā)規(guī)模已浩大舊，旅揭游、窯度假軌、居痛住配說套齊涼備，相當(dāng)昌于再送造一手個三神亞新城1商住混合區(qū)11豪華濱海酒店2游客服務(wù)中心12豪華濱海酒店3游艇社區(qū)13濱海酒店4海景高爾夫社區(qū)14海景高爾夫酒店5海景高爾夫社區(qū)15濱海酒店式公寓6游艇社區(qū)16生態(tài)田園度假區(qū)7海景高爾夫社區(qū)17豪華濱水酒店8高爾夫社區(qū)18海景豪華酒店9鎮(zhèn)商業(yè)行政中心19濱海酒店10濱海度假村18234567910111213141516171819資料蓄來源跑：三禍亞市諸規(guī)劃敬局規(guī)劃建設(shè)用地5162公頃居住用地903.21公頃17.5%公共設(shè)施用地1521.74公頃29.5%內(nèi)外交通、廣場用地7442.91公頃7.5%市政公用設(shè)施用地30.3公頃0.6%綠地2283.71公頃44.2%軍事用地34.6公頃0.7%31海棠老灣目醫(yī)前處興于開逆發(fā)起拼步階睜段，童預(yù)計5-資10年方滾可形拖成影倦響力20克06～20鄉(xiāng)豐10年開發(fā)掙啟動廣階段20餓11～20脾15年全面譯開發(fā)竿階段20寺16～20盛20年完善本提升笑階段－開沿始交歇通、盞基礎(chǔ)基設(shè)施泳建設(shè)近，進(jìn)共行場咬地生煉態(tài)修地復(fù)，夜建成1～2個參室與全秒球旅菜游業(yè)忠競爭握的大晚型龍追頭旅持游產(chǎn)歸品－場光地生該態(tài)修斤復(fù)基做本完陸成，創(chuàng)項目駐開發(fā)搬全面責(zé)啟動－接蛾待游粥客10岡0萬人耽次，毀旅游拆綜合啞收入20億元姥。在億本階奏段內(nèi)邀，旅岔游業(yè)應(yīng)發(fā)展驢以旅僑游及序相關(guān)偏產(chǎn)業(yè)滑的投售資拉侮動為付主，蘭旅游芹消費秋為輔－以赤旅游稼及相浴關(guān)行縱業(yè)的很消費倘為主瘦，旅搏游及鄉(xiāng)豐相關(guān)脂行業(yè)拉的投焦資拉鞏動為務(wù)輔，賢到20扣15年，穩(wěn)接待灣游客云人次幟達(dá)到50撓0萬人箱次，趕旅游廚業(yè)綜湊合收工入超勤過10霉0億元－以豆旅游塌及相明關(guān)行氏業(yè)的宏消費呢為主掩，旅涼游及庸相關(guān)爬行業(yè)晨的投滑資拉騾動為菜輔，款到20熔20年，買接待用游客慘人次踢達(dá)到80嚇0萬人牲次，瓦旅游陰業(yè)綜逮合收幸入超嬸過25毛0億元階段娛性目惹標(biāo)經(jīng)濟(jì)亮目標(biāo)－形騾成一加系列勢可以費參與罵全球亂旅游緩業(yè)競至爭的禮大型建龍頭抹旅游野企業(yè)敏集團(tuán)俗和旅知游產(chǎn)沾品，問在國綿內(nèi)外半兩大鍬市場莖的競階爭力椒得到貼全面做提高開發(fā)級現(xiàn)狀規(guī)劃外已完匙成，20豪07商.6月已滔出讓級首期7宗地裳共21痰30畝，脂出讓暮金21億元恒，地假價97栗-1肢00萬/畝，漢全為籌酒店軌用地錦，2家七育星期城，5家五帽星級留；20鼻07年底侮之前富共計立劃出剩讓海護(hù)棠灣B區(qū)13塊酒腫店用地地，膛哈薩速克斯酷坦商臂業(yè)銀卵行已暫與政還府達(dá)俘成其萍中5塊的桂投資歇協(xié)議海棠吉灣內(nèi)辯有大薯量基掙本農(nóng)桶田、攀林地且，用欲地總辯體規(guī)鋤劃調(diào)街整需喝要通利過國鋸務(wù)院留審批漁，二遇線居腎住用砌地近藏期難砍以出肥讓32海棠梢灣短總期內(nèi)終的輻彼射效印用不差明顯尾，大坡三亞哄對陵搭水的犧帶動排尚待既時機陵水滅接受衰三亞堅市場張的大渣力帶臉動國內(nèi)休閑度假市場發(fā)展迅猛三亞休閑度假市場需求提升旅游及地產(chǎn)禽相應(yīng)桌發(fā)展海景地塊資源稀缺啟動海棠灣和紅塘灣海棠取灣建燦設(shè)初督具規(guī)棍模國內(nèi)慰進(jìn)入端旅游示休閑稍度假競迅速燦發(fā)展送時期這，三宜亞成慘為旅潮游、海度假躬置業(yè)框首選沾地；受旅露游度壟假市敘場的闊影響析，三舍亞城遇市未妄來將寶向東崗、向調(diào)西兩被翼進(jìn)脹行持冬續(xù)的寺功能李擴(kuò)展列；陵水放主要盟受海脆棠灣抱區(qū)域泥發(fā)展弄的輻癢射；但海蠻棠灣汗的主劍要影淚響和桐帶動厭力至虛少5年后縣才能罪夠得訴以體乒現(xiàn)。33劣勢轉(zhuǎn)五：恩陵水票與三膜亞的粒在功飾能定街位上烘的差血異不雀明顯渴，并神不具敢有強婚勢的回差異宗化和邪吸引世力土福篩灣－休道閑度詞假型清水扇灣－度富假居扣住型兩湖－度欺假娛棵樂型香水側(cè)灣－度罵假娛科樂型英州新村黎安光坡陵水觸縣城亞龍綢灣——休閑喚度假廳型大東丑?！燃傥笂蕵费嫘腿齺喨獮场燃偕ぞ幼f(xié)型紅塘載灣——休閑濫度假+度假箏居住瓦型海棠配灣——復(fù)合抽型三亞襪－成合熟目庸的地窯型度乓假地陵水棒－未宅開發(fā)肺區(qū)域34陵水皆發(fā)展欲力評嗚估：葵科學(xué)秩規(guī)劃糖和資租源優(yōu)明勢保寄證了素長期談發(fā)展蟻的可辛持續(xù)偷性，認(rèn)但短蘿期內(nèi)攤受弱舞勢經(jīng)機濟(jì)和艙土地剝歷史達(dá)遺留賀問題雹約束悶，發(fā)蕩展力拍偏弱開發(fā)嶺主體另整合里協(xié)調(diào)執(zhí)行炕多方拼位高接起點裂市場浩推廣投資繞興建腫完善報設(shè)施挪建設(shè)取舍星有度零的區(qū)某域產(chǎn)波業(yè)組針合優(yōu)勢次資源魔的充續(xù)分利于用充分踏利用盞濱海雞和腹股地景充點資陵源；吧沿海戚度假掛類灣見區(qū)為借“十展一五扎”開站發(fā)重迎點項殘目區(qū)域改定位完成墻陵水寶和各雜個開泊發(fā)區(qū)毅規(guī)劃修建布一系跌列道夠路改觀善景捕區(qū)通代行供水古能力茄得到會大幅斗度提偽升土地吐整頓梯，市間場清浸理，傭調(diào)整肚開發(fā)剖主體“大衛(wèi)企業(yè)嗽進(jìn)入舟，大波項目陡帶動勸”策嘗略加強導(dǎo)監(jiān)控屈限期趟開發(fā)產(chǎn)業(yè)仔布局標(biāo)較為足合理眉有效積極補因素消極燦因素政府增資金職有限炊，無偵力做王統(tǒng)一晌的土僻地一雀級開驢發(fā)由于褲土地掛的歷枯史遺澇留問坦題，猴土福臂灣、齡香水間灣無格法招杠商統(tǒng)喉一做蝦一級球開發(fā)見；各勢地塊造各自拍為政財，將退導(dǎo)致車基礎(chǔ)職設(shè)施憶建設(shè)寨的低升水平缺乏偷大型鋪商業(yè)釣娛樂撓文化漏設(shè)施遭提升削區(qū)域嘩活力開發(fā)賄主體嗚過于刻分散各，政疑府對膝開發(fā)錘項目礦檔次燦和開鍛發(fā)進(jìn)占程的筆有較晃大不源可控物性受弱烈勢經(jīng)鼠濟(jì)約地束，線政府婆短期評內(nèi)無飄力做服區(qū)域播營銷鄭活動數(shù)和宣獻(xiàn)傳，縮慧無法老快速尼提升勝區(qū)域株知名胞度和泡影響原力35陵水墾及清皺水灣極具有售長期鞭發(fā)展采的可輛持續(xù)妄性，艇將為聯(lián)本項父目的亞中后濱期發(fā)翼展提蝕供區(qū)嶄域平僵臺支漲持，局但本斗項目恭在啟事動階員段將企面臨蝴區(qū)域襲價值答不明恢晰的方困境前期（3-心5年）中期（5-芽10年）后期（10年后浸）區(qū)域輛價值陵水三亞受弱頭勢經(jīng)標(biāo)濟(jì)和奧歷史口問題仙的約穿束，歸發(fā)展室受限瓜，競堡爭力鏈不足受三舍亞市銅場的鬧帶動央及科郊學(xué)規(guī)晝劃的瘡后發(fā)角優(yōu)勢銜發(fā)揮景，發(fā)禾展速題度大墊幅提腫升36定位擾前的默思考項目緊發(fā)展仔方向粗研判項目滿整體移定位項目億發(fā)展畜策略Pa購rt本.已4Pa鈴rt凳.獻(xiàn)3Pa復(fù)rt撿.獵2Pa休rt趕.電1第一豈部分1.尼1項目報基本賤情況1.園2開發(fā)昂商目造標(biāo)1.驢3開發(fā)嚇背景搭及環(huán)突境1.爺4提出卻問題37核心得問題R2晃-項目薪特性吵和目胡標(biāo)大規(guī)洽模，電需要轉(zhuǎn)捕捉勝大量胃客戶實現(xiàn)踩成功沙啟動區(qū)，可赤持續(xù)莊開發(fā)R1香-區(qū)域因現(xiàn)狀核心概問題?。涸跓o湯認(rèn)知狼、價妖值不敏明晰分、短濃期弱壯勢發(fā)六展的趙區(qū)域天，具扁有強劣勢一國線?？偩百Y欺源的仗大盤魄，如猜何找緊到并本建立燙持續(xù)甘競爭繪力，合實現(xiàn)要成功茄啟動燒和后質(zhì)續(xù)開料發(fā)？陵水魔各灣砍區(qū)開朝發(fā)快范速，暑但進(jìn)右程和呢質(zhì)量鞏均不紅可控畜；開發(fā)氏初期黑區(qū)域傘陌生雀，缺鐵乏知詢名度落和影沖響力障；項目度具備塘一定崇的區(qū)釀域價機值，及但只融能在遷開發(fā)惰中后助期逐迅漸體黎現(xiàn)。38定位衰前的視思考項目兇發(fā)展烈方向茄研判項目阻整體返定位項目費發(fā)展粘策略Pa達(dá)rt棋.支4Pa液rt蠢.系3Pa菌rt熟.精2Pa斃rt袖.晝1第二餐部分2.巴1項目灰發(fā)展志機會挽研判2.稻1.椒1大勢爸機會2.1.3競爭使機會2.舍22.1.2客戶喝機會項目區(qū)發(fā)展廣戰(zhàn)略2.錯2.叉2發(fā)展貝戰(zhàn)略2.鋼2.1案例壤借鑒39趨勢茂一：柄中國鴨富裕離階層猶、超憶富裕洪階層我增長催迅速旨，數(shù)驕量急算劇擴(kuò)典大所謂覺超富捧裕人昏士，景是指朱所持坦金融閣資產(chǎn)菌超過希三千掙萬美悄元者顛。20都06年亞住太地謀區(qū)約串有17尾.5萬名笨超富判裕人絕士，神這一候人數(shù)賭將以林每年12喝%的幅落度遞授增。尊在中祝國有49拾35名屬洋于超唇富裕堵人士株，他記們擁剝有的準(zhǔn)資產(chǎn)蹈超過州了30系00萬美訊元在中納國的34詳.5萬名炊富裕巴人士法中，挎有49仆35名屬遵于超感富裕女人士微，他紛們擁梳有的彼資產(chǎn)咬超過筍了30菊00萬美吩元。資料別來源鋼：美趁林與宅凱捷偉研究框報告以亞意太地鐮區(qū)超勻富裕蠟階層央平均版年增活長率檔計算仔，中央國超理富?？纂A層20笛12年將第超過徹萬人右。資料云來源旨：陣波士辰頓咨及詢公定司全給球財甲富報慚告波士注頓咨手詢公絲式司20奮07年10月30日發(fā)耐布的申全球蟻財富湖報告段顯示債，中杰國內(nèi)描地?fù)硗邪偃崛f美訂元金稿融資能產(chǎn)的陪家庭煩數(shù)量仆已從20問01年的12營.4萬上糊升到20碗06年底灶的31萬，邀躍居聚全球東第五問，僅節(jié)次于娃美國司、日匯本、換英國較和德停國牲；預(yù)裁計20酬11年可褲達(dá)到60秀.9萬戶20戒01果~2敢00把6年中系國財久富總域量年售均復(fù)儀合增奧長率鋤遠(yuǎn)高暴于全色球平濁均水甲平到20叨11年中循國百桑萬美比元資舊產(chǎn)家織庭總?cè)罃?shù)有睬望達(dá)貸到60坡.9萬戶40財富慢階層父自90年中交期開悔始出愛現(xiàn)濱戲海度輝假候懲鳥性應(yīng)遷移捧現(xiàn)象當(dāng)，表篩現(xiàn)出艇由內(nèi)鉤陸向峽海邊詠，由更緯度彎高地爹區(qū)向薦緯度等低地置區(qū)遷外移夏季登濱海幫休閑符度假識和冬泄季山倍地健汽身運裕動成自為國垃際旅偵游度濕假的糾兩大叉趨勢度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%*數(shù)據(jù)薄來源脾：RE巷CR縱EA幕TI著ON洲AL博P伏RO樹PE派RT翠Y煙IN縮慧T育HE配U液NI靜TE蝴D布ST簡AT睡ES，AR猴DA肚,問19役95惹(1葬-4擦)，參練考資謙料[3僑]長三食角北京+東北海南近年搬，東滑部南穴部沿譽海等派旅游漫城市助吸引猶大規(guī)陷模國唐內(nèi)居志民前餐來旅柱游，尼海南稍更以芝其獨窮特的顛自然盾資源海、氣殖候條彩件成造為度外假首嘗選地41受旅萌游度僵假市稀場帶激動，吊度假登區(qū)置底業(yè)漸高成主占流；母龐大自的中每國市研場是豈海濱震高端珠度假愛物業(yè)祝的強能大支似持，待這為快本項息目未驅(qū)來的照發(fā)展惰提供荒足夠隙的客緞源1980~2020中國人均GDP（美元）20202010國內(nèi)深圳上海珠三角長三角中等規(guī)模以上城市洲際旅游開始出現(xiàn)出現(xiàn)到周邊國家旅游的熱潮旅游大眾化、普遍化，國內(nèi)旅游興旺開始出現(xiàn)旅游需求發(fā)展特征在度假地置業(yè)在度假地投資、置業(yè)購買休閑度假產(chǎn)品本地置業(yè)置業(yè)特征5000以上3000－50001000－3000300－1000人均GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動階段發(fā)展階段3000US$5000-US$300US$1000US$按國陶際慣釘例，升國際器旅游寧收入盞與國這內(nèi)收然入的咬比例醫(yī)為1：8或1：9，，廉我國冶目前牛僅達(dá)吵到了1：2.高35，潛化力很醉大世界放旅游亦組織撥認(rèn)為爸，人連均GD探P達(dá)到10包00美元晌，人柱們對李旅游端的要殖求開漂始從織傳統(tǒng)旬的旅稱游觀里光轉(zhuǎn)尤向度掙假休添閑產(chǎn)朝品當(dāng)人新均GD墊P達(dá)到30陳00美元泉以上咸，人杯們開勺始尋陶求在主旅游虛休閑裳地置快業(yè)19疲80北~2東00雨6年數(shù)驚據(jù)來押源：愉國家鄭統(tǒng)計秒局ht度tp懼:/亂/ww五w.悲st帶at訂s.尿go峽v.洗cn/20惱10、20濫20年人捷均GD截P預(yù)測負(fù)機構(gòu)爭：社淡科院肯社會庭經(jīng)濟(jì)堅研究鉤所42趨勢芹二：攜銀行脫利率販的持視續(xù)降蝦低、攜人民歡升值交預(yù)期段等因懼素引便發(fā)資獎本流附動性傳過剩詢，證顛券和慎房地身產(chǎn)成額為民鳴間最亂重要捕的投撒資產(chǎn)琴品；沸房地傾產(chǎn)作怠為財斃富工遲具而舞存在10萬億14萬億17萬億03年04年05年06年07年03年到05年居民策儲蓄秤余額陪加速毒增加人均塘儲蓄組率全傲球第汁一05年到07年居民斤儲蓄焰余額球增速洽減緩“儲束蓄搬壤家”善逐漸朋顯現(xiàn)07年5月起居民選儲蓄啄余額維出現(xiàn)誘滑坡最高野縮水秤幅度2.秋5%市場超現(xiàn)象1：儲疾蓄搬請家，奸民間談資本死主動牛尋找壘投資盡對象市場該現(xiàn)象2：資今產(chǎn)價旬格全私面升邪值虛擬押資產(chǎn)猾證券榨：-上證布指數(shù)光由05年初薪的12姥00點上爭漲到07年8月的50疫00點以稈上；-0戲7年第舞二季穗度證恭券市滿場新楚開戶誼數(shù)量西高達(dá)06年全駕年的3倍以硬上。固定往資產(chǎn)封房地意產(chǎn)：-國家暑發(fā)改所委統(tǒng)腳計：07年上士半年餃全國拔商品奪房價件格漲陡幅為14無.2抱2%；-全國36個大洪中城丟市連新續(xù)4個月案環(huán)比殺上漲數(shù)超過1.擴(kuò)5%，二橡線城光市全潑面上駐漲。資本投流動羽性過箏剩的停三大或推手油：－全遭球性慈流動控性過歉剩－長稱期貿(mào)貴易順蕉差－人障民幣瘋升值遲壓力流動鴨性過渾剩的疫本質(zhì)：市施場上判的錢閉太多究，找棄不到舊足夠紹的投癥資渠殘道；穩(wěn)由于餐經(jīng)濟(jì)脖提速胞，實歇際利涼率水鴨平長備時間陵處于讓較低胖狀態(tài)鉆，民博間“賊投資施潮”艦逐漸脅顯現(xiàn)證券步市場勇和房攤地產(chǎn)勒市場占成為挽民間多最重囑要的窯投資啦市場資本撫流動更性過筒剩帶穿來市置場心蜂態(tài)的孤變化摩，房粱地產(chǎn)晝從居極住資滋料逐信漸成唯為投慕資產(chǎn)坊品；席房地際產(chǎn)作爽為高歇端客鎖戶的讀財富綠工具編而存獎在－固銅定資稈產(chǎn)的招商品樣房成換為高康端消悠費者便的投睜資出全口，拴資產(chǎn)芝升值慢又放絮大了宅他們陪手中痛的財賀富和該購買妥力－對間于有總經(jīng)濟(jì)辮實力勻又善梯于理烏財?shù)南采鐣缰袌缘塘α靠?，商嘴品房嗓向來栽而目遼前更希是居會住資挎料與嚼財富條工具議的統(tǒng)公一體43度假刑地產(chǎn)非顯現(xiàn)勵更大玩的投削資和伍保值夸價值原，表個現(xiàn)在國全國傳濱海鈔物業(yè)珠在大流勢影軌響下棒均脫菠離城脈市級砌別的甲束縛訓(xùn)，價霸格有合趨同霉跡象晶；本墓項目妙處于獸中國嫂沿海倒富人奧帶內(nèi)父的洼圈地，邪發(fā)展俗潛力倍巨大中國甚的海跟岸線很長1.狀8萬公誕里，育島嶼貞海岸襲線長1.塘4萬公譯里，趕相對塊中國趴廣大斯的腹帥地，乞海岸艦線絕紅對是狠稀缺辛的資趙源。濱海劈燕城市撲中海景其住宅膊同非底海景礦住宅俗存在千明顯騙價格冤梯度殺，價浪格由避內(nèi)陸攔向海健岸線礎(chǔ)逐漸嘗遞增到，并純形成封相對費獨立寺評價呈體系陷。本項砍目的專南向浴熱帶耗海岸黑資源徒在整算個中兆國海菊岸線倦上更描是極焰其稀斜缺的蹲，海縮慧景住址宅更陸具有雹超越咬性的眠價值城市項目售價大連星海國寶2萬元/平大連明珠1.9萬元/平青島弄海園琴島星2.3－3萬/平東海路9號3.2萬/平廈門國貿(mào)藍(lán)海1.6萬/平云鼎至尊2萬/平深圳十七英里3－6萬/平紅樹西岸3－5萬/平珠海海灣半山（2期）1.7-2萬/平鳳凰山1號預(yù)計1.8萬/平三亞國光濱?；▓@1.5－3萬/平海景你價值>城市匙價值大連青島廈門深圳、香港珠海、澳門三亞、海口環(huán)渤海海峽西岸珠三角海南島我國階濱海冶旅游掘資源捧基本商格局駝大致膠形成S形態(tài)誦勢，駐由北蘿向南臣形成4大旅飛游帶肥，10大旅乳游區(qū)海南取島獨侵得中賓低緯吹度的寒地利窩天時他，尤冤其是藥三亞痕不可獨替代抱的“隔椰風(fēng)花海韻孩”資道源，奶因而咸成為高中國餐最具宴有競監(jiān)爭力規(guī)、最撫具開袋發(fā)潛照力的枕濱海拘休閑撫度假卷旅游墻目的梁地44趨勢百三：海南同旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帽日具獵特色言、潛顯力和脊國際堵競爭殺力，以觀飛光、略度假椒、會紅議為厘主的之發(fā)展乏格局珍已初憲具規(guī)涉模海南風(fēng)旅游疲產(chǎn)業(yè)勸發(fā)展生態(tài)運旅游柳知名蓄目的傻地?fù)碛挟a(chǎn)極其英豐富狗的熱匠帶海崗島旅趁游資士源可斤供進(jìn)鈴一步塊開放畫，特橡別是思尖峰氣嶺、蘇七仙久嶺、次五指跟山、捎吊羅茅山、藍(lán)霸王遠(yuǎn)嶺等罪山區(qū)具的熱酒帶雨把林，咬濱海么度假扭區(qū)、貿(mào)溫泉慨及珊膝瑚礁百資源師等海洋責(zé)旅游袋目的向地中國條３０劃０多濁萬平欲方公蔑里的嗎海域關(guān)有２低００課萬平伶方公看里在并海南仆，海奇南的傷海洋瞞旅游宮資源比具有川不可達(dá)替代拐性，擔(dān)熱帶卷島嶼忌旅游皂資源交豐富賢獨特寶、品糾位高屢，生肯態(tài)環(huán)橡境良姑好，議在我肉國能捆與世護(hù)界著腹名的麥海島答度假厭勝地柏如夏倆威夷知、巴重厘島竊、普暈吉島鄭等相鋤媲美陸的只織有海瞎南國際苗知名淚的高哀水準(zhǔn)餓熱帶零旅游歉度假耀目的驚地海南些氣候淋宜人刊，陽匠光、撈海水探、沙驅(qū)灘、沖森林羽，未澡受污妥染，演質(zhì)量勢很高榜，只猛要經(jīng)拒過高臨水準(zhǔn)然的開駱發(fā)，握可建掉成適解于休輛閑度霞假中擴(kuò)心、捉大型鋒康復(fù)財療養(yǎng)主中心攪、大四型娛摟樂體釘育活根動中瘡心以尋及發(fā)膏展組倚合式爭度假洞的旅欠游產(chǎn)躁品進(jìn)軍之高檔展次、朋高消櫻費的雄國際債市場旅游趕資源蒼條件海南垮位于砍中國偶的最濁南端我，距冰經(jīng)濟(jì)玻發(fā)達(dá)環(huán)的香殖港、濱澳門容、廣下東很扁近，引已成園為國毀內(nèi)著甲名的勞旅游匪勝地義。在憐國際指市場指上，桌海南屯與東畝南亞應(yīng)經(jīng)濟(jì)財發(fā)達(dá)渣國家艇、日窮本、扇韓國牙和歐誓洲游珠客不挑僅距吧離近蹲且具梳有吸靜引力語。博盡鰲亞敬洲論拉壇的朽設(shè)立榜，為潮海南辛發(fā)展當(dāng)高層洗次的似會議圍旅游銹創(chuàng)造做了良虎好的顫契機旅游勉業(yè)發(fā)原展已稀經(jīng)成畜為海永南最很具特肆色、淚最具臥潛力兆和國慰際競壇爭力堪的產(chǎn)淺業(yè)２０盆０６畢年，愛海南思省接種待過玩夜游坑客１票６０基５．純０２摟萬人減次，克同比紹增長柴５．效８４掉％，登旅游中總收鑰入為續(xù)１４潔１．舒４３糊億元虎，同兵比增叔長１鋸３．虛１０奔％；景２０女０６白年海奏南的好入境蠅游客喂和外頸國游止客的仿增幅矮在全腎國各陜省市雕中列騎居首趨位45海南督目前哄申請南建立扁國際煌旅游朵島綜貞合試弊驗區(qū)州，總闊體目乎標(biāo)是陡把海侮南建久設(shè)成擊為中夢國最憂大的鄉(xiāng)豐海洋弱旅游計中心為、最支大的貨海上她旅游棟運動壞基地臨、世決界一灶流的漠海洋往旅游問休閑械度假匪勝地國際庸旅游沒島概罪念國際露旅游撫島是幸以島揮嶼參量與世氧界經(jīng)宇