房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫附答案打印版

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫附答案打印版

單選題（共50題）1、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A2、（）是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。A.房地產(chǎn)價格指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者心理指數(shù)【答案】B3、一般來說，（）對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A.政治法律環(huán)境B.經(jīng)濟環(huán)境C.人口環(huán)境D.社會文化環(huán)境【答案】B4、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準(zhǔn)價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結(jié)果存在一定差異。A.通脹率上升B.存款利率下調(diào)C.辦公用房銷售市場降溫D.辦公用房租賃市場升溫【答案】A5、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.相關(guān)方案D.相容方案【答案】B6、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進行風(fēng)險分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析【答案】C7、收集一手資料時最普遍采用的手段是（）。A.問卷B.座談C.電話D.郵寄【答案】A8、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資【答案】C9、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的是（）。A.空置率B.竣工房屋價值C.房屋施工面積D.吸納率【答案】D10、根據(jù)馬克思的利潤理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會折現(xiàn)率【答案】C11、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A12、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。A.購買價格B.空置率C.運營費用D.資本化率【答案】D13、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C14、固經(jīng)丸中香附的功用A.調(diào)氣活血B.疏肝理氣C.行氣養(yǎng)血D.疏肝養(yǎng)血【答案】A15、按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為（）。A.完全競爭市場、壟斷競爭市場B.一級市場、二級市場C.完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場D.一級市場、二級市場、三級市場【答案】C16、從經(jīng)濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為稱為（）。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托【答案】C17、某置業(yè)投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】B18、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C19、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給【答案】A20、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設(shè)稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6【答案】B21、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費【答案】D22、現(xiàn)金流入中不包括租金收入的是（）。A.開發(fā)-銷售模式B.購買-持有出租-出售模式C.開發(fā)-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租-出售模式【答案】A23、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A24、編制房地產(chǎn)項目招標(biāo)工程標(biāo)底是由()來完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設(shè)計部門D.建委【答案】A25、在施工過程中，下列情形中，不需要開發(fā)商按照國家有關(guān)規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)手續(xù)的是（）。A.需要臨時停水.停電.中斷道路交通B.需臨時占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場地C.可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設(shè)施D.需要進行大量人工拆除作業(yè)的【答案】D26、房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物的2m以外和項目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。A.黃線B.紫線C.藍線D.紅線【答案】D27、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程近似匡算法【答案】C28、某開發(fā)企業(yè)某季度的銷售收入為1000萬元，其開發(fā)項目位于地級市。當(dāng)期的期間費用為30萬元，增值稅稅金及附加為55萬元，土地增值稅預(yù)征為20萬元，則當(dāng)期預(yù)征的企業(yè)所得稅為（）萬元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B29、單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率【答案】C30、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的()為基礎(chǔ)計算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業(yè)面積【答案】B31、下列引起資產(chǎn)和負債同時減少的經(jīng)濟業(yè)務(wù)是（）。A.將現(xiàn)金存入銀行B.購進一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購買設(shè)備D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D32、最常見的會計期間是（）。A.三個月B.六個月C.一年D.二年【答案】C33、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C34、開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比【答案】A35、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表【答案】D36、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D37、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格【答案】C38、邀請招標(biāo)是一種非公開招標(biāo)方式，被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（）。A.3個以上B.5～10個C.5個以上D.3～10個【答案】A39、在利用期望值法進行項目風(fēng)險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C.計算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值【答案】D40、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或自營時，計算期為（）之和。A.開發(fā)期與建造期B.建造期和經(jīng)營期C.開發(fā)期和經(jīng)營期D.經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期【答案】C41、對投資項目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務(wù)。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】A42、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是（）。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.金融機構(gòu)過度放貸【答案】A43、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項工作的，一般是（）。A.建筑師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.造價工程師【答案】A44、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C45、在（）授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責(zé)實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實施。A.銀行B.經(jīng)銷商C.業(yè)主D.政府【答案】D46、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】A47、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動機【答案】B48、項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風(fēng)險分析【答案】B49、（）是指當(dāng)期土地出讓面積與當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積的比例，用于監(jiān)測土地供應(yīng)與住房建設(shè)和銷售之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。A.土地轉(zhuǎn)化率B.開發(fā)強度系數(shù)C.開發(fā)投資杠桿率D.住房可支付性指數(shù)【答案】A50、開發(fā)項目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)該注意方面不包括()。A.需求分析B.供給分析C.競爭分析D.建造商分析【答案】D多選題（共30題）1、關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力【答案】BC2、會計要素中，費用能夠予以確認的條件是（）。A.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加B.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少C.導(dǎo)致企業(yè)負債增加D.導(dǎo)致企業(yè)負債減少E.經(jīng)濟利益的流出額能夠可靠計量【答案】BC3、設(shè)計方案評價原則主要有（）。A.經(jīng)濟合理性與技術(shù)先進性相結(jié)合的原則B.充分考慮近期效益的原則C.充分考慮遠期效益的原則D.近期與遠期效益相結(jié)合的原則E.考慮項目全壽命費用的原則【答案】AD4、甲程序員為乙軟件設(shè)計師開發(fā)的應(yīng)用軟件編寫了操作說明書，并已交付用戶使用，（）享有該應(yīng)用軟件的軟件著作權(quán)。A.甲程序員B.甲程序員和乙軟件設(shè)計師共同C.乙軟件設(shè)計師D.甲程序員和乙軟件設(shè)計師都不【答案】B5、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A.基準(zhǔn)收益率B.目標(biāo)收益率C.出租率D.空置率E.運營費用占毛收入比率【答案】CD6、下列房地產(chǎn)市場參與者中，屬于專業(yè)顧問的有（）A.建筑師B.律師C.造價工程師D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人E.開發(fā)商【答案】ABCD7、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。有效的市場調(diào)查應(yīng)具備的特點包括（）。A.方法科學(xué)B.調(diào)查方法專一性C.創(chuàng)造性D.合理的信息價值和成本比率E.政策性【答案】ACD8、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風(fēng)險性高低C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC9、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB10、關(guān)于利息的計算，下列說法正確的有（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息C.每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率D.“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清E.等額還本付息時，在規(guī)定期限內(nèi)每期償還的本金額相等【答案】ABD11、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進度安排D.廣告設(shè)計及安排E市場租售對比分析【答案】AC12、通常將房地產(chǎn)市場劃分為()。A.土地市場B.一級市場C.二級市場D.三級市場E四級市場【答案】BCD13、物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括()。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.資產(chǎn)管理D.運營管理E組合投資管理【答案】ABC14、房地產(chǎn)價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括()。A.房屋銷售價格指數(shù)B.房屋租賃價格指數(shù)C.房屋抵押價格指數(shù)D.房屋消費價格指數(shù)E土地交易價格指數(shù)【答案】B15、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)利潤可以分為()等四個層次。A.經(jīng)營利潤B.建造利潤C.實現(xiàn)利潤D.稅后利潤E可分配利潤【答案】ACD16、房屋劃分為()房屋市場。A.一級B.二級C.三級D.四級E五級【答案】AB17、美國甲公司生產(chǎn)的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標(biāo)專用權(quán)，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機也使用"A"商標(biāo)，并享有中國注冊商標(biāo)專用權(quán)，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據(jù)中國商標(biāo)法，()商標(biāo)權(quán)。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A18、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有()。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD19、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預(yù)售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格【答案】AC20、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC21、按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為（）。A.固定價格合同B.可調(diào)價格合同C.獨立承包合同D.成本加酬金合同E.計量估價合同【答案】ABD22、在市場趨勢分析中，時間序列分析法可進一步分為（）。A.指數(shù)平滑法B.簡單平均法C.移動平均法D.加權(quán)移動平均法E.市場因子推演法【答案】ABCD23、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。A.確立管理目標(biāo)B.制定維修養(yǎng)護方案C.制定安全保衛(wèi)方案D.提出預(yù)算E.確定物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)【答案】ABCD24、會計的目的是建立一個以提供財務(wù)信息為主的經(jīng)濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內(nèi)容包括（）。A.會計信息流通系統(tǒng)B.會計信息控制系統(tǒng)C.會計信息解釋系統(tǒng)D.會計信息處理系統(tǒng)E.會計信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD25、關(guān)于利息的計算，下列說法正確的有（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息C.每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率D.“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清E.等額還本付息時，在規(guī)定期限內(nèi)每期償還的本金額相等【答案】ABD26、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召弮錂C構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC27、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。A.接天線B.引下線C.上引線D.接地線E.接閃器【答案】BD28、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有（）。A.資產(chǎn)負債表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表E.利潤表【答案】AD29、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入B.它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業(yè)實際獲取的收入E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】ABC30、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用計劃D.資金籌措計劃E.資金來源與運用表【答案】CD大題（共10題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮咳?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】四、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮课濉⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮苛?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮堪恕ⅰ痢辽虅?wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮烤?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析