房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理模擬考試高能A卷帶答案

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理模擬考試高能A卷帶答案

單選題（共50題）1、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達方式，正確的是（）。A.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－經(jīng)營費用B.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－所得稅D.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準備金－所得稅【答案】C2、房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險包括()。A.利率風(fēng)險B.或然損失風(fēng)險C.持有期風(fēng)險D.政策風(fēng)險【答案】C3、能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇（）。A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機會型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C4、關(guān)于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是（）。A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D.當(dāng)計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率【答案】D5、從市場營銷的角度出發(fā)，一些甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、青年公寓市場等是按照（）。A.房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.房地產(chǎn)的交易方式劃分的C.目標(biāo)市場細分的D.房地產(chǎn)購買者目的劃分的【答案】C6、個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險涉及購房人和()兩方面。A.政府B.建造商C.開發(fā)商D.物業(yè)管理企業(yè)【答案】C7、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來經(jīng)營費用風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.比較風(fēng)險【答案】A8、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元，負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175【答案】B9、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是()。A.信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸C.企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年D.利用信貸資金經(jīng)營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”【答案】B10、動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B11、開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比【答案】A12、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場供給指標(biāo)的是（）。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).房地產(chǎn)實際出租量C.出租房屋空置率D.房價租金比【答案】C13、下列征收補償費中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費D.土地補償費【答案】D14、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B15、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C16、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來經(jīng)營費用風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.比較風(fēng)險【答案】A17、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】D18、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段【答案】B19、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是（）。A.制定物業(yè)策略計劃B.設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測C.室內(nèi)布局與空間規(guī)劃D.建筑設(shè)計與工程規(guī)劃【答案】A20、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B21、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.周期風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.時間風(fēng)險【答案】A22、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C23、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格【答案】C24、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C25、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C26、查賬時要兼顧各方利益，公平公正地對待涉及多方經(jīng)濟利益的問題。這體現(xiàn)的是查賬原則中的（）。A.獨立性原則B.群眾性原則C.合法性原則D.公正性原則【答案】D27、當(dāng)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收的單位是（）。A.開發(fā)商B.設(shè)計單位C.承包商D.監(jiān)理單位【答案】A28、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.周期風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.時間風(fēng)險【答案】A29、當(dāng)可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，宜采用的方案經(jīng)濟比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法【答案】B30、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.創(chuàng)新性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】D31、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商的目標(biāo)利潤率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價法可定價為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503【答案】C32、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】C33、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C.適于進行長期投資D.最高最佳使用性【答案】A34、如果銀行存款的利率為12%，為在5年末獲得10000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.5674元B.2000元C.6250元D.8929元【答案】A35、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來經(jīng)營費用風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.比較風(fēng)險【答案】A36、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿，不思飲食B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結(jié)，舌苔黃膩，脈沉實D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結(jié)，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力【答案】B37、從法律角度分析，認股權(quán)證本質(zhì)上是一種（）契約。A.權(quán)利B.義務(wù)C.信用D.債務(wù)【答案】A38、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。A.觀察法B.實驗法C.討論法D.問卷調(diào)查法【答案】A39、在估算某教學(xué)樓的房屋開發(fā)費用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法【答案】A40、當(dāng)計息周期短于1年時，實際利率與名義利率的關(guān)系是（）。A.名義利率大于實際利率B.實際利率大于名義利率C.名義利率等于實際利率D.實際利率小于名義利率【答案】B41、對房地產(chǎn)開發(fā)項目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的（）中提出。A.《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》B.《設(shè)計方案審查意見》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【答案】A42、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1＝300萬元、NPV2＝100萬元、NPV3＝－50萬元、NPV4＝－150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A43、項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風(fēng)險分析【答案】B44、木材的含水率與周圍空氣的相對濕度得到平衡時所對應(yīng)的含水率，被稱為（）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C45、大型復(fù)雜工程詳細可行性研究的研究費用一般占總投資的（）。A.0.2%～0.8%B.0.2%～1.0%C.0.25%～1.5%D.1.0%～3.0%【答案】B46、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用的模式是（）。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售【答案】C47、從屋頂?shù)交A(chǔ)，全部構(gòu)件部位均需設(shè)縫分開的變形縫是（）。A.伸縮縫B.沉降縫C.防震縫D.施工縫【答案】B48、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%【答案】C49、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A.整群抽樣B.分層隨機抽樣C.簡單隨機抽樣D.定額抽樣【答案】D50、在利用期望值法進行項目風(fēng)險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準差B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C.計算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準差D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值【答案】D多選題（共30題）1、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC2、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟因素包括()。A.物價水平B.家庭規(guī)模C.工資水平D.就業(yè)水平E家庭結(jié)構(gòu)【答案】ACD3、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風(fēng)險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準差能準確說明項目風(fēng)險的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準差越小，項目的相對風(fēng)險就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標(biāo)準差小的方案為優(yōu)【答案】A4、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負債率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB5、房地產(chǎn)投資者的權(quán)益融資方式主要有()。A.公司上市B.房地產(chǎn)抵押貸款C.土地儲備貸款D.合作開發(fā)E向商業(yè)銀行借入信用貸款【答案】AD6、知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利人是指（12）A.著作權(quán)人B.專利權(quán)人C.商標(biāo)權(quán)人D.各類知識產(chǎn)權(quán)所有人【答案】D7、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD8、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及早介入【答案】AD9、下列風(fēng)險分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險估計階段工作的有（）。A.風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析B.風(fēng)險發(fā)生的概率大小分析C.風(fēng)險因素檢驗D.風(fēng)險變量間的相關(guān)性分析E.風(fēng)險概率分布情況分析【答案】B10、房地產(chǎn)市場的法律制度環(huán)境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏觀金融政策D.交易制度E.產(chǎn)權(quán)制度【答案】ABD11、下列經(jīng)濟評價指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標(biāo)的有（）。A.靜態(tài)投資回收期B.借款償還期C.利息備付率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.現(xiàn)金回報率【答案】AD12、下列會計行為中，屬于會計舞弊的行為有（）。A.將現(xiàn)金和費用科目同幅度多記，以侵占現(xiàn)金B(yǎng).因為會計政策理解錯誤，未計入應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期的收入C.材料核算人員因為疏忽，沒有登記明細賬D.會計數(shù)據(jù)計算、抄寫差錯E.為調(diào)節(jié)利潤多記待攤費用【答案】A13、基礎(chǔ)按其構(gòu)造特點可分為（）、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等。A.條形基礎(chǔ)B.單獨基礎(chǔ)C.聯(lián)合基礎(chǔ)D.一般基礎(chǔ)E.特殊基礎(chǔ)【答案】ABC14、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）。A.按地域范圍細分B.按房地產(chǎn)用途細分C.按增量存量細分D.按交易方式細分E.按目標(biāo)市場細分【答案】ABD15、房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，市場交易指標(biāo)包括（）。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).土地轉(zhuǎn)化率C.竣工房屋價值D.房地產(chǎn)價格指數(shù)E.預(yù)售面積【答案】AD16、出租用的商用房地產(chǎn)的還款的主要來源受到（）等市場因素的影響。A.銷售收入B.租金水平C.運營成本D.營業(yè)收入E.出租率【答案】BC17、下列參數(shù)屬于融資相關(guān)參數(shù)的有（）。A.基準收益率B.資本金投資比例C.貸款利率D.空置率E.出租率【答案】BC18、從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為()。A.開發(fā)商自行租售為主B.房地產(chǎn)管理部門負責(zé)銷售C.委托物業(yè)代理D.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會租售E業(yè)主委員會租售【答案】AC19、房地產(chǎn)市場可以理解為從事()等交易活動場所及一切交易途徑和形式。A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)市場調(diào)研C.房地產(chǎn)抵押D.房地產(chǎn)租賃E房地產(chǎn)協(xié)會【答案】ACD20、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC21、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標(biāo)估算法B.根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標(biāo)估算法【答案】ABC22、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A.基準收益率B.目標(biāo)收益率C.出租率D.空置率E.運營費用占毛收入比率【答案】CD23、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。A.上年度末儲備土地結(jié)轉(zhuǎn)情況B.年度儲備土地前期開發(fā)計劃C.年度土地出讓金總額D.年度儲備土地管護計劃E.年度土地儲備資金需求總量【答案】ABD24、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目敏感性分析的說法，正確的有（）。A.敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C.敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通過敏感性分析能夠判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力E.敏感性分析的不足可以通過概率分析加以彌補【答案】ACD25、以下屬于會計計量屬性的是（）。A.歷史成本B.重置成本C.可變現(xiàn)凈值D.終值E.公允價值【答案】ABC26、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。A.工期索賠B.工程變更索賠C.合同中明示的索賠D.合同中默示的索賠E.費用索賠【答案】A27、常用的采暖方式包括（）。A.集中采暖B.局部采暖C.區(qū)域供熱D.分散采暖E.集體供熱【答案】ABC28、房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本報表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.資產(chǎn)負債表E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD29、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。A.接天線B.引下線C.上引線D.接地線E.接閃器【答案】BD30、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風(fēng)暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD大題（共10題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮咳⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮克摹ⅲㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；五、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】六、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮科?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮烤?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的