易居海南房地產(chǎn)市場

海南近期房地產(chǎn)市場形勢分析丁祖昱先生中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團總裁上海易居房地產(chǎn)研究院副院長2010年4月內(nèi)容頁碼一、數(shù)字海南樓市3二、海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀9三、新政后市場變化及未來趨勢23

目錄Contents一、數(shù)字海南樓市1、海南房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)2、近幾年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)3、客戶分布數(shù)據(jù)4、百強企業(yè)在海南海南省房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資突破200億，所占比重明顯區(qū)域固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占比全國2248463623216.1%北京11865233819.7%上海5273146422.8%山西503376615.2%寧夏111916314.5%注：2009年，海南省GDP為1646億元，排名28；寧夏為1334億元，排名29；海南省房地產(chǎn)市場分析成交量及價格價格：外來需求旺盛，市場供不應(yīng)求態(tài)勢明顯區(qū)域銷售面積（萬平米）銷售金額（億元）均價（元/平米）海南5603516268全國93713439004685北京1880326017340上海3372433012841山西10143153106年份銷售面積（萬平米）銷售金額（億元）均價元/平米20095603516268200833620260112007302148490020062269642472009年全國主要城市商品房銷售面積與金額近年來海南商品房銷售面積與金額國際旅游島獲批后，調(diào)研數(shù)據(jù)顯示島外客戶更偏好中高檔樓盤，北京、浙江、上海、山西、東北為客戶主要來源地客戶分析?？谫彿繊u外客戶比重分類城市客戶結(jié)構(gòu)北京21%浙江14%上海13%山西13%黑龍江10%江蘇10%遼寧8%其他城市11%三亞購房島外客戶比重分類城市客戶結(jié)構(gòu)遼寧17%黑龍江15%浙江14%北京13%吉林10%山西8%四川6%上海5%其他13%開發(fā)商項目所在區(qū)域占地面積中信泰富+保利集團萬寧—神州半島項目38.43平方公里綠城陵水—珍珠海岸5000畝魯能文昌龍樓鎮(zhèn)銅鼓嶺淇水灣地段1300畝億隆文昌銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)86平方公里合景泰富文昌龍樓鎮(zhèn)北側(cè)月亮灣區(qū)域4000畝陵水（清水灣旁）800畝雨潤+開元昌江—棋子灣40平方公里國信樂東—龍沐灣約5054畝富力澄邁紅樹林灣547公頃海南高速儋州—那大東坡項目938.7畝中南集團文昌2000多畝儋州12000畝樂東5000畝恩祥地產(chǎn)文昌2500畝開元盈濱半島—金沙灣10000畝海南省休閑地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入情況已有半數(shù)百強企業(yè)進駐海南片區(qū)物業(yè)類型價格水平（元/㎡）核心價值客戶典型項目西海岸片區(qū)別墅、公寓、酒店式公寓、酒店公寓：18000別墅：23000濱海資源、溫泉、臨近?？谑兄行闹饕菎u外投資度假型客戶熙海、蔚藍假日、天海國際、夏威夷花園、西海岸高爾夫海甸北片區(qū)公寓、別墅公寓：15000別墅：30000濱海資源、周邊生活配套完善主要是島外投資度假型客戶寶安江南城、大公館、邸園東海岸片區(qū)別墅別墅：9000濱海資源主要是島外投資度假型客戶（小部分島內(nèi)私企老板）魯能海藍椰風(fēng)盈濱半島片區(qū)別墅、（公寓尚未上市銷售）別墅：15000濱海資源、未來升值空間島外投資度假客戶，少部分養(yǎng)老客戶溢盈海岸別墅、碧海金沙、王府花園高隆灣片區(qū)公寓、酒店、酒店式公寓公寓：10000航天城、濱海資源純島外投資、度假型客戶中南森海灣、白金海岸、椰海尚品香水灣片區(qū)別墅，酒店、海景公寓公寓：18000別墅：27000濱海資源島外投資、度假客戶香水灣一號、紅磡香水灣、富力灣土福灣片區(qū)別墅、公寓、酒店、公寓：15000別墅：30000濱海資源度假、養(yǎng)老福灣清水灣片區(qū)別墅、公寓、酒店、洋房公寓：18000別墅：30000濱海資源投資、度假清水灣亞龍灣片區(qū)別墅、公寓、酒店公寓：23000別墅：35000濱海資源、高爾夫投資、度假客戶公主郡、亞龍灣高爾夫酒店三亞灣片區(qū)別墅、海景公寓、酒店式公寓、酒店公寓：22000別墅：40000濱海資源投資、度假、養(yǎng)老客戶魯能三亞灣新城、海居、美麗新海岸大東海片區(qū)別墅、海景公寓公寓：25000別墅：30000濱海資源、山投資、度假、養(yǎng)老客戶半山半島海南旅游地產(chǎn)宏觀市場分析/主要片區(qū)樓盤情況二、海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、海南房地產(chǎn)市場格局2、海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程3、區(qū)域市場分析4、客戶分析市場熱點市縣產(chǎn)品特點開發(fā)重要板塊第一梯隊海口綜合品質(zhì)較好，自用性和投資性產(chǎn)品兼有，中端和高端產(chǎn)品結(jié)合西海岸、盈濱半島、東海岸三亞房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合旅游資源，早期以自住舒適型住宅為主，兼顧部分投資型物業(yè)。三亞灣、亞龍灣、海棠灣第二梯隊瓊海中檔住宅為主，同時以會展型旅游休閑度假為主的中高檔旅游房地產(chǎn)博鰲海岸萬寧投資型，沿海灣旅游休閑度假產(chǎn)品石梅灣、興隆陵水投資型，沿海灣旅游休閑度假產(chǎn)品香水灣、清水灣第三梯隊五指山

經(jīng)濟型度假別墅五指山臨高投資型酒店公寓，經(jīng)濟型度假別墅臨高角文昌投資型酒店公寓，經(jīng)濟型度假別墅高隆灣市場格局：從區(qū)域開發(fā)級別看，?？?、三亞處于第一梯隊海南省房地產(chǎn)市場格局泛三亞區(qū)域泛三亞區(qū)域海口房地產(chǎn)市場是海南最早發(fā)展起來的市場，市場較為成熟，市場容量較大，是本土客戶比重最大的城市。多數(shù)以長期居住或與海口有工作、親戚、生意緣的客戶群體，產(chǎn)品多數(shù)中高端為主三亞房地產(chǎn)市場是海南最為高端的旅游地產(chǎn)市場，主要客戶大多數(shù)來自于島外，其房地產(chǎn)價格是海南省最高的城市。海南省中部新興起來的第四大房地產(chǎn)市場，一方面依托熱帶雨林和山居等旅游概念的優(yōu)勢發(fā)展旅游地產(chǎn)，另一方面是強調(diào)其適宜的居住環(huán)境，是目前海南房地產(chǎn)正在掘起的開發(fā)熱點城市。東線灣區(qū)大規(guī)模開發(fā)，旅游房地產(chǎn)市場快速發(fā)展起來，作為東線沿海城市，陵水、萬寧、瓊海具有較強的發(fā)展?jié)摿Ｄ鲜》康禺a(chǎn)市場格局海南房地產(chǎn)市場較為成熟的成交主要集中在?？?、三亞，熱點開發(fā)的東線灣區(qū)及正在興起的中部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)布局富力,雅居樂,綠城,合景泰富中信,兆南,億隆、中南魯能,萬科,富力,恒大,寶安,廣物中糧,萬科,魯能,愛地,首都機場集團,鴻州,重慶東和,聯(lián)華國際,中鐵置業(yè),中體，華潤,中信泰富,保利香港,寶安,海航國信熱帶濱海資源的稀缺性西海岸月亮灣棋水灣高隆灣博鰲海岸神州半島石梅灣香水灣清水灣土福灣海棠灣東海岸亞龍灣三亞灣龍沐灣棋子灣盈濱半島

眾多地產(chǎn)大鱷進駐，市場競爭趨于激烈，開發(fā)企業(yè)以開發(fā)東線海灣旅游地產(chǎn)項目為主時間調(diào)整期恢復(fù)期快速發(fā)展期新一輪發(fā)展期階段海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程1991-1993年，海南房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展的高峰期1997年，受亞洲金融危機的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)泡沫破滅2000年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)恢復(fù)性增長2006年以后，進入快速發(fā)展期2009年底及國際旅游到獲批后，進入新的一輪發(fā)展期快速發(fā)展期海口市場住宅市場：供應(yīng)量繼續(xù)萎縮，成交市場雖有波動，但仍有量的支持，成交價格經(jīng)過快速上漲之后進入一個調(diào)整期指標(biāo)2010年2月2010年3月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比1：2.491：7.52--供應(yīng)量（萬m2）9.654.24-8.72-56.11成交量（萬m2）24.0231.8786.2332.71成交價格（元/m2）7910804780.281.73成交總額（億元）18.9925.65235.7435.01海口市3月商品住宅各類指標(biāo)變化?？谑?009-2010年商品住宅成交走勢海口市場成交結(jié)構(gòu)：中檔物業(yè)單價段占據(jù)成交首位，中高檔和高檔單價段物業(yè)成交呈增長趨勢；商品住宅成交主力單價段價格逐漸上升成交面積——單價段結(jié)構(gòu)價格段2009.092009.102009.112009.122010.012010.022010.03高檔(12000元/平米以上)1%2%5%3%5%13%13%中高檔(8000-12000元/平米)6%6%11%14%16%23%26%中檔(5000-8000元/平米)42%39%32%44%48%43%42%中低檔(3000-5000元/平米)38%41%41%31%26%20%11%低檔(3000元/平米以下)24%11%11%7%5%1%8%06-09年住宅成交單價段對比成交槽結(jié)構(gòu)違：住宅刺成交頌面積喜段主神集中膽在90肆-1辮20㎡，14嗎0㎡以臟上呈產(chǎn)增長揚趨勢賴；成浴交房籃型集晉中在催二房臘、三程房，券近幾純年二誼房的桃增長陸速度飯較快?？谄蚴袌鲎≌M市場促：供應(yīng)耗量開吧始下猶滑，食但成踏交依希然保障持活幟躍態(tài)重勢，裁成交加價格面大幅卸上漲三亞彈市20虎09閣-2飼01拖0年商備品住疊宅成報交走戴勢指標(biāo)2010年2月2010年3月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比————供應(yīng)量（萬m2）18.960.39-64.86%-97.94%成交量（萬m2）13.3517.7311.16%32.81%成交價格（元/m2）1463718026128.38%23.15%成交總額（億元）19.5431.96153.85%63.56%三亞妖市3月商愧品住結(jié)宅各味類指據(jù)標(biāo)變夫化三亞稈市場瘋狂纖期供求應(yīng)關(guān)系遭：20貸10年1-良3月商瓣品住儲宅成董交量名接近50萬平湖方米揚，供褲應(yīng)明殖顯不寇足，腰后期燦市場鋤供求呼矛盾霞突顯20盆10年1-蠟3月，說三亞鐘市場泡供求漫有失撈平衡20賭10年1季度鳥市場川存量熱相比20衡09年1季度販減少18車.4越0%-1迷8.伙40俯%三亞歷市場數(shù)據(jù)矮來源俘：CR觀IC成交虹結(jié)構(gòu)塘：大于15設(shè)00豆0元/平方吼米的叮高檔太物業(yè)牽成交是比例爐較09年大址幅增釘長，肢占據(jù)敲首位藏；而10年市宏場成脹交面昏積段赴結(jié)構(gòu)注無明很顯變咸化，巧依然妄是小流戶型值產(chǎn)品與走俏三亞巖市場20搏10年1-閉3月，憤三亞羽市場病高端攜住宅甚比列膊增長20消10年1-憂3月，聲三亞哈市場嬌住宅階成交綠面積風(fēng)段結(jié)定構(gòu)調(diào)醬整較警大海南淋形成愁典型例外向陷型市程場，范客群補面向撿全國外向童型市錦場，展核心就價值裂是海征南島蔽的熱沈帶氣琴候環(huán)展境、億強勢倦海景田資源臨；自從20舍03年非察典過口后，膽以北謝京、輩上海另、江給浙、路東北攔為第通一梯譽隊開幻玉始大她規(guī)模寫的在位海南骨購房傭，主驗要集凍中在狐海口垂、三棍亞，息所購奮房屋扯有海駁景資銅源的嫂占70崇%。20滅05年起舅以山舟西、莖陜西賤、貴導(dǎo)川為房誠代表練的西環(huán)北、薪西南軟資源憂性城銀市客兵群開代始在蜻海南途規(guī)模院購房蹈，主飽要是調(diào)投資崇、養(yǎng)擊老、見度假狡。20艇10年，鑄國際瞇旅游湊島獲盯批后低，大砍批高怨端客裝戶進遺入，畝投資煙和休己閑型徑為主濃；北京不地區(qū)臟，經(jīng)控濟實存力強本，對朱別墅扛、大治戶型窩等高挑端產(chǎn)逐品較準(zhǔn)偏愛裹；東北浴地區(qū)是，老加干部赤占相封當(dāng)比術(shù)例，盆用于攏養(yǎng)老給；上海寬地區(qū)閃，以稻普通惜市民丙為主遲，偏查好普局通戶選型，擊低總沉價投散資型挖產(chǎn)品勁；以山穗西，株陜西瀉為代例表的倡西北指資源少型地頭區(qū)，輛典型燙的養(yǎng)盲老，次度假理者；以川激貴為扔代表勝的西蓬南資侄源型氧地區(qū)穗，典窄型養(yǎng)賭老、炮度假掉者；以溫脆州，格臺州驚為代凱表的臥江浙尺地區(qū)的，典削型的絮投資罩者，盤會考賠慮物裕業(yè)的嘉前景建和投筒資額川；客戶緩分析觀點咱一：渴?？跉ば羌壢ぽ^高暢樓盤綱成交坡客戶孕以島糊外為瀉主，片所占凝比例耕可達財?shù)?0涌-9尼0%，而泰星級侮較低智樓盤漠則以錢島內(nèi)慢客戶山為主攪。觀點謹(jǐn)二：劣在島疼外購造房客梁戶中爸北京爺、上旗海、筆江浙呼一帶肥客群雀集中不在星杜級較數(shù)高的勤項目驅(qū)；山羽西、餓東北文、川黨渝地武區(qū)客險群則肚偏好叫星級仁一般筍項目賭；星校級較原低的介項目牧島外秋客戶市比較雪分散景。觀點其三：蘇在島繳內(nèi)購礙房客鴿戶中零，新勞?？谀税缬浹葜`主力蠢角色癥。?？谡埛矫鎾欤簫u外隸客戶微更偏適好中食高檔摘樓盤暖，北性京、悔浙江蜂、上是海、舟山西冶、東鏡北為鹽客戶寄主要睛來源沙地，永本地清新海餅?zāi)先司普贾亻W要角融色?？谂馁彿磕u外竹客戶抹比重確分類客戶批分析三亞稀方面避：島外型客戶腰占絕搖對比喊中并根呈增售長趨雪勢，謀高檔逢樓盤攻更受助島外家客戶龍偏好蔑，東告北、縱浙江轉(zhuǎn)、北蛇京、玩山西災(zāi)為主腎要客健戶來裂源三亞筒購房市島外勇客戶同比重護分類觀點懂一：諒三亞雙樓盤腫成交尼客戶槳島外途群體盒比重也較大譽，其退中星渾級較槳高樓藏盤島遮外群來體所抖占比煙例可匹達到90樣%左右唯；星故級中當(dāng)?shù)葮翘奖P島土外客求戶占思比為80斤%左右舟；星罷級較辛低樓須盤島摔外客校戶占哀比70再%左右廊。觀點盡二：威在三堅亞島增外購慢房客凈戶中強山西桶、浙思江、笨北京芽、福臟建、粉上海選一帶厭客群尊集中通在星局級較某高的課項目鴉；遼蹈寧、越吉林編、黑聚龍江政、四吹川地院區(qū)客象群則阿偏好慢星級異一般恰項目約；星街級較敵低的拼項目決島外添客戶拖比較儀分散糾。觀點縣三：危隨著噴三亞嗎近期槐樓市潤的升螞溫，蛾島外鳳客戶仍比重眠將會沿越來崖越大客戶影分析三、膚新政巧后市兄場變常化及拋未來旺趨勢1、新壯政下的劍市場械表現(xiàn)2、未吧來發(fā)展擺趨勢新盤冷推售黎時機嬸變動甘的樓坑盤：(?？?水云于天：沸原計緣瑞劃4月開暗盤，寇未延稍遲，4月16日開膛盤。(海口)紫園煉：原茶計劃4月開崗盤，撐未延泰遲，4月30日開愿盤。(?？?證大散國際濱海立燈方：天原計兼劃五·一開歇盤，笑現(xiàn)推猛遲至士十·一。(海口)國瑞·觀海曠居：落原計漂劃五·一看蔬盤，餅現(xiàn)延里遲，伶預(yù)計5月內(nèi)榜開盤備。(文昌)東方脆高隆商灣：征原計剝劃五校月開網(wǎng)盤，字現(xiàn)延慌遲，祖開盤昏時間敬未定脂。(文昌)波溪域麗亞廉灣：晝開盤扭時間廉未定霧。(文昌)匯景鋤灣：關(guān)原計貧劃4月開質(zhì)盤，糞未延障遲，4月22日開紐奉盤。(文昌)中南地森海渣灣：承近期進開盤槳，開杜盤時酷間未周定。(三亞)南海角天闕搭：原穗計劃變五月冷開盤膝，現(xiàn)伴延遲莫，開察盤時仗間未梅定。(三亞)鉆石池海岸晉：原幅計劃隨五月槽開盤仆，現(xiàn)揮延遲燙，預(yù)殲計9、10月開掉盤。(三亞)太陽薪島公退寓：下原計督劃五衡月開歲盤，盡現(xiàn)延亦遲，哭預(yù)計10月開查盤。新政史之后鼻，對錘海口臉、三贊亞、文昌等地夜樓盤躁銷售箏情況偷調(diào)研步顯示揚，推省售時秤機原鞭本預(yù)解定的們開盤妹時間懇有所僅延遲失，價首格開萌盤時茅再行段公布該，同辨時原卻本房滔價堅身挺的峰海南墾樓盤鉆近期效已經(jīng)貪出現(xiàn)膝打折主優(yōu)惠暫措施二手部中介杯掛牌講、接勤盤的語客戶殲：早期柜購買亂房產(chǎn)給集中事掛牌耕，供彩應(yīng)量飄迅速肺增加秤；接盤權(quán)客戶國觀望襯，成丸交量搖甚少咱。新政古下的史市場定表現(xiàn)201020122014ABC商品房成交價格時間海南房地產(chǎn)市場后續(xù)走勢判斷√

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新政層出不窮，國家調(diào)控力度加大，使全國投資客戶得到遏制。后市仍將保持“平抑房價”的大基調(diào)。商品房供應(yīng)趨緊，成交量趨于穩(wěn)定，但總體的經(jīng)濟增長仍然對房價起到支撐，區(qū)域房價繼續(xù)維持上漲趨勢全國經(jīng)濟增長企穩(wěn)，政策持續(xù)利好，定調(diào)2010年穩(wěn)增長，促轉(zhuǎn)變。國際旅游島概念熱點炒作，市場熱度預(yù)期將持續(xù)至2010年下半年國際導(dǎo)旅游約島規(guī)只劃戰(zhàn)兄略利教好下胳，海孫南長蘿期市敞場總鹽體走幅強，略短期希內(nèi)樓姓市新觀政背出景下隙海南思將隨傅全國以市場條經(jīng)歷士一定捐幅度秩的調(diào)委整期海南剛市場臂整體箭走勢屈預(yù)測20彼10年海刃南市瓣場走睛