水鄉(xiāng)新城概念設(shè)計(jì)

東莞水鄉(xiāng)新城概念性規(guī)劃

投標(biāo)文件(技術(shù)標(biāo))

二O一六年三月八日

簡(jiǎn)本新城困境主要原因在于阻力過(guò)大和動(dòng)力缺乏。1提要“互聯(lián)網(wǎng)+”新經(jīng)濟(jì)下非中心的、分散式發(fā)展道路。2“有機(jī)疏散，田城交織”的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。3圍繞旗艦型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃編制和建設(shè)推進(jìn)。4困境思路布局運(yùn)作困境分析11.1水鄉(xiāng)新城的發(fā)展目標(biāo)在水鄉(xiāng)新城總體規(guī)劃中，其被定位為：“規(guī)劃區(qū)將借助綜合交通樞紐，承擔(dān)東莞對(duì)接灣區(qū)及穗莞合作的專業(yè)化城市副中心的區(qū)域節(jié)點(diǎn)職能，驅(qū)動(dòng)水鄉(xiāng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型升級(jí)，構(gòu)建新的綜合服務(wù)中心，引領(lǐng)十鎮(zhèn)一港協(xié)調(diào)發(fā)展?！毕鄬?duì)于原有基地內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)相對(duì)落后的現(xiàn)狀，這一規(guī)劃定位給出了相當(dāng)高的發(fā)展預(yù)期。在規(guī)劃藍(lán)圖中，展現(xiàn)出的是濱水特色城市新區(qū)中心地帶的風(fēng)貌。在用地布局上，規(guī)劃體現(xiàn)出TOD發(fā)展的思路，合理布置了開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，并預(yù)留出大量的濱水公共活動(dòng)空間和綠地。此外、規(guī)劃也考慮到現(xiàn)有村莊和工廠拆遷安置的問(wèn)題，提出了可行的解決思路。41.2現(xiàn)實(shí)困境的原因水鄉(xiāng)新城建設(shè)面臨的主要困境是土地資源的制約、開(kāi)發(fā)模式不清晰和開(kāi)發(fā)成本過(guò)高等等。其困境背后的原因有兩個(gè)方面：一個(gè)是阻力過(guò)大；一個(gè)是動(dòng)力缺乏。51.2現(xiàn)實(shí)困境的原因原因之一：阻力過(guò)大。水鄉(xiāng)新城面臨的首要困境在于土地資源無(wú)法有效統(tǒng)籌。水鄉(xiāng)新城的核心位置，缺乏連片集中的可建設(shè)用地，同時(shí)可建設(shè)用地本身也比較破碎，難以有效使用。加上東莞特殊的鎮(zhèn)街體制以及目前水鄉(xiāng)管委會(huì)的架構(gòu)設(shè)計(jì)，難以突破現(xiàn)有的土地紅線制約。61.2現(xiàn)實(shí)困境的原因原因之二：動(dòng)力不足。一直以來(lái)，由于受到生態(tài)環(huán)境和交通區(qū)位的制約，水鄉(xiāng)地區(qū)所處的“10鎮(zhèn)（街道）1港”在整個(gè)東莞經(jīng)濟(jì)格局中所占比重相對(duì)較小，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模和能級(jí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于幾個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力不足。另外，由于配套條件也相對(duì)較差，對(duì)人口的吸納能力也不夠。相比近年來(lái)蓬勃發(fā)展的松山湖片區(qū)，水鄉(xiāng)新城雖然其靠近廣州，但廣州自身還有較大的發(fā)展空間，擠出效應(yīng)不明顯。同時(shí)水鄉(xiāng)新城沒(méi)有高強(qiáng)度的配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)的投資，對(duì)人口的吸引力也不明顯。因此，要突破水鄉(xiāng)新城發(fā)展的困境，要從更大層面來(lái)看待其發(fā)展，解決動(dòng)力和阻力的問(wèn)題。7發(fā)展戰(zhàn)略研究22.1房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)判定過(guò)去20年，我國(guó)城市普遍經(jīng)歷了以人口集聚與規(guī)模擴(kuò)張為特征的快速發(fā)展階段，隨著新常態(tài)的出現(xiàn)，增量發(fā)展不再是未來(lái)的主要方式。雖然東莞目前是國(guó)內(nèi)人口凈流入排名第四位的城市，房地產(chǎn)發(fā)展還有較大的空間，但是一個(gè)城市本身的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)并不是均等的，有著強(qiáng)烈的地區(qū)差異。水鄉(xiāng)新城在未來(lái)的發(fā)展中，其原來(lái)規(guī)劃的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度所造就的商住房地產(chǎn)，能否在與市區(qū)、松山湖及各鎮(zhèn)中心區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，還是一個(gè)未知數(shù)。因此，水鄉(xiāng)新城的建設(shè)，要突破原有新城高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的模式，通過(guò)自身特點(diǎn)來(lái)吸引置業(yè)者。92015年2月平均房?jī)r(jià)2.2產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向判定水鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)區(qū)本身的優(yōu)勢(shì)在于較多的農(nóng)業(yè)用地和自然環(huán)境資源，這對(duì)于一般城市開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)是制約，但對(duì)于新興產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，卻是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)。“十三五”的工作重點(diǎn)其中一項(xiàng)就是力推農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和要打造綠色經(jīng)濟(jì)升級(jí)版。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)在未來(lái)都將成為國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)，水鄉(xiāng)新城以其自身優(yōu)勢(shì)條件，通過(guò)合理的招商引資和產(chǎn)業(yè)培育，一定能夠得到快速發(fā)展，達(dá)到生態(tài)與產(chǎn)業(yè)雙贏的目標(biāo)。102.3水鄉(xiāng)新城發(fā)展路徑判定從房地產(chǎn)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，水鄉(xiāng)新城雖然和現(xiàn)有其他城區(qū)鎮(zhèn)街相比沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，但在新形勢(shì)下有著后發(fā)優(yōu)勢(shì)，只要找到差異化發(fā)展的道路，仍然可以取得矚目的成績(jī)，并成為未來(lái)中國(guó)城市發(fā)展和城鄉(xiāng)融合的典范。11以新城建設(shè)為樣本的水鄉(xiāng)規(guī)劃，需要重新進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整2.4工作目標(biāo)宏觀形勢(shì)和地方體制使得農(nóng)保地調(diào)整在近期很難實(shí)現(xiàn)，需要水鄉(xiāng)新城調(diào)整原有城市集中建設(shè)、TOD高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的思路，轉(zhuǎn)而走“互聯(lián)網(wǎng)+”新經(jīng)濟(jì)下非中心的、分散式的發(fā)展道路。在明確發(fā)展目標(biāo)的基礎(chǔ)上，水鄉(xiāng)新城還需要理順自身的管理運(yùn)作框架，應(yīng)該在現(xiàn)管委會(huì)協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌和督促的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步建立與鎮(zhèn)街、東實(shí)集團(tuán)以及其他有關(guān)部門的聯(lián)系會(huì)議制度，一方面調(diào)動(dòng)鎮(zhèn)街參與水鄉(xiāng)建設(shè)的積極性，一方面也確保重大設(shè)施的落實(shí)。123.2工作思路一、總體結(jié)構(gòu)總體結(jié)構(gòu)上，水鄉(xiāng)新城應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，采取去中心化、分散化的發(fā)展模式。按照規(guī)劃原理，軌道交通站點(diǎn)周邊用地需要進(jìn)行高強(qiáng)度混合開(kāi)發(fā)，但水鄉(xiāng)新城發(fā)展動(dòng)力不足，周邊鎮(zhèn)街中心已然成型，高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)難以推動(dòng)。去中心化的模式并不是否定水鄉(xiāng)新城的地位和作用，而是其城市副中心的職能和相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，可以通過(guò)“田園城市”的模式來(lái)建構(gòu)：以主要交通聯(lián)系軸來(lái)串聯(lián)公共服務(wù)設(shè)施，園區(qū)和社區(qū)在田園之間呈組團(tuán)分布。從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，去中心化的城市格局對(duì)于高端房地產(chǎn)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)還是有很大吸引力。133.2工作思路以樞紐為中心的有機(jī)疏散式新城結(jié)構(gòu)。佛莞城際相鄰鎮(zhèn)區(qū)交通干線生活組團(tuán)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)望洪樞紐站水鄉(xiāng)河道組團(tuán)環(huán)線田園重點(diǎn)項(xiàng)目3.2工作思路二、空間關(guān)系在有機(jī)疏散理論指引下，水鄉(xiāng)新城應(yīng)結(jié)合現(xiàn)實(shí)用地情況，不劃分過(guò)于理想的城市功能分區(qū)和鄰里組合，而是根據(jù)現(xiàn)狀村落和項(xiàng)目形成簇群式組團(tuán)，以保留的農(nóng)用地作為間隔，形成“田城交織”的格局。在現(xiàn)有村落拆遷難度大的情況下，水鄉(xiāng)新城也應(yīng)化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)植入、環(huán)境美化、等方式，將其轉(zhuǎn)化為創(chuàng)業(yè)活力源泉。153.2工作思路三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水鄉(xiāng)新城通過(guò)政策和配套設(shè)施，充分對(duì)接廣州高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)還要結(jié)合大量農(nóng)用地的特點(diǎn)，大力發(fā)展高科技農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。在近期，水鄉(xiāng)新城應(yīng)集中資源、招商引資，重點(diǎn)打造幾個(gè)農(nóng)業(yè)+產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，樹(shù)立自身產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿和形象標(biāo)志，增強(qiáng)品牌效應(yīng)。163.2工作思路四、交通體系水鄉(xiāng)新城一方面要大力進(jìn)行道路設(shè)施的建設(shè)，改變?cè)械缆方煌ū∪醯牧觿?shì)。另一方面應(yīng)該結(jié)合軌道交通，發(fā)展多次的公共交通體系，特別是提供安全便捷的最后一公里解決方案，使得軌道交通的便利性得到大幅度提升。173.2工作思路五、城市經(jīng)營(yíng)水鄉(xiāng)新城應(yīng)采取以點(diǎn)帶面，以線帶面的模式來(lái)推進(jìn)。水鄉(xiāng)委統(tǒng)籌全區(qū)的重大產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施布局，重點(diǎn)打造旗艦項(xiàng)目。并會(huì)同鎮(zhèn)街和東實(shí)集團(tuán)等部門擬定近期建設(shè)計(jì)劃，保證重點(diǎn)項(xiàng)目的落實(shí)。規(guī)劃方案要能夠落地，必須要在水鄉(xiāng)管委會(huì)、屬地鎮(zhèn)街、東實(shí)集團(tuán)之間取得平衡。水鄉(xiāng)管委會(huì)需要保障區(qū)域的整體發(fā)展，屬地鎮(zhèn)街需要自身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)上臺(tái)階，東實(shí)集團(tuán)需要有合理的收益來(lái)確保重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。通過(guò)項(xiàng)目而非片區(qū)的形式來(lái)推動(dòng)水鄉(xiāng)的發(fā)展，可能更具有操作性。183.2工作思路六、村莊活化規(guī)劃區(qū)內(nèi)有大量村落，在目前拆遷成本高的情況下，可以通過(guò)村莊環(huán)境整治和功能置換，結(jié)合水鄉(xiāng)村莊特色，引入休閑旅游產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)村落更新和再生。19農(nóng)業(yè)休閑農(nóng)業(yè)養(yǎng)生農(nóng)耕文化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)農(nóng)田文化學(xué)堂農(nóng)耕藝術(shù)展農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)養(yǎng)生SPA農(nóng)耕認(rèn)知有機(jī)食品參禪品茶農(nóng)業(yè)美食農(nóng)技大賽現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)空間布局方案33.1空間選擇21按照土地規(guī)劃來(lái)看，水鄉(xiāng)新城范圍內(nèi)不可建用地973.9公頃，占比67%。作為新城中心的望洪樞紐周邊也缺乏可建設(shè)用地。為了新城建設(shè)能夠推進(jìn)，規(guī)劃以近期可建設(shè)用地進(jìn)行空間布局。土地性質(zhì)現(xiàn)狀圖3.2規(guī)劃結(jié)構(gòu)22水鄉(xiāng)新城城市設(shè)計(jì)以簇群式集中開(kāi)發(fā)為主，每個(gè)組團(tuán)有自身的服務(wù)核心，并共享新城核心的市級(jí)服務(wù)功能。城市功能從外圍向核心，其外向型程度越高，充分利用了軌道交通的優(yōu)勢(shì)?？臻g結(jié)構(gòu)概念圖新城共享核心功能聯(lián)系環(huán)區(qū)域聯(lián)系軸區(qū)域聯(lián)系軸洪梅產(chǎn)城融合組團(tuán)望牛墩旅游產(chǎn)業(yè)組團(tuán)梅沙文化創(chuàng)意組團(tuán)道滘電商產(chǎn)業(yè)組團(tuán)洪屋渦水道赤窖口河服務(wù)核心服務(wù)核心服務(wù)核心服務(wù)核心3.2規(guī)劃結(jié)構(gòu)23在現(xiàn)狀用地選擇的基礎(chǔ)上，水鄉(xiāng)新城規(guī)劃以“有機(jī)疏散，田城交織”的結(jié)構(gòu)進(jìn)行布局。新城開(kāi)發(fā)不再是集中式建設(shè)，以望洪樞紐為核心的新城中心，與其他功能組團(tuán)通過(guò)區(qū)域聯(lián)系軸和功能聯(lián)系環(huán)連接?？臻g結(jié)構(gòu)分析圖新城核心功能聯(lián)系環(huán)區(qū)域聯(lián)系軸梅沙文化創(chuàng)意組團(tuán)洪梅產(chǎn)城融合組團(tuán)望牛墩旅游產(chǎn)業(yè)組團(tuán)道滘電商產(chǎn)業(yè)組團(tuán)3.3用地布局用地總面積：14.54平方公里。城市建設(shè)用地：6.78平方公里，約占用地總面積的47%；非建設(shè)用地：7.76平方公里，約占用地總面積的53%。24土地利用規(guī)劃圖3.3用地布局城市與水系和田園相互交融，成為未來(lái)水文化特色生態(tài)城市典范。25總平面圖0102030405060708091011121314觀景塔游艇碼頭濱水飲食城藝術(shù)水岸游輪碼頭濱水創(chuàng)意街游客集散中心望洪樞紐旅游步行街奧特萊斯小型主題樂(lè)園商務(wù)公園水鄉(xiāng)舞臺(tái)濱水高檔住區(qū)1516171819202122232425262728289園區(qū)濕地公園免稅超市水鄉(xiāng)論壇文創(chuàng)影視街快捷酒店高端度假酒店度假公寓創(chuàng)意中心水鄉(xiāng)居住區(qū)公共停車場(chǎng)科技推廣中心商務(wù)辦公區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)020305060801091011130416141517121819202122262324252728073.4產(chǎn)業(yè)布局在產(chǎn)業(yè)布局中，根據(jù)各個(gè)組團(tuán)所在的空間位置和產(chǎn)業(yè)聚集情況，分別設(shè)置產(chǎn)業(yè)類型，以達(dá)到差異化互補(bǔ)協(xié)同。26產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃圖新城核心：會(huì)展、商貿(mào)、教育、酒店、進(jìn)口食品、文化娛樂(lè)、旅游集散梅沙文化創(chuàng)意組團(tuán)：文化創(chuàng)意、互聯(lián)網(wǎng)+、休閑農(nóng)業(yè)，居住洪梅產(chǎn)城融合組團(tuán)：高科技制造業(yè)、居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)望牛墩旅游產(chǎn)業(yè)組團(tuán)：特色旅游、影視、居住道滘電商產(chǎn)業(yè)組團(tuán)：電子商務(wù)、物流、研發(fā)，居住3.5開(kāi)發(fā)強(qiáng)度核心區(qū)采取高容積率的混合開(kāi)發(fā)模式，普遍控制在6.0以上。各組團(tuán)中心用地容積率控制在4.0-6.0之間，居住地塊普遍控制在2.0-3.5之間，以充分發(fā)揮用地價(jià)值，在城市建設(shè)區(qū)體現(xiàn)集約化土地使用的原則。27開(kāi)發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃圖3.6空間形態(tài)在區(qū)域中構(gòu)建水網(wǎng)、田園、城市相融的水城生態(tài)空間格局，保障區(qū)域生態(tài)安全，形成田城交織的景觀體驗(yàn)。通過(guò)保留的現(xiàn)狀大面積農(nóng)田形成城市生態(tài)本底。通過(guò)水系的引入強(qiáng)化水鄉(xiāng)要素。28空間形態(tài)規(guī)劃圖圖例城市開(kāi)敞空間軸線水道開(kāi)放空間農(nóng)田開(kāi)放空間3.7交通組織塑造內(nèi)涵豐富的道路骨架，根據(jù)其串聯(lián)功能及結(jié)構(gòu)特征劃分道路等級(jí)，形成組團(tuán)化特色明晰的道路系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)注重與軌道交通接駁的公交體系的建立，完善最后一公里的交通輸送。29交通組織規(guī)劃圖圖例軌道交通樞紐公交站點(diǎn)軌道交通線路主公交環(huán)線次公交線路3.8支撐系統(tǒng)以輕資產(chǎn)、動(dòng)態(tài)化的方式應(yīng)對(duì)郊野公園管理需求。在”互聯(lián)網(wǎng)+”的思維下，可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，將公共服務(wù)和社會(huì)資源很好結(jié)合起來(lái)，通過(guò)大數(shù)據(jù)平臺(tái)實(shí)時(shí)監(jiān)控公園需求，并及時(shí)調(diào)配社會(huì)資源，創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。30信息管理平臺(tái)救護(hù)人員管理監(jiān)控全面對(duì)接移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)門禁購(gòu)物實(shí)時(shí)交流住宿預(yù)定訂餐及配送訂車點(diǎn)評(píng)農(nóng)產(chǎn)品物聯(lián)網(wǎng)管理農(nóng)業(yè)科研游戲3.9建設(shè)時(shí)序近期通過(guò)開(kāi)發(fā)旅游休閑類項(xiàng)目和文創(chuàng)項(xiàng)目，為新城聚集人氣。中期圍繞重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)一步完善城市功能。遠(yuǎn)期通過(guò)核心區(qū)域打造，使水鄉(xiāng)新城基本成型。31分期建設(shè)指引圖3.9建設(shè)時(shí)序啟動(dòng)區(qū)選擇一是結(jié)合望洪樞紐站的周邊地區(qū)，建設(shè)旗艦型項(xiàng)目。同時(shí)可進(jìn)行村莊改造升級(jí)。另外按照開(kāi)發(fā)難易程度，選擇用地條件較好，項(xiàng)目成熟的位置進(jìn)行開(kāi)發(fā)。32近期啟動(dòng)區(qū)域指引圖梅沙片區(qū)建設(shè)黎洲角村改造長(zhǎng)洲片區(qū)建設(shè)九曲村改造步律村改造官派村改造夏匯片區(qū)建設(shè)3.10土地統(tǒng)籌由于現(xiàn)有村莊拆遷安置難度較大，土地統(tǒng)籌以集中布局，就地安置為原則。其中望洪樞紐附近兩個(gè)村落在遠(yuǎn)期拆除，其余村莊均采用主體保留的方式。33土地統(tǒng)籌整備規(guī)劃圖梅沙村保留黎洲角村保留長(zhǎng)洲村搬遷凼涌村搬遷九曲村保留步律村保留官派村保留下漕村保留3.11空間效果34望洪樞紐中心鳥(niǎo)瞰圖3.11空間效果35望洪樞紐透視圖3.11空間效果36濱水平臺(tái)與會(huì)議酒店透視圖3.11空間效果37旅游集散中心透視圖3.11空間效果38五彩步行街透視圖3.11空間效果39濱水度假社區(qū)透視圖3.11空間效果40濱水商業(yè)區(qū)透視圖后續(xù)工作框架44.1后續(xù)工作重點(diǎn)在規(guī)劃前，應(yīng)先進(jìn)行空間發(fā)展模式研究和產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究，真正解決水鄉(xiāng)新城的發(fā)展障礙和發(fā)展動(dòng)因。兩個(gè)研究應(yīng)當(dāng)重新考慮水鄉(xiāng)新城的定位和能級(jí)，對(duì)未來(lái)可能入駐水鄉(xiāng)新城的新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究，判斷其空間需求和主要就業(yè)人群，為下一步形態(tài)規(guī)劃提供充分的