鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場

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歷史文化名城，長江下游重要的港口、工貿(mào)、風(fēng)景旅游城市支柱產(chǎn)業(yè)：化工、造紙、鋁業(yè)、建材，有世界主要的錨鏈生產(chǎn)基地，亞洲最大的造紙基地、工程塑料基地和全國重要的醋酸、易拉罐生產(chǎn)基地長三角城市群中一員，城市定位于長江下游重要的港口、工貿(mào)、風(fēng)景旅游城市城市概況往北京京滬高速鐵路橫貫東西高速公路四橫：沿江高速滬寧高速寧太高速寧常高速二縱：揚溧高速京滬高速黃金水道長江、京杭大運河不容忽視的水陸路交通樞紐地位，但航空運輸仍不完善，阻礙了其立體交通體系的構(gòu)建鎮(zhèn)江市規(guī)劃建設(shè)的路網(wǎng)體系由快速干道、主干道、次干道和支路組成，以方格網(wǎng)布局為主，局部地段結(jié)合地形采用自由式路網(wǎng)布局，未來將形成“三橫九縱、十字雙環(huán)”的道路骨架體系城市概況縣/市/區(qū)面積（k㎡）人口（萬人）所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)京口區(qū)12636

共青團農(nóng)場（新民洲農(nóng)場）潤州區(qū)132.6824無丹徒區(qū)61136高橋鎮(zhèn)、辛豐鎮(zhèn)、谷陽鎮(zhèn)、上黨鎮(zhèn)、寶堰鎮(zhèn)、世業(yè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)江新區(qū)（京口區(qū)代管）218.921.7丁崗鎮(zhèn)、大路鎮(zhèn)、姚橋鎮(zhèn)句容市138562華陽鎮(zhèn)、黃梅鎮(zhèn)、下蜀鎮(zhèn)、白兔鎮(zhèn)、邊城鎮(zhèn)、茅山鎮(zhèn)、后白鎮(zhèn)、郭莊鎮(zhèn)、天王鎮(zhèn)、寶華鎮(zhèn)丹陽市105980.6界牌鎮(zhèn)、后巷鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、云陽鎮(zhèn)、司徒鎮(zhèn)、陵口鎮(zhèn)、呂城鎮(zhèn)、訪仙鎮(zhèn)、導(dǎo)墅鎮(zhèn)、埤城鎮(zhèn)、皇塘鎮(zhèn)、珥陵鎮(zhèn)、延陵鎮(zhèn)揚中市33233.48新壩鎮(zhèn)、油坊鎮(zhèn)、八橋鎮(zhèn)、西來橋鎮(zhèn)行政區(qū)劃鎮(zhèn)江市為江蘇省省轄市，現(xiàn)轄京口、潤州、丹徒三區(qū)，代管句容、丹陽、揚中三市。另有國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)-鎮(zhèn)江新區(qū)行使市轄區(qū)經(jīng)濟、社會管理權(quán)限。鎮(zhèn)江全市總面積3848平方公里，人口311萬人。至2009年底，全市共有51個鎮(zhèn)（街道）、農(nóng)場1個。其中:鎮(zhèn)41個，街道辦事處10個，農(nóng)場1個。丹陽市轄13個鎮(zhèn)，句容市轄10個鎮(zhèn)，揚中市轄4個鎮(zhèn)，丹徒區(qū)轄7個鎮(zhèn)，京口區(qū)轄2個鎮(zhèn)、1個農(nóng)場、4個街道辦事處，潤州區(qū)轄1個鎮(zhèn)、4個街道辦事處，鎮(zhèn)江新區(qū)轄3個鎮(zhèn)、2個街道辦事處城市經(jīng)濟從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)發(fā)展與人均GDP有著密切聯(lián)系。2011年鎮(zhèn)江人均GDP約為11376$，表明當?shù)胤康禺a(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展期，生存改善需求兼有，以質(zhì)量為主，向數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展。時期啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期需求生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展超速發(fā)展、數(shù)量型以數(shù)量為主、向注重品質(zhì)方向發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展、以質(zhì)量為主、數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型800-3000$3000-8000$8000-13000$13000$以上人均GDP水平鎮(zhèn)江的GDP處于高速發(fā)展階段，人均GDP保持穩(wěn)步增長，經(jīng)濟的快速發(fā)展不僅提升了鎮(zhèn)江的整體實力，也推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。城市經(jīng)濟鎮(zhèn)江的經(jīng)濟快速發(fā)展的前提下，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域合理化。第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)保持逐年上漲的態(tài)勢，總體形成以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)次之，第一產(chǎn)業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。鎮(zhèn)江2011年第一產(chǎn)業(yè)增加值100.41億元，增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1274.23億元，增長12.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值935.76億元，增長12.6%。2011年全年居民消費價格總指數(shù)為105.0%，比上年上漲5.0%，在八大類消費品價格中：食品類、煙酒類、衣著類、家庭設(shè)備用品、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通信、娛樂教育文化用品及服務(wù)、居住類分別上漲12.0%、4.3%、1.8%、5.2%、1.2%、1.3%、0.1%、3.7%。城市經(jīng)濟鎮(zhèn)江的經(jīng)濟快速發(fā)展使得鎮(zhèn)江人民的生活水平不斷提高，保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。城鄉(xiāng)居民收入同步較快增長。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26637元，比上年增長14.7%；農(nóng)村居民人均純收入12825元，比上年增長17.9%。城鄉(xiāng)居民收入由上年2.14：1調(diào)整至2.08:1。城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出15513元，比上年增長16.4%。農(nóng)村居民人均生活消費支出9136元，比上年增長16.4%。城市經(jīng)濟對比2011年長三角14個城市，鎮(zhèn)江GDP排名第13位。鎮(zhèn)江市城市居民人均可支配收入位居長三角第8位。分析總結(jié)鎮(zhèn)江GDP總量與人均可支配收入，在長三角14個城市中僅處于中等靠后水平。預(yù)計鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。鎮(zhèn)江人均可支配收入及人均消費支出的持續(xù)增長，可看出鎮(zhèn)江商業(yè)有較大發(fā)展空間。城市經(jīng)濟投資保持適度增長。全年固定資產(chǎn)投資完成1223.45億元，比上年增長22.2%。按三次產(chǎn)業(yè)分：第一產(chǎn)業(yè)投資3.07億元，下降38.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資751.59億元，增長20.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資498.79億元，增長25.7%。按注冊類型分，國有固定資產(chǎn)投資完成339.59億元，增長24.8%；民營固定資產(chǎn)投資完成674.41億元，增長20.0%；外資固定資產(chǎn)投資完成209.45億元，增長16.8%。在固定資產(chǎn)投資中，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資完成168.41億元，增長26.5%；文化產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成60.54億元，增長68.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成137.98億元，增長20.1%。投資保持適度增長。固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長，二三產(chǎn)業(yè)比重保持迅猛增長，房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長。城市人口鎮(zhèn)江戶籍人口及城鎮(zhèn)人口保持適度增長，漲幅不大，城鎮(zhèn)化水平有待提升。人口保持適度增長。2011年末全市戶籍人口271.86萬人，比上年增加1.15萬人，其中男性135.40萬人，增加0.24萬人；女性136.46萬人，增加0.91萬人，男女性別比（以女性為100）為99.2:100。當年出生人口2.16萬人，人口出生率為7.98‰，全市出生缺陷發(fā)生率控制在8‰以下；死亡人口1.76萬人，人口死亡率為6.48‰；人口自然增長率為1.49‰。城市規(guī)劃主城：構(gòu)筑“山、水、城”的城市空間框架，強化城市中心的服務(wù)功能。人口按90萬左右控制。東翼：基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和配置適量的生活用地，由諫壁、化工區(qū)和大港三部分組成。西翼：基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長區(qū)，由龍門和高資兩部分組成。規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“雙橄欖”的城市形態(tài)，“一城兩翼”（主城、東翼、西翼）的空間結(jié)構(gòu)。劃分為五大功能區(qū)：主城核心區(qū)、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山風(fēng)景區(qū)?？臻g分布以南山風(fēng)景區(qū)為綠核，形成四個相對獨立的功能區(qū)，并由此形成一個主中心，三個副中心的公共活動中心體系。分區(qū)用地面積（KM2）規(guī)劃人口（萬）功能主城主城核心2530城市主中心區(qū)，商業(yè)金融旅游服務(wù)中心。包括老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分。北部綜合旅游區(qū)是城市濱水區(qū)，集商務(wù)，文娛，旅游為一體的綜合旅游區(qū)。南徐新城2020行政、文化、商務(wù)和生活居住區(qū)。城市副中心，未來市政府所在地，市級公共設(shè)施集生產(chǎn)、生活和各項設(shè)施配套完善的多功能復(fù)合型的城市新區(qū)。重點利用“生態(tài)大道”南徐路的帶動作用，建設(shè)西部新城區(qū)丁卯新城2020大學(xué)城和光電子高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。城市副中心，以高新技術(shù)和科技信息服務(wù)為主的城市新區(qū)，重點發(fā)展大學(xué)城和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)丹徒新城1515城市副中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)南山風(fēng)景區(qū)12城市的“綠核”，城市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)西翼（高資、龍口）157.5港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流中心、城市生活區(qū)東翼（大港、諫壁）3112.5基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、城市生活區(qū)城市規(guī)劃城市規(guī)劃優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，建設(shè)“六大制造業(yè)組團”、“四大服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”和“三大農(nóng)業(yè)板塊”。大港片區(qū)和出口加工區(qū)：化工、造紙及出口加工型產(chǎn)品丁卯片區(qū)、京口工業(yè)園、丹徒新區(qū)工業(yè)集中區(qū)：電子信息，汽車零部件及機電產(chǎn)品為主丹徒經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和潤州工業(yè)園：石化、能源、工程機械鎮(zhèn)江中心城區(qū)發(fā)展成服務(wù)全市域的服務(wù)業(yè)集聚區(qū)：大市口地區(qū)集中發(fā)展購物、餐飲、休閑娛樂和旅游服務(wù)，形成中心商貿(mào)區(qū)；南徐新城發(fā)展信息、商務(wù)、金融、辦公等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成中央商務(wù)區(qū)；丁卯地區(qū)發(fā)揮科研教育資源集聚優(yōu)勢，發(fā)展研發(fā)設(shè)計、科技咨詢等服務(wù)，形成技術(shù)服務(wù)密集區(qū)；在鎮(zhèn)榮路、312國道和潤揚大橋南接線形成的“雙十字”區(qū)域，布局建設(shè)大型產(chǎn)品交易市場集聚區(qū)，形成城市產(chǎn)品主要集散地。城市住規(guī)劃城市旨規(guī)劃剪范圍幅較大亞，發(fā)啟展重茂點不英突出新區(qū)珠（丹政徒、捷大港酬）距閘城區(qū)森較遠撲，與押城市單整體嘉建設(shè)踐發(fā)展寒分離半，城子市凝撇聚力圖較差丹徒新區(qū)城市繞規(guī)劃怨與房蛛地產(chǎn)稻發(fā)展:城市睬導(dǎo)向貍不明狹，城扔市配床套建夫設(shè)相夜對遲壇緩，寒凝聚惹力較花差城市逃背景外分析銷小結(jié)城市經(jīng)濟鎮(zhèn)江市近年來城市經(jīng)濟發(fā)展速度較快，地區(qū)生產(chǎn)總產(chǎn)值及人均生產(chǎn)總值增長速度年均保持在10%以上，2009年城市綜合排名第十，未來存在較大的發(fā)展?jié)摿︽?zhèn)江大力發(fā)展“雙橄欖”的城市形態(tài)，即“一城兩翼”（主城、東翼、西翼）的空間結(jié)構(gòu)，但導(dǎo)向性不明，城市配套建設(shè)相對遲緩，凝聚力相對較差城市規(guī)劃房地產(chǎn)投資全市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較為平均，一直比較平穩(wěn)，從08年以來，保持穩(wěn)步增長態(tài)勢。隨著老城改造推進，市區(qū)拆遷幅度較大，帶來大量剛性需求與剛投需求，促進了房地產(chǎn)投資的比重加大（尤其是市區(qū)），未來房地產(chǎn)市場空間較大土地愉市場從20激08年—2站01蘋1年，渾鎮(zhèn)江椒市土疲地成棚交量雅逐年責(zé)遞增槳，20明10年至20觀11年土樓地成瞇交數(shù)潮量環(huán)比比上申漲9.槽43隨%。同萬時，晶地塊隔成交扯單價真上漲替幅度淚較大住，由20票08年14襖4.廳82萬元/畝上找漲至20仗09年15健1.現(xiàn)26萬元/畝，居環(huán)比米上漲4.次45扣%，而20丘10年地糊塊成思交單碑價18默5.傻77萬元/畝，騙較20徹09年環(huán)粗比上屑漲22小.8耗2%，20鑄11年土旨地成軋交單紋價32顆1.概85萬元/畝，緊環(huán)比司上漲73宣.2耀5%。20血11年土島地成狠交面食積低境于20素10年的墨情況郊下，鉆其總鼓建面窗積以磚大于20溝10年，鉆因此摔，可購以看妨到，地塊澇容積丙率越馬來越澤高，糞未來贏低密非度高般端住態(tài)宅將邀越來卵越稀歡缺，抬同時防高層興項目集將成阿為市北場主毛流。土地然市場從20耗08年開磨始，欄鎮(zhèn)江召土地它的價冊格進跑入一戴個快燥速增上長的扶階段拒。20戚11年鎮(zhèn)福江市扒區(qū)土賄地總踩成交41慮93畝，慈同比幻玉上漲6%；平襪均成安交地句價為29匹8.翠82萬元/畝，本同比倚上漲51揀.3景%；成醬交總?cè)~金額12泄5.并33億元草，同尺比上享漲61科%。大迅量的圓土地對成交近和地巴價的記上漲棄推動虜了鎮(zhèn)刪江市捎房地再產(chǎn)業(yè)退的發(fā)暈展和妹房地龍產(chǎn)價吵格的月上升孝。鎮(zhèn)江驅(qū)歷年疲土地國成交建價格創(chuàng)保持鍵快速嚼上漲艙的趨候勢，休高居槽不下赴的土豬地價鏈格，削也導(dǎo)甘致了精房價凱的遲開遲不遲肯回鴿落。土地尺市場左圖慘為20施08年至20響10年鎮(zhèn)列江市貪內(nèi)各魔片區(qū)責(zé)土地底出讓霜情況轟。京竿口區(qū)4年內(nèi)娛出讓舉土地禾總計35甘43倚.3結(jié)4畝，隨潤州掀區(qū)4年內(nèi)油出讓疑土地燃總計43橡33陪.8碌3畝，島丁卯錦去4年內(nèi)裁出讓法土地酒總計15竟43弦.7障4畝，蠟丹徒?jīng)r區(qū)4年內(nèi)蒜出讓免土地啄總計27桌10扣.1常8畝，或大港爸區(qū)4年內(nèi)來出讓晝土地蛙總計13駐27尾.5單4畝。對丁卯趣片區(qū)即以及怎大港乎片區(qū)衛(wèi)出讓家地塊熄較少欺，潤蓬州片戀區(qū)作貓為鎮(zhèn)未江新鍬的行頂政、微商業(yè)非中心紐奉近年否土地?zé)鲎尠挖厔菥妹黠@織加大鋼，而懶丹徒傭片區(qū)孟的居使住價辣值在沿近年惡得到核體現(xiàn)賴，土截地成奏交有填明顯師漲幅渴。需占要指考出的匹是京腫口片捐區(qū)目僵前成景交地振塊集述中在摟學(xué)府張、濱字江板示塊，釣潤州郵主要間以南妥徐板討塊為將主，稍正在胞逐步曾向金原山板憂塊轉(zhuǎn)才移。稈另外冷，大氏港片賴區(qū)是肉目前牲鎮(zhèn)江皆空置情地塊餃較多醫(yī)區(qū)域糾，隨倡著大屑港片毒區(qū)的點建設(shè)職發(fā)展憐，未顆來地遞塊成可交可漁能還態(tài)會增赤多。鎮(zhèn)江醋市的涌土地虧出讓固還是伙主要文集中偽在京塑口區(qū)憂和潤計州區(qū)噸，丹剃徒區(qū)汪也占經(jīng)一部增分份被額。成隨著渠市政把規(guī)劃友的遷無移，嫂大港華區(qū)的廣土地恰逐漸色增大槽。商品材房市童場從20休08年至20偉11年，雅鎮(zhèn)江宅市區(qū)博商品壘房供晚應(yīng)量餃逐年永遞增持，20眠10年~2雕01補1年環(huán)闖比增仰幅達震到65贈.3弦7%。一錦方面灑是由燭于20電11年政攔府安束置房提大量走推入懇市場閥，造降成供葛應(yīng)量怒驟升半；另蹦一方杰面也瞧是因礙為在20邊09年到20投10年間湯，市刪場普朽遍利炎好，蜓鎮(zhèn)江別土地艱成交慨量水簡漲船仍高，患而在勝此期撥間成凱交的斗土地睬于20沾11年進壇入市皂場，勺造成喘供應(yīng)似量出霜現(xiàn)大銜幅度織上漲抹的現(xiàn)虧象。器從20遞09年后聾，市簡場成失交量屋開始券下跌霜，至20質(zhì)10年，罩環(huán)比老下跌30歐.9度9%，20絲式11年相附比20允10年基崗本持棚平，欠環(huán)比店略微摘上漲4.敗93燭%。（域該數(shù)羊據(jù)僅顫為市滋場所蘋有納斷入商抹品房胡統(tǒng)計社的成鐮交數(shù)酬據(jù)，嶄其中20返11年安卵置房映成交棍占比括近50桿%也納次入該仗數(shù)據(jù)賢統(tǒng)計衡范疇摔之內(nèi)諸，因此冤實際匆上20拍11年商饑品房險成交州數(shù)據(jù)執(zhí)較20蘇10年相收比，緞環(huán)比柱下跌君幅度豬接近40津%。）受商甩品房簡集中備上市削的影蒜響，20榜11年鎮(zhèn)惠江的臺年供桃應(yīng)量流快速返上漲拖，但席成交嶄量從20蟲09年開浪始呈闖現(xiàn)下莖滑趨拜勢。商品薪房市傭場商品筍房價愈格持蛇續(xù)增若長，戶但增吧速放亦緩。碼受存矛量影宇響，嫌本輪詠市場堅調(diào)整申之后巾，商鋼品房識成交載量和擾成交滲價格谷也不去會出孕現(xiàn)快帖速上五漲現(xiàn)籮象，舟同時市出現(xiàn)純房價鴨大幅竹下降柏的幾根率不夜大。供求仇關(guān)系開來看漢，全垮年累桿計供盟銷比秘達1.巷6:事1，供曲需矛軋盾開濱始明菌顯，撓但較杰去年痕的2.禾3：1的供擴銷比霉，本猛年度雪大幅構(gòu)回落攤；但譜供需識雙方淹的市殼場地匹位仍駐然倒頌置，殃市場鄉(xiāng)豐仍然慰以“瞧買方磨”為膛上。8月份精的“臘限購蛛”政童策懸碧而不夫落，撕使得歲降價禾、促艙銷等豆信息峰充斥窄整體爽市場券，未絹來市就場整賤體價穗格下斑滑已后成定屢局。商品氧房價俘格持白續(xù)增最長，捕但增晃速放鵲緩。商品頸房市崖場各區(qū)折總體飲表現(xiàn)梯出供僵大于攪求的史局勢廢，大悲港區(qū)位成為科供應(yīng)紡量和慈成交扣量雙誰雙排掙名第印一的獅區(qū)域毅，但愁成交緒均價鈔是各茂區(qū)最叼低。各區(qū)簽從供軍求關(guān)割系來拼看，犁各區(qū)凱呈現(xiàn)逆供大犁于求管的趨涉勢，理京口放和丹馬徒的香供求昏比超所過50擺%，潤售州和惠大港害區(qū)成咸為成筋交最鋤多的插區(qū)域揚，丁沈卯區(qū)能的供應(yīng)求幾憶乎持抱平。潤州祖區(qū)以78消71渡.3床9的均耀價穩(wěn)著居各激區(qū)成濾交均階價榜體首，良大港陸區(qū)以話低價柴優(yōu)勢大成為沉年度疫銷售輝冠軍夫區(qū)域浙。商品敬房市后場各區(qū)熄的年小成交借還是糧以普騙通住廣宅為宏主。紡各區(qū)泛各物銷業(yè)的犯成交助均價稻存在赴明顯煉的差異但化。普通別住宅抱的成鞭交量檔占成器交量妄的最晃大部要分,其中鴉京口山區(qū)、巨丹徒境區(qū)、司潤州造區(qū)的放普通殲住宅江成交騎量在17女00套以制上。敘潤州甜區(qū)的烈普通線住宅毒均價趴最高喬，最蕩低的督是大關(guān)港區(qū)吹。非普尤通住柜宅的家成交敗量以驚潤州膛區(qū)為千主，巷丁卯滋區(qū)和滴大港怨區(qū)的鑄成交梁量最疤低。端京口錘區(qū)的蕩成交往均價郵最高封，大仗港區(qū)鄉(xiāng)豐的成宮交均誕價最辰低。營業(yè)兆性用睛房的捐成交撲量以燒丁卯喪區(qū)最戴高，掏大港跡區(qū)最側(cè)低。識潤州瀉區(qū)的徐成交靠均價耗以17智59頭8.畢96元/平米轎遙遙馳領(lǐng)先腹。大默港區(qū)壞的成娃交均論價最扮低。區(qū)域透板塊慈第一胳季度亂成交倆分析20射12年第不一季光度除霜大港坐區(qū)以隆外，鉆其他庭各區(qū)諷的成致交量流差異給不大箭。丁粘卯與望潤州奔的成棉交均妨價遙恢遙領(lǐng)隆先。進入20某12年，過第一范季度塔各區(qū)依的商椒品房渾成交劃量都凡保持親上漲戶的趨酒勢，戀但大兆港區(qū)田的成點交量趁在50套左凳右徘前徊，爹遠遠誘落后苦于其件他4個片徒區(qū)。20腐12年第顫一季永度商謠品房赤月成理交均憂價浮陣動較敗大，頂除潤袖州區(qū)悠的成貼交均江價保饅持逐勒月上眼升外濱，其剪他四蓬片區(qū)兄都是泄二月削漲三村月跌變。鎮(zhèn)江茫各區(qū)申二手桃房成由交量炎浮動俯不大登，但攻整體功成交虧均價足逐月維下跌竭。二紋手房段市場濃不容砌樂觀岡。進入20琴12年，訴前5個月殺的二蔑手房吸市場周慘淡足，整翠體成兆交均程價逐撐月下象跌，豪據(jù)統(tǒng)步計6月分晌至今煩的成借交均蟻價為64觀68元/平米逼。二診手房糟市場安進入20敢12。各區(qū)20敬12年前厚五月門的成積交均竿價浮艇動不充大，滑但整綠體上刷還是蒜有所慘下滑軌。丹耕徒區(qū)譯的成夾交均質(zhì)價有距所上后升，筍據(jù)了帥解6月至榜今丹廣徒區(qū)淡的均睡價為68睬65元/平米幅。區(qū)域液板塊體半年蹲二手堅房成羅交分傷析板塊鎖分析鎮(zhèn)江爬新區(qū)森大港勢距離案鎮(zhèn)江遵市區(qū)杯約25公里耗，丹漫陽約20挑0公里號，揚憤中約15公里云，常普住人規(guī)口約5-融6萬人閘，城改市化據(jù)進程側(cè)不高秤，商慚品房篩市場蜂發(fā)展麥一直毫保持乏平穩(wěn)遵區(qū)域逃內(nèi)的爪拆遷鹿安置浮體量肅較大欄，且偽部分闖拆遷至房具凡有上顫市交雀易功遇能。感目前庸新區(qū)蔽主要紗發(fā)展匯位于舉丁卯件的科絞技新俘城與緒大港妨片區(qū)惜的新燭城CB動D.板塊龍分析板塊鋪分析港區(qū)物流噸工業(yè)撐基地老城籃區(qū)板鍛塊大港浪老鎮(zhèn)著區(qū)、棉集居樓住、殺商業(yè)順、酒縣店、縮慧金融陜一體僑，是陷大港粗鎮(zhèn)的桃功能恐主題西山醬公園智板塊大港霞新政語辦公備和住損宅集司中區(qū)亮域，礙市政憲配套宴齊全英，公五園濕掩地景希觀區(qū)你域，05年開椒始啟良動板絕塊規(guī)劃她新城標鎮(zhèn)規(guī)劃豈中未殼來大蠅港新礦鎮(zhèn)區(qū)分，中譜央商寺務(wù)區(qū)溉和高救端住輔宅集概中區(qū)彩域。的目前救正在轎規(guī)劃微階段杰，市披政配雅套匱箱乏。板塊穗分析根據(jù)20英09年至20渡11年份趣價格岔走勢醬分析咽，伴見隨著某鎮(zhèn)江烈新區(qū)史供應(yīng)嗽量的嚇不斷綠增大破，價悼格增狐長幅害度將鎮(zhèn)逐步出減緩拼，并茂且20理11年四蛾季度舊出現(xiàn)吉成交至價格律下滑貫的局寄面。板塊轟分析板塊誕分析板塊膨分析板塊現(xiàn)分析板塊納分析預(yù)測20綠12年鎮(zhèn)拾江新股區(qū)市遠場供鼻應(yīng)總賄量與丟銷售豈總量板塊磚分析板塊必分析大市口商圈濱江商圈丁卯商圈南徐商圈大港商圈谷陽商圈商業(yè)漁概況——商圈漁分布商圈名稱商圈級別商業(yè)設(shè)施開業(yè)時間總商業(yè)面積（㎡）功能定位大市口商圈市級商圈大潤發(fā)超市2005.530000大賣場八佰伴2010.1140000賣場、高端零售、商務(wù)辦公商業(yè)城購物廣場2010.934000中高端零售太和廣場2003.940000中低端零售大市口商業(yè)名品街（地下人防）2011.84000中端零售鎮(zhèn)江商業(yè)城1996.520000中端零售第一樓街2008.490000低端紫金廣場200635000餐飲休閑鎮(zhèn)江國際飯店199752600高端酒店蘇寧廣場在建100000購物中心商業(yè)圈概況——商圈水分析商圈名稱商圈級別商業(yè)設(shè)施開業(yè)時間總商業(yè)面積（㎡）功能定位濱江商圈區(qū)級商圈金山寶地2010.530000中高端餐飲娛樂西津渡一期2008.4----文化旅游餐飲娛樂龍吟坊2009.530000中端餐飲娛樂丁卯商圈區(qū)級商圈沃爾瑪2009.620000大賣場歐尚2010.430000大賣場南徐商圈區(qū)級商圈萬達廣場等2011.10200000賣場、零售、酒店、公寓潤州廣場--------餐飲、日常消費商業(yè)柿概況——商圈員分析大市口商圈所處區(qū)域：京口區(qū)居住人口及消費能力：當?shù)鼐用?，外來商?wù)活動板塊交通：處于中山路，解放路、電力路商業(yè)格局：購物，餐飲，休閑，娛樂，金融，商務(wù)綜合消費指數(shù)：★★★★★總評：大市口是鎮(zhèn)江第一商圈，集中大潤發(fā)、八佰伴、商業(yè)城購物廣場、蘇寧電器、百盛等百貨商廈，名牌匯聚，中高檔商廈林立，它除了是當?shù)鼐用裣M休閑的去處，更是吸引了眾多前來商務(wù)人士。大市口的商鋪租金更非其他商圈的一般商鋪所能望其項背的，盡管如此，它的超高人氣，它的日進斗金，仍是吸引著眾多投資客進入。劣勢在于停車困難高檔百貨：八佰伴、商業(yè)城購物廣場中檔百貨：百盛鎮(zhèn)江商業(yè)城、地下名品街（服飾為主）低檔百貨：太和廣場、第一樓街賣場：大潤發(fā)、大統(tǒng)華等大潤發(fā)八佰伴商業(yè)城購物廣場鎮(zhèn)江商業(yè)城第一樓街紫金廣場太和廣場在建蘇寧廣場大市口地下名品街重點沖商圈腹分析重點伏商圈孔分析大市慶口商啞圈周圓邊商極業(yè)業(yè)投態(tài)與筐租金徐價格位置業(yè)態(tài)分布情況平均租金中山東路大型商場5家，五星級酒店1家7-18元/㎡/天電力路糖果、酒類批發(fā)2-5元/㎡/天第一樓街服裝、餐飲2-6元/㎡/天八分飽百歲雞鎮(zhèn)江國際飯店如家快捷酒店金山湖景酒店金桂坊歌城揚歌歌城重點嘗商圈奪分析濱江商圈所處區(qū)域：京口區(qū)、潤州區(qū)居住人口及消費能力：當?shù)鼐用?、政府商?wù)人士、外來游客板塊交通：處于長江路沿線商業(yè)格局：旅游，餐飲，住宿，休閑，娛樂，商務(wù)綜合消費指數(shù)：★★★總評：濱江商圈沿長江路分布，依靠著名旅游景點金山、焦山、北固山、西津渡等，提供餐飲、住宿、休閑、娛樂、文化等一體化服務(wù)，是外地游客旅游消費的主要場所，也是當?shù)鼐用裣M休閑、政府官員交際應(yīng)酬的去處，同時吸引了南京、揚州、泰州的周末短途消費人群。由于整體規(guī)劃剛剛起步，整體環(huán)境有待提升，商鋪租金較低。消費呈現(xiàn)兩個極端，低端、高端消費需求旺盛，中端消費萎縮。餐飲：香逸漁港、老碼頭、八分飽、海洋大酒店等酒店：雅致精品酒店、海洋賓館、驛之家精品酒店、莫泰168等娛樂：菲比酒吧、金山大劇院、伍豪酒吧等西津渡金山寶地重點藏商圈杯分析濱江元商圈栽周邊盡商業(yè)脖業(yè)態(tài)現(xiàn)與租涼金價院格位置業(yè)態(tài)分布情況平均租金西津渡一期餐飲、住宿、休閑、旅游、文化1--2元/㎡/天金山寶地餐飲、娛樂、住宿等1--2.5元/㎡/天香逸漁港老碼頭菲芘酒吧驛之家雅獅度假精品酒店海洋大酒店莫泰168金山大劇院伍豪酒吧重點烤商圈哈分析南徐商圈所處區(qū)域：潤州區(qū)居住人口及消費能力：區(qū)域居民、政府商務(wù)人士板塊交通：黃山路滬寧城鐵站、潤州廣場商業(yè)格局：現(xiàn)代零售業(yè)，文體，休閑，商務(wù)，賓館綜合消費指數(shù)：★★★★★總評：南徐商圈分為滬寧城鐵站沿黃山西路、北府路區(qū)域，檀山路與鳳凰山路交叉口區(qū)域，潤州廣場區(qū)域，依靠鎮(zhèn)江市政府、潤州區(qū)政府、高鐵站、南徐新城規(guī)劃等，提供購物、文化、休閑、娛樂、商務(wù)、住宿等一體化服務(wù)，是區(qū)域居民游消費的主要場所，也是政府機關(guān)平時消費去處。商圈區(qū)域過于分散，除潤州廣場外，另兩塊區(qū)域均剛剛起步，商圈的成熟還需要時間的孕育。零售：萬千百貨、華潤蘇果、沃爾瑪?shù)炔惋嫞河腊掺~莊、福帝門酒店等酒店：福帝門商務(wù)賓館、萬達喜來登等休閑娛樂：萬達影城、金逸國際影城、江南金五指等高鐵站前區(qū)域潤州廣場重點艇商圈就分析南徐什商圈炒周邊售商業(yè)崇業(yè)態(tài)范與租艷金價鬼格位置業(yè)態(tài)分布情況平均租金高鐵站萬達廣場及周邊大賣場、餐飲、百貨、休閑、娛樂等2-5元/㎡/天潤州廣場餐飲、賓館、日雜1—3元/㎡/天福帝門酒店福帝門商務(wù)賓館永安魚莊萬達喜來登江南涵五指金庫會所重點沃商圈表分析丁卯商圈所處區(qū)域：京口區(qū)居住人口及消費能力：區(qū)域居民、學(xué)生板塊交通：學(xué)府路、經(jīng)十二路和谷陽路相交而成的“雙十字”街區(qū)商業(yè)格局：零售業(yè)、餐飲、文化娛樂、專業(yè)市場綜合消費指數(shù)：★★★總評：丁卯商圈以京口廣場為中心，由學(xué)府路、經(jīng)十二路和谷陽路相交而成的“雙十字”街區(qū)組成，打造以現(xiàn)代零售業(yè)以及餐飲、文化科技等服務(wù)業(yè)為主要特色的區(qū)域商業(yè)中心。消費群體以周邊居民和大中專院校學(xué)生為主。零售：沃爾瑪、歐尚沃得廣場沃得至廣場兔平均含租金累：1.露5-疤2元/㎡揚/天大市口商圈作為傳統(tǒng)及不斷升級的商圈，有著無法撼動的地位；隨著城市建設(shè)的擴展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新興商圈在逐步走向成熟；鎮(zhèn)江旅游業(yè)的不斷增強和濱江區(qū)域的發(fā)展，特色競品商業(yè)將成為一種趨勢。除大市口商圈部分地段租金較高外，其它商圈租金都處在一個較低水平；餐飲類租金一般在60-80元/㎡/月；酒店類租金一般在30-45元/㎡/月；娛樂休閑類租金一般在50-70元/㎡/月?？偨Y(jié)鎮(zhèn)江在售商業(yè)市場----整體供大于需鎮(zhèn)江商業(yè)營業(yè)用房市場整體呈現(xiàn)供大于需的狀況；11年月均去化2.2萬方商業(yè)們市場豬分析鎮(zhèn)江焰食品冤城均價24盼00巨0元/平方贊米一票樓35術(shù)00良0元/㎡，二捆樓26閣00嚴0元/㎡，三絹樓20撈00里0元/㎡，四曾樓15媽00扯0元/㎡開盤搜時間:20腥11軍-0富6-楊18入住村時間:20是12焰-1災(zāi)0-市30物漫業(yè)島費:1凝.2斃0元/平方分米·月開譯發(fā)衡商:鎮(zhèn)江等優(yōu)盛苦置業(yè)謝有限喬公司售樓番地址:鎮(zhèn)江嫁市丁興卯谷勿陽南戚路18號占發(fā)地面耍積49訴57評0平方雄米建筑摸面積:77想39媽3平方浙米容漢積緊率:1它.5炕0綠張化暮率:50脹%車庫/車位公數(shù)：58讀05昂(自行找車庫)/奇46玻5(汽車透位)交通估狀況:公交琴總公第司站阿（步周行75份0米左旁右）拼，公弓交1路、3路、24路、10安6路、8路、20路、21路、10叛1路..在售諒商業(yè)塔分析在售趁商業(yè)梁分析鎮(zhèn)江羨汽配勢廣場商鋪免、商塌鋪、固高檔嘉高層so稈ho辦公均價:9尺00輕0元/平方兔米開盤硬時間:2道01撈1年5月入住酬時間:預(yù)計20膠13年開疫發(fā)灶商:鎮(zhèn)江侮新路柜置業(yè)萄有限疾公司售樓倒地址:鎮(zhèn)江仍丁卯基橋路毫與張喂許南師路交哀匯處占地昏面積:6辮91悲08平方機米建筑這面積:1浩81獄04雁2平方初米容元積惑率:2.昂62綠淡化浪率:20極%物業(yè)書管理戒公司:鎮(zhèn)江悲星寶糞商業(yè)蘋管理洪有限攝公司交通吉狀況:有24路、20路、28路、9路、