房地產(chǎn)物業(yè)管理概述

物業(yè)管理概述內(nèi)容一、物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展二、物業(yè)管理的基本概念

三、物業(yè)裝修管理一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1、物業(yè)管理的起源與發(fā)展2、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展3、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理1、物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀60年代的英國。

奧克維婭-希爾女士。雛形

現(xiàn)代物業(yè)管理成形于十九世紀末的美國。經(jīng)濟發(fā)展，高樓增多．高層建筑物附屬設備多，結構復雜，要求管理人員具有一定的專業(yè)性，技術性。建筑物由多個業(yè)主共有，選擇有能力和講究職業(yè)道德的管理企業(yè)及管理人員成為需要。

1908年，世界上第一個物業(yè)管理組織：芝加哥建筑物管理人員組織成立；推動成立了第一個全國性的業(yè)主組織：建筑物業(yè)主組織。成形2、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展萌芽時期（19世紀中葉---1949年）休眠時期（1949年---改革開放）復蘇時期（改革開放初期）蓬勃發(fā)展時期（改革開放后）萌芽時期（19世紀中葉---1949年）

19世紀中葉，上海，廣州，天津等沿海城市逐步成為我國的經(jīng)濟中心，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的基礎和動力，得到了有效需求并迅速發(fā)展起來。上海外灘，青島八大關別墅區(qū)等，房地產(chǎn)市場上，出現(xiàn)了代理招租，清潔衛(wèi)生，住宅維修，服務管理等性質(zhì)的專業(yè)公司．這是我國物業(yè)管理的雛形。休眠時期（1949年＿改革開放）

新中國成立后，我國城市土地歸國家所有，絕大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為公有制，中國的房屋采取的是“行政性”管理模式。所有公房統(tǒng)一由城市房管部門管理或單位自已管理，私房自主管理，房地產(chǎn)不再作為商品進入流通領域。復蘇時期（改革開放初期）

住房從福利分配到貨幣化分配轉(zhuǎn)變。從1981年開始，深圳探索出一條經(jīng)營型綜合性物業(yè)管理的新路子。

1981年3月深圳市物業(yè)管理公司宣告成立，東湖麗苑小區(qū)率先實行了物業(yè)管理。蓬勃發(fā)展時期（改革開放后）

鄧小平南巡后，涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，這是深圳乃至中國第一個物業(yè)管理行業(yè)組織。

1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》頒布；《物業(yè)管理條例》：2003年6月8日經(jīng)國務院令第379號公布，2003年9月1日起施行的；二○○七年八月二十六日第504號國務院令公布了《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，自2007年10月1日起施行。《國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定》國務院令第666號,已經(jīng)2016年1月13日國務院第119次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。3、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善

物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場的一個消費環(huán)節(jié)，是為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)。

建設部125號令《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》于2004年3月實施；資質(zhì)等級：分一級、二級、三級等級資質(zhì)；

4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理：二、物業(yè)管理的基本概念概念一、物業(yè)概念二、物業(yè)管理概念三、業(yè)主概念四、業(yè)主大會概念五、業(yè)主委員會概念六、業(yè)主管理規(guī)約概念一、物業(yè)定義：

物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類建筑物和與之相配套的設備、設施及相關場地。特征：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長期性建設周期長、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性物業(yè)的分類：按使用功能分為：居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)按產(chǎn)權分為：公有產(chǎn)權、私有產(chǎn)權、單位產(chǎn)權按結構層次分為：單層、多層、高層、超高層概念二、物業(yè)管理定義：

物業(yè)管理是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，同時維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動的總稱。物業(yè)管理的作用：1、確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長物業(yè)的使用壽命；2、能夠為業(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境；3、使物業(yè)保值、升值；4、促進政府部分職能的轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理的范圍

1、紅線以內(nèi)

2、分戶以外公共部位物業(yè)管理的對象

對物的管理對個體人的管理通過對物和違規(guī)個體人的管理，達到為群體服務的目的。物業(yè)管理的內(nèi)容

1、對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理。2、維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修、綠化養(yǎng)護等。3、接受業(yè)主和使用人的特別委托，提供物業(yè)合同約定以外的服務項目。

通常我們概括為：房屋主體管理、設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、保安管理、消防管理、車輛道路管理、公眾代辦性管理。物業(yè)孤管理喇的類館型居住物父業(yè)的管眉理（多鞭層、小煮高層、凍高層、贈別墅）工業(yè)物擾業(yè)的管高理（生裕產(chǎn)廠區(qū)扭、儲存劈燕、物流座）商業(yè)勇物業(yè)迷的管允理（騙百貨如、超狗市、鼓連鎖妹店）辦公物滅業(yè)的管摘理（寫挽字樓、豎政府辦謹公）其他物棵業(yè)的管姥理（醫(yī)廣院、公曠園、地辮鐵、機量場、碼頌頭）概念咳三、秤業(yè)主業(yè)主：物業(yè)帥的所碑有權涂人。非業(yè)健主使膜用人樓：是指物靈業(yè)的承上租人和培實際使首用物業(yè)型的除業(yè)擋主以外叼的其他橫人。對于對物業(yè)齡管理測服務亦公司初來講蠶，業(yè)響主就舅是物突業(yè)管流理服憶務的婚對象咱。定義：業(yè)主大旁會：一僚個物業(yè)做管理區(qū)橋域內(nèi)最高釋的權杯利機狡構，它由傲物業(yè)管懷理區(qū)域飼內(nèi)所有業(yè)江主組成，對獄關系許到整體業(yè)丟主利益的事塔情進句行決議，并通烤過選舉建巧立業(yè)主參委員會。成立浴條件瓦：物業(yè)捆管理較區(qū)域湯內(nèi)，已交付的專扭有部翠分面美積超嫌過建曬筑物榨總面積裂50畝%時，或者首套籍住宅況交付嬌使用嚼滿兩質(zhì)年的，該物掌業(yè)所在暢地的區(qū)腫房地產(chǎn)港主管部發(fā)門會同跨街道辦屠事處、壤鄉(xiāng)鎮(zhèn)人批民政府哭組織業(yè)閣主成立候業(yè)主大算會籌備焦組，選枝舉產(chǎn)生婚業(yè)主委傭員會。概念出四、呈業(yè)主棄大會定義怪：業(yè)主類委員血會，匆是指耳由物奪業(yè)管念理區(qū)貼域內(nèi)業(yè)主代則表組成您，代表口業(yè)主的膊利益，向社教會各方瞧反映業(yè)盼主意愿告和要求鑄，并監(jiān)藏督物業(yè)讓管理公數(shù)司管理搞運作的耗一個民堅間性組構織。業(yè)主委負員會由業(yè)主宏大會翅或業(yè)遣主代靜表大勒會選谷舉產(chǎn)啟生，每屆飾任期島2-駐3年，可燃連選聾連任聾。業(yè)仿主委棕員會搖委員敗由業(yè)寄主擔唐任，爬業(yè)主薦委員漸會主昨任、駛副主昏任在定業(yè)主孕委員耐會委秧員中海推選畫產(chǎn)生載。一賞般說跡來，宜一個濕物業(yè)缺管理摘區(qū)域章成立付一個傍業(yè)主謹委員蹦會，些根據(jù)嬸物業(yè)杏管理甩區(qū)域架規(guī)模作大小繡，由蘭5-奸15徑人組野成。概念五驅(qū)、業(yè)主細委員會概念五框、管理梳規(guī)約定義：開發(fā)建漏設單位或者業(yè)主共芒同制定的規(guī)范憂區(qū)分所融有建筑到物或者灰建筑區(qū)逝劃內(nèi)業(yè)主跳權利駐、義淘務、切責任幼的法不律文件。管僻理規(guī)約疼有狹義調(diào)和廣義兔之分。破廣義管仁理規(guī)約濃包括臨間時管理餅規(guī)約和促管理規(guī)播約。通森常將開聰發(fā)建設炒單位制陵定的管黃理規(guī)約坐成為臨貍時管理鑒規(guī)約。巡壽首次業(yè)媽主大會屆制定的兩業(yè)主規(guī)蒼約稱為繳管理規(guī)柏約，即咸狹義的水管理規(guī)蓮約。內(nèi)容涌：第十八肌條管仗理規(guī)約有應當對魂下列主祝要事項萍作出規(guī)裝定：（一）存物業(yè)的態(tài)使用、寇維護、致管理；（二）善專項維信修資金征的籌集功、管理癢和使用異；（三）篩物業(yè)共踏用部分聽的經(jīng)營續(xù)與收益玻分配；（四禾）業(yè)紗主共鉆同利憶益的耕維護仰；（五呆）業(yè)纏主共嘴同管憤理權宰的行謠使；（六）共業(yè)主應娘盡的義捉務；管理規(guī)皺約對全抓體業(yè)主濾具有約拔束力。三、視物業(yè)疤裝修絲式管理依據(jù)開工審兔批裝修癥申請刮人應系帶齊臟各種泥證件套（房秀產(chǎn)證排、身膛份證彩、裝向修設村計方毀案、召裝修僻單位澤資質(zhì)刪證明刺）和智相關愉費用坊（垃購圾清伴運費炮）到更物業(yè)醋公司悄辦理屆裝修蠟許可蹈證。施工檢垂查：裝飾裝柱修許可樸證及裝陳修工人腥出入證竹辦理后瞧，業(yè)主漢即可開寒工裝修領，但必晴須遵守《物業(yè)萍管理涉裝飾遇裝修似協(xié)議》、《建設部110號令》，物業(yè)窄管理企尼業(yè)對裝甲修過程臭要進行辰嚴格的秤檢查與擋管理。駿工驗坑收：裝飾學裝修紅結束填后，鍵由物棒業(yè)管顯理企倦業(yè)按《住宅室萬內(nèi)裝飾繳裝修管撐理辦法》-借-建設部110號進駱行驗渠收。糞對違被反《建設轟部11穴0號令》及物嗽業(yè)管愚理協(xié)題議的漏行為甩，應午提出呢書面役整改著意見約，要濾求業(yè)流主限垮期整共改。仍若發(fā)壘生歧果議、法無法埋統(tǒng)一景意見姻或業(yè)貨主拒舟絕整野改的銷，將感情況價上報宿城市裙管理跡部門佛處理紐奉。（一）植裝修管目理流程1、嚴獻禁改棵變房胸屋主梢體結姻構。2、嚴禁彼拆改承商重墻或抱在承重穿墻上打兼洞，將用窗改門朵等行為獸。3、嚴禁窩未經(jīng)原占設計單置位或具材有相應微資質(zhì)等矩級的設嫌計單位盲出示證宜明的情揚況下，研拆改非生承重墻月。4、嚴獻禁擴斧大承辯重墻貴上原尼有門嚴窗的投尺寸肝，拆炸除連稻接陽司臺的懂磚混系凝土將墻體絨。5、嚴弦禁損蘋壞房愉屋原穿有的謎節(jié)能殼設施毒，降輪低節(jié)素能效纖果。6、嚴禁派將沒有臺防水要陸求的房祝間或陽欺臺改為吊衛(wèi)生間屑、廚房污間。7、睬嚴禁棵未經(jīng)曠電力嘆、水便力或俱供暖摩，供攜氣部爬門的研審批夠私自哈改變者室內(nèi)諒的各秤種管欠路網(wǎng)指絡。8、筆嚴禁巨私自睜搭建淺建筑掏物、攏構筑睡物。9、嚴禁夾在外墻遇上隨意鈔打洞，場應按統(tǒng)蛛一標準遇實行。10、嚴武禁將舅空調(diào)洽外機煩肆意戶亂裝服，應收按統(tǒng)僻一標葡準安段裝。（二）么室內(nèi)裝臣修禁止攀的行為1、裝摸修工鳴必須伍辦理《裝修工挖出入證》，憑證黑出入小編區(qū)。2、裝修拔工首次衫進入小光區(qū)時，規(guī)門衛(wèi)要梯做好裝抗修工的褲信息登巡壽記工作知。3、裝修億作業(yè)：除不得影輩響、占判用公共鳳部位、拜樓道，舌不得損劈燕壞或污妖染建筑缺物的外核墻及公倉共建筑熱物的內(nèi)罪墻。4、裝修庸人員不踩準在社琴區(qū)內(nèi)赤久膊行走仿、酗酒增、大聲起喧嘩，都嚴禁隨虧地大小墻便。（三）臉裝修管夏理規(guī)定5、建息筑材遷料必窮須在攻規(guī)定儀的時饒間內(nèi)著移至糠裝修盟戶內(nèi)本，不仍得在著道路販及公錦共部休位攪碰拌泥奏沙，忠凡因押搬運獎材料上弄臟陶、損蘋壞公鍵共部夜位者共照價鍛賠償般。裝都修材法料不殘可直音接倒盾在路項面上茶，須故在路緞面上怨鋪上信篷布旋，然押后將萬裝修嶺材料弦倒在據(jù)篷布退上。6、不者得違百反規(guī)癢定存舞放易疲燃、模易爆址、劇嘴毒、墾放射秧性等洗物品垃和排睛放有拔毒、圈有害透、危怪險物膜