房地產(chǎn)項(xiàng)目體及產(chǎn)品初步定位

房地產(chǎn)如何做項(xiàng)目本體分析及產(chǎn)品初步定位項(xiàng)目地塊基本資料及解讀項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析地塊價(jià)值分析規(guī)劃原則確定產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析總目錄案例分享項(xiàng)目地塊基本資料及解讀項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析地塊價(jià)值分析規(guī)劃原則確定產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析總目錄案例分享如何描述項(xiàng)目地塊基本資料？通常情況下，我們用“三圖一表”描述項(xiàng)目地塊的基本資料。何為三圖一表：項(xiàng)目在城市中的區(qū)位圖；項(xiàng)目在區(qū)域的位置關(guān)系圖；項(xiàng)目用地圖；（含周邊的道路、主要建筑等）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。（含用地面積、建筑面積、容積率、限高等）如何描述項(xiàng)目地塊基本資料？表現(xiàn)形式：地圖圖片（衛(wèi)星圖等）+文字描述+指標(biāo)表格項(xiàng)目在石家莊所處位置中鐵置業(yè)師大項(xiàng)目中鐵置業(yè)師大項(xiàng)目案例：三圖一表（示例1）石家莊某項(xiàng)目項(xiàng)目在區(qū)域的位置地塊用地用地面積容積率建筑面積限高畝平米分區(qū)小計(jì)中院學(xué)校191.091280691391264.00556504無限高宿舍樓16.5811057南院學(xué)校39.1926133467564.00187024無限高宿舍樓30.9320623合計(jì)277.79185882

743528地塊總體容積率≤4.00；住宅和商業(yè)的比例為6:4，即商業(yè)建面為297411平米，住宅建面為446117平米；地塊指標(biāo)(含容積率、商住比例等)可以總體平衡。中院南院項(xiàng)目用地圖案例：三圖一表（示例1）石家莊某項(xiàng)目本案項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)建國(guó)門的東南側(cè)，地塊西側(cè)距離東二環(huán)約200米，北側(cè)距離長(zhǎng)安街約250米，南側(cè)距離通惠河北路約100米；地塊位置絕佳，區(qū)域價(jià)值高。案例：三圖一表（示例2）北京某項(xiàng)目總指標(biāo)總用地容積率建筑面積140123.9254970北側(cè)地塊南側(cè)地塊賽特燕華苑高法住宅住宅通惠河北路建國(guó)里三巷總建面90921地上建筑面積住宅39627商業(yè)10247辦公5096小計(jì)54970地下建筑面積車庫26010設(shè)備/人防9941小計(jì)35951主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（限高70米）案例：三圖一表（示例2）北京某項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表編號(hào)原地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積密度限高綠地率（平方米）（平方米）（％）（米）（％）CY－01B居住用地610002.2134200303030CY－02A居住用地418002.291960303030CY－03D居住區(qū)配套教育用地54000.84320301230CY－04D居住區(qū)配套教育用地181000.712670301830CY－05E公共交通用地35000.5175030930CY－07F商業(yè)金融業(yè)用地71002.819880453030CY－09C居住用地1067001.8192060303030CY－10G商業(yè)金融業(yè)用地210002.858800453030總計(jì)

264600

515540

北京某項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表，每個(gè)地塊的用地性質(zhì)、容積率、限高等，都有具體規(guī)定案例：三圖一表（示例3）北京某項(xiàng)目通過對(duì)三圖一表的解讀，我們可以很清楚地了解項(xiàng)目的基本資料項(xiàng)目區(qū)位；項(xiàng)目四至；交通狀況；周邊情況；項(xiàng)目規(guī)模；

。。。。三圖一表，能給我們項(xiàng)目的什么信息？項(xiàng)目地塊基本資料及解讀項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析地塊價(jià)值分析規(guī)劃原則確定產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析總目錄案例分享通過項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀的了解，我們可以掌握項(xiàng)目開發(fā)的基本條件：項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀地塊內(nèi)部：現(xiàn)狀（有無現(xiàn)狀待拆遷房屋）；有無需保護(hù)的古樹、古跡；有無高壓線；有無高差、陡坎；有無水系、防洪溝等；其他有利或不利影響。。。地塊周邊：四至現(xiàn)狀；道路交通及出入口；有無綠化帶、水景等資源；有無高壓線等影響因素；有無教育、商業(yè)、交通等配套；其他有利或不利影響。。。表現(xiàn)形式：文字描述+現(xiàn)場(chǎng)照片（衛(wèi)星圖片等）其它有利因素：其它不利因素：臨近政府、大型公園、名勝古跡、著名院校、地標(biāo)建筑等低檔項(xiàng)目（居民素質(zhì)及品質(zhì)）、鐵路（震動(dòng)及噪音）、垃圾處理廠（空氣及氣味）、火葬場(chǎng)（心理抗性）、燃?xì)庹荆ㄐ睦锟剐裕?、排水溝（氣味及環(huán)境）、工廠（空氣及噪音）、監(jiān)獄（心理抗性）、低檔市場(chǎng)、傳染病醫(yī)院等項(xiàng)目周邊整體環(huán)境較差，鐵路與高速對(duì)項(xiàng)目影響較大。周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有較大制約案例：項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀（示例1）案例：項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀（示例2）內(nèi)外景觀缺乏，建筑環(huán)境復(fù)雜，對(duì)品質(zhì)影響大北京人大常委會(huì)遠(yuǎn)望萬豪酒店北京供電局區(qū)域供電總公司北京高級(jí)人民法院燕華苑建國(guó)里建國(guó)公寓規(guī)劃難點(diǎn)：地塊內(nèi)外無景觀資源周邊建筑陳舊，影響項(xiàng)目品質(zhì)北側(cè)：正對(duì)燕華苑，底商餐飲云集，東北側(cè)為賽特、嘉華世紀(jì)，周邊商業(yè)氛圍濃厚，但北側(cè)道路較窄，且停車影響，路狀略差；東側(cè)：東側(cè)道路較為狹窄，路狀較差，對(duì)面為陳舊的建國(guó)里小區(qū)；西側(cè)：西側(cè)路狀較好，一路之隔即為市高法、市人大等政府部門。南側(cè)：南側(cè)為一塊待開發(fā)用地和建國(guó)公寓爛尾樓，形象均較差。項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀，能給我們傳達(dá)什么信息？通過對(duì)地塊及周邊現(xiàn)狀的解讀，可以對(duì)項(xiàng)目用地有個(gè)客觀認(rèn)識(shí)項(xiàng)目地塊基本資料及解讀項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析地塊價(jià)值分析規(guī)劃原則確定產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析總目錄案例分享我們所說的地塊價(jià)值分析，就是通過對(duì)項(xiàng)目地塊內(nèi)、外部促進(jìn)和影響因素的分析、對(duì)比，對(duì)項(xiàng)目地塊的居住價(jià)值和商業(yè)（商務(wù)）價(jià)值進(jìn)行排序，以便給產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。共同影響因素（如區(qū)位等）外部?jī)r(jià)值促進(jìn)因素（如公共綠地、水景、配套等）外部條件影響因素（如交通干道影響、高壓線、政策房等）內(nèi)部?jī)r(jià)值促進(jìn)因素（水系、山景等）內(nèi)部條件影響因素（如高壓線、政策房等）如何做地塊價(jià)值分析，以及要得到什么結(jié)論？表現(xiàn)形式：用地圖（衛(wèi)星圖等）+文字描述+結(jié)論影響因素：高壓線影響、南側(cè)廠房影響、經(jīng)濟(jì)適用房影響、其他項(xiàng)目影響改善因素：綠化帶改善居住品質(zhì)地塊價(jià)值排序：地塊4>地塊1>地塊3地塊價(jià)值分析（示例1）地塊1地塊3地塊4工業(yè)廠房影響高壓線影響經(jīng)適房影響其他項(xiàng)目影響綠化改善綠化改善綠化改善綠化改善高壓線影響綠化改善公建地塊影響地塊價(jià)值分析高壓線地塊價(jià)值分析（示例2）X-6X-10X-9X-7X-4河道、綠化帶改善廠房噪聲影響其他項(xiàng)目影響交通便利交通便利噪聲影響地塊價(jià)值分析改善因素：西側(cè)河道及綠化帶改善環(huán)境；南側(cè)現(xiàn)狀道路，接通便利。影響因素：北側(cè)廠房噪聲影響；南側(cè)道路噪聲影響；東側(cè)低端項(xiàng)目對(duì)品質(zhì)影響。地塊價(jià)值排序：居住價(jià)值：地塊西側(cè)>地塊中部>地塊南部>地塊東北部商業(yè)價(jià)值：地塊南部>地塊東部>地塊西部>地塊北部地塊價(jià)值分析的結(jié)論，可以從居住和商業(yè)（商務(wù)）等方面，對(duì)地塊的價(jià)值進(jìn)行排序，可以指導(dǎo)后續(xù)的產(chǎn)品定位和規(guī)劃原則的確定地塊價(jià)值分析結(jié)論，對(duì)我們的后續(xù)工作有什么用處？地塊價(jià)值分析結(jié)論：居住價(jià)值排序結(jié)論（示例）A>B>C>D。。。/地塊2>地塊3>地塊1>地塊4商業(yè)（商務(wù)）價(jià)值排序結(jié)論（示例）B>C>A>D。。。/地塊4>地塊1>地塊2>地塊3項(xiàng)目地需塊基本配資料及恰解讀項(xiàng)目貓地塊鉗及周智邊現(xiàn)紐奉狀分察析地塊鏈價(jià)值體分析規(guī)劃致原則案確定產(chǎn)品初甘步發(fā)展拾方向分貪析總目錄案例分分享規(guī)劃原料則的確屈定，需懲要考慮腸多方面俯的因素掃，其中悼，最主嶺要的有庭：開發(fā)莫商的病訴求對(duì)于臘該項(xiàng)陳目，距開發(fā)睬商有金什么醉訴求掃？是閑追求侵現(xiàn)金獵流，材還是亭價(jià)值芒最大公化？以對(duì)于線產(chǎn)品艘定位攔和規(guī)姥劃來襯說，品這些朵是很盒重要拆的決駝定因歸素。市場(chǎng)侍因素市場(chǎng)上違什么樣雄的產(chǎn)品槍銷售的刑最好？乎什么樣傲的是不昌接受的若？競(jìng)品筍是什么勁樣的？選未來什失么樣的辜產(chǎn)品供劃應(yīng)量最途大？我郊們?nèi)绾蜗易霾町愴敾?？。疫。。技術(shù)財(cái)可行技性根據(jù)尾前兩芬項(xiàng)得基出來雅的結(jié)捷論，農(nóng)在具杏體實(shí)膛施過同程中烘，技舊術(shù)上貴是否嬸可行屠？如他規(guī)劃日布局朽方面眾、如闊產(chǎn)品特形式毯方面近、建遭筑技哲術(shù)方犧面。睬。。如何做壯確定規(guī)脹劃原則墾？不同的伏開發(fā)商易，對(duì)于核自身的睛項(xiàng)目開錘發(fā)，有旬不同的齒要求，欣作為策若劃公司許來說，新我們要紀(jì)考慮：項(xiàng)目地梳塊的開路發(fā)商，橫他們的炸發(fā)展模納式是什穩(wěn)么樣的仿？以往脾項(xiàng)目都億是什么投樣的定柳位？開卸發(fā)策略泉又是什某么樣的碌？想要服芽務(wù)好開許發(fā)商，主首先我爸們要了畫解開發(fā)棟商；了解和識(shí)研究開舍發(fā)商的解發(fā)展模殼式、以賺往項(xiàng)目碌的定位聽及開發(fā)尚策略，摸我們可拖以實(shí)現(xiàn)郵在與開前發(fā)商的皮接觸中闊實(shí)現(xiàn)有慮效、高峽校溝通伶。針對(duì)羽這個(gè)斧項(xiàng)目隨來說淺，開笛發(fā)商腸有什螺么特賞殊要女求？每個(gè)項(xiàng)床目都有主它自己強(qiáng)的特殊閘性，如耀當(dāng)?shù)卣f(xié)府要求跪、公司以資金狀弊況及回添款要求侍不同等坡。所以半，每個(gè)職項(xiàng)目都淘會(huì)異于我以前已哀經(jīng)開發(fā)祝的項(xiàng)目欺，不能厘完全照菜搬；要債做現(xiàn)金城流，還近是追求緒價(jià)值最翼大化？追還是開癥發(fā)商最先愛說的旬“合理研銷售速嚴(yán)度下的傲價(jià)值最炭大化”累？條件住苛刻抓時(shí)，餅是犧右牲舒忠適度雖做滿崖指標(biāo)裝，還徑是為昏了提勿高品日質(zhì)可逗以犧哈牲部捷分指單標(biāo)？與開規(guī)發(fā)商協(xié)的溝克通信膊息要叉及時(shí)段、對(duì)誓等，莊避免態(tài)不必音要的品返工巨。如何考掃慮開發(fā)拍商的訴幕求？我們它的項(xiàng)臉目，鐵對(duì)于鉛這個(gè)濾城市仗，或惕這個(gè)劣區(qū)域規(guī)來說忌，不顧是第闖一個(gè)大，也銹不是悶最后尺一個(gè)述。房地艙產(chǎn)政炭策是驢什么找樣的換？當(dāng)織地政財(cái)府有野什么禮特殊尾要求棋？宏觀條經(jīng)濟(jì)虎政策碑；房地產(chǎn)忍調(diào)控政捎策；城市發(fā)越展策略青。當(dāng)?shù)氐谋竞暧^經(jīng)醒濟(jì)情況襪如何？哈有什么跡發(fā)展趨樣勢(shì)？經(jīng)濟(jì)南情況咐可以鹿很大考程度粱上反跪映購糾買力傷；當(dāng)?shù)胤堪缘禺a(chǎn)市需場(chǎng)的情箭況是什聚么樣的踏？整體秤發(fā)展順情況增和區(qū)昂域發(fā)掌展?fàn)顡寷r；在售項(xiàng)駕目的供涌應(yīng)量和敘去化量桂，以及邪潛在供阻應(yīng)量；主要競(jìng)飼品的具彈體情況豪；市場(chǎng)指需求攪是什浸么？市場(chǎng)研霜究的結(jié)誘論，告榨訴我們辛可以做水什么？開發(fā)賊商的雁訴求獄了解椒了，法市場(chǎng)巾研究防也做診好了灑，那哪在技畢術(shù)上謝，是嗚否可搖實(shí)施帖呢？規(guī)劃條迎件分析主要手經(jīng)濟(jì)自技術(shù)尖指標(biāo)計(jì)：每膏個(gè)項(xiàng)麻目，創(chuàng)拿地潮的時(shí)糕候，碧都會(huì)由有一促份《規(guī)劃意乏見書》，里灶面會(huì)烈很明服確地玻規(guī)定蠶這個(gè)灑項(xiàng)目稿的具側(cè)體指亦標(biāo)及疫其他句要求卵；當(dāng)?shù)嘏嗟木呶捏w規(guī)來劃要驕求，壓如樓薪座間狹距、飽日照設(shè)要求形等；項(xiàng)目分用地坐周邊森影響胳因素桌分析摟。相關(guān)技母術(shù)研究方案在胖具體建迷設(shè)中，同建筑技演術(shù)、施淋工技術(shù)紛和材料逗技術(shù)方鹽面是否吩可行？我們念的想技法技窗術(shù)上值可行吳嗎？26《規(guī)劃怕意見紀(jì)書》主要竹內(nèi)容規(guī)劃遙條件浪分析抬頭地塊滲的用價(jià)地性拘質(zhì)、歪面積補(bǔ)指標(biāo)擺、容籍積率皇、限跨高、福建筑乏密度《規(guī)劃意稀見書》主要內(nèi)怎容規(guī)劃條烘件分析是否含砍代征/代建的齒道路用廉地及綠繩化用地詳指標(biāo)是否有貓政策房災(zāi)指標(biāo)？限價(jià)房/廉租隙房/回遷籃房/回遷罪商業(yè)《規(guī)劃意語見書》主要釣內(nèi)容規(guī)劃條蠢件分析建筑紅碑線退讓焦距離及竭道路紅恨線退讓括距離社區(qū)出茄入口方屑位設(shè)置衰要求與象車位配直比要求《規(guī)劃設(shè)意見崇書》主要啊內(nèi)容規(guī)劃屬條件蠶分析30地塊并圖：幣直觀遇了解《規(guī)劃煙意見姥書》主要貪內(nèi)容規(guī)劃并條件害分析當(dāng)?shù)叵ふ吲罘ㄒ?guī)規(guī)劃條歷件分析日照及朗間距系仗數(shù)設(shè)計(jì)璃依據(jù)：《沈陽委市居宣住建津筑間慎距和彎住宅別日照頑管理巡壽規(guī)定》(沈陽市摩人民政掌府令200旱6第64號(hào))“第九銜條”苦：住亦宅建鋸筑高感度在40米以攔上時(shí)輪，面寬不到大于60米?！暗谂迨恼J(rèn)條”孝：高矮層建蹈筑遮堅(jiān)擋相鼓鄰住吐宅，薄當(dāng)建寨筑高囑度與桃建筑遞面寬部之比現(xiàn)大于1.2時(shí)，按茂遮擋建素筑面寬成確定建仇筑間距尿系數(shù)；在三列環(huán)路款以內(nèi)亮地區(qū)零，當(dāng)磨建筑止高度估在40米以秘上時(shí)逼，建銳筑間影距系及數(shù)不罩得小萌于1.4，且凡建筑尤間距婆不得蛇小于40米；“第十刺七條”判：沿城撕市主要激道路一存?zhèn)炔⒘性璨贾玫呐邔幼≡L宅之間足的建筑晌間距除鄭滿足本辭規(guī)定相么對(duì)應(yīng)的備建筑間常距要求揪外，不得小銜于30米?！暗诙淌龡l貌”：住戒宅日照菜是指住雖宅主采室光面居綿室的滿房誠(chéng)窗日照錄時(shí)數(shù)?；湃照諛?biāo)斗準(zhǔn)日為襯大寒日進(jìn)，有效孝日照時(shí)浩間帶為上午8時(shí)至患下午4時(shí)?！暗诙r十五條搶”：新胖建高層肝住宅或燙高層和閘多層混蘆合的住斃宅成組味布置時(shí)歡，新建鋪?zhàn)≌照湛脩?yīng)不公低于飄大寒船日1小時(shí)。建筑順寬高賠比建筑普間距日照測(cè)瞎算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃蔽條件彩分析當(dāng)?shù)卣n政策追法規(guī)32贈(zèng)送波面積勢(shì)依據(jù)僅：成都弊市規(guī)媽劃管財(cái)理局損關(guān)于獎(jiǎng)對(duì)《成懂都市副規(guī)劃軟管理索技術(shù)仔規(guī)定刪》中關(guān)容積樓率、習(xí)建筑牌面積穩(wěn)等指摧標(biāo)的坊補(bǔ)充間解釋二、秩住宅份建筑層高不翼應(yīng)大于3.糖6米。躍旬層式提住宅恒起居察室（膜廳）撿、低唇層住仍宅起扯居室睜（廳布）層塘高為圍戶內(nèi)據(jù)通高縱以及遠(yuǎn)住宅郊坡屋毅頂部部分除鵲外。六、掀每套漲住宅禽陽臺(tái)身（含殺各類綠形式芳的陽賊臺(tái)、叔入戶武花園憑、露濫臺(tái)等攔非公裁共活膝動(dòng)空血間）辣的水平投若影面積帖不大于姻該套住頭宅套型素建筑面托積的20%；商業(yè)罩、辦公悠、酒店桐建筑的舉每層陽武臺(tái)水平掛投影面外積不大宅于該層貨建筑面按積的15笨%。此暢外，陽臺(tái)單進(jìn)深考不應(yīng)喪大于1.守8米，低活層住賺宅、電退臺(tái)祝式建釀筑陽輛臺(tái)等每有特婚殊要厭求的賺除外語。七、飄窗窗臺(tái)與洗室內(nèi)樓吃地面高身差不得枯小于0.崇45米，賽且凸碗出外聚墻寬見度不析得大頃于0.碧6米。八、除認(rèn)建筑入亦口雨篷諸外，建筑附映屬構(gòu)件襲（如空水調(diào)板、我花池、婦構(gòu)造板穩(wěn)等）的案進(jìn)深不賠宜大于0.弦6米，且裂連續(xù)長(zhǎng)即度不應(yīng)扇大于1.8米。住猛宅建筑窩不允許摸設(shè)置除叼結(jié)構(gòu)構(gòu)吩件以外速的附屬團(tuán)構(gòu)件。十一打、本塌解釋倡自201檔0年2月25日起施霉行，有推效期為楚兩年。地塊介周邊沫建筑薯復(fù)雜秤，規(guī)萌劃影悠響較策大項(xiàng)目地屯塊周邊鑄情況復(fù)卷雜，東障南西北疾四個(gè)方剪向均有散現(xiàn)狀居混住建筑殲，日照占和建筑守退讓相論互影響臣；南側(cè)鏈爛尾快樓及稍北側(cè)沖燕華展苑對(duì)熊地塊轎影響陳較大雜，如爺圖所乒示：點(diǎn)式住庸宅日照黎系數(shù)1.2，做伶滿70米時(shí)梢，需84米間距雞；板式闊住宅米日照宿系數(shù)1.6柴/1.鐮7，做乏滿70米時(shí)，抄需112警/11菊9米間陡距，續(xù)地塊埋可用替區(qū)域森相對(duì)坐局促塑，也獲不利沖于排穿布。華僑村燕華苑項(xiàng)目周邊建筑（日照相互影響）項(xiàng)目周邊建筑（項(xiàng)目會(huì)對(duì)其日照影響）用地紅線日照退讓控制線日照陰影區(qū)域項(xiàng)目周憑邊影響復(fù)因素分棍析規(guī)劃例條件卻分析規(guī)劃襲條件肌分析相關(guān)技望術(shù)研究34想象力河再豐富碑、策劃漲的再好甜，最終觀決定能斑不能實(shí)免施的，松就是建雕筑技術(shù)捧。建筑技逃術(shù)高科坡技、摧智能游化等傍。。拐。施工技利術(shù)施工組蓬織、施花工管理構(gòu)等。。芬。材料技翼術(shù)新材料烏的運(yùn)用望等。。則。只有暑當(dāng)這吊些技拘術(shù)都甜可實(shí)留現(xiàn)，畝項(xiàng)目扒才能蝕真正愧從圖羞紙變舌成現(xiàn)熊實(shí)規(guī)劃原紋則確定35規(guī)劃原霉則，要槳確定哪界些內(nèi)容癥？產(chǎn)品定昨位方向擺；（依視據(jù)市場(chǎng)答研究結(jié)壟論+開發(fā)商迅訴求）業(yè)態(tài)及鴉布局；打（依據(jù)霞規(guī)劃條饒件+地塊價(jià)紹值分析收結(jié)論）住宅產(chǎn)握品拆分堤組合方清式；（使依據(jù)規(guī)挖劃條件+市場(chǎng)研紙究結(jié)論頃）住宅隊(duì)產(chǎn)品紗和地滑塊居債住價(jià)秀值對(duì)戒位關(guān)礎(chǔ)系及構(gòu)總圖菌布局下形式主；（爽規(guī)依拿據(jù)劃扒條件+市場(chǎng)頌研究予結(jié)論麗）主要旱出入價(jià)口及蝴交通置組織飽；（鳥依據(jù)行規(guī)劃婚條件+總圖蹦布局玻形式獎(jiǎng)結(jié)論噸）總體癢建筑喚風(fēng)格敗及材遺料；旨（依肺據(jù)市鎖場(chǎng)研丸究結(jié)枕論+項(xiàng)目修定位失方向+開發(fā)商棍訴求）總體園尺林風(fēng)格澇。（依方據(jù)市場(chǎng)掘研究結(jié)犬論+總體建繡筑風(fēng)格濟(jì)）確定婦了以進(jìn)上規(guī)絕劃原犁則，字可以械對(duì)后后續(xù)的新產(chǎn)品竟定位父深化償和設(shè)洽計(jì)提呀供依晃據(jù)項(xiàng)目地莊塊基本波資料及彼解讀項(xiàng)目地抹塊及周材邊現(xiàn)狀即分析地塊價(jià)頃值分析規(guī)劃俘原則晴確定產(chǎn)品初桐步發(fā)展倒方向分殿析總目錄案例分兄享37以假將設(shè)為膜前提毯，以產(chǎn)事實(shí)品為依為據(jù)如何朗判斷遲項(xiàng)目削產(chǎn)品泰的基絞本發(fā)澇展方躁向呢鳥？重要指標(biāo)容積率日照間距建筑限高建筑密度。。。容積率拆分產(chǎn)品嚼策劃容積率38容積矛率的君概念容積淡率=地上建沿筑面積/用地面憂積容積率戶的值是鄰無量綱遞的比值將，通常陶以地塊黑面積為1，地塊割內(nèi)地上私建筑物多的總建環(huán)筑面積傭?qū)Φ貕K蟻面積的腦比值（灰倍數(shù)）鐘，即為戶容積率描的值。容積林率指順標(biāo)（凈一般姓用“R”或者“FAR雀”表示）稈，是規(guī)歪劃管理志部門給耗定的特?cái)囟〝?shù)值龍，原則恢上項(xiàng)目撫的最終暢容積率明應(yīng)該小濕于或等股于該給桑定值；容積工率是宰衡量板建設(shè)削用地丸使用管強(qiáng)度誤的一攀項(xiàng)重灣要指敞標(biāo)；容積辯率指?jìng)儤?biāo)中倆所指誼的總眾建筑怎面積綿，一包般是需指的晃地上址建筑導(dǎo)面積榨，地瓶下建窩筑面烤積一娃般不讀計(jì)入罰容積最率指擦標(biāo)計(jì)喉算中粘；容積率亦指標(biāo)中叔的總用糾地面積滾，一般待是指凈戰(zhàn)面積，接即可建繭設(shè)用地尋面積。對(duì)于直項(xiàng)目鉛來說恰，容卷積率領(lǐng)是最您重要技的指驗(yàn)標(biāo)，果它決筍定了思項(xiàng)目處的規(guī)財(cái)模、涉強(qiáng)度歉等如這張來圖，地緊塊相應(yīng)奶的容積椒率就是2.疼5日照間礦距系數(shù)39日照莖間距騙系數(shù)共的概恨念日照間圍距系數(shù)升，是指逃遮擋建艷筑與被躲遮擋建銳筑之間尖的水平悲投影間佛距，與圈遮擋建謹(jǐn)筑高度害的比值；日照間拴距系數(shù)仍的規(guī)定避，是為液了使遮笛擋建筑顆與被遮得擋建筑救之間保辣持足夠椅的距離投，從而朵保證被姓遮擋建邁筑在規(guī)橫定的時(shí)役日獲得皺所需日律照時(shí)長(zhǎng)媽。通常濕，規(guī)始劃部割門對(duì)訴于多盡層或遍者高截層板針式建塊筑的別日照棗間距聲系數(shù)醬會(huì)有關(guān)比較陽嚴(yán)格吐的規(guī)袖定，敲而對(duì)扯于高蝕層塔曠樓，位則主追要根賞據(jù)實(shí)倘際的雖日照弟測(cè)算躲，正惠常情骨況下賀，只幟要保孟證大銹寒日2小時(shí)的朗滿窗日就照，同到時(shí)滿足險(xiǎn)最小樓畢間距規(guī)遙定即可視。一般從來說故，項(xiàng)酒目所殘?zhí)幍膬S緯度支不同飛，日筋照間棟距系躺數(shù)要倍求也采會(huì)不絮同，制緯度小越低鋸日照撿間距拐系數(shù)政越小掉，緯稻度越乏高，撒日照鍬間距綿系數(shù)凈越大杯。我們拿錢同樣是刪多層板焦樓的日零照間距夕系數(shù)指書標(biāo)來比殿較一下劑：緯度低銷的地方努，如長(zhǎng)原江中下頸游的蘇銜州市，扔緯度是恢北緯31度，日尚照間距把系數(shù)正廳常情況疑下為左右；席而緯度姐較高的違地方，陶如北京雪，緯度捷是北緯39度，正儉常的日仇照間距賄系數(shù)為左右征。對(duì)于項(xiàng)獄目來說培，日照哲間距系棕?cái)?shù)決定降了前后淚樓間距宅的大小建筑揉密度40建筑密裁度的概欲念建筑密防度是指踐建筑基儲(chǔ)底面積哀與建設(shè)梁用地面畏積的比嚴(yán)值，以宇百分比估表示；項(xiàng)目的辯建筑密歇度會(huì)在割規(guī)劃設(shè)茂計(jì)意見劈燕書里有澇明確規(guī)際定；一般臟情況道下，買為了瞎控制教項(xiàng)目哪的品惜質(zhì)、線盡量臂提高見人均輸綠化串率和玩人均房誠(chéng)活動(dòng)訓(xùn)空間駱，對(duì)熔住宅杯項(xiàng)目限的建袋筑密磨度有碗一個(gè)快大致濁的控攻制：多層小伸區(qū)的建皺筑密度芳一般為25%概~35抹%左右感；小高層醋小區(qū)的榆建筑密獲度一般軌為20%斬~25湊%左右；檢高沉層小區(qū)晴一般為15麥%~上20次%左右；公建或噴商業(yè)的灰建筑密酸度一般翼會(huì)根據(jù)拉項(xiàng)目單厘獨(dú)給定召，一般餡會(huì)比住攔宅項(xiàng)目踏高，例狹如45皆%甚至更盆高。對(duì)于匯項(xiàng)目逢來說構(gòu)，建廈筑密月度決取定了衰所有塌樓座怖基座繳的占克地面濟(jì)積25%50%建筑限違高41對(duì)于循項(xiàng)目恨來說對(duì)，建羽筑密買度決罪定了臉?biāo)衅窐亲鶚?biāo)基座炮的占襲地面爐積限高示巾意建筑限高的概念建筑限高，是指規(guī)劃部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)中規(guī)定的對(duì)宗地內(nèi)建筑的高度限制，給定的建筑限高一般約定為小于等于多少米；限高的控制點(diǎn)，有“建筑最高點(diǎn)高度”和“建筑檐口高度”兩種。一般項(xiàng)目，給定的限高都是限制檐口高度，而其上不大于30°的坡屋頂，以及不大于標(biāo)準(zhǔn)層面積25%的頂部突出物，如電梯機(jī)房和水箱間等，可以超出這個(gè)高度，但標(biāo)準(zhǔn)層頂層的檐口，必須嚴(yán)格控制在這個(gè)高度中；在一些特殊地區(qū)的項(xiàng)目，如機(jī)場(chǎng)跑道延長(zhǎng)線，或者古建保護(hù)區(qū)周邊的限高，一般是指建筑物最高點(diǎn)的高度，建筑物任何局部都不能超出限高，這樣的要求，規(guī)劃意見書中會(huì)有明確說明。項(xiàng)目高平均患層數(shù)鵲與容鬧積率賠拆分剝的基長(zhǎng)本概煤念42對(duì)于項(xiàng)已目來說錢，如果嚷不需要薄做拆分娛，那么場(chǎng)根據(jù)上刻表可基嶺本推斷預(yù)出產(chǎn)品參形態(tài)容積率榆高低與焦產(chǎn)品形覺態(tài)對(duì)應(yīng)撓關(guān)系眾所手周知載，不土同的題容積蜂率，備對(duì)應(yīng)哄項(xiàng)目昨的產(chǎn)右品形季態(tài)肯邪定是陡不一西樣的還，那陰么，博有沒虜有一稀個(gè)比特較合挽理的悼指標(biāo)攀對(duì)應(yīng)領(lǐng)產(chǎn)品西形態(tài)桐的界窯定呢撤？答押案是搏有的太：根據(jù)多慨年的工當(dāng)作經(jīng)驗(yàn)、一些臂前輩的棕總結(jié)以及對(duì)細(xì)于大量項(xiàng)漲目的郊分析惜，我促們得音出這睜個(gè)對(duì)兵應(yīng)表屑。什么是幸容積率服拆分43容積愚率拆饑分，由可以遷得到符更符夠合市兼場(chǎng)需愉求的拿產(chǎn)品始、豐蔬富項(xiàng)也目產(chǎn)孫品線拔、創(chuàng)粉造更晨高的艇價(jià)值什么是稿容積率烘拆分？冬為什么盯要做容擦積率拆鹽分？通常，繡給定的莊一定數(shù)莫值的容軍積率，喉會(huì)對(duì)應(yīng)灰一定的堡產(chǎn)品形葛式，包率括它合球理的平精均樓層懲數(shù)，如愉前表所束示；但是丹，由問于種幫種需疾要，在滿玻足其失他規(guī)獨(dú)劃指址標(biāo)的化前提洪下，對(duì)華給定橫的容巴積率鳥進(jìn)行省分解吃，局輪部拉撒高，乒局部弟壓低池，從鼠而在岸一個(gè)聾項(xiàng)目歉里面鉆形成朝不同罰的產(chǎn)運(yùn)品形允式，謊滿足癥不同慣的需珍要，百這種百做法班就叫辟做容喂積率漲拆分介。容積引率拆瘋分的岔基本塑方向44容積率肺拆分，小是一個(gè)更相對(duì)復(fù)晝雜的系秀統(tǒng)分析突和計(jì)算例，以后歉我們會(huì)松用專題篩給大家福講解，泡目前先鈴提供一喜個(gè)不同菊容積率水下，產(chǎn)直品拆分騎可能性饅的參考場(chǎng)：對(duì)于悟?qū)訑?shù)降上限酬的控姑制，桌一般險(xiǎn)是規(guī)歲范限胃制的弓各個(gè)醫(yī)區(qū)間榴段的懂上限弱，利事于降午低設(shè)蠅計(jì)和壤施工極的技里術(shù)難炕度、訪利于堆降低吵成本挺；對(duì)于不弦同地塊暈，不同定項(xiàng)目，倚當(dāng)然，愉肯定還竄有不同沃的拆分吸方法，豪這里說駕到的，蛙是比較卷合理和伙常用的漠。對(duì)于饒一般的浩項(xiàng)目運(yùn)練作來說燈，應(yīng)該眾是夠用轟了，至閘少方向什是不會(huì)掘錯(cuò)的。項(xiàng)目地念塊基本誓資料及逃解讀項(xiàng)目矩地塊豆及周鑄邊現(xiàn)霞狀分初析地塊扮價(jià)值遵分析規(guī)劃煮原則叔確定產(chǎn)品哥初步跌發(fā)展診方向雷分析總目棵錄案例慌分享46策劃方手案與實(shí)尤際方案酒對(duì)照：帆北京20務(wù)11年銷匪冠案例揀分享1，北京靠金茂府規(guī)劃管依據(jù)|地塊位合置城市核望心，優(yōu)勢(shì)優(yōu)地段，出成熟配蜘套，規(guī)暖?；?，霧優(yōu)質(zhì)資藝源，宜咱居案例變分享1，北京飽金茂府規(guī)劃依摘據(jù)|規(guī)劃指閘標(biāo)多個(gè)擊不同彩性質(zhì)思地塊叢組成門，用堆地規(guī)蛾整，凳配套到完善案例納分享1，北京僚金茂府規(guī)劃依華據(jù)|規(guī)劃場(chǎng)指標(biāo)規(guī)劃限若制性條奇件：限高袍：60米/80米住宅囑公建員比：50%：50繭%廉租偏房：綱住宅結(jié)的15%地鐵服：東竄側(cè)用奶地有續(xù)地鐵倚入口案例六分享1，北侄京金抹茂府開發(fā)商響提出突境破某些篇限規(guī)，灘以提升后居住價(jià)擦值，提抬高建筑維限高和政改變用莊地位置粱，但被含否決。其它思晚路：異考地配建寫政策房遙，A4-杜8與A4-匙10的用關(guān)地指箏標(biāo)平察衡？規(guī)劃字依據(jù)|規(guī)劃悼指標(biāo)案例該分享-案例一唱，北京糕金茂府項(xiàng)目報(bào)定位麥：北京CB瓣D東擴(kuò)罩圈絕井版規(guī)皺?；飧呱谐肪幼∮唴^(qū)，停滿足方高端線人群亦在城咳市核逝心區(qū)壤的高傍品質(zhì)榨居住愧需求客戶隔定位：CB集D都會(huì)墾名流鄉(xiāng)豐顯貴屢一族孤（地驗(yàn)緣型只客戶傳）（注重衛(wèi)品質(zhì)享累受、國(guó)屈際視野吵、領(lǐng)先晃思維的轟偏好CBD區(qū)域闊自住趙與商渡務(wù)需茶求者逗）需求分紐奉析（三離類客群站不同的繪居住類舒需求）絕：家庭式鳴居住需伯求商務(wù)式瓦居住需聚求投資臺(tái)需求規(guī)劃喚依據(jù)|項(xiàng)目菜定位立與客郊群定伶位案例分曾享-案例廈一，異北京沃金茂碰府A4-1地塊主力戶善型為22兆0~夕26敘0㎡豪華三監(jiān)居、28奇0-浪32灰0㎡豪華亞四居滿足腎高端婦人群家庭賀型居嶄住需爐求規(guī)劃內(nèi)依據(jù)|戶型鹽配比A4-8/10地塊住宅壺部分兄：110屢-12據(jù)0㎡舒適一醬居、13饒0-頭14村0㎡舒適二敲居服務(wù)莫式公秒寓：70骨-9查0㎡，以一立居為主廊，少量息零居，嶄滿足商務(wù)型故居住及鳳投資需鐵求廉租蝦房：辣滿足奴政府稻相關(guān)剖規(guī)定漸，一葵居戶啟型35尾㎡，二診居戶津型45㎡，比示例為40%：60%，折算搏戶均面擔(dān)積約41患㎡案例艱分享1，北京鍋金茂府復(fù)地首府后現(xiàn)代城珠江商業(yè)及醫(yī)療用地（待建）檔案館用地（待建）金港國(guó)際中學(xué)東四環(huán)西大望路廣渠路A4-1A4-8A4-10規(guī)劃公園教育配套地鐵口市政綠地規(guī)劃設(shè)勤計(jì)方案|地塊價(jià)吃值分析地塊規(guī)長(zhǎng)整，無失明顯不品利影響主要巷影響桌因子包：市政舊主干此道：叨東四昌環(huán)、混廣渠咳路規(guī)劃公獵園及市律政綠地地鐵口居住暴價(jià)值車判斷A4-準(zhǔn)1＞A4串-8冶>A妹4-馬10商業(yè)擺價(jià)值賞判斷A4-貪10＞A4醬-8付>A祖4-鴉1案例分覺享1，北室京金矮茂府A4-1地塊居住價(jià)值最高高品質(zhì)純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)之一

A4-10地塊商業(yè)價(jià)值較高可配建集中商業(yè)居住價(jià)值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊居住價(jià)值高于商業(yè)價(jià)值商業(yè)轉(zhuǎn)為類住宅規(guī)劃設(shè)乘計(jì)方案|總體摸規(guī)劃森思路案例分剖享1，北嗓京金識(shí)茂府規(guī)劃設(shè)巾計(jì)方案|總體百規(guī)劃遺思路純高凝端住各區(qū)（大戶犁型）商礦務(wù)贏住曠宅夾區(qū)酒店+公寓廉租敏房教育配析套公園鮮配套公寓+商業(yè)案例圖分享-案例一恨，北京蒙金茂府廉租嬌房廉租房銅配于A4-返10地塊東哈北角規(guī)劃設(shè)磁計(jì)方案案例軌分享1，北期京金捏茂府規(guī)劃設(shè)坡計(jì)方案A4-留1地塊家庭桐式居展住住體宅14-斤18層的高牲層短板辮，共9幢16個(gè)單元一梯禽二戶妄，層岔高米戶型戶型面積(㎡)面積占比總建面(㎡)規(guī)劃套數(shù)豪華三居220-26060%75133313豪華四居280-32030%37567125底湯頂躍45010%1252228合計(jì)

100%125222466案例醋分享1，北盼京金疤茂府規(guī)劃滿設(shè)計(jì)或方案廉租房地塊東確側(cè)，臨挨近四環(huán)嬌東西向羅排布（悔省地）商務(wù)居雪住高端急住宅（20申-2躍4層的井高層腦短板侵，一敘梯二刊戶）酒店宗式公自寓（17評(píng)-2葡5層高孫層塔草樓）精品酒謊店（2-4層小型粉綜合體談）配套圈高端彎商業(yè)戀及生禁活便朋利店搶（1-2層沿友街底踢商）標(biāo)準(zhǔn)究層層姻高為米A4內(nèi)-8與A4-倉10地塊案例分匯享1，北京品金茂府規(guī)劃設(shè)漂計(jì)方案A4醫(yī)-7地塊：0.富05的容積險(xiǎn)率的充伯分利用100歷0㎡地開上建痰面，有產(chǎn)贏權(quán)及褲使用核權(quán)地下空舟間可加使以利用銷售期鼠：售樓處+景觀示碧范區(qū)建成后拆：會(huì)所+精品酒市店配套案例分絡(luò)享1，北拒京金島茂府規(guī)劃昆設(shè)計(jì)鋤方案|經(jīng)濟(jì)嫌測(cè)算收益序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（元）占銷售收入比例樓面收益（元/㎡）十六利潤(rùn)總額205277374322.16%8084十七所得稅4182634364.51%1647十八土地增值稅返還

十九稅后利潤(rùn)163451030717.64%6437項(xiàng)目利潤(rùn)率估算投資利潤(rùn)率所得稅前29.00%所得稅后23.09%銷售利潤(rùn)率

所得稅前22.16%所得稅后17.64%靜態(tài)經(jīng)脖濟(jì)測(cè)算杰：稅后咐利潤(rùn)約16痛.3億元，稅吐后投吊資利贈(zèng)潤(rùn)率柳為23禿%，處歉于合始理范珠圍。案例分疏享1，北京草金茂府61策劃方恰案與實(shí)片際方案圾對(duì)照直觀宰感覺附：總翼體布恐局相使似，臥但實(shí)萄際方俗案樓棟數(shù)悔明顯減植少推測(cè)稍：戶顫均面快積增貨大，倆使得誤總戶屬數(shù)減室少？案例分貿(mào)享-案例朝一，鈔北京芝金茂肆府A4-1A4-8A4-10A4-1A4-8A4-10A4洲-1：8幢12單元繞，共39喘2戶，320㎡/戶A4-他8：住發(fā)宅2單元96戶，21酬5㎡/戶；公寓1幢33神3戶，70㎡/戶A4-悄10：住宅4單元176戶，200㎡/戶；公寓3幢506戶，90㎡/戶A4-雙1：9幢16單元，息共466戶，270㎡/戶A4茫-8：住扒宅4單元19即2戶，13邁0㎡/戶；公寓1幢123戶，80㎡/戶A4謎-1麗0：住賠宅8單元240戶，130㎡/戶；公寓3幢59超2戶，80㎡/戶策劃遲方案喘與實(shí)京際方雕案對(duì)冒照總規(guī)思書路相近實(shí)際悅方案住宅面螺積區(qū)間今明顯較萬大根源鼓：對(duì)市怨場(chǎng)和困客群壟判斷懶差異案例分恨享1，北您京金去茂府武漢恐華帆潤(rùn)鳳憲凰城彎二期關(guān)鍵詞孫：百米姓高層的則景觀視丸野案例分遵享2，武漢沿華潤(rùn)鳳閑凰城二趙期項(xiàng)目亡經(jīng)濟(jì)仆指標(biāo)開發(fā)商男：華潤(rùn)惱置地（庸武漢）撇有限公腔司規(guī)劃/建筑絮設(shè)計(jì)襖：新練加坡確盛邦圣（上概海）辦咨詢圾有限檢公司翠、深儉圳市漫設(shè)計(jì)澇研究允總院景觀設(shè)稠計(jì)：北定京創(chuàng)翌餓高峰景捏觀設(shè)計(jì)螺公司項(xiàng)目絞地址觸：武游漢市者武昌勉區(qū)中槽山路稼鳳凰繳館占地叛面積泰：50反46除4㎡建筑面伶積：15炒73擊00壟㎡容積洲率：2.8昨06棟共10個(gè)單天元的33層板樓林與1棟8層電間梯公惜寓近察似于捏圍合冒的布熔局2.8繩0，何必號(hào)做33層？案例予分享2，武漢血華潤(rùn)鳳虜凰城二秋期14-解18層的高層漂短板一梯殊二戶倘，層沒高米對(duì)照脫案例除：北饞京金艷茂府同樣的2.8驗(yàn)0！案例分脆享2，武漢彈華潤(rùn)鳳堅(jiān)凰城二肝期地塊分修析劣勢(shì)葬：比兩較尷憐尬，界地塊祖處于思長(zhǎng)江民與沙痛湖之輸間，醋屬于字二線發(fā)臨水無位置長(zhǎng)江沙湖11奸00涌m70燒0m案例感分享2，武漸漢華真潤(rùn)鳳代凰城耀二期總體溜規(guī)劃克服劣臭勢(shì)：欲窮播千里功目，將更上闖一層績(jī)樓33層近百撞米高的施樓座，遠(yuǎn)高偷于周液邊現(xiàn)嘆有建娛筑，更澡多的樸戶型駕可以剪獲得柄極佳盈的景暮觀視鏈野，偽提升聯(lián)銷售周價(jià)值幟。前提邁：地覺塊限池高要絕足夠案例泳分享2，武漢陪華潤(rùn)鳳拋凰城二育期規(guī)劃呢設(shè)計(jì)危亮點(diǎn)肥：大型中元庭百米腦高樓降低了疲建筑密狼度，并采糕用近似峽于圍合單的布局53%超高綠花化率，反中央綠地占椒地28狂00浴0㎡案例分冬享2，武漢委華潤(rùn)鳳片凰城二府期規(guī)劃稱設(shè)計(jì)壩亮點(diǎn)專：架軌空層樓座摔底層鼻為5.1米高的架鍋空層，盡力遭提高景插觀戶型鋼的數(shù)量攪；亦可豐富社區(qū)景逢觀層次。案例她分享2，武滾漢華統(tǒng)潤(rùn)鳳始凰城圓二期南昌疼萬科青偏山湖關(guān)鍵詞趴：戶戶藥觀湖兆市場(chǎng)主泛導(dǎo)規(guī)劃案例踐分享3，南舞昌萬使科青怎山湖項(xiàng)目經(jīng)紐奉濟(jì)指標(biāo)開發(fā)商踐：江西朋萬科青柏山湖房地產(chǎn)塔有限公涼司建筑購設(shè)計(jì)嘆：這決方建誦筑師漏事務(wù)桐所Zep絡(luò)hyr慰(US)A旱rch疤ite漫cts驚P.森C.項(xiàng)目頓地址下：南筑昌青史山湖歐北岸占地耍面積軋：97染08彼1.糊54時(shí)㎡建筑龜面積梨：13放56呈70攜.8簽0㎡容積率歌：1.杰40案例們分享3，南昌省萬科青盜山湖地塊分錦析：南則向湖景墊，逐步閑限高青山湖忙位于地瞧塊南側(cè)恒，一線顏臨湖優(yōu)炎質(zhì)地塊政，無明妄顯視野抬遮擋，掃但有90米寬章綠化舅隔離港帶，感稍有形不利政府肥規(guī)劃請(qǐng)將地粘塊由南襲向北沉分為異不同艙建筑夏限高醫(yī)的三遇塊H≤12米H≤20米H≤75米案例塘分享3，南昌論萬科青彎山湖總體規(guī)問劃關(guān)鍵轎點(diǎn)：戶戶觀疼湖分為諸兩個(gè)摟組團(tuán)長(zhǎng)：南束部和孔中部顫為聯(lián)蜘排別扭墅區(qū)峰，北暫側(cè)為巾高層顛區(qū)運(yùn)用視覺通偶廊、視角組錯(cuò)動(dòng)及高度緞差（由湖秧邊向外擾階梯狀瀉遞增，錫和地塊公控規(guī)相內(nèi)符）來表達(dá)成目殃標(biāo)。高層區(qū)別墅區(qū)案例分爛享3，南屢昌萬絮科青橫山湖總體規(guī)貝劃別墅區(qū)語：視覺袖通廊呆、視編角錯(cuò)姜?jiǎng)雍兜貢詣?shì)比較慕平坦，苦無明顯粗高差，那故不易奶采用前英后高低叨錯(cuò)落的蜂手法最前排吉設(shè)計(jì)為榴三聯(lián)排硬以增加送觀湖角裝度，各緩排聯(lián)排餅別墅間師互相錯(cuò)牢位案例畝分享3，南切昌萬滋科青鈔山湖總體規(guī)喘劃高層蘆區(qū)：盡力勒拔高通過赤容積揀率有宣效拆勾分，慰得到28聞F的高層紫產(chǎn)品最后切一排棒的高凳層底雀部采慶用架違空層候，其淹高度遠(yuǎn)超河常規(guī)，達(dá)禍到了11米28棗F11米案例扣分享3，南緞昌萬柏科青勢(shì)山湖總體規(guī)城劃總體效果：戶戶傾觀湖案例分苗享3，南昌零萬科青趕山湖戶型設(shè)課計(jì)聯(lián)排億別墅牌：戶侄型較威為單一賓為減狠少樓呈座數(shù)稻量面積較大，32幫0-吊33慈0㎡案例分必享3，南口昌萬宜科青弟山湖最終帥實(shí)施浴方案