房地產(chǎn)前期策劃四

第三部分房地產(chǎn)前期策劃故策之而知得失之計(jì)房地產(chǎn)策劃概念的厘清此次課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于”指導(dǎo)開(kāi)發(fā)“。在土地購(gòu)買(mǎi)前的對(duì)土地投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)，是另一套專業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于”指導(dǎo)投資決策“；而規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開(kāi)始后的營(yíng)銷策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎(chǔ)上的”指導(dǎo)銷售“。前期核心工作目標(biāo)是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)計(jì)切實(shí)滿足消費(fèi)需要，能夠贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。項(xiàng)目市場(chǎng)（供應(yīng)與需求）客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開(kāi)發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開(kāi)發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)周邊環(huán)境與開(kāi)發(fā)條件–項(xiàng)目適合性目標(biāo)客戶–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析政策、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃影響–項(xiàng)目可塑性前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

–項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供應(yīng)與需求–項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性前期策劃的基本結(jié)構(gòu)第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進(jìn)可行性研究?jī)r(jià)格定位開(kāi)發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營(yíng)銷計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場(chǎng)定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃報(bào)告的簡(jiǎn)潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機(jī)會(huì)分析形象定位價(jià)格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)格配套設(shè)施項(xiàng)目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場(chǎng)分析客戶研究市場(chǎng)發(fā)展水平研究背景研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值的研判宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃研究個(gè)案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項(xiàng)目本體分析分析策略第四部分針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析“有的放矢”

為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議評(píng)估開(kāi)發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性……市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。需求市場(chǎng)分析：目標(biāo)客戶需求分析預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買(mǎi)力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給市場(chǎng)分析：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買(mǎi)和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)：必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰(shuí)？目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？項(xiàng)目未來(lái)在市場(chǎng)中的地位如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目針對(duì)性物業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面市場(chǎng)的供給、市場(chǎng)的需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：基本資料的獲得人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣(mài)樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣(mài)樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷因素：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)分類說(shuō)明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾沒(méi)系數(shù)與助住房支夕出比重千的國(guó)際敏衡量標(biāo)圾準(zhǔn)＝食物劇支出金桂額/總支出蠶金額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%200擠4年我國(guó)撇各主要激城市的筆恩格爾悅系數(shù)房地魚(yú)產(chǎn)市忽場(chǎng)分掀析的夾方法區(qū)域曠經(jīng)濟(jì)欺環(huán)境殃和市殿場(chǎng)分連析：沈市場(chǎng)遲發(fā)展呀狀況燥重要混指標(biāo)房?jī)r(jià)收扭入比——衡量腹城市貌住房植可支坐付能售力高汽低、腥反映談房地皮產(chǎn)市卸場(chǎng)總縮慧體狀壯況的摔指標(biāo)某個(gè)住幻玉宅市場(chǎng)剝上某個(gè)哭指定時(shí)耳期內(nèi)銷臘售的住綠宅的自勵(lì)由市場(chǎng)武價(jià)格中癢位數(shù)（堵或平均示數(shù)）和桑該市場(chǎng)厭上家庭劍年收入湖中位數(shù)陸（或平牢均數(shù)）天的比值省。國(guó)際翼上的大平多數(shù)組仰織使用請(qǐng)中位數(shù)廳定義，坑而我國(guó)瓣的房?jī)r(jià)朽收入比環(huán)定義屬衡于平均碑?dāng)?shù)定義呈。來(lái)源昌：綜第合聯(lián)哨合國(guó)濕可持捕續(xù)發(fā)機(jī)展委芽員會(huì)隔、聯(lián)劑合國(guó)滑人類碌住區(qū)裂（生曲境）恒中心壘、世椅界銀析行對(duì)廁房?jī)r(jià)快收入羞比的衫定義房?jī)r(jià)并收入廳比＝濃平均腰房?jī)r(jià)/平均家烈庭年收鍬入平均房幼價(jià)＝面拉積單價(jià)×面積指步標(biāo)平均家脈庭年收陵入＝平歡均個(gè)人喝年收入×計(jì)算人項(xiàng)口數(shù)定義計(jì)算躺方法耽及缺攜陷各指傍標(biāo)的莊取值幅不同敗，算寇出的袖房?jī)r(jià)扔收入懷比結(jié)嘆果相丸差是勾非常這大的面積語(yǔ)單價(jià)泄：經(jīng)蓋濟(jì)適峰用房塔面積桑單價(jià)閉、商數(shù)品房完面積博單價(jià)幕、新準(zhǔn)舊房后折合場(chǎng)單價(jià)面積蹲指標(biāo)淡：60平方摸米、80平方棚米、雙人均絹建筑鑄面積×平均樸家庭襖人口平均框個(gè)人絞年收美入：椅工資苗收入趣、工換資收炕入及灑修正吵、可斬支配紗收入計(jì)算靈人口怠數(shù)：構(gòu)雙職凝工假柳設(shè)、腐平均老家庭童人口“4～6倍”是境從市場(chǎng)州經(jīng)濟(jì)國(guó)始家歸納致得出的除結(jié)論，悼不能不礙加修改宇的應(yīng)用糟到我國(guó)附。房地?fù)岙a(chǎn)市冰場(chǎng)分慢析的溫方法對(duì)每兼一個(gè)奏可能炮影響族項(xiàng)目命競(jìng)爭(zhēng)愿性能慚的特砍征一從一進(jìn)破行分落析和姓評(píng)價(jià)露。法律特欲性：土借地使用璃權(quán)年限就、規(guī)劃禿條件、論建筑標(biāo)使準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)特判性：價(jià)趕格、付規(guī)款方式……自然黨特性拿：地鬼塊面浴積、羅形狀糕、高秤度、興景觀脾、區(qū)沃位……關(guān)聯(lián)性委：通達(dá)漲性、可世視性項(xiàng)目自品身資源歸條件分重析競(jìng)爭(zhēng)食對(duì)手紗分析目標(biāo)舟客戶重分析現(xiàn)有津、潛灰在競(jìng)翠爭(zhēng)項(xiàng)池目的臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)世特點(diǎn)艦、市順場(chǎng)反溫應(yīng)目標(biāo)底客戶牌的數(shù)坑量、撓收入蛙水平魯、家點(diǎn)庭結(jié)辜構(gòu)、償消費(fèi)功偏好鐵、生次活方俘式、鹽心理衛(wèi)特征苗、行臉為模銹式找出蒼項(xiàng)目陜的目倡標(biāo)客凍戶目標(biāo)客陰戶置業(yè)專的需求魚(yú)與心理庭訴求找出項(xiàng)束目面對(duì)梅競(jìng)爭(zhēng)市際場(chǎng)的機(jī)瓣會(huì)點(diǎn)房地移產(chǎn)市錘場(chǎng)分造析的損方法去：微宅觀層畝面地產(chǎn)危市場(chǎng)互分析撈的一龍些誤雖區(qū)針對(duì)斗性不預(yù)強(qiáng)，彩內(nèi)容肅太泛沒(méi)有俘充分臺(tái)挖掘遇區(qū)域岸資源雜；大告環(huán)境掠看好獲，項(xiàng)工目的醫(yī)小環(huán)嚼境就章一定坑不錯(cuò)過(guò)分狗倚重芳宏觀梢資料錦來(lái)論屈證項(xiàng)片目，愉只關(guān)晴注外笑圍共般性，蠢忽視倡項(xiàng)目五差異襲性過(guò)于尾偏重歉對(duì)“泄二手插資料鏡”的賄應(yīng)用以前鉆什么倦賣(mài)得懶好，證現(xiàn)在播就做鏡什么別人做霸什么賣(mài)僑得好，臣我們做股也會(huì)賣(mài)州得好25第五希部分泛對(duì)污項(xiàng)目壇開(kāi)發(fā)恐條件追的分鈴析房地斜產(chǎn)開(kāi)涌發(fā)項(xiàng)敘目的漏區(qū)位皇條件書(shū)分析區(qū)位與徹房地產(chǎn)鐮價(jià)值房地歪產(chǎn)開(kāi)除發(fā)項(xiàng)右目的駱區(qū)位必分析區(qū)位柴選擇永要注樹(shù)意的諸問(wèn)題區(qū)位性與房違地產(chǎn)鏡價(jià)值區(qū)位蔥的重顛要性區(qū)位是捕指特定滑地塊所準(zhǔn)處的空揭間位置太及其相街鄰地塊匪間的相悲互關(guān)系曠。區(qū)位血，從千大的攔方面漂來(lái)說(shuō)燃，指算項(xiàng)目針?biāo)诙簠^(qū)域衛(wèi)；從搖小的哥方面御來(lái)說(shuō)乞，指袋的是石項(xiàng)目輩開(kāi)發(fā)懲場(chǎng)地候。區(qū)位的故含義區(qū)位與好房地產(chǎn)笨?jī)r(jià)值對(duì)位縱置的儀兩種滴理解狹義的素位置指股的是某暫一具體致投資項(xiàng)它目的場(chǎng)漁地在城統(tǒng)市中的霞地理位嬌置。對(duì)位置把的廣義撇理解，殺除了其泉地理位隸置外，典往往還詢包括該艇位置所陳處的社宇會(huì)、經(jīng)碧濟(jì)、自應(yīng)然環(huán)境信或背景液。對(duì)位旋置的鑒廣義統(tǒng)理解殿，還慨應(yīng)包溉括在病該位見(jiàn)置進(jìn)共行房咸地產(chǎn)怖開(kāi)發(fā)叫投資旋所需鞋支付餡的成晝本高渡低和秩所面周臨的膏競(jìng)爭(zhēng)瞞關(guān)系允。對(duì)位置貞的把握駝應(yīng)有動(dòng)繡態(tài)的發(fā)效展的眼隱光區(qū)位脫與房備地產(chǎn)殊價(jià)值第一傻、商艷業(yè)區(qū)商業(yè)值區(qū)按箱其功景能從盒高到貪低可基分為打中央絨商業(yè)誤區(qū)、浴城區(qū)敲商業(yè)死區(qū)和冬街區(qū)亂商業(yè)棵區(qū)。區(qū)位與圍城市功豆能分區(qū)現(xiàn)代城僑市土地初利用在栗過(guò)去自茶發(fā)利用棍的基礎(chǔ)閑上，通鄭過(guò)土地孫利用規(guī)肉劃自覺(jué)績(jī)地進(jìn)行螺區(qū)位選繡擇，形敘成了明撲顯的功顫能分區(qū)損，一般錯(cuò)分為商厲業(yè)區(qū)、升居住區(qū)伍、工業(yè)聾區(qū)等若伸干功能道區(qū)。區(qū)位與臺(tái)房地產(chǎn)厚價(jià)值工業(yè)區(qū)根據(jù)各固種工業(yè)粘的特點(diǎn)傷（如污想染狀況萄、占地臘面積等味），可暖以將工樂(lè)業(yè)分成脹內(nèi)圈工臭業(yè)區(qū)、柄外圈工質(zhì)業(yè)區(qū)和念遠(yuǎn)郊工嚷業(yè)區(qū)。居住區(qū)居住效區(qū)是讀人們湊生活映、休既息的慌場(chǎng)所踢。一燃般位鵲于中乞央商獄業(yè)區(qū)簡(jiǎn)與內(nèi)偶圈工幟業(yè)區(qū)拴之間誼，或僻內(nèi)圈提工業(yè)鞏區(qū)與妹外圈冷工業(yè)蛙區(qū)之饞間。區(qū)位與愧房地產(chǎn)憤價(jià)值區(qū)位凡與房難地產(chǎn)衡投資子價(jià)值殘的關(guān)愛(ài)系房地產(chǎn)急的區(qū)位僚優(yōu)勢(shì)可符以給投留資者帶郊來(lái)區(qū)位徐利潤(rùn)。求區(qū)位利哀潤(rùn)越高偶，房地甜產(chǎn)投資股價(jià)值越昆大。要想離讓區(qū)剪位帶海來(lái)較芹高的旨房地砌產(chǎn)投糠資價(jià)族值，基在選滔擇時(shí)鉤區(qū)位春時(shí)應(yīng)待該重首視以達(dá)下問(wèn)柳題：注意區(qū)備位升值暖潛力的偉分析。選擇旦區(qū)位突要有環(huán)超前亂意識(shí)哥，特大別注頓意交致通、息服務(wù)溪網(wǎng)點(diǎn)夏等公制共設(shè)愧施的信深層涼次分墳析。房地療產(chǎn)開(kāi)濁發(fā)項(xiàng)扯目的甚區(qū)位匪分析影響徑房地剪產(chǎn)開(kāi)注發(fā)項(xiàng)鋸目區(qū)牙位選閥擇的拉因素愧分析第一、鼻地域因孕素的分悄析與選狐擇地域歌因素閑的分憂析與赴選擇伙是戰(zhàn)濟(jì)略性背選擇毯，是顧對(duì)項(xiàng)頸目宏尸觀區(qū)搏位條繁件的借分析惱與選嫌擇，故主要蘭考慮沿項(xiàng)目扇所在革地區(qū)踏的政脊治、己法律惹、經(jīng)倆濟(jì)、廟文化蒸教育魄、自抬然條哨件等俗因素各。房地產(chǎn)碌開(kāi)發(fā)項(xiàng)班目的區(qū)調(diào)位分析第二、狀具體地熄點(diǎn)的分坡析與選務(wù)擇它是對(duì)基房地產(chǎn)頭項(xiàng)目坐干落地點(diǎn)府和周?chē)R環(huán)境、航基礎(chǔ)設(shè)執(zhí)施條件輕的分析肉與選擇伸，主要摘考慮項(xiàng)存目所在準(zhǔn)地點(diǎn)的派臨街狀叫況、建方設(shè)用地微的大小棗、利用隨現(xiàn)狀、夾交通、否城市規(guī)兔劃、土傻地取得創(chuàng)代價(jià)、城拆遷安蒜置難度最、基礎(chǔ)鞠設(shè)施完牲備程度暢以及地革質(zhì)、水雪文、噪炒聲、空葬氣污染窮等因素香。房地蝦產(chǎn)開(kāi)餃發(fā)項(xiàng)濕目的積區(qū)位腹分析第三、位開(kāi)發(fā)潛規(guī)力分析房地產(chǎn)狹開(kāi)發(fā)應(yīng)紹追求最尚高最佳射利用，師也就是闖說(shuō)在技歌術(shù)可行馬、規(guī)劃弊許可且根財(cái)力允吩許的前現(xiàn)提下達(dá)集到最有齡效利用蒜。第四紛、土慮地使險(xiǎn)用權(quán)刺獲取象方式猴分析從目前靜國(guó)內(nèi)獲竊取土地鼠使用權(quán)攪的途徑搶和方式故來(lái)看，著有通過(guò)絡(luò)政府土緩地出讓記和從當(dāng)渡前土地詢使用者細(xì)手中轉(zhuǎn)尿讓等兩革種途徑傭。房地謎產(chǎn)開(kāi)傾發(fā)項(xiàng)既目的伯區(qū)位欣分析具體曠的影剝響因端素城市艦規(guī)劃污方面企的因揉素自然劣特性市政繩基礎(chǔ)握設(shè)施纖條件交通通漂達(dá)程度停車(chē)鐮條件環(huán)境僵條件公共配軌套服務(wù)送設(shè)施完鎮(zhèn)備情況當(dāng)前土秩地使用粱者的態(tài)騰度土地價(jià)拴格供求關(guān)鬼系不同類秧型的房門(mén)地產(chǎn)項(xiàng)掉目對(duì)區(qū)竭位的要慮求：第一映、居茂住項(xiàng)棄目居住山用地私的區(qū)慕位選餡擇，黨一般拌應(yīng)考縫慮以眾下主擺要因?qū)に兀菏姓队煤凸＝ㄅ涮坠栽O(shè)施完假備的程澡度。公共交霞通便捷誘程度。環(huán)境因申素。居民人搭口與收把入。房地秩產(chǎn)開(kāi)份發(fā)項(xiàng)蓬目的鋒區(qū)位哲分析房地產(chǎn)喊開(kāi)發(fā)項(xiàng)召目的區(qū)絲式位分析第二、田寫(xiě)字樓潮項(xiàng)目影響稿寫(xiě)字產(chǎn)樓項(xiàng)做目位秘置選澇擇的贏特殊恨因素崗包括便：與其他街商業(yè)設(shè)冊(cè)施的接博近程度悶。周?chē)炼嗟乩每蚯闆r和婦環(huán)境。易接蕉近性戴。第三、煉零售商籍業(yè)項(xiàng)目商業(yè)棒項(xiàng)目輛的區(qū)貌位選火擇，拆應(yīng)該膏有利魚(yú)于實(shí)笑現(xiàn)它售的最近大利職潤(rùn)。樓所以幕它的數(shù)選擇曲原則節(jié)有以今下幾就條：最短時(shí)皺間原則區(qū)位易效達(dá)性原鞋則接近購(gòu)集買(mǎi)力原鈔則滿足消們費(fèi)心理春原則接近CB趕D原則房地喬產(chǎn)開(kāi)烈發(fā)項(xiàng)序目的辛區(qū)位宿分析第四旦、工捷業(yè)項(xiàng)填目工業(yè)項(xiàng)慚目場(chǎng)地笛的選擇亂須考慮溜的特殊莊因素包延括：當(dāng)糧地提供燙主要原穴材料的筐可能性鏟，交通債運(yùn)輸是集否足夠趣方便以率有效地之連接原會(huì)材料供速應(yīng)基地逗和產(chǎn)品右銷售市掉場(chǎng)，技改術(shù)人才腔和勞動(dòng)景力供給扶的可能柴性，水鼓、電等琴資源供腔給的充逮足程度扎，控制灰環(huán)境污厲染的政石策等。房地產(chǎn)雹開(kāi)發(fā)項(xiàng)屯目的區(qū)窯位分析區(qū)位選費(fèi)擇要注欄意的問(wèn)貫題過(guò)分把強(qiáng)調(diào)退區(qū)位績(jī)或地煎段的井作用孤會(huì)產(chǎn)漆生對(duì)抵開(kāi)發(fā)巴投資悔者的煙誤導(dǎo)來(lái)自亦規(guī)劃近、法們律方溉面的叼約束騰可能六在增蓋加鄰區(qū)影累響可能識(shí)會(huì)面臨液改變對(duì)于項(xiàng)神目的選樣擇要和殼區(qū)位的續(xù)性質(zhì)相飄配套區(qū)位佩選擇柴要注妨意的陜問(wèn)題下圖是正對(duì)上述帆分析的遞一個(gè)總趨結(jié)。它住說(shuō)明了侄區(qū)位價(jià)陰值的轉(zhuǎn)趁移過(guò)程襯：區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場(chǎng)投資價(jià)值圖：哈區(qū)位妨價(jià)值旬的轉(zhuǎn)陷移過(guò)感程因此，蠢不是區(qū)鐘位本身辭，而是稍區(qū)位上轟的物業(yè)袋適合了梅市場(chǎng)的能話，才壓能帶來(lái)謊價(jià)值。第六律部分關(guān)于SW悄OT分析關(guān)于項(xiàng)表目定位關(guān)于詢定位俯與規(guī)故劃設(shè)扮計(jì)的旗關(guān)系定位著與初系步方碑案設(shè)熱計(jì)中攜財(cái)務(wù)核的作事用STOW內(nèi)部抓因素外部因療素SW板OT分析SWO班T戰(zhàn)略工柏具（項(xiàng)守目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)綱）SWO兩T分析帳的價(jià)暑值因預(yù)素針對(duì)靠一個(gè)鍛地塊閱的價(jià)按值因自素包撞括：地段因禿素——地段/片區(qū)認(rèn)被知度/周邊配睜套（商刃業(yè)/教育）/交通聽(tīng)等（腐可總劃結(jié)為污便利惑性/成熟度/知名演度）環(huán)境議因素——自然環(huán)賣(mài)境/四至景潛觀/社會(huì)沉人文暫環(huán)境閑（噪膽音）班等（辰可判悼定資乓源的豈程度冠：稀幫缺、纏良好星還是除匱乏狹）地塊吹因素——地形地容貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)貧濟(jì)指標(biāo)年等（可棕判斷產(chǎn)流品的可傲發(fā)揮空扯間）開(kāi)發(fā)普商要蟲(chóng)素——目標(biāo)/開(kāi)發(fā)四商品域牌/可利負(fù)用資上源等針對(duì)一未個(gè)即將公銷售的咽項(xiàng)目與皆地塊的陵主要差窩別在于盒增加了犧產(chǎn)品因箱素：產(chǎn)品姑因素——產(chǎn)品/戶型/自身配竿套/昭示性遼等對(duì)于易一個(gè)都大盤(pán)痕的后非續(xù)階代段，白需要香增加遺項(xiàng)目城因素織的判遣斷：項(xiàng)目因短素——口碑/人氣/項(xiàng)目知排名度/客戶群汪體/前期器售價(jià)/前后血產(chǎn)品珠差異閱性/物業(yè)睡管理等O/T（機(jī)會(huì)/威脅）慈的價(jià)值其因素宏觀漂要素——經(jīng)濟(jì)形隔勢(shì)（宏謝觀政策死）/重大白城市慶變革中觀殊要素——行業(yè)落形勢(shì)鴨（一柔、二卻、三更級(jí)市蜓場(chǎng)）/城市險(xiǎn)規(guī)劃音（交令通、獄市政報(bào)配套攀、開(kāi)愉發(fā)重膽點(diǎn)、瘦熱點(diǎn)陶等）微觀縱要素——市場(chǎng)林競(jìng)爭(zhēng)洗（片興區(qū)、撒樓盤(pán)源、戶張型）/客戶艙流向通常對(duì)倡于銷售黎中后期破的項(xiàng)目稍，宏觀箭要素相蘆對(duì)失效匯；反之倡，對(duì)于描一個(gè)遠(yuǎn)烏期的大總盤(pán)，微曉觀要素旺相對(duì)次拋要。S/唱W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)略）的印價(jià)值坦因素地段櫻要素環(huán)境要卡素地塊/產(chǎn)品錄要素開(kāi)發(fā)鑒商/項(xiàng)目撲要素前兩個(gè)浴為被動(dòng)確性要素醬，后兩顏個(gè)為主斑動(dòng)性要認(rèn)素SW兔OT分析權(quán)的價(jià)況值因光素SW蟲(chóng)OT分析的兆核心本歡質(zhì)項(xiàng)目閑戰(zhàn)略發(fā)揮賣(mài)優(yōu)勢(shì)瞞，搶歌占機(jī)譽(yù)會(huì)利用造機(jī)會(huì)幕，克億服劣籮勢(shì)減少劣句勢(shì)，避艇免威脅發(fā)揮優(yōu)撿勢(shì)，轉(zhuǎn)狗化威脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W前期策塔劃的完伐整過(guò)程案例拐之一噴：廣歌東清芳遠(yuǎn)地禁王項(xiàng)劣目用地倘面積賄：323誘79.沙68m帝2容積言率：漸約5.弟5-盛6.軍5清遠(yuǎn)概句述珠三角傭邊緣緊鄰這廣州歷史悠熟久足球番基地溫泉券、漂拜流經(jīng)濟(jì)身增長(zhǎng)“地凈王”姨項(xiàng)目角，將址成為確清遠(yuǎn)羅沿江臉高品厲質(zhì)的舒高層奏景觀漢社區(qū)用地性欲質(zhì)：住江宅用地占地件面積骨：32寒37均9.嚼68溪m2地價(jià)：3.叛5億元容積秒率：湯約5.5觸-6.吹5總建筑欣面積：短約17澆.8津-2手1萬(wàn)m2物業(yè)類逗型：以繡高層或盾者超高尺層為主項(xiàng)目用超地圖北江未來(lái)蒜，項(xiàng)勢(shì)目周陵邊區(qū)六域?qū)⒘_成為艷清遠(yuǎn)肝新興省的行臺(tái)政文杯化中紙心傳統(tǒng)州特色腥綜合宜區(qū)現(xiàn)代居棵住綜合推區(qū)行政榜商務(wù)牽文化榜區(qū)現(xiàn)代撇居住卷綜合爭(zhēng)區(qū)生態(tài)陳觀光虧區(qū)現(xiàn)代居漏住綜合止區(qū)辦公風(fēng)商務(wù)絕綜合充區(qū)現(xiàn)代居哨住綜合蝦區(qū)服務(wù)教綜合亦區(qū)未來(lái)昌城市鬼發(fā)展厲方向項(xiàng)目清遠(yuǎn)盤(pán)的經(jīng)蠟濟(jì)結(jié)趙構(gòu)：GDP增長(zhǎng)主棗要以投桌資拉動(dòng)清遠(yuǎn)王市近敢年固鬼定資步產(chǎn)投仇資總晶量和GD繁P(pán)綜合減圖表固定裙資產(chǎn)障投資癢占據(jù)GDP的主化導(dǎo)地消位，07年達(dá)到GDP的81.煩5%。且固施定資產(chǎn)碼投資額拼持續(xù)高市速增長(zhǎng)病，近5年增費(fèi)速平銹均超訂過(guò)50戰(zhàn)%。

清遠(yuǎn)肇慶韶關(guān)惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數(shù)據(jù)來(lái)或源：廣應(yīng)東省統(tǒng)庫(kù)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)絞源：清懶遠(yuǎn)統(tǒng)計(jì)及年鑒20梳07年廣玻東省勸主要召城市唇固定壞資產(chǎn)柜投資揮總量/GD畜P值（億稼元）從經(jīng)濟(jì)炮結(jié)構(gòu)的困發(fā)展規(guī)炮律看，宇清遠(yuǎn)的嶺經(jīng)濟(jì)尚始處在經(jīng)鞏濟(jì)發(fā)展堂的初期媽階段。清遠(yuǎn)的木房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)醒出處汪：《統(tǒng)計(jì)局乒房地產(chǎn)直數(shù)據(jù)分搜析》與珠三搶角同級(jí)丘城市相秧比，清悼遠(yuǎn)整體盼的房地粉產(chǎn)市場(chǎng)耀容量較天小。20抄06年開(kāi)盟始，礦房地愧產(chǎn)市世場(chǎng)容悠量猛夫增，豆當(dāng)年茶預(yù)售印面積晉增長(zhǎng)15拆3％，慕銷售傻面積筋增長(zhǎng)16頃6％。供應(yīng)量?jī)粝鄬?duì)較都大，供邀應(yīng)：銷采售比值孝基本維孝持在2－1.辟5:汪1。

佛山肇慶江門(mén)惠州湛江河源清遠(yuǎn)成交面積（萬(wàn)㎡）764491.47260.68321．9799.0396.3420320紫07年清像遠(yuǎn)與問(wèn)珠三逃角同撐級(jí)城檔市成卷交情紗況對(duì)密比偶（筍單位轎：萬(wàn)m2）200蹲3-2乒007清遠(yuǎn)房艘地產(chǎn)供鎖求比較明（單位游：萬(wàn)m2）房地產(chǎn)墻價(jià)格剛鏡性，泡敗沫較少自200長(zhǎng)4年以挪來(lái)，五清遠(yuǎn)互房?jī)r(jià)癢穩(wěn)步葛增長(zhǎng)染，（衣以清拒城區(qū)狡價(jià)格咸為計(jì)沈算對(duì)覺(jué)象）犯年增切長(zhǎng)率滔達(dá)到木了31課%。200糞7年清遠(yuǎn)難的房?jī)r(jià)/收入盟比約7.8左右苦，處妥于中喚國(guó)范游圍內(nèi)酸的理稈性水嫌平，材整體丟價(jià)格詞水平榆較為完剛性笛，抗巴風(fēng)險(xiǎn)拉能力虹較強(qiáng)果。

北京上海廣州武漢西安清遠(yuǎn)商品住宅均價(jià)（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房?jī)r(jià)/收入比13.114.010.68.67.87.820恥07年清遠(yuǎn)疼及主要譽(yù)對(duì)比城發(fā)市房?jī)r(jià)旦情況20謝02－20忠07年清遠(yuǎn)笨市房地?zé)o產(chǎn)均價(jià)醋情況（車(chē)元/㎡）數(shù)據(jù)出梁處：《統(tǒng)計(jì)局稀房地產(chǎn)票數(shù)據(jù)分?jǐn)辔觥愤@是K開(kāi)發(fā)煩企業(yè)亮具有取戰(zhàn)略助意義容的項(xiàng)冒目這是清遠(yuǎn)房地產(chǎn)最有份量的項(xiàng)目之一地價(jià)創(chuàng)下清遠(yuǎn)土地市場(chǎng)天價(jià)，在清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)極具影響力。這是K開(kāi)發(fā)企秤業(yè)跨出凳福州市變場(chǎng)，初摔涉清遠(yuǎn)歡市場(chǎng)的句項(xiàng)目。利在這個(gè)篩緊鄰珠念三角腹蔽地的市付場(chǎng)中，倉(cāng)一旦通駝過(guò)項(xiàng)目成成功樹(shù)輸立企業(yè)額在市場(chǎng)斯中的品挖牌形象而，未來(lái)正的發(fā)展邁潛力是恭無(wú)窮的適。從初步止的市場(chǎng)榮判斷，妖對(duì)項(xiàng)目攏的認(rèn)知這是樹(shù)立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項(xiàng)目有條件且必須樹(shù)立清遠(yuǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)標(biāo)竿。在初步食判斷之枝下的項(xiàng)浙目思考項(xiàng)目以陣住宅為廢主體，事是否有設(shè)條件引綢入商業(yè)霉、酒店薦公寓等諷高價(jià)值恭物業(yè)類扒型，使剃得項(xiàng)目凱整體收慎益提升鎖？住宅少市場(chǎng)夾特別陡是高尺端市尖場(chǎng)容右量、冒競(jìng)爭(zhēng)齡狀況伯、客衛(wèi)戶需逼求如貨何？屬項(xiàng)目斷應(yīng)該幟采取押什么待樣的絲式市場(chǎng)設(shè)策略紛？商蛇業(yè)和幟酒店徑公寓極的市詞場(chǎng)機(jī)侍會(huì)如擾何？整體救市場(chǎng)起定位辯和物屈業(yè)定若位如欠何？臂產(chǎn)品怖發(fā)展詠的原捆則和伶方向桶、以增及隨紫之帶么來(lái)的君收益姿狀況廟如何校？大型路住區(qū)漁開(kāi)發(fā)井發(fā)展堅(jiān)策劃依工作案例之網(wǎng)二：金炕地荔湖磁城項(xiàng)目用地蟲(chóng)面積碰：32茄9.餐2公頃容積率份：約1.0金地荔鑼城湖廣園娘快速興路廣州頌核心袍區(qū)金地顫荔湖鋪城：窮距廣盾州核添心區(qū)1小時(shí)車(chē)悉程的大下盤(pán)適中的辯容積率散促使項(xiàng)斜目具有在打造多椅種復(fù)合樣物業(yè)的革可能地理亡位置謠的特蔽殊性盆導(dǎo)致暴項(xiàng)目雞針對(duì)誕的主活力客澡源具峽有多棕種可植能性新新公路余家莊水庫(kù)用地棚面積崖：32糠9.斑2公頃，493兼8畝建筑痕面積址：31予2萬(wàn)平方擦米容積攏率學(xué)：0.捷94微7項(xiàng)目開(kāi)歌發(fā)條件號(hào)分析山林植被高爾夫球場(chǎng)余家莊水庫(kù)采石場(chǎng)原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源跨：窯山閣水生經(jīng)態(tài)環(huán)箱境＋垂荔湖墨高爾螞夫球蠶場(chǎng)分為東娘、南、歪西三個(gè)塘地塊，究地塊原僚為自然葬山林地奮塊，外鴉環(huán)連綿泰起伏的票群山，劉內(nèi)繞千針畝清幽速明澈的愉余家莊佩水庫(kù)，腎南望林瞧木蔥郁深的南香容山西麓到，與萬(wàn)熔頃綠茵27洞荔湖潤(rùn)高爾夫身隔水相完望。項(xiàng)目薦外環(huán)架連綿昂起伏部的自關(guān)然山哀系，衛(wèi)內(nèi)繞榆千畝忌清幽族明澈用的余盾家莊浪水庫(kù)協(xié)，南鍵望林權(quán)木蔥醫(yī)郁的蓬南香勺山西樹(shù)麓，丘與萬(wàn)隙頃綠想茵27洞荔湖菜