房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)測(cè)算模板

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)測(cè)算模板房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)測(cè)算模板/NUMPAGES27房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)測(cè)算模板房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)測(cè)算模板房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)測(cè)算模板（一）請(qǐng)問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤未開發(fā)前，如果測(cè)算樓盤的成本和利潤(rùn)？

北京一個(gè)模板，你參考一下

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本詳細(xì)目錄

一.征地補(bǔ)償費(fèi)(一).土地出讓金1.計(jì)算方法:土地出讓金基準(zhǔn)價(jià)*容積率修正系數(shù)*年限修正系數(shù)*用地面積2.上交部門:市財(cái)政局3.依據(jù):(1)京政發(fā)[1993]34號(hào)文.(2)京政發(fā)[1994]43號(hào)文.4.說明:(1)各區(qū)類地價(jià)取值詳見附件;(2)城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財(cái)政;(3)遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;(4)市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計(jì)劃單列的企業(yè)集團(tuán),在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價(jià)征用的土地上進(jìn)

行開發(fā),利用,經(jīng)營(yíng),應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金,其中的60%返還企業(yè),由留用企業(yè)專項(xiàng)用于開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).

(5)在使用《基準(zhǔn)地價(jià)表》時(shí),由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大,而且周圍環(huán)境至關(guān)重要,所

以把同類同種用途地類的地價(jià)區(qū)間等分為十級(jí).在實(shí)際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評(píng)定地價(jià)的級(jí)別,最后選定

基準(zhǔn)地價(jià),使地價(jià)測(cè)算更為合理,規(guī)范.

同時(shí)考慮到說明(2),(3),(4),在測(cè)算地價(jià)時(shí)加入"操作系數(shù)"概念,以準(zhǔn)確

測(cè)算必須交納的土地出讓金比例.

附件:(1)1-10類地區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價(jià);

(2)土地出讓金修正系數(shù)表

(二).征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi):詳見附資料一:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開支范圍.說明:(1)測(cè)算時(shí)亦可依據(jù)《基準(zhǔn)地價(jià)表》,計(jì)取"土地開發(fā)及其它費(fèi)用"的數(shù)據(jù).

二.前期工程費(fèi):(取值在40-120元/平米)1.臨時(shí)水,電,路,場(chǎng)地平整費(fèi)依據(jù):1992年建安工程定額;標(biāo)準(zhǔn):按實(shí)際發(fā)生工程量計(jì)算;說明:施工現(xiàn)場(chǎng)千差萬別,通常按建筑面積5-15元/平米,或建安工程費(fèi)的1%.2.規(guī)劃,測(cè)量,勘察,設(shè)計(jì)費(fèi):依據(jù):原國(guó)家建委(79)建發(fā)設(shè)字第315號(hào)文,國(guó)家計(jì)委計(jì)字(1984)596號(hào)文,建設(shè)部(1991)第150,316,425號(hào)文;國(guó)家物價(jià)

局,建設(shè)部[1992]價(jià)費(fèi)字375號(hào).

標(biāo)準(zhǔn):(1)勘察費(fèi):概算價(jià)*0.30-0.80%

(2)民用建筑設(shè)計(jì)費(fèi)

民用建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位:%

┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

┃工程│工程概算投資(萬元)┃

┃├─────┬─────┬─────┬─────┨

┃等級(jí)│300以下│301-1000│1001-3000│3001以上┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃特級(jí)│2.2│2.1│2.0│1.9┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃一級(jí)│2.0│1.9│1.8│1.7┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃二級(jí)│1.8│1.7│1.6│1.5┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃三級(jí)│1.6│1.5│1.4│1.3┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃四級(jí)│1.4│1.3│1.2│┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃五級(jí)│1.2│1.1││┃

┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛

備注:特級(jí):1.列為國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目或以國(guó)際性活動(dòng)為主的特高級(jí)大型公共建筑;

2.有全國(guó)性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的中小型公共建筑;

3.30層以上建筑;

4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.

一級(jí):1.高級(jí)大型公共建筑;

2.有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小型公共建筑;

3.16層以上29層以下或超過50米高的公共建筑.

二級(jí):1.中高級(jí),大中型公共建筑;

2.技術(shù)要求較高的中小型建筑;

3.16層以上29層以下住宅.

三級(jí):1.中級(jí),中型公共建筑;

2.7層以上(含7層)15層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑;

四級(jí):1.一般中小型公共建筑;

2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.

五級(jí):一,二層單功能,一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.

說明:(1)民用建筑大型>10000平米

中型3000-10000平米

小型<3000平米

(2)僅做民用建筑初步設(shè)計(jì)或施工圖分階段設(shè)計(jì)時(shí),其工作量的比例為40%和60%.

(3)提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計(jì)圖紙6份,施工圖8份.

3.規(guī)劃條件,可行性研究費(fèi)

依據(jù):建設(shè)部(1991)第425號(hào)文

標(biāo)準(zhǔn):(1)按現(xiàn)行規(guī)劃收費(fèi)定額計(jì)算:工日定額*85元/工日

用地規(guī)模(公頃)工日定額

<=3

90

10300

20500

30780

40920

501000

>50面議

(2)施工執(zhí)照費(fèi)按京政發(fā)[1988]21號(hào)文:概算額*(1-3)‰

三.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)依據(jù):京政發(fā)[1993]34號(hào)文標(biāo)準(zhǔn):1).根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定.

管線延長(zhǎng)米*管線單方造價(jià).

2).根據(jù)經(jīng)驗(yàn),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般為建安工程費(fèi)的2%-10%.說明:(1)一般該項(xiàng)費(fèi)用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工程量*單方造價(jià);

(2)各種管線單方造價(jià):

自來水管線600元/米

雨水管線700元/米

污水管線800元/米

煤氣管線1000元/米

熱力管線2000元/米

供電管線700元/米

電信管線1500元/門

道路80元/平米

綠化20元/平米

(3)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù):

環(huán)衛(wèi)費(fèi)5元/平米

照明費(fèi)5元/平米

(4)該項(xiàng)費(fèi)用一般范圍150-400元/平米

普通住宅150元/平米

高檔住宅(公寓,寫字樓)400元/平米

2.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(包括集資和自己修建)依據(jù):設(shè)計(jì)方案和集資協(xié)議;標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定;說明:(1)熱力,煤氣,自來水,污水處理如有集資,則相應(yīng)的四源費(fèi)中的該項(xiàng)不在計(jì)取.

(2)若自己修建,測(cè)算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi).

四.房屋建安工程費(fèi)

1.建安工程費(fèi)

依據(jù):現(xiàn)行建安費(fèi)定額計(jì)算單方造價(jià).

標(biāo)準(zhǔn):

(1)普通住宅

多層900-1000元/平米

高層1600-1800元/平米

(2)公共建筑

A.公寓,寫字樓3000-4500元/平米

其中:結(jié)構(gòu)1000-1500元/平米

裝修800-1000元/平米

設(shè)備1200-2000元/平米

B.別墅3000元/平米

說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政管理,

市政公用.

(2)依據(jù):京政發(fā)[1985]149號(hào)文;

標(biāo)準(zhǔn):建筑面積9678-10630平米/千戶

工程取費(fèi)按實(shí)際工程量.

①.詳見公建配套附表.

a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)，設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo);

b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)，施配套建設(shè)定額指標(biāo);

②.通常取7-15%為公建配套面積比率.

2.招投標(biāo)費(fèi)

依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號(hào)文

標(biāo)準(zhǔn):中標(biāo)額*1‰

3.預(yù)算審查費(fèi)

依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號(hào);

標(biāo)準(zhǔn):預(yù)算造價(jià)*0.5‰

（京計(jì)基字（1997）第0711號(hào)，住宅項(xiàng)目費(fèi)率為0%）

4.工程監(jiān)理費(fèi)

依據(jù):(1)國(guó)家物價(jià)局.建設(shè)部[1992]價(jià)費(fèi)字479號(hào);

(2)[93]京建法字第029號(hào)

標(biāo)準(zhǔn):工程造價(jià)*適用稅率

適用稅率:工程造價(jià)

500萬元以下2.5%

50010002.0-2.5%

100050001.4-2.0%

5000--100001.2-1.4%

10000--50000

0.8-1.2%

50000-100000

0.6-0.8%

>1000000.6%說明:(1)實(shí)行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費(fèi),其費(fèi)率為工程監(jiān)理費(fèi)中的7%，工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)。(2)設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)由于金額相對(duì)較小,測(cè)算時(shí)一般不予考慮。

5.竣工圖費(fèi)

依據(jù):(86)市建規(guī)字第097號(hào);

標(biāo)準(zhǔn):設(shè)計(jì)費(fèi)*7%

6.建材發(fā)展基金

依據(jù):(89)京建材字第292號(hào);

標(biāo)準(zhǔn):建安工程造價(jià)*2%

（京計(jì)基字（1997）第0711號(hào)，住宅項(xiàng)目費(fèi)率為0%）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)測(cè)算模板（二）五.公共配套設(shè)施費(fèi)

1.鍋爐房

標(biāo)準(zhǔn):總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價(jià)

說明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;

(2)鍋爐每噸造價(jià)約25萬元.

2.變配電所

標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米30元.

3.集資維護(hù)費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米80元.

4.電貼費(fèi)(建設(shè)部明文取消，北京仍在執(zhí)行)

依據(jù):原(84)華北電供用字25號(hào)文290元/KVA

后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi)1100元/KVA

四環(huán)路以外550元/KVA;

現(xiàn)調(diào)整為單路供電270元/KVA

雙路供電540元/KVA;

說明:住宅用電量30-60VA/平米;

其他用電量50-80VA/平米.

六.管理費(fèi)

依據(jù):(92)京價(jià)收字第124號(hào);

標(biāo)準(zhǔn):一至五項(xiàng)之和*2.5%.

七.基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)

1.商品房

依據(jù):京計(jì)基字(1988)第866號(hào)文

標(biāo)準(zhǔn):自來水廠建設(shè)費(fèi)12元/平米;

煤氣廠建設(shè)費(fèi)29元/平米;

供熱廠建設(shè)費(fèi)30元/平米;

污水處理廠建設(shè)費(fèi)10元/平米;

說明:(1).用一項(xiàng)交一項(xiàng);

(2).如其中之一在基礎(chǔ)設(shè)施中有集資,則該項(xiàng)不再重復(fù)計(jì)取;

2.非住宅建設(shè)項(xiàng)目四源費(fèi)

依據(jù):(1).京政發(fā)(1986)131號(hào);

(2).京政發(fā)(1986)155號(hào);

標(biāo)準(zhǔn):自來水廠建設(shè)費(fèi):設(shè)計(jì)日用水量*830元/噸;

煤氣廠建設(shè)費(fèi):設(shè)計(jì)日用氣量*600元/噸;

供熱廠建設(shè)費(fèi):設(shè)計(jì)每小時(shí)供熱量*35萬元/百萬大卡;

污水處理廠建設(shè)費(fèi):設(shè)計(jì)日排污量*830元/噸;

說明:交納數(shù)額在20萬元以上的在接用"四源"之前可以分期交納.

八.項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

1.綜合開發(fā)市政費(fèi)

依據(jù):(1).京計(jì)基字(1988)第648號(hào);

(2).市開辦(1988)經(jīng)字第2號(hào);

標(biāo)準(zhǔn):(1).(商品房收入-四源費(fèi)-用電權(quán))*15%;

(2).建設(shè)投資*15%;

2.分散建設(shè)市政費(fèi)

依據(jù):京計(jì)基字(1988)第648號(hào);

標(biāo)準(zhǔn):多層,純住宅建筑面積*60元/平米;

高層,純住宅建筑面積*90元/平米;

3.98年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費(fèi)一律按100元/平米計(jì)算。

九.兩稅一費(fèi)

1.營(yíng)業(yè)稅

依據(jù):(90)財(cái)稅字第009號(hào);

標(biāo)準(zhǔn):商品房收入*5%;

2.城市建設(shè)維護(hù)稅

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號(hào);

標(biāo)準(zhǔn):營(yíng)業(yè)稅*7%;

3.教育附加費(fèi)

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號(hào);

標(biāo)準(zhǔn):營(yíng)業(yè)稅*3%;

兩稅一費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn):商品房收入*5.5%;

十.用電權(quán)費(fèi)（取消）

依據(jù):京政發(fā)[1993]17號(hào)

標(biāo)準(zhǔn):(1).住宅建筑面積*40元/平米;

(2).其他用電量(KVA)*4000元/KVA;

用電量:(1)住宅用電量20-30VA/平米;

(2)其他用電量40-50VA/平米;

十一.投資方向調(diào)節(jié)稅（取消）

依據(jù):京稅字(1991)805號(hào)

標(biāo)準(zhǔn):（商品房銷售價(jià)格-大市政費(fèi)-四源費(fèi)-用電權(quán)費(fèi)-土地出讓金）*80%*適用稅率

適用稅率:(1).按國(guó)家規(guī)定不納入計(jì)劃管理,投資額不滿5萬元的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目,北方節(jié)能住宅,其稅率為0%.

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅,其稅率為5%;

(3).更新改造項(xiàng)目,其稅率為10%;

(4).京政發(fā)[1991]61號(hào)通知,稅率表未列出的除更新改造投資以外的其他固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目,其稅率為15%;

(5).公費(fèi)建設(shè)超標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)門獨(dú)院,別墅式住宅,經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)允許建設(shè)的樓堂館所,其稅率為30%.

十二.不可預(yù)見費(fèi)

依據(jù):估

標(biāo)準(zhǔn):一至六項(xiàng)之和*5%.

十三.建設(shè)周期

依據(jù):建安工程定額

標(biāo)準(zhǔn):建筑面積(萬平米)建設(shè)周期(年)

<=3.01

3.0--6.02

6.0--12.03

>=12.04

利潤(rùn)，就看你們那里的行業(yè)毛利確定吧。。。看似短暫的一生，其間的色彩，波折，卻是紛呈的，深不可測(cè)的，所以才有人拼盡一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。不管平庸也好，風(fēng)生水起也罷，其實(shí)誰的人生不是頂著風(fēng)雨在前行，都在用平凡的身體支撐著一個(gè)看不見的靈魂？有時(shí)候行到風(fēng)不推身體也飄搖，雨不流淚水也濕過衣衫，而讓我們始終堅(jiān)持的除了一份信念：風(fēng)雨總會(huì)過去，晴朗總會(huì)伴著彩虹掛在天邊。一定還有比信念還牢固的東西支撐著我們，那就是流動(dòng)在心底的愛，一份拳拳之愛，或許卑微，卻是我們執(zhí)著存在這個(gè)世界上，可以跨越任何險(xiǎn)阻的勇氣、力量和最美麗的理由。人生的途程積累了一定的距離，每個(gè)人都成了哲學(xué)家。因?yàn)樯顣?huì)讓我們慢慢懂得：低頭是為了抬頭，行走是為了更好地休憩，不閱盡滄桑怎會(huì)大度，沒慣見成敗怎會(huì)寵辱不驚，不歷經(jīng)糾結(jié)怎會(huì)活得舒展？看清才會(huì)原諒，有時(shí)的無動(dòng)于衷，不是不屑，不是麻木，而是不值得。有時(shí)痛苦，不是怕失去，不是沒得到，而是因?yàn)樽运剑豢戏攀?，不是自己的，也不想給。人生到最后，有的人把自己活成了富翁，有的人卻一無所有。梭羅說：一個(gè)人富裕程度