房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和利潤測算模板

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和利潤測算模板房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和利潤測算模板/NUMPAGES27房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和利潤測算模板房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和利潤測算模板房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和利潤測算模板（一）請問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤未開發(fā)前，如果測算樓盤的成本和利潤？

北京一個模板，你參考一下

房地產(chǎn)項目的投資成本詳細(xì)目錄

一.征地補償費(一).土地出讓金1.計算方法:土地出讓金基準(zhǔn)價*容積率修正系數(shù)*年限修正系數(shù)*用地面積2.上交部門:市財政局3.依據(jù):(1)京政發(fā)[1993]34號文.(2)京政發(fā)[1994]43號文.4.說明:(1)各區(qū)類地價取值詳見附件;(2)城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財政;(3)遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;(4)市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計劃單列的企業(yè)集團,在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價征用的土地上進(jìn)

行開發(fā),利用,經(jīng)營,應(yīng)補交土地出讓金,其中的60%返還企業(yè),由留用企業(yè)專項用于開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).

(5)在使用《基準(zhǔn)地價表》時,由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大,而且周圍環(huán)境至關(guān)重要,所

以把同類同種用途地類的地價區(qū)間等分為十級.在實際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評定地價的級別,最后選定

基準(zhǔn)地價,使地價測算更為合理,規(guī)范.

同時考慮到說明(2),(3),(4),在測算地價時加入"操作系數(shù)"概念,以準(zhǔn)確

測算必須交納的土地出讓金比例.

附件:(1)1-10類地區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價;

(2)土地出讓金修正系數(shù)表

(二).征地及拆遷補償費:詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍.說明:(1)測算時亦可依據(jù)《基準(zhǔn)地價表》,計取"土地開發(fā)及其它費用"的數(shù)據(jù).

二.前期工程費:(取值在40-120元/平米)1.臨時水,電,路,場地平整費依據(jù):1992年建安工程定額;標(biāo)準(zhǔn):按實際發(fā)生工程量計算;說明:施工現(xiàn)場千差萬別,通常按建筑面積5-15元/平米,或建安工程費的1%.2.規(guī)劃,測量,勘察,設(shè)計費:依據(jù):原國家建委(79)建發(fā)設(shè)字第315號文,國家計委計字(1984)596號文,建設(shè)部(1991)第150,316,425號文;國家物價

局,建設(shè)部[1992]價費字375號.

標(biāo)準(zhǔn):(1)勘察費:概算價*0.30-0.80%

(2)民用建筑設(shè)計費

民用建筑工程設(shè)計費率收費標(biāo)準(zhǔn)單位:%

┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

┃工程│工程概算投資(萬元)┃

┃├─────┬─────┬─────┬─────┨

┃等級│300以下│301-1000│1001-3000│3001以上┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃特級│2.2│2.1│2.0│1.9┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃一級│2.0│1.9│1.8│1.7┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃二級│1.8│1.7│1.6│1.5┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃三級│1.6│1.5│1.4│1.3┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃四級│1.4│1.3│1.2│┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃五級│1.2│1.1││┃

┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛

備注:特級:1.列為國家重點項目或以國際性活動為主的特高級大型公共建筑;

2.有全國性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的中小型公共建筑;

3.30層以上建筑;

4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.

一級:1.高級大型公共建筑;

2.有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小型公共建筑;

3.16層以上29層以下或超過50米高的公共建筑.

二級:1.中高級,大中型公共建筑;

2.技術(shù)要求較高的中小型建筑;

3.16層以上29層以下住宅.

三級:1.中級,中型公共建筑;

2.7層以上(含7層)15層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑;

四級:1.一般中小型公共建筑;

2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.

五級:一,二層單功能,一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.

說明:(1)民用建筑大型>10000平米

中型3000-10000平米

小型<3000平米

(2)僅做民用建筑初步設(shè)計或施工圖分階段設(shè)計時,其工作量的比例為40%和60%.

(3)提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計圖紙6份,施工圖8份.

3.規(guī)劃條件,可行性研究費

依據(jù):建設(shè)部(1991)第425號文

標(biāo)準(zhǔn):(1)按現(xiàn)行規(guī)劃收費定額計算:工日定額*85元/工日

用地規(guī)模(公頃)工日定額

<=3

90

10300

20500

30780

40920

501000

>50面議

(2)施工執(zhí)照費按京政發(fā)[1988]21號文:概算額*(1-3)‰

三.基礎(chǔ)設(shè)施費1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費依據(jù):京政發(fā)[1993]34號文標(biāo)準(zhǔn):1).根據(jù)項目的實際情況定.

管線延長米*管線單方造價.

2).根據(jù)經(jīng)驗,基礎(chǔ)設(shè)施費一般為建安工程費的2%-10%.說明:(1)一般該項費用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工程量*單方造價;

(2)各種管線單方造價:

自來水管線600元/米

雨水管線700元/米

污水管線800元/米

煤氣管線1000元/米

熱力管線2000元/米

供電管線700元/米

電信管線1500元/門

道路80元/平米

綠化20元/平米

(3)經(jīng)驗數(shù)據(jù):

環(huán)衛(wèi)費5元/平米

照明費5元/平米

(4)該項費用一般范圍150-400元/平米

普通住宅150元/平米

高檔住宅(公寓,寫字樓)400元/平米

2.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(包括集資和自己修建)依據(jù):設(shè)計方案和集資協(xié)議;標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)項目的實際情況定;說明:(1)熱力,煤氣,自來水,污水處理如有集資,則相應(yīng)的四源費中的該項不在計取.

(2)若自己修建,測算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費.

四.房屋建安工程費

1.建安工程費

依據(jù):現(xiàn)行建安費定額計算單方造價.

標(biāo)準(zhǔn):

(1)普通住宅

多層900-1000元/平米

高層1600-1800元/平米

(2)公共建筑

A.公寓,寫字樓3000-4500元/平米

其中:結(jié)構(gòu)1000-1500元/平米

裝修800-1000元/平米

設(shè)備1200-2000元/平米

B.別墅3000元/平米

說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政管理,

市政公用.

(2)依據(jù):京政發(fā)[1985]149號文;

標(biāo)準(zhǔn):建筑面積9678-10630平米/千戶

工程取費按實際工程量.

①.詳見公建配套附表.

a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)，設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo);

b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)，施配套建設(shè)定額指標(biāo);

②.通常取7-15%為公建配套面積比率.

2.招投標(biāo)費

依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號文

標(biāo)準(zhǔn):中標(biāo)額*1‰

3.預(yù)算審查費

依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號;

標(biāo)準(zhǔn):預(yù)算造價*0.5‰

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

4.工程監(jiān)理費

依據(jù):(1)國家物價局.建設(shè)部[1992]價費字479號;

(2)[93]京建法字第029號

標(biāo)準(zhǔn):工程造價*適用稅率

適用稅率:工程造價

500萬元以下2.5%

50010002.0-2.5%

100050001.4-2.0%

5000--100001.2-1.4%

10000--50000

0.8-1.2%

50000-100000

0.6-0.8%

>1000000.6%說明:(1)實行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費,其費率為工程監(jiān)理費中的7%，工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費。(2)設(shè)計監(jiān)理費由于金額相對較小,測算時一般不予考慮。

5.竣工圖費

依據(jù):(86)市建規(guī)字第097號;

標(biāo)準(zhǔn):設(shè)計費*7%

6.建材發(fā)展基金

依據(jù):(89)京建材字第292號;

標(biāo)準(zhǔn):建安工程造價*2%

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和利潤測算模板（二）五.公共配套設(shè)施費

1.鍋爐房

標(biāo)準(zhǔn):總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價

說明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;

(2)鍋爐每噸造價約25萬元.

2.變配電所

標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米30元.

3.集資維護費

標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米80元.

4.電貼費(建設(shè)部明文取消，北京仍在執(zhí)行)

依據(jù):原(84)華北電供用字25號文290元/KVA

后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi)1100元/KVA

四環(huán)路以外550元/KVA;

現(xiàn)調(diào)整為單路供電270元/KVA

雙路供電540元/KVA;

說明:住宅用電量30-60VA/平米;

其他用電量50-80VA/平米.

六.管理費

依據(jù):(92)京價收字第124號;

標(biāo)準(zhǔn):一至五項之和*2.5%.

七.基礎(chǔ)設(shè)施增容費

1.商品房

依據(jù):京計基字(1988)第866號文

標(biāo)準(zhǔn):自來水廠建設(shè)費12元/平米;

煤氣廠建設(shè)費29元/平米;

供熱廠建設(shè)費30元/平米;

污水處理廠建設(shè)費10元/平米;

說明:(1).用一項交一項;

(2).如其中之一在基礎(chǔ)設(shè)施中有集資,則該項不再重復(fù)計取;

2.非住宅建設(shè)項目四源費

依據(jù):(1).京政發(fā)(1986)131號;

(2).京政發(fā)(1986)155號;

標(biāo)準(zhǔn):自來水廠建設(shè)費:設(shè)計日用水量*830元/噸;

煤氣廠建設(shè)費:設(shè)計日用氣量*600元/噸;

供熱廠建設(shè)費:設(shè)計每小時供熱量*35萬元/百萬大卡;

污水處理廠建設(shè)費:設(shè)計日排污量*830元/噸;

說明:交納數(shù)額在20萬元以上的在接用"四源"之前可以分期交納.

八.項目配套設(shè)施建設(shè)費

1.綜合開發(fā)市政費

依據(jù):(1).京計基字(1988)第648號;

(2).市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

標(biāo)準(zhǔn):(1).(商品房收入-四源費-用電權(quán))*15%;

(2).建設(shè)投資*15%;

2.分散建設(shè)市政費

依據(jù):京計基字(1988)第648號;

標(biāo)準(zhǔn):多層,純住宅建筑面積*60元/平米;

高層,純住宅建筑面積*90元/平米;

3.98年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費一律按100元/平米計算。

九.兩稅一費

1.營業(yè)稅

依據(jù):(90)財稅字第009號;

標(biāo)準(zhǔn):商品房收入*5%;

2.城市建設(shè)維護稅

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

標(biāo)準(zhǔn):營業(yè)稅*7%;

3.教育附加費

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

標(biāo)準(zhǔn):營業(yè)稅*3%;

兩稅一費計取標(biāo)準(zhǔn):商品房收入*5.5%;

十.用電權(quán)費（取消）

依據(jù):京政發(fā)[1993]17號

標(biāo)準(zhǔn):(1).住宅建筑面積*40元/平米;

(2).其他用電量(KVA)*4000元/KVA;

用電量:(1)住宅用電量20-30VA/平米;

(2)其他用電量40-50VA/平米;

十一.投資方向調(diào)節(jié)稅（取消）

依據(jù):京稅字(1991)805號

標(biāo)準(zhǔn):（商品房銷售價格-大市政費-四源費-用電權(quán)費-土地出讓金）*80%*適用稅率

適用稅率:(1).按國家規(guī)定不納入計劃管理,投資額不滿5萬元的固定資產(chǎn)投資項目,北方節(jié)能住宅,其稅率為0%.

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅,其稅率為5%;

(3).更新改造項目,其稅率為10%;

(4).京政發(fā)[1991]61號通知,稅率表未列出的除更新改造投資以外的其他固定資產(chǎn)投資項目,其稅率為15%;

(5).公費建設(shè)超標(biāo)準(zhǔn)獨門獨院,別墅式住宅,經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)允許建設(shè)的樓堂館所,其稅率為30%.

十二.不可預(yù)見費

依據(jù):估

標(biāo)準(zhǔn):一至六項之和*5%.

十三.建設(shè)周期

依據(jù):建安工程定額

標(biāo)準(zhǔn):建筑面積(萬平米)建設(shè)周期(年)

<=3.01

3.0--6.02

6.0--12.03

>=12.04

利潤，就看你們那里的行業(yè)毛利確定吧。。?？此贫虝旱囊簧?，其間的色彩，波折，卻是紛呈的，深不可測的，所以才有人拼盡一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。不管平庸也好，風(fēng)生水起也罷，其實誰的人生不是頂著風(fēng)雨在前行，都在用平凡的身體支撐著一個看不見的靈魂？有時候行到風(fēng)不推身體也飄搖，雨不流淚水也濕過衣衫，而讓我們始終堅持的除了一份信念：風(fēng)雨總會過去，晴朗總會伴著彩虹掛在天邊。一定還有比信念還牢固的東西支撐著我們，那就是流動在心底的愛，一份拳拳之愛，或許卑微，卻是我們執(zhí)著存在這個世界上，可以跨越任何險阻的勇氣、力量和最美麗的理由。人生的途程積累了一定的距離，每個人都成了哲學(xué)家。因為生活會讓我們慢慢懂得：低頭是為了抬頭，行走是為了更好地休憩，不閱盡滄桑怎會大度，沒慣見成敗怎會寵辱不驚，不歷經(jīng)糾結(jié)怎會活得舒展？看清才會原諒，有時的無動于衷，不是不屑，不是麻木，而是不值得。有時痛苦，不是怕失去，不是沒得到，而是因為自私，不肯放手，不是自己的，也不想給。人生到最后，有的人把自己活成了富翁，有的人卻一無所有。梭羅說：一個人富裕程度