某項(xiàng)目定位及規(guī)劃運(yùn)營建議

謹(jǐn)呈：沈陽xxxx置業(yè)xxxx項(xiàng)目定位及規(guī)劃運(yùn)營建議規(guī)劃指標(biāo)地塊A地塊B2地塊占地面積約72萬㎡約13萬㎡容積率2.5建筑面積約180萬㎡約34萬㎡前言區(qū)域研究+項(xiàng)目研究郊區(qū)生態(tài)大盤新區(qū)生態(tài)大盤2目錄城市背景解讀高鐵專題研究城市濱湖帶研究XX區(qū)域?qū)傩越缍ū倔w解讀房地產(chǎn)市場研究項(xiàng)目定位大盤開發(fā)研究規(guī)劃運(yùn)營策略規(guī)劃運(yùn)營建議區(qū)域篇項(xiàng)目篇XX區(qū)域與西客站融合發(fā)展？XX區(qū)域在城市中角色擔(dān)當(dāng)？XX區(qū)域的特色性如何塑造？項(xiàng)目與XX區(qū)域定位融合、如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？項(xiàng)目如何領(lǐng)先市場競爭、彰顯自身特色？項(xiàng)目目標(biāo)客群、如何導(dǎo)入？項(xiàng)目的初步規(guī)劃運(yùn)營建議？3區(qū)域篇|城市背景哈大高鐵線路圖長春城市能級拓展在于南北融合，哈大高鐵是契機(jī)長春南北融合的點(diǎn)將會成為長春新的中心之一，支撐未來長春能級拓展4高鐵站落戶西部區(qū)域，其發(fā)展將帶動長春西部全面升級，城市發(fā)展將呈現(xiàn)“三心”格局西客站區(qū)域是長春南北融合的點(diǎn)，未來的長春三大中心之一區(qū)域篇|城市背景5不同于傳統(tǒng)鐵路，變“城市過道”為“城市客廳”長春城市能級將進(jìn)一步拓展項(xiàng)目開發(fā)的市場輻射范圍更廣，會延展到高鐵所帶來的客群西客站及周邊區(qū)域?qū)⒊蔀殚L春新的城市副中心項(xiàng)目開發(fā)的市場輻射范圍應(yīng)著眼于整個長春區(qū)域帶動長春產(chǎn)業(yè)升級XX區(qū)域與西客站互補(bǔ)，共同構(gòu)建長春新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心XX區(qū)域與西客站互補(bǔ)發(fā)展，項(xiàng)目輻射市場范圍更廣區(qū)域篇|高鐵專題研究日本新干線、法國TGV法國里爾站片區(qū)6引導(dǎo)性：帶動居民生活方式和觀念的前進(jìn)功能性：能夠?qū)^(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生拉動力服務(wù)性：為周邊社區(qū)和城市居民提供多樣的活動場所獨(dú)特性：能夠形成自己的特色XX區(qū)域完善長春城市功能，帶動新的生活方式，項(xiàng)目應(yīng)擔(dān)此責(zé)，提升項(xiàng)目品質(zhì)城市濱湖帶是承載城市功能的重要區(qū)域區(qū)域篇|城市濱湖帶研究時(shí)尚的蘇州XX湖浪漫的杭州XX湖奮進(jìn)的堪培拉XX湖寧靜的XXXX湖7區(qū)域篇|屬性界定長春的“休閑極核”，XX區(qū)域首擔(dān)其責(zé)長春中心城區(qū)內(nèi)、特色的、游憩商業(yè)、文化娛樂、濱湖生活集聚區(qū)基于價(jià)值最大化融入城市發(fā)展基于競爭差異化、特色化基于本體彰顯項(xiàng)目自身特色8文化娛樂區(qū)影視主題文化、汽車主題文化、劇院、酒吧、美食，打造長春高尚、時(shí)尚文化娛樂聚集地游憩商業(yè)區(qū)區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)中心，以湖、水系為背景，打造濱湖親水商業(yè)步行街。濱湖居住區(qū)引領(lǐng)長春生活方式的湖岸生活新天地區(qū)域篇|屬性界定長春中心城區(qū)內(nèi)、特色的、游憩商業(yè)、文化娛樂、濱湖生活集聚區(qū)9本案位于長春西部XX區(qū)域，行政上隸屬于XX區(qū)，為XX園、XX兩大產(chǎn)業(yè)集群與西部新城圍合地帶XX產(chǎn)業(yè)集群XX園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群XX區(qū)產(chǎn)業(yè)集群中心城南部新城本案，應(yīng)何去何從？凈月組團(tuán)北部新城中心城、XX區(qū)見證了長春的昨天南部新城、凈月湖區(qū)見證著長春的今天西部新城和北部新城將見證長春的明天西部新城本案距西部新城核心區(qū)兩公里項(xiàng)目篇|本體解讀|區(qū)位10序號關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)距離（KM）車程（分）1西客站約3約52長春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會新址約6約103長春站約21約304人民廣場約18約305市政府約17約25輕軌1號線快速交通2號線（規(guī)劃中）繞城高速四環(huán)路西客站（規(guī)劃中）XX區(qū)管委會新址長春站人民廣場市政府快速交通發(fā)達(dá)，未來規(guī)劃有軌道交通，半小時(shí)內(nèi)可達(dá)長春主要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目篇|本體解讀|交通11先業(yè)后城城優(yōu)業(yè)盛階段特征：以經(jīng)濟(jì)增長為壓倒性目標(biāo)，以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)居住、文化娛樂等其他城市功能發(fā)展相對滯后，只能滿足基本生活需求“先業(yè)后城”的發(fā)展模式為后期區(qū)域發(fā)展奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)階段特征：具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，通過良好的規(guī)劃打造良好的區(qū)域形象，加大各功能配套的建設(shè)環(huán)境的改善和配套的豐富吸引高素質(zhì)人口入住，促進(jìn)高附加值產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)不斷升級，最終達(dá)到共同繁榮汽車產(chǎn)業(yè)是長春的龍頭產(chǎn)業(yè)，GDP占長春的62.5%；同時(shí)，XX區(qū)已經(jīng)提升為國家級開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)；另一方面，XX區(qū)相關(guān)配套較為落后，住宅、商務(wù)辦公、商業(yè)等相關(guān)配套還停留在宿舍區(qū)的水平，嚴(yán)重制約了XX區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。本案應(yīng)主動承擔(dān)XX區(qū)功能完善的責(zé)任，改善西湖環(huán)境，打造高品質(zhì)住宅區(qū)，塑造良好的區(qū)域形象；同時(shí)吸引高素質(zhì)人口入住，促進(jìn)人口與產(chǎn)業(yè)的不斷升級，為XX區(qū)的“城優(yōu)”做出自己的貢獻(xiàn)。XX區(qū)亟需完善城區(qū)功能，XX區(qū)域應(yīng)主動承擔(dān)“城優(yōu)”之責(zé)項(xiàng)目篇|本體解讀|周邊環(huán)境12第一代住宅第二代住宅第三代住宅第四代住宅缺失發(fā)展階段階段特征產(chǎn)品特征第一代住宅造房子僅是可以居住的房子，遮風(fēng)避雨的場所而已第二代住宅開始關(guān)注舒適度開始關(guān)注“看起來好”的品質(zhì)和舒適，但依然以戶型的舒適為價(jià)值核心第三代住宅產(chǎn)品全面領(lǐng)先，用科技解決居住舒適度，關(guān)注居住社區(qū)的文化及宜居的可持續(xù)社區(qū)呈現(xiàn)有機(jī)增長，各項(xiàng)功能通過成體系的綜合運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值第四代住宅低碳、綠色、環(huán)保成為住宅的主題，產(chǎn)業(yè)化、個性化成為社區(qū)的新訴求，新住宅代表了一種生活方式的轉(zhuǎn)變體現(xiàn)對自然環(huán)境、科學(xué)技術(shù)、人類文化的傳承與尊重，體現(xiàn)了對人性最極致的關(guān)懷XX區(qū)現(xiàn)狀本項(xiàng)目XX區(qū)現(xiàn)狀二、三代住宅并存，第四代住宅市場缺失項(xiàng)目篇|本體解讀|周邊環(huán)境132010年長春土地供應(yīng)量劇增，達(dá)925.53萬平米，規(guī)劃建筑面積2000多萬平米，是2009年的近3倍，尤其是11、12月土地供應(yīng)量更是占到了全年供應(yīng)量1/3，由于國家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，捂盤風(fēng)險(xiǎn)增大，2011年這些土地上住宅將開始集中放量，預(yù)計(jì)未來幾年長春商品住宅供應(yīng)量將呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，商品住宅市場競爭將異常激烈；從2006-2009年土地成交均價(jià)呈快速增長趨勢，2010年土地均價(jià)創(chuàng)新高，將對房價(jià)產(chǎn)生進(jìn)一步影響。2010年長春土地市場供應(yīng)量劇增，未來幾年長春商品住宅市場將面臨競爭壓力數(shù)據(jù)來源：思源數(shù)據(jù)平臺項(xiàng)目篇|房地產(chǎn)市場研究|土地市場14從分區(qū)土地市場來看，隨著市政府南遷及南部新城的開發(fā)不斷升溫，長春南部高新、南關(guān)兩區(qū)成為城市熱點(diǎn)土地供應(yīng)區(qū)域，占到了長春土地總體供應(yīng)量的50%；XX區(qū)的土地供應(yīng)量較低，老城區(qū)中心朝陽區(qū)土地資源緊缺，供應(yīng)量很小。從供應(yīng)區(qū)域來看，預(yù)計(jì)2011年南部新城土地的供應(yīng)熱度不減，西部新城和北部新城的開發(fā)將逐漸升溫，高新區(qū)、南關(guān)區(qū)、XX園區(qū)、XX區(qū)、經(jīng)開區(qū)四個區(qū)域預(yù)計(jì)將成為新的一年土地供應(yīng)的主力。

結(jié)論：

2010年高新區(qū)土地供應(yīng)量占長春整體的近30%，2011年其商品房供應(yīng)量巨大，將成為本案的主要競爭區(qū)域；

從未來長春整體發(fā)展方向以及計(jì)劃供應(yīng)土地分析，高新區(qū)、南關(guān)、XX園區(qū)、XX區(qū)、二道區(qū)將成為土地集中放量熱點(diǎn)區(qū)域。XX園區(qū)183.07XX區(qū)64.76高新區(qū)622.89凈月區(qū)112.06經(jīng)開區(qū)257.7二道區(qū)208.85寬城區(qū)254.172010年長春市各區(qū)土地成交規(guī)劃建筑面積統(tǒng)計(jì)（單位：萬平米）朝陽區(qū)12.75南關(guān)區(qū)328.1區(qū)域內(nèi)競爭較小，區(qū)域外競爭激烈數(shù)據(jù)來源：思源數(shù)據(jù)平臺項(xiàng)目篇|房地產(chǎn)市場研究|土地市場15（萬平米）市場供求分析從長春商品住宅整體市場來看，2010年前11個月新增供應(yīng)量達(dá)到335.4萬平米，但與成交量相比，供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。2009年新增供應(yīng)量僅為成交量的一半，2010年新增供應(yīng)量有所增加，也僅為成交量的80%；究其原因，我們認(rèn)為主要有以下三點(diǎn)：第一，長春居民購房需求旺盛，尤其是長春支柱產(chǎn)業(yè)汽車廠職工進(jìn)入人口分裂期，年輕人急需購買新房作為婚房，中年人急需產(chǎn)品升級換代；第二，長春目前房價(jià)仍處于相對合理水平，均價(jià)在5000-6000之間，尚處于長春居民可負(fù)擔(dān)范圍內(nèi)；第三，長春在吉林省的地位顯著，城市首位度高,吉林省高端人群來長春置業(yè)的趨勢明顯。2008-2010年商品住宅供求關(guān)系統(tǒng)計(jì)（單位：萬平米）年份200820092010年1-11月新增供應(yīng)量490.3293.6335.4成交量358.5607.66403.7供求比1.40.50.8長春住宅市場需求旺盛，新增商品住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯數(shù)據(jù)來源：思源數(shù)據(jù)平臺項(xiàng)目篇|房地產(chǎn)市場研究|商品住宅市場16分析：長春商品住宅均價(jià)增長迅猛，從2009年上半年的4430元/平米增加到2010年7-11月的將6175元/平米，短短兩年均價(jià)增長了近40%，主要原因有以下三點(diǎn)：第一，新出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致開發(fā)商進(jìn)度緩慢；第二，通過商品房預(yù)售制度的嚴(yán)格執(zhí)行，政府調(diào)控房產(chǎn)放量；第三，通貨膨脹預(yù)期加強(qiáng)，人們希望用房產(chǎn)保值，且可以通過貸款減少通貨膨脹的損失；隨著宏觀政策的出臺，商品房價(jià)格上漲幅度有所回落，市場進(jìn)入盤整期，但價(jià)格回調(diào)空間不大；市場轉(zhuǎn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整，傳統(tǒng)的“核心區(qū)”商品房的價(jià)格競爭力將得到明顯體現(xiàn)，成為市場價(jià)格穩(wěn)定的一支重要力量。預(yù)測

在2011年，2010年入市的土地建設(shè)的樓盤開始集中放量，供應(yīng)量會顯著增加；另一方面，基于大房地產(chǎn)調(diào)控大勢，房地產(chǎn)價(jià)格過快漲幅受到壓制。預(yù)計(jì)2011年房價(jià)將會平穩(wěn)，價(jià)格基本穩(wěn)定。數(shù)據(jù)來源：思源數(shù)據(jù)平臺兩年長春商品住宅均價(jià)增長了近40%，預(yù)計(jì)2011年價(jià)格將穩(wěn)中有升項(xiàng)目篇|房地產(chǎn)市場研究|商品住宅市場17

供求比分區(qū)上來看，大部分區(qū)新增商品住宅供不應(yīng)求，尤其是凈月區(qū)和XX區(qū)，供求比分別為0.3和0.5，嚴(yán)重供不應(yīng)求。

但從分區(qū)商品住宅銷售均價(jià)上看，供不應(yīng)求的XX區(qū)在整個長春各區(qū)中排名靠后，分析其原因，一是XX區(qū)缺少優(yōu)質(zhì)的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)檔次偏低；二是臨近的高新區(qū)等區(qū)憑借便利的交通和中高檔次樓盤分流了很大一部分的XX區(qū)客群。XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)檔次較低，亟待提升項(xiàng)目篇|房地產(chǎn)市場研究|商品住宅市場18正北：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：寬城區(qū)政府；老城區(qū)；地鐵、長春火車站、資源一般；房地產(chǎn)印象：南部發(fā)展較好；北部進(jìn)行棚戶區(qū)改造，人口密集，房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，檔次低，隨著地鐵向北延伸，房地產(chǎn)的發(fā)展迎來契機(jī)；東北：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：長吉圖發(fā)展戰(zhàn)略；玉米深加工；北部新城；工業(yè)發(fā)展重點(diǎn)；產(chǎn)業(yè)人群聚集；房地產(chǎn)印象：未來房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)之一，小盤較多；價(jià)格處于中等水平；正東：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：地鐵2號線；長吉高速；產(chǎn)業(yè)檔次高，國際公司多；房地產(chǎn)印象：中高端房產(chǎn)較多，如洋浦花園；東南：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：凈月湖；別墅區(qū)；房地產(chǎn)印象：是長春公認(rèn)的兩大房地產(chǎn)板塊之一，均價(jià)高；近郊以城市高端住宅為主，遠(yuǎn)郊以高端、低密度別墅區(qū)為主；項(xiàng)目篇|房地產(chǎn)市場研究|市場格局19西北：區(qū)域姿發(fā)展拉關(guān)鍵持詞：發(fā)節(jié)展緩倆慢；勉軌道長客車授；房地腸產(chǎn)印腫象：大性盤較野多，跑高端徐樓盤逃投放街量不愁足；正西：區(qū)域拼發(fā)展嘆關(guān)鍵叛詞：發(fā)程展緩屬慢；攪西客頸站；榮同心怒湖；房地藍(lán)產(chǎn)印胃象：西寄客站你的建除設(shè)將劍帶來粗大量是項(xiàng)目獨(dú)和客棉群；西南：區(qū)域疼發(fā)展個關(guān)鍵蜜詞：汽郊車產(chǎn)紹業(yè)；辜高新東技術(shù)煌產(chǎn)業(yè)祥；房地者產(chǎn)印莫象：XX區(qū)內(nèi)溪房產(chǎn)公密集簽、水喘平低津，土肚地放狂量不況大；貫八一偽水庫鍬周邊沉樓盤轎檔次杜高，談多為業(yè)第一填居所概，目寧前已祥有多害家大斤開發(fā)炮商進(jìn)菌駐；正南：區(qū)域占發(fā)展骨關(guān)鍵炎詞：市毫政府濫；南甩部新來城；臂重量鈴級商苗務(wù)區(qū)不；城逝市發(fā)堅(jiān)展方賀向；房地絨產(chǎn)印淚象：中集高端拖樓盤土聚集炊地；疤未來鳥房地鞠產(chǎn)供澇應(yīng)量血大；多點(diǎn)晌開花愁，西虛部起耕步較蒸慢，第東北到和西翻部潛搬力較斗大項(xiàng)目魄篇|房地蔥產(chǎn)市經(jīng)場研射究|市場博格局20板塊播現(xiàn)狀里解讀攝：目前XX區(qū)項(xiàng)寨目主泡要集觸中于XX大街痕沿線肉與XX路XX公路壁沿線妙，高控端豪估宅產(chǎn)劫品沿XX路XX公路奶發(fā)展納，普傲通住鴨宅沿XX大街纏發(fā)展續(xù)，XX大街徹沿線串住宅以比XX、XX公路鎖住宅待均價(jià)爆低50僻0-賞10杯00元/平米座。XX路沿岸線：傅環(huán)境典較好均，距夸市中底心較隨近，驢集中到了本六區(qū)域番大部貝分高恥端產(chǎn)導(dǎo)品XX街沿銳線：鞋周邊綠環(huán)境依較差槐，普會通住圾宅產(chǎn)優(yōu)品多薪數(shù)集趨中于碧此。板塊分區(qū)代表項(xiàng)目物業(yè)類型價(jià)格水平區(qū)位特點(diǎn)XX路、XX公路沿線XXXX花園品質(zhì)洋房5600-6000對城區(qū)輻射力較小XX大街沿線XXX城多層、小高層5000-5600輻射半徑僅能覆蓋本區(qū)XX態(tài)X城XX討XX公館XX時(shí)代XX劍X園XX部XX花園XX范XX景XX纏X府XX逮XX賭XXXX學(xué)X郡XX新城旬二期XX漢X城XX大街XX路、XX路XX盤XX抹19進(jìn)53待售穗項(xiàng)目在售煮項(xiàng)目平行箭線市美場布衛(wèi)局，XX路為榴主力逗，XX區(qū)域宜將成霜為新所貴XX區(qū)\高新氣區(qū)\X匙X園區(qū)項(xiàng)目仆篇|房地帳產(chǎn)市央場研夾究|競爭薯格局21項(xiàng)目名稱總體量（萬m2）開發(fā)商地理位置容積率XXXX公館18.2長春XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司東起XX路，南到XX鐵路，西臨XX路，北至XX南街1.3XXX園31.7長春XXXX開發(fā)區(qū)東皇房地產(chǎn)開發(fā)公司XXXX路與XX大路交會處2.3XX時(shí)代17吉林省XX實(shí)業(yè)XX路與XX路交匯處1.55XXX府20吉林省XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XXXX路1688號2.2合計(jì)86.9XX區(qū)目寨前待麗售項(xiàng)周目的向總體收量為86臺.9萬平靈米，給是20屬10年XX區(qū)成厘交體數(shù)量的保近3倍。20礎(chǔ)10年成咬交的65萬建察面的濃土地捏將會臉陸續(xù)較投放卵市場慨；目前XX區(qū)高助端客仗群向既其他鄉(xiāng)豐區(qū)外幫溢現(xiàn)字象明凈顯，息隨著XX區(qū)樓越盤檔旦次的贏提高側(cè)，會廈有很葬大的陪客群塔回流魚；雖然但目前XX區(qū)的壁待售罩項(xiàng)目膀總體孤量和20銜10年成疾交的經(jīng)土地定總體劫量較探，但賢隨著凝這些山中高芬端客節(jié)群的值回流折，XX區(qū)中簡高端既的房牽產(chǎn)需懸求會竟大幅眠增加尺，因頌此，股符合仁市場奪的項(xiàng)磨目定怕位至枯關(guān)重產(chǎn)要。2010年XX區(qū)經(jīng)營性土地成交土地建筑面積（萬平米）652010年XX區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量（萬平米）14成交量（萬平米）29.6供求比0.5成交均價(jià)（元）4855XX區(qū)主使要待乖售項(xiàng)價(jià)目數(shù)軋據(jù)一郊覽表XX區(qū)\高新恒區(qū)\X漠X園區(qū)面臨扔一定摟的競拒爭，屑產(chǎn)品蟲檔次池需提懲升，償如何冒吸引羨外溢肯客群刃是關(guān)擔(dān)鍵項(xiàng)目嘴篇|房地怒產(chǎn)市勉場研此究|競爭可格局22XX區(qū)\高新透區(qū)\X抗X園區(qū)二元視結(jié)構(gòu)茶市場攪，板燦塊三肚分天駕下板塊補(bǔ)現(xiàn)狀們解讀勒：目前嘴板塊蘭北部綿為項(xiàng)暫目集讓中區(qū)洪域，勇整個薦板塊桂形成朋二元角結(jié)構(gòu)余市場友，為稍價(jià)值嬌核心洞區(qū)及捏起步喂發(fā)展橡部價(jià)值樓核心網(wǎng)區(qū)：旨隨著蓮城市男發(fā)展圾，區(qū)誤域?qū)Ⅰ劤蔀槎阒鞒桥灾懈邼q端聚腐集區(qū)敞，帶悶動區(qū)染域房滅地產(chǎn)贏發(fā)展太核心番價(jià)值劈燕板塊起步蠶發(fā)展絲式區(qū)：怖板塊去逐漸杯成熟縣，隨您著核咐心價(jià)等值板挑塊的閃發(fā)展圾及區(qū)份域逐崇漸成摧熟，艦板塊赴開始乳發(fā)展高端級資源哥區(qū)：鋪八一概湖附重近，北依托扛八一雙湖水提面，恒打造梢臨湖劣居住侮區(qū)板塊分區(qū)代表項(xiàng)目物業(yè)類型價(jià)格水平（元/平米）區(qū)位特點(diǎn)價(jià)值核心區(qū)別墅、洋房、品質(zhì)小高層別墅9000-12000洋房8000-9000受朝陽區(qū)板塊輻射，地處硅谷大街核心地帶起步發(fā)展區(qū)多層、小高層多層3500-4000小高層3000-3500高新區(qū)北部，靠近市中心區(qū)域高端資源區(qū)高層5400-7000新興發(fā)展區(qū)項(xiàng)目漿篇|房地恐產(chǎn)市穴場研扔究|競爭洪格局23項(xiàng)目名稱總體量（萬m2）地理位置容積率XX城17.2東至吉林省XX公司，南至XX路，西至XXXX，北至XXXX公司3.5XX園9.8高新東至XX西街，南至XX路，西至XX街，北至XX南街2XXX別墅31.9XX大街與XX路交匯處1XXX庭127.5長春市XXX南街與創(chuàng)XX路交匯2.47XXXX45XX路與XX大街交匯1.4XXXX13XX路與XX街交匯處2.6XXXX100.8XX區(qū)XX路與XX大街交匯處2.1合計(jì)345.22010年高新區(qū)待售樓盤總體量（萬平米）345.22010年高新區(qū)經(jīng)營性土地成交土地建筑面積（萬平米）6232010年高新區(qū)商品住宅供應(yīng)量（萬平米）36成交量（萬平米）34.7供求比1.0成交均價(jià)（元）6608XX區(qū)\高新避區(qū)\X狡X園區(qū)未來專幾年晃高新引區(qū)住回宅供瓜應(yīng)呈毀爆發(fā)劑性增荒長，建將對血本案跑的開殼發(fā)形毫成巨腫大的媽競爭高新徒區(qū)主溜要待冰售項(xiàng)偷目數(shù)究據(jù)一聞覽表項(xiàng)目搜篇|房地臨產(chǎn)市期場研彎究|競爭址格局24XX區(qū)\高新蓄區(qū)\XX園區(qū)集中巖在東晉部兩呢線，狠呈平霜行線束分布表，大悄盤聚螞集區(qū)交和板烘塊高傍價(jià)區(qū)猴二元獸市場值逐漸挨形成板塊鋒現(xiàn)狀敗解讀擋：從項(xiàng)貍目分鳥布來童看，弓現(xiàn)有握在售釣、未燈售項(xiàng)心目大電多集渠中在XX園區(qū)桌東部殲西環(huán)緩城路裕、基劍隆中皇街和先正陽蜻街兩即線。頭這主徐要是驅(qū)受交呢通和葵朝陽邀區(qū)輻皆射影存響；從項(xiàng)裕目特肉色來參看，因區(qū)域醋內(nèi)項(xiàng)淹目特玻色不架明顯串，多柔以外仁國風(fēng)舍情和僅社區(qū)哥景觀別作為押推廣爸重點(diǎn)夾，區(qū)從域內(nèi)程缺乏批中高冊端品顏質(zhì)樓京盤，利同質(zhì)戀化現(xiàn)村象嚴(yán)符重。板塊分區(qū)代表項(xiàng)目物業(yè)類型價(jià)格水平區(qū)位特點(diǎn)西環(huán)城路沿線洋房、多層、小高層5000-6500元/平位于四環(huán)沿線，交通帶動區(qū)域住宅發(fā)展基隆中街、正陽街沿線酒店式公寓6688-10000元/平靠近朝陽區(qū)，城市發(fā)展較成熟區(qū)域大盤鎮(zhèn)聚集服區(qū)板塊疤高價(jià)爛區(qū)板塊雙高價(jià)叼區(qū)項(xiàng)目告篇|房地鬼產(chǎn)市果場研捕究|競爭湖格局25項(xiàng)目名稱總體量（萬m2）開發(fā)商容積率預(yù)計(jì)開盤時(shí)間產(chǎn)品類型大禹華邦502.52011-5-1普通住宅香港其士XX園項(xiàng)目96.91.92011-10-13普通住宅綠景國際721.22011-6-25普通住宅錦繡西域41.83.72011-9-16普通住宅豐和西都15.61.82011-3-10普通住宅吳中XX園項(xiàng)目5.83.52011-9-16普通住宅展輪新世界8.23.192011-3-17普通住宅合計(jì)290.320局10年XX園區(qū)偶經(jīng)營咳性土靜地成朵交建屈筑面淹積為18板3萬平化米，災(zāi)按照20穴10年商星品住抄宅成酬交量淹計(jì)算干，約獅可消弟化3年；現(xiàn)在XX園區(qū)氣主要聲待售愿項(xiàng)目證總體抵量為29疑0萬平扮米，并按照20圾10年商困品住羅宅成拔交量練計(jì)算雀，約翁可消崖化5年；隨著禁西部萍新城辰的開存發(fā)，預(yù)計(jì)祝未來乞幾年XX園區(qū)鋪的市失場供白應(yīng)量詠將有房誠所增黎加，籍成為單房地?cái)?shù)產(chǎn)開旬發(fā)熱酬點(diǎn)地刺區(qū)。2010年XX園區(qū)經(jīng)營性土地成交土地建筑面積（萬平米）1832010年XX園區(qū)商品住宅供應(yīng)量（萬平米）43.3成交量（萬平米）54.8供求比0.8成交均價(jià)（元）5341XX區(qū)\高新鼠區(qū)\XX園區(qū)市場例供應(yīng)攪將會常有所刮增加欠，隨貫著西杏部新右城開嚷發(fā)建瘋設(shè)，班將會軟成為矛房地甲產(chǎn)開吳發(fā)熱雄點(diǎn)項(xiàng)目蓋篇|房地袋產(chǎn)市截場研停究|競爭票格局26從區(qū)域發(fā)展來看，西部新城、南部新城、北部新城是長春未來發(fā)展的重點(diǎn)。本案緊鄰西部新城，擁有西湖這一稀缺資源，處于是未來西部新城和XX區(qū)住宅發(fā)展的核心地帶，未來住宅供應(yīng)量將會有所增加，產(chǎn)品品質(zhì)將引領(lǐng)XX區(qū)發(fā)展項(xiàng)目鬼篇|房地?cái)U(kuò)產(chǎn)市宿場研劫究|總結(jié)27定位剩篇基于秀價(jià)值隊(duì)最大杯化洞察蠶城市代發(fā)展質(zhì)格局記下的澡項(xiàng)目竿價(jià)值辟最大詞化基于拿競爭挖掘誰區(qū)域曉市場摟需求勾下的到項(xiàng)目騎機(jī)會磨點(diǎn)本項(xiàng)昆目定緣瑞位原添則基于線本體滿足閑自身胸稟賦琴下的電項(xiàng)目躍切入數(shù)點(diǎn)項(xiàng)目垮篇|項(xiàng)目牌定位|總體收定位28基于本體滿足自身稟賦下的項(xiàng)目切入點(diǎn)借勢讀西湖偶、領(lǐng)碼跑西滲湖區(qū)域反優(yōu)勢焰：區(qū)額域集睛湖居芝生活峰與都者市生填活為貌一體繪，坐岔擁XX、XX園高姐端客漠群；地塊熱規(guī)劃冊配套汪優(yōu)越取：規(guī)菊劃了辱了大奮量的若公園字、商辣業(yè)休升閑、愿學(xué)校貼等基醋礎(chǔ)配星套，德助于粘休閑權(quán)生活相氛圍物的形飲成；地塊防自然牢環(huán)境聰優(yōu)越旨：緊洲鄰西伯湖，亮規(guī)模裙巨大剖，土滲地平枯整，已利于掌打造準(zhǔn)多元賀產(chǎn)品閃組合藥的湖預(yù)居產(chǎn)尚品；A地塊作率先解入市犬，將蔽引領(lǐng)呼區(qū)域伯開發(fā)砌品質(zhì)麻；西側(cè)傳高速皆公路任、東咐南側(cè)語高壓匪走廊紙、B2地塊持東側(cè)輩石油踏管道賠的影粥響，鉗可通超過后癥期產(chǎn)趁品規(guī)滑劃進(jìn)級行處悲理湖居怠的生態(tài)頌的多元異的生活季的休閑虧的引領(lǐng)脫的打造饅多元甚產(chǎn)品頃組合亦，塑恨造休蝴閑生霉活項(xiàng)目女篇|項(xiàng)目國定位|總體袖定位29基于市場挖掘區(qū)域市場需求下的項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)定位芽篇XX區(qū)、XX園區(qū)腔中高商端客駛?cè)簲?shù)屑量大禾、消悉費(fèi)力財(cái)強(qiáng)；XX區(qū)、XX園區(qū)紹住宅招品質(zhì)妹低，獎同質(zhì)抓化現(xiàn)每象嚴(yán)硬重，洽中高巖端住蟻宅嚴(yán)促重匱協(xié)乏；XX區(qū)區(qū)爪域價(jià)匆值尚悄未被躺充分貼挖掘倒，商捷品住乓宅均腦價(jià)低黨；汽車烤廠中儉高端槍客群蹤蝶外溢轉(zhuǎn)現(xiàn)象帝嚴(yán)重憂，增拌強(qiáng)區(qū)技域客謊群吸及附能兔力是家關(guān)鍵講；西湖摩生活離標(biāo)準(zhǔn)槳，吸租引西仁湖尊戲貴客掛群富裕睬的低端氧的同質(zhì)忙的都市際的外溢催的定位練中高煉端，易增強(qiáng)銷區(qū)域禽吸附博性項(xiàng)目墊篇|項(xiàng)目辣定位|總體蜘定位30基于價(jià)值最大化洞察長春城市發(fā)展格局下的項(xiàng)目價(jià)值最大化定位旱篇融入獸西部晶新城渣，共餐建西伍城副漆中心融入饒西部吊新城吼，引巧領(lǐng)西竊湖開書發(fā)都市才的契機(jī)螞的創(chuàng)造護(hù)的成長南的空間裁的融入作的引領(lǐng)賣的長春帝城市死發(fā)展沈面臨直契機(jī)扣；我們混參與茅創(chuàng)造鳳一個閥新的戚城市仆中心兇；融入奇新的紅城市脹中心壁帶給背我們隨更大拐的發(fā)裙展空降間；融入隊(duì)西湖笑開發(fā)簡，與葉之功馬能共漏享；堅(jiān)引領(lǐng)晚西湖拖開發(fā)玩，塑引造西恥湖標(biāo)檔準(zhǔn)；項(xiàng)目蘆篇|項(xiàng)目梁定位|總體樂定位31新標(biāo)材準(zhǔn)都參市、煙湖居侵文化采、休閑恰生活服區(qū)新標(biāo)尋準(zhǔn)、滅新都歇市、久新文黎化、部新生皂活項(xiàng)目呆篇|項(xiàng)目搏定位|總體怖定位32長春京首席條都市住湖居殺生活搬領(lǐng)地首席仿即是喪標(biāo)準(zhǔn)是都狠市、妨是湖它居、殃是都彼市湖型居有熙滋、有側(cè)靜、箏生活銀有熙窄有靜向往良都市諷湖居滅生活憶的人臺的專扯屬領(lǐng)到地項(xiàng)目欣篇|項(xiàng)目地定位|市場睡定位33新標(biāo)撇準(zhǔn)都芒市、旦湖居事文化仙、休閑防生活席區(qū)新標(biāo)扒準(zhǔn)、網(wǎng)新都桌市、遠(yuǎn)新文意化、桑新生哨活項(xiàng)目抽定位足深化|總體爪定位XX·XX湖夢：悅寄托刪夢想換，創(chuàng)導(dǎo)造夢身想熙：寺生于嘆自然言，長泡于都肚市湖：圖湖居霸文化莫，休狀閑生割活形象忍定位34有知殿識,有涵剃養(yǎng),有閱太歷,有實(shí)也力……這群贏人分?jǐn)R布在效長春民西部巧、甚票至以泡外各翅個區(qū)腎域，笛他們志相信,生活益中,除了缸工作,還有督更多疏的精剪神追鑄求;他們陳崇尚縱自然壩的和染諧，詢因?yàn)樘磕抢镒u(yù)有他巷們的掙精神憐家園望；他們隔對文質(zhì)化類緊的活冠動有駐天生夏的執(zhí)下著和魯熱愛;他們新可能暫活躍槽在各血行業(yè),并且暖已經(jīng)等成為爽了行它業(yè)的鋒中堅(jiān)壩力量,由于忘他們?nèi)甘艿脚屋^好根的文追化教扮育熏租陶,對居貨所會條有更澆高的耀追求.這群僚人不粗會是助城市貸最令湊人矚享目的溉視覺槳焦點(diǎn),但卻濫是構(gòu)戒成本貫項(xiàng)目受最為磁獨(dú)到蠶的人枝文風(fēng)根景；他們是項(xiàng)目需篇|項(xiàng)目豈定位|客群蓄定位3536雅品戚一族雅：燦是姿迎態(tài)，壤是氣敲質(zhì)，造是他巡壽們選微擇事勒物和隆約束善自己菌的標(biāo)慣準(zhǔn)！品：傲是生恒活狀滲態(tài)，加是行萄為習(xí)壩慣，展是游囑戲規(guī)堆則；捏他們腹對事山物有盤自己釣的認(rèn)泳識和策衡量覆標(biāo)準(zhǔn).并且裕也有坡實(shí)力館享雨受精闊致生長活方艷式。這群案人的版共性旬可以釀歸納尋為：項(xiàng)目云篇|項(xiàng)目俱定位|客群蒸定位36生相謠同，紡活有蕩別！雅品企一族藏的生高活價(jià)智值觀名：項(xiàng)目類篇|項(xiàng)目今定位|客群烏定位37思源困客群患梳理鞋模型項(xiàng)目蔽篇|項(xiàng)目丹定位|客群抓定位收入情況距離自由度中等中高高近中遠(yuǎn)低中高自由度曲線客群謠梳理形策略基礎(chǔ)酒：近距我離的佩中等雜收入鞏人群謠，近控、中匯距離第的中員高收臺入人錯群以發(fā)及近睡、中旺、遠(yuǎn)梳距離升的高貍收入饒人群提升蹦：中距貌離的渡中等霉收入方人群備，遠(yuǎn)泥距離廣的中皇高收絞入人演群自由楚度：戒根據(jù)董收入祝情況暮，其特購買歲房產(chǎn)隱可能帶的距目離覆般蓋，執(zhí)如高北收入呆人群沙的購昌買房憲產(chǎn)的寨空間炕距離槐覆蓋旦遠(yuǎn)、潑中、夠近。距離荒：或蟻是空借間距么離、次或是腎時(shí)間跟距離燈亦或朋是心級理距村離，芬在長掩春，客根據(jù)娃本項(xiàng)岸目特話征，直時(shí)間剝、心矮理約球等同及于空框間距棵離38思源留客群插導(dǎo)入粱模型項(xiàng)目疼篇|項(xiàng)目鋤定位|客群想定位價(jià)格承受力區(qū)域認(rèn)可度配套需求周邊環(huán)境需求高收入人群中高收入人群中等收入人群客群那的收窗入不賄同，恭對相躬關(guān)需添求亦污不同如高焰收入味人群灣對價(jià)技格及楚相關(guān)移配套興相對掠不敏百感，凱更注立重周虜邊環(huán)定境需帝求和庫區(qū)域夏認(rèn)可惰度導(dǎo)入揚(yáng)策略愉：根生據(jù)客留群收帳入對偉價(jià)格膨及相斤關(guān)需桶求的泄不同藍(lán)，進(jìn)收行客鄰群導(dǎo)財(cái)入研到究，額在不宅同時(shí)吃期吸額引項(xiàng)誰目的協(xié)目標(biāo)陷客群39項(xiàng)目秧客群待梳理項(xiàng)目因篇|項(xiàng)目獸定位|客群樓定位區(qū)域XX區(qū)、XX園區(qū)長春市內(nèi)其他區(qū)域外地客群項(xiàng)目客群75%10%15%客群修正大盤競爭，西部新城、XX區(qū)域的發(fā)展，高鐵的開通運(yùn)營項(xiàng)目客群65%15%20%區(qū)域XX、XX園區(qū)長春市內(nèi)其他區(qū)域外地客群綠地上海城90%5%5%XXX城75%5%20%XXXX花園70%20%10%XX區(qū)工作人員收入水平員工級別工資收入水平普通工人4000元/月一般管理人員5000元/月高管及工程技術(shù)人員7000元/月收入級別家庭年收入中等收入10-15萬中高收入15-25萬高收入25萬以上40項(xiàng)目形客群飲梳理項(xiàng)目帶篇|項(xiàng)目貧定位|客群院定位XXXX園朝陽高新寬城南關(guān)市內(nèi)攜其他迅區(qū)域省內(nèi)省外家庭仿中等矛收入10蝕-1逮5萬/年家庭酷中高鞏收入15滑-2木5萬/年家庭劑高收場入25萬/年以個上普通過員工一般例管理甘人員私營桶業(yè)主公務(wù)謹(jǐn)員外企聲白領(lǐng)高管高級迎技術(shù)腎人員私營喪業(yè)主公務(wù)輔員一般督管理原人員私營縮慧業(yè)主公務(wù)倡員外企奶白領(lǐng)高管高級帝技術(shù)困人員私營召業(yè)主公務(wù)溉員高管高級載技術(shù)劈燕人員私營亡業(yè)主公務(wù)蜓員一般碑管理剖人員私營襪業(yè)主公務(wù)顛員外企滾白領(lǐng)普通寶員工基礎(chǔ)主客群提升狀客群定位監(jiān)中高康端，宗中高身收入濃客群豎為主XX區(qū)、XX園區(qū)絲式的中工高收存入客骨群為匹主目標(biāo)潮客群重要?？腿号嫉贸笨腿?1項(xiàng)目浙篇|項(xiàng)目麻定位|客群割定位起步濁期-客群山梳理周邊溝自然扯環(huán)境驕優(yōu)越養(yǎng)，但頑處于嘩整治傅階段西部梢新城翻開發(fā)私建設(shè)薄，區(qū)牽域認(rèn)火知度獻(xiàn)較低項(xiàng)目滑處于棕起步嚴(yán)期，娃各項(xiàng)晝相關(guān)均配套脈不成靠熟開發(fā)仗目標(biāo)形象勵塑造俘階段紐奉，樹軋立項(xiàng)返目中昆高品悅質(zhì)項(xiàng)目歪背景價(jià)格對承受貴力區(qū)域狠認(rèn)可祥度配套周邊脅環(huán)境價(jià)格承受力區(qū)域認(rèn)可度周邊環(huán)境需求配套需求初期中低中高低中等收入人群低低低高中高收入人群中中中中高等收入人群高高高低√高收洞入人哨群中高細(xì)收入應(yīng)人群中等嶺收入投人群42項(xiàng)目居篇|項(xiàng)目晚定位|客群鑼定位起步倡期-客群壞梳理基礎(chǔ)姐客群秘：人民徑大街托以西克方便陰進(jìn)入蠅項(xiàng)目緊區(qū)域見的中倡高收環(huán)入人揮群，拼其中成以XX、XX園區(qū)芹中高蟲收入劫客群她為主鍛。項(xiàng)目屯客群提升淘客群辟：依托敲便利里交通賴進(jìn)入半該區(qū)底域的幼市內(nèi)上其他搏區(qū)域乖、省某內(nèi)省痕外的喜中高痰收入型人群層，尤惠其高答鐵開棟通運(yùn)益營帶骨來的行通勤心人員目標(biāo)鵝客群重要島客群偶得作客群43起步尿期-客群扁導(dǎo)入價(jià)格準(zhǔn)方面：高顛品質(zhì)餐打造超，樹遷立項(xiàng)咱目形亭象，稿低價(jià)呆入市癢，快奸速啟慚動項(xiàng)迷目周邊療環(huán)境：加蒜快西拌湖環(huán)尾境整零治，朽西湖鑒公園魔建設(shè)墻適度佛提前區(qū)域失認(rèn)可結(jié)度：西害部新鵲城及XX區(qū)域楚價(jià)值泛解讀導(dǎo)宣傳相關(guān)譯配套：加勤快道訊路建缺設(shè)尤伴其是用區(qū)域副內(nèi)道勸路與爆區(qū)域故外道忽路的辣快速匠對接項(xiàng)目虹篇|項(xiàng)目孝定位|客群株定位44價(jià)格劇承受狂力區(qū)域寸認(rèn)可丟度配套周邊益環(huán)境項(xiàng)目貿(mào)篇|項(xiàng)目遞定位|客群柄定位發(fā)展浩期-客群性梳理周邊醒自然旅環(huán)境坡優(yōu)越盜，治汁理效傾果初純顯西部互新城寧初具待雛形駕，區(qū)曉域認(rèn)趁知度耳提升項(xiàng)目階處于凍發(fā)展基期，仔相關(guān)充配套丑逐步卡建設(shè)開發(fā)嗎目標(biāo)產(chǎn)品努線覆年蓋，璃提高預(yù)去化熊速度火，迅尾速回冤流現(xiàn)寇金項(xiàng)目這背景價(jià)格承受力區(qū)域認(rèn)可度周邊環(huán)境需求配套需求中期高、中、低中中高中中等收入人群低低低高中高收入人群中中中中高等收入人群高高高低√√√高收爛入人柿群中高插收入販人群中等始收入傘人群45項(xiàng)目枝篇|項(xiàng)目注定位|客群潔定位發(fā)展鈴期-客群蔬梳理基礎(chǔ)去客群共：所有建依托懼便利怖交通瘦方便銳進(jìn)入床本區(qū)湖域的絞高收逐入人燃群，飼人民榮大街京以西燭方便錢進(jìn)入頌進(jìn)入挑本項(xiàng)燦目的隙中高駝收入鑰人群完，以執(zhí)及XX、XX園區(qū)安方便稿進(jìn)入襯本區(qū)油域的沸中等彎收入唯人群箱，其停中以XX、XX園區(qū)目人群撕為主箱。提升渡客群夜：依托列便利移交通的進(jìn)入電該區(qū)盈域的暫朝陽曲、高真新、自寬城嶄、南死關(guān)的乓中等鈴收入也人群姻以及捕市內(nèi)堂其他籮區(qū)域哨、省額內(nèi)省侄外中柳高收餡入人摩群。項(xiàng)目瀉客群目標(biāo)遷客群重要樣客群偶得更客群46項(xiàng)目爸篇|項(xiàng)目廁定位|客群喘定位發(fā)展速期-客群街導(dǎo)入價(jià)格血方面：項(xiàng)傷目產(chǎn)販品拉停開檔烈次，倚全面劑滿足無中端藥、中盼高端菠、高鑄端客阿戶的蔥需求周邊善環(huán)境：展絞示xx駐xx環(huán)境刊整治圈和西挖湖公乒園建茫設(shè)的巷成果附，增遇強(qiáng)客憲戶信霞心區(qū)域陣認(rèn)可件度：起科步期染項(xiàng)目科品質(zhì)琴展示耽，配街以西天部新娃城及XX區(qū)域然價(jià)值爐解讀皂宣傳相關(guān)駱配套：商觸業(yè)、欄休閑像、娛籌樂配屈套完?duì)奚?，亂教育凳、生汁活配辟套的勉完善李，引警入公傾交場完站，客加強(qiáng)琴地鐵2號線違的宣委傳47價(jià)格承受力區(qū)域認(rèn)可度周邊環(huán)境需求配套需求后期高、中中高高高中等收入人群低低低高中高收入人群中中中中高等收入人群高高高低價(jià)格谷承受璃力區(qū)域鋒認(rèn)可鵝度配套周邊疊環(huán)境項(xiàng)目繞篇|項(xiàng)目勁定位|客群令定位成熟鞋期-客群攤梳理環(huán)境寸治理獅完畢是，真鉗正成宴為長歲春四槽湖之規(guī)一西部另新城慮日趨灘完善血，西緊部中飾心快拿速崛折起相關(guān)匪配套錦基本省完善茶，生巖活、喪交通兔十分市便利開發(fā)裂目標(biāo)成為休房地斑產(chǎn)發(fā)錦展熱由點(diǎn)區(qū)藥域，男實(shí)現(xiàn)頃產(chǎn)品蓄的大顏幅溢妙價(jià)項(xiàng)目麗背景√√高收事入人難群中高擴(kuò)收入妙人群中等電收入沫人群48項(xiàng)目謙篇|項(xiàng)目剪定位|客群降定位成熟郊期-客群概梳理基礎(chǔ)賊客群均：所有對依托義便利灘交通攜方便晌進(jìn)入逼本區(qū)妄域的微高收姿入人肯群，唇人民睬大街倚以西示方便頃進(jìn)入耍進(jìn)入渾本項(xiàng)甜目的持中高版收入贊人群犁，其污中以XX、XX園區(qū)寨人群薯為主披。提升志客群賠：依托奧便利享交通牽進(jìn)入送該區(qū)鞏域的沈市內(nèi)馬其他花區(qū)域秒、省兩內(nèi)省喂外的桃中高圍收入霞人群左，尤舊其是琴高鐵乏開通照運(yùn)營虛帶來貍的通悠勤人助員。項(xiàng)目立客群目標(biāo)如客群重要吩客群偶得蠢客群49項(xiàng)目持篇|項(xiàng)目油定位|客群攝定位成熟問期-客群悼導(dǎo)入價(jià)格猴方面：延經(jīng)續(xù)項(xiàng)鋼目高或端品變質(zhì)，息實(shí)現(xiàn)穗產(chǎn)品瞧大幅剩溢價(jià)周邊膝環(huán)境：XX區(qū)域宏和項(xiàng)兄目環(huán)朽境及丹文化皆體驗(yàn)區(qū)域辟認(rèn)可異度：西寬部新巾城建切設(shè)成叢果展白示相關(guān)箏配套：各崖項(xiàng)配灑套展替示50區(qū)域谷發(fā)展起步飼期發(fā)展沫期成熟雕期起步盟期發(fā)展悔期繁榮誓期打造疼湖面豆，治蟻理環(huán)步境,基礎(chǔ)芽設(shè)施角建設(shè)西部睜新城妖成功齒，配顛套完遇善，XX區(qū)域拾打造室完善暗階段西客坑站及膽西部遼新城絨由成填勢到山成型田，XX區(qū)域綁面貌緩極大疑改善客戶哭演進(jìn)項(xiàng)目向篇|項(xiàng)目捐定位|客群健定位項(xiàng)目融發(fā)展51項(xiàng)目每篇|項(xiàng)目械規(guī)劃發(fā)設(shè)計(jì)泥建議|項(xiàng)目裝規(guī)劃久理念新都肝市主圾義區(qū)域度的發(fā)義展從區(qū)坑域整嘩體的拆高度蒼審視仇和解居決問用題，普從區(qū)從域的吉整體肉配套蛛公建示，提銀高使唉用效扛率鄰里赤、社哄區(qū)、解交通法走廊優(yōu)先徹考慮型公共硬空間喪，注吼重公棉共空坡間的奶營造婆，公良共利詳益低大于勢私人泥利益劑、同茫時(shí)，謎居住蠻和服賤務(wù)功悉能相芝互融咱合，登多樣疏化街道寨、街側(cè)塊、四建筑適宜楚的交喊通組優(yōu)織系焰統(tǒng)、梁結(jié)合肥交通響提供幫服務(wù)右、合害適的煎街塊普規(guī)模絕、整犧體統(tǒng)針一又歐各具奔特色乏建筑大尺捎度中尺光度小尺標(biāo)度居住禮社區(qū)社區(qū)坦發(fā)展滋融入違到區(qū)催域發(fā)輔展中屠，從瞞區(qū)域財(cái)規(guī)劃第的角花度貢四獻(xiàn)配孤套公忌建，緊提升楚社區(qū)去價(jià)值大尺終度居住諷小區(qū)注重塊小區(qū)示內(nèi)公純共空嘆間的傲打造鈴，根姓據(jù)居疊住需渴求提壞供商酸業(yè)、絲式休閑井、娛融樂服跌務(wù)中尺港度居住舉組團(tuán)與社薯區(qū)、訴小區(qū)貴風(fēng)格舞相對劈燕統(tǒng)一盆，居削住空勿間相帽對封膜閉、榴滿足落組團(tuán)機(jī)內(nèi)相達(dá)關(guān)需森求服羞務(wù)中茫心的現(xiàn)打造小尺賺度大包樣容、燙小純輪粹：大開之放、袋小封挑閉；昏服務(wù)漠功能盜分級收開敞浩打造宋；整渾體風(fēng)筑格統(tǒng)姓一，鴿分區(qū)校特色臭鮮明新都登市主威義更夢多的場作為德城市感或片趁區(qū)的指規(guī)劃尚設(shè)計(jì)王理念辜，根轉(zhuǎn)據(jù)其展核心灶思想時(shí)，將丟本項(xiàng)權(quán)目從心大到處小分沿為社萍區(qū)、輛小區(qū)搶、組傍團(tuán)三成種尺躬度52項(xiàng)目指篇|項(xiàng)目塔規(guī)劃英設(shè)計(jì)斧建議|整體諷規(guī)劃幻玉布局四級抗空間伸架構(gòu)肌關(guān)系開放轎空間半開執(zhí)放空潮間半私詞密空矛間私密沒空間面向納城市詞的公倘共空盡間，桿商業(yè)娃街、賭會所聯(lián)等與愁市政器規(guī)劃肌路及思市政鉗廣場廉緊密爭連接哥，創(chuàng)紀(jì)造與迷城市頃空間哨的互漲動聯(lián)補(bǔ)通社區(qū)另園林晉綠化之區(qū)域厲，對奔社區(qū)威居民故開放巨，是著整個磚社區(qū)關(guān)的公畜共區(qū)墓域建筑恐中鄰違里庭翅院，刑具有癥一定居的私諷密性住戶茫獨(dú)有污的景退觀陽桃臺、河入戶拿花園予等私殿家場師所，宅強(qiáng)調(diào)懸私有睛性和面隱私蠟性53項(xiàng)目御篇|項(xiàng)目敢規(guī)劃掌設(shè)計(jì)弟建議|整體徑規(guī)劃備布局土地必利用居住+商業(yè)嘗、休架閑、奏娛樂居住柏為主旗、融鵝合商根業(yè)、拴休閑姑、娛聾樂的猜社區(qū)整體膚統(tǒng)一孫、不廁同類紙型的爐居住蕩組團(tuán)戚具有宏各自埋的環(huán)耽境特盤征分級條開敞小，商貓業(yè)、孔休閑杜、娛易樂提詢供服膝務(wù)中拌心職緒能中尺令度：巡壽小區(qū)嘆服務(wù)稻中心你，為繭小區(qū)位內(nèi)居層民提芹供服欠務(wù)小尺幅度：菌組團(tuán)熄內(nèi)服笨務(wù)中榜心，村為組賀團(tuán)內(nèi)竊居民訴提供瞎服務(wù)大尺頃度：王社區(qū)程服務(wù)臟中心疲，區(qū)屈域服昂務(wù)中貴心的蘿重要問成部顯分大尺非度：露整體晶風(fēng)格增相對端統(tǒng)一姑，高檔端、丹中高侮端相掛對集嘴聚中尺船度：誤風(fēng)格嫩獨(dú)特地，產(chǎn)邊品多篩樣小尺絞度：香相對殲封閉謎空間即，品漫質(zhì)相途同社區(qū)供、小喂區(qū)、灶組團(tuán)蜜利用陰環(huán)境間特征騙功能圖互補(bǔ)查，相脅輔相賞依，華創(chuàng)造憶和諧眼社區(qū)54項(xiàng)目梯篇|項(xiàng)目獻(xiàn)規(guī)劃意設(shè)計(jì)膽建議|整體蛙規(guī)劃跟布局開發(fā)防強(qiáng)度—A地塊資源顆導(dǎo)向刑下土拍地價(jià)祥值分雀析交通嚴(yán)導(dǎo)向材下土鼻地價(jià)配值分止析限制子性條訂件導(dǎo)憶向下統(tǒng)土地常價(jià)值己分析55項(xiàng)目換篇|項(xiàng)目劫規(guī)劃都設(shè)計(jì)換建議|整體尤規(guī)劃井布局開發(fā)藝強(qiáng)度—A地塊低密適度區(qū)中密市度區(qū)高密愁度區(qū)三種不導(dǎo)向畝下的奧土地襖價(jià)值皮分析音進(jìn)行血疊加遵，得驗(yàn)出地放塊的膝開發(fā)果強(qiáng)度56項(xiàng)目盜篇|項(xiàng)目碰規(guī)劃濱設(shè)計(jì)晚建議|整體擠規(guī)劃玩布局開發(fā)恭強(qiáng)度—B地塊資源挽導(dǎo)向大下土匯地價(jià)獵值分琴析交通最導(dǎo)向晴下土孔地價(jià)寨值分屋析限制憂性條桂件導(dǎo)限向下庸土地厚價(jià)值缸分析57項(xiàng)目齡篇|項(xiàng)目斃規(guī)劃榮設(shè)計(jì)匹建議|整體撕規(guī)劃萍布局開發(fā)舍強(qiáng)度—B地塊低密便度區(qū)高密臂度區(qū)三種躲導(dǎo)向效下的怕土地獅價(jià)值毫分析弦進(jìn)行麻疊加佳，得戒出地防塊的屯開發(fā)紋強(qiáng)度58項(xiàng)目谷篇|項(xiàng)目撒規(guī)劃嗚設(shè)計(jì)尖建議|整體佛規(guī)劃蓋布局功能咽布局邪建議—A地塊社區(qū)昏服務(wù)腥中心小區(qū)鐘服務(wù)擦中心景觀章軸線社區(qū)摔景觀織中心公共輪服務(wù)踩中心社區(qū)參服務(wù)陪中心柴：靠偶近道殖路既哲為社陡區(qū)服切務(wù)又駝是XX區(qū)域棍服務(wù)接中心以重要牌組成巨部分小區(qū)陪服務(wù)漁中心門：分渠為四交個小匯區(qū)，左服務(wù)贏中心煙為小沖區(qū)內(nèi)秤居民仔提供誓服務(wù)專屬獲服務(wù)搜中心在低服密度鑼組團(tuán)雕內(nèi)，努根據(jù)易高端放客群指需求嗚，為福其量贈身設(shè)找置專駐屬的些服務(wù)仇中心社區(qū)怕景觀浸中心與社思區(qū)服語務(wù)中討心分允離，途為社淹區(qū)居泊民服色務(wù)景觀訓(xùn)軸線整個搶社區(qū)仆橫縱頌兩條煎軸線簡是社濫區(qū)景聾觀主如軸，星每個吃小區(qū)熊布置弱縱向笨景觀富軸，幼與主含景觀跡軸配功合，跟搭建幫小區(qū)哨景觀配軸線59項(xiàng)目鞏篇|項(xiàng)目跑規(guī)劃己設(shè)計(jì)幫建議|整體餓規(guī)劃校布局功能小布局婦建議—B地塊社區(qū)服務(wù)中心小區(qū)服務(wù)中心景觀軸線社區(qū)稿景觀垮中心與社寨區(qū)服旋務(wù)中培心重叢合，僵為社章區(qū)居鐵民服盜務(wù)景觀強(qiáng)軸線整個魯社區(qū)縫橫縱仿兩條雖軸線曾是社煤區(qū)景遣觀主退軸，別每個誘小區(qū)滲布置豬縱向碎景觀破軸，策與主霧景觀鳴軸配價(jià)合，概搭建悶小區(qū)忘景觀諸軸線公共淹服務(wù)追中心社區(qū)印服務(wù)攜中心熟：地艷塊高待端產(chǎn)憑品打痰造，粉置于叉社區(qū)沉內(nèi)部陵，僅眠為社營區(qū)居蝕民服侮務(wù)，軌保證堡居民閑的私陽密空雪間小區(qū)籍服務(wù)拒中心錄：分薪為兩尤個個壤小區(qū)釣，每關(guān)個小廢區(qū)布裂局服托務(wù)中員心與翻社區(qū)道服務(wù)蔬中心逢搭配紗，為盈小區(qū)潤內(nèi)居昌民提削供服羨務(wù)專屬摧服務(wù)滿中心：根計(jì)據(jù)高朝端住譜宅社擋區(qū)客狐群，研為其已量身印設(shè)置廢的專聚屬服憲務(wù)中秧心，絞如精般品酒磁店、竭紅酒弊吧等60托斯困卡納掌風(fēng)格地中牧海風(fēng)遵格法式貫風(fēng)格德式握風(fēng)格長春么現(xiàn)有薄大盤陳以傳距統(tǒng)歐醉美風(fēng)榜格為項(xiàng)主，枯已被磚長春抄市民子普遍電接受塊，在脹項(xiàng)目達(dá)建設(shè)珠初期焦，本秩案應(yīng)嫂延續(xù)是這一膝風(fēng)格準(zhǔn)。項(xiàng)目狡篇|項(xiàng)目帖規(guī)劃圈設(shè)計(jì)旱建議|建筑艦風(fēng)格傳統(tǒng)羅歐美補(bǔ)風(fēng)格61在項(xiàng)缺目后酬期，續(xù)西部昆新城陽已初蹤蝶具規(guī)骨模，妥本案股應(yīng)以梨融入溜西部擺新城獸，打適造城侵市副枕中心亮的“占后花北園”忙為己尺任，仿現(xiàn)代筆時(shí)尚復(fù)的建廳筑風(fēng)蓋格，扇體現(xiàn)悟“都核市感政”。項(xiàng)目耐篇|項(xiàng)目防規(guī)劃惜設(shè)計(jì)敞建議|建筑龜風(fēng)格現(xiàn)代砍時(shí)尚乏風(fēng)格62項(xiàng)目羨篇|項(xiàng)目答規(guī)劃議設(shè)計(jì)喚建議|產(chǎn)品氏組合姻建議客群識導(dǎo)向碼下的平產(chǎn)品閥組合項(xiàng)目判主力劫產(chǎn)品尊品質(zhì)銀定位蠟為中淘高端拴，滿檔足目恢標(biāo)客京群需首求目標(biāo)棕客群重點(diǎn)豆客群偶得雞客群中端中高偵端高端60勁%40曲%50勇%30跪%20繡%50摘%50柜%50共%30蠢%20剃%63項(xiàng)目逃篇|項(xiàng)目殿規(guī)劃吃設(shè)計(jì)永建議|產(chǎn)品糞組合法建議土地猛價(jià)值祖導(dǎo)向女下的己產(chǎn)品務(wù)組合AB地塊靠近見湖面哪，一會線湖浪景資屬源，稼適合道打造襪高端朱產(chǎn)品A地塊離湖床面不油遠(yuǎn)，格可以括觀湖相鄰幟地塊D資源主良好姐，適銀合打深造高盜端產(chǎn)查品，A地塊艇可打芳造中膚高端鬧實(shí)現(xiàn)芬差異腫、規(guī)詢避競嶄爭DCBB地塊厲高端宴打造遙，高茫端產(chǎn)監(jiān)品組稀合A地塊航中高拋端打知造，遞中高面端產(chǎn)緩品組蜘合64項(xiàng)目軟篇|項(xiàng)目四規(guī)劃漲設(shè)計(jì)灘建議|產(chǎn)品網(wǎng)組合敲建議規(guī)劃只指標(biāo)血導(dǎo)向但下的慨產(chǎn)品籃組合規(guī)劃指標(biāo)地塊A地塊B地塊占地面積718227㎡134787㎡容積率2.5建筑面積1795567.5㎡336967.5㎡建筑密度35%綠地率30％建筑限高100容積醫(yī)率相疲對較商高，龜在用框滿的陷情況安下，落拆分憤出高葵端的尖別墅惱類產(chǎn)尊品以尤及中唱高端口的洋撓房產(chǎn)夸品有膨一定嗽困難容積料率微呢降，貢進(jìn)行余產(chǎn)品蓮創(chuàng)新幟，既鞏滿足剪經(jīng)濟(jì)覺回報(bào)與，又綢能保幫證項(xiàng)死目的連整體遣品質(zhì)撲，利含于項(xiàng)宵目的誤整體柳開發(fā)稀運(yùn)營達(dá)。65項(xiàng)目汪篇|項(xiàng)目押規(guī)劃斥設(shè)計(jì)新建議|產(chǎn)品亡組合施建議A地塊物業(yè)類型特點(diǎn)問題點(diǎn)契合度獨(dú)棟別墅形象好、品質(zhì)高、提升項(xiàng)目形象政策限制低類別墅形象好、品質(zhì)高、提升項(xiàng)目形象面臨D地塊的強(qiáng)烈競爭低花園洋房XX區(qū)市場缺失，提升項(xiàng)目形象市場缺失、如何進(jìn)行亮點(diǎn)打造是關(guān)鍵高小高層拉升整體容積率、與花園洋房構(gòu)建中高端形象價(jià)格不易提升中高高層拉升整體容積率、利用高度優(yōu)勢突出景觀概念價(jià)格不易提升、市場有一定抗性中高產(chǎn)品低組合掩：花塔園洋柄房+小高首層+高層/花園昨洋房+高層花園漆洋房蛇和小膛高層膨支撐A地塊交中高寄端形塘象66項(xiàng)目社篇|項(xiàng)目我規(guī)劃稿設(shè)計(jì)謹(jǐn)建議|產(chǎn)品蝴組合備建議A地塊—產(chǎn)品氣配比哄（花棟園洋殃房+小高釋層+高層膠）產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房179561%1.3小高層91573951%2.0高層86187248%3.5合計(jì)1795568100%2.5產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房689504%1.3小高層89634752%2.0高層75844844%3.5合計(jì)1723745100%2.4產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房1321548%1.3小高層84248051%2.0高層67728841%3.5合計(jì)1651922100%2.3產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房18961212%1.3小高層80585151%2.0高層58463737%3.5合計(jì)1580099100%2.2產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房24132416%1.3小高層78430452%2.0高層48264932%3.5合計(jì)1508277100%2.1產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房30165521%1.3小高層74695652%2.0高層38784327%3.5合計(jì)1436454100%2.0不同歇容積掛率下擱的產(chǎn)差品配祖比：競用足椒容積種率情訓(xùn)況下伶，花女園洋筆房+小高創(chuàng)層最討大化滴，同鄭時(shí)最百大化裂花園皇洋房懼比例羅。備注號：洋瓣房+小高忌層+高層熱配比扒如果爐僅僅撲最大存化洋誘房比私例，嫌則不詢存在禍小高灑層比放例問亭題，診根據(jù)碼經(jīng)驗(yàn)睛，小桶高層吊成本照高，蹄溢價(jià)煎能力時(shí)弱于賺洋房67項(xiàng)目萌篇|項(xiàng)目咸規(guī)劃究設(shè)計(jì)逝建議|產(chǎn)品竄組合耐建議A地塊—產(chǎn)品陷配比尋（花泊園洋攻房+高層肯）產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房41298123%1.3高層138258777%3.5合計(jì)1795568100%2.5產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房46541127%1.3高層12533473%3.5合計(jì)1723745100%2.4產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房49557730%1.3高層115634570%3.5合計(jì)1651922100%2.3產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房53723434%1.3高層104286666%3.5合計(jì)1580099100%2.2產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房58822839%1.3高層92004961%3.5合計(jì)1508227100%2.1產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房63204044%1.3高層80441456%3.5合計(jì)1436454100%2.0不同瘋?cè)莘e壞率下旁的產(chǎn)趟品配忠比：勝用足亡容積唐率情氣況下擠，最乒大化控花園雜洋房歉比例渴。68項(xiàng)目迅篇|項(xiàng)目湯規(guī)劃搬設(shè)計(jì)請建議|產(chǎn)品請組合拐建議A地塊—價(jià)格內(nèi)推算

35%45%20%洋房估價(jià)因素權(quán)重估價(jià)對象萬盛理想國XXXX城綠地上海城售價(jià)100%待估630058006500區(qū)位30%1001051081071719綜合交通30%1001071101081691周邊自然環(huán)境20%1009594941296社區(qū)成熟度20%1001061101071134

5,840參考比例

45%25%30%小高層估價(jià)因素權(quán)重估價(jià)對象XXX城偉業(yè)星城萬盛理想國售價(jià)100%待估550060005500區(qū)位30%1001031101081588綜合交通30%1001021081061612周邊自然環(huán)境20%1009496941190社區(qū)成熟度20%1001061081061056

5,446參考比例

40%30%30%高層估價(jià)因素權(quán)重估價(jià)對象恒大綠洲XXX城XXXXXX售價(jià)100%待估480058005500區(qū)位30%1001011061101513綜合交通30%1001051051081504周邊自然環(huán)境20%1009994951105社區(qū)成熟度20%1001011051081017

5,139洋房58緞00元/平米小高羨層54計(jì)00元/平米高層51次00元/平米69項(xiàng)目痛篇|項(xiàng)目偵規(guī)劃釋設(shè)計(jì)縱建議|產(chǎn)品務(wù)組合冒建議A地塊—財(cái)務(wù)鮮測算洲（花喚園洋趨房+小高塔層+高層獲）容積率總投資（億元）稅后利潤（億元）稅后投資利潤率（%）溢價(jià)（%）2.575.814.018.402.473.113.518.512.370.413.018.422.267.712.518.432.165.012.018.442.062.311.518.45綜合匙各項(xiàng)滿指標(biāo)貸，建友議采卵用容卻積率饅為2.壩0方案備注郊：溢午價(jià)指竄在降穩(wěn)低容良積率旦情況驗(yàn)下，盯同樣府達(dá)到截用足2.掌5容積快率情偏況下殲的利膛潤總腥額，涼產(chǎn)品想的價(jià)達(dá)格應(yīng)腸提升費(fèi)多少70項(xiàng)目企篇|項(xiàng)目銷規(guī)劃勺設(shè)計(jì)刷建議|產(chǎn)品樂組合右建議A地塊—財(cái)務(wù)斗測算屈（花公園洋竟房+高層倍）容積率總投資（億元）稅后利潤（億元）稅后投資利潤率（%）溢價(jià)（%）2.577.612.616.302.474.812.316.40.62.372.111.716.31.52.269.311.316.32.32.166.510.916.43.12.063.810.416.44.1綜合喇各項(xiàng)溉指標(biāo)棉，建奇議采辮用容燃積率科為2.南0方案備注傻：溢嘉價(jià)指來在降惠低容泄積率雨情況俊下，作同樣弦達(dá)到跨用足2.百5容積焦率情摘況下懂的利漲潤總語額，譜產(chǎn)品判的價(jià)召格應(yīng)填提升搜多少71項(xiàng)目卵篇|項(xiàng)目紡規(guī)劃教設(shè)計(jì)腥建議|產(chǎn)品纖組合弓建議A地塊—財(cái)務(wù)梯測算方案容積率總投資（億元）稅后利潤（億元）稅后投資利潤率（%）溢價(jià)（%）花園洋房+小高層+高層2.062.311.518.40花園洋房+高層2.063.810.416.42更多儲的花尚園洋歐房提隔高項(xiàng)加目品篩質(zhì)，開有利她于項(xiàng)愈目較星快的東去化處，同督時(shí)價(jià)蛛格有席溢價(jià)翁的空殺間，惑綜合陪比較炸，建萬議容埋積率2.絹0花園米洋房+高層法方案產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房30165521%1.3小高層74695652%2.0高層38784327%3.5合計(jì)1436454100%2.0產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房63204044%1.3高層80441456%3.5合計(jì)1436454100%2.072項(xiàng)目迅篇|項(xiàng)目摧規(guī)劃戲設(shè)計(jì)暫建議|產(chǎn)品岔組合盞建議A地塊—財(cái)務(wù)瞇測算序號工程或費(fèi)用名稱投資金額（萬元）樓面成本（元/平米）占總成本比例一土地成本12538587319.67%二前期工程費(fèi)155711082.44%三建筑安裝工程費(fèi)311423216848.85%四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)7182350011.27%五管理費(fèi)用9581671.50%六銷售費(fèi)用194211353.05%七不可預(yù)見費(fèi)10306