工程造價管理

第一部分

理論部分核心內(nèi)容：項目建設(shè)程序及建設(shè)項目組成工程造價的含義、特點工程造價管理的基本概念資金時間價值第一章工程造價概論第一節(jié)項目建設(shè)程序及建設(shè)項目組成一、項目建設(shè)程序項目建設(shè)程序——建設(shè)項目從決策、設(shè)計、施工到竣工驗收和后評價的全過程中，各項工作必須遵循的先后次序。六個階段：決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)準備階段、施工安裝階段、竣工驗收階段和后評價階段。決策階段又分項目建議書和可行性研究兩個階段。（一）項目建議書階段項目建議書——要求建設(shè)某一具體工程項目的建議文件，是投資決策前對擬建項目的輪廓設(shè)想。項目建議書不是項目的最終決策。內(nèi)容：P1。（二）可行性研究階段可行性研究——在項目建議書被批準后，對項目在技術(shù)、經(jīng)濟、工程、環(huán)境等方面是否可行所進行的科學(xué)分析和論證，并提出項目的可行性研究報告的科學(xué)方法和工作階段?？尚行匝芯糠椒ㄗ钤绯霈F(xiàn)于美國，20世紀30年代初期，開發(fā)田納西河項目中首次運用?？尚行匝芯康碾A段P108投資機會研究階段——尋找最佳投資機會的活動。初步可行性研究——是指在機會研究的基礎(chǔ)上，對項目可行與否所作的較為詳細的分析論證。適應(yīng)于大型復(fù)雜項目的可行性研究。詳細可行性研究階段（最終可行性研究），是投資決策的重要階段。在該階段，要全面分析項目的全部組成部分和可能遇到的各種問題，并最終形成可行性研究的書面成果——《可行性研究報告》?？尚行匝芯康某绦虺龣C會研究外，初步可行性研究報告和詳細可行性研究報告一般都有一個比較固定的程序。組織工作小組；社會和市場調(diào)查；確定項目的必要性；進行最佳方案技術(shù)論證；進行經(jīng)濟分析與比較；制定實現(xiàn)設(shè)想的實施辦法；結(jié)論與決策建議；形成可行性研究報告的初稿；論證和修改?？尚行匝芯康膬?nèi)容參見《投資項目可行性研究指南》?？尚行匝芯繄蟾婢幹疲簠⒁姟吨改稀稰181。房地產(chǎn)項目可行性研究報告基本框架內(nèi)容一、項目總論

1.1項目背景

1.1.1項目名稱

1.1.2開發(fā)公司

1.1.3承擔可行性研究工作的單位

1.1.4研究工作依據(jù)

1.1.5項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容

1.1.6項目開發(fā)手續(xù)

1.2可行性研究結(jié)論

1.2.1市場預(yù)測

1.2.2項目建設(shè)進度

1.2.3投資估算和資金籌措

1.2.4項目綜合評價結(jié)論

二、項目投資環(huán)境和市場研究

2.1市場宏觀背景

2.1.1全國投資環(huán)境

2.1.2本市投資宏觀背景

2.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測

2.1.4宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒

2.2區(qū)域市場分析

2.2.1區(qū)域市場界定

2.2.2供給分析

2.2.3需求分析

2.2.4競爭分析

2.2.5典型物業(yè)調(diào)查

2.2.6市場分析有關(guān)結(jié)論

三、項目分析及評價

3.1地塊解析

3.1.1交通條件

3.1.2地形、地勢

3.1.3水電氣保障

3.1.4規(guī)劃限制條件

3.2項目SWOT分析

3.3項目評價

四、

市場定位及項目評估

4.1項目定位

4.2方案評估意見

五、項目開發(fā)建設(shè)進度安排

5.1有關(guān)工程計劃說明

5.2施工橫道圖

六、投資估算與資金籌措

6.1項目總投資估算

6.1.1固定資產(chǎn)投資總額

6.1.2流動資金估算

6.2資金籌措

6.2.1資金來源

6.2.2項目籌資方案

6.3投資使用計劃

6.3.1投資使用計劃

6.3.2借款償還計劃

七、罪銷售個及經(jīng)理營收槍入測諷定7.灶1各類誕物業(yè)備銷售愈收入間估算7.升2項目拾銷售帳回款霸計劃7.難3資金作來源殃與運寸用分精析7.非4銷售退利潤八、候財務(wù)燒與敏峰感性蠢分析8.桂1贏利孤能力意分析8.倚2項目慕不確齒定性邪分析8.陣3社會專效益船和影阿響分曠析九、麗可行調(diào)性研奪究結(jié)吳論與煮建議9.駱1擬建描方案杜的結(jié)姓論性堵意見9.計2項目者主要逼問題孤的解胖決辦成法和堵建議9.斥3項目旁風險由及防舊范建默議十、遭附表10美.1項目懂工程普計劃棒橫道尼圖10見.2項目韻開發(fā)墾成本衫估算丘表10產(chǎn).3項目慚銷售宜收入元與經(jīng)抱營稅但金及涼附加脈估算孩表10誓.4項目乓投資叮計劃億估算富表10廈.5資金插來源滾與運排用表10護.6損益岸及利近潤分昌配表10陷.7現(xiàn)金凈流量枯表（丑全部閘投資團）10望.8借款蜜償還背期測既算表10貞.9敏感值性分很析表十一碼、附棒件房地終產(chǎn)投財資項說目可立行性轟分析斷案例房地陽產(chǎn)項肯目投弱資分軍析報喘告目出錄某項符目的道可行源性研蟻究報夫告案午例案例房地獄產(chǎn)項筍目投活資分殃析報英告(目錄).蕩do瀉c房地鉗產(chǎn)開異發(fā)可究行性煩研究禍報告.d下oc（三河）編陳制計打劃任毯務(wù)書既和選揉擇建局設(shè)地尚點P2。（四脾）設(shè)凈計工注作階脖段兩階貫段：肅初步黎設(shè)計戰(zhàn)階段纏和施有工圖傭設(shè)計僻階段段。三階吊段：覺初步精設(shè)計茶、技憶術(shù)設(shè)添計、近施工販圖設(shè)圈計階翼段。（五呀）建飄設(shè)準瘋備階論段主要改內(nèi)容株見P3。（六或）建璃設(shè)施錫工階卡段進行振組織尺施工寸和生腫產(chǎn)性杯項目辨竣工識前的晝生產(chǎn)叔準備棍工作寶。（七粘）竣撤工驗仿收階茶段分初篇步驗富收和趕正式掘竣工振驗收娛。（八恭）后聚評價滔階段建設(shè)肯項目系后評雜價——工程搬項目某竣工精投產(chǎn)貧生產(chǎn)穩(wěn)運營誰一段糞時間默后，襯在對廢項目回的立蓬項決推策設(shè)狐計施怠工竣聾工投而產(chǎn)生能產(chǎn)運甲營等祝全過待程進耳行系但統(tǒng)評造價的考一種炒技術(shù)餃活動蜓。通過濾后評論價達窗到總迫結(jié)經(jīng)稱驗、錯研究衫問題樣、吸凈取教半訓(xùn)、純提高含項目刮決策惱水平閥和投損資效亮果的陸目的雨。二、惠建設(shè)粗項目蔬的組脊成P4。單項強工程——單位驚工程——分部詳工程——分項算工程1.單項刮工程——在一振個建美設(shè)項饒目中恩，具前有獨財立的外設(shè)計艇文件桐，竣當工后鬼可以臥獨立斜發(fā)揮百生產(chǎn)杜能力艇或效伶益的鈴工程侍。是蔽建設(shè)臣項目粱的組凝成部逐分。2.單位孤工程——按不俱同工及程性拾質(zhì)劃窯分的細、有件獨立史的設(shè)謙計圖眨紙，遮可以雨獨立狡組織為施工仿、但握建成旬后一宋般不血能獨當立發(fā)少揮生鵲產(chǎn)能棋力或菠效益介的工辰程。種是單司項工顆程的摸組成籠部分欲。按擇照單伴項工送程的窗構(gòu)成敵，又志可分雄解為看建筑樹工程奶和設(shè)怕備安仇裝工牲程（軋子單蟻位工筆程）院。3.分部句工程——單位郊工程青的組雷成部芝分?；ò凑諗U工程迎部位額、工藝種性枯質(zhì)、釀設(shè)備縫種類煉、工裂程結(jié)抱構(gòu)使懶用材柔料或丈施工財程序尾的不矩同，并可分碧解為產(chǎn)若干變個分彎部工牲程。暮如房伙屋的任土建此工程芬，按習(xí)其不塑同的勒工種遭、不瘋同的兇結(jié)構(gòu)舍和部期位可凈分為柄基礎(chǔ)蠅工程離、磚導(dǎo)石工親程、杠混凝龜土及傘鋼筋鏈混凝匙土工師程等幅。4.分項腸工程——分部騾工程哪的組里成部教分。勻按照糕不同之的施佛工方響法、匆不同毒的材男料、親不同爸的規(guī)場格，?？煞种鉃闇惾舾尚諅€分收項工濤程。億如磚村石工子程分云為磚祝砌體跨和毛啄石砌翻體兩絞類，顫其中衡磚砌屆體又謎可按守部位護不同值分為斷外墻巖和內(nèi)腦墻等型分項蟲工程濕。分項壓工程愚可以聚直接布計算做出相須應(yīng)的或費用青。第二慕節(jié)破工程勇造價慢的概膏念一、疾含義P5（一誓）工棒程造偵價——建設(shè)跡工程萌產(chǎn)品細的建舉造價凡格。相關(guān)擁概念掩：建設(shè)惰項目民總投須資：伐進行宗一個饞工程輩項目耳的建忽造所裳投入餅的全區(qū)部資哈金，蠢包括催固定那資產(chǎn)頌投資代和流原動資增金。建設(shè)短工程芝造價慈：建餐設(shè)項棕目總普投資級中的奶固定譽資產(chǎn)茅投資道部分商。（二臘）工贈程造獅價的珠分類投資響估算設(shè)計俗概算睛、修躍正概妻算施工蜘圖預(yù)情算合同隨價結(jié)算掙價竣工屈決算因如圖1-跑2，P9在市痛場經(jīng)駐濟條膨件下歇，有扎兩種泡含義獵：建設(shè)效項目狡工程拿造價部是指惰預(yù)計征或?qū)嵆措H開柱支的獎建設(shè)周項目刮的建薯設(shè)成通本，遣包括伶建筑曾工程挎、安熟裝工節(jié)程、姐設(shè)備靜及相爽關(guān)費布用。建設(shè)演工程持的承燥包價烏格。二、東工程園造價爬的特睡點及團職能（一淚）工梨程造稅價特艘點P6工程鬧造價辯的大宣額性工程應(yīng)造價眨的個號別性廣和差哲異性工程責造價曾的動孤態(tài)性工程馬造價唱的廣怒泛性棒和復(fù)雪雜性工程閱造價練的階搏段性（二醋）工股程造紙價的懲職能價格善職能預(yù)測候職能控制仍職能評價合職能調(diào)控目職能三、厚工程孝造價悟計價索的特搞點P9（一同）單倆件性夠計價（二儀）分勞部組淺合計罪價（三無）多隔次性趙計價（四舍）方?jīng)龇ǘ鄩m樣性第三辰節(jié)于工程補造價島管理至的基睡本概像念一、佳工程我造價箏管理動（En購gi流ne洲er達in選g厲Co牧st仗M體an喘ag其em賠en勿t)的含喉義工程加造價茶管理——以工衰程項扯目為爸研究垃對象秤，以水工程庫技術(shù)賀、經(jīng)哥濟、叛管理遺為手百段，挺以效陪益為開目標丙，與養(yǎng)技術(shù)激、經(jīng)通濟、伍管理剩相結(jié)栽合的渴一門城交叉竿的、門新興渴的邊菠緣學(xué)胡科。有兩宴種含氣義：建設(shè)勺工程門投資慮費用畝管理緣瑞：包校括合肺理確留定和網(wǎng)有效載控制架工程資造價類的一辜系列蓄工作弓。工程陳價格狹管理臨。二、蘇工程栗造價索管理晌的目術(shù)標、逆特點愛及對散象P1夢0。（一館）目你標造價濕本身聚合理加，實淹際造翻價不佩超出弦概算舟。（二笑）特扒點四個雹：時暫效性鉗、公獅正性逆、規(guī)伯范性巡壽、準估確性樓。（三?。ζ肯蠓挚痛_體和販主體懼。三、秋內(nèi)容合理突確定傻和有逃效控貞制工霞程造紡價。（一冰）工閣程造攜價的耍合理舟確定禽（TC薯M）在建導(dǎo)設(shè)程知序的釣各個遞階段能，合奧理確鑰定投紛資估宰算、房誠概算小造價生、預(yù)厲算造綿價、剖承包厚合同禽價、結(jié)算刷價、鉆竣工敬決算短價。（二共）工敞程造警價的火控制嘉途徑投資扶估算→設(shè)計謹概算→施工躁圖預(yù)懂算→合同淡價→竣工自決算采用解動態(tài)邀控制北。分皇實施叮前、乞?qū)嵤@中及巾實施貍后三簡個階碑段。P1所2。特例稻：房工地產(chǎn)模投資購項目繞成本荷控制俊與管虜理1.成本繭控制——在保昨證產(chǎn)晚品或綿部品煉的品運質(zhì)基幻玉礎(chǔ)上融即保市證產(chǎn)瞎品性資能價鋒格比氏的前鉆提下著所有崇降低匠建造遺成本暑的手玩段。固定辦成本=地價+管理臣費+利息+稅收+物業(yè)慌管理全費可變覺成本=建安盯成本+營銷諸成本利潤=售價-總成唐本建安僑成本=基礎(chǔ)晉造價+結(jié)構(gòu)薪造價+公共句部位殼裝修蜻費+室內(nèi)測裝修惹費+水電貢管線色安裝艱費+公用附管網(wǎng)摔建設(shè)臨費+設(shè)備煌及安往裝費+室外兔環(huán)境郊造價+公共燈配套2.成本才構(gòu)成總成煉本=固定喚成本+可變飽成本其中陣：3.房地善產(chǎn)企驚業(yè)成旨本控勇制體謝系成本控制項目經(jīng)理財務(wù)專業(yè)成本顧問項目害估算轎師董事枯會/總經(jīng)秩理項目榮工程用師房地林產(chǎn)企魚業(yè)成至本控舌制流肝程項目垃工程腔總預(yù)講算董事存會審撲批初步蔬估算總控環(huán)制目鵲標合間同上價最低訂價中屯標增加疲工程實施招標決策導(dǎo)機制業(yè)主杯審批結(jié)創(chuàng)算總結(jié)晉分析5.目標襪成本光管理嘴體系根據(jù)珠項目護的市到場定毒位、撞質(zhì)量抄要求翼、目擇標利料潤確惜定項忍目的元成本鎖控制焦目標富。6.成本稅管理鎖措施成本哈動態(tài)管理——在項盛目建喇設(shè)過轟程中四及時為完成熊設(shè)計染修改魚及合這同的報成本亂變化窮分析饒，對腳提出驗的修痰改措呀施進嗎行評我估及儉實施賴，設(shè)鑼置成頁本預(yù)贏警信杰號，盾對不去良狀初況研吩究出財補救聞辦法冠。帳房饒先生限價普系統(tǒng)尋價——大規(guī)井模招切標限清價——反單——三方鋸合同——加強扛合同配管理——甲供成本撲指導(dǎo)榴書特點棉：有承了完如全成銹本的賊概念竊，針笨對性轎和指處導(dǎo)性格欠缺繳。集中戚體現(xiàn)離在：主體謝建筑玻指導(dǎo)遲意義御不強—迫切萌需要戰(zhàn)清單獎?wù)袠送簟－h(huán)境稼成本灣針對賽性不伴強—設(shè)計俘整體傲化和繞標準跪化。強化餓招標溉機制集中熊采購頂、實義物量期招標矮、設(shè)剝計標暖準化叫。清單已招標盡最欣大可脅能使向成本挖處于乘可控凱狀態(tài)姻。進行碌方案象優(yōu)化分設(shè)枕計和午施工儉兩個傷不同善階段峰。第四社節(jié)敏資培金的瓣時間洞價值一、厭資金冠時間渣價值鈔的概玻念資金譯的時哲間價舅值——資金龜在生歪產(chǎn)和材流通吧過程講中隨墾著時遺間的柳推移浸而形偽成的國增殖景，它遭表現(xiàn)別為同晝一數(shù)文量的艷資金歐在不駐同的帽時點園上具律有不耕同的牢價值輕。例如屈：期睬初存甚入10僻0元，柄在利茶率為10家%的條除件下暗，每招年期鐮末本配利和持分別熊為：第一陜年本坊利和惰：10堡0×（1+敞10縣%）=1舊10元第二斃年本黃利和?。?0欠0×（1+疏10鹿%）×（1+亦10香%）=1執(zhí)21元第三適年本完利和賓：10戰(zhàn)0×（1+破10杰%）×（1+法10腔%）×（1+論10淹%）=1葉33嫩.1元依次株，還疏可計新算其融他年雀份的觸本利括和。在這紀個案或例中館，資靈金的涉時間池價值粒就是豈每年兄的利疤息。資金饅的時系間價非值在睡項目協(xié)經(jīng)濟黃評價餓中具慰有特頓別重殖要的奇意義殺。也禍是工藝程造壟價管隔理的林基本縮慧工具蟻之一球。二、博資金凈時間科價值深相關(guān)臟概念利息睛、本立金、廢利率猴、計志息次任數(shù)P2夾0。2.現(xiàn)值——以后創(chuàng)各期遮收付項資金廊的現(xiàn)君時價擴值。汁即表方示資馳金發(fā)振生在崇某一替特定而時間雄序列境始點約上的牲價值獨。3.終值——計算豆期末剃的價郵值。光即表伙示資稍金發(fā)示生在姓某一稿特定機時間浸序列園終點犁上的售價值過。4.年金——等額量定期賽的系那列收黨支，嘩即每胃隔一藥定相射同時西期收難入或慈支出勤的相冶等金任額的懸款項安。5.資金暗等值——不同故時點贊不同最金額遭的價抹值，么在單萍個現(xiàn)盛金流堵量之平間，券或在皺單個指現(xiàn)金鍵流量曠與系債列現(xiàn)仗金流玻量之約間，雪或在也系列鬼現(xiàn)金脆流量溫之間詳?shù)刃X。三、川現(xiàn)金堂流量（一毒）現(xiàn)膽金流恢量概然念——將工歇程項熟目視芳為一私個獨鎖立系扭統(tǒng)時肆的流返入和疼流出渣該項東目系原統(tǒng)的朋現(xiàn)金春活動壓。包朵括現(xiàn)團金流挺入、憐現(xiàn)金音流出捎和凈絕現(xiàn)金代流量浪（現(xiàn)征金流懷入－鞋現(xiàn)金顯流出宋）。（二煩）現(xiàn)頓金流獲量圖——描述埋資金逝流通甚量，城表示孕資金緞在不迷同時陵間點羅流入陸、流問出的仍狀況頓?，F(xiàn)金姓流量屋圖上唐，要巷表明踐現(xiàn)金節(jié)流量辟的性暖質(zhì)（容流入驕或流認出）橫發(fā)生君時間糊及數(shù)尤量大撈小。樓如圖P2蘿0。橫軸增為時液間軸燙，向輛右延兔伸表套示時鳳間延貿(mào)續(xù)，煌取計漿息期菊的期鈴數(shù)為除時間包刻度誤數(shù)值紀。一愉般假陳設(shè)以劣計息律期末峽為資介金收做支的桂時點直，即返假設(shè)府資金扔的收膀入與仙支出孩均發(fā)度生在蕩計息經(jīng)期的遭期末廊?？v軸憐描述魯現(xiàn)金匙流量禿，其咱位置筑是由扒時間賊軸上尸的時啦點來膠確定飄。某巧期的溜現(xiàn)金番流量蝕等于悉該期垂的現(xiàn)洞金流酒入量顯減去蜓現(xiàn)金組流出臉量。揀若結(jié)影果為寬正，基在相持應(yīng)時廟點繪嬸制在她時間屬軸的帶上方植用向伐上的跳箭頭姨表示蚊。反巖之，仙用向怨下的舟箭頭它表示碰。（一掛）一柏次支紹付型一次借支付槳終值駱（復(fù)峰利終乞值）復(fù)利屈終值——現(xiàn)在菠一定棍數(shù)量終的本咸金（捆現(xiàn)值則）按蓋復(fù)利惱計算丙到未樓來某垃一特扒定時龍點的紗本利律和。巴其現(xiàn)某金流進量圖要如圖1－4所示坦。公式姥見P2鎖1。四、纏資金瞞時間敘價值襯的計王算公兔式一次橋支付得現(xiàn)值洽（復(fù)顫利終咸值）復(fù)利盈現(xiàn)值——未來經(jīng)一定源時點槽一定拌數(shù)量杏的資慰金按居復(fù)利繞折算擱到現(xiàn)才在的剃價值贊，或求是未怨來某捕一時煩點特添定的喂本利守和所評需的遞本金蠶（現(xiàn)券值）闊。其院現(xiàn)金圣流量左圖如晶圖1－4所示顆。公式拔見P2肺1。（二熊）等涉額支驕付型等額稼分付語終值寬（年瘡金終令值）年金項終值——在一亂定的短時期舍內(nèi)，撫每隔燥相同寫的時拒間收桂入或脊支出哄一筆諷相等盾金額桿，在傘到期軟時按團復(fù)利貨計算剛的本此利和蘆。其畜現(xiàn)金酒流量赴圖如尊圖1－5所示抓。公式井見P2季2。等額慚分付剃償債嘗基金但（償勺債基墓金）償債賴基金——在一穿定時銹期內(nèi)共，為議使期斃末的瘋本利獅和達膜到預(yù)寶定數(shù)波額而詠于每抄期期理末存騰入的建相同吩數(shù)額蠢的款轟