廣西欽州皇庭翡翠灣定位及營銷推廣報(bào)告

皇庭·翡翠灣定位及營銷推廣報(bào)告謹(jǐn)呈：廣西澤潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司皇庭置業(yè)顧問公司翡翠灣項(xiàng)目組

皇庭集團(tuán)策劃部

前言隨著欽州房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，皇庭必須做一個(gè)“欽州標(biāo)志性”的一流樣板項(xiàng)目來建立在欽州的形象，為公司后續(xù)項(xiàng)目的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；在一期項(xiàng)目的銷售過程中，需要特別強(qiáng)調(diào)“大營銷”的思想，將規(guī)劃設(shè)計(jì)、策劃包裝、施工組織、現(xiàn)場管理、銷售服務(wù)、社會(huì)資源整合利用都納入以“支持銷售為終極目標(biāo)”的整體營銷體系；強(qiáng)調(diào)“劣勢競爭”思想，認(rèn)為在片區(qū)共享教育、景觀、路網(wǎng)、土地規(guī)模等優(yōu)勢導(dǎo)致“同質(zhì)化”嚴(yán)重的條件下，競爭力的強(qiáng)弱更多體現(xiàn)在對(duì)劣勢的轉(zhuǎn)化力度上。注重在銷售前對(duì)銷售障礙的剖析與解決，以期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益；將“體驗(yàn)式營銷”的概念深入帶到欽州，將會(huì)所、園林、樣板房、物業(yè)管理、客戶通訊等全新的情境營銷模式加入到項(xiàng)目的推廣過程中，給行業(yè)樹立標(biāo)桿的同時(shí)，建立“皇庭地產(chǎn)”在消費(fèi)者心目中“誠信、專注、專業(yè)”的形象。項(xiàng)目分析欽州市場分析項(xiàng)目住宅定位項(xiàng)目商業(yè)定位總體營銷推廣策略目錄開盤前必備條件項(xiàng)目位置地塊位于永福西大街欽江二橋南、濱江北路西面，地塊東臨欽江，西面為新華路，北面為永福西大街。項(xiàng)目用地為直角梯形，地形平坦方正；南北長約200米，西南至東西長約180米。占地面積33172.02㎡可售面積82291.78㎡住宅面積約78890㎡商業(yè)面積約3400㎡容積率3.03綠化率39%建筑形態(tài)4棟6+1層、7棟11+1層和4棟15+1層總戶數(shù)586戶車位數(shù)203個(gè)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊東臨欽江，是欽州第一個(gè)真正意義上的江景項(xiàng)目。欽江水域較窄，兩岸草地、樹木等植被豐富，景色宜人。美中不足的是江邊路面鋪設(shè)工作尚未完成。項(xiàng)目東面有中石油規(guī)劃用地、悉尼陽光、合福創(chuàng)展等多塊住宅用地，是未來房地產(chǎn)的主力供應(yīng)區(qū)域。欽州二中的搬遷，提升了片區(qū)的教育配套。項(xiàng)目四至地塊南面有十余戶住戶，植被資源較好，遠(yuǎn)處為已經(jīng)停產(chǎn)的電廠和水泥廠。南面缺少商業(yè)配套設(shè)施、休閑娛樂配套和教育資源配套。項(xiàng)目四至項(xiàng)目西北面多為自建房，對(duì)項(xiàng)目的整體形象有一定的影響。項(xiàng)目與欽州的市政大道——永福西大街約有60米左右的距離，一公里范圍內(nèi)有廣播電視局、衛(wèi)生局、檢察院、交通大廈、財(cái)政局、海洋局、土地局等多個(gè)市政單位；有欽師附小、市八中等教育配套；有新華書店、幸福大酒店、兩岸KTV、香水街等購物休閑配套。有5路、8路公交經(jīng)過。項(xiàng)目四至項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目威脅處于欽州規(guī)劃新區(qū)的核心位置，交通比較便捷東臨欽江，景觀資源得天獨(dú)厚項(xiàng)目周邊植被樹種豐富，綠意盎然與永福西大街保持一定距離，無噪音煙塵污染自有3400平米的商業(yè)配套會(huì)所、泳池、園林等，保證了項(xiàng)目的整體品質(zhì)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小偏離主干道，昭示性弱主力戶型為三房和四房，置業(yè)人群受限制一梯四戶的小高層戶型競爭力較弱目前周邊生活、商業(yè)、教育、綜合配套較少市政府帶來的路網(wǎng)改造、交通及配套完善周邊的政府機(jī)關(guān)單位帶來的公務(wù)員購房群體在園林和物業(yè)管理等方面的先進(jìn)理念，便于營造項(xiàng)目突出的品質(zhì)感純粹的三房、四房配置，便于營造項(xiàng)目高品位社區(qū)感2007年下半年約65萬平米的天量競爭項(xiàng)目周邊土地基本分割完畢，市場競爭激烈政府政策的不確定性小結(jié)：項(xiàng)目的潛在威脅主要來自于欽州市區(qū)及欽州港的供應(yīng)量。欽州市人口有限，剛性需求不夠，充分營造本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的差異性是縮短銷售周期、贏取最大銷售利潤、建設(shè)品牌形象的關(guān)鍵所在。差異性主要可以在以下三點(diǎn)上做足功夫：欽江及沿江長廊的景觀是項(xiàng)目的核心優(yōu)勢精美園林是項(xiàng)目的獨(dú)占優(yōu)勢（現(xiàn)有市場情況下）在推廣模式、營銷手法上的創(chuàng)新項(xiàng)目分析欽州市場分析項(xiàng)目住宅定位項(xiàng)目商業(yè)定位總體營銷推廣策略開盤前必備條件產(chǎn)品形態(tài)客戶特征未來競爭產(chǎn)品特點(diǎn)市場分析？？？？市場分析的四個(gè)層面欽州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品主要形態(tài)以陽光麗城、金湖國際、水岸藍(lán)都、恒基國際城為代表的公寓類項(xiàng)目

投資型的居住、商務(wù)公寓，以50平米左右的一房、65—80平米的兩房為主力戶型，多處于城市核心區(qū)位，周邊配套完善，具有良好的租賃市場和投資價(jià)值。欽州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品主要形態(tài)以錦繡家園、新澳花園、悉尼陽光、廣場麗園等為代表的居住類項(xiàng)目

主力戶型以80—95平米的兩房、105—135平米的三房、135—145平米的四房為主，多為一梯兩戶，板式設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)居住的舒適度，置業(yè)客戶集中在政府公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、個(gè)體及私營業(yè)主、外來投資客等。市場主流產(chǎn)品欽州那房地銳產(chǎn)市厲場產(chǎn)受品主錘要形雄態(tài)以新該天地隊(duì)花園趙、金鑒海灣腫花園負(fù)、匯洽金商表業(yè)街仇為代惡表的陸“占境天占德地”誓型物矩業(yè)戶型謝面積駕在25燒0—智40旺0平米貧，底飼層有決獨(dú)立割的商戴鋪或邁花園著，頂綿層有聞天臺(tái)防花園廈或露那臺(tái)，處戶型粘設(shè)計(jì)牙比較崗落后秩，居地住舒南適度睜不高帥，更意談不坊上園啞林規(guī)伴劃、爹物業(yè)映管理蠶服務(wù)碌，但癢客戶認(rèn)同仔感較冰高，在漫欽州廉消費(fèi)燙者心繭目中秤，這粉就是使市場摔上的怖中高咐端物捎業(yè)。產(chǎn)品軍形態(tài)客戶緒特征未來唐競爭市場摸特點(diǎn)市場助分析市場閑主流？？？欽州絞房地丹產(chǎn)市歸場重那要特油點(diǎn)多層雞受歡策迎程塘度好酒于小最高層押和高妄層一方騾面是庫多層前建筑藝成本辜比小原高層涌低約30雖0元/平米原，另或外不斥用支曲付30元/月的餓電梯拖費(fèi)和劑較高籌的物燥業(yè)管置理費(fèi)錘。隨纖著城漢市低哀容積富率土緒地供稀應(yīng)的強(qiáng)減少牧，多重層物但業(yè)逐爆漸稀深缺，謙供應(yīng)百量的咱減少似會(huì)導(dǎo)枯致多澇層物找業(yè)和微小高除層物宅業(yè)的亭價(jià)格萌逐漸剪持平池。未來階開發(fā)裙多層積洋房束付出坐的建顫筑成趁本少感，可卡以獲于得比棟小高蛾層更洞大的婦利潤。項(xiàng)團(tuán)目的吉多層稱只有4棟，劍在推根售策珠略上僻可以分批質(zhì)分期滅搭配小高木層項(xiàng)恒目推戒出，體保證糊產(chǎn)品祥線的轎豐富犧及合就理。欽州歌房地問產(chǎn)市驗(yàn)場重句要特純點(diǎn)在園飼林景害觀、燦物業(yè)批管理辱上的蛇理念茂比較趴落后“占戒天占鋸地”劍是欽虹州的融一種妙重要陜的高槳端物懂業(yè)類仗型：朋一棟膨一戶侮，一南樓是誘自己仍的商乘鋪或慮者院克子，扣頂樓戲有天組臺(tái)花默園或握露臺(tái)命，如走新天擺地花鍋園、鹿金海童灣花厲園。灑由此判可以技看出棵，欽壓州高雖端的誰置業(yè)甩群體膛對(duì)于自然剛、景檔觀、明稀缺團(tuán)資源千有著扭原始情的掌埋控欲板望。項(xiàng)躺目獨(dú)塞有江鋪景資警源，寒如果漏配合中心等園林佳景觀殺和先淘進(jìn)的刷物業(yè)衛(wèi)管理浩服務(wù)，必羽將成勞為引嫌領(lǐng)欽貍州中燦高端愧置業(yè)限的代昨表作麗品。欽州儉房地命產(chǎn)市填場重灰要特佩點(diǎn)在營定銷手唉法上酸的水伏平較揭低很少受有項(xiàng)吵目作旨樣板良房，豬沒有把看樓償通道稈，沒互有實(shí)冠景園轉(zhuǎn)林，康沒有練物業(yè)嗓管理鋸公司蟲的先籠期進(jìn)恭入，聲這些央營銷浮手法定的落乎后非晝常有潑利于藍(lán)項(xiàng)目凝在銷售雹現(xiàn)場曠和營識(shí)銷活撫動(dòng)上旅創(chuàng)造映出差漠異性。欽州鹿房地近產(chǎn)市慣場重匹要特俯點(diǎn)房地墨產(chǎn)項(xiàng)晉目推希廣媒褲體和螞渠道委有限欽州世的平曉面媒畝體版資面有紀(jì)限，蔬可讀撓性極賤低，沒很少分有房傭地產(chǎn)滾項(xiàng)目忙在上繩面打壤廣告豎；網(wǎng)建絡(luò)推島廣處悅于起客步的料初級(jí)餓階段征，大荒部分刪市民卻根本由不會(huì)棋通過煩網(wǎng)絡(luò)爸認(rèn)知思項(xiàng)目雙、了劑解項(xiàng)屈目和遙交流燃購房糟看法買；直迎投直該郵等座形式靈在欽刻州也返沒有斤開展腳；所督有房贏地產(chǎn)坡項(xiàng)目復(fù)主要用通過夸工地夕圍擋竟、戶抬外立春柱、殼路燈魯旗等稈形式辨進(jìn)行碗小范涌圍推灣廣。口碑粒傳播學(xué)和親泰戚朋垃友介郵紹是銷深售的凡主要課形式斯，在散項(xiàng)目蔥營銷歇中，映必須梢牢牢憑把握封這兩輔個(gè)渠戶道！產(chǎn)品偵形態(tài)客戶仗特征未來沈競爭市場臣特點(diǎn)市場叛分析市場禁主流營造疾差異環(huán)性引領(lǐng)慘市場？？樓盤名稱住宅建筑面積主力戶型預(yù)計(jì)推出時(shí)間悉尼陽光約20萬兩房、三房2007年10月麗都新城約73500兩房、三房2007年7、8月錦繡家園二期預(yù)計(jì)7萬平米兩房、三房、四房2007年底中金名苑29000兩房、三房在售廣場麗園二期預(yù)計(jì)在5萬平米單房、兩房、四房2007年10月陽光麗城39890單房、一房2007年7、8月世紀(jì)新城四期3萬平米左右兩房、三房2007年底金湖國際2萬平米左右單房、一房在售華信·香江花園58000平米兩房、三房7月8號(hào)開盤新天地花園約4萬平米占天占地別墅在售恒基·國際城約19000平米一房、兩房、三房2007年9月長榮新城12萬平方米三房在售新澳花園三期約15000平米兩房、三房2007年年底金匯花園二期約4萬平米兩房、三房2007年8、9月約80萬平米預(yù)計(jì)20絹07年下架半年惰的供塘應(yīng)量穿在65萬平脈米左構(gòu)右，搖供應(yīng)叉套數(shù)叔預(yù)計(jì)梢在70牲00套左到右欽州躁市內(nèi)笨樓盤渾一覽拜表鎖定姑重點(diǎn)撒競爭狂對(duì)手寬基本伶原則產(chǎn)品爽相近士性總價(jià)炒相近拉性時(shí)間協(xié)相近毯性影響蒙力貧相折近性鎖定歌重點(diǎn)焰競爭事對(duì)手樓盤推出時(shí)間總價(jià)主力產(chǎn)品影響力錦繡家園在售兩房：20萬三房：27萬四房：34萬兩房：18%三房：45%四房：23%高麗都新城7、8月兩房：23萬三房：30萬兩房：35%三房：65%一般長榮新城在售三房：30萬三房：75%一般廣場麗園10月底一房：12萬兩房：23萬四房：40萬一房：25%兩房：25%四房：50%較高悉尼陽光在售兩房：20萬三房：25萬兩房：30%三房：55%較高香江花園7月8日兩房：22萬三房：28萬一般本項(xiàng)目10月小三房：28萬大三房：33萬四房：36萬小三房：47%大三房：43%四房：10%依據(jù)店競爭汪對(duì)手雁鎖定紛原則墓，總賢價(jià)方報(bào)面，玩麗都赴新城戒、長朝榮新蜓城與秤本項(xiàng)淹目總孟價(jià)區(qū)滾間相傭近；結(jié)合妖推出串時(shí)間授、產(chǎn)心品類頂型綜夸合分高析，素麗都社新城置、榮特和新棚城、黑錦繡夾家園胳、悉段尼陽袍光都少以三匪房為靈主，乏直接越競爭格對(duì)手揮較多搜，項(xiàng)布目面餓臨的也競爭風(fēng)壓力把很大板。欽州潔市市內(nèi)內(nèi)人從口23萬，歲外來滋人口5萬，惕隨著咐城市恢化進(jìn)肯程加像快，皆預(yù)計(jì)田到20掘08年吸沙納的云總?cè)思谠?0萬左纖右，狐按照攜家庭典平均燦人口4人計(jì)早算，總體滿需求高也就階在10萬套斷左右項(xiàng)，剛龍性需堂求有燃限；通過余對(duì)產(chǎn)豪品、南總價(jià)甜、屬緊性、暴影響刻力等揭因素柄的相綿近性答分析喚，本項(xiàng)涉目存婆在大曉量直柳接的需競爭覆對(duì)手竄；延展億時(shí)間餃和空醉間，椅隨著窗市場鏈的供院應(yīng)加咳強(qiáng)，將會(huì)升造成扎本項(xiàng)會(huì)目的椅中高婆端客隆戶分晉流。市場沙供應(yīng)新及競擇爭對(duì)陵手總春結(jié)產(chǎn)品事形態(tài)客戶給特征未來宰競爭市場炊特點(diǎn)市場麥分析市場凱主流營造帖差異氏性引領(lǐng)行市場白熱嚷化競巖爭分流功嚴(yán)重？欽州綁中高州端客告戶分接析類型代表樓盤預(yù)計(jì)總價(jià)客戶特征三房錦繡家園27萬欽州本地人居多，多為自??；主要為政府公務(wù)員及私營企業(yè)管理人員；三口之家或三代同堂，注重周邊教育、生活、商業(yè)配套的完善程度；講究舒適、注重品牌、但不脫離大眾，希望環(huán)境安靜，同時(shí)也注重社區(qū)文化。麗都新城30萬長榮新城30萬香江花園28萬悉尼陽光25萬四房錦繡家園34萬多為政府官員及私營企業(yè)主，在乎私人空間；注重周邊教育、生活、商業(yè)配套的完善程度，同時(shí)對(duì)于城市稀缺資源有一定的占有欲望；渴望有較好的自然景觀，有良好的物業(yè)管理廣場麗園40萬產(chǎn)品凱形態(tài)客戶妨特征未來疑競爭市場梁特點(diǎn)市場看分析市場對(duì)主流營造市差異胸性引領(lǐng)倍市場白熱棋化競誦爭分流肆嚴(yán)重注重段私人捎空間家庭即事業(yè)額兼顧占有掏稀缺腿資源地位微認(rèn)同恐感客戶賀關(guān)注播？目標(biāo)攔客戶塊需求飽歸納區(qū)位城市遭中央濟(jì)，鬧垃中取株靜，注異重周裁邊的景人文基環(huán)境哲，與說自己卸的身客份和轎地位解相切座合配套有利樸于子確女成拉長的涼教育控環(huán)境磨和配胸套，交通匪、購蓋物便動(dòng)捷，有迫休閑仍娛樂等場所景觀渴望炭身處個(gè)城市調(diào)的同乎時(shí)能高親近蛇自然歲，喜歡域與水講為鄰戴，注瞞重綠嫌色景葡觀戶型喜歡板式啟結(jié)構(gòu)，戶夏型方磨正通倚透，大客梁廳、用大主規(guī)臥，礙有足眨夠的嫩私人炮空間物業(yè)握管理多有溉老人子和小垃孩，注重古社區(qū)償?shù)陌矐胰驼K體的室人文聞、和挨諧感目標(biāo)努客戶氧需求汗歸納挑（關(guān)職注點(diǎn)竿排序言）客戶昂關(guān)注稍度高低區(qū)位戶型心結(jié)構(gòu)配套朝向景觀物業(yè)辜管理如何獻(xiàn)實(shí)現(xiàn)嘆？產(chǎn)品鈔形態(tài)客戶島特征未來機(jī)競爭市場警特點(diǎn)市場童分析市場饞主流營造匯差異顏性引領(lǐng)少市場白熱順化競綁爭分流底嚴(yán)重注重厭私人門空間家庭淺事業(yè)算兼顧占有乞稀缺炮資源地位納認(rèn)同賢感客戶津關(guān)注結(jié)合逃客戶爆需求提出繁發(fā)展貝建議經(jīng)過挖對(duì)欽槽州房渴地產(chǎn)滅市場愚產(chǎn)品毀及客亞戶情槽況的愧分析跌，結(jié)捏合項(xiàng)徒目的須優(yōu)勢圓、劣敏勢、比機(jī)會(huì)恒、威邊脅，賠制定蝴項(xiàng)目奇的總鋒體戰(zhàn)嶼略。我們的戰(zhàn)略優(yōu)勢：處于欽州規(guī)劃新區(qū)的核心位置東臨欽江，景觀資源得天獨(dú)厚周邊植被樹種豐富，綠意盎然無噪音、煙塵污染會(huì)所、泳池、中央園林等，保證了項(xiàng)目的整體品質(zhì)自有商業(yè)配套，可以滿足業(yè)主日常生活的基本消費(fèi)需求劣勢：項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小偏離主干道，昭示性弱主力戶型為三房和四房，置業(yè)人群受限制一梯四戶的小高層的戶型競爭力較弱目前周邊生活、商業(yè)、教育、綜合配套較少機(jī)會(huì)：市政府搬遷后帶來的路網(wǎng)改造、交通完善、配套完善周邊大量的政府機(jī)關(guān)單位帶來的公務(wù)員購房群體在園林和物業(yè)管理等方面的先進(jìn)理念，便于營造項(xiàng)目突出的品質(zhì)感純粹的三房、四房配置，便于營造項(xiàng)目高品質(zhì)社區(qū)感在營銷模式上的差異性，利于項(xiàng)目成為標(biāo)桿發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢針對(duì)公務(wù)員團(tuán)購，直效營銷強(qiáng)調(diào)“中央政務(wù)區(qū)”帶來的交通路網(wǎng)、配套設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)的完善，突出項(xiàng)目未來的居住氛圍和投資價(jià)值在園林、建筑質(zhì)量、樣板房、營銷手法等細(xì)節(jié)上打造項(xiàng)目“欽州第一江景豪宅”的整體形象宣傳“中央政務(wù)區(qū)”的各種利好消息及規(guī)劃，打消客戶對(duì)配套不完善的心理障礙提供補(bǔ)缺性的物業(yè)管理配套，形成項(xiàng)目亮點(diǎn)將二期項(xiàng)目的整體規(guī)劃、品牌效應(yīng)納入一期，形成大盤概念威脅：2007年下半年約65萬平米的天量競爭項(xiàng)目周邊土地基本分割完畢，市場競爭激烈政府政策的不確定性發(fā)揮優(yōu)勢，弱化威脅減小劣勢，避免威脅打造產(chǎn)品高附加值，拉開和競爭項(xiàng)目的差異性品牌先行進(jìn)入市場，避開直接碰撞以高品質(zhì)、高品位形象入市，提升產(chǎn)品檔次強(qiáng)調(diào)大戶型必將日益稀缺項(xiàng)目脊分析欽州罵市場英分析項(xiàng)目致住宅貨定位項(xiàng)目下商業(yè)腥定位總體捏營銷悠推廣借策略開盤干前必裝備條肌件項(xiàng)目俘戶型景配比戶型面積區(qū)間（平方米）套數(shù)（套）套數(shù)比小三房110.66—115.1427346.6%大三房129.1—131.425142.8%四房131.8—1476210.6%586100%三房蹄為主贊，四費(fèi)房為莫輔，外預(yù)計(jì)掘主力處戶型存總價(jià)瞇范圍裹在28萬—4遍0萬之間項(xiàng)目租住宅義定位高形霉象、隨高品吉質(zhì)的負(fù)現(xiàn)代白精英鍬社區(qū)欽州杠標(biāo)志棗性建磁筑——江景鄭第一波大宅地段旦因素產(chǎn)品商因素環(huán)境敬因素強(qiáng)調(diào)至“欽栽江”訴以突兵出項(xiàng)辦目上柳風(fēng)上泄水的頃區(qū)位止優(yōu)勢杰和獨(dú)張有的泡江景悠資源漢優(yōu)勢伴；強(qiáng)調(diào)灘“政鬼務(wù)區(qū)絡(luò)”，另傳達(dá)炊項(xiàng)目蟻交通廚配套耀、商臨業(yè)配搏套、園教育冬配套峰必然為會(huì)完懼善的端超強(qiáng)賊潛力蘇；“政藥務(wù)區(qū)酸”可袋以勾宴勒出劍項(xiàng)目叫居住為人群蹄的屬溫性，葬傳達(dá)繳高雅常、人宵文、唉和諧夏的社增區(qū)氛雅圍，償贏得戶中高暖端客榆戶的衛(wèi)居住帳心理陷認(rèn)同孝感；“傳物世大管宅”嬸表達(dá)公出項(xiàng)長目高連標(biāo)準(zhǔn)而的建悔筑質(zhì)箭量、挨細(xì)致爽貼心邪的物查業(yè)管播家服腳務(wù)、撤高素樹質(zhì)居揭住人預(yù)群的療鄰里脅關(guān)系士，是驢成功撞人士駛饋贈(zèng)懼自己嚼和家滋人的行最好呢禮物栗，是塊家庭堪天倫腰之樂沫的最鄭好歸行屬領(lǐng)典地。定位弊語：欽江斷灣畔·政務(wù)因區(qū)·傳世渠大宅定閱位郵語勻詮室釋項(xiàng)目俗客戶貢基本裙特征按職敏業(yè)分襯：公務(wù)創(chuàng)員、寶教師吩、企案事業(yè)寺單位獵中高小級(jí)管披理人格員收入抓較高治的個(gè)戰(zhàn)體養(yǎng)淋殖戶個(gè)體錢經(jīng)營性業(yè)者私營躲企業(yè)骨主或頑公司尤管理雁層部分否外地瓦投資慣客戶按年厲齡分揉：30許—4訊5歲左意右；按置徑業(yè)次而數(shù)分展：二孟次置塘業(yè)為差主、雜一次氏置業(yè)深次之跡，少群量多護(hù)次置尋業(yè)；按置引業(yè)目毒的分跨：以搏自用芝為主烏，極踏少部出分為痰投資糟；家庭奧結(jié)構(gòu)思：3、4人的棄小家乘庭或晃三代蹤蝶同堂項(xiàng)目蜻客戶搏購房窗心理甜特征客戶豬主要廢為三蔽口之產(chǎn)家，夕或與忠父母魂同住叢，重遍視孩尿子教晚育。菊教育嚴(yán)設(shè)施廳尤其勻是小島學(xué)和素幼兒滋園的傅素質(zhì)尚成為添客戶冰購房竟的決賺定性堆因素轉(zhuǎn)之一據(jù)；家中乒有老填人和辜小孩耐，對(duì)貴于物感業(yè)管獅理的勇安全撿性要鍬求比擁較高羅；在戶吩型要它求上您，主池人房絲式要求沒增設(shè)楊衛(wèi)生化間，斧講求亞私密宅性；個(gè)對(duì)廚盞房和襲公共疼活動(dòng)?？臻g止的要夜求較號(hào)高；購買蘆行為摩上，受客戶萍比較包慎重全，供剪款承語受力宴較強(qiáng)腐；有很江強(qiáng)的紡家庭舍觀念蚊，他奏們渴拐望在證繁忙吵疲憊成的工糕作之狠余，謊體驗(yàn)清家的拒溫馨盟，感園受家揪的浪切漫。產(chǎn)品敢自身渾的形笑象定霉位（稍硬性怎形象彼）中心盜區(qū)、帳政務(wù)降區(qū)位僑置的餅突出灰優(yōu)勢項(xiàng)目貞戶型耳面積本較大欽江腫江景矛一覽榆無遺項(xiàng)目懶外觀辨現(xiàn)代厲大氣這，欽斃州標(biāo)朽志性暢住宅食社區(qū)產(chǎn)品園形象迫：王者確之風(fēng)·傳世殺大宅滿足兇客戶悔心理腎需求悼的形炒象定編位（怨軟性皂形象愛）需要伙尊崇早感,得到陰社會(huì)滋的認(rèn)狂可和金尊敬自崇曲心態(tài),往往菜會(huì)回甲憶自哄我過柄往的興艱難盲困苦具有流非一理般的然睿智遞眼光元和深歸厚的妥社交吸能力有很晃高的莫生活市和事康業(yè)目很標(biāo),渴望由事業(yè)尸的成脂功,追求殺生活怖的完叢美和壁諧皇庭·翡翠絮灣,讓成專功更粘成功項(xiàng)目鍵住宅灣價(jià)格說定位采用棕市場女比較炮法，界選取到區(qū)位謠、環(huán)焦境、謙交通孫、配沃套、隸規(guī)劃撞設(shè)計(jì)抹、戶牽型結(jié)從構(gòu)、柴景觀垂資源犬、配棟套設(shè)陣施、殿物業(yè)飲管理低等因點(diǎn)素來沾確定栗項(xiàng)目突的市味場價(jià)規(guī)格。項(xiàng)目槍分析欽州逆市場禍分析項(xiàng)目窄住宅分定位項(xiàng)目題商業(yè)譯定位總體斤營銷予推廣尚策略開盤蟻前必譜備條遙件項(xiàng)目餡商業(yè)反定位碎的依礙據(jù)商業(yè)哨自身窄條件欽州肺商業(yè)夾市場主要掃消費(fèi)泳人群項(xiàng)目擇商業(yè)尸定位欽江特色拾、身謙份休閑選娛樂晚餐飲情侶難公園情調(diào)銅、私傘密性情侶賀游客關(guān)為主娛樂略餐飲般購物獨(dú)有慚景觀社區(qū)帽及周就邊便利尸、全裁面約30股00居民生活鍋配套客為主目前欺欽州貸商業(yè)瘡的銷因售主杠要有慢以下騰幾個(gè)江特點(diǎn)憑：1、商妄業(yè)的變銷售敞周期熊普遍帽較長2、商巖鋪的券銷售瀉價(jià)格媽逐步銜增長3、商告鋪的膠市場筆供應(yīng)變量大重，市蹤蝶場競蝦爭激宇烈4、返銅租銷榨售流貪行，仰商業(yè)趣缺乏瓜特色5、商道業(yè)后節(jié)期經(jīng)詞營狀夠況較淘差名稱體量業(yè)態(tài)推出時(shí)間銷售模式銷售價(jià)格銷售情況賽格商業(yè)廣場40000㎡電子、百貨2006年初返租（7%-8%）+直接銷售1F：8000-17000，2F：500070%水岸香水街8000多㎡餐飲、服飾、精品預(yù)計(jì)8月底返租3年，每年7%8000-15000預(yù)約三成金色商業(yè)廣場百貨2006年初每半年返7%，分6次8000-1700090%以上中金建材名城7546㎡建筑裝飾材料8月預(yù)約待售世紀(jì)新城百貨1F：6500；2F：250070%恒基國際城15000㎡百貨一期9月；二期10月直接銷售15000-20000一期已全部預(yù)約錦繡名店街12619㎡步行街+百貨商場外銷+發(fā)展商持有8000悉尼陽光商業(yè)1000㎡百貨直接銷售4000-9000停銷澤源小區(qū)商業(yè)8月底銷售300030%1、商干鋪的廟銷售角周期莫普遍鑰較長賽格竭商業(yè)等廣場防從20洽06年初崗開始爪銷售褲，到唐目前蘭已有1年半菌時(shí)間夠，銷扭售了70談%的面嶄積，跪約70析00平米壤，平閥均每街個(gè)月胡銷售吸不到40遭0平米察。金色瓜商業(yè)姐廣場釣，從20逆06年中放開始疏銷售虧，總祥銷售品面積荷約40疫00平米丘，到仇目前螞銷售90阿%，已舅銷售梢面積薯約為36影00平米立，平鎮(zhèn)均每份個(gè)月貞銷售陣約30漫0平米拜。如果脈按此掀速度掛銷售怖，我液公司儉一期月項(xiàng)目32笑00平米菜，平賊均每甲個(gè)月巾銷售30蠢0-悅40瓣0平米杜，整曠個(gè)項(xiàng)種目銷賭售周挑期為8-餡10個(gè)月拋。2、商屯鋪的關(guān)市場羽供應(yīng)印量大毀，市杏場競農(nóng)爭激扮烈今年溫新推兇出的反商業(yè)局銷售扯項(xiàng)目晃大都狗在市猴場認(rèn)銷購階如段，苦并未舌正式改銷售陰，預(yù)瞧計(jì)都艘在下率半年蝕開始丟銷售擱。大多供數(shù)項(xiàng)記目都養(yǎng)未正閣式公除布銷使售價(jià)沒格，孩說明梳目前妥都對(duì)矛市場劈燕的反根應(yīng)持兵觀望悼態(tài)度弄。在下槳半年茶預(yù)計(jì)燒有9個(gè)項(xiàng)勒目將集推出株商業(yè)基部分安，總叉銷售珍面積講約3-免4萬平券米。3、返郊租銷貼售流意行一般雅都是吳返租城三年硬，每喪年返瀉租7%，一蛋次性起在首驗(yàn)期款端中返柳還。返租可銷售密方式予一方慘面能膽給予殼投資筍者信施心，憤且降盲低了好投資怒門檻咽；另煤一方快面通哪過返雷租統(tǒng)民一招炊商并槽管理慨，能鎮(zhèn)保證烈既定緊的項(xiàng)立目定綱位，脅統(tǒng)一無項(xiàng)目慶形象攪，保介障商食業(yè)的每統(tǒng)一別經(jīng)營框。但深是發(fā)救展商集需補(bǔ)危貼前甜幾年富的租敲金給借投資剛者，任發(fā)展女商的限壓力脫比較科大，微如果啦經(jīng)營繞不善縱，發(fā)就展商住將會(huì)出背上華沉重厘的包濤袱。4、商粉業(yè)后薄期經(jīng)釣營狀掠況較吵差人口潔少、勇消費(fèi)舞力低潮是制隔約欽蹤蝶州商匪業(yè)地顫產(chǎn)發(fā)姨展的煮關(guān)鍵潤因素等。商業(yè)域規(guī)劃硬和業(yè)李態(tài)搭偶配不寸合理跡、主臉力商理家選框擇不脆當(dāng)、效商業(yè)進(jìn)定位緒不準(zhǔn)擺確、鴨缺乏鴿特色暑是大傷多數(shù)放項(xiàng)目匹經(jīng)營蔥不善萍的關(guān)浪鍵原融因。發(fā)展伯商為遺了獲暴得比善住宅側(cè)更高釘?shù)睦軡?，怖增加豈商業(yè)蒜供應(yīng)勿面積域，更果加大辨了商括業(yè)經(jīng)奶營的梨難度權(quán)。以服息飾精燒品、玻生活騙配套撲、五創(chuàng)金建歲材為惑主，戲主要得滿足材于日堵常消本費(fèi)，某餐飲專業(yè)態(tài)助稀少未，缺乏幫中高弊檔餐罷飲娛鞠樂場狐所。欽州旅商業(yè)吊市場嚼現(xiàn)狀追總結(jié)隨著爆居民藥收入外的提硬高，忽在婚宴憑、禮典儀、棗待客等方引面的畢消費(fèi)憂將穩(wěn)炒步上值升。壘家庭雀式、慢分散勾的餐鼓飲場草所很柱難滿釘足現(xiàn)友有需么求。商務(wù)康、投膜資等墓外來鄙人群狂來欽蜻州，漠消費(fèi)丘主要赤集中呀在餐遙飲、宿娛樂悄上，喬比較集中從的中災(zāi)高檔它餐飲競場所是市旦場空隱白點(diǎn)潤。欽江吊、情幟侶公困園是旦本項(xiàng)吸目的梳兩大秩特色獻(xiàn)，在翠欽州做目前邀的商拴業(yè)中杠獨(dú)一誓無二制，本駱項(xiàng)目懶的業(yè)濁態(tài)定免位和長規(guī)劃欺必須外緊緊壘圍繞缸這兩貴大特銷色進(jìn)疏行挖雖掘，勉偏重新于休平閑、蝕餐飲結(jié)以及決娛樂烘。項(xiàng)目蘇商業(yè)主定位商業(yè)引自身免條件欽州粱商業(yè)糾市場主要所消費(fèi)鉆人群集中停的中妙西餐播飲作礙為主拾力，疫服務(wù)領(lǐng)于周罰邊政斑府機(jī)磁關(guān)工作人脊員及鴉接待遣、商君務(wù)旅廟游人賽群的忽餐飲釋需求劍、情喇侶公董園游客丟的用福餐需移求、樸區(qū)域胡住戶蕩的婚賄宴接拾待需警求，蠻輔以中型很社區(qū)灶便利吊店滿統(tǒng)足作潔為基般本配抖套。項(xiàng)目裕商業(yè)除銷售館關(guān)鍵度詞品牌臣入市少，樹妄立良況好形登象，磚搶占杰先機(jī)準(zhǔn)確房誠定位途，打頓造特搏色主良題商男業(yè)執(zhí)行學(xué)返租嗎的銷吧售方踢式，拌招商密及經(jīng)塘營是雨關(guān)鍵市場浴上其因他商牧業(yè)項(xiàng)納目大磁多已沫經(jīng)具怎體了益銷售擺條件工，而思本項(xiàng)態(tài)目尚煎未開毅始動(dòng)秒工，悶本項(xiàng)旅目在劉入市植時(shí)間皇上已蔥經(jīng)落飽后于釋其他調(diào)商業(yè)率項(xiàng)目哈，為肯了爭僻取市秋場份纏額，越早頭入市逝對(duì)于插本項(xiàng)譯目的矮銷售紫速度敵的推種進(jìn)越燦有幫港助。如商墊業(yè)的師最終睜實(shí)現(xiàn)餡均價(jià)陸為50再00元/平。帆采用返租始銷售的方羞式，捧返租部三年縮慧，每幕年返7%，則英對(duì)外瞎銷售賴價(jià)格藥為50雁00毅/（1-古7%×3）=6紐奉32泊9元/平。商業(yè)釀的價(jià)遺格與為住宅鬼價(jià)格泰形成轉(zhuǎn)一定斑的對(duì)恰比；給投資過者信氣心，保付證前鮮幾年嬸穩(wěn)定吸的租熊金收眠益；發(fā)展粱商統(tǒng)難一經(jīng)叼營，對(duì)整荒體形缸象、蹲社區(qū)守價(jià)值建都有果提升淘作用角；可以能采取猾“免范租、舅低租”的多充種形畫式招培商，逝得到擱一定訓(xùn)的租酒金收向益。項(xiàng)目裁分析欽州栽市場立分析項(xiàng)目果住宅蚊定位項(xiàng)目總商業(yè)漢定位總體睜營銷芬推廣漏策略開盤墳前必億備條顛件翡翠囑灣對(duì)隊(duì)于皇蛋庭而迫言，樣不是畢一個(gè)教單一慨的8萬余添平米昌的商腎住項(xiàng)包目，漲而是飼皇庭萄國際證新城沙的開篇晴之作，對(duì)戀于項(xiàng)認(rèn)目營舅造差讓異性底、建若立市鉤場定略價(jià)話鵝語權(quán)略、提澡高后櫻續(xù)項(xiàng)損目的宣開發(fā)槐利潤徹、加那快后退續(xù)項(xiàng)壞目的宇銷售食速度割、建拔立皇律庭在皇欽州寺“豪宅貪專家”的鈴品牌寄形象牢都是熱重點(diǎn)置工程擾。翡翠易灣的器意義從外世立面吧、建庸筑材冒料、取會(huì)所偶設(shè)施舉、入守口處媽標(biāo)志困性建歉筑、猛水系彩園林包、商鍵業(yè)氛有圍包遠(yuǎn)裝、撥物業(yè)附管理偏等各哄方面別增加葬了投東入和巖成本義，加靈大力價(jià)度打姓造豪等宅品叛質(zhì)，屠以絕對(duì)餓震撼享力的租現(xiàn)場、標(biāo)桿使的高驢度吸引罰欽州賞高端老置業(yè)提客戶小的購鳥買欲森望，吼實(shí)現(xiàn)汽利潤奔、品斗牌的疊雙贏醬！翡翠窯灣形象防成功慨入市賺和首貪批單虹位熱近銷是達(dá)潤成集杜團(tuán)目策標(biāo)的撓關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)率者？昌補(bǔ)缺搞者？嶄挑戰(zhàn)睬者？喚追隨螺者？皇庭·翡翠選灣戰(zhàn)鋤略定縣位條件補(bǔ)缺諒者領(lǐng)導(dǎo)絨者挑戰(zhàn)躍者規(guī)劃堅(jiān)位置筐有優(yōu)攜勢有稀戶缺資受源品牌扮發(fā)展?jié)采坛?jí)針競爭源者高質(zhì)倚高價(jià)恩，標(biāo)梅桿物查業(yè)曲高揉和寡多，無葵人問技津?qū)ふ页厥袌鲂g(shù)缺乏死產(chǎn)品有潛射在客秤戶群項(xiàng)目雖規(guī)模未小細(xì)分楊市場歸成熟擁有轟獨(dú)特蕩資源建立灰新價(jià)測值體散系市場瓶關(guān)注搜焦點(diǎn)改變植游戲庸規(guī)則可能第形成裹高價(jià)市場蜂快速愉消化追隨吸者搭便齡車，尾借勢占據(jù)穴一定淘市場旺份額價(jià)格價(jià)難以宰突破無資幫源優(yōu)劍勢不具科備比爪較優(yōu)伙勢結(jié)果選擇領(lǐng)導(dǎo)劫者戰(zhàn)患略,通過京打造忠標(biāo)志鍵性精降品,提升渣形象口和價(jià)信格，卷為后零續(xù)產(chǎn)斤品的暖推出喝奠定詞基礎(chǔ)遭；現(xiàn)場價(jià)就是得力量鄙。特定別強(qiáng)調(diào)偽園林責(zé)的精匹美和零主題，把鞠園林杠從生灶活的程點(diǎn)綴掛變成左了生區(qū)活的橫標(biāo)準(zhǔn)列，從陣而使讓園林灣具有阻高附姿加值憂，成吉為銷旗售利巡壽器；瞄準(zhǔn)少目標(biāo)滾客戶押群的譯強(qiáng)勢大概念搖營銷，依報(bào)靠推超廣好催的產(chǎn)葵品加伙好的伙概念限取勝愚市場那。刷新暑標(biāo)準(zhǔn)料、占闊據(jù)市丘場先愧機(jī)本項(xiàng)叛目的尖戰(zhàn)略效導(dǎo)向競爭臟策略蒼分解著力弊打造恨入口誓處、波示范斤園林胞、現(xiàn)狀場售塔樓體傳驗(yàn)區(qū)志等要嚼素，掉加強(qiáng)鞋項(xiàng)目晚自身蔬比較鴿優(yōu)勢干，吸城引本集地客獅戶專業(yè)畢物業(yè)鬧管理陪公司妖，提妨供貼犯心的害安全奔管理背和服凝務(wù)戶外旦、物挖料、依現(xiàn)場秒、服補(bǔ)務(wù)等邪一切惰細(xì)節(jié)高都突炎出高灶端形扶象產(chǎn)品形象充分吩發(fā)揮善項(xiàng)目掉獨(dú)有寸欽江桿資源外價(jià)值營銷貼合辟目標(biāo)農(nóng)客戶戴尊貴囑生活湊體驗(yàn)削的概階念營甩銷、剖直效戶營銷價(jià)格突破裳主流逢市場麥價(jià)格也體系區(qū)，博甜得市礦場高國利潤呀。核心獲價(jià)值勝點(diǎn)獨(dú)享熊欽江監(jiān)美景窗外南可以頌這么弊美純歐修式外伶立面臻美萍園林并、優(yōu)銅美環(huán)信境豪宅秧標(biāo)志尊貴墳會(huì)所真正答的物謎管安全皺、貼縣心的差物管專業(yè)再城界處標(biāo)識(shí)尊貴染、氣胡派的再主入給口凸顯齒高尚怎社區(qū)幕形象欽江虜一線閱景觀弦豪宅核心透地段欽州跡行政默中心猛區(qū)皇庭寄品牌哨、國琴際新毒城皇庭網(wǎng)矩獻(xiàn)債，品蠅質(zhì)生味活創(chuàng)上造者營銷位總策久略——以高袖端產(chǎn)婆品的途形象里沖擊艱市場薦，建例立市繡場高扒度，引起股市場肝轟動(dòng)瞎，強(qiáng)放勢推柱廣！四大酒推廣位組合蘭點(diǎn)燃衡項(xiàng)目括知名薪度戶外股廣告客戶座通訊事件研營銷短信壓傳播重要師位置搜的戶倍外廣或告加棄上每景月一吳期的井客戶承通訊作，作幟為長箏期與劫客戶扁交流座溝通馳的工侍具，送訴求嫂項(xiàng)目攪的主掙要形脾象及準(zhǔn)階段忠銷售嘩信息倡；而事既件活歌動(dòng)與返短信弦傳播凝與各諸銷售或節(jié)點(diǎn)斯緊密曲聯(lián)動(dòng)齡，達(dá)風(fēng)到銷汽售上斤推波好助瀾演的作蘇用。第一階段項(xiàng)目形象預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購積累客戶初步建立樓盤形象積累客戶400人以上第二階段產(chǎn)品賣點(diǎn)出擊期公開發(fā)售震撼市場形成產(chǎn)品熱銷局面達(dá)到35%以上銷售率第三階段未來生活體驗(yàn)期樣板生活征服客戶平穩(wěn)銷售快速清盤整體達(dá)到85%銷售率第四階段品牌深入人心期品牌提升鞏固市場持續(xù)銷售掃清尾盤整體達(dá)到100%銷售率項(xiàng)目披總體初營銷麥節(jié)點(diǎn)姿具體鴿安排時(shí)間銷售階段推出單位工作內(nèi)容銷售進(jìn)度2007年8、9月形象預(yù)熱期建立項(xiàng)目形象，完成銷售準(zhǔn)備工作2007年10月首批單位推出4、5號(hào)樓及7號(hào)樓一個(gè)單元，142套單位選取7號(hào)樓較差戶型，低價(jià)入市，快速形成熱銷15%2007年11、12月加推部分單位3、6號(hào)樓和7號(hào)樓兩個(gè)單元，182套單位利用樣板房和園林制造熱點(diǎn)，穩(wěn)步提升銷售價(jià)格35%2008年1、2月持續(xù)銷售期8號(hào)樓東單元，54套單位以活動(dòng)、促銷帶動(dòng)市場，為8號(hào)樓的剩余單位打開市場50%2008年3、4月強(qiáng)銷期1、2號(hào)樓及8號(hào)樓剩余單位，208套單位新樣板房、準(zhǔn)現(xiàn)樓利好，推出剩余單位，形成銷售高潮85%2008年5月尾盤銷售期促銷、老帶新活動(dòng)等消化尾盤100%采用伍“少量碼、多色次”的推末售策班略，知保證母每次凈推出癥單位湯都有州良好脫的銷菜售率消；第一鉛批單保位主府要通令過前女期累影積的展客戶炎進(jìn)行增消化親，然伏后針挖對(duì)客宵戶意困見和鵲市場虎反應(yīng)及時(shí)測調(diào)整潑策略，推沖出第滴二批喂單位疤；建議傻價(jià)格臨策略卻實(shí)行引“低開剛高走”方山式，穴在發(fā)漁售初寨期選信一批蕉綜合起質(zhì)素鋪偏低呀的單李位低圾價(jià)入龜市，倘聚集場開售句人氣尤；后期尊單位鳳的推攜售主初要通蜜過樣板還房、搞園林伙等體芳驗(yàn)式梯營銷男手段達(dá)成中。第一千階段地：項(xiàng)玩目形貝象預(yù)石熱期宣傳獸釋放別點(diǎn)區(qū)位膨優(yōu)勢輔，景筋觀優(yōu)敬勢，滅產(chǎn)品副優(yōu)勢方式建立哭皇庭賞會(huì)，征發(fā)售VI蒸P卡蓄繼客銷售剛節(jié)點(diǎn)完成測銷售鼠隊(duì)伍魂的組圣建與命培訓(xùn)滅，提墾前開擾始內(nèi)過部認(rèn)購測，積器累準(zhǔn)彼客戶傾為首惠批單刮位推明出打匠下基應(yīng)礎(chǔ)。打擊強(qiáng)點(diǎn)戶外念、短栗信、罩直投陶、賣盟場包尿裝、胖客戶首通訊項(xiàng)目纏形象怠導(dǎo)入酸，迎粘合客稀戶的鼠心理村需求浴，產(chǎn)利生興致趣和獎(jiǎng)?wù)J可增。20盡07年8月—2學(xué)00乎7年9月底第二煉階段竄：產(chǎn)舞品賣感點(diǎn)出襲擊期宣傳憑釋放罩點(diǎn)產(chǎn)品后景觀庸資源平、區(qū)滾位優(yōu)澡勢方式低價(jià)影入市廣、直誓效營跪銷、獄客戶炸營銷銷售最節(jié)點(diǎn)首批散單位棕公開殺發(fā)售舅，樣進(jìn)板房您及園組林開慎放，紅推出第刺二批注單位初。打擊應(yīng)點(diǎn)事件巾活動(dòng)技、短僵信、幕戶外口、直澤投、睛客戶尚通訊通過購對(duì)產(chǎn)潮品優(yōu)檢勢和資賣點(diǎn)拐的宣齡傳，賠讓目言標(biāo)客始戶產(chǎn)宴生購敬買行占為。20惱07年11月—2嫁00臘7年12月底樣板座房及豆示范辣園林州開放樣板鄉(xiāng)豐房和稅示范稻園林鉗是項(xiàng)爪目與剩其他槳項(xiàng)目機(jī)形成糧差異榮性、嶺建立徑市場缸地位廁的關(guān)地鍵要亭素。訪樣板藥房開逐放會(huì)同引發(fā)盞客戶乳的結(jié)哀伴參征觀，發(fā)樣板板房的泉情境循營銷吧模式翻可以膠在短歪時(shí)間猾內(nèi)將立項(xiàng)目識(shí)的生瓶活方域式、友居住烈氛圍弦以及局發(fā)展尺商的乖實(shí)力順、建佳筑的來質(zhì)量理等傳患達(dá)給打目標(biāo)撤客戶號(hào)，形烏成持選續(xù)銷啞售。第三換階段鞭：未助來生饅活體羽驗(yàn)期宣傳朽釋放創(chuàng)點(diǎn)樣板套房及織園林啊展示顯、老駝帶新渾客戶炭優(yōu)惠竹政策方式樣板面房營鍛銷、領(lǐng)活動(dòng)歸營銷撇、老才帶新啦口碑撫宣傳銷售晉節(jié)點(diǎn)完成悶樣板鐮房包天裝及日中心偷園林思展示宣，向各客戶換展示未鼻來生驢活體燒驗(yàn)及耳產(chǎn)品議優(yōu)勢惡，分記批售借出單嘴位打擊德點(diǎn)短信蠶、事拖件活摘?jiǎng)印⑽☉敉饽鄰V告喝、客飲戶通甚訊通過株對(duì)未降來生眾活的慚體驗(yàn)嘗，刺倉激目狡標(biāo)客梨戶產(chǎn)弓生購刺買行互為。20系08年1月—2興00寨8年4月底各種稼形式罪的業(yè)悟主活眉動(dòng)與聯(lián)免盟商乘家強(qiáng)頃強(qiáng)聯(lián)斯手，踢利用粥雙方露的客疼戶資降源，著在中脖心園那林落倉成、顛新樣堪板房逼開放男、竣想工典黨禮等奮重要允工程檔節(jié)點(diǎn)殊以及第各種犯節(jié)日儀，舉叼辦雞極尾酒稻會(huì)、顛泳裝離秀、挺歌舞頓晚會(huì)搜、皇摘庭會(huì)殿員聯(lián)紋誼會(huì)熄等活與動(dòng)，日配合悟“老嘉帶新喉”、刷“推鼓薦朋猛友看后房有郵禮”戶、“牽買房潤抽獎(jiǎng)雷”的誕促銷鋒形式麻，提據(jù)高來女訪量脂，形繼成快感速銷維售。第四練階段疏：尾良盤銷李售期宣傳階釋放壟點(diǎn)準(zhǔn)現(xiàn)快樓、老帶申新客譽(yù)戶優(yōu)言惠政造策方式樣板陵房營是銷、乘活動(dòng)槍營銷葵、老慨帶新爪口碑擋宣傳銷售鋤節(jié)點(diǎn)不斷罵推出稍價(jià)格才折扣陶及老矮帶新型活動(dòng)殲優(yōu)惠杜，促蜂進(jìn)尾盤梯銷售打擊怪點(diǎn)價(jià)格與優(yōu)惠潔、戶券外、侍短信通過筆準(zhǔn)現(xiàn)乎樓及少各種質(zhì)優(yōu)惠濤措施悶，借幣助口臺(tái)碑宣送傳，傘消化狂尾盤螞。20湖08年5月各種等形式扶的促筆銷活偶動(dòng)尾盤火期的袋銷售氏策略花以少輕量廣殃告、秧多促團(tuán)銷活邁動(dòng)的貪手段瞇開展勝。利螺用地炒盤的界既有縫條件猛，舉舉辦一氣些參淋與性濟(jì)強(qiáng)、貨能以權(quán)實(shí)景歇來展鄭示樓誤盤形緊象的鄰活動(dòng)常，如勸封頂冷活動(dòng)嗽、業(yè)是主同耍樂等夫活動(dòng)經(jīng)，以象優(yōu)美匆的園斬林、清豐富土的節(jié)哲目吸醒引潛唱在客愛戶，酸配合灣送裝修謙、家鍵私、環(huán)電器蒼、車木位等促運(yùn)銷手路段促蟲使客迫戶成俗交，救實(shí)現(xiàn)厭項(xiàng)目醬的圓慎滿銷牛售。翡翠麻灣與去體育劇公園膠項(xiàng)目鍬的關(guān)墳系主旨認(rèn)：一二柳期都喪是皇朵庭品懂牌系逆列下警的豪持宅代扁表，屆翡翠捎灣是布“江出景大譽(yù)宅”掘，二鉗期是辮“城捆市高齒爾夫期豪宅男社區(qū)短”，臺(tái)雖然六在產(chǎn)絹品類靈型上環(huán)有差訊別，慶但路泡線和錦調(diào)性冠可以穗延續(xù)拿，或旗者統(tǒng)每一在浙一個(gè)殲大盤坊概念君里；翡翠穴灣重?fù)c(diǎn)要摔營造“高性污價(jià)比厲”和字“皇素庭產(chǎn)訂品升者值空船間大”的形潛象，避要快衫進(jìn)快纖出，貧二期扮的操晶作時(shí)耐間較偵長，鑒需要緞借助餃高爾朱夫及呼其他慢配套椒的帶勻動(dòng)，娃持續(xù)她經(jīng)營撒，穩(wěn)亭步提夠升品廁牌和綁社區(qū)掀的形刻象，喝達(dá)到鋒利潤最的最窮大化稠。翡翠爛灣與換體育帳公園熊項(xiàng)目撤的聯(lián)婆動(dòng)建啊議買房洗送高義爾夫滿一定漠年限慣的會(huì)考籍送練昌習(xí)場抬一定背期限豪的免正費(fèi)票送度隊(duì)假酒東店入葉住權(quán)成為劉皇庭掠會(huì)會(huì)織員，摩優(yōu)先接、優(yōu)本惠享吃用二敵期健哲身會(huì)慨所、跳網(wǎng)球四場等賠配套建設(shè)施項(xiàng)目錯(cuò)分析欽州懸市場哄分析項(xiàng)目頓住宅眼定位項(xiàng)目濾商業(yè)叢定位總體叮營銷誕推廣疼策略開盤斑前必堪備條喝件項(xiàng)目角初步移定于10月推尿出首家批單企位，許要保燙證銷換售速旦度、貍價(jià)格鵲、客競戶認(rèn)核同、案品牌啄形象胞建立朵等目四標(biāo)的梯達(dá)成宵，以舟下條蠶件是骨必須禍完成朝的要獨(dú)素：概念涌推廣長、生陶活方鳳式推液廣、林品牌疏推廣至少炸一個(gè)悲月的世客戶罪累積伶期足夠端吸引發(fā)力的地優(yōu)惠足夠蟲震撼但力的繡現(xiàn)場服務(wù)懂、附恨加值愈、尊鴨貴感工作工重點(diǎn)架：確定拉廣告柴公司練，擬諸定項(xiàng)先目推面廣策宿略項(xiàng)目卡形象太出街銜（戶掠外廣覽告、垂工地湖圍墻翻等）臨時(shí)秩接待雙處和消項(xiàng)目董售樓氣處啟磁動(dòng)的著前期淚準(zhǔn)備含工作昆完善銷售狡物料慢制作蘿完成銷售也人員民熟悉冶市場罷，培寧訓(xùn)、余管理布工作咽同步稠開展開展?jié)嶀槍?duì)賄公務(wù)局員的瓶點(diǎn)對(duì)監(jiān)點(diǎn)直蛇效營思銷第一四階段叛：項(xiàng)好目形伐象入禿市期20取07年8月—2廈00業(yè)7年8月31日形象屈出街生活濾方式省、居崖住概弊念的紙?zhí)岢鰬?，突濤顯皇砍庭品敘牌形昂象，課傳達(dá)仗高爾騙夫新帥城和資欽江塘景觀淹大宅扒的優(yōu)械勢第一柜階段迅：項(xiàng)扛目形憶象入千市期8月25日全茅面出議街必須情完成仙的要擠素戶外灰立柱寇、永每福大逢街路若燈旗固、永斗福西旱大街綱進(jìn)入慣項(xiàng)目齒路口遺的導(dǎo)腥視牌飼、工村地圍金墻廣圣告軟性堅(jiān)訴求傳達(dá)安高爾現(xiàn)夫新均城和維欽江攤景觀述大宅刊的優(yōu)仇勢以寄及升厲值空大間，秀突顯嫌皇庭務(wù)品牌俘形象觀，生墊活方云式、冰居住槳概念皮的提像出第一蘋階段釘：項(xiàng)局目形臟象入嗽市期8月30日、31日連栗續(xù)投撲放必須勝完成凡的要槐素《欽州蜻日報(bào)》通過岸政府思公務(wù)晴員、歉業(yè)內(nèi)木專家悶、投炎資人漏士、藏高端枯客戶澆訪談籍等軟騙性文扔章進(jìn)接行渲戴染炒藍(lán)作物料戰(zhàn)保證區(qū)域恭價(jià)值甩和升鐵值空秒間、罵項(xiàng)目職豪宅呆品質(zhì)標(biāo)、生猜活方晨式及摔概念券推廣勉、產(chǎn)磚品優(yōu)蘭勢、計(jì)園林格特色番、物瘋業(yè)管瘡理等第一額階段最：項(xiàng)揪目形廳象入歷市期8月30日到醋位必須彈完成陪的要析素樓書撫、折剝頁、襯戶型易手冊待、區(qū)盒域模樣型、冷項(xiàng)目恥模型榆、戶半型模播型、《皇庭球生活》、水尋杯、糟紙袋握、VI灶P卡、撐展板定向尊傳播分展陰場開果放、剃認(rèn)籌捏信息歐的釋偉放第一各階段疤：項(xiàng)甘目形騎象入犧市期8月30日、31日各蓮?fù)斗?0萬條闖短信8月30日《皇庭防生活》直投抖到客脫戶必須吹完成缸的要誼素針對(duì)沉銀行稼和電針信金闊銀卡址客戶羽、私世家車腳主的黨短信效息，贏項(xiàng)目徐樓書笛及《皇庭厭生活》投遞概到政丸府公拿務(wù)員次手中其他夠配合仆要素第一部階段榆：項(xiàng)澇目形順象預(yù)和熱期電話葉號(hào)碼尊及線擋路8內(nèi)月2瞎5日踢必須饒投入苦使用肌，便領(lǐng)于接筆受客扭戶咨驗(yàn)詢；VI互P卡戲及禮童品在梅8月覺30搬日落絕實(shí)到鋒位，忠吸引性客戶六到臨燈時(shí)接拐待處絮咨詢數(shù)；銷售鉛人員侍熟悉約項(xiàng)目膀、培懷訓(xùn)考鏟核工合作8統(tǒng)月3航0日乎全面猴完成學(xué)，滿鄭足進(jìn)攜場條馬件；與聯(lián)盈盟商型家的狠洽談怖完成郵，獲笨得共情享客功戶資脆源以漿及商宵家優(yōu)勝惠卡夸；皇庭涂生活醉體驗(yàn)法中心贊（臨孩時(shí)接拼待處遣）裝漂修完廉成，桶滿足9月1日開耍放條麥件；電視煌廣告破開始塌拍攝料，9月初現(xiàn)完成恨。工作肯重點(diǎn)累：皇庭處生活瓦體驗(yàn)籠中心框及現(xiàn)嘉場售駁樓處源開放才，接桃受客嘴戶認(rèn)衫購；現(xiàn)場阿標(biāo)志猴性建遙筑物囑落成越；入口篇處示施范園娃林區(qū)房誠開放委；商業(yè)目氛圍去包裝封完成顯；活動(dòng)惜營銷泥；根據(jù)印認(rèn)購冠情況傷確定鍋推出許單位鐮、價(jià)送格以欠及開輩盤方詠案。第二梳階段資：項(xiàng)蓮目客教戶累巴積期20姥07年9月1日—2坦00乎7年9月30日體驗(yàn)擔(dān)中心身開放皇庭祖生活疼體驗(yàn)牽中心追落成第二喚階段演：項(xiàng)垮目客刊戶累語積期9月1日必抗須開永放，蠢保證少至少1個(gè)月即的蓄少客期必須詢完成彈的要哪素接受絕客戶歌咨詢筑、登累記，醋對(duì)外求形象壟展示呆，釋盡放項(xiàng)屑目實(shí)慕時(shí)信吵息等蝦作用事件跟活動(dòng)1皇庭臨生活軟體驗(yàn)條中心棕落成態(tài)及產(chǎn)蹈品上赤市新將聞發(fā)舞布會(huì)第二乏階段靈：項(xiàng)產(chǎn)目客寺戶累乳積期9月2日舉眾辦必須愛完成上的要賊素闡述禮項(xiàng)目該產(chǎn)品板、區(qū)臥位等幕方面域的優(yōu)蹤蝶勢，丘形成敢媒體辛炒作存和客程戶關(guān)屑注熱脖點(diǎn)濱江配路修票建在9月15日完紫成保證睛項(xiàng)目樹“江隨景豪惕宅”的感摸覺，角促進(jìn)犧現(xiàn)場嫩人氣壩提示第二快階段化：項(xiàng)輕目客談戶累蠅積期必須圍完成錫的要絕素現(xiàn)場潮銷售獄中心股開放現(xiàn)場績售樓稠處開注放，噴示范魂園林嚼、商脖業(yè)包巷裝同叨期開擁放第二壯階段沫：項(xiàng)叉目客崗戶累喝積期9月22日必靜須開榴放必須廁完成詞的要憲素營造閱極具喪震撼小力和陵感染煮力的研現(xiàn)場狗，突幟出皇嚴(yán)庭國紅際新戲城以灶及翡辮翠灣羽的社天區(qū)品傅質(zhì)感杰、尊手貴感售樓功處平術(shù)面效躍果圖標(biāo)注喜性建膽筑物且是項(xiàng)眼目的罩靈魂樹，必孟須在釣售樓議處開李放的雷同期支落成商業(yè)提包裝眾的重掙點(diǎn)是搬營造鉛社區(qū)沙的生贊活氛剖圍和睜尊貴鴨感事件押活動(dòng)2售樓閥處、痛園林描開放野儀式原，國誤際海擴(kuò)豚節(jié)峰明星嚴(yán)參觀殿現(xiàn)場滲并舉舍行節(jié)集目匯男演第二猜階段也：項(xiàng)揪目客悄戶累踏積期9月23日舉毯辦突出鳴品牌壁和實(shí)待力，屬制造匠熱點(diǎn)遍，積筍聚人延氣報(bào)紙高廣告《欽州士日報(bào)》釋放止售樓秋處開釋放、遵認(rèn)籌黃、推妥售信促息第二賢階段學(xué)：項(xiàng)尼目客濕戶累送積期9月6日、21日、29日投彎放短信玻息告知賊目標(biāo)聲客戶納售樓津處開拜放、潔認(rèn)籌阿及推貿(mào)售信梅息第二眾階段宅：項(xiàng)惠目客忌戶累葵積期9月14日、21日、29日各難發(fā)放10萬條電視耍廣告《家住蝕欽州》頻道第二偽階段叔：項(xiàng)抱目客育戶累垮積期9月15日——同10月15日客戶紹累積撒策略花確定第二追階段稈：項(xiàng)天目客料戶累打積期購VI嗽P卡即下送聯(lián)穩(wěn)盟商異家的薦優(yōu)惠判券50機(jī)00元認(rèn)蒸籌金盤抵10嘴00渴0元房腔款優(yōu)描惠開盤稅當(dāng)日懸額外98折優(yōu)步惠以上就元素聲是應(yīng)伸對(duì)市舌場變及化、繼引領(lǐng)匙欽州痕高端遭置業(yè)無方向浮、建驢立皇套庭品宏牌、宣促進(jìn)祝皇庭膊國際惱新城榮整體辰項(xiàng)目院銷售富和利岡潤的置必要像和關(guān)夢鍵。