論建筑物區(qū)分所有權(quán)制度模板

論建筑物區(qū)分所有權(quán)制度資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。論建筑物區(qū)分所有權(quán)制度內(nèi)容摘要:建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、公用部分持分權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)三要素所構(gòu)成的特別所有權(quán)。就立法而言,現(xiàn)階段中國(guó)的思路仍采用的是民法模式,從完善法制建設(shè)和與國(guó)際接軌的角度考慮,應(yīng)盡快制定獨(dú)立的建筑物區(qū)分所有權(quán)法。本文對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史背景、概念、具體理論作一簡(jiǎn)單的探討,以期對(duì)中國(guó)關(guān)于區(qū)分所有權(quán)立法的進(jìn)一步完善提供一定的參考。

關(guān)鍵詞:建筑物區(qū)分所有權(quán)概念;專有權(quán);共有權(quán);成員權(quán)

3月16日,十屆全國(guó)人大五次會(huì)議《物權(quán)法》的頒布是中國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度立法上具有劃時(shí)代意義的重要事件。至此,建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在中國(guó)得以正式和全面地確立。標(biāo)志著建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在中國(guó)立法上的極大進(jìn)步,同時(shí)也體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度基本理論在中國(guó)理論研究中的基本成熟。可是這并不昭示建筑物區(qū)分所有權(quán)制度立法上和理論上的至臻至善?！段餀?quán)法》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定還過(guò)于原則,過(guò)于簡(jiǎn)單,對(duì)實(shí)踐中的許多建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系難以有效調(diào)整。而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,技術(shù)的日新月異,人們對(duì)區(qū)分建筑物利用的層次不斷加深,范圍不斷擴(kuò)充。新的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系不斷產(chǎn)生,需要進(jìn)一步對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度進(jìn)行完善。

一建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能,將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分,每一所有人享有對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。專有權(quán)、共用部分共有權(quán)及成員權(quán),作為構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的復(fù)合要素,是相對(duì)獨(dú)立而又不可分離的權(quán)利。區(qū)分所有人能夠分別行使對(duì)專有部分的權(quán)利,對(duì)共同部分行使共用權(quán),對(duì)管理建筑物行使成員權(quán)利。區(qū)分建筑物所有權(quán)的結(jié)構(gòu)中,專有權(quán)占主導(dǎo)地位,共有權(quán)居從屬地位,成員權(quán)處于附屬地位。在區(qū)分所有建筑物上,區(qū)分所有人取得了專用權(quán),便當(dāng)然取得共有權(quán)及成員權(quán)。①

(一)專有所有權(quán)的概念

專有所有權(quán),又稱”專有權(quán)”或”特別所有權(quán)”②。專有權(quán)是指區(qū)分所有人對(duì)建筑物的專有部分所享有的權(quán)利,專有權(quán)是一種所有權(quán),區(qū)分所有人有權(quán)對(duì)專有部分進(jìn)行占有、使用、收益、支配的權(quán)利,能夠出租,也能夠抵押或轉(zhuǎn)讓等。專有權(quán)是共有權(quán)和成員權(quán)的前提,假設(shè)一個(gè)區(qū)分所有人對(duì)區(qū)分建筑物沒(méi)有享有專有權(quán)的話,那么她的共有權(quán)和成員權(quán)也只是一句空話。專有部分的范圍界定了區(qū)分所有人所有權(quán)的權(quán)利界限,關(guān)于專有所有權(quán)的性質(zhì),一般認(rèn)為這是一種空間所有權(quán),中國(guó)臺(tái)灣黃越欽認(rèn)為,專有所有權(quán)并非對(duì)一有體物享有所有權(quán),而是對(duì)由各種建筑材料所組成的空間享有的管理支配權(quán),是一種空間權(quán)③。因此,作為建筑物的專有部分應(yīng)當(dāng)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性。

1、構(gòu)造上的獨(dú)立性,主要指建筑物的專有部分應(yīng)與其它專有部分或者

共有部分相分隔起來(lái),形成一個(gè)獨(dú)立的空間,也就是物理上的獨(dú)立性。其主要體現(xiàn)的是經(jīng)過(guò)對(duì)專有部分空間范圍的確定來(lái)實(shí)現(xiàn)區(qū)分所有人權(quán)利的明確性,各專有部分都能獨(dú)立存在,不受其它因素的影響。

2、使用上的獨(dú)立性,也就是利用上的獨(dú)立性,各區(qū)分所有部分能夠被

單獨(dú)的使用,無(wú)須借助其它部分的幫助即可實(shí)現(xiàn)其作用,一棟建筑物的區(qū)分部分必須具有與一般建筑物同樣的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)效用,能夠滿足區(qū)分所有人社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活需要的功能。

雖然專有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)中占有主要作用并作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利而存在,但它也只是建筑物區(qū)分所有權(quán)的一部分,必須與共有權(quán)部分結(jié)合起來(lái)行使,倘若只有專有所有權(quán)而沒(méi)有共有權(quán),那這棟建筑物也就不能算是區(qū)分所有的建筑物,建筑物區(qū)分所有權(quán)也就根本不會(huì)發(fā)生了。單獨(dú)所有權(quán)不能脫離共有所有權(quán)部分轉(zhuǎn)讓或是設(shè)立負(fù)擔(dān),兩者同時(shí)存在,轉(zhuǎn)移時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移。由于專有所有權(quán)的特殊性,加上一棟建筑物能夠分為多個(gè)專有部分,我們能夠把它看作是一種特殊的按份共有形式。

(二)共有所有權(quán)的概念

共有所有權(quán),指區(qū)分所有人依據(jù)法律或管理規(guī)約的規(guī)定,對(duì)區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。也稱”共有部分持分權(quán)”或”持分共有所有權(quán)部分”④。與一般所有權(quán)相比,區(qū)分共有所有權(quán)的所有人在身份上具有復(fù)合性,即她們既是共有所有權(quán)人又是專有所有權(quán)人。而一般的共有所有權(quán)人身份則是單一的。從種類上相比,區(qū)分共有所有權(quán)人的分類更多一些,如法定共有權(quán)、約定共有權(quán),全體共有權(quán)、部分共有權(quán)等,而一般共有權(quán)則僅分為按份共有和共同共有兩種。最后,區(qū)分所有共有權(quán)的標(biāo)的物不能分割,與專有權(quán)成員權(quán)同時(shí)產(chǎn)生,同時(shí)消滅。一般共有所有權(quán)的標(biāo)的物則能夠請(qǐng)求分割。因此,區(qū)分所有共有權(quán)是一種特殊的共有所有權(quán)。

(三)建筑物區(qū)分所有人成員權(quán)的概念

在建筑物區(qū)分所有的情況下,以一棟建筑物為基礎(chǔ)。各區(qū)分所有人在實(shí)行其專有部分所有權(quán)時(shí),為實(shí)現(xiàn)其目的,會(huì)借用共用部分,各區(qū)分所有人在行使專有權(quán)利時(shí),不得妨礙其它區(qū)分所有人對(duì)自身專有權(quán)的行使,而且不得違反全體區(qū)分所有人的共同利益。在現(xiàn)實(shí)生活中,各區(qū)分所有人形成了類似共同體的關(guān)系,為維持共同體之間的關(guān)系,加強(qiáng)對(duì)相互間共同事務(wù)的管理與共用部分的使用收益的管理,就構(gòu)成了一種由各區(qū)分所有人所組成的團(tuán)體。借助這個(gè)團(tuán)體的力量來(lái)管理相關(guān)事務(wù),各區(qū)分所有人享有一定的權(quán)利并承擔(dān)一定的義務(wù),于是成員權(quán)就應(yīng)運(yùn)而生。

成員權(quán)主要指建筑物區(qū)分所有權(quán)基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的,作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的價(jià)值

(一)確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán),維護(hù)業(yè)主權(quán)利

隨著現(xiàn)代住房的不斷商品化,越來(lái)越多的居民都成為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人,經(jīng)過(guò)對(duì)建筑物所有權(quán)制度的研究,能夠明確區(qū)分建筑物的專有部分、共有部分,并在此產(chǎn)生的共同關(guān)系。對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō),明確建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,能夠有效加強(qiáng)對(duì)區(qū)分建筑物的管理,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督作用,對(duì)區(qū)分所有權(quán)人來(lái)說(shuō),則能夠明確其在區(qū)分建筑物中的各種權(quán)利。當(dāng)住宅成為個(gè)人所有的生活資料時(shí),明確其權(quán)利歸屬是公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)獲得安全保障的必要條件,也是買賣、租賃或抵押住宅,以充分發(fā)揮住宅的經(jīng)濟(jì)效用的必要法律條件。另外,專用部分和共用部分的劃分是合理確定住宅所有人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ),住宅所有人在使用、維修和管理建筑物共用部分的一切法律關(guān)系,都要基于這種劃分來(lái)確定。

(二)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展

現(xiàn)實(shí)社會(huì)中,往往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了吸引消費(fèi)者的目光都把廣告宣傳做得很足,但真正的情況卻與廣告上相距很大,欺騙了消費(fèi)者,在研究建筑物區(qū)分所有權(quán)制度后,消費(fèi)者能夠明確的要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確定專有部分跟共有部分,對(duì)物業(yè)公司也可由業(yè)主們共同決定,消費(fèi)者能夠按現(xiàn)行法律進(jìn)行建筑面積登記,物業(yè)管理費(fèi)也能夠按建筑面積交,至于房屋綠地縮水,消費(fèi)者能夠跟開(kāi)發(fā)商在合同里里約定。若是違約需承擔(dān)責(zé)任,那么就能夠把面積計(jì)算的問(wèn)題透明化,避免不必要的糾紛,樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信形象,促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此,在中國(guó)用法律規(guī)定劃分住宅建筑物的專用部分和共用部分的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),是促進(jìn)房屋銷售透明度的必要措施。

(三)對(duì)立法的指導(dǎo)意義

中國(guó)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的最初規(guī)定,是建設(shè)部1989年頒布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》,隨著時(shí)代的發(fā)展,中國(guó)又頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,對(duì)于共有部分的維護(hù)、使用,以及造成損害的責(zé)任等都規(guī)定得較為具體。然而,仍難以完全解決區(qū)分所有的建筑物管理問(wèn)題。但這些都屬于部門(mén)規(guī)章或條例,缺乏權(quán)威性法律,10月的《物權(quán)法》規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)問(wèn)題,第一次以法律的形式明確建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在立法上的巨大進(jìn)步,但我們也應(yīng)當(dāng)注意到,物權(quán)法上規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在細(xì)節(jié)上做的還不夠,還須要進(jìn)一步完善,經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)分所有權(quán)制度的進(jìn)一步研究,相信對(duì)以后更進(jìn)一步完善建筑物區(qū)分所有權(quán)制度有更好的指導(dǎo)意義。

三、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的缺陷(一)專有權(quán)范圍界定不明《物權(quán)法》第74條對(duì)專有權(quán)規(guī)定:”業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得危及建筑物的安全,不得損害其它業(yè)主的合法權(quán)益?！睂Ｓ袡?quán)的客體就是建筑物的專有部分,如何確立專有部分的范圍,沒(méi)有明確建筑物區(qū)分所有權(quán)人其專有所有權(quán)的范圍,沒(méi)有明確建筑物面積測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)。(二)共有權(quán)難以實(shí)施《物權(quán)法》第76條將建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路、物業(yè)管理用房、會(huì)所、車庫(kù)認(rèn)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)對(duì)象。從實(shí)際情況看,提供健身、娛樂(lè)等服務(wù)會(huì)所,絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開(kāi)發(fā)商出售或者出租經(jīng)營(yíng)的,而非按照建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有,因此能夠?qū)⒁?guī)定會(huì)所的部分單列。(三)成員權(quán)規(guī)定不規(guī)范《物權(quán)法》沒(méi)有明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限、責(zé)任和業(yè)主會(huì)議的效力。出于實(shí)用的考慮,能夠規(guī)定”有關(guān)區(qū)分所有建筑物、基地和附屬設(shè)施的管理、使用,以及區(qū)分所有人等的相互關(guān)系,除法律另有規(guī)定外,應(yīng)以管理規(guī)約規(guī)定”(四)登記機(jī)構(gòu)尚不明確。物權(quán)法第10條雖然明確規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度,但對(duì)于統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)依然采取了擱置處理的方法,究竟哪一個(gè)機(jī)構(gòu)是統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)尚不明確。(五)相鄰權(quán)的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單。在區(qū)分所有的情況下,更容易發(fā)生各種相鄰關(guān)系的糾紛。不正當(dāng)使用專有部分而導(dǎo)致鄰人所有權(quán)的行使障礙;各區(qū)分所有人行使其專有部分權(quán)利時(shí),應(yīng)為鄰人專有部分的權(quán)利的行使提供必要的便利。四、中國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的完善隨著建筑物不斷向立體化高空方向發(fā)展,人口密度隨之提高,人際關(guān)系趨于復(fù)雜化,生活在同一棟建筑物上的區(qū)分所有權(quán)人雖唇齒相依、禍福與共,但生活習(xí)慣卻不盡相同,對(duì)居住環(huán)境品質(zhì)要求亦不一致,其結(jié)果,所有權(quán)人間的紛爭(zhēng)勢(shì)必層出不窮。有鑒于此,在區(qū)分所有權(quán)法上,建立一整套完善的管理制度,調(diào)節(jié)區(qū)分所有權(quán)人間的利害關(guān)系,化解彼此間及區(qū)分所有權(quán)人與管理團(tuán)體間的紛爭(zhēng),加強(qiáng)對(duì)共有部分與共有設(shè)施的管理與維護(hù),促進(jìn)社區(qū)和諧成長(zhǎng),均具有重要意義。(一)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的名稱中國(guó)新近頒布的《物權(quán)法》第六章稱建筑物區(qū)分所有權(quán)為”業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”,跟其它國(guó)家不一樣,中國(guó)在建筑物區(qū)分所有權(quán)上加了”業(yè)主的”三個(gè)字,在中國(guó)實(shí)際情況中,一般將商品房的所有權(quán)人稱為業(yè)主,業(yè)主的房屋統(tǒng)稱為物業(yè),中國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》都有闡述,因此這一添加是立法者根據(jù)中國(guó)實(shí)際情況做出的,但該種做法是否合理呢?

首先,建筑物區(qū)分所有權(quán)是民法的一種基本制度,添加了”業(yè)主的”之后意思將會(huì)變得不嚴(yán)謹(jǐn),而且它過(guò)于繁瑣,建筑物區(qū)分所有權(quán)本身的意義將變得不明確,不符合法律概念明確性、簡(jiǎn)潔性的要求。其次,”業(yè)主”又稱產(chǎn)業(yè)所有者,”業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”就變成”產(chǎn)業(yè)所有者的建筑物區(qū)分所有權(quán)”,但在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度里,除了區(qū)分所有建筑物準(zhǔn)有部分的所有權(quán)人外,還有區(qū)分所有人將專有部分出租給她人使用的狀況,此時(shí)房屋的使用人稱為”專有部分占有人”⑤,而專有部分占有人并不是所有權(quán)人,因此不能稱為業(yè)主,可見(jiàn),在建筑物區(qū)分所有權(quán)的前面添加”業(yè)主的”三字是不符合區(qū)分所有權(quán)基本法理的,它不能囊括專有部分所有權(quán)人以外的非專有部分所有人的情況。

(二)制定中國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法的必要性

從中國(guó)《物權(quán)法》中能夠看出,中國(guó)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的立法模式是屬于”民法模式”的,主要指在民法典中設(shè)專章或?qū)９?jié)規(guī)定若干建筑物區(qū)分所有權(quán)的條款,并以此調(diào)整區(qū)分所有建筑物法律關(guān)系。但這種模式有顯著的缺陷,首先,規(guī)范的細(xì)致性不夠,難以詳盡規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的相關(guān)內(nèi)容,建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于一種復(fù)合形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),其內(nèi)容也遠(yuǎn)比一般的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)復(fù)雜,而中國(guó)的《物權(quán)法》以一章十三條的規(guī)定來(lái)描述顯然是不夠的。其次,現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)作為現(xiàn)代民法的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之一,在具有”物法性”要素的同時(shí)更具有”人法性”的要素,主要是成員權(quán),這些大量的管理規(guī)約有一定的公法性、強(qiáng)制性的性質(zhì),將如此多的公法性規(guī)范融入到民法中,勢(shì)必會(huì)在一定程度上改變民法作為調(diào)整平等主體之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的性質(zhì)。⑥因此,這是基于此,采取民法模式主要是弊大于利的,迄今為止,絕大多數(shù)大陸法系國(guó)家都采取了將建筑物區(qū)分所有制度單獨(dú)立法的模式,也是代表著今后區(qū)分所有權(quán)立法的基本趨勢(shì)。因此,建議中國(guó)也要緊跟時(shí)代潮流,加快完善建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法制度。(三)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的立法建議1、取消”明示”的表述。這是因?yàn)?(1)對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)、屬于城市規(guī)劃關(guān)于綠地率規(guī)定的綠地部分,因?qū)儆谝?guī)劃內(nèi)的綠地應(yīng)由全體業(yè)主共有,不應(yīng)當(dāng)存在”明示”約定歸屬個(gè)人的情形。⑦(2)開(kāi)發(fā)商在滿足城市規(guī)劃關(guān)于綠地率的最低要求后,在自己的開(kāi)發(fā)用地里建設(shè)的綠地,即有權(quán)以自治的形式處分綠地,則無(wú)需明示就能夠限制其它人使用和占有?！泵魇尽睕](méi)有存在的必要。即”明示”屬于”不應(yīng)當(dāng)”和”沒(méi)必要”。

2、明確地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬?gòu)摹段餀?quán)法》第七十六條第二款”會(huì)所、車庫(kù)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,除建筑單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于”業(yè)主共有”⑧的規(guī)定看,現(xiàn)實(shí)意義并不大。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主對(duì)屬于建筑單位所有的營(yíng)業(yè)性停車場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓、出租享有優(yōu)先的購(gòu)買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán),以充分發(fā)揮建筑物配套設(shè)施的使用效能。3.對(duì)地下建筑物進(jìn)行所有權(quán)登記中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)登記制度很不完善,對(duì)于共有、她項(xiàng)的房地產(chǎn)權(quán)證,房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不辦理,停車位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證。在登記制度不完善的情況下,對(duì)小區(qū)車庫(kù)的歸屬由當(dāng)事人約定也勢(shì)必對(duì)業(yè)主的利益造成損害。4、完善”應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”⑨的含義《物權(quán)法》第74條第1款雖然規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要,可是這一規(guī)定太過(guò)粗糙與原則,容易產(chǎn)生歧義。如果不加以澄清,將來(lái)必定造成司法實(shí)踐的困惑。關(guān)于如何理解”應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”筆者認(rèn)為”首先滿足需要,就是指開(kāi)發(fā)商在修建了車位、車庫(kù)之后應(yīng)當(dāng)首先將其出租出售給業(yè)主,而不能高價(jià)賣給第三人?！痹摋l實(shí)際賦予了業(yè)主對(duì)小區(qū)車庫(kù)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán),能夠從”同等條件”的突破開(kāi)始來(lái)實(shí)現(xiàn)”應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的立法目的。5、正確處理好物權(quán)法與土地管理法、房地產(chǎn)管理法的關(guān)系。物權(quán)法主要是處理平等主體之間的物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)和保護(hù)的法律