知名地產(chǎn)成都某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

**金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告2008年11月1在本案招標(biāo)之前，“**金色海蓉”項(xiàng)目已進(jìn)行了初步的市場(chǎng)研究、項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)。此次招標(biāo)的核心指向在于依據(jù)當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，深度剖析**金色海蓉項(xiàng)目在當(dāng)面與未來(lái)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，以及新市場(chǎng)環(huán)境下客戶(hù)需求對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展方向的研判，從而為本案提供最為合理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)措施?？蛻?hù)目標(biāo)項(xiàng)目背景此次“**金色海蓉”項(xiàng)目招標(biāo)是為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)決策提供真實(shí)、有效、客觀的市場(chǎng)依據(jù)。為項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)提供二次佐證。成都**擬將“**金色海蓉”項(xiàng)目一期打造成G3金色產(chǎn)品系列，其產(chǎn)品形式將以精裝小戶(hù)型與SOHO公寓為主。以期滿(mǎn)足首置、首改客戶(hù)群需求點(diǎn)。項(xiàng)目背景我們的研究思路項(xiàng)目本體房地產(chǎn)市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境客戶(hù)需求本案營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)策略階段性執(zhí)行計(jì)劃客戶(hù)滿(mǎn)意度計(jì)劃項(xiàng)目定位與營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)與推廣執(zhí)行計(jì)劃客戶(hù)滿(mǎn)意度執(zhí)行計(jì)劃市場(chǎng)研究整體形象定位報(bào)告總綱第一部分項(xiàng)目發(fā)展背景與本體屬性……………P5第二部分成都房地產(chǎn)市場(chǎng)研究…………………P29第三部分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究……P54第四部分客戶(hù)需求研究…………P134第五部分營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)策略………………P166第六部分本案營(yíng)銷(xiāo)與推廣執(zhí)行…………………P203第七部分本案客戶(hù)滿(mǎn)意度執(zhí)行計(jì)劃……………P217第八部分思源優(yōu)勢(shì)………………P237項(xiàng)目發(fā)展背景與本體屬性金色海蓉用地性質(zhì)：二類(lèi)居住用地總用地面積：84136.33㎡代征地面積：29166.73㎡凈地面積：54969.60㎡總建筑面積：284748㎡住宅建筑面積：148762㎡商業(yè)建筑面積：68500㎡凈地容積率：4.03建筑密度：20.47%綠地率：38.22%建筑層數(shù)：30F、33F建筑限高：1、7、14、18、20號(hào)≤121米3號(hào)≤24米層數(shù)≤5層從本案自身控規(guī)指標(biāo)來(lái)看，代征地面積占總用地面積34.66%，本地塊公共用地面積較大；其限高指標(biāo)寬裕，結(jié)合08年現(xiàn)行規(guī)劃條例容積率能夠做到最大，讓產(chǎn)品規(guī)劃策略受限制較小宗地控規(guī)指標(biāo)項(xiàng)目1期用地后期開(kāi)發(fā)用地項(xiàng)目1期總平（過(guò)程稿）一期為精裝修，規(guī)劃有住宅和商業(yè)。本案一期產(chǎn)品初步規(guī)劃設(shè)計(jì)為SOHO公寓+精裝小戶(hù)型住宅+商業(yè)，按此次招標(biāo)要求暫不考慮本案商業(yè)部分，其中SOHO公寓為地上2-4層（裙樓部分），總建筑面積按1萬(wàn)㎡計(jì)算；精裝小戶(hù)型住宅為地上5-30層（主樓），總建筑面積按4萬(wàn)㎡計(jì)算從項(xiàng)目1期總平分析，本案裙樓2-4層SOHO公寓產(chǎn)品采用4梯19戶(hù)、5梯23戶(hù)、及4梯20戶(hù)內(nèi)廊式設(shè)計(jì)，該類(lèi)設(shè)計(jì)將導(dǎo)致本案整體公攤率較高；其次，5-30層精裝小戶(hù)型住宅，按現(xiàn)有1期總平裙樓部分基底分布形式分析，主樓應(yīng)為塔式高層建筑，該類(lèi)建筑形態(tài)同樣也無(wú)法避免公攤較高的問(wèn)題，同時(shí)也會(huì)對(duì)建筑內(nèi)部通風(fēng)及采光有一定程度的影響。本案一期初規(guī)產(chǎn)品設(shè)計(jì)本案位于成都市城南武侯區(qū)，正好處于城市向東、向南發(fā)展的核心軸線上。其次，宗地所在位置享有錦江與市內(nèi)最大的城市氧吧“東湖公園”等優(yōu)越自然資源，區(qū)域所蘊(yùn)含的生態(tài)居住特性為本案帶來(lái)較為有利的開(kāi)發(fā)條件**金色海蓉項(xiàng)目位于成都市城南武侯區(qū)北緯30。36’53.68”東經(jīng)104。04’55.22”宗地所在位置以錦江河畔為界緊鄰錦江區(qū)，與之一河之隔的東湖公園擁有185畝的原生湖泊，235畝的生態(tài)綠地，是成都市內(nèi)最大的城市綠色氧吧，也是唯一保持原生態(tài)景色的湖泊，其宗地獨(dú)特的地理位置與自然資源條件，為本案帶來(lái)較為有利的開(kāi)發(fā)條件。區(qū)域所扮演的城市角色與功能成都市城東城西30。36’53.68”N104。04’55.22”E城北城南本案隨著近幾年成都的迅猛發(fā)展，城市化進(jìn)程的迅速展開(kāi)，成都已經(jīng)開(kāi)始從單一城市核心向多中心方向過(guò)渡。城區(qū)范圍的擴(kuò)大，催生出眾多的居住板塊。在城市總規(guī)下城東、城南作為主要的城市發(fā)展方向，雙橋子板塊、建設(shè)路板塊、東湖板塊、新希望板塊、南延線板塊等相繼成為整個(gè)城市的熱點(diǎn)居住區(qū)域，領(lǐng)演成都市房地產(chǎn)發(fā)展軌跡。在成都市城市總體規(guī)劃中，雖然主城區(qū)以“一主兩次多核”構(gòu)建多中心城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，但對(duì)于本案所在城南及臨近城東的區(qū)域占位，是近幾年整個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展的高熱點(diǎn)區(qū)域單中心城市擴(kuò)張多中心都市群形成

成都區(qū)域與城市群空間結(jié)構(gòu)關(guān)系

成都城北城南城東城西伴隨著各個(gè)居住板塊的快速形成與發(fā)展成熟，各知名開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入城東、城南，一度令07年建設(shè)路板塊領(lǐng)演整個(gè)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)，其次城南土地交易市場(chǎng)也屢創(chuàng)新高，市場(chǎng)高溫的背后對(duì)于本案來(lái)講，直接面臨區(qū)域市場(chǎng)嚴(yán)峻競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的層層包夾建設(shè)路：工業(yè)搬遷、品牌聚集、競(jìng)爭(zhēng)激烈華潤(rùn)二十四城東大街板塊：城東CBD核心區(qū)，“西部華爾街”未來(lái)的商務(wù)圈，規(guī)劃成熟，多樣產(chǎn)業(yè)組合。雙橋子板塊：成熟配套以雙橋子為中心的商業(yè)配套成熟，土地釋放量大，未來(lái)住宅供應(yīng)區(qū)。望江—東湖板塊：城市生態(tài)、文化聚集區(qū)以江景、河居為強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)文化的、生態(tài)的居住環(huán)境。站南、新希望、桐梓林板塊：高端區(qū)域，成熟度高較早開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，已形成成熟、高檔的居家氛圍。建設(shè)路板塊雙橋板塊市中心板塊站南板塊桐梓林板塊新希望板塊東湖板塊望江板塊東延線板塊區(qū)域與城市群空間結(jié)構(gòu)關(guān)系新興熱點(diǎn)區(qū)域品牌集聚城市中心區(qū)配套成熟城東CBD核心區(qū)高端區(qū)域成熟度高城市生態(tài)、文化聚集區(qū)本案東湖板塊望江板塊本案所在的東湖板塊，除了受到周邊各熱點(diǎn)居住板塊合圍之外，同時(shí)也面臨區(qū)域內(nèi)所臨近的望江板塊與來(lái)自于自身板塊內(nèi)強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅東湖板塊內(nèi)，華潤(rùn)翡翠城啟動(dòng)了板塊開(kāi)發(fā)，經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目歷經(jīng)4年的影響,目前區(qū)域形象得到極大提升和認(rèn)知，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?；華潤(rùn)翡翠城當(dāng)前四期處于在售狀態(tài)中，同時(shí)板塊東北角的萬(wàn)達(dá)錦華城也有145套房源在售；位于本案板塊北面的望江板塊中，望江橡樹(shù)林以及即將面市的摩瑪城也將對(duì)本案構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)威脅。錦江望江公園東湖公園九眼橋二環(huán)路科華中路高攀路沙河四川大學(xué)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度望江橡樹(shù)林摩瑪城華潤(rùn)翡翠城萬(wàn)達(dá)錦華城本案本案用地原為成都海蓉特種紡織品有限公司用地。整體區(qū)域位于成都房地產(chǎn)東南板塊，區(qū)域路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，出行較為便捷東至錦江，距離0.4公里南至火車(chē)南站東路，距離0.5公里西至科華中路，距離0.5公里北至二環(huán)路南四段與東五段交界處，距離0.9公里由宗地經(jīng)長(zhǎng)壽路至科華中路路口至人民南路四段1.5公里由宗地經(jīng)高攀路南段—三環(huán)路1.7公里；宗地與天府廣場(chǎng)物理直線距離5.4公里；宗地四至狀況一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路人民南路5.4公里0.9公里1.7公里1.5公里新希望路火車(chē)南站東路錦江0.4公里0.5公里0.5公里1.3公里科華中路高攀路本案本案所臨近的高攀路僅有19路城市公交線路，距本案0.65公里的成都市桂溪公交總站為區(qū)域出行帶來(lái)極大的便利，其次周邊紅星路延線、二環(huán)路環(huán)線、科華路等重要道路車(chē)流量較大。按早、中、晚車(chē)流測(cè)量，對(duì)于來(lái)講本案存在一定的噪音影響宗地周邊交通狀況高攀路路況航拍圖宗地緊鄰高攀路，該路段屬于雙向四車(chē)道城市交通直線；現(xiàn)有城市公交體系僅19路經(jīng)過(guò)，始發(fā)站位于金沙公交站至和平小區(qū)（共28個(gè)站點(diǎn)）；距離本案0.65公里處，為成都市桂溪公交總站，站內(nèi)包括109、110、111、112、304、49、501、50、55、6、6區(qū)間、92、97路，共計(jì)13路公交線路，出行較為便捷；距離宗地分別為0.5公里、0.9公里的科華中路和二環(huán)路環(huán)線為雙向6車(chē)道和8車(chē)道。車(chē)流量比較大。單位：輛/分鐘早上8：00下午16：00晚上21：00本案桂溪公交站7條、二環(huán)路人南東站6條、科華路章靈寺站5條、及高攀路2條公交線路通達(dá)城東、西、南、北四個(gè)方向，路網(wǎng)交通體系發(fā)達(dá)終點(diǎn)站為桂溪公交站的線路包括：經(jīng)過(guò)二環(huán)路人南東站線路包括：經(jīng)過(guò)科華路口章靈寺線路包括：經(jīng)過(guò)高攀路線路包括：宗地周邊城市公交線路49路55路62路109路111路112路304路51路52路76路79路97路114路6路92路102路307路335路19路35路目前周邊物業(yè)基本屬于拆遷安置房或者是年代較為久遠(yuǎn)的物業(yè)，初步統(tǒng)計(jì)至少有1500戶(hù)左右位于高攀路及航空路道路兩側(cè)。其中愿意在該區(qū)域繼續(xù)居住的占88%，面積需求70-90㎡占40%，總價(jià)傾向30-45萬(wàn)占46%周邊現(xiàn)有物業(yè)狀況小區(qū)名棟數(shù)戶(hù)數(shù)拆遷小區(qū)8400航空路10號(hào)院149航空路19號(hào)院5120高攀路21號(hào)10378高攀路17號(hào)2131高攀路11號(hào)32801、教師苑2、拆遷小區(qū)3、航空路居民區(qū)4、高攀路居民區(qū)1234本案本案主要出行通道高攀路兩側(cè)城市電網(wǎng)密布，其次周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、舊居民樓、7322廠、7322宿舍、華豐食品批發(fā)市場(chǎng)、廢品回收站等對(duì)區(qū)域環(huán)境造成較大影響，同時(shí)也為該區(qū)域帶來(lái)一定的社會(huì)安全隱患，與本案開(kāi)發(fā)及區(qū)域發(fā)展形成不和諧因素項(xiàng)目近河,但不臨河,且臨河段沿岸需要改造，與對(duì)岸東湖更是天壤之別。項(xiàng)目距直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)華潤(rùn)翡翠城直線距離不超過(guò)800米，對(duì)客戶(hù)視覺(jué)沖擊較大。目前此區(qū)域地理位置好,周邊配套好,但整個(gè)小區(qū)域?qū)儆诶蠌S區(qū)域,與周邊發(fā)展極不和諧。片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，項(xiàng)目東邊及北邊是軍工7322廠,項(xiàng)目西邊為高攀農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和高攀路商務(wù)酒店,外來(lái)人口流動(dòng)較大，有一定社會(huì)安全隱患存在。項(xiàng)目東邊街道對(duì)面為7322廠宿舍，7322廠外的廢品回收站，大大影響了項(xiàng)目品質(zhì)，且此區(qū)域房子多為老房子，整體層次不高。項(xiàng)目上方為西南食品城，其目前為成都市區(qū)最大食品批發(fā)城，人流量較大，存在有一定社會(huì)安全隱患。周邊不利因素狀況廢品回收站軍工7322廠城市電網(wǎng)批發(fā)市場(chǎng)站南片區(qū)新希望片區(qū)科華路商業(yè)圈500米區(qū)域內(nèi)基本生活配套及設(shè)施較為齊全，1公里區(qū)域內(nèi)科華北路商業(yè)圈餐飲、娛樂(lè)等時(shí)尚消費(fèi)較多，2公里區(qū)域內(nèi)臨近成都高檔居住片區(qū)新希望片區(qū)，居住與商業(yè)氛圍較濃，交通便利，北至望江公園，生態(tài)環(huán)境較好。宗地500米-3公里區(qū)域配套狀況萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)圈3KM2KM1KM500M本案500M區(qū)域配套安琪兒婦產(chǎn)醫(yī)院高攀農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)7322廠東湖公園百聯(lián)天府百安居川大附中伊藤洋華堂永樂(lè)生活電器美力第二人民醫(yī)院宜家家居富森美家居望江公園1KM區(qū)域配套2KM區(qū)域配套3KM區(qū)域配套在本案3.5公里范圍內(nèi)，擁有23家教育資源，教育等級(jí)從低到高層次豐富，就學(xué)便利，無(wú)疑為本案提供了較為有利的條件1、成都五十中（現(xiàn)十二中分校）0.7公里2、成都紡織高等專(zhuān)科學(xué)校0.8公里3、成都航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院0.9公里4、錦江區(qū)紅專(zhuān)小學(xué)1.3公里5、勞動(dòng)路小學(xué)2公里6、成都市棕北中學(xué)2.1公里7、龍舟路小學(xué)2.3公里8、省旅游學(xué)校2.3公里9、十九中2.5公里10、省財(cái)政學(xué)院2.6公里11、四川大學(xué)2.6公里12、成都十二中2.8公里13、市中華職業(yè)學(xué)校2.8公里14、得勝小學(xué)2.9公里15、新生路小學(xué)2.9公里16、四川省音樂(lè)學(xué)院3.0公里17、成都幼兒師范學(xué)校3.0公里18、省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)校3公里19、四川省藝術(shù)學(xué)院3.2公里20、省運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)院3.2公21、四川教育學(xué)院3.3公里22、金陵路小學(xué)3.5公里23、華西醫(yī)科大學(xué)3.5公里周邊教育資源配套狀況1102345789111213141516171819202122623本案本案將周邊胞臨近忽錦江舉與沙殖河，質(zhì)同時(shí)黃與望壟江公鄉(xiāng)豐園、糕東湖違公園阿與沙張河公亂園相喉隔較薦近，討享有爛兩河各三公扣園的座獨(dú)特誼自然床環(huán)境訪資源1、陰沙河公公園沃0.序8公昏里2、養(yǎng)東湖愧公園紙1.崇1公且里3、顛望江瞧公園撲2.顛1公伶里4、違樺林始生態(tài)拍園3碰公里5、柱神仙礙樹(shù)公勻園3蘋(píng).4抽公里6、涉塔子扛山公寄園4會(huì).3頃公里7、像花鄉(xiāng)引苑4餓.3炎公里8、睜萍雨聾閣生常態(tài)園貍4.若6公乞里9、訓(xùn)拒霜繳園4幻玉.7妖公里10結(jié)、人欠民公馳園5營(yíng).5上公里11涼、幸坡福村撿生態(tài)垮園5僵.5促公里周邊車(chē)自然怒環(huán)境帥資源醫(yī)配套響狀況2345678911101本案在本在案4釣公里慕范圍常內(nèi)，凍享有慶12掙家醫(yī)呈院，泥就醫(yī)頸便捷統(tǒng)性高1、滅四川喂省華鏡西疑焦難病冷醫(yī)院傷0.顛5公貫里2、甚省二獻(xiàn)醫(yī)院笨1.盞5公住里3、裳省中盯醫(yī)藥賴(lài)研究躺院附鬼屬醫(yī)協(xié)院1即.6疑公里4、券錦江震區(qū)婦徹幼保鑼健院?jiǎn)?.宵7公毅里5、牢省生考殖健烈康研貧究中加心附桐屬醫(yī)薄院2繳.3毒公里6、田中國(guó)酬科學(xué)利院成律都分劫院醫(yī)咐院2翼.4醒公里7、攪成都瞎腫瘤萄醫(yī)院滲2.睛5公那里8、劇成都市市第獻(xiàn)十人歪民醫(yī)眠院2榆.6鼻公里9、完45漠2醫(yī)均院2郊.6版公里10唱、華盆西醫(yī)樹(shù)大附典屬第愛(ài)三醫(yī)據(jù)院2喪.7簡(jiǎn)公里11顛、紅輪十字誤醫(yī)院點(diǎn)3.精6公笑里12有、華桑西醫(yī)緞大附何一門(mén)彩診院腹4.獻(xiàn)1公搬里周邊馬市政裂醫(yī)療隨配套閥狀況532110679111248本案本案貧1公應(yīng)里范茅圍內(nèi)紫擁有料百聯(lián)胡天府洽大型文綜合誓購(gòu)物拔商場(chǎng)公，1低1家獵小型市購(gòu)物那超市弄；其身次，宅在1沃.5暢公里獄及3廳公里磁范圍筒內(nèi)擁永有好腸又多續(xù)及萬(wàn)疲達(dá)商特業(yè)廣麻場(chǎng)。漿為本副案居逼住與幻玉時(shí)尚壓消費(fèi)禮帶來(lái)悼極大裁的便楊利距離液項(xiàng)目奸約1煮公里梁左右極為百仙聯(lián)天搬府商挑業(yè)圈距離芽項(xiàng)目黑約1譜.5諸公里章左右兄為好麗又多為亞太問(wèn)店距離畜項(xiàng)目恐約3惠公里謠左右偽為萬(wàn)諸達(dá)廣復(fù)場(chǎng)商巾業(yè)圈周邊某購(gòu)物胡配套間狀況123以項(xiàng)裙目為抓中心臺(tái)，半池徑1籮公里楊范圍組的小評(píng)型購(gòu)愈物點(diǎn)亞如下斥：航空嶼路1狗9號(hào)岡附5擾號(hào)：暢紅旗椅超市高攀吉西巷原4號(hào)擁附5逢號(hào)：拔WO餃WO鞋超市高攀鳳西巷傍4號(hào)遭附4夕9號(hào)芝：聯(lián)談合一態(tài)百高攀茶路2料6號(hào)裹附1乏3號(hào)堤：互塑惠超籌市高攀欣路2播2號(hào)榜：百較貨小蘿店長(zhǎng)榮鄭路1奧號(hào)附譽(yù)25擋號(hào)：款紅旗涼超市長(zhǎng)壽添路3差號(hào)附詳14搏號(hào)：務(wù)WO貌WO邪超市長(zhǎng)壽熊路7念號(hào)附當(dāng)43杜號(hào)：餓互惠疼超市長(zhǎng)壽父南路鴉2號(hào)噴：紅弦旗超衰市火車(chē)館南站雕東路桐30船號(hào)：僵WO乓WO踐超市火車(chē)險(xiǎn)南站捏東路境34博號(hào)附胞23勺號(hào)：幼互惠唯超市本案對(duì)于局本案換而言院，面氧對(duì)市腥場(chǎng)發(fā)食展環(huán)經(jīng)境的遺激烈瞞競(jìng)爭(zhēng)比，*朱*作風(fēng)為企朋業(yè)公宏民的膨社會(huì)蛛責(zé)任摟感，勞以及危房地規(guī)產(chǎn)標(biāo)是桿與墳行業(yè)項(xiàng)領(lǐng)跑爭(zhēng)者的饒姿態(tài)宣，不華斷為磚品牌體延續(xù)銳提升挑價(jià)值桌，因睜此我理們首戒先應(yīng)貫對(duì)本艷案土閃地、托產(chǎn)品倚與客漂戶(hù)之迷間所武傳遞練的價(jià)唇值進(jìn)森行思置考金色海蓉社會(huì)責(zé)任產(chǎn)品系列地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展埋環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)黃激烈品牌勻延續(xù)價(jià)值先提升房地疾產(chǎn)標(biāo)甲桿城市主化典珍范順應(yīng)莊城市李化大背頃景本案興品牌弱戰(zhàn)略餅思路本案追品牌呀成就僚之路面對(duì)思考姿態(tài)秉承產(chǎn)品客戶(hù)土地核心要素金色略、城該花、借四季捷、高么檔四使大產(chǎn)房誠(chéng)品系罷列對(duì)喊應(yīng)著柱不同咸的土蒙地價(jià)踩值與塌客戶(hù)宿價(jià)值薄。本孩案屬棕于金奸色系也列，郵其土盛地價(jià)宏值決溪定了香客戶(hù)撲價(jià)值悶的實(shí)析現(xiàn)，逐同時(shí)液也形廊成了種本案孩的不轎利因文素產(chǎn)品伶系列眠的價(jià)誘值實(shí)嘉現(xiàn)因菜素市區(qū)城郊郊區(qū)城花骨系列偏：1、窄土地?fù)P價(jià)值像：城叫市邊故緣，織快速典發(fā)展察，交鋸?fù)樣鷷常?、久客戶(hù)破價(jià)值緞：舒籮適的斜居住燙環(huán)境位；3、藥不利持因素徹：周扛邊配忍套不騎夠完污善。四季灣系列寨：1、樹(shù)土地恰價(jià)值瞎：郊索區(qū)，他土地咬成本低；2、爆客戶(hù)比價(jià)值烈：房棚屋價(jià)命格低即；3、闊不利律因素具：交然通、比配套岸很不準(zhǔn)完善，仙居住倍不便貼。金色肯系列歉：1、滋土地新價(jià)值鐵：城第市中援心，箏交通方茂便，仆配套栽完善世；2、變客戶(hù)唯價(jià)值默：便寄利的賠城市宣生活；3、亦不利月因素葬：居偷住密負(fù)度高身，居住潔成本夜高，吉噪音擠影響右。金色企系列城花奇系列四季筐系列高檔折系列劃分償標(biāo)準(zhǔn)判：土首地對(duì)獵應(yīng)客成戶(hù)價(jià)趣值本案從本艇案區(qū)哀域位崖置、冶路網(wǎng)增交通鳥(niǎo)與周秤邊配拉套屬行性看骨基本你與金素色系女列土征地屬翅性相角符，劃能夠超滿(mǎn)足服便利蘿城市陸中心所生活興的客企戶(hù)價(jià)帽值實(shí)情現(xiàn)本案方產(chǎn)品鏡系列姜界定產(chǎn)品系列土地屬性產(chǎn)品定位客戶(hù)價(jià)值位置交通配套定位與城市均價(jià)比金色系列市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達(dá)生活配套完善中高檔1.5以上便利的城市中心生活城花系列市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套中檔偏高1.2以上舒適的郊區(qū)生活四季系列郊區(qū)（或衛(wèi)星城）不便利不完善中檔0.8以上性?xún)r(jià)比、務(wù)實(shí)高檔系列市區(qū)或郊區(qū)擁有稀缺資源便捷對(duì)配套無(wú)要求高檔2以上成功人士的生活選擇系列名子系列名稱(chēng)【土地】子系列土地屬性【產(chǎn)品】產(chǎn)品核心價(jià)值【客戶(hù)】主力細(xì)分客戶(hù)構(gòu)成金色（城市住宅）G11）地塊屬性高，周邊寫(xiě)字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級(jí)別配套；2）地塊對(duì)應(yīng)有交通噪音干擾大，周邊人群復(fù)雜的劣勢(shì)；3）商業(yè)價(jià)值高便捷的城市生活注重工作便利的商務(wù)型客戶(hù)，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)商務(wù)人士（常年工作流動(dòng)人士，無(wú)明顯的生命周期對(duì)應(yīng)關(guān)系）G21）周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜；2）適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶(hù)小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)、孩子三代（客戶(hù)年齡以35-39為主）G31）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)；2）周邊有大超市對(duì)產(chǎn)品總價(jià)敏感的首次置業(yè)客戶(hù)青年之家、小太陽(yáng)（客戶(hù)年齡以25-34為主）城花（城郊住宅）C1）交通便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域比較近；2）相對(duì)市中心居住密集度低；3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居住（第一居所）后小太陽(yáng)、小太陽(yáng)、孩子三代（客戶(hù)年齡以35-44為主）四季（郊區(qū)住宅）T1三通（水電路），政府未有對(duì)該區(qū)域的整體規(guī)劃低價(jià)格小太陽(yáng)、青年之家、孩子三代（客戶(hù)年齡以25-34為主）T21）有自然資源；2）距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)；3）沒(méi)有完善生活配套，但地塊周邊有休閑配套（或有條件可做到）舒適居?。ǖ诙铀┛紤]父母養(yǎng)老或休閑客戶(hù)年齡以35-44歲為主高檔TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源TOP2位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源由于長(zhǎng)本案止周邊爸臨近剪眾多旅現(xiàn)已伍發(fā)展祥成熟槳的高驢端居棄住板仙塊，持同時(shí)架享有藥科華項(xiàng)中路條等時(shí)薯尚街繁區(qū)與怕川大強(qiáng)等知窄名教箏育配館套。目其次易，本加案周廳邊區(qū)本域環(huán)體境尚疼待進(jìn)觀一步賺完善貍。因賭此本炎案產(chǎn)識(shí)品品份類(lèi)界康定為架G3況，客肢群介雨于G批3為塵主、倚G2坐為輔本案培產(chǎn)品贈(zèng)品類(lèi)呈的界左定本案寄產(chǎn)品豎界定制樹(shù)狀寺圖金色辮系列城花衛(wèi)系列四季寫(xiě)系列TO朗P系碰列G1XX崗X路歌XX齒號(hào)**油X號(hào)G2金X字XXG3XX碼匯CXX福X園T1XX潮X城T2自然艙資源脾命名TO擴(kuò)P1銳\T搜OP土2占有帶稀缺明資源本案雀審視稀與思槍考城市皺總體倘規(guī)劃走有利謝于本蹤蝶案開(kāi)恩發(fā)，奸但0豪7、責(zé)08摧年成倘都房諸地產(chǎn)淚市場(chǎng)螺新政癥與市扇場(chǎng)總蛇體運(yùn)嚼行結(jié)蕩構(gòu)是濱否能雀夠支鼠撐項(xiàng)性目發(fā)葛展？嚴(yán)峻春的競(jìng)清爭(zhēng)板轎塊包身夾形駝勢(shì)，疲對(duì)于報(bào)本案右所在春東湖望板塊啟是否賄能夠囑形成德板塊帝突圍斤？各板吼塊內(nèi)瘦主要券競(jìng)爭(zhēng)鈔項(xiàng)目鑒與本禾案競(jìng)駝爭(zhēng)現(xiàn)必狀如廈何？朗對(duì)于榴本案彩來(lái)講嗓是否糾能夠太建立葵核心夕競(jìng)爭(zhēng)單優(yōu)勢(shì)甜區(qū)別添于其維它項(xiàng)示目？基于倆市場(chǎng)貝導(dǎo)向興與競(jìng)筋爭(zhēng)導(dǎo)角向之謊后，滔我們晌關(guān)注癢點(diǎn)在屯于客它戶(hù)需挪求，唇以客尖戶(hù)為程導(dǎo)向床才是娃本案護(hù)最終摘解決怖之道史？1234第二趙（3奏）部旬分目飲錄成都斗房地敬產(chǎn)市拿場(chǎng)研意究金色薄海蓉10繪年內(nèi)藥GD眼P年壟均增魚(yú)速2咱0.資2%似，茶人均殖可支胖配收獻(xiàn)入西隔部第扭一，諸接近恨天津傾08四年因侵受汶賓川地話震的襯影響泉，前瓶三季霧度增果速為算12問(wèn).2侄%，者增速速比去嘩年同斥期回蠟落2秒.5犯?jìng)€(gè)百金分點(diǎn)斧。同睬期受攝國(guó)際綁金融它市場(chǎng)蚊劇烈繳震蕩面影響毛，0積9年是預(yù)期進(jìn)GD碑P仍探將保殼持總蕉體增集長(zhǎng)，激增幅早回落醋的趨允勢(shì)中國(guó)憤西部苗重要佩中心些城市大，西霸南地奮區(qū)科康技、漸金融艷、商方貿(mào)中犁心和析交通喇、通闖信樞明紐，勞國(guó)家綁歷史刪文化鄉(xiāng)豐名城晚和旅擋游中伴心城語(yǔ)市。經(jīng)濟(jì)羨持續(xù)則穩(wěn)定周增長(zhǎng)薯，2侍00確7年鑄國(guó)內(nèi)輝生產(chǎn)妻總值易達(dá)到扣33穩(wěn)24刊億元假人民庫(kù)幣，疏較1哨99內(nèi)8年口總值紗提高關(guān)2倍陳，年筋均保殃持2恨0.涌2%輕的增展長(zhǎng)速焰率，躁與西瓣南區(qū)促域其星他省鳳會(huì)城帽市間跑經(jīng)濟(jì)抵發(fā)展票差距秧日益撇拉大其，經(jīng)沙濟(jì)活廉力凸太現(xiàn)。20神07讀年人淚均G記DP呈超過(guò)惰38貿(mào)00珠美元紀(jì)。按塞國(guó)際筍慣例必，正螺處于扛經(jīng)濟(jì)神快速貼增長(zhǎng)胡和快驅(qū)速城秧市化蕩的發(fā)拋展階咸段。成都斷總體禮宏觀叨經(jīng)濟(jì)薯運(yùn)行捉趨勢(shì)經(jīng)過(guò)早10獸年的悶發(fā)展仇，成斯都經(jīng)鮮濟(jì)發(fā)宰展格惠局已被逐漸咳由9甩8-找02釋年一魄二三潔產(chǎn)業(yè)爪轉(zhuǎn)變輕為0聯(lián)3、朱04柱年的猾二三提一產(chǎn)陵業(yè)結(jié)剝構(gòu)，商05糾-0彼7年勸后已踢邁向綢現(xiàn)代溪型三貸二一欄經(jīng)濟(jì)蘆發(fā)展薦格局極的大欄中型巧城市19刷98蒼-2磚00豎7年?yáng)|10伙年的粥時(shí)間緒內(nèi)第一茅產(chǎn)業(yè)出總量壟增幅敞達(dá)到?jīng)]90爹.6老9%網(wǎng)，年禾均保伐持9侍.6宏7%共增長(zhǎng)法速度奪；第二蓬產(chǎn)業(yè)汗總量飲增幅商達(dá)到嘴20珍2.米43云%，捕年均吸保持瞎20障.2盡4%測(cè)增長(zhǎng)巡壽速度兇；第三如產(chǎn)業(yè)受總量鳳增幅尤達(dá)到呢22抓8.濃95鋒%，豆年均徒保持搭22債.9扶0%君增長(zhǎng)汗速度住。截止戰(zhàn)20犧07仁年成抹都一俱、二砍、三休產(chǎn)業(yè)恭結(jié)構(gòu)暑比例嬸關(guān)系繞為：艙7.微1：凳45王.2界：4瞧7.純7城市鍋經(jīng)濟(jì)劈燕整體稼發(fā)展屬階段箏表現(xiàn)稠為1羨99林8-斗20爆02鎖年的娃基礎(chǔ)訂型一懶二三想產(chǎn)業(yè)份，逐悉步步探入2泄00雄3-市20貌04疫年的逃過(guò)渡蕩型二造三一來(lái)產(chǎn)業(yè)進(jìn)，最旺后實(shí)醬現(xiàn)2恥00純5-離20慎07送年的棉現(xiàn)代刺型三校二一卡經(jīng)濟(jì)須發(fā)展邁格局共的轉(zhuǎn)站變。成都將產(chǎn)業(yè)曲結(jié)構(gòu)響運(yùn)行踏趨勢(shì)在過(guò)真去1暴0年沾中，名成都涂市總殲體經(jīng)擴(kuò)濟(jì)不礦斷促劃進(jìn)和漠?dāng)U大花內(nèi)外智需求淋，拉竭動(dòng)經(jīng)播濟(jì)增獸長(zhǎng)，仍?xún)?nèi)需列總量善年均鋪保持忙20粒.0槍8%劃的增向長(zhǎng)速短率，槽外需拐年均汗保持武17升6.釀67認(rèn)%的犬高速陸增長(zhǎng)其中讀以社變會(huì)消冊(cè)費(fèi)品費(fèi)零售手總額綱為重她要指混標(biāo)的猶內(nèi)需辟總量厘較1值99孫8年娛增長(zhǎng)衛(wèi)2倍倡，年嬌均保柱持2爺0.棗08權(quán)%的混增長(zhǎng)爽速率志；以外愚貿(mào)進(jìn)秒出口爺總額容為重準(zhǔn)要指重標(biāo)的腐外需鳴總量和較1存99逢8年蘋(píng)增長(zhǎng)珠17線.6張7倍或，年海均保捧持1匪76皂.6躲7%勾的高僻速增棵長(zhǎng)速僵率。成都直社會(huì)祝消費(fèi)怎品零鍛售總塌額與擋外貿(mào)閱進(jìn)出謹(jǐn)口總鍋額城市辨人口超持續(xù)橡增長(zhǎng)重拉動(dòng)楊成都班城市竹化進(jìn)菜程，親其年尺均人養(yǎng)口增趟幅保疫持在銷(xiāo)1.揮16籌%，頸人口鳳增幅脹12揚(yáng).9柳萬(wàn)人膽/年漫，城購(gòu)市人捏均可美支配勾收入丘年均售增幅眨13癥.0妥4個(gè)佛百分榆點(diǎn)，讀農(nóng)村死人均擺可支倘配收勁入年釋均增粉幅1躺1.糖45悅個(gè)百暮分點(diǎn)截止害20候07痛年年肺末成摸都市夢(mèng)總?cè)酥伎跒槌?1蛇12繁.3途萬(wàn)，撕較1既99邁8年涂增長(zhǎng)調(diào)11贏.5劣6%器，年躲均增檔幅為低1.稠16墻%，增人口下增幅繩為1墊2.吃9萬(wàn)告人/塑年。城市嫂人均左可支陷配收粱入較帽19器98卡年增敞長(zhǎng)1雀30噸.3戀6%炒，年孝均增豪幅為咸13咬.0孩4%農(nóng)村唉人均君可支幸配收萄入較聞19臟98部年增遺長(zhǎng)1朽14鎮(zhèn).5令2%血，年同均增登幅為妖11羞.4瘦5%成都集人口蜜與人紗均可拌支配收入濃狀況成都蛋在過(guò)渡去1谷0年蕩中全銀社會(huì)照固定手資產(chǎn)屈投資掛增長(zhǎng)成強(qiáng)勁挽，年主均增歌幅為乘54掘.4撤4%屢，尤父其是凡07脆年房醒地產(chǎn)蘇投資串總額除占到謠全社晚會(huì)固差定資猾產(chǎn)投蘭資總武額的歲38燦%，賭其中棒住宅任占房挺地產(chǎn)午投資雹總額拒的6貓7.淺19渾個(gè)百狹分點(diǎn)由于尋城市攻化進(jìn)腫程的竭不斷調(diào)加快議，成茄都市洽全社孔會(huì)固凝定資旨產(chǎn)投即資逐察年走命高，忌去年銳投資近總額揚(yáng)較1全99超8年篩增長(zhǎng)著高達(dá)奶54蹤蝶4.慰43蘇%，犯年均乎升幅懲為5飾4.礎(chǔ)44銅%其中港20楚07程年房芬地產(chǎn)錯(cuò)投資艘較1別99永8年療增長(zhǎng)虎10霸5.喘76享%，筍占固諷定資喪產(chǎn)總逆投資刑額的群38弦%20輛07循年住箱宅投栽資較蕩19悠98狠年增階長(zhǎng)1施23組.7什9%終，占買(mǎi)房地車(chē)產(chǎn)投毯資總勒額的消67仗.1刻9%成都局市固裳定資奸產(chǎn)投勸資狀斯況自0斷7年逢中開(kāi)酒始成血都房翼價(jià)飆暖升，饞CP圾I指晌數(shù)持園續(xù)上固揚(yáng)，淺同時(shí)甜也伴憐隨整陰個(gè)房魂地產(chǎn)袍產(chǎn)業(yè)恭宏調(diào)彎，0乓8年帳受汶如川地嶄震與身國(guó)際卡金融逢市場(chǎng)涂劇烈瘡動(dòng)蕩唱等綜童合因題素的悶影響輪，第糠三季沉度央蛾行逐煩步下隨調(diào)利進(jìn)率全國(guó)小在第風(fēng)一輪混房地踩產(chǎn)開(kāi)伶發(fā)熱諒潮中隙，尤膛其以離房地允產(chǎn)投絲式機(jī)為坡主高域風(fēng)險(xiǎn)司炒作頌之后校，導(dǎo)花致1獄99頃6-豎20匯02匠年七份年的求時(shí)間脾內(nèi)，錫存貸產(chǎn)利息旦分別況降至柜1.襯98奸和5爭(zhēng).3扭1，烏降幅陪分別徑為7巖3.譜49步%和差47羅.3撈2%悠，年論均降揭幅分魯別為跌10酒.5典%和深6.罰76芹%，畜國(guó)家情利用齡金融催杠桿貿(mào)調(diào)節(jié)而作用往刺激矩市場(chǎng)堤需求職。隨著著中國(guó)效城市臉化進(jìn)越程的瞇加快子，房摸地產(chǎn)尊市場(chǎng)耍不斷睬膨脹事，從凈20歲04里年1效0月波開(kāi)始慎，金神融調(diào)購(gòu)控抑拌制投躁機(jī)的斧新一蓬輪加灑息期等來(lái)臨郵，至境20績(jī)07食年1寨2月土止，目在過(guò)聾去的部4年逢中，豎存貸筆利率士分別廣升至夢(mèng)4.用14殖和7姿.4巾7，裝升幅漏分別鋼為1嬸09做.0辜9%偽和4屠0.土67掙%，項(xiàng)年均純升幅葡分別陽(yáng)為2震7.柿27半%和斥10幸.1差7%輸，總低體走救勢(shì)趨逃于平犧穩(wěn)，肌此輪暑宏調(diào)滾旨在洗平抑談房?jī)r(jià)杜抑制進(jìn)通漲蓄。進(jìn)入擦08拜年受框國(guó)內(nèi)進(jìn)諸多暢因素茶影響愿，以縮慧及國(guó)姥際金獻(xiàn)融市嚴(yán)場(chǎng)劇圓烈動(dòng)挎蕩，炒第三苦季度泊央行移逐步草下調(diào)像利率共，穩(wěn)貫定國(guó)凍內(nèi)金遣融市秧場(chǎng)全國(guó)潮金融魔形勢(shì)蚊與房倍地產(chǎn)艇貸款鏈金融芒形勢(shì)麻分析警戒梁線20糊08解年1出0月腥22卵日財(cái)含政部嫁發(fā)布卡《繼警續(xù)加勾大保須障民奮生投導(dǎo)入力療度，塵切實(shí)舞解決叫低收尊入群痕眾基徑本生營(yíng)活》雄的政宅策，平其中擴(kuò)對(duì)于鳳鼓勵(lì)琴房地庭產(chǎn)消危費(fèi)的棄內(nèi)容魔，政醒策救棍市力曬度比截較大成都棵市房雜地產(chǎn)滅市場(chǎng)刊政策撓分析居民擇首次圈購(gòu)買(mǎi)葡普通灶自住拌房和晴改善簽型普奔通自沈住房么提供嗚貸款閘，其紅貸款數(shù)利率形的下繳限可烏擴(kuò)大線為貸撥款基砍準(zhǔn)利已率的趕0.梳7倍停，最蒸低首胸付款稠比例跑調(diào)整似為2屬0%開(kāi)。下調(diào)血個(gè)人堵住房辦公積纏金貸賓款利佩率，鄙各檔頁(yè)次利首率分冊(cè)別下巾調(diào)0稼.2布7個(gè)彎百分妻點(diǎn)。地方受政府劣可制蜘定鼓痰勵(lì)住曬房消滾費(fèi)的耳收費(fèi)寫(xiě)減免算政策瓶。從2輪00些8年洲11攔月1味日起事，對(duì)鎮(zhèn)個(gè)人無(wú)首次鹽購(gòu)買(mǎi)藥90枯平方賣(mài)米及節(jié)以下魯普通湯住房棗的，他契稅烤稅率超暫統(tǒng)續(xù)一下電調(diào)到臨1%物。對(duì)個(gè)蜂人銷(xiāo)避售或范購(gòu)買(mǎi)篩住房學(xué)暫免蓮征收鵲印花鋼稅；過(guò)對(duì)個(gè)慣人銷(xiāo)犯售住線房暫嗽免征郵收土腹地增映值稅紹。1234510詳.2嶼2新剝政變復(fù)化晝（篇成都逝地方籮政策喊：7詠0㎡笛以上鍋可辦恰理入廚戶(hù)，侄個(gè)稅法減免腹26透%，秩現(xiàn)金虧補(bǔ)貼月90㎡以下姻1.施5%橫，9扣0-戀14雀4㎡慌1%下，1爸44席-1述80西㎡0悠.5剛%）措施老政策新政策差別新政執(zhí)行時(shí)間1、減稅契稅普通住宅1.5%，非普通住宅3%購(gòu)買(mǎi)90平米以下普通住宅，下調(diào)到1%購(gòu)買(mǎi)90平米以下普通住宅，可節(jié)省房屋總價(jià)的0.5%2008.11.1印花稅買(mǎi)賣(mài)雙方各0.05%減免可節(jié)省房屋總價(jià)的0.1%土地增值稅1%減免涉及土地增值稅的可節(jié)省房屋總價(jià)的1%2、首付下降90平米以下最低20%，90平米以上最低30%二套首付最低40%最低20%二套政策不變購(gòu)買(mǎi)90平米以上，首付可降低10%2008.10.273、利率優(yōu)惠基準(zhǔn)利率7.47%，優(yōu)惠利率打85折，為6.35%基準(zhǔn)利率7.47%，優(yōu)惠利率下降到7折，為5.229%優(yōu)惠利率下降1.121%。以每次降息0.27個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，相當(dāng)于連續(xù)降息4次4、彈性政策——地方政府可指定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策為地方政府出臺(tái)后續(xù)政策預(yù)留空間——成都浮市房莊地產(chǎn)見(jiàn)市場(chǎng)安政策潑分析救市織政策認(rèn)的出胃發(fā)點(diǎn)礦是民螞生，涼不是傾救高抱房?jī)r(jià)幕。對(duì)江于首旺次購(gòu)勵(lì)買(mǎi)普劃通住求房用鏈于自昂住的肢個(gè)人胳，其陷總體確支付練成本筒下降甲約5寺-1廚0%脆，首籍付2肅0%說(shuō)，也沖降低舍了居惜民自閣住購(gòu)廚房的較門(mén)檻杯，這次個(gè)政濕策的怠出臺(tái)墾，向紫市場(chǎng)壺傳達(dá)寶了一胸個(gè)信危息，谷那就柄是國(guó)艘家對(duì)伐房地丟產(chǎn)的攻救市塵已開(kāi)旺始行創(chuàng)動(dòng)本次斧政策船的出頑臺(tái)，進(jìn)也符岸合此易前國(guó)寬務(wù)院皮會(huì)議明提出狂的“知加大坊保障券性住鳳房建談設(shè)規(guī)途模，所降低毅住房甘交易啦稅費(fèi)撿，支詳持居診民購(gòu)創(chuàng)房”爺?shù)木簧瘢饘?duì)于繩自住曾購(gòu)房性者來(lái)郵說(shuō)具匹有非初常實(shí)悅際的詳意義巾。據(jù)初自步的扮測(cè)算裹，對(duì)念于首決次購(gòu)該買(mǎi)普備通住層房用柱于自蓮住的幕個(gè)人拘，其久總體指支付超成本良下降娛約5乖-1圖0%號(hào)，對(duì)切于改何善型錘自住潔需求凡，則宏可以完使購(gòu)禁房成咐本節(jié)任省1差5-魄25照%。聯(lián)而將此最低堵首付軟下調(diào)繞為2謝0%榨，也活降低挺了居各民自兄住購(gòu)勉房的檢門(mén)檻替。對(duì)于燈財(cái)政綠部新么的救么市政流策，測(cè)房地椅產(chǎn)業(yè)儲(chǔ)界的濟(jì)普遍金反映隊(duì)是，販這次甜政策漂出臺(tái)完會(huì)對(duì)余樓市去產(chǎn)生寧一定浙的利善好，節(jié)但也斷僅僅籍是對(duì)鼻于首栽次置悟業(yè)的客中低失階層壞的市插民買(mǎi)拾樓帶巧來(lái)一翻定好褲處，沾但對(duì)愁二次井置業(yè)鏡或是雜買(mǎi)高伴價(jià)樓倘的投宗資者鵝不會(huì)素產(chǎn)生朽什么夏影響軋。另巧外，批這次鈴政策靠會(huì)為冒以后監(jiān)的救虛市政侵策提挺供一堪個(gè)方只向性拾的東嚼西，贏即救梯市政缺策的綠重點(diǎn)精是關(guān)攀注房侍地產(chǎn)雹市場(chǎng)測(cè)本身沫的功呀能—仔—如豪何為脅更多壞的居海民提鮮供住駐房需蜓求，邀而不桐是為思了開(kāi)盟發(fā)商哨的利剩益而懂保持皆畸高牢的房賣(mài)價(jià)。123成都劣市房幻玉地產(chǎn)借市場(chǎng)常政策避分析05牙—0史7年圾市場(chǎng)槍總體蓬供應(yīng)資土地粥95扎3宗爐，供集應(yīng)面植積7清05尸85蔬.9濕畝；服實(shí)際眉成交他土地蘋(píng)68獲7宗找，成格交面爬積5腰30讓81捷.2室4畝懷；截圍止0缺7年而12角月3年1日遍，國(guó)叉有土略地存鄉(xiāng)豐量2悉66謎宗，幻玉存量列面積疫17葡50等4.榆66詳畝。桂綜合穿容積蹦率按礙3.適0計(jì)坐算，府存量倒35而00掙萬(wàn)㎡晨，按村當(dāng)前杠月均齊去化主需要壘5年董時(shí)間成都掘土地股市場(chǎng)練供應(yīng)置量分荒析供應(yīng)量消化量存量成交總額（萬(wàn)元）平均成交金額（萬(wàn)元/畝）宗數(shù)面積（畝）宗數(shù)面積（畝）宗數(shù)面積（畝）05年28417828.0218612940.65984887.371566094.63121.0206年25823961.8220018719.53585242.292807625.1149.9807年41128796.0630121421.0611073757090351.3331合計(jì)95370585.968753081.2426617504.66城南償憑借插上半鞋年推針出的混體量榜以絕松對(duì)的多優(yōu)勢(shì)循占據(jù)純區(qū)域缸土地堡市場(chǎng)堂的榜濁首，掠宗數(shù)狐和體梨量分尊別占姿了總卻量的70矛%和85彈%，城彈南自跳從政妨府南換遷決耽定后曉，該澇區(qū)域莫的房因地產(chǎn)柔市場(chǎng)永就保地持著蝴很高益的開(kāi)澤發(fā)熱驅(qū)度，甩雖然撒上半召年推歲出的尿土地?fù)渲?，輩工業(yè)線用地堂占了吉不小門(mén)的比糕重，妨但是孫這也幣說(shuō)明優(yōu)了眾謝多的費(fèi)企業(yè)啟包括粱房地鵝產(chǎn)開(kāi)核發(fā)企哄業(yè)對(duì)襪這一查區(qū)域素發(fā)展杰前景住的看蹄好。城南云憑借開(kāi)上半皆年推右出的憤體量木以絕簽對(duì)的皇優(yōu)勢(shì)盲占據(jù)軋區(qū)域廁土地僵市場(chǎng)嬌的榜錄首，削宗數(shù)走和體魔量分午別占怎了總則量的甚70癥%和戲85遮%成都測(cè)土地拍市場(chǎng)帆供應(yīng)砌量分儀析東湖得板塊階土地帽存量發(fā)最大妹，未氏來(lái)競(jìng)院爭(zhēng)激悔烈時(shí)間2006年2007年2008年累計(jì)存量

供應(yīng)(畝)消化(畝)庫(kù)存(畝)供應(yīng)(畝)消化(畝)庫(kù)存(畝)供應(yīng)(畝)消化(畝)庫(kù)存(畝)單位:(畝)東湖板塊00030203021580158360建設(shè)路板塊649.1561237.1500000037.15望江板塊0000000000桐梓林板塊0000000000站南板塊123.19123.190410.93192.13218.8125.430125.43344新希望板塊0000000000重點(diǎn)種住宅美板塊竹土地購(gòu)供應(yīng)緊量分獅析單位:畝由于判受今嫩年汶前川地許震影沒(méi)響，原城西奏、城治北土昌地放慌量受巖限，哲城南冊(cè)與城豪東無(wú)養(yǎng)疑將放會(huì)獲補(bǔ)得更探多的粉新增起土地永放量左，但受當(dāng)前漂整體哀房地糟產(chǎn)市鍬場(chǎng)低錯(cuò)靡，沃土地吐供應(yīng)邪收縮釋?zhuān)礉搧?lái)預(yù)須期新扶增供晉應(yīng)不爹會(huì)太名大汶川申地震柳后，療由于立近郊躁建筑鄉(xiāng)豐密度什較之侮市區(qū)亡更低吼，因史此在研地震隙后接揚(yáng)受度銜將會(huì)既進(jìn)一跡步上打升。播距離物龍門(mén)熟山地掩震帶脊較近禍的成錯(cuò)都西羽面及下北面纏，包武括都視江堰洪-青絕城山膨、溫偉江、候郫縣叮、新披都等怎區(qū)域脖的規(guī)嗽劃發(fā)餡展將臭受到凱限制蝦和改緣瑞變；予同時(shí)伙，地紹震留瞞給人程們的羅心理厲陰影僅影響蔥較大儀，因放此西奧面及閥北面抗的市暑場(chǎng)接衛(wèi)受度協(xié)也會(huì)汗有所頓降低偷。而姿南面哪與東菊面，很由于剖更為志安全犬，因杰此將五會(huì)獲高得更奇多的坦機(jī)會(huì)件。根據(jù)潔成都伸市政今府在傳20宇08黑年上活半年喜對(duì)土集地出洋讓的促態(tài)度杏，2納00尖8年棋上半李年土矮地放蘇量已涌經(jīng)得鉆到有朱效控頂制，謹(jǐn)土地助供應(yīng)橫收縮彩，將瓣導(dǎo)致崖20粒09劣年下劑半年哭商品譜房供螞應(yīng)量犧會(huì)趨刺于減此少，笛再者螺市場(chǎng)流經(jīng)過(guò)腿近1避年的沸調(diào)整稻，商曾品房允銷(xiāo)售洗可能律在2嗎00漆9年?duì)I下半務(wù)年回吳暖。12成都坦土地但市場(chǎng)芬小結(jié)08壩年年莊初成擴(kuò)都整啞體供吉應(yīng)量矩較0瘋7年攤同期踢增幅弊較大政，但鞏在房消交會(huì)刪以后閃及5恥.2翠1汶婦川地何震的逆影響程下，脖成房逃供應(yīng)辨量呈炒現(xiàn)急蜻劇下諸滑趨竄勢(shì)，吼截止儀今年雹9月師底累田計(jì)供早應(yīng)總附量為圾95汽2.釀77訪萬(wàn)㎡葬，月踐均供鄭應(yīng)量腸為1忍05券.8怖6萬(wàn)異㎡，款同比匹下降跨6.稍12相個(gè)百柳分點(diǎn)07舞年-概08極年9哥月份癥成都借房地速產(chǎn)市陰場(chǎng)注肉定是首一個(gè)豈不平?jīng)_凡的久發(fā)展迷階段錢(qián)，伴值隨2斗00凳7年虹此起值彼伏幣的加立息浪騎潮和殖極度適膨脹躺的消睜費(fèi)追陡漲欲愈望，逼20辯07壺年全塔年月逆均供太應(yīng)量每保持絡(luò)在1答12借.7峽7萬(wàn)椒㎡，卸緊隨粉20閣07貫?zāi)晗鲁税肽瓿墙鹑诨恼{(diào)控補(bǔ)力度喉與頻贈(zèng)率的前加大丘加快面，短姑時(shí)間腔內(nèi)致汁使消挺費(fèi)市句場(chǎng)產(chǎn)陷生濃嘉厚的牛觀望雞心理敗，此誤時(shí)成捆都業(yè)注內(nèi)在咬20俘07齒年瘋認(rèn)狂拿殲地后擇，進(jìn)鐮入2焰00娃8年標(biāo)至今連，月昌供應(yīng)罪量從養(yǎng)總體針上相每對(duì)0禾7年程均值胡波動(dòng)看不是阿很大市，但羽是從舌月供扛應(yīng)趨偷勢(shì)上譜看，捉每月深之間妄的波閑動(dòng)幅鏡度較蒙大，買(mǎi)尤其踏是在櫻5.翠12淡汶川竟大地如震后印，成膠都市睬場(chǎng)新佳增供槐應(yīng)量四急劇攻下滑豈。07俱-0茂8年安成都析房地拿產(chǎn)市暮場(chǎng)商鹽品房要住宅盒（月艙）供燭應(yīng)量扮分析08扮年成鋤交走婚勢(shì)低素靡，愁月均吹成交化面積開(kāi)為5別4.齊52斜萬(wàn)㎡薄，較問(wèn)07視年月錢(qián)均9輩9.題11惜萬(wàn)㎡滿(mǎn)萎縮內(nèi)54琴.1禮5%扎，后監(jiān)市不壘容樂(lè)著觀。食其次壘，月恭均成寫(xiě)交套半均面米積在看10的月份杯后呈腹現(xiàn)減跨小趨驢勢(shì)，桂市場(chǎng)表成交懂套數(shù)致變量烈不大衫的前乞提條悔件下耐，市雀場(chǎng)成惕交套好型由放中小睡套型憲向小耳戶(hù)型占轉(zhuǎn)變07屢-0煤8年刑成都劍房地勤產(chǎn)商賄品房戲住宅喪（月蔥）成廣交量耽分析在0稍8年仔6-凡9月段連續(xù)振四個(gè)巴月的先時(shí)間績(jī)內(nèi)月組成交央面積房誠(chéng)低于鍬60凳萬(wàn)㎡嘩，與解07灑年同截期形繭成鮮肢明的爐對(duì)比禍；從整萌體市剩場(chǎng)看廣，0跨8年殿月均掃交易叛面積負(fù)較0國(guó)7年圍月均仁交易潔面積謀萎縮扎54飯.1絡(luò)5個(gè)艷百分甜點(diǎn)，慰后市胃不容早樂(lè)觀慈；其次倍從0暖8年紫（月儀）套無(wú)均成客交面雨積看合，成挽房成某交套罩型由秀中小孟套型郊向小處戶(hù)型潤(rùn)轉(zhuǎn)變譜。08帆年初攏成房向市場(chǎng)蕉整體段成交鋼量緩直慢回坦暖，然房交圣會(huì)與兵5.典21娛汶川擇地震瓜后，殖成交淚量與匯供應(yīng)巖量形如成雙鼠量齊婚跌，桂從成質(zhì)交數(shù)杰據(jù)顯矮示，表在過(guò)申去連雀續(xù)6置個(gè)月饑內(nèi)成杯交量恢保持蹦在6放0萬(wàn)念㎡以死下20崗07踩年全助年月慶均成穴交量穩(wěn)為9個(gè)9.煙11非萬(wàn)㎡六，2枝00頂8年貧1-宿10慕月月企均成聾交量纏較2偉00類(lèi)7年攪均值喇下降妄五成聾，僅憂為5雹4.誘52選萬(wàn)㎡杯/月瓦。20算08府年1霉-1導(dǎo)0月育各月賊成交笨量同種比2秒00照7年斷同期菜各月棋成交脈量呈漢現(xiàn)全衡線下忍跌狀陶態(tài)，邀跌幅道均值纏為2拒3.桿29塘%成交外趨勢(shì)梨雖較專(zhuān)去年約同期融均有須較大緩下滑御，但纖是在呆20泊08胡年3肝、4跪月期喘間曾問(wèn)出現(xiàn)吩短期鴿性市撐場(chǎng)回算暖，耗其主崖要原熔因是葡基于飽4月灑18燒日-漠4月囑22食日成眉都3痰1屆臥房地冤產(chǎn)交寸易會(huì)硬的召臨開(kāi)。20今08船年5彼月份帖成交孩量因扔受汶借川地亡震的芽影響崇下跌菜23蚊.7哪8個(gè)懶百分噸點(diǎn)08測(cè)年成估都房虧地產(chǎn)鑰商品門(mén)房住滿(mǎn)宅（催月）個(gè)成交鹿量分差析08行年成刪房單啟日交姜易走蜂勢(shì)低短位運(yùn)茂行，蠅最高銀波峰介為9域月1竹9日沃成交因33用0套匯，6著.0荷5萬(wàn)鉗㎡；扔最低震波谷融為2忍月2彎8日道與6忍月2非9日體成交場(chǎng)為0慕。日凍均成允交面震積為將17起95吼6.著13周㎡/獎(jiǎng)天、毒21龜4套奶/天08蜜年成贊都房奸地產(chǎn)驢商品莖房住塌宅（段日）膝成交奸量分要析31暑屆春婦交會(huì)32劃屆秋攝交會(huì)31野屆春童交會(huì)32慰屆秋碰交會(huì)按各倍行政太區(qū)域冊(cè)劃分亮，截各止至怒08艇年1藏0月宗31購(gòu)日成動(dòng)華區(qū)袖成交躲13射2.媽98隔萬(wàn)㎡康，1套.5棉8萬(wàn)竭套、聯(lián)套均尺83慈.7冠2㎡奶位于米各區(qū)屋之首汁，本奔案所鉛在武洽侯區(qū)風(fēng)成交咐83胞萬(wàn)㎡格，1通.0逮5萬(wàn)籌套，失月均撤區(qū)域州去化割速度嬌為8待.3具萬(wàn)㎡/牽月位防于第梁四截止刊08麻年1帖0月敞31彈日07汽-0族8年寄成都停各區(qū)福域商視品房寬住宅穩(wěn)成交石分析07凱年成斯房累握計(jì)庫(kù)儉存量蟲(chóng)為5雁61境.0測(cè)5萬(wàn)害㎡，駁共計(jì)么56棟12的3套外，截詠止0艇8年君9月裝底累帖計(jì)庫(kù)正存新誤增2駛85隊(duì).0血1萬(wàn)今㎡，域達(dá)到功84還6.移06攏萬(wàn)㎡班，共兇計(jì)8弟77斷50診套，則按當(dāng)譯前成辯房5逗4.屬52授萬(wàn)/封㎡成糾交速烘度計(jì)蜓算需腫要1紋5.縣51識(shí)個(gè)月08遇年3色、4王月受值到3努1屆聽(tīng)春季掌房交叢會(huì)的煌影響癢，以緩及該則階段恨內(nèi)所束面臨擋的市夫場(chǎng)壓玻力，握新盤(pán)慌供應(yīng)暫相對(duì)孕較少飼，成例房存拜量市憲場(chǎng)得食到一首定程墊度的萍緩解采，連擺續(xù)3淋個(gè)月脹內(nèi)釋央放存腐量；隨著釀9月塵秋交舞會(huì)的展召開(kāi)毛，在迫8、客9月咐積壓供已久舊的供爛應(yīng)集驚中放書(shū)量，劇同時(shí)苦造成笨該階采段存腦量大啄幅提底升。成都掏房地預(yù)產(chǎn)市茫場(chǎng)商歪品房雪住宅引（月刊）庫(kù)極存量般分析07砍年均潔價(jià)4潔82情8元藍(lán)/㎡08版年均膨價(jià)5劫57界4元儀/㎡自2瘡00化7年順-2孟00噸8年懼10稀月止敏成都鐘房地喚產(chǎn)住憲宅物貼業(yè)市妖場(chǎng)均火價(jià)為悄54清50跑元/雀平方測(cè)米較2幣00爬7年違1月靠份同饞期市扁場(chǎng)均普價(jià)上店漲1脊02預(yù)3元愁/平膀方米施，增能幅2蹤蝶3.刑10全%20版07癢年全曲年均跟價(jià)增枕幅為歡18斬.0盯4%呢，具20豎08槳年1趟-1超0月另均價(jià)醫(yī)增幅姜為2不.7掏5%埋，伙與0叔7年歇同期眉下跌異12旅.4響1個(gè)領(lǐng)百分鑄點(diǎn)總整名體上澆看，梅20燙07主年成屢房市獸場(chǎng)均外價(jià)運(yùn)僚行較受為平拋穩(wěn)，資20待08綁年1握-9錄月成域房均霸?xún)r(jià)運(yùn)搜行波綱動(dòng)幅毛度較透大，抄主要洪原因藏是受粒到整貼體市扭場(chǎng)消搏費(fèi)觀踐望氛問(wèn)圍、踐利率軋調(diào)整懇預(yù)期撇、房壯交會(huì)犧及5皆.1趴2汶跟川地框震諸思多因桿素的離影響離。成都坊房地脹產(chǎn)市斬場(chǎng)商拜品房妻住宅魚(yú)（月恨）價(jià)住格走論勢(shì)分跌析板塊供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)供應(yīng)套(套)銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)銷(xiāo)售套數(shù)(套)庫(kù)存面積(萬(wàn)㎡)推出未售面積未推面積東湖板塊116.7895266.85433040.4586.4建設(shè)路板塊345.231009203.819144114.523.5望江板塊111.4521923.519457216新希望板塊000000桐梓林板塊66.7264027.35161739.350站南板塊458.62533588.24602735514.7總庫(kù)迫存:諸76垃2萬(wàn)燦㎡76邊2÷朵55乓=1拖3.盆8個(gè)傍月重點(diǎn)氧板塊罷供銷(xiāo)蹦情況桂表板塊項(xiàng)目供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)供應(yīng)戶(hù)數(shù)(戶(hù))銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)已售套數(shù)(戶(hù))剩余面積(萬(wàn)㎡)剩余套數(shù)(戶(hù))望江片區(qū)瑞升望江橡樹(shù)林80240710812701595七彩空間0.91300.913000外灘14.5118210.68703.9312MOMA摩瑪城16150000161500東湖片區(qū)華潤(rùn)翡翠城(四期)41.5325219.51498221754凱麗香江25.820000025.82000萬(wàn)達(dá)錦華城4025661522482318桐梓林片區(qū)桐梓林歐城21.714929.4565212.25840紫檀281040.92627.178首座171044179390105站南片區(qū)南城都匯2501500025.31513224.713487天府長(zhǎng)城112（1到4期）6702442884683818中海翠屏灣24204614.3512279.65819中天盈項(xiàng)目6.3604006.3604時(shí)代晶科名苑534700053470原筑4.94274.594030.3124望江霧，東謠湖庫(kù)繡存：谷12俗8萬(wàn)遷㎡，療桐梓及林庫(kù)諸存4擇0萬(wàn)旱㎡，肢站南冷庫(kù)存啄：3稱(chēng)70血萬(wàn)㎡重點(diǎn)捏板塊骨供項(xiàng)繳目銷(xiāo)叫情況諷表受?chē)?guó)舒家宏產(chǎn)觀調(diào)探控政檔策、賢汶川瀉地震首、消獄費(fèi)市繩場(chǎng)觀垃望情斷緒等祥諸多店因素矛綜合帶影響行，成霧房從美07辰年超困高溫捐進(jìn)入搖到0挑8年鉗的市估場(chǎng)極緣瑞度低紅靡狀嬸態(tài)，誕當(dāng)前駛國(guó)家醋及地打方政掌府相逝繼出愛(ài)臺(tái)救派市政矮策，滾但對(duì)貍于現(xiàn)娘階段讀來(lái)講嗓成房銅起色英不大器，加乓之國(guó)夠際金狠融市烘場(chǎng)震米蕩等旅因素稀，成考房后獲市向稿好預(yù)熟期依鹿然需叮要較招長(zhǎng)時(shí)泉間成都堆商品群房住騎宅市年場(chǎng)小杯結(jié)07慘-0瞞8年里成都貌房地滋產(chǎn)市獵場(chǎng)運(yùn)珠行特徐征表匙現(xiàn)出陣極大筆反差孤，0沙7年伏成房戰(zhàn)市場(chǎng)表高溫帖量?jī)r(jià)予齊增盼，0邊8年沿受宏全觀調(diào)屬控政凍策與送汶川駝地震勺影響軟成房指市場(chǎng)幕量?jī)r(jià)穗齊跌07肺年供達(dá)應(yīng)總丹量1奮35赤3.涌22側(cè)萬(wàn)㎡怨，總傾成交鉆面積趣11駛89扁.3照1萬(wàn)撫㎡，步08嗓年截樂(lè)止1孟0月區(qū)底總冒供應(yīng)捆量9姿52雪.7險(xiǎn)7萬(wàn)廣㎡，朗總成近交面仔積5唉45耽.2蔽5萬(wàn)核㎡，木其總曬量分競(jìng)別下浩跌2塑9.臉59管與5庸4.藥15棉個(gè)百晶分點(diǎn)摟，同棉時(shí)受衰到諸毅多因魔素影駝響，屈市場(chǎng)網(wǎng)依然盤(pán)保持陳較重券觀望程情緒1207統(tǒng)年年意底成怎房存覺(jué)量5忘61暗.0竄5萬(wàn)駱㎡，襪截止霜到0己8年暴9月燈底存饞量達(dá)住到8巾46濕.0稍6萬(wàn)著㎡，剖累計(jì)僻增加狂50助.7續(xù)9個(gè)灰百分錘點(diǎn)，號(hào)共計(jì)戚28病5.棒01狂萬(wàn)㎡3成都嫩經(jīng)濟(jì)郵發(fā)展?fàn)巹?shì)頭爽強(qiáng)勁層，政舞府支屢持房慣地產(chǎn)如發(fā)展羞力度鍵較大奪，輪08裁年受拍宏觀屢調(diào)控巡壽政策歷與汶另川地班震影是響，骨成房全市場(chǎng)喜量?jī)r(jià)遺齊跌斷。在當(dāng)行前國(guó)傍際金方融市掘場(chǎng)劇列烈動(dòng)積蕩的樓背景啄下，筆09管年形凳勢(shì)依荒然嚴(yán)偶峻。蛋所以竿，我這們不治得不幕思考輩以下舟的2些個(gè)問(wèn)沃題：1、狗在嚴(yán)發(fā)峻的蛾競(jìng)爭(zhēng)糾形勢(shì)適下，藏本板宿塊是匪否能符夠突饑圍？2、雞在板線塊內(nèi)影，本薄案是亂否能愛(ài)夠建棕立核維心競(jìng)仆爭(zhēng)優(yōu)賓勢(shì)？宏觀小結(jié)第四笨（1趕）部叼分目也錄市場(chǎng)振競(jìng)爭(zhēng)威環(huán)境羞研究金色候海蓉紅色脫為重珠點(diǎn)競(jìng)紫品串藍(lán)色紀(jì)為直索接競(jìng)戶(hù)品競(jìng)爭(zhēng)怖態(tài)勢(shì)箱示意**刑金色蝦海蓉均價(jià)煤：未布開(kāi)盤(pán)凱麗直香江面積侵:7傍1-黑13金5㎡均價(jià)賞：未確開(kāi)盤(pán)華潤(rùn)濃翡翠符城面積兄:5蚊0-征26左7㎡價(jià)格番：6愛(ài)40僵0元?jiǎng)?㎡望江農(nóng)橡樹(shù)槍林面積欣:5葡0-才30之0㎡均價(jià)根：6愿80綁0/執(zhí)㎡摩瑪職城面積誼:5億0-幸13喂0㎡均價(jià)滿(mǎn)：未僅開(kāi)盤(pán)萬(wàn)達(dá)冒錦華顏城面積親:均價(jià)循：7種50證0元儉/㎡龍湖揭三千踩城面積肌:8販6-掀27惕0㎡均價(jià)網(wǎng)：8爬00六0元同/㎡天府多長(zhǎng)城面積損:4需6-蹦15紫0㎡均價(jià)蝕：6藏50副0元芹/㎡各競(jìng)江品項(xiàng)矛目盤(pán)攔居6謙大重乖點(diǎn)板今塊桐梓林板塊新希望板塊站南板塊望江板塊建設(shè)路板塊東湖板塊本案競(jìng)品享樣本模選取若原則選取棉原則證:原則顫一：造板塊膝因素原則位二：扔價(jià)格拍因素原則漆三：膚產(chǎn)品屆因素重點(diǎn)片競(jìng)品話項(xiàng)目體（華詳潤(rùn)翡易翠城諷、望每江橡政樹(shù)林藥、摩蛙瑪城追、凱請(qǐng)麗香冶江）直接倦競(jìng)品堵項(xiàng)目德（萬(wàn)巧達(dá)錦鞭華城派、天吳府長(zhǎng)鴿城、攀龍湖移三千抄城）競(jìng)品葡項(xiàng)目動(dòng)基本驚數(shù)據(jù)如對(duì)比皂分析項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率綠化率建筑密度