國際會議中心項目可研報告建議書

某某島某某國際會議中心項目可行性研究報告

目錄第一章項目概況及可行性報告編制的依據(jù) 11.1項目名稱 11.2項目建設單位 11.3地塊坐落位置與環(huán)境： 11.4本報告編制的依據(jù) 21.5項目開發(fā)公司狀況 21.6項目概況 31.7項目建設招投標形式 51.8結(jié)論概述 5第二章政治經(jīng)濟自然社會環(huán)境及房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 62.1歷史沿革 62.2自然地理交通人文環(huán)境 62.3宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境 72.4房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 112.5房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析 192.6項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢 212.7建設條件 23第三章項目分析及市場定位 243.1中國休閑度假物業(yè)市場的需求分析 243.2國內(nèi)休閑度假地產(chǎn)市場的發(fā)展情況 273.3構(gòu)建休閑旅游度假基地的優(yōu)勢 283.4會展業(yè)發(fā)展前景分析 333.5休閑度假物業(yè)及會展市場供應分析 343.6項目分析 363.7項目定位 383.8銷售價格及銷售預測 393.9項目營銷方案 40第四章方案比選及技術(shù)方案 434.1總體規(guī)劃設計要素 434.2方案生成過程及選擇理由 434.3工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 464.4市政給水設計 494.5室外排水排污設計 504.6用電設計 504.7酒店、會展中心智能化系統(tǒng)設計 504.8燃氣設計 53第五章公用設施及環(huán)境保護方案 545.1項目對公共設施的需求 545.2環(huán)境保護方案 545.3項目物業(yè)管理 55第六章項目實施計劃 586.1工程籌劃與管理 586.2分期實施計劃 586.3資源供求 61第七章項目經(jīng)濟評價分析和社會效益評價 637.1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算 637.2房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措 667.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價 687.4財務盈利能力分析 727.5資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析 747.6房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析 747.6社會效益評價 77第八章風險分析與對策 79第九章研究結(jié)論 83第十章附件 84PAGEPAGE39第一章項目概況及可行性報告編制的依據(jù)1.1項目名稱項目名稱：某某國際會議中心項目1.2項目建設單位項目建設單位：市淇洲島影視城有限公司1.3地塊坐落位置與環(huán)境：某某島項目位于市高新區(qū)某某島東線道路東側(cè)、望赤領山群及附近。1.4本報告編制的依據(jù)※市規(guī)劃局《建設用地規(guī)劃許可證》2006用地字（香洲）第088號及用地紅線圖、規(guī)劃設計要點※市旅游局《關(guān)于申請將淇洲島影視城項目改為會展旅游度假項目的報告的復函》※市整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序領導小組《房地產(chǎn)項目開工通知》※參考資料： 《市城市規(guī)劃條例》 《市城市總體規(guī)劃（2001-2020）》《工程造價信息》《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》《建設項目經(jīng)濟評估方法與參數(shù)》（第三版征求意見稿）1.5項目開發(fā)公司狀況市淇洲島影視城有限公司是集團（控股）有限公司下屬中外合資企業(yè)。集團（控股）有限公司創(chuàng)立于1999年，2003年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家以中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營為主要投資方向的大型綜合性集團公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重慶、西安、長沙、成都、沈陽等地開發(fā)了20多個大型房地產(chǎn)項目，主要包括北京“后現(xiàn)代城”、“西釣魚臺嘉園”、“青年匯”、天津“老城廂”、重慶“城上城”、深圳“中國鳳凰大廈”、西安“浐灞半島”和長沙“森林?！钡染窐潜P，開發(fā)量逐年遞增，累計開發(fā)和儲備面積達1500萬平方米。先后有北京的后現(xiàn)代城榮獲“2006－2007北京地產(chǎn)十大區(qū)域領袖樓盤”大獎、后現(xiàn)代城5期榮獲“2006年度最具人氣創(chuàng)新樓盤”大獎、重慶城上城獲“2006年創(chuàng)新中國主力戶型綜合設計獎”、天津老城廂獲“2006年中國華北地區(qū)品牌前三名”等共20余項殊榮，2007年銷售額達到277.98億元，已發(fā)展成為中國最具影響力的房地產(chǎn)運營商之一，名列2007中國房地產(chǎn)百強企業(yè)盈利性前10位、2007中國混合所有制房地產(chǎn)公司品牌前10位。市淇洲島影視城有限公司成立于2007年，注冊資本9000萬元人民幣，實行獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)營管理體制，于2008年1月獲得單項房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司現(xiàn)有主要管理人員28人，并獲得集團公司大力支持。隨著項目實施階段地推進，將增加工程管理、營銷代表、物業(yè)管理人員若干名。公司財務狀況良好，目前無負債，購買項目的資金已全部支付，首批開發(fā)資金已到位。1.6項目概況項目總用地面積達2215161.28平方米，用地的性質(zhì)為住宅、旅游及房地產(chǎn)配套開發(fā)。規(guī)劃條件規(guī)定容積率≤2.0，建筑密度≤25%，綠地率≥40%，其中總用地面積中的20%（約40.3萬平方米）可用于房地產(chǎn)開發(fā)。公司計劃將該用地發(fā)展為高品質(zhì)會展旅游度假中心，擬定的建設規(guī)模=SUM(ABOVE)109.08萬平方米，分三期建設，具體項目如下：分期計劃分期計劃項目項目概況總面積一期公建某某論壇國際會議中心占地6.49萬㎡，總建面19.5萬㎡，層高43F，其中裙樓11F占地26.93萬㎡，總建面30.8萬㎡威尼斯水街占地6.27萬㎡，總建面3.1萬㎡，層高4F學校、幼兒園及相關(guān)公建占地7.1萬㎡，總建面3.5萬㎡巴伐利亞度假酒店占地2.66萬㎡，總建面1萬㎡海濱度假酒店及相關(guān)公建占地4.41萬㎡，總建面3萬㎡配套休閑項目總建面0.7萬㎡二期開發(fā)一期商住占地4.36萬㎡，總建面28.35萬㎡，高層占地19.08萬㎡，總建面40.25萬㎡巴登巴登谷商業(yè)街及會所占地7.88萬㎡，總建面2.1萬㎡西班牙小鎮(zhèn)占地6.84萬㎡，總建面9.8萬㎡三期開發(fā)二期商住占地11.91萬㎡，總建面28.67萬㎡，高層占地30.21萬㎡，總建面37.87萬㎡高爾夫低層住宅占地18.3萬㎡，總建面7.7萬㎡安納溪谷小鎮(zhèn)占地5萬㎡，總建面1.5萬㎡一、某某國際會議中心某某國際會議中心作為本項目的主題。總建筑規(guī)模15萬平方米，主樓高度43層，裙樓高度8-11層，集會議、會展、六星級酒店、論壇會議中心、寫字樓、酒店式公寓及購物中心等配套為一體的超現(xiàn)代建筑風格地標性建筑綜合體。二、主題旅游設施具體旅游項目有禮儀廣場、彩虹橋、威尼斯水街、漁人碼頭、沙灘排球、室外露營燒烤、四月白露天演繹場、叢林觀光驛站、攀巖探險、山地摩托車、林中棧道、山地滑翔飛行、赤嶺觀日、觀海摩天輪、山地網(wǎng)球場、生態(tài)濕地、觀海索道、雕塑廣場、野外露營地、金色沙灘、觀海景觀平臺、沙灘排球、海洋劇場三、威尼斯水街總建筑規(guī)模3萬平方米。意大利威尼斯風情濱水旅游商業(yè)街主題。設置可以直通港澳的客運碼頭，與澳門、香港旅游業(yè)形成互補互助的一體化。四、巴登巴登谷地總建筑規(guī)模1.6萬平方米。德國山地風情旅游商業(yè)街主題。風情商業(yè)街入口設置巴伐利亞城堡酒店，商業(yè)街沿著蜿蜒起伏的谷地通向海邊。沿商業(yè)街兩側(cè)依山勢設置山地公寓組團、德國山地風情旅游商業(yè)街及城堡酒店。五、漁人碼頭海洋主題度假村海洋度假主題。設置海洋劇場，海洋文化發(fā)展中心，海底世界、海洋生態(tài)健康中心、潛水俱樂部、漁人碼頭等設施，沿海岸依山勢設置度假別墅。六、西班牙小鎮(zhèn)總建筑規(guī)模9.8萬平方米。西班牙巴塞羅那風情商業(yè)街主題。沿城市道路和山體設置公寓。七、茵特拉根金色海岸沙地高爾夫低層住宅總建筑規(guī)模7.1萬平方米。茵特拉根海岸風情沙地高爾夫居住主題。設置高爾夫會所及住宅。八、高尚住宅公寓希臘風情山地私家居住主題。設置會所及公寓。九、安納西溪谷風情小鎮(zhèn)總建筑規(guī)模1.5萬平方米。法國東部安納西風情山地花園居住主題。設置會所及住宅。十、學校、幼兒園總建筑規(guī)模1.8萬平方米。十一、環(huán)境保護、節(jié)能設施擬建設小型污水處理廠一座，園區(qū)采用零排放車輛和超低排放車輛，建設自行車道，全部實行垃圾分類收集和處理措施，室外路燈、草坪燈、公共廁所照明、綠地灌溉等，全部使用太陽能光伏發(fā)電技術(shù)設備，會展中心、度假酒店制冷制熱采用環(huán)保空調(diào)和熱泵技術(shù)。度假酒店、住宿學校洗浴熱水采用太陽能集熱管技術(shù)和空氣源熱泵提供，預計環(huán)境保護、節(jié)能設施將投入超過3000萬元。1.7項目建設招投標形式市淇洲島影視城有限公司屬于中外合資型企業(yè)，根據(jù)國家和市有關(guān)法律法規(guī)，本項目的建設招投標形式均由本公司自行采用邀請招標的方式確定本項目全部工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理等參建單位。1.8結(jié)論概述某某國際會議中心項目占地221.5萬平方米，總建筑面積=SUM(ABOVE)109.08萬平方米，分三期建設，三期項目劃分、占地面積、總建筑面積、總投資分別為一期包括某某論壇國際會議中心、威尼斯水街學校、幼兒園巴伐利亞度假酒店、海濱度假酒店、配套休閑項目等公建項目，占地26.93萬㎡，總建面30.8萬㎡，總投資46913.756萬元；二期包括一期商住、巴登巴登谷商業(yè)街及會所、西班牙小鎮(zhèn)，占地19.08萬㎡，總建面40.25萬㎡，工程費用40007.48萬元；三期包括二期商住、高爾夫低層住宅、安納溪谷小鎮(zhèn)，占地30.21萬㎡，總建面37.87萬㎡，工程費用為39538.3784萬元。開發(fā)期8年，環(huán)境保護、節(jié)能設施方面將建設小型污水處理廠一座，并采取節(jié)能燈器具、環(huán)?？照{(diào)和太能能制熱和清潔交通系統(tǒng)，加強廢物管理燈措施，環(huán)保節(jié)能投資超過3000萬元。銷售收入122.84億元，經(jīng)營成本43.64億元，經(jīng)營稅金及附加6.88億元，利稅71.09億元，稅后利潤53.31億元，投資利稅率、投資利潤（稅后）率分別為162.9%、122%，凈現(xiàn)值12.79億元（全部投資,稅后,ic=20%），大于零；內(nèi)部收益率32.39%（全部投資,稅后），高于貸款資金利率和行業(yè)基準內(nèi)部收益率，項目贏利能力良好。投資回收期3.2年。由中外合資企業(yè)市淇洲島影視城有限公司負責開發(fā)，項目建成后將給建立一個休閑旅游度假和會展基地，極大地提升休閑旅游度假和會展品牌，帶來極大的經(jīng)濟效益和社會效益。

第二章政治經(jīng)濟自然社會環(huán)境及房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況2.1歷史沿革最早歷史起源于在新石器時代，距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活，在鳳凰山脈周圍和珠江口一些海島的沙丘、山崗、臺地上，都留下了先民們的遺跡。自戰(zhàn)國時期為百越之地到1953年正式定名為縣，1979年改為市，并為省轄市。1980年中華人民共和國第五屆全國人民代表大會常務委員會第15次會議批準在設置經(jīng)濟特區(qū)，1989年，經(jīng)濟特區(qū)面積調(diào)整為121平方公里。2.2自然地理交通人文環(huán)境市位于中國廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距36海里（最近的海島相距3海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會、臺山縣，北面與中山市接壤，距廣州約140公里，距深圳約200公里。全市總面積7650平方公里，其中陸地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸線長691公里，擁有146個島嶼，有“百島之市”的美譽，是珠三角中海洋面積和海島面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市。2007年全市總?cè)丝?87.6萬人（其中戶籍人口97.3萬）。有海外華僑3.1萬人，港澳同胞19．5萬人。是我國重要的口岸城市。設有拱北、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸6個，二類口岸7個。拱北口岸是我國第二大陸路口岸，九洲口岸是我國最大的水路客運口岸。

市海、陸、空交通發(fā)達，交通運輸十分方便。港是中國南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長75公里，市高等級公路平坦寬闊，四通八達，連接國內(nèi)各地。廣深珠高速公路已1999年12月底通車。廣珠鐵路于1997年10月23日動工建設，全長142公里，總投資34億元，按國鐵Ⅰ級標準建設，預留電氣化條件和澳門運道，年貨運量可達950萬噸，客運量可達1.6億人次。按現(xiàn)代化國際機場標準建設的機場,占地400萬平方米，機場跑道4000米，已開通國內(nèi)航線32條，每周81個航班。機場自1995年5月通航，至今已安全運營12年。2007年機場的旅客吞吐量有望達到103萬人次，比2006年的80萬人次增長31%；運輸起降9146架次，同比增長21%；服務范圍從不足200萬人口的、澳門，逐步擴展到超過2300萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。預計2008年機場的旅客吞吐量能達到132萬。屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風侵襲，多雷雨。年平均氣溫22．3℃，1月均溫14．9℃。7月均溫28．4℃生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市。人居環(huán)境一流，1990年以來九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“中國優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國人居中心授予的“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”、“2004中國魅力城市”、“中國最具幸福感城市”等榮譽稱號。

人杰地靈，古往今來，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才。中華民國第一位內(nèi)閣總理唐紹儀，首任清朝政府駐檀香山總領事陳芳，華南地區(qū)第一位系統(tǒng)傳播馬克思主義者楊匏安，中華全國總工會第一任委員長林偉民，省港大罷工領導人蘇兆征，清華大學第一任校長唐國安，我國第一位世界冠軍、第25屆世乒賽男單冠軍容國團，我國第一位在美國取得博士學位的留學生容閎，畫家、詩人、文學家蘇曼殊，著名的人民版畫家古元，中國近代著名實業(yè)家唐廷樞，上海第一家醫(yī)院（仁濟醫(yī)院）創(chuàng)辦人徐潤等許多近現(xiàn)代名人就出生在這片土地上。

歷史古跡豐富，擁有距今3000年左右青銅時代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1年至民國4年建造的唐家共樂園。2.3宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境2.3.1入世、香港、澳門回歸、ＣＥＰＡ、“港珠澳大橋”、《世界經(jīng)濟發(fā)展宣言》、航展為外資的進入敞開了的大門。外資的涌入、基礎設施的完善，造就了四大特色經(jīng)濟中國已正式加入世界貿(mào)易組織（WTO），市場開放的程度更大，境外投資者相繼進軍國內(nèi)市場，我國對外的出口貿(mào)易亦大幅度增加。幾乎所有的經(jīng)濟學家都認為，“入世”對于我國的經(jīng)濟發(fā)展是利大于弊，尤其是促進行政體制改革、打破行業(yè)壁壘和實行微觀企業(yè)自由化方面將起到明顯的促進作用。作為我國最早對外開放的經(jīng)濟特區(qū)之一，又有毗鄰港澳的獨特地位，“入世“后隨著引進外資和出口貿(mào)易的增多，經(jīng)濟總量亦水漲船高?！叭胧馈焙箅S著外商投資搶攤國內(nèi)市場，境外資金將有相當部分投向房地產(chǎn)業(yè)，從而不僅給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了充足的資金，而且還會帶來先進的技術(shù)和管理經(jīng)驗，提高樓盤的素質(zhì)與品味。同時，隨著進口關(guān)稅的降低，進口的建材（尤其是裝飾材料）價格相應回落，使樓宇的建造成本降低。此外，外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)，還引進一些新型的施工機械和建筑裝飾材料，這些對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無疑是件好事。作為對外開放的窗口，“近水樓臺先得月”。中國加入世貿(mào)，外商將競爭我國市場，許多國際財團和有實力的商家就會在國內(nèi)一些大中城市尋找立足點，除了上海、北京、廣州、深圳等城市會成為他們的首選外，特區(qū)亦成為不可忽視的目標。自從中國內(nèi)地實行改革開放政策以來，港澳與內(nèi)地業(yè)已形成了互補、互利、相互依存、相互合作、共生共榮的經(jīng)濟合作格局。隨著香港、澳門回歸祖國，這種優(yōu)勢互補的合作關(guān)系，將在“一國兩制”條件下，形成新的經(jīng)濟發(fā)展動力，并創(chuàng)造出更加具有活力的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。近20年來，香港和澳門與內(nèi)地在貿(mào)易、旅游、投資、交通、制造業(yè)、房地產(chǎn)等方面的聯(lián)系日益增強，內(nèi)地因素特別是“廣東因素”正發(fā)揮越來越重要的作用。自1999年12月澳門回歸祖國四年來，市對澳門進出口貿(mào)易穩(wěn)步發(fā)展。2004年8月，內(nèi)地與香港、澳門特別行政區(qū)簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》《內(nèi)地與澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（ＣＥＰＡ），ＣＥＰＡ正式實施以來，ＣＥＰＡ優(yōu)惠政策吸引了香港和澳門產(chǎn)品進入內(nèi)地。據(jù)統(tǒng)計，截至2007年，港澳個體工商戶總數(shù)為153戶，注冊資金691.5萬元，從業(yè)人員398人。其中香港居民39戶，澳門114戶，涵蓋房地產(chǎn)服務、管理咨詢、倉儲、旅游及相關(guān)服務等行業(yè)。目前已形成了澳門街、ＣＥＰＡ街多條。主要有拱北口岸地下廣場、蓮花路、灣仔澳門街、香洲南坑小澳門、五洲花城世派街等。ＣＥＰＡ項下零關(guān)稅商品進口穩(wěn)步增加，呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭。拱北海關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，拱北海關(guān)共驗放港澳ＣＥＰＡ貨物總值4643.6萬美元，約占全國進口總值的2成，同比大幅增長27%。同時，與澳門之間的跨境工業(yè)區(qū)計劃已進入實質(zhì)性建設階段，跨境工業(yè)區(qū)的落實將為澳門工業(yè)多元化創(chuàng)造更有利的條件，這些將為促進雙方外貿(mào)合作注入新的動力。

2003年1月10日世界經(jīng)濟發(fā)展宣言大會暨中國企業(yè)高峰會在成功主辦，來自30多個國家和地區(qū)的政要及國際組織代表、駐華使節(jié)、商會負責人、工商界領袖、企業(yè)代表、專家學者等如何在平等的基礎上，更好地開展合作，促進共同發(fā)展與繁榮進行了熱烈交流和探討，《宣言》勢必對中國乃至世界經(jīng)濟產(chǎn)生深遠的影響。借此機會，向國際社會展示了自己的形象，提高了自己的國際知名度。由此“世宣”效應引發(fā)投資熱潮。2003年11月初在市舉行的世界經(jīng)濟發(fā)展宣言系列活動正引發(fā)投資新熱潮。作為“世宣”活動重要內(nèi)容之一的粵港澳投資環(huán)境推介會暨經(jīng)貿(mào)洽談會也取得豐碩成果：來自粵、港、澳三地的官員和企業(yè)家1000多人參會，共有24個項目現(xiàn)場簽約，投資總額達22.1億美元，其中，外商投資金額達13.76億美元。作為“世宣”主辦地的成為“贏家”。包括曉星氨綸（廣東）有限公司、弘機旅游發(fā)展有限公司等大項目在內(nèi)，簽約項目6個，外商出資額為2.74億美元。其投資項目為4個，外商出資額為1.64億美元；增資項目2個，外商出資額為1.1億美元。

自1996年承辦首次航展來連續(xù)五屆航展，全國人民、全世界人民進一步認識了，了解了，看到了的發(fā)展；給帶來了一筆巨大的無形資產(chǎn)，為今后走向世界創(chuàng)造了一個無限廣闊的空間和天地。截至2006年12月31日，已有65個國家和地區(qū)的客商投資，外商直接投資項目9574個。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國的?？松梨?、塞拉尼斯、偉創(chuàng)力，英國的BP公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等30

多家著名跨國公司在我市投資設立了58個外商直接投資項目。全球500強企業(yè)中的19家已落戶。2007年前11個月外商投資達到9．92億美元，同比增長42．78％，全年有望突破10億美元。由于城市規(guī)模所限，總體經(jīng)濟水平明顯低于珠三角其他城市，但從經(jīng)濟運行來看，的經(jīng)濟效益高，發(fā)展也頗為健康，近7年來經(jīng)濟增長保持著11--16%的增幅。2007年，據(jù)初步核算，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值882.9億元，增長16.1％，GDP總量和增長速度雙雙超過“十五”計劃預定的目標。人均GDP突破6萬元，和15年前相比，2007年的人均GDP增長超過400％，截至目前，人均GDP位居全省第三位。2.3.2再掀交通建設高潮,一批交通設施的建成投入使用，正在從交通末梢向交通樞紐轉(zhuǎn)變，形成珠三角地區(qū)西部區(qū)域城市2005年前僅有高速公路4公里。作為珠江三角洲西岸的中心城市，盡管建成了華南地區(qū)的主樞紐港——港和國家干線機場——機場，但對外交通設施建設的滯后，使成為珠江三角洲的交通末梢，嚴重阻礙了的社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，以至毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢不能充分發(fā)揮出來。然而，隨著珠港澳大橋、廣珠鐵路、江珠高速、粵西沿海高速公路、廣珠西線高速公路、太澳高速、廣珠輕軌等一大批區(qū)域性交通項目的陸續(xù)啟動和陸續(xù)建成，經(jīng)過五年的交通設施的加快建設，市“五縱三橫”路網(wǎng)規(guī)劃將會實現(xiàn)，將成為以“一橋雙港”為龍頭的區(qū)域性交通樞紐城市，其90分鐘城際生活圈中將囊括江門、中山、廣州、順德、佛山、深圳、香港、澳門等經(jīng)濟繁華的珠三角重要都市?？梢灶A見，未來與珠三角內(nèi)和周邊其它重要都市的經(jīng)濟往來將更加頻繁，將憑著優(yōu)美的自然環(huán)境，獨特的地理位置、發(fā)達的交通體系，大大提升城市自身的吸納能力。2.市區(qū)沿海岸修建的情侶路，延綿25公里，成為最為著名的旅游景觀帶。梅溪牌坊、陳芳故居、唐家共樂園、白石街和寶鏡灣摩崖石刻是歷史悠久的旅游古跡。園明新園、夢幻水城、御溫泉、中藥谷是新興的旅游勝地。迷人的海島、優(yōu)質(zhì)的溫泉和具國際水準的高爾夫球場是主要的特色旅游產(chǎn)品。香港中旅國際投資有限公司投入15億人民幣開發(fā)溫泉，建設中國第一、國際一流的溫泉旅游度假區(qū)。屬實施外國人進入珠江三角洲144小時便利簽證城市。擁有完善的旅游接待服務體系及設施，服務質(zhì)量達到國際水準。全市共有旅行社44家，其中國際社13家，國內(nèi)社31家；直接從業(yè)人員4萬人，年接待游客10萬人次以上的旅游景點20個，屬實施外國人進入珠江三角洲144小時便利簽證城市。現(xiàn)有旅游住宿設施300余處，床位3萬余張，其中五星級5家，四星級8家，三星級25家，其它星級酒店70家，2006年接待來自海內(nèi)外的客人將近1677.25萬人，接待境外游客與國內(nèi)游客之比為1∶4。接待過夜游客729.58萬人次，增長13.9%。其中，國內(nèi)游客526.78萬人次，入境游客202.79萬人次，分別增長12.7%和17.3%。全年實現(xiàn)旅游總收入139.02億元，增長22.2%。其中旅游外匯收入8.74億美元，增長24.7%。2007年上半年，外國游客、香港游客大幅增加，臺灣游客在保持了兩年的高速增長后，2007年上半年仍增３０％。在境外旅游者中，投資、商務旅游的人明顯增多，入境的散客增多，以為目的地的游客增多。到2020年旅游總接待量將增加到8400萬人次；旅游總收入將增加到850億元，形成①以都市風貌、特色文化和海島風光為特色，國內(nèi)外著名的文化游樂、時尚休閑、會展度假旅游目的地；②國內(nèi)高端休閑度假旅游產(chǎn)品的示范區(qū)和旅游服務國際化率先接軌區(qū)；③珠三角旅游創(chuàng)新的重要基地新局面。2.4房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展的27年歷程中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從萌芽到成熟的四個階段。1987年以前的還沒有真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，除了當時的極少數(shù)房地產(chǎn)公司開發(fā)少量住房用于外銷，房產(chǎn)建設主要用來解決住房福利分配。1988年之后，房地產(chǎn)作為商品的概念逐步被引入開發(fā)建設。1992年，的房地產(chǎn)市場像被突然間點起一把火，開發(fā)投資同比迅猛增加了近5倍，全市有359家注冊的房地產(chǎn)公司，其中有外資89家，很多工業(yè)企業(yè)都被卷進房地產(chǎn)行業(yè)買賣地皮炒作房價。在當時的住房制度沒有改革的條件下，房地產(chǎn)市場嚴重供過于求，但房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減。到１1995年，有許多房地產(chǎn)項目陷入停頓，樓盤爛尾，房價跳水。1995年之后到1998年，的房地產(chǎn)市場進入相對冷靜的調(diào)整恢復階段。這段期間內(nèi)全市商品房空置面積從104.4萬平方米增加到152.5萬平方米。1999年之后，逐漸進入成熟發(fā)展時期，政府停止了以地抵頂工程款，嚴格控制新批土地。2000年，全面啟動城中舊村改造項目，停止實物分房實行住房分配貨幣化，全市原先的開發(fā)用地得到重新整合，規(guī)模開發(fā)成為主流，精品房層出不窮，物業(yè)管理水平進一步提高。目前房地產(chǎn)業(yè)作為的支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點，呈現(xiàn)著較好的發(fā)展勢頭。據(jù)市統(tǒng)計報告顯示，近年房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用明顯，2000年房地產(chǎn)增加值10.35億元，拉動GDP增長0.47個百分點，對GDP貢獻率3.35%；2003年房地產(chǎn)增加值14.88億元，拉動GDP增長0.2個百分點，對GDP貢獻率3.1%；到了2006年房地產(chǎn)增加值42.75億元，拉動GDP增長0.4個百分點，對GDP貢獻率2.7%。在房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷上升的情況下，房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資的比重在未來幾年仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢，并將更有力拉動市經(jīng)濟的增長。目前房地產(chǎn)市場形勢呈現(xiàn)如下特點：1、經(jīng)濟發(fā)展，政策推動，房地產(chǎn)開發(fā)保持適度規(guī)模由于城市規(guī)模和城市建成區(qū)面積較小，相比珠三角其他城市，房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然較低，在珠三角9市中僅高于江門和肇慶。而在社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模方面，的排位也與房地產(chǎn)投資一致。但就而言，自1999年后，市場一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，觀察1999－2007年的房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營情況（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模和的竣工面積和銷售面積變化一直是一條較為平滑的曲線，施工面積在2005年以后呈現(xiàn)了較大幅度的上揚態(tài)勢。而對比2006年和2007年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，與竣工面積相比，施工面積的增幅更為顯著。近年的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭會在今后幾年持續(xù)，因為這樣的發(fā)展是在中央進行了宏觀調(diào)控和市政府出臺了一系列穩(wěn)定房價的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。

房地產(chǎn)屬第三產(chǎn)業(yè)，與整體經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)。所以房地產(chǎn)發(fā)展的好勢頭也是與的經(jīng)濟環(huán)境分不開的。近年來市的各項投資力度加大，全市財政收入環(huán)比每年增長20％以上。同時，港珠澳大橋的確定、廣珠輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎設施建設取得重大進展都對未來的經(jīng)濟發(fā)展前景注入了活力。

市政府工業(yè)西進、城市西拓發(fā)展戰(zhàn)略的實施，以及海泉灣、溝通唐家灣至前山的鳳凰山公路隧道施工等一系列大項目的建設和完成，使我市的中心城區(qū)同時向東、西部擴展，改變了人購房的心理半徑，以前買房不愿意過前山橋的觀念改變了，在前山、南屏、唐家買房已很自然，斗門、金灣的房市也開始興旺。

另外市對爛尾樓盤活制定的“一樓一策”和著力進行城中村改造等優(yōu)惠政策，不僅盤活了城市資源，改善了環(huán)境，還增加了商品房的供應量，使市房地產(chǎn)市場的資源更加豐富，也促進了市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)景氣指數(shù)提高，房價持續(xù)上漲。隨著港珠澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路等交通設施的建設，使得的區(qū)域地位提升，房地產(chǎn)投資價值升高，2000年以來商品房價格持續(xù)上漲，房價增幅加速，觀察1999－2007年的市商品房均價走勢（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房價在2002年以后一直穩(wěn)步上升，而增幅則在2003年和2007年拉出了較大的上升陽線，實際上2007年房價增幅作為高位運行的結(jié)果，其增幅意義更為可觀。值得一提的是海景樓的開發(fā)、銷售。海景樓盤的稀缺性使其占據(jù)了較高端的市場區(qū)隔。伴隨著地產(chǎn)大腕們的進入，海景樓價全面躥升。的海景住宅開發(fā)，早在上世紀八十年代就已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分。早期建設的拱北區(qū)域的銀海新村、美景花園、海濤居、海灣新家園，吉大區(qū)域的水灣頭海景樓、大型社區(qū)海灣花園、海濱花園，香洲區(qū)域的海霞新村、碧濤花園等，均是當時的高檔住宅。要么是面向港澳市場的外銷型商品房，要么是政策機構(gòu)人員的聚居地，要么是本地及內(nèi)地高收入人群的高尚住宅區(qū)。在九十年代初期和中期的商品房銷售均價一直維持在8000元/m2的高位，海濱花園更是曾經(jīng)創(chuàng)造出高達20000元/m2的樓市天價。當時的海景住宅外銷型特點非常明顯，以外的客戶約占7~8成，其中港澳客戶和內(nèi)地客戶各占一半左右。在九十年代后期，由于國家宏觀調(diào)控和經(jīng)濟增長速度下降，造成房地產(chǎn)市場的整體低迷，尤其是外銷市場客源明顯下降，海景住宅的價格有較大幅度的下滑，部分項目開發(fā)速度減緩甚至造成爛尾。進入二十一世紀后，到2003年，眾多利好消息頻頻出臺，宏觀經(jīng)濟也開始步入一個新的高速增長時期，房地產(chǎn)市場明顯回暖，而且在今后比較長的一段時間內(nèi)，預期將出現(xiàn)市場規(guī)模和價格水平較快增長的趨勢。在這樣的市場背景下，海景住宅市場也重新出現(xiàn)市場機會。銷售均價的跨度較大，從4000~5000元／平方米的多層住宅，6000~7000元／平方米的高層住宅，到10000元／平方米上下的海景別墅都有供應。據(jù)了解，到了2007年，沿港灣大道、情侶路從北到南，海景樓集中上市：每一間、十里陽臺、萬科·金域藍灣、東方·傲景峰等一線海景樓以及二線海景樓，都把銷售起價定在了10000元／平方米以上，而銷售均價直奔15000元／平方米大關(guān)，最高銷售價已超過20000元／平方米，比2003年均價6000-7000元／平方米的銷售價翻了一倍以上。

3、供需兩旺，交易活躍2007年上半年，樓市表現(xiàn)出進一步火熱的勢頭。商品房施工面積與竣工面積較去年同期漲幅均超25%左右。下半年開始，受宏觀調(diào)控預期及周邊市場環(huán)境變化影響，施工面積增幅相對上半年有所回落，竣工面積相對增幅更大幅回落，而可預售面積則令人意外的低于去年水平。這在一定程度上反映了開發(fā)商的“惜售”心態(tài)。

盡管上半年樓市總需求量（亦即銷售面積）較去年同期有較大幅度上升，然而1－6月間，由于大量新盤的入市，總體消化率依然有較大降幅。而到了下半年，由于宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，周邊市場的環(huán)境變化，市場對于未來的預期出現(xiàn)一定分歧，消化率呈現(xiàn)震蕩趨勢（參下表）。結(jié)合當月供需量的變化特征可以看出，總體而言，今年各月消化率變化幅度甚大，其中主要原因來源于不同月份的樓市冷熱度差異、國家調(diào)控政策及發(fā)展商對此采取的策略。例如，隨著下半年樓市熱銷季節(jié)的來臨，6月和9月迎來了兩個供應高峰，而與供應量的穩(wěn)定性較差形成鮮明對比的是，需求量表現(xiàn)出顯著的平穩(wěn)特征，上半年保持了每個月20萬平方米左右的消化量，而作為樓市銷售旺季的下半年則保持了30萬平方米左右的消化量。2003年以來市商品房空置面積也持續(xù)下降，2006年全市商品房空置面積繼續(xù)下降為63.05萬平方米，同比減少26.18%，其中商品住宅空置面積35.58萬平方米，同比減少35.32%。市2003-2006年各類商品房屋空置情況見下表圖。2003-2006年市各類商品房屋空置情況單位:萬平方米年

度空置總計商品住宅商

業(yè)辦

公其

他2003年130.4667.7932.3916.7513.532004年91.8749.1425.0710.417.252005年85.4155.0119.716.524.172006年63.0535.5815.316.565.16另外，近年市的土地交易活躍，2003-2007年，全市累計出讓商品房屋建設用地42宗，用地面積合計261.76萬平方米，其中2007年出讓商品房屋建設用地10宗，用地面積達到合計109.61萬平方米,可建面積233.65萬平方米，且成交價都較高，也說明了房地產(chǎn)發(fā)展勢頭看好、投資信心很足。2003-2007年全市出讓商品房屋建設用地交易情況年度宗數(shù)用地面積建筑面積成交金額樓面地價2003673764.50183406.4620731.63113020049635045.301214135.4416937812701755.88101401.921445200675353221067564279663262020071010961442336506————合計=SUM(ABOVE)42=SUM(ABOVE)2617555.92=SUM(ABOVE)5503367.78————近年來最高地價也不斷攀升。2004年10月22日，位于前山河西岸、昌盛路北側(cè)的“珠國土儲2004－02”地塊（華發(fā)世紀城）被上市公司華發(fā)股份公司以1589元／平方米的樓面地價即總價12.8億元拿下；同樣是華發(fā)股份公司，2006年10月18日，位于南屏大道北、南灣大道東、前山河南側(cè)、華發(fā)新城以西的“珠國土儲2005－13”號地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價3510元／平方米，總價26.2億元斬獲。到2007年的9月28日，位于前山河西岸、前山大橋南側(cè)的“珠國土儲2007－01”號地塊以7700元／平方米的樓面價格、46.5億元的總價，被中信華南收入囊中。同為“地王”，在四年中地價以火箭般的速度上升到一個相當?shù)母叨?。外地客戶成為主要購買力優(yōu)美的城市環(huán)境、便利的通關(guān)條件、怡人的氣候、相對低廉的房價吸引了大批外地人士在置業(yè)。的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由本地向珠三角、港澳，甚至向全國開放。隨著樓盤的大量開發(fā)，許多開發(fā)商也將目光投向了外來投資客的“炒作”，特別是房價飛漲的近鄰深圳，新樓盤深圳客戶占一半，有的樓盤甚至還專門開通了至深圳的看樓車。外地人士在置業(yè)，度假居住和作為投資的客戶各占48%。樓盤外銷的趨勢越來越明顯，海景大戶型等豪宅多為有較好經(jīng)濟基礎的外地買家消化?！吧钲谕顿Y客助推樓市”成為2007地產(chǎn)十大新聞大事。2006年市區(qū)新建商品房屋購買人群分析項目本市戶籍市外戶籍外籍（含港、澳、臺）宗數(shù)701147061454建筑面積(平方米)584588.99421322.79148260.08成交金額(萬元)264070.9167482.1991336.71成交金額所占比例50.50%32.03%17.47%

2003-2006年市新建商品房屋購買人群分類年度本市戶籍市外戶籍外籍（含港澳臺）宗數(shù)比例宗數(shù)比例宗數(shù)比例2003年779359.81%466038.77%5764.42%2004年686955.03%460136.86%10129.73%2005年777954.58%462032.41%185413.01%2006年701153.23%470635.73%145411.04%房地產(chǎn)交易中心的辦證資料顯示：2007年1至7月，在市區(qū)購房辦證者共103636人，其中市內(nèi)購房者占49％，市外購房者占40％，境外購房者占11％。2.5房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析房地產(chǎn)市場發(fā)展前景與國家房地產(chǎn)市場大環(huán)境分不開。據(jù)專家分析，由于：1、城鎮(zhèn)化進程的加快。城鎮(zhèn)化進程加快是國家大的宏觀政策，大量人口進城居住、就業(yè)，將是未來一段時間促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的動力。2、消費者消費觀念變化。據(jù)北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10%。隨著居民消費觀念的變化，10年換購一套住房在未來幾年應當能夠持續(xù)保持。3、拆遷安置需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎設施建設的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。4、隨著居民可支配收入的上升，財富增值壓力。雖然在過去的一年內(nèi)銀行的連續(xù)幾次加息，此外也降低了15%的利息稅，但相當于高企的CPI，中國通貨膨脹達到6.5％，投資存款、債券的收益依然十分的低，甚至是負收益，現(xiàn)在把積累了幾十年的財富放到銀行顯然會被流失。全世界財富存在無非三種方式：現(xiàn)金、房地產(chǎn)、證券，股市的高風險已為大家所認同，無疑購置物業(yè)不失一種選擇，。專家們從中得出的結(jié)論是，在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的。盡管從今年下半年起，央行政策可能會對市場發(fā)展有一定影響，但2008年全年及未來幾年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢。預計今年投資增幅不會低于20%。房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)發(fā)展，除了與可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性計劃、舒適的居住環(huán)境，天然的城市景觀以外，還與的生態(tài)環(huán)境、人口密度、經(jīng)濟狀況有很大關(guān)系。從目前的情況來看，無論作為自住還是投資，房地產(chǎn)市場均表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ饕憩F(xiàn)在以下幾個方面：首先，經(jīng)濟的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項、廣珠鐵路與各城市之間高速公路的陸續(xù)開工、竣工等，都不同程度地促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。港珠澳大橋一旦建成，大珠三角“經(jīng)脈”將打通，使香港發(fā)展的腹地擴大，粵西也打開了連接世界的紐帶。廣珠輕軌和連接的各條高速公路也是房地產(chǎn)高速發(fā)展的催化劑。其次，房地產(chǎn)交易市場持續(xù)活躍。2001年全年商品房交易額為41.73億元，2002年為46.61億元，2003年為44.31億元；2004年約38億元，2005年已達67.2億元。從以上資料可以看出，商品房市場交易量比較大，但還是有很大的上升空間，這與自身的居住環(huán)境、越來越明顯的區(qū)域中心城市的定位及城市綜合競爭力的提升有直接關(guān)系，對房地產(chǎn)投資者來說也是一個有利的條件。再次，城際比較，發(fā)展?jié)摿捎^，房價補漲空間較大

與深穗相比，收入差別不大，房價相差懸殊。一般住宅的售價不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價的推動。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟發(fā)展前列的市，整體住宅售價水平仍大幅落后于廣州、深圳。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。但2006年住宅均價明顯落后于廣州和深圳，三地房價分別是4581元／平方米，6149元／平方米和9173元／平方米。若以市區(qū)計算，2006年下半年住房交易均價為5558元／平方米，廣州接近9000元／平方米，深圳約為11916元／平方米，樓價在珠三角發(fā)達城市間處于較低水平。從豪宅市場看，目前、廣州、深圳三地豪宅價格分別約為：11000～13000元／平方米，12000～18000元／平方米和18000～30000元／平方米，也明顯落后廣州、深圳兩大城市。參考深圳、香港相鄰地區(qū)價格比例逐漸縮小到1：1.5～2之間的例子，而目前與澳門價格差距在3倍左右，故近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價格有相當大的空間，以此推算，樓盤尤其近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價格在2007～2012年前后也會逐步上升至20000～25000元／平方米，較目前可望有600～80%的增長。

可見未來不論在一般住宅市場、豪宅市場，都有長足發(fā)展的空間。第四，人收入和可支配收入的增長，并且手里有足夠的閑散資金。在珠三角9城市中，人均可支配收入僅次于深圳、東莞，說明居民具有很大的消費潛力。而其人均可支配收入的增幅目前排第5，對比往年，已呈現(xiàn)跳躍式增長。近三個月來，消費者物價指數(shù)已連續(xù)超過5%，使得銀行存款利率實際為負。房地產(chǎn)炒房環(huán)境好，城市不大，房地產(chǎn)市場和價格相對大城市來說也比較容易把握，所以很多人將投資目標轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場。最后、自然資源得天獨厚。屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質(zhì)量較高，總可以達到超國家一級標準，于1999年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，2007年獲“中國最具幸福感城市”，是中國最適合生活的城市之一。將進一步吸引外地尤其北方人士來珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。綜上所述，房地產(chǎn)市場將在未來相當一段時間內(nèi)繼續(xù)保持健康的發(fā)展態(tài)勢，并展現(xiàn)出較大的升值空間，房價大幅下跌的可能性很小，2008年的房價依然穩(wěn)中有升，即使出現(xiàn)所謂的樓市“拐點”也只是整體上升過程中的小波動。對發(fā)展商來說，利潤空間可能縮小，但仍有利可圖；對消費者來說，正是回歸理性置業(yè)的拐點。2.6項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢某某島在市東北部，距離市區(qū)17公里，屬于市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)。某某島僅一個自然村，島嶼面積約24平方千米（原始面積不足18平方公里），戶籍人口不到4000人。南宋期間，鐘姓村民先后從臺灣和南雄珠鞏巷到此定居．原名奇獨澳，清朝末期，村中族老認為“獨”字義不佳，故改名為某某。該村聚落在某某島的東南部山麓，坐東南向西北呈長方塊狀分布．建筑多為磚木結(jié)構(gòu)平房部分混合式樓房。耕地3000畝，蠔田800畝，以種植水稻為主，兼營林業(yè)，養(yǎng)牡蜘、魚，盛產(chǎn)香蕉、大蕉、松木材。某某島東望香港、深圳，南向萬山管理區(qū)，北與中山橫門、東莞虎門相毗鄰，處在穗港澳金三角中心，某某是原規(guī)劃連接香港的伶仃洋跨海大橋周轉(zhuǎn)島（現(xiàn)伶仃洋跨海大橋改為珠港澳大橋，著陸點已改為拱北）。某某歷史悠久，燦爛的文化點綴著這樸實的小島，在島上的后沙灣、東澳灣古遺址，考古工作者發(fā)掘了大量距今約4500至5000年的彩陶和白陶，它們是迄今最早人類活動的證據(jù)，而東澳灣古遺址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遺址。

某某山青水秀，“九灣十八峰”，以極其原始質(zhì)樸的魁力吸引著游人。某某八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩如畫，空靈秀逸。在這小小的某某島上竟有17座廟宇，浸透著濃厚的歷史文化氣息。村東祖廟始建于宋代，文昌宮建于清同治年間。某某島西北部大圍灣是紅樹林濕地面積，面積達到533公頃，是目前市保存最完整、最集中連片的林分，樹高4-6米。它不僅是市的珍稀資源，也是珠江三角洲不可多得的一片紅樹林濕地，同時是全國少有的緊靠大城市的紅樹林區(qū)之一，已列為廣東某某島紅樹林濕地省級自然保護區(qū)。某某島是的愛國主義教育基地。不僅因為某某有讓某某人感到光榮的革命先驅(qū)中國共產(chǎn)黨早期工人運動的杰出領導人——蘇兆征，更重要的是某某有一條用英國人戰(zhàn)敗賠款修建的白石街，這是中國近代史卜絕無僅有的，是以中華民族反抗殖民侵略告勝的典范，是某某乃至國人的驕傲。鴉片戰(zhàn)爭前夕的1838年間，10多艘英國戰(zhàn)艦駛進了某某島金星門，企圖占領某某島，目的是利用這里的要塞地理位置，設立對華走私和進行侵略活動的據(jù)點。侵略者的行為激起了某某人民的無比憤怒，英勇的某某人民架起了防海盜的土炮，男女老少一起上陣，奮起還擊，打得英軍丟盔棄甲，舉起了白旗，并賠償白銀3，00O兩。某某島人民用此款，繞全村修建了長2千米的花崗巖“白石街”以紀念抗英首捷。讓后人永記某某人民抵抗外來侵略者取得勝利的光輝歷史，激勵后人更加愛祖國、愛集體、愛人民。根據(jù)《市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2007－2020）》，項目所在地的高新區(qū)主打都市休閑牌，大力發(fā)展某某島生態(tài)旅游。某某島現(xiàn)已修建了跨海大橋與大陸相連，現(xiàn)興建了北大試驗學校和和國際文化園，修建了環(huán)島路碼頭，開通了島內(nèi)公交車。除此之外，尚未進行其它的商業(yè)開發(fā)，基本處于原生態(tài)狀況。

根據(jù)市總體規(guī)劃所界定的城市職能之第一大類的要求：建設具有國際影響，以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游，會議會展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)。本項目致力于在市總體規(guī)劃指導下結(jié)合設置旅游部長國際會議中心及其附屬設施，打造符合現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展模式、生態(tài)環(huán)保原則的海洋生態(tài)旅游度假區(qū)。2.7建設條件①土地價格開發(fā)成本目前區(qū)域土地的市場拍賣成交價為5500元／平方米左右，開發(fā)成本由于國家對固定資產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控從而使建筑材料的市場價格已回落至正常的價格水平。②城市規(guī)劃對建筑設計的約束。城市規(guī)劃對建筑設計沒有特殊性的約束。③政府報建審批流程簡捷，且費用低，同時辦事透明度高。④上下水，煤氣，電話，電力等市政條件市政配套設施已相當?shù)耐晟撇粫腥魏蔚膯栴}。⑤拆遷量的大小場地已全部拆遷完成。⑥環(huán)境質(zhì)量的好壞自然環(huán)境質(zhì)量可稱為優(yōu)秀，周邊區(qū)域的景觀也非常漂亮，且無任何廠礦企業(yè)。

第三章項目分析及市場定位3.1中國休閑度假物業(yè)市場的需求分析3.1.1休閑度假在中國還是個新事物，也是一種新的社會生活方式。一般來說，度假是休閑的一種方式，度假對應的時間比較長一點。結(jié)合國外度假的方式，我們認為中國休閑度假的具有如下幾個消費特點：1、一地時間長、度假加觀光相結(jié)合觀光旅游的基本心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。休閑度假者則往往在一個地方停留較長的時間。典型的是西歐、北歐的度假者，比如到泰國的普吉島，坐著飛機直接抵達，到了那兒，在海灘上待一個星期，閑到無所事事的程度，是非常典型的一種休閑方式。這種休閑方式在國內(nèi)還沒有普遍產(chǎn)生，只是少數(shù)人有這樣的趨向。處于過渡階段，就意味著國內(nèi)的休閑在一定意義上、一定時期之內(nèi)，還是要和觀光結(jié)合在一起。中國純粹的度假市場還不夠成熟，但是總的已經(jīng)產(chǎn)生，從觀光加度假逐步轉(zhuǎn)化成度假加觀光的模式，將來成為一個主體性模式，再進一步就會形成比較單一的度假模式。中國面積大，跨越了熱帶、亞熱帶、溫帶、寒帶，氣候差異大，尤其冬季。中國國內(nèi)普遍存在的一種“候鳥式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度過的方式。2、散客和家庭式組織方式現(xiàn)在休閑度假在方式上主要是散客和家庭式組織方式，而不是觀光旅游的團隊性組織方式。散客與家庭式的旅游方式在國際上是從70年代末、80年代初開始興起的。1983年到現(xiàn)在，又是20年時間，這種散客與家庭式的方式在中國現(xiàn)在已經(jīng)成了一個重要方式，也會逐步成為一個主導方式。3、復游率高復游，就是通常所說的回頭客。與觀光旅游不同，度假旅游有一個特點，客人認準了一個度假地，甚至一個度假酒店，其忠誠度會非常高。比如有的德國客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘島，一輩子去二十次，而不去其它地方。因為他認準了這個地方，覺得熟悉、很親切，這樣外出度假的感覺和家里生活的感覺就能夠內(nèi)在地聯(lián)系到一起。比如墨西哥的坎昆度假區(qū)，全世界很多富翁每年都要去度假。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點。3.1.2從調(diào)查和親身體驗中可以感受到，中國現(xiàn)在已經(jīng)形成了龐大的休閑度假的市場需求，尤其是在沿海發(fā)達地區(qū)，在近幾年之內(nèi)不僅可以預期，而且已經(jīng)深刻地體驗到它的持續(xù)性。因為一是已經(jīng)產(chǎn)生了現(xiàn)實需求，二是總會有新的消費人群不斷產(chǎn)生，一方面是年輕人不斷成長，逐步具備了休閑度假的條件；另一方面是西部和中部地區(qū)的需求也在不斷產(chǎn)生；第三個方面，農(nóng)村的休閑度假需求會逐步產(chǎn)生。之所以如此，有其深厚的背景因素：1、收入2003-2006年，隨著中國經(jīng)濟總量大幅增加，中國人均國民總收入也逐年穩(wěn)步提高。繼2002年突破1000美元后，2006年突破了2000美元，達到2010美元，比2002年翻了一番；居世界的位次也由132位上升到129位。從全國的角度來，北京已經(jīng)超過3500美元，上海已達到4500美元，沿海發(fā)達地區(qū)也在4000-5000美元間，按照國際經(jīng)驗，人均超過1000美元，正是一個國家旅游需求急劇膨脹的時期，但主要是觀光性的需求。休閑需求急劇增長的門檻是人均達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達到3000美元的時候，度假需求才會普遍產(chǎn)生。北京、上海等大型城市和沿海發(fā)達地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點，逼近度假的門檻，其中有些地方已經(jīng)超越了度假門檻。2、假日結(jié)構(gòu)及調(diào)整、分時度假的出現(xiàn)我國1995年開始實行雙休制；1999年國務院重新調(diào)整了假日結(jié)構(gòu)，增加了兩天的假期，迅速形成三個黃金周。從1999年到現(xiàn)在，已經(jīng)歷了24個黃金周。2007年實行的節(jié)假日調(diào)整方案，取消五一黃金周，清明節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)劃定為法定假期，農(nóng)歷新年的假期提前到除夕開始，全民強制性實行帶薪年休假等新制度。如此調(diào)整后，我國法定節(jié)假日和周年末休息日再加上職工帶薪年休假，一年中平均休假時間超過了三分之一。另外同時2007年明確了帶薪休假制度。假日總量已經(jīng)形成，而且時間不少，成為休閑度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要背景。3、旅游者的成熟在這個過程中，旅游者的不斷成熟已經(jīng)成為旅游市場的一個重要現(xiàn)象。中國旅游發(fā)展25年，國內(nèi)旅游是從80年代中期開始，迄今20年，隨著收入水平的不斷提高和閑暇時間的不斷增加，旅游者在這個過程中不斷成熟起來。早期的旅游者是窮旅游，追求的只是多看，其它不講究?，F(xiàn)在這種模式已經(jīng)在逐步淘汰，旅游者經(jīng)驗越來越多，要求比較深入的體驗，追求也越來越個性化，所以就從初期簡單的觀光旅游轉(zhuǎn)向休閑度假，這是一個必然趨勢。這兩年休閑度假旅游的市場現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍，表明，沿海發(fā)達地區(qū)休閑度假需求已經(jīng)普遍產(chǎn)生，這也是由于旅游者的成熟而逐步使消費需求升級。而從各個城市接待游客情況同比增長量與往年同期相比較來看，情況恰恰相反，接待人數(shù)最少的海口一躍成為增長幅度最大的城市，而在主要城市接待游客人數(shù)上成為冠軍的廣州市同比增長量僅為6.88％，遠遠落后于?？谑械?2.32％(如左圖)。并且在接待人數(shù)上位于前三的城市在同比增長量上處于最后三位。這說明我國的經(jīng)濟實力在飛速增長的同時，人們已經(jīng)不再像以往對那些經(jīng)濟發(fā)達的大都市充滿向往。如今，人們外出旅游更看重旅游的舒適性、實效性。而不再僅僅是以往的盲目跟從。相比起來，北京、上海、廣州等大城市依然只是靠高樓大廈來吸引人們的目光，然而喧鬧的都市生活已使人逐漸厭倦，人們更多的希望獲得一份難得的寧靜和舒適，從而使得大都市在旅游產(chǎn)業(yè)上的吸引力已越來越小。4、自駕車旅游的興起這五六年以來，汽車在家庭中普及很快，自駕車旅游大興。今年的旅游市場上，自駕車旅游不但變成一種新興形式，而且變成了一種很重要的方式。自駕車旅游的一個最大特點是活動范圍擴大了，從而使一個市場的輻射力和延伸性的影響進一步擴大，形成了全國互動的局面。以上因素構(gòu)成了休閑度假地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體背景，它實際上預示著旅游地產(chǎn)發(fā)展的前景，這個前景是無限的，這個市場是無窮的。3.2國內(nèi)休閑度假地產(chǎn)市場的發(fā)展情況國內(nèi)休閑度假地產(chǎn)大致有旅游度假區(qū)、環(huán)城市旅游度假帶、產(chǎn)權(quán)酒店三種形式。1、旅游度假區(qū)的建設國家旅游局從1990年就開始研究，如何從單一的觀光旅游模式轉(zhuǎn)向多元化、綜合性的發(fā)展模式，當時選取的重點是旅游度假，具體的方式就是，一是培育一批國家旅游度假區(qū)。1992年國務院下發(fā)了8號文件，《關(guān)于建設國家旅游度假區(qū)若干問題的通知》，出臺了八條政策來支持國家旅游度假區(qū)的發(fā)展。文件下發(fā)以后，國務院又批了12個國家級旅游度假區(qū)，各個地方都紛紛按照這個模式，建立省級旅游度假區(qū)，市級旅游度假區(qū)，甚至有的縣也開始搞縣級旅游度假區(qū)。省級旅游度假區(qū)最多時達到120多個，市縣兩級數(shù)量更大。到現(xiàn)在已經(jīng)15年，成熟的不多，真正做到位的也不多。如山東青島的石老人旅游度假區(qū)，現(xiàn)在和嶗山風景名勝區(qū)、青島科技開發(fā)區(qū)，幾區(qū)合一，實際上已經(jīng)脫離了旅游度假的概念。廣州南湖、福建武夷山、杭州之江等基本上變成了城市中心的房地產(chǎn)區(qū)，無錫的馬山形成觀光區(qū)，廣西北海銀灘國家旅游度假區(qū)，一開始就是房地產(chǎn)開發(fā)的模式，結(jié)果不但項目本身失敗，而且破壞了資源。做的比較成功的，有大連的金石灘國家旅游度假區(qū)，海南的三亞國家旅游度假區(qū)等。大多數(shù)項目沒有成功的基本原因是，當時的市場沒有發(fā)展到這一步，主要對應外國人。但這幾年在市場經(jīng)濟大潮的拉動下，國內(nèi)的休閑度假需求產(chǎn)生，有一些好的大的項目也在產(chǎn)生。國內(nèi)目前涉足該領域的公司超過100家，包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)；也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商。我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到近百項；以高爾夫、滑雪、野外運動為主題的休閑度假項目超過80個。從1999年海南"南海傳說"、三亞"博鰲國家旅游休閑度假區(qū)"的成功開發(fā)和在全國營銷推廣后，先后有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在改造、規(guī)劃和建設當中。如此同時，開發(fā)商開始向二級旅游城市拓展，蘇州、寧波等地的旅游地產(chǎn)項目已經(jīng)開始起動，房價也一路走高。

2、環(huán)城市旅游度假帶的逐步培育起來環(huán)城市旅游度假帶大體上是在這十年之內(nèi)，通過市場需求的拉動逐步培育起來的?，F(xiàn)在比較有規(guī)模的主要集中在特大城市，比如北京、上海、廣州已經(jīng)形成復合型、全方位的環(huán)城市旅游度假帶。中西部的一些大城市和特大型城市，如成都、重慶，是以“農(nóng)家樂”為主體的環(huán)城市旅游度假帶，層次低一些，但總體規(guī)模已經(jīng)形成。如成都周邊六千個“農(nóng)家樂”。3、產(chǎn)權(quán)酒店的開始起步實際上產(chǎn)權(quán)酒店是房地產(chǎn)市場和旅游市場相結(jié)合而產(chǎn)生的一種新的形式，十年以前全國有過四五家產(chǎn)權(quán)酒店，主要集中在海南和廣東，但都失敗了。失敗的主要原因也是市場不成熟。因為那個時候房地產(chǎn)市場還沒有興起，大家還指望著公家分房子，沒有自己買房子的概念，現(xiàn)在全國的產(chǎn)權(quán)酒店共有180多家，經(jīng)營狀態(tài)尚好。近五年產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展形勢良好。3.3構(gòu)建休閑旅游度假基地的優(yōu)勢1、宜人的自然氣候，環(huán)境怡人，最佳人居城市，被人稱為養(yǎng)老城市。來到，便會聯(lián)想起蘇軾的一句詞：“半壕春水一城花”。因為，在這個依山傍海的美麗海濱城市里，一年四季總是盛開著鮮花的。地處低緯度的南亞熱帶季候風區(qū)，熱量豐富．日照充足，降雨量大而且集中。年平均氣溫22.4℃，1月份平均氣溫14.51，7月份平均氣溫28.6℃；年均降雨量1700－2300，空氣平均相對濕度79%。可謂夏無酷暑，冬無嚴寒，四季宜居，氣候怡人，風光旖旎。2、獨特的區(qū)位優(yōu)勢坐落在珠江出?？谖靼兜模瑸l臨南海，東與深圳、香港隔海相望，水路相通；南與澳門陸地相連；北距廣州140公里。是聯(lián)系內(nèi)地與港澳的一個重要進出境口岸，也是中國南海之濱的一顆璀璨明珠。3、優(yōu)美的居住環(huán)境在，曾流傳著這樣一句話：“的空氣新鮮得可以罐裝出口?！睋碛星逍碌目諝狻⒚匀说娘L景、優(yōu)美的環(huán)境已是不爭的事實，其環(huán)境質(zhì)量和景觀質(zhì)量在中國名列前茅，可謂是珠三角城市群中的“一方凈土”。從城市感覺上說，如果深圳是喧囂庭院內(nèi)珠光寶氣、濃妝艷服的豪門貴婦，那么則更像碧海藍天處不施粉黛、安閑自得的漁家少女。所以當香港商報“穿梭南粵”采訪團到了后，大家都不約而同地說“有一種很放松的感覺”。白云逐浪、海天相融，小山交錯、綠樹婆娑，確實是美極了。所以權(quán)傾朝野或者富甲一方的南北豪客，都喜歡到這座靜默安閑的海上花城來尋幽嘆靜。市政府堅持將城市環(huán)境是的第一品牌，始終把營造美好的城市環(huán)境放在第一位，從一開始就按照生態(tài)城市的標準來規(guī)劃，并嚴格執(zhí)行。為了保證城市環(huán)境的舒暢寬松，嚴格執(zhí)行低密度和低容積率的建設原則。為了避免中國內(nèi)地城市建設攤大餅式的發(fā)展教訓，從一開始吸收國際經(jīng)驗，采取組團式規(guī)劃，把大的框架搭好，并配備完善的公共設施。在個別珠三角城市大規(guī)模地挖山填海的時候，卻小心翼翼地保護城市中的小山。綠樹掩映，小山與樓影交錯，成就了高質(zhì)量的空氣和城市景觀?，F(xiàn)在每平方公里的人口密度不超過1萬人，建筑容積率不超過35％。人均綠地面積達到21平方米，綠化覆蓋率達到43％，人均馬路面積達到10平方米。污水處理率達到60％，垃圾處理率達到100％。這些指標，不僅珠三角罕見，在國際上也屬前列。

中國社會科學院的一份研究報告認為，“環(huán)境競爭力居全國第一，以環(huán)境優(yōu)美而國內(nèi)外馳名，其自然環(huán)境質(zhì)量、綠化水平、氣候舒適度、風景名勝優(yōu)美度等十分高?！杯h(huán)境優(yōu)勢已成為城市21世紀可持續(xù)發(fā)展的重要基礎和寶貴財富。近十年來，先后獲得了“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)境保護模范城市“、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家生態(tài)示范區(qū)”、“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎等多項殊榮，成為中國乃至世界最適宜人類居住的城市之一。由中央電視臺組織主辦的“2004中國魅力城市”在全國600多個城市中因在城市歷史、經(jīng)濟發(fā)展、建筑藝術(shù)、自然生態(tài)環(huán)境和民俗諸方面的特色與優(yōu)勢，最終與其他9個城市一起獲得“2004中國魅力城市”稱號。2007年更獲“最有幸福感的城市”榮譽。4、完善的城市基礎設施在中國交通史上有輝煌的一頁。改革開放以來，交通與社會經(jīng)濟一同發(fā)展，公路形成以高等級干線公路為骨架，以城市為中心，向縣區(qū)輻射，連接主要城鎮(zhèn)、口岸、機場、港口的陸路交通網(wǎng)絡體系。港口--港已形成了高欄、九洲、洪灣、斗門、井岸、香洲、唐家、桂山8個港區(qū)，客運845萬人次/年。共有一類開放口岸5個，二類口岸17個，基本形成分工明確、布局合理的港口群。航空--1992年興建機場，1995年6月18日正式通航，是我國目前規(guī)模較大、設計較先進的民用機場，其設計能力為航空器起降10萬架次/年，旅客吞吐量1200萬人次/年，貨郵行吞吐量40萬噸/年?，F(xiàn)航線通達50多個城市，旅客吞吐量達到103萬人次；運輸起降9146架次。鐵路--廣珠鐵路長177公里，為國鐵一級。1997年動工興建。廣珠鐵路正在建設中，廣州至城際速軌道線將于2008年通車，屆時從直達廣州只需47分鐘，進入了珠三角1小時生活圈。新一輪基礎設施建設的高潮到來，珠港澳大橋、廣珠鐵路、粵西沿海高速公路、廣珠輕軌、江珠高速等一個個交通設施的啟動和建設，尤其廣珠城際快速軌道交通工程是我省的重點工程，也是鐵道部和廣東省聯(lián)合出資修建的項目。建成后將大大縮短沿線廣州、佛山、中山、以及到江門之間的距離，緊密城市之間的交往聯(lián)系。據(jù)初步預計，乘坐廣珠城際快速鐵路，從廣州到１小時內(nèi)就可到達。因此將成為以“一橋雙港”為龍頭、以“五縱三橫、兩鐵一網(wǎng)”為骨架的區(qū)域性交通樞紐城市，改變原有的交通末梢面貌。澳門的回歸后，澳門游客每天從拱北口岸過關(guān)在消費已經(jīng)成為時尚。澳門人已經(jīng)把看做一個區(qū)，經(jīng)常往來于兩地。每到周末，來自澳港粵的游客過來休閑、娛樂、購物。每到周末爆滿的旅店和餐飲店成為一道亮麗的風景。2007年上半年口岸客流繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，各口岸邊檢站共查驗出入境人員4139萬多人次，較去年同期增長8.6％；查驗出入境交通運輸工具138.7萬輛（艘）次，較去年同期增長11.4％。據(jù)統(tǒng)計2006年國慶黃金周期間共有150多萬人次經(jīng)拱北、九州、灣仔、橫琴等口岸出入境，較去年同期增長25%，港澳地區(qū)旅客占大部分。為促進ＣＥＰＡ實施，市計劃于明年上半年，在拱北口岸建設拱北口岸旅客出入境自動查驗系統(tǒng)和拱北口岸客車通道一站式電子聯(lián)檢通關(guān)系統(tǒng)。兩個系統(tǒng)啟用后，將會大大提高口岸的通關(guān)速度，旅客每人驗放速度將由40秒減到3秒，每輛汽車驗放速度由１分鐘減少到15秒。另外根據(jù)深圳皇崗口岸實行24小時通關(guān)的做法，相信在不久的將來拱北口岸也將實行類似的通關(guān)制度?？诎锻P(guān)環(huán)境改善后，將為往來港澳之間提供了更為便利的條件，也為港澳人士在購房提供更為廣闊的空間，據(jù)統(tǒng)計樓市銷售中港澳人占11%左右，可以相信將會有更多的港澳人士前來購房置業(yè)。5、地理旅游環(huán)境市政府十分重視城市環(huán)境景觀的建設，狠抓環(huán)境整治，大規(guī)模地清理拆除違章建筑亂擺賣、建筑垃圾、不規(guī)范戶外廣告及招牌，閑置土地全部予以綠化，并在多處設置園林小品及休閑廣場。整治的結(jié)果極大地美化了市容，一些臟亂差的小區(qū)內(nèi)外部環(huán)境得到明顯改善。市體育中心的建成投入使用、全省運動會和水球錦標賽在舉行，一年一度的國際賽車的舉辦，每兩年舉行的航展，將進一步提高的知名度，對房地產(chǎn)市場的影響也將不可估量。在繼續(xù)發(fā)揚圓明新園(包括夢幻水城)、中藥谷、珍珠樂園、三新索道、無土栽培、鱷魚島、亞瑪遜、竹仙洞、梅溪牌坊、御溫泉等主要景點旅游基礎上，繼大型旅游項目——圓明新園建成并獲全國4A旅游景區(qū)之后，奇石公園，“——千島生態(tài)浪漫城”人文、生態(tài)游，由億仁投資有限公司、香港嘉寶田集團有限公司、寶華國際集團有限公司共同投資總投資2億美元建設海洋公園，由香港中旅國際投資有限公司投資建設、第一期投資近2