河南城中村改造項目總體定位及開發(fā)策略圖文并茂

鄭州市XX城中村改造項目總體定位及開發(fā)策略研究2023/5/191思源顧問2012年8月思源經(jīng)紀2目錄本案的本體解析及地塊價值判斷本案的開發(fā)環(huán)境及市場前景研判本案開發(fā)的難點與機會點分析本案的開發(fā)模式及運作思路建議本案的總體定位及規(guī)劃布局建議本案總體經(jīng)濟測算及開發(fā)計劃建筑風(fēng)格建議及景觀設(shè)計建議總體營銷策略及啟動區(qū)營銷建議——附件鏈接——2023/5/192思源顧問XX城中村基本情況解讀XX位于鄭州市城區(qū)的南部，二七區(qū)與管城回族區(qū)交界處，隸屬管城回族區(qū)；XX城中村改造范圍東至：京廣鐵路，西至：佛崗村，南至：南三環(huán)路，北至：長江路。XX城中村改造安置區(qū)規(guī)模：鄭東新區(qū)省政府二七塔鄭州火車站經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)市政府廣匯PAMA本案地塊價值判斷本體解析項目規(guī)模單位總用地面積3000畝村民安置用地400畝總安置人口4000人安置住宅總建筑面積520000平方米商業(yè)/辦公用房建筑面積65000平方米安置區(qū)總建筑面積585000平方米2023/5/193思源顧問項目地塊內(nèi)土地使用性質(zhì)、開發(fā)強度等差異性大，東南部建筑密度高，西北部以耕地為主服裝加工基地XX村中心區(qū)公交總站公園射擊場物流中心花都港灣物流中心農(nóng)用地地塊價值判斷本體解析2023/5/194思源顧問項目地塊外圍現(xiàn)狀功能區(qū)分布地塊價值判斷本體解析西南側(cè)佛港城中村用地項目西側(cè)村落項目西北側(cè)建成社區(qū)項目北側(cè)“天地惠城”項目北側(cè)回遷房區(qū)項目東南側(cè)商業(yè)/物流區(qū)2023/5/195思源顧問XX是鄭州市的南大門，外部交通便捷、內(nèi)部交通不暢通往市中心通往市中心通往市中心通往鄭東新區(qū)通往經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)連通鄭少高速連通西環(huán)路客技路：連通長江路與鄭新路至許昌至許昌本案京廣路紫荊山路城東路中州大道航海路長江路南三環(huán)路鄭新公路地塊價值判斷本體解析2023/5/196思源顧問XX周邊市政配套設(shè)施尚不完善，城市建設(shè)面貌落后地塊南北兩側(cè)市政道路、管線配備較為完善；地塊內(nèi)部及東西兩側(cè)市政燃氣、采暖等配套設(shè)施尚未接入，現(xiàn)狀道路分布雜亂無章；地塊北側(cè)長江路地塊南側(cè)南三環(huán)路地塊價值判斷本體解析2023/5/197思源顧問XX周邊城市功能不健全，公共服務(wù)設(shè)施不足地塊南側(cè)物流產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，擁有中部地區(qū)最大的摩托電動車物流港；地塊內(nèi)部僅有一所學(xué)校和少量低端的休閑娛樂配套；區(qū)域整體的公共配套、服務(wù)設(shè)施不足地塊價值判斷本體解析2023/5/198思源顧問XX區(qū)域開發(fā)的限制性條件分析地塊價值判斷本體解析市政道路/鐵路的影響：地塊周邊及內(nèi)部的市政道路和東側(cè)京廣線將整個區(qū)域分割成五個板塊；長江路兩側(cè)均有高壓線：該高壓線不可移動，對長江路兩側(cè)地塊的使用造成不便；保留區(qū)：XX區(qū)域內(nèi)部保留區(qū)分布零散，對整體規(guī)劃產(chǎn)生一定影響；高壓線南三環(huán)客技路京廣線邱寨佛崗黃河學(xué)院宇通公司用地12345678還遷區(qū)長江路高壓線編號功能1市政公交車站2中學(xué)3小學(xué)4已建成項目5鐵路貨運堆場6市政公交車站7在建區(qū)域（暫不考慮）8已建成項目“花都港灣”9已有開發(fā)意向（暫不考慮）左圖中標注地塊功能列表92023/5/199思源顧問地塊價值判斷本體解析根據(jù)板塊的自然劃分，結(jié)合地塊現(xiàn)狀、用地規(guī)模、臨路狀況、未來開發(fā)難易程度等方面因素對地塊價值進行判斷地塊現(xiàn)狀；用地規(guī)模；臨路狀況；拆遷量大小和難易程度；未來開發(fā)利用的難易程度；價值判斷評價指標C區(qū)D區(qū)A區(qū)B區(qū)保留區(qū)B1AB2C2023/5/1910思源顧問XX區(qū)域內(nèi)各版塊土地價值判斷C區(qū)D區(qū)A區(qū)B區(qū)保留區(qū)B1AB2C板塊劃分臨路狀況地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模拆遷量和拆遷難度未來開發(fā)利用的難度綜述評價A南臨南三環(huán)，北臨長江路，東臨客技路地塊東南側(cè)集鎮(zhèn)區(qū)拆遷量大，西北側(cè)農(nóng)用地拆遷量小，花寨路貫穿南北，內(nèi)部保留項目較多

地塊內(nèi)部及周邊配套/服務(wù)設(shè)施較好，具備宜居社區(qū)的建設(shè)條件，是區(qū)域內(nèi)價值量最好的板塊；最優(yōu)B北臨南三環(huán)，東臨京廣線地塊內(nèi)部多為物流、倉儲及集體企業(yè)的經(jīng)營性用地；村委會希望最后啟動該板塊，以爭取較多經(jīng)濟收益

位于南三環(huán)南側(cè)，分為兩個功能獨立的板塊，可以充分發(fā)揮其獨立性、交通便利性，具有較強的商業(yè)價值；中等C西臨客技路，東臨京廣線北部和中部為集鎮(zhèn)區(qū)，南側(cè)為物流企業(yè)用地

由于地塊狹長、環(huán)境差、難以利用的缺點，可考慮開發(fā)配套商業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施、還遷區(qū)等物業(yè)類型；較差★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★評價指標：高中低地塊價值判斷本體解析2023/5/1911思源顧問2012年8月思源經(jīng)紀12目錄本案的本體解析及地塊價值判斷本案的開發(fā)環(huán)境及市場前景研判本案開發(fā)的難點與機會點分析本案的開發(fā)模式及運作思路建議本案的總體定位及規(guī)劃布局建議本案總體經(jīng)濟測算及開發(fā)計劃建筑風(fēng)格建議及景觀設(shè)計建議總體營銷策略及啟動區(qū)營銷建議——附件鏈接——2023/5/1912思源顧問本案開發(fā)環(huán)境研究鄭州城市發(fā)展態(tài)勢分析本案開發(fā)環(huán)境研究鄭州市地產(chǎn)市場分析鄭州市房產(chǎn)市場分析鄭州市城中村改造研究2023/5/1913思源顧問經(jīng)濟人口歷史文化區(qū)位交通城市發(fā)展及規(guī)劃鄭州市城市概況——“雄峙中樞，控御險要”鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原；鄭州位于全國經(jīng)濟地理腹地，具有貫通東西、連接南北的戰(zhàn)略作用，是溝通、促進全國各經(jīng)濟區(qū)交流、聯(lián)合的中樞之地。行政區(qū)劃轄12個縣（市）、區(qū)，其中縣1個、縣級市5個、區(qū)6個全市總面積7446.2平方公里市區(qū)面積1010.3平方公里建成區(qū)面積282平方公里2006年末全市總?cè)丝?24.3萬人2023/5/1914思源顧問鄭州已經(jīng)成為一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性交通通訊樞紐城市鄭州交通、通訊發(fā)達，處于我國交通大十字架的中心位置。■隴海、京廣鐵路在這里交匯；■107、310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過；■新鄭國際機場與國內(nèi)外30多個城市通航；鄭州擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔貨物轉(zhuǎn)運站；一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國外。郵政電信業(yè)務(wù)量位居全國前列。經(jīng)濟人口歷史文化區(qū)位交通城市發(fā)展及規(guī)劃2023/5/1915思源顧問鄭州依托“地處中原、通衢天下”的優(yōu)越條件，全力打造成現(xiàn)代化的商貿(mào)城市建成了功能完善、交易規(guī)范的農(nóng)產(chǎn)品期貨和現(xiàn)貨市場；建成一大批大型批發(fā)市場，使鄭州成為全國重要的商品集散地；零售市場不斷上規(guī)模、上檔次，成為中原地區(qū)各類消費者的購物中心；科技人才等生產(chǎn)要素市場初步形成，成為中部地區(qū)的技術(shù)交易中心；各類商務(wù)會議紛紛在鄭州舉行，確立了鄭州在全國商貿(mào)活動中的中心地位經(jīng)濟人口歷史文化區(qū)位交通城市發(fā)展及規(guī)劃2023/5/1916思源顧問鄭州市內(nèi)外綜合交通體系協(xié)調(diào)發(fā)展：未來將形成快速路、環(huán)路、城市主干道以及軌道交通相結(jié)合的立體化交通網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟人口歷史文化區(qū)位交通城市發(fā)展及規(guī)劃2023/5/1917思源顧問鄭州經(jīng)濟快速發(fā)展，未來將更注重速度與質(zhì)量的平衡近幾年來鄭州的GDP增長較快且增速一直在加快，總體GDP增長勢頭強勁?；A(chǔ)設(shè)施的改善，經(jīng)濟基礎(chǔ)的積累，外部發(fā)展環(huán)境的改善，將促進鄭州經(jīng)濟的跨越式發(fā)展；隨著中原城市群構(gòu)想的實施，鄭州作為核心城市，將進一步保持經(jīng)濟發(fā)展的高速增長。經(jīng)濟人口歷史文化區(qū)位交通城市發(fā)展及規(guī)劃鄭州市歷年GDP增長情況統(tǒng)計表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP總量828.2928.31074.11335.21660.62013.5（億元）增幅13.70%12.09%15.71%24.31%24.37%21.25%人均GDP（元）————15507189952332027956增幅——————22.49%22.77%19.88%數(shù)據(jù)來源：鄭州統(tǒng)計年鑒2023/5/1918思源顧問鄭州市的經(jīng)濟發(fā)展水平與周邊省會城市相比處于中游水平，財稅較低，經(jīng)濟活力較強，政府財力有限。隨著我國經(jīng)濟總體增長的走勢，各城市經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)不同程度的增長，鄭州的GDP總量在周邊七個省會城市中位居第四；從財政收入角度看，鄭州要落后武漢、濟南許多，與其西北部城市水平相近。經(jīng)濟人口歷史文化區(qū)位交通城市發(fā)展及規(guī)劃數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計公報2023/5/1919思源顧問隨著需鄭州滾城市奴建設(shè)護和經(jīng)曠濟水扁平的堂不斷講發(fā)展勒，城逮市規(guī)區(qū)模不卻斷擴盤大，俯人口燃呈穩(wěn)斜步增閘長的剛態(tài)勢經(jīng)濟眾人口歷史婦文化區(qū)位滑交通城市床發(fā)展懸及規(guī)表劃依托義自身達的“剝中樞憐”優(yōu)態(tài)勢，輔鄭州孩市集懲聚了伸大量賀的人姜流、淡物流貝、資俗金流絡(luò)，城議市人繼口不導(dǎo)斷增驚長。隨著濫鄭州肆市經(jīng)濾濟產(chǎn)丘業(yè)的帆快速賄發(fā)展立、城呼市魅竿力的臉增加摔、城擁市規(guī)證模的墾不斷扣擴大哈，郊軍區(qū)人謙口的柱城市凝化進避程將壞不斷牲加速飛，外澇來人怨口的與數(shù)量駐和素逮質(zhì)都厘將有盛質(zhì)的葵飛躍桑，為剩城市帳房地恭產(chǎn)的持發(fā)展糖提供絡(luò)源源要不斷袖的發(fā)萄展動敞力。數(shù)據(jù)嚷來源仙：鄭績州統(tǒng)表計年爪鑒20急23晴/5窩/1聽220思源住顧問近年寒來鄭拉州市朽人均慶可支悔配收磨入和殺城鄉(xiāng)粗居民雹儲蓄糟存款均余額征都取銷得大綠幅增借長，斧并且吳具有鉗較強診的增愈長潛電力，告為房倆地產(chǎn)舞市場刑的可間持續(xù)或發(fā)展按提供頂有力餐保證秧。經(jīng)濟倡人口歷史揉文化區(qū)位隙交通城市縮慧發(fā)展浩及規(guī)示劃鄭州運市居撓民收盲入統(tǒng)絡(luò)計表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）66337495864796671064011822增幅——13.00%15.37%11.80%10.07%11.11%在崗職工平均工資（元）————13537150241669418861農(nóng)民人均純收入（元）315533773631418347745559城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額（元）————15029171002031722377數(shù)據(jù)令來源魚：鄭窯州統(tǒng)公計年寧鑒20懇23它/5雁/1唉221思源帽顧問鄭州棉城市辨的歷帶史沿撿革二十袖年代乓，鄭透州市哄規(guī)劃反范圍硬：東輝起經(jīng)玻五路唉，西牌至京器漢鐵掘路，睜南起艱隴海艙鐵路殿，北脖至農(nóng)揭業(yè)路霜，面爽積為炮10罰.5餅平方醒公里絡(luò)，中遞心位山于現(xiàn)米人民謎公園屋附近五十攪年代抱，隨意著鄭友州西暑部工斤業(yè)區(qū)兔的發(fā)疊展，直“工駛業(yè)居重住”掙帶動柱了城宅市向招西的游逐步賠擴張庸；八十撞年代抱，鄭肅州規(guī)果劃為均至九砍十年哲代末數(shù)成為淘擁有腫10素0萬采人口贈的特捧大型腫城市壤，城鮮市規(guī)股模向視四周好擴張權(quán)；19籌95騰-2凡01沉0年到鄭州外總體茫規(guī)劃夸中，陰城市依規(guī)模薄進一極步向畏四周臉擴張被，同濤時將盼鄭州辛經(jīng)濟遲技術(shù)季開發(fā)然區(qū)、兄高新顏技術(shù)竊開發(fā)悅區(qū)納信入總舍體規(guī)青劃中段；經(jīng)濟透人口歷史蒜文化區(qū)位慰交通城市姜發(fā)展個及規(guī)仿劃20枯23稍/5孝/1撫222思源卵顧問鄭州跨市總得體規(guī)鵲劃（絨20剝06莊年－漁20戰(zhàn)20拾年）鄭州測城市比性質(zhì)快：河南財省省龜會中部幟地區(qū)面的中屈心城績市全國縫重要駐的綜勇合交西通通低訊樞辮紐和兵現(xiàn)代烏物流城商貿(mào)倍城市國家絕歷史陸文化捧名城經(jīng)濟濕人口歷史較文化區(qū)位返交通城市礙發(fā)展形及規(guī)涼劃2010年2020年總?cè)丝?00萬550萬暫住人口80萬以上150萬以上建設(shè)用地360萬km2500萬km2鄭州汪市中漫心城計區(qū)人墳口和磁建設(shè)泰用地閘規(guī)劃死表數(shù)據(jù)種來源幕：鄭狀州市恢總體晨規(guī)劃盲（2憤00怠6－抱20摔20秤）20滴23亦/5雖/1始223思源熊顧問鄭州疤主要哨發(fā)展奇方向眨：東怕移—截—鄭呈東新互區(qū)開叉發(fā)和盯鄭卞束一體俊化鄭東肚新區(qū)斗遠景等概念創(chuàng)規(guī)劃堪范圍總15滲0多扇平方碰公里蝦（其撐中起唱步區(qū)慕33功平方根公里要，分陵為六修大功亮能區(qū)京。分區(qū)規(guī)劃面積功能CBD3.45平方公里鄭州市的中央商務(wù)區(qū)商住物流區(qū)23平方公里CBD的功能支撐區(qū)龍湖區(qū)40平方公里商務(wù)、居住、旅游、娛樂和休閑龍子湖高校園區(qū)22平方公里主要由高等院校組成科技園區(qū)18平方公里用于安排科研院所和研發(fā)機構(gòu)國家鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)經(jīng)濟茂人口歷史桶文化區(qū)位優(yōu)交通城市辦發(fā)展托及規(guī)賠劃河南孤省委綱、省壯政府栽決心罵將鄭究卞一乘體化津打造倒成中袋原城旺市群殺的先云導(dǎo)區(qū)填和示范范區(qū)擾。落實株中央江“中降部崛切起”造的發(fā)犁展戰(zhàn)判略。鄭卞蜓一體舉化發(fā)聯(lián)展戰(zhàn)介略及妹鄭開食大道霧產(chǎn)業(yè)產(chǎn)發(fā)展數(shù)帶規(guī)詠劃20奴23堡/5頸/1漠224思源覆顧問本案氧地處由鄭州蔬城區(qū)峽南部桑，是悄鄭州趣城市數(shù)發(fā)展含中的隸一塊監(jiān)“凹敲地”城市中心區(qū)北移鄭東新區(qū)西部老工業(yè)區(qū)東擴本案鄭州師北移次東擴耗戰(zhàn)略葵的實野施帶估動了某城市南北部餓和東完部區(qū)討域的店發(fā)展學(xué)；西部鏟老工系業(yè)區(qū)土的改畝造勢看在必怠行，僵未來柴西部文區(qū)域真擁有還較大獵的發(fā)代展?jié)摱闪?；鄭州幫市南你部區(qū)殼域一價直沒黎有明赤確的稅發(fā)展電政策缺支持倘，發(fā)將展較折為緩繪慢，潤但隨鞏著眾美多城候中村伸改造喝項目讓的實惱施，靜市中漏心用歪地的舉逐步栗減少碎，具侄有后弓發(fā)優(yōu)潔勢。經(jīng)濟氧人口歷史塵文化區(qū)位諸交通城市毀發(fā)展界及規(guī)鴨劃20悼23機/5初/1紐奉225思源萄顧問鄭州焰是中飛國歷吧史文康化名辦城、舟首批馬中國謀優(yōu)秀儀旅游奪城市諸、國濫家衛(wèi)案生城因市、辣國家惰園林怠城市歐。鄭州貢歷史孝悠久席，是速中華衣民族辜的發(fā)宜祥地洪之一糖，孕慎育了掌中華昆民族挑及其戚光輝閣燦爛將的文眾化。朋曾有談夏、雙商、脅管、辨鄭、叫韓5噸朝為曉都，救隋、割唐、斃五代峽、宋少、金廚、元搏、明俗、清董8代懲為州抽。鄭尸州地伴區(qū)在宅歷史疼上相漲當長混的時漏期內(nèi)娛曾是訓(xùn)國家糕的政救治中女心。轄區(qū)砌內(nèi)發(fā)裂現(xiàn)有咬距今桶80壤00孫年的銜裴李財崗文季化，響距今幼50茫00桌年的悶大河拔村、晃秦王柳寨等姜多種究類型刃的仰跪韶文貍化與適龍山莖文化栽遺址翠。隋開鑒皇十辛六年跨（公餅元5經(jīng)96討年）堵置管由州治紗所。淋管城彈作為命鄭州滔、管怒州州食治，腳成為坐鄭州慘地區(qū)米政治竄、經(jīng)松濟中氧心。沾隋煬魯?shù)坶_樹通大滑運河雨和通作濟渠季后，累鄭州啄一度鹽“商他旅往盯返，夏船乘儀不絕歷”，患成為因全國療水陸隸交通頌的重膏要樞循紐。經(jīng)濟柜人口歷史裂文化區(qū)位領(lǐng)交通城市輝發(fā)展棗及規(guī)跌劃鄭州算城市割建設(shè)膏中對寒歷史競、人職文資背源的怕挖掘隊不足仰，缺參乏城勾市特隙色和派凝聚排力！20餡23幸/5管/1蓋226思源出顧問經(jīng)濟惜人口歷史濾文化區(qū)位謝交通城市交發(fā)展探及規(guī)激劃嵩山篩風(fēng)景叔名勝爪區(qū)北伐創(chuàng)陣亡久將士將紀念暗碑二七勾廣場磚牌廁坊街中牟療孔子稍回車座廟商城衫遺址20沖23濃/5再/1投227思源慎顧問鄭州傘城市跌發(fā)展坦態(tài)勢件研究炸小結(jié)鄭州載區(qū)位岡、交顆通優(yōu)淡越，恨在中濕原城盆市群蔽構(gòu)建匹和鄭績卞一靠體化漫進程模中，躲作為斬首位腸城市混，吸皂引力釀將不戲斷加診強，困發(fā)展懸潛力銷巨大爺；1.城市組發(fā)展右方向?qū)椤安け蓖亓P、東轎移”次，東悉移為賀主要且方向況，X棟X村最從來榴就沒頌有處省在城貨市主震發(fā)展仙方向剪上，通基礎(chǔ)成差，趟題材厭少；3.鄭州除市經(jīng)謝濟腹綠地廣框，經(jīng)錦濟發(fā)肝展基摘礎(chǔ)較毒好，測商貿(mào)妨物流侍業(yè)發(fā)梳達，災(zāi)經(jīng)濟虜活力療高，損居民機收入和不斷呼提高女，消偵費力憤不斷響增強藍；2.1.鄭州狀歷史妙悠久坦，文歉化底種蘊深樂厚，飛現(xiàn)代特城市馬建設(shè)侵過程蛋中，據(jù)歷史喉文化削淹沒搬比較畜嚴重婆，本微案開補發(fā)可猾以突池出地累域文災(zāi)化特殲色。1.4.20栽23賣/5院/1左228思源掀顧問本案億開發(fā)佩環(huán)境刮研究鄭州最城市線發(fā)展太態(tài)勢謊分析本案鼻開發(fā)熄環(huán)境暴研究鄭州飽市地助產(chǎn)市傘場分靠析鄭州損市房帆產(chǎn)市袍場分奴析鄭州彈市城尾中村忽改造敞研究20穗23舉/5奔/1擔229思源扶顧問鄭州瘦市近父六年醉來房要地產(chǎn)狗投資蛇情況材分析住宅總述商業(yè)資料針來源售：鄭悅州市牌歷年收國民帆經(jīng)濟達和社傲?xí)l(fā)肥展統(tǒng)隆計公叉報鄭州益市近棵六年成來房綿地產(chǎn)傘市場爐取得數(shù)了較候大的惕發(fā)展惱，房敗地產(chǎn)躺投資問額一宴直保逐持快暢速平狀穩(wěn)增葡長態(tài)宮勢：合06捎年的羽投資絡(luò)總額患比0膜1年搬翻了粒近5溉倍，呼進入作04捐年后差，在盼國家周宏觀例調(diào)控惠不斷遮加緊搬的環(huán)凈境下慈投資斥額仍可然大們幅增攪長；鄭州緊市房鋒地產(chǎn)炸投資碑每年躲以不毅同幅獲度比以例增尋長，卷同時訊其在弱固定靈資產(chǎn)枝投資玻額的另比重伴也相至應(yīng)增劉長，鈴表明貪房地屢產(chǎn)業(yè)色在國世民經(jīng)提濟地纖位越幟來越里重要摔。辦公酒店20旺23肯/5倒/1余230思源隔顧問宏觀調(diào)控政策進一步趨緊胡錦刺濤在辦中央邊經(jīng)濟酸工作醋會議估上明深確提弄出了解加強盜對房泉地產(chǎn)挺市場即的合花理引蠢導(dǎo)和挪有效礦調(diào)控進一健步加頃強、秧規(guī)范叮外商墾直接滑投資擱房地紙產(chǎn)業(yè)停審批鈔和監(jiān)盲管新土陸地儲榮備管城理法辜遏制回變相堆囤地加大辯對土校地違他法案貧件的金查處森力度進一步遏制投資性購房需求上調(diào)姑準備明金率以“拘戶”碑認定輪第二郊套房提貸貨幣滴政策殲由“姥適度勞從緊鍬”調(diào)蠅整為厘“緊兆縮”市區(qū)浪可開壩發(fā)用蜻地停順批，搞規(guī)范勇城中烏村改賤造《加強現(xiàn)土地控調(diào)控懲嚴格炮土地肝管理累的通恰知》《進一貢步規(guī)怪范城民中村播改造司的若丟干規(guī)維定》（10疫3號文永）房產(chǎn)酬政策格環(huán)境守分析住宅總述商業(yè)辦公酒店20狀23階/5恥/1禽231思源添顧問鄭州摘市房異地產(chǎn)眾市場駁的供掌給量票、銷緒售量難、成輸交量西都呈值逐年亞放大熊的態(tài)裹勢注：爐07怠年僅磁包含杰1月貍至1促1月付的數(shù)芒據(jù)。萬平米萬平米年份2003年2004年2005年2006年2007年預(yù)售面積（萬平米）6455466007501013銷售面積（萬平米）399504599750853成交量（套）————429786842179835住宅總述商業(yè)辦公酒店20織23運/5殿/1俊232思源才顧問06假年鄭亂州市貨房地止產(chǎn)市屬場供提應(yīng)的姿主體換依然勢是住姜宅類笛物業(yè)忽，商柏業(yè)和道寫字泥樓在筐總供驚應(yīng)量食中所日占比膚例較厭小分類施工面積06年新開工面積竣工面積商品房銷售面積住宅20665411918560641181347539298190平方米住宅250431312690205336268119772經(jīng)濟適用房15352046303286638917283993別墅/高檔公寓1318933612413135910449181寫字樓163351963212812567873891商業(yè)33551781331412455390351552其他99877061263016680643484合計266528781176177648660088008225資料頁來源販：鄭評州市裁統(tǒng)計滔年鑒住宅總述商業(yè)辦公酒店20含23臭/5照/1耽233思源古顧問06它-0金7年請間鄭賺州商抹品房窄的供蚊應(yīng)量稼、成挎交量堡、成腔交價矮格都伯出現(xiàn)宴不同監(jiān)程度謙的漲單幅。資料朝來源呆：易紙居研嚷究所住宅總述商業(yè)辦公酒店20醬23妄/5菌/1壺234思源蓄顧問西堆平國有曾企業(yè)蕉集中歡、效溜益平果平、經(jīng)濟扣活力再不足居住洲環(huán)境視較差南領(lǐng)貧區(qū)域隱發(fā)展磚落后蟻、配桃套設(shè)懼施薄這弱城市療形象蒙差等鄭州脖房地哪產(chǎn)市士場各艦板塊循特點砌概述北嘩富基礎(chǔ)面設(shè)施師完善遇、房選地產(chǎn)耀開發(fā)起步竿早發(fā)挪展成蔽熟東企貴行政箏、經(jīng)除濟、旦文化壤中心停、經(jīng)濟桃基礎(chǔ)略雄厚淺、鄭笨東新超區(qū)住宅總述商業(yè)辦公酒店20肥23哄/5屑/1閃235思源頂顧問鄭州檢市房扎地產(chǎn)通市場塑供應(yīng)距的主昨體是叉商品遵住宅賄，呈洞供需桑兩旺頓態(tài)勢鄭州陽市商凈品住率宅供瓶應(yīng)量灶呈上衫升趨掏勢，普從分于月統(tǒng)丙計來召看，07年總?cè)惑w供攏應(yīng)量扇略大特于06年；月成輪交量受集中什在40搬-8雁0萬平坊方米情之間就，07年的6月－8月三姻個月脹的成艦交量狐突破無了80萬平王方米孟；資料里來源尚：易撞居研丹究所住宅總述商業(yè)辦公酒店20塵23且/5毒/1煤236思源臟顧問07霜年鄭每州市打住宅斑市場角價格降穩(wěn)步涌上漲襖，三筆環(huán)以文內(nèi)基崇本上借沒有姿低于疊45奪00刮元/殿平米蒸的項晨目07年11月鄭州住宅均價為3876元/平米，如果剔出政策性住宅價格影響，均價應(yīng)在4200元/平米，三環(huán)以內(nèi)基本上沒有低于4500元/平米的項目。住宅總述商業(yè)辦公酒店20堅23欄/5憂/1且237思源蟻顧問熱點區(qū)域東部旗、北駐部區(qū)雷域依夕然是據(jù)開發(fā)舉熱點皮，隨王著西姿部老乞工業(yè)搞基地潔改造逢的深錄入，轟未來燈將有誦較大付放量禾；隨著罪眾多衛(wèi)城中腐村改馬造項狐目的睬入市皇，未計來幾勝年市慌區(qū)內(nèi)蚊總體膀供應(yīng)仿量較功大。鄭州匙市住洋宅市旱場特固點概碎述建筑形態(tài)高層嗓大盤炭時代擋到來嫂，市凈中心禾區(qū)高列層住戒宅成滲為供瞎應(yīng)的謀主體晶，三星環(huán)外加圍以調(diào)小高乎層、祝多層盾為主環(huán)；戶型特點住宅吩市場過需求連的主歇體是佩中小釀戶型鐵，面次積為孕：70－90勤㎡、90－11惜0㎡、11氧0－13礙0㎡之間朝；銷售情況鄭州首住宅仁市場晚整體碌銷售綠情況干良好夢，市只區(qū)內(nèi)釘?shù)男∞r(nóng)戶型排產(chǎn)品西多以菊投資婆客戶張為主辣，而80籍㎡左右鳥兩居湊、95啄㎡左右焦三居糖多為腿自住獸客戶東；鄭州爛住宅縮慧市場跪的客啄群類賠型主罩要包概括：撈鄭州丑本地釋客戶拔、周傘邊地魄市客狗戶以著及外繁地在悠鄭州妹工作圓的客微戶。附件卵1住宅總述商業(yè)辦公酒店20還23桶/5展/1若238思源盆顧問鄭州端市商極業(yè)物筑業(yè)的打供應(yīng)勢量和抗成交鼠量都蔥出現(xiàn)忍不同須幅度刷的增楚長，抹但成佛交均感價下兇降幅奶度較系大1-其9月份贊，商服業(yè)物家業(yè)供較求情擦況總抗體表懲現(xiàn)較嫂差，迅全市照累計的新批離商業(yè)鉆面積10名1.隊18萬平定方米董，成宜交46嚇.4提7萬平累方米謹，成昂交面迎積僅監(jiān)占新買批面晉積的45倚.9刑2%；新增劣供應(yīng)胃量主蠅要集威中在丸金水律區(qū)，兆同時愿金水雙區(qū)和隔鄭東弱新區(qū)卵也是養(yǎng)消化跌量最剖大的子板塊擔；1-汽9月商謙業(yè)物她業(yè)的倉平均炕消化螞速度我為5.舊16萬平胃方米/月，京目前祝商業(yè)糊比重戴放量轉(zhuǎn)較大略，未蔬來市彼場競油爭加途劇寄；住宅總述商業(yè)辦公酒店20貫23帥/5槍/1副239思源辟顧問20致12雞年8任月思源響經(jīng)紀40鄭州矛市傳宰統(tǒng)商攝圈布建局分泉布圖二七鴿商圈鄭東俱新區(qū)交商圈碧沙擺崗商快圈紫荊生商圈東風(fēng)格路次軟商圈經(jīng)三伍路次命商圈住宅總述商業(yè)辦公酒店三大穴傳統(tǒng)載商圈三大溫新興下商業(yè)丹集中組區(qū)一個麻規(guī)劃挑商圈花園種路商積業(yè)帶20構(gòu)23涉/5哲/1幫240思源咱顧問20氏12樣年8哥月思源敏經(jīng)紀41鄭州肢零售在商業(yè)羨概況住宅總述商業(yè)辦公酒店20支23艷/5鵲/1盒241思源離顧問鄭州冊市批遇發(fā)業(yè)宣分布訓(xùn)圖——追東建晚材、借南食裹品、競西紡崖織、熊北汽粗車、汪中服斤裝火車站服裝、小商品類批發(fā)市場農(nóng)林類批發(fā)市場鄭汴路建材類批發(fā)專業(yè)市場汽配類批發(fā)市場食品類批發(fā)市場住宅總述商業(yè)辦公酒店20翻23粱/5固/1巴242思源歷顧問20壁12撇年8普月思源嘉經(jīng)紀43鄭州慎批發(fā)請市場姑概況住宅總述商業(yè)辦公酒店20這23站/5肚/1稈243思源級顧問20燃12型年8篩月思源馬經(jīng)紀441.融資渠道單一，資金來源不足同質(zhì)化產(chǎn)品嚴重，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品商業(yè)地產(chǎn)招商難，懸而未決是問題局部供應(yīng)量過大，整體供應(yīng)量不足商業(yè)地產(chǎn)人才奇缺，行業(yè)后繼乏力商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供銷脫節(jié)，缺乏資源整合者鄭州挖商業(yè)足地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不平疤衡，重存在詠很大異市場爪空間捆。住宅總述商業(yè)辦公酒店鄭州減商業(yè)垂地產(chǎn)纏問題兼：20幻玉23斜/5籠/1缸244思源滾顧問復(fù)合化發(fā)展傾向目前傳統(tǒng)商業(yè)出現(xiàn)初步復(fù)合化態(tài)勢，發(fā)展空間很大地域化傾向新項目重視中原特色塑造，但多不太成功生態(tài)與娛樂化、休閑化傾向個性化、主題化傾向尚未出現(xiàn)住宅總述商業(yè)辦公酒店鄭州養(yǎng)商業(yè)卻地產(chǎn)喜發(fā)展鄙機會留點商業(yè)陡發(fā)展跟趨勢20衣23植/5從/1茶245思源岡顧問鄭州商近年萍來寫茅字樓慎市場翅的成定交量灶與價初格不棗斷增傘長，清但供刊應(yīng)量廚遠大泄于消峽化量鄭州邪寫字豈樓市塘場的靈成交笑量和究價格診出現(xiàn)瓶不同婦幅度屋的增繁長，梢鄭州遠整體下商務(wù)師氛圍杰逐步鍛增加壤；供給面積成交面積近三校年來奧鄭州厚寫字莫樓產(chǎn)濃品供腥應(yīng)量碧逐年猛攀升刊，但艘消化針量增妹長緩鳥慢；住宅總述商業(yè)辦公酒店20購23成/5驅(qū)/1區(qū)246思源纏顧問鄭州弓市辦調(diào)公物直業(yè)市槐場處毛于起菠步階洗段，加供需杯都比可較小壩，波爽動大戀。07潤年以昌來，劇寫字無樓市國場的膨供給賣極不芒均衡洲，一夢旦價漢格上包漲，叨開發(fā)耍商就詞增大磁供應(yīng)呢，而姻一旦第價格溫下滑挪，則磨謹慎怠上市道。從整慨體上鍛看，料辦公炭物業(yè)腔新批蹦準預(yù)吉售面惕積僅庫占整革體商胸品房變新批律準預(yù)隔售面迎積的顧1.術(shù)77抱％。住宅總述商業(yè)辦公酒店20缸23趴/5曬/1甲247思源醬顧問純寫怠字樓吵主要宿集中奇在金壩水區(qū)怕和鄭請東新架區(qū)，劃要求哭商務(wù)陰氛圍徹濃厚鄭州睡市場胸純辦泳公產(chǎn)純品主饞要分輕布在郊鄭東槳商圈腸、金父水（矛經(jīng)三梳路農(nóng)朱業(yè)路艦）商斯圈、乞紫荊器山商直圈（虛紫荊趣山路爹、金派水路宵）華城國際中心省匯中心總部企業(yè)基地盛潤國際廣場綠地峰會天下格拉姆中心藍碼地王大廈浦發(fā)金融中心海聯(lián)國際順馳第一國際曼哈頓國際廣場建業(yè)置地廣場鄭州國貿(mào)中心鑫苑金融廣場住宅總述商業(yè)辦公酒店20被23紋/5良/1怎248思源拌顧問未來杰鄭東塊新區(qū)芒新增記寫字勸樓供聚給近種16錘0萬減平米狼，將嫩成為浮鄭州駐寫字朝樓市伶場最救大、患最具宿主導(dǎo)是性的巡壽區(qū)域服。鄭東重點項目名稱項目概況綠地峰會天下

5T新理念產(chǎn)品核心，挑高10.2米國際級現(xiàn)代化商務(wù)大堂,超寬公共走道；總占地面積4095M2，總建筑面積約4萬M2，共28層，售價7000元/平米；藍瑪?shù)赝醮髲B中原首家全鋼結(jié)構(gòu)寫字樓,國際甲級寫字樓,5A智能化配置，1000平米商務(wù)大堂，地上30層，總建筑面積5.6萬平米；順馳第一國際提供5A級智能系統(tǒng)、6大商務(wù)配套、3大服務(wù)體系，占地面積4394.51平方米，總建筑面58364平方米；格拉姆中心過中式古塔和西式哥特風(fēng)格結(jié)合，總的建筑面積為100000平米，主力戶型為62/87/89平方米；海聯(lián)國際是一個集商業(yè)、金融、辦公、休閑為一體的、多功能雙5A級國際交流中心大廈，總建筑面積為6萬平方米，主要面對來鄭投資的外商、港澳臺僑胞；住宅總述商業(yè)辦公酒店20品23炕/5春/1冒249思源輛顧問鄭州揭市辦匠公物賊業(yè)租和賃市畏場研但究高科逝技企譽業(yè)的少研發(fā)茄中心岸，傾代向于甜選擇聚在城而市邊薦緣區(qū)錯域、碧自然抵風(fēng)景骨優(yōu)美趟、多恒層、左低密肉度的壩辦公艘物業(yè)鋸內(nèi)；大型消的商輩業(yè)運噴營客益戶則登需要胡城市凱中心圾地帶板、交登通便蹤蝶利、蹈繁華界區(qū)域仔內(nèi)的才商用痰物業(yè)暮；創(chuàng)業(yè)拖型中下小企絲式業(yè)，統(tǒng)更愿肺意選嶼擇成脊本經(jīng)棟濟、瞇辦公經(jīng)條件彎優(yōu)良漏、具笑有發(fā)淡展?jié)撦x力的碰城區(qū)向邊緣思地帶物業(yè)粘面積仙劃分臥：租賃極面積箱主要即區(qū)間嬸多為10星0-淺20骨0平方綿米的閱中小備戶型濤，其伙次是30名0－50背0平方躁米的強大戶物型。物業(yè)駐租金夸水平泰：鄭州像中高咱檔的圖純寫礙字樓葵租金焰一般鋪在1.舉2元/平米/天-1土.6元/平米/天之誰間，妹最高戲檔的鑰寫字模樓“庸裕達召國貿(mào)料”租旁金達拴到3元/天/平方謙米；鄭州稠商住侮樓租王金一棚般在0.些4-判0.筒8元/平米/天之壓間；辦公浸物業(yè)訓(xùn)的區(qū)助位對國租賃孝價格些的影遞響非巖常大免；主要笑客戶繡需求咸：住宅總述商業(yè)辦公酒店20擾23房誠/5掃/1御250思源跳顧問一二三寫字望樓呈豬區(qū)域罵化分總布態(tài)腰勢：館表現(xiàn)霧為“江雙地本標”禽（東確面的話未來圾大廈罩，西咽面的斬裕達殃國貿(mào)豆）、控“大語十字豬”（喉經(jīng)三采路與呼農(nóng)業(yè)栽路兩況條主閘干道黎形成活的十辟字交己叉）渠、“制一個襲區(qū)”掏（即棵鄭東澡新區(qū)午CB懼D）繞。商住慚樓沖型擊寫蓄字樓舊市場夾：商蒼住樓共建安撞成本旬和經(jīng)禁營費癥用均紹低于利寫字岡樓，醋分流靈了相戲當一蜂部分確的寫酬字樓豬客戶皆。辦公揚產(chǎn)品奶小結(jié)企業(yè)侍需求陷面積栗以1夢50輝—3絮00洞平米傻為絕咱對主屋力；肌多數(shù)廈寫字炎樓的勞綜合誰配套區(qū)不足否，不擾能滿銳足客膚戶的慶需求漆尤以覽電梯伙和停柱車位失問題先最為塊嚴重灣。住宅總述商業(yè)辦公酒店20的23殖/5留/1餃251思源里顧問鄭州衛(wèi)酒店服業(yè)發(fā)褲展呈震現(xiàn)高娃端酒招店與室快捷堡酒店摔并舉管態(tài)勢目前底鄭州羅已經(jīng)借建成盆或在需建、貝規(guī)劃然建設(shè)叫的高幸檔飯坡店（揪五星舉或準支五星串）不命低于10家；從２箱００趣２年架第一那家快順捷酒魚店誕冠生至秤今，則酒店恥業(yè)正狂在刮委起一劇股“別快捷配”風(fēng)距，４奏年多交的時厚間，夠鄭州筒大大削小小纖的快此捷酒瞧店已誦經(jīng)有宵百余頂家。酒店類型全省數(shù)量鄭州數(shù)量五星級44四星級4917四、貧五星鋒級酒季店快捷另酒店住宅總述商業(yè)辦公酒店20匠23勵/5染/1討252思源舟顧問鄭州婦酒店踏業(yè)布聲局特戶征明門顯，厲依政章務(wù)、轎交通北和商轉(zhuǎn)務(wù)分刷布。住宅總述商業(yè)辦公酒店附件坡220憲23番/5撫/1音253思源絹顧問鄭州連酒店段業(yè)面邊臨良沙好的態(tài)發(fā)展帳機遇高星近級酒監(jiān)店發(fā)合展良胞好，研選址唯條件明比較激苛刻殿；星級海酒店警月度忽平均猜開房條率達孤到了裳80蹄%經(jīng)濟屑型酒琴店以直其特臣有優(yōu)作勢發(fā)訪展良跟好；設(shè)施年齊全釀，性啦價比清高整潔滿衛(wèi)生超，服盲務(wù)規(guī)泛范客群決廣泛撫，旅險游、巷普通蹦商務(wù)安全和感好目、舒特適度抖高鄭州叨商貿(mào)阻、會辟展等搜功能敏的強孔化為鴉酒店袖業(yè)帶貫來發(fā)珍展空恒間住宅總述商業(yè)辦公酒店20漫23殃/5舍/1勺254思源楊顧問房產(chǎn)治市場孟研究寇小結(jié)房地倍產(chǎn)市拐場發(fā)齡展迅連速，鴿市場委供需抓兩旺鳳，今暢年9友月以梨來，茄全國背房地舞產(chǎn)觀追望氣困氛變坦?jié)?，白需要依制定害?yīng)對里的開賺發(fā)策厲略；1.鄭州抬市房浩產(chǎn)區(qū)蛋域發(fā)泳展不慎均衡沿，南謹部區(qū)城域比敏較落席后，耍供應(yīng)零量和煉消化打量都性比較廟小，愛供應(yīng)天產(chǎn)品屯檔次轟也不槳高；3.住宅給是房妖市的詢絕大寺主力鏟，商幸業(yè)供園遠大鏟于求腫，潛軟在供合應(yīng)量甜巨大店，辦綱公物補業(yè)還遮處于隊起步罩階段車，非凝住宅延物業(yè)朗的開猶發(fā)需絨要精荒準定機位；2.1.鄭州叉作為脖中原盲城市動群首攜位城地市，騾房地蜂產(chǎn)需吳求旺臟盛，皂自住鏟客群隸比重娛高，冒注重盾性價窩比，氧經(jīng)濟悶型2梅、3讀居比忍較受訂歡迎匪。1.4.在X蔽X區(qū)居域開事發(fā)商排業(yè)、斜辦公權(quán)、酒糟店開撞發(fā)存澆在風(fēng)橫險與倘機遇掙并存團，把顫握最旗新開汗發(fā)方激向，臥促進秋公建譯物業(yè)萌客群壩互動雹。1.5.20芒23迅/5臂/1壞255思源先顧問本案矩開發(fā)添環(huán)境片研究鄭州書城市第發(fā)展炮態(tài)勢響分析本案營開發(fā)煌環(huán)境重研究鄭州盡市地洲產(chǎn)市亭場分乓析鄭州針市房帶產(chǎn)市僵場分紹析鄭州蒜市城撐中村戒改造肺研究20驅(qū)23福/5寶/1遷256思源詞顧問未來佩市內(nèi)便五區(qū)拘新增工建設(shè)魔用地鑒原則補上不下再用儉于商續(xù)品住內(nèi)宅開巖發(fā)項晚目嚴格清控制證新增糕建設(shè)古用地揀：取■在哨新一纖輪土帶地利住用總躲體規(guī)要劃修誼編完細成之絕前,件規(guī)劃棚建設(shè)迫用地賭指標聲、年嗽度計歐劃指瓣標由公市政葡府統(tǒng)債一調(diào)虜配?！鍪欣韮?nèi)五紋區(qū)新至增建笑設(shè)用運地不弓再用醋于商清品住摟宅開挽發(fā)項緩目，衛(wèi)主要娛用于畜促進貌經(jīng)濟激社會鄉(xiāng)豐可持比續(xù)發(fā)愧展的棕產(chǎn)業(yè)紗項目艷以及縣關(guān)乎蜜國計約民生惡的公飛益性紙、基咬礎(chǔ)性假設(shè)施饑項目籃,。商品賣房開治發(fā)建洲設(shè)用存地主出要通霜過城惡中村依改造近來提蜜供：■城協(xié)中村訪改造廉項目店、工已業(yè)企量業(yè)搬宋遷項洽目將懶成為踩鄭州擾市區(qū)善下一崗步房減地產(chǎn)襲開發(fā)豬的重曉點。資料脖來源亮：鄭溜州市促人民塔政府切關(guān)于棒加強敬土地氧調(diào)控氏嚴格斤土地飼管理怖的通雀知“素鄭政吼文〔出20震07犧〕1狡38蘇號”20仗23臺/5寄/1萍257思源南顧問近3閃年來津鄭州喚市城截區(qū)土州地成群交量頑明顯姥減少資料剃來源窮：鄭交州市諸國土追資源煙局20蛋23搜/5量/1啄258思源叮顧問20踏06耗年鄭弊州市要區(qū)通頸過招先拍掛緣瑞方式經(jīng)共成改交了先13樓塊土咐地，山共1猴95懷5畝捏，成廣交總醉金額哪約1燈5億斥元。位置用途容積率面積（畝）成交價格（萬元）成交日期使用年限土地使用權(quán)人桐柏路西、朱屯路南普通商品住房232.27483302006-9-2870鄭州建投鑫苑置業(yè)有限公司伏牛路西、穎河路南普通商品住房2.513.882542822006-12-570河南志鵬置業(yè)有限公司貨棧街南、107國道西普通商品住房2.544.8665101602006-12-570河南建業(yè)住宅集團有限公司嵩山路東、棉紡路北普通商品住房2.520.653553102006-12-570河南建業(yè)住宅建設(shè)有限公司南陽路東、宋砦北街南普通商品住房264.9335280002006-12-570河南建業(yè)住宅建設(shè)有限公司太康路北、二七路西商服設(shè)施512.41454002006-12-1340鄭州丹尼斯百貨有限公司趙莊街南、大學(xué)路東其他商務(wù)3.828.555549202006-12-134070鄭州深信投商用置業(yè)有限公司隴海西路南、華山路西普通商品住房2.588.2255195202006-6-2870河南龍源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司隴海西路南、昆侖路東普通商品住房2.5106.968225602006-6-2870鄭州地產(chǎn)長城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司大同路北、南彩路西普通商品住房4.54.521762006-4-470河南巨制置業(yè)有限公司京黃公路西、賈魯河?xùn)|其他用地0214.0515412006-4-450河南太極置業(yè)有限公司京黃公路西、賈魯河?xùn)|其他用地01136.173862006-4-450河南高鑫園房地產(chǎn)有限公司未來路東、金水路兩側(cè)普通商品住房6187.9530737.8912006-1-2570河南升龍置業(yè)有限公司合計——1955.373150322.89——————資料斧來源沒：鄭析州市完國土定資源幸局20岡23巖/5某/1循259思源寸顧問20戰(zhàn)06望年鄭餓州市裕土地屆樓面棟地價健集中膨在1伯20錘0-攏20肢00敘元/沙平方所米之狀間，利平均瓶樓面輪地價浮為1筑41暑6元巖/平職方米位置用途容積率面積（畝）成交價格（萬元）每畝地價樓面地價（元/平方米）桐柏路西、朱屯路南普通商品住房232.2748330258.101935.77伏牛路西、穎河路南普通商品住房2.513.88254282308.451850.68貨棧街南、107國道西普通商品住房2.544.866510160226.451358.70嵩山路東、棉紡路北普通商品住房2.520.65355310257.101542.60南陽路東、宋砦北街南普通商品住房264.933528000431.213234.08太康路北、二七路西商服設(shè)施512.4145400434.991304.98趙莊街南、大學(xué)路東其他商務(wù)3.828.55554920172.30680.12隴海西路南、華山路西普通商品住房2.588.225519520221.251327.51隴海西路南、昆侖路東普通商品住房2.5106.96822560210.901265.43大同路北、南彩路西普通商品住房4.54.52176483.561611.85京黃公路西、賈魯河?xùn)|其他用地0214.0515417.20——京黃公路西、賈魯河?xùn)|其他用地01136.173866.50——未來路東、金水路兩側(cè)普通商品住房6187.9530737.891163.54408.86合計——1955.373150322.89————資料凳來源益：鄭枯州市艱國土盟資源幕局20才23轉(zhuǎn)/5勤/1絞260思源偽顧問20感07暑年鄭眨州市普區(qū)成娛交地怒塊的坦樓面溫地價砌較0紀6年蜓有所誦提升荷，但攏成交呢量較帖06戰(zhàn)年有潮所減寄少，抄平均念樓面列地價已為1劫78葬0元厲/平于方米成交時間土地坐落土地用途成交面積（平方米）容積率規(guī)劃面積（平方米）成交額（萬元）每畝地價樓面地價（元/平米）使用權(quán)人2007-9-4濱河北路、鄭花公路西住宅22.391.738.0681200241.772133.30天地置業(yè)2007-7-25長江路住宅2.142.55.359820306.021836.11建海置業(yè)2007-7-26建設(shè)西路住宅1.6534.9511150450.452252.25鑫苑置業(yè)2007-4-3鴻寶路住宅21.860.9620.992132065.011015.80天地置業(yè)資料洗來源告：鄭雕州市坦國土齡資源爸局07寇年鄭盼州市戀區(qū)部早分成倆交地約塊細槳況表20西23接/5覽/1壘261思源咽顧問近年拳來鄭夕州市萍土地賢的樓寸面地鄉(xiāng)豐價呈鼻較快正增長遞態(tài)勢資料張來源銹：鄭牽州市它國土寒資源敏局數(shù)到據(jù)計灑算得局出鄭州“地王”發(fā)展史時間地價（元）單價（萬元／畝）面積（畝）拿地企業(yè)位置2004年4月26日5.91億137431.2思達集團花園路和東風(fēng)路2006年11月3日8330萬25932.247鑫苑置業(yè)有限公司桐柏路與朱屯路交叉口2006年12月5日2.8億43065建業(yè)住宅（中國）集團南陽路東、宋寨北街南2007年7月25日1.1150億450.524.8鑫苑置業(yè)有限公司建設(shè)路與伏牛路交叉口2007年8月17日7.5726億351.6215鄭州世紀長城置業(yè)公司航海路北、朝鳳路西2007年9月4日8.12億241.77335.85河南天地置業(yè)有限公司鄭花路西、濱河路北2007年12月26日14.092億369.59381.29鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淮河路南、航海路北20秧23闊/5漂/1裂262思源凍顧問土地蟻市場培研究支小結(jié)市區(qū)冊中心糕位置搜土地安越來它越稀顧缺，苦土地而供應(yīng)爽逐漸洞向外進擴展累，供寬應(yīng)區(qū)俗域有燭擴大冬的趨筒勢；1.建成域區(qū)內(nèi)企新增訴建設(shè)范用地襯原則拋上將促不再泛用于作商品奶房開寒發(fā)建徒設(shè)；3.出讓胖土地手容積圈率普虛遍較爛大，怒單宗籌地塊灣面積而較小貿(mào)，土例地價矛格上脾漲較牙快，獨預(yù)計督未來觸還將扔有較必大上善升空犁間；2.1.凈地像、儲優(yōu)備地乓出讓困將逐除步減月少，雕城中清村改欣造項脂目、呢工業(yè)筒企業(yè)站搬遷愉項目偵將成職為重嫂點；1.4.20射23黨/5屬/1約263思源的顧問本案闊開發(fā)彩環(huán)境場研究鄭州礙城市第發(fā)展立態(tài)勢卵分析本案與開發(fā)哲環(huán)境池研究鄭州斜市地鍛產(chǎn)市緩場分厲析鄭州薄市房侄產(chǎn)市業(yè)場分碼析鄭州嫌市城覽中村拼改造辜研究20維23慰/5清/1籮264思源雅顧問鄭州荒市城仙中村柜改造柜總體桃規(guī)劃幣導(dǎo)則現(xiàn)狀遣：建成流區(qū)內(nèi)末有9嚷4個管行政唯村，村民遮宅基爺?shù)卣济赖丶s形12捆18董公頃鞭。規(guī)劃鑄目標塘：按照壓建成搖區(qū)域孤中心帆城市悠總目斗標的伯要求監(jiān)，通浪過全眼方位絲式的綜搖合改型造，梯促進值城中扣村在謝居住朱環(huán)境頑、管神理秩拾序、袋經(jīng)濟非發(fā)展趁和文碎化心寺理等惱與城肆市全拾面融扮合。總體熄部署辨：有計妄劃、禮分批買次進派行；目前吉應(yīng)以訊三環(huán)聚以內(nèi)前為主麻；完善醫(yī)城市席空間攜結(jié)構(gòu)圾、提床升城帖市功替能；完善按城中傳村公鋸共服倒務(wù)系獻統(tǒng)；引導(dǎo)岸城中每村經(jīng)殺濟的額多元女化轉(zhuǎn)擦型建成區(qū)內(nèi)城中村現(xiàn)狀分布圖本案20壘23必/5趣/1約265思源儉顧問序號項目名稱區(qū)域被改造村莊占地面積(畝)總投資(元)開發(fā)單位1信和·普羅旺世金水區(qū)西史趙村160630億信和(鄭州)置業(yè)有限公司2鄭州國貿(mào)中心金水區(qū)西關(guān)虎屯村707.6億河南新田置業(yè)有限公司3曼哈頓廣場金水區(qū)燕莊村29130億河南升龍置業(yè)有限公司4風(fēng)雅頌金水區(qū)柳林村186－河南風(fēng)雅頌置業(yè)有限公司5十二里屯項目金水區(qū)十二里屯21017億河南信宇房地產(chǎn)有限公司6白廟項目金水區(qū)白廟33150億深圳市淞江投資擔保集團7任寨新村項目金水區(qū)任寨新村80－鄭州廣廈置業(yè)有限公司8加拿大溫哥華廣場鄭東新區(qū)八里廟村27010億楓華(鄭州)置業(yè)有限公司9長城·陽光新干線中原區(qū)旮旯王村、周新莊、三關(guān)廟村、羅莊村、崗坡村100025億鄭州市長城房屋開發(fā)集團有限公司10桃源居二七區(qū)焦家門村13.437800萬鄭州市長城房屋開發(fā)集團有限公司11大上海步行街二七區(qū)－10315億河南華誠房地產(chǎn)開發(fā)公司12淮河平安商場二七區(qū)路寨30014.5億路寨村委會13高寨村項目二七區(qū)高寨村91818億鄭州正大房地產(chǎn)公司14翰林世家二七區(qū)菜王村341.85億鄭州市長城房屋開發(fā)集團有限公司15升龍國際中心二七區(qū)小李莊38114.092億鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16惠文·鳴翠苑惠濟區(qū)毛莊村110－河南茂祥不動產(chǎn)有限公司17下坡楊項目惠濟區(qū)下坡楊村800余15億鄭州天河置業(yè)有限公司18姚寨項目金水區(qū)姚寨村－－金成房地產(chǎn)公司開發(fā)鄭州款現(xiàn)在哨進行晃的城卻中村遭改造從項目弓與普合通房遲地產(chǎn)沿開發(fā)北模式評類似20隊23該/5近/1日266思源帥顧問鄭州北市城套中村蜘改造嘆形勢陵緊迫塵、任北務(wù)艱珠巨，厘政府吊壓力矛大城中浮村改盟造形榮勢緊否迫：■鄭鬧州城同市已肢經(jīng)進卵入跨煮越式拋發(fā)展策的時屠期，怕城市胸框架扮在不儀斷拉慕大；誘城中頁村像刃現(xiàn)代曾化城歪市的配“瘡償疤”姜一樣帆，成較為城莊市擴中張中繼的不察和諧階因素正；■鄭開州市誕政府隙下決鎮(zhèn)心大雅力治恭理城豪中村叮，2父00劫3年色9月贊鄭州互市城默中村懷的整甲體改普造拉熱開序港幕，桶5年飼出成丘效；城中洪村改節(jié)造任敲務(wù)艱憲巨：■根鵝據(jù)鄭架州市避規(guī)劃嘉，將畫對2來82坡平方緞公里忠建成值區(qū)內(nèi)顧的1懇0萬飾畝土炭地上舞30監(jiān)萬常宴住人政口居嘗住的惜14萍3個偉城中似村進恩行改厭造。20洽23早/5御/1熱267思源請顧問鄭州對市城偏中村頭改造瘡在探刪索過匙程中焦，政累府逐甚步加冷強調(diào)現(xiàn)控力舍度和鄭深度第一繡階段《鄭置州市貢城中筒村改導(dǎo)造規(guī)述定（士試行替）》（鄭挨政【則20賤03尤】3櫻2號蜘）《鄭計州市許城中虎村改少造規(guī)扛劃土盞地拆厘遷管襯理實第施辦航法（鼠試行游）的斷通知還》（鄭瓣政【港20典04偶】3佳5號彩）第二廣階段相關(guān)央政策悠的制衡定與糖實施敬規(guī)范辰了鄭俗州市故城中嗚村改適造市旬場，卻同時胸增加元了開狐發(fā)商杏運作矮項目棵的難驕度；城中撤村改腦造的簡社會謠責(zé)任素轉(zhuǎn)嫁故給開犧發(fā)商節(jié)，增環(huán)加了輕改造顫開發(fā)圣的難腳度，鉤也提則高了謙開發(fā)蘆商議想價能槍力?！多崘乐菔熊S進一恐步規(guī)嶄范城類中村待改造播的若篇干規(guī)紙定》（鄭贈政文榆【2頑00弟7】甚10腐3號班）《鄭逗州市抓人民突政府賺關(guān)于意城中緞村改系造中茫廉租害住房斜和周既轉(zhuǎn)房融建設(shè)務(wù)有關(guān)淹問題助的通斃知》（鄭導(dǎo)政文欄〔2積00們7〕觀20現(xiàn)8號淹）附件杜320大23塞/5消/1掃268思源舊顧問開發(fā)巡壽商主適導(dǎo)的臥市場那化運族作通過殲招標免、拍儀賣、兼掛牌客方式蝦確定親房地鏡產(chǎn)開袍發(fā)企揉業(yè)參如與改么造，私即在10省3號文量的限笨定條搶件下寬由取爸得開申發(fā)權(quán)濱的企棟業(yè)進蜘行改挨造和來開發(fā)粗建設(shè)鹿。經(jīng)區(qū)校政府戶批準醬，村（夠組）威可自悶行籌題資進檢行改帆造目前販鄭州念的城靈中村百改造寧以開難發(fā)商掃主導(dǎo)擇的市任場化客操作疾模式園最具塌可行惱性自行番改造破的村哄（組申）應(yīng)叨成立喉全資立集體枯性質(zhì)膀或全列體村幼民合苗股性熔質(zhì)的米房地靈產(chǎn)開墊發(fā)企刃業(yè)，麗經(jīng)村駝民（悲股東撒）大冷會或勾代表帖大會墨授權(quán)詞具體禮運作瘋本村任（組優(yōu)）改老造的多相關(guān)箏事宜美。城中夸村改向造的運作率模式區(qū)政繡府會偽同有晚關(guān)部宣門統(tǒng)一掩拆遷兔改造目前形正在杏運作靜的項鑄目中前，尚東未有叨采用校這種蓋模式黑運作秘的案陡例?！?？？20堆23涌/5桶/1鍬269思源塌顧問村（子組）黃自行芬籌資戰(zhàn)進行冒城中何村改棍造的煌運作明模式逐具有縱“資勤金不爺足、找管理悲經(jīng)驗腹差、結(jié)改造柱周期揀長、壯品質(zhì)蠶低”厚等諸懸多弊上端，燒可行春性較叛低路砦叼村股獸份制建改造鉤方案遠：集輛體股架份占消15寺%，秧股民運占8思0%杯，董暢事長民占5歪%，迅年滿號18段歲的父村民變即可記入股尤，每盆人每信股2資萬元踢，董財事會飛和監(jiān)倦事會鏈負責(zé)貨改造傾事宜怨。改造奧項目莖失敗訊的主流要原嬸因是爬資金兵不足耀：路絮砦村邪第一橋期改池造工公程需劃資金壞1.磨5億恥元。檔但在喘改造促時，祝當年卷籌措刺的資澆金不自足1楚億元筍，遠承不能凈撬動夫整個術(shù)改造印工程功。改造父成果拴不顯羞著：秀截至總目前挽該村貸只對靈包括豈村委請會大貼樓在蝴內(nèi)的妖4個備項目畏進行速改造陳，改建建成禾總面伙積約襖4萬滾平方厭米的爹商住惑項目哀，遠剛遠沒歇有達段到預(yù)歲期目蘿標。鄭州激市路相砦村搭（路糧砦村久全村胡面積糊4平從方公每里，輔共1泄27讓0戶故，4旺70掙0多昨人）冠曾實功行“范自我案改造苦”，肆讓村櫻民入廉股變閱股民減，實某行股講份制史公司普化模則式運然作。20旁23抽/5暢/1離270思源趙顧問開發(fā)看商直楚接介躁入的鞏運作醬模式巡壽，是臺城中譽村改慚造最躁切實枕可行淺的操緒作模搞式，委目前勤在市延場上壩已經(jīng)黎出現(xiàn)寇較為壟成功摸的案錫例鄭州準市目糕前正耗在進諒行的運城中怨村改披造，師幾乎須都有恢開發(fā)仆商介看入，妹通過請市場撐化的避運作犁可以懲解決炭“自際我改堅造”箏中改扛造周若期長衣、資梁金不拴足、沃利益取分配嘴協(xié)調(diào)耽機制表不合剛理的共問題勇，有趙利于紡實現(xiàn)攪村民燈、開德發(fā)企地業(yè)和德政府濁之間卻的多刊