房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)城市與土地

城市中的土地使用模式一、城市土地的集約利用與規(guī)模利用二、城市土地空間布局三、城市土地使用模式的創(chuàng)新城市經(jīng)濟學(xué)的產(chǎn)生（應(yīng)城市問題而生）社會經(jīng)濟發(fā)展城市經(jīng)濟增長產(chǎn)物相關(guān)城市經(jīng)濟發(fā)展問題住房困難交通混亂環(huán)境破壞經(jīng)驗工業(yè)化城市化經(jīng)濟中心城市經(jīng)濟學(xué)誕生《城市經(jīng)濟學(xué)導(dǎo)論》威爾伯.R.湯普森,1965每個城市的土地使用模式是如何形成的?遵循著怎樣的經(jīng)濟學(xué)規(guī)律，又如何影響這一城市的房地產(chǎn)價值?最早的關(guān)于房地產(chǎn)投資方面的金科玉律是：Location,Location,andLocation.城市經(jīng)濟學(xué)的研究重點：位址在哪兒，為什么選這個位址和選這個位址的結(jié)果？關(guān)于時間的經(jīng)濟學(xué)與關(guān)于空間的經(jīng)濟學(xué)從來的經(jīng)濟理論大廈似乎都是建立在由勞動時間創(chuàng)造的價值范疇之上的；認(rèn)為經(jīng)濟的節(jié)約歸根到底是勞動時間的節(jié)約;而一切經(jīng)濟平衡只是抽象的價值量平衡和實物量平衡。任何物質(zhì)實體的存在都有其時間和空間的形式，空間和時間是不可分離的。經(jīng)濟的運行是一種物質(zhì)運行，因此經(jīng)濟運行的條件及其表現(xiàn)既離不開時間，也離不開空間。價值的創(chuàng)造既離不開勞動時間的延續(xù)，也離不開勞動空間的聯(lián)系;經(jīng)濟的節(jié)約歸根結(jié)底不僅在于勞動時間的節(jié)約，也在于勞動空間的節(jié)約和組合的優(yōu)化：空間經(jīng)濟學(xué)：研究空間結(jié)構(gòu)對價值形成的影響。一、城市的起源（一）城市的概念城市是人流、物流和信息流的集散地。發(fā)展中國家55％的GDP在城市，發(fā)達(dá)國家85％的GDP在城市

（二）城市起源的原因1、政治因素1）為了統(tǒng)治的需要。如明朝都城最初在南京，后改定北京。我國的城市主要由過去的古都或各級行政中心發(fā)展而成。2）為了軍事的需要。如古時的鳳凰。2、經(jīng)濟因素1）工業(yè)布局的影響2）資源優(yōu)勢的影響，如個舊、無錫；3）交通運輸?shù)挠绊懀喝缧熘荩?）貿(mào)易的影響：如香港3、地理因素如水文地質(zhì)影響使云南的城市，多選址“壩子”；4、文化因素宗教的影響，如麥加、梵蒂崗。城市的選址很大程度上取決于它在商業(yè)上的意義。w.理查德﹒赫德的《城市土地價值原理》概括為：城市起源于他們與外部世界接觸的最便利的點上，它沿著最小的抵抗或最大吸引力的線條增長，或沿著兩者的組合增長。了解城市起源的意義：尋求城市發(fā)展的規(guī)律，理解城市發(fā)展的過去與現(xiàn)在可以預(yù)見城市未來的發(fā)展，對未來的房地產(chǎn)投資做出判斷。w.二、城市的性質(zhì)和規(guī)模（一）城市的性質(zhì)1、中心城市。對周圍地區(qū)提供綜合服務(wù)，包括商業(yè)、社會、行政文化等服務(wù)的城市，如昆明；2、運輸服務(wù)城市。沿著運輸路線提供服務(wù)的城市，如鷹潭；3、特別功能城市。集中某種特別功能或服務(wù)的城市，如酒泉；w.（二）城市的規(guī)模1、特大城市：人口≥100萬；2、大城市：50萬≤人口＜100萬；3、中等城市：20萬≤人口＜50萬；4、小型城市：人口＜20萬；三、城市的發(fā)展城市的發(fā)展主要依靠經(jīng)濟因素，而又取決于其向外提供的商品和勞務(wù)的增長。比如礦業(yè)城市的興衰。w.四、城市土地的利用模式（一）影響城市土地利用模式的原則1、最高和最好的使用原則。土地歸于愿意支付最高價者。2、連續(xù)經(jīng)濟學(xué)原則。只有滿足了支付土地原有使用的相關(guān)費用的要求，土地新的使用才能進(jìn)行。3、比較利益原則。人們選擇某塊土地，是因為可以從中獲取比較利益，因此相似使用及互相需要的土地趨于聚集在一起。

4、不完全原則。土地使用的理想模式難以存在。5、變化原則。最高和最好的使用是在變化的。w.（二）影響城市土地利用模式的因素

1、貼近性：研究土地利用模式的基礎(chǔ)城市中心的土地用于人人需要接近的場所相似功能多鄰近，相輔功能多接近4321馮﹒杜能（1826年）1、中心設(shè)施；2、住房；3、作物；4、牧場；貝格斯（1920年）1、商業(yè)和機關(guān)；2、舊的住房、倉庫和制造業(yè)3、中低成本住房；4、高價住房和商店w.2、城市的起源城市的起源決定了城市早期的布局、形態(tài)和建筑物等，而后又因為比較利益原則，后期的建筑物鄰近類似使用的早期建筑物建設(shè)，直到土地價格升高，城市交通擁擠、環(huán)境污染加劇等城市病出現(xiàn)為止。3、政治因素城市規(guī)劃宏觀政策w.4、經(jīng)濟因素產(chǎn)業(yè)、重大項目的布局，如沿海發(fā)展戰(zhàn)略。5、資源分布情況如個舊、東川的礦產(chǎn)資源與城市的興起和發(fā)展；如迪拜的石油資源與城市的興起發(fā)展；如句容溫泉與住宅項目w.ww割zl免co緩ol志.c尋om6、地達(dá)形地形獻(xiàn)地貌呆上的對特點濤，影停響了哪城市底的形煉狀和卸發(fā)展疑方向巡壽。山漆脈河神流城義市w.ww孔zl皆co范ol菌.c氏om7、運虹輸改變講了“筋貼近佩性”瓦的狀踢況，競將空腐間問廚題變齡成了街時間館問題她。隨機陰運輸池體系肉（如嚴(yán)汽車腔）→絨城市狐環(huán)狀參發(fā)展勞；線形給運輸房誠體系(如火稿車、等地鐵獎輕軌忙、快點速路)孩→城市堅線形宴發(fā)展眠。河序流城獎市快速昨路w.ww斗zl轉(zhuǎn)co次ol施.c古om8、通捎訊通訊暈技術(shù)店和網(wǎng)直絡(luò)計瘡算機齒技術(shù)鼻的大絲式量運紹用，訴進(jìn)一澤步將辣空間診問題潛變成鉛時間宮問題殺，改唯變優(yōu)“貼使近性燥”的副狀況酸，將圓影響蔬人們篩的生且活、止學(xué)習(xí)坦和工什作方揉式。小結(jié)佳：影更響土渾地使牢用的淘兩股齊力量過去爸的、除設(shè)定省的、轎繼承猜的力亡量——城市扒歷史強起源猶；地典形；到原有而的規(guī)歡劃、古資源逢狀況靜等夫。未來匪的、捕變化午的、骨創(chuàng)新息的力勢量——運輸崇；通率訊；融變化期的規(guī)申劃、疏資源府狀況話和經(jīng)喉濟因尚素等褲。w.ww急zl粥co縣ol養(yǎng).c含om（三滴）城溪市土覽地利框用模桑式的鳴理論1、馮·杜能爪的<孤立滾國>理論（18離26年）他第龜一個吼揭示強城市曲形狀慕是可茄預(yù)見松的人踏，提躍出了財“可比接近劫性”幕的概華念。43211、中等心設(shè)具施；2、住弄房；3、作廈物；4、牧京場；w.ww帳zl細(xì)co逆ol哪.c零om2、貝悔格斯踩的同它心圓富理論（19慰20年）應(yīng)用臘馮·杜能膝的理兩論解年釋美晴國的抽城市煮土地而利用答模式暢。43211、商堆業(yè)和過機關(guān)堡；2、舊舞的住注房、銜倉庫茂和制枯造業(yè)3、中碰低成堪本住螺房；4、高螞價住卷房和藥商店同心跌圓模姓式a.商業(yè)葉中心撤區(qū)（CB舟D）b.工廠害區(qū)（Fa影ct仗or伯y襯zo椅ne）c.過渡臺地帶麻（Zo擇ne脅o磨f渣tr掙an煎si洗ti它on）d.工人滋住宅葵區(qū)（Wo照rk刪in誰g腿cl英as厘s全zo榆ne）e.住宅筐區(qū)（Re盲si高de低nt拌ia袋l劍zo斃ne）f.通勤扇帶（Co悲mm琴ut松er瓜z夕on賽e）伯吉列斯的丹同心停圓模落式圖出價西地租透曲線w.ww匹zl上co垃ol衫.c價om3、霍剛默·霍伊食特的銅楔形南（扇丟形）德理論（19省39年）各環(huán)麻使用柿基本舉同貝高格斯漫的同懇心圓今理論煮。43214321居住等用地隨時膀間變昌化w.ww稍zl主co拾ol材.c吹om霍默﹒霍伊鑼特對薪美國歉城市弱的發(fā)芒展作鐮了被勞現(xiàn)代昨規(guī)劃爽者奉寫為經(jīng)姓典的洪研究關(guān)，在余其杰立作《美國腦城市遇的居器民鄰冰里的狹結(jié)構(gòu)煩和增托長》一書腳中提缺出：隨著中城市極的發(fā)侵展，適新的管高價洪住宅糧在原陽來的屆高價惰住宅魚旁向缸外發(fā)犧展，例趨向而城郊產(chǎn)，向床高地勺移動殺，但懇移動扮方向薦的改源變發(fā)左生的滔很慢時，呈坐現(xiàn)楔成形形溪態(tài)；城市礦里的閱零售創(chuàng)商業(yè)任區(qū)追私隨高閉價住求房而赴動，流與之嚇移到再市中鍵心的肌同一椒側(cè)，懇多選暴擇在來公路糟交匯挑處；中低溜價住逐房，賭也類心似地黨向外守移動債，尋睡求聲莊譽好追的位惱置；批發(fā)參商業(yè)仍和制么造業(yè)連用地業(yè)則遠(yuǎn)袖離高技價地動區(qū)；制造鑒業(yè)通墓常與拆低價陰住房坡在市口中心候的同柱一側(cè)遺接近尼；工業(yè)職和制孝造業(yè)講趨向金于接口近運約輸資銷源豐像富的愿地方徒。1.中心奶商務(wù)腹區(qū)（CB襯D）2.批發(fā)倚和輕稻工業(yè)鄰帶3.低收跳入居姐住帶4.中收丘入住疲宅帶5.高收內(nèi)入住救宅帶住宅病區(qū)和晶高級鏟住宅晴區(qū)沿掀交通薄線延善伸；高房兇租住嘴宅在咱高低卻、湖度岸、所海岸刺、河累岸分扭布較撿廣；高房誕住宅擱地由違不斷艦向城害市外祥側(cè)擴懲展的紅傾向淡；高級叔住宅插地多廈集聚帝在社座會領(lǐng)瓣袖和萍名流帽住宅蜓地周洗圍；事務(wù)盛所、蝦銀行控、商鞏店的閘移動盼對高終級住囑宅又雅吸引拴作用走；高房禁租住毀宅隨史在高立級宅計地后論面延襪伸；高房寸租公吸寓多借件建借在市際中心晴附近沉；不動春產(chǎn)業(yè)房誠者與快住宅亂地的陵發(fā)展剪關(guān)系畫密切承。w.ww鎮(zhèn)zl凈co妙ol抱.c問om4、哈夸里斯棒、厄邊爾曼以的多匠核心袋理論（19秀45年）認(rèn)為沾每一數(shù)塊土骨地的熱利用液都是奇地形哲、交澤通等貨影響薄因素木的反房誠映；辦一個桶城市姿可能呢有一滋系列以的中前心，賞每個螺中心自都有制各種運對土艘地利銜用的晴環(huán)圍眾繞，化而每拆個中趙心可搞能只泛提供凈某種靠專門陸功能強的服掛務(wù)?？焖偻媛分饕甑缆分饕缆疯F路商業(yè)姑中心購物碰中心郊區(qū)氏村落5、理烤查德﹒納爾貫遜的4種都毫市模飛式（19漁58年芹）城市辟有4種模檔式，爐每種疾模式吐有相騎應(yīng)的辦土地橡使用缺方式修：商業(yè)何城市糟（特披大城嘴市）——楔形熔和多煌核心跡理論允模式（復(fù)倡合城朵市）中心指市鎮(zhèn)伴（大多中城享市）——楔形總理論剃模式驕；鄉(xiāng)村閘傳統(tǒng)落地區(qū)蓋（小拆城市潑）——杜能站和貝陽格斯秋的理糾論模疾式較大兇城市倉的郊畜外地未區(qū)——衛(wèi)星息城（掉自有質(zhì)中心殃的小醋城市?。┑谝贿z節(jié)城市尿發(fā)展克與房跨地產(chǎn)敲市場w.ww經(jīng)zl庫co咳ol緞.c優(yōu)om6、巴社洛的沫方格蹲模式（19杠72年邊）主要街道主棒要壓街搶道②②③③②②③②③④④③②主要街道快丈速耐路次要撕街道③①①④④④④①產(chǎn)業(yè)退（工粒業(yè)）②商業(yè)③公寓④住宅①w.ww共zl幟co鳥ol幣.c匙o(hù)m7、阿貿(mào)隆索歪的城歲市租居金梯貞度曲悔線和霉同心網(wǎng)圓利剪用模友式（19鴿64年）阿隆數(shù)索考住察了舍歐洲10國和歷美國35個州耐，得架出結(jié)拿論：距離徒市中氏心10灣00仔-1優(yōu)50旨0米范哄圍內(nèi)落的同殊一塊熱土地夏上，血商業(yè)邪、住蠻宅和攤工業(yè)法用途蝕租金啞的比理例為2～4：2：1；距詳離市蓮中心詳越遠(yuǎn)堅，商侄業(yè)用部地與去住宅呢用地哀的地盞租、吳地價探越接寇近。商業(yè)住宅工業(yè)農(nóng)業(yè)距離地租市中欲心寫字尤樓市誕場（of森fi昂ce辟s植ec掩to冷r）雖然淚在寫稈字樓景辦公礎(chǔ)的企務(wù)業(yè)所左提供傅的服擁務(wù)多則種多稈樣，沙但它跌們都匙有共河同的章投入舟和產(chǎn)中出：冶信息保。會計宰師事謠務(wù)所甚、律昨師事喂務(wù)所旋、中齊介企沸業(yè)。寫字既樓企圖業(yè)（of們fi勾ce伸f跌ir盼m）有奶向一末個地汽區(qū)集逐聚的瞎激勵蘭，因再為這科樣可毫以更揀容易釘獲取偵其他演企業(yè)乓所提菌供的耐信息遲。企業(yè)哈為交拋換信繞息進(jìn)毅行的斜移動DEFGCBA3210123131621區(qū)位桌：方器格到傳中心斷的距炸離企業(yè)移動薦距離CB訓(xùn)D范圍梳企業(yè)蓋的移吳動距結(jié)離企業(yè)區(qū)位移動距離（向西）移動距離（向東）總移動距離D01+2+3=61+2+3=612E11+2+3+4=101+2=313F21+2+3+4+5=15116G31+2+3+4+5+6=21021中間功區(qū)位欲法則說（th惜e濃pr坐in期ci侍pl配e柱of栗m兼ed躲ia具n校lo香ca嫂ti溫on稀)中間滋區(qū)位亭可以見使總鏟移動此距離計最小抖化。供給微規(guī)模斯固定節(jié)時的田寫字碗樓競搏價租窮金曲攜線假設(shè)進(jìn)每個侄寫字猜樓企愿業(yè)都便有一譽座占婚地面策積為1/武4公頃焦的4層建保筑，匹每個頂企業(yè)淡每天魯生產(chǎn)萬價值50輛0元的政產(chǎn)品泛，其屬生產(chǎn)棵成本蘿包括劫兩種膽類型謠：建具筑物翠資本榴成本畜（10圈0元）延，其惠他成藏本（銳勞動拿力、億原材重料和腐其他貿(mào)投入撿品）15料0元。宴在經(jīng)宰濟利拖潤為碑零時料，土捉地租孔金的罩計算凱公式溉為：在CB匹D中心躬時（投移動難成本搭為O）當(dāng)遠(yuǎn)匯離中差心地濫帶時(設(shè)每納個方買格的次移動且成本許為36元）要素轟不存荷在替尤代時膚寫字物樓的觀競價熔租金距離（方格）總收入（元）建筑物的資本成本（元）其他非土地成本（元）移動成本（元）土地的WTP值（元）占地面積（公頃）競價租金（元/公頃）050010015002500.2510001500100150362140.258565500100150180700.25280要素懂不存疑在替凳代性奴時寫奪字樓澤的競請價租妻金曲悔線X=方格殖到中曬心的孔距離R（元村）1每公賞頃土遮地的瞎競價培租金40呀085免610昨0028驚045要素裂存在消替代禽性時編寫字組樓的呈競價味租金跑曲線（1）建艇筑物戒的選說擇：亡寫字轎樓的級等產(chǎn)爹量線占地等規(guī)模脈、建亦筑物副高度群和資坐本成念本高層建筑多層建筑低層建筑占地面積（公頃）0.040.251.0建筑物高度（層數(shù)）2541資本成本25010050寫字鄭樓建霉筑的攝等產(chǎn)柏量曲開線土地黑：地凍塊面香積（侵公頃葵）0.寄041公頃妄面積炸的寫劃字樓菊的等危產(chǎn)量蠻曲線10箭025敬0資本緊（元某）500.取251tms為何婚高層釋建筑枯物都堪靠近趨市中惠心？高層建筑多層建筑低層建筑土地（公頃）0.040.251.0建筑資本成本25010050租金為40元時土地成本1.61040總成本251.611090租金為200元時土地成本850200總成本258150250租金為1600元時土地成本644001600總成本3145001650要素屬替代普性產(chǎn)近生凸您性競椅價租胖金曲風(fēng)線距離（方格）建筑高度（層數(shù)）總收入（元）建筑物的資本成本（元）其他非土地成本（元）移動成本（元）總租金支出（元）占地面積（公頃）競價租金（元/公頃）12550025015036640.04160054500100150180700.25280存在泳要素后替代督性時旁的寫壤字樓巖競價酬租金越靠圍近中坐心，桿土地絲式的競湖價租寸金就油越高（1）移戀動成拿本降迫低（2）要旗素替陡代性拘降低助了寫罵字樓暫的總饒成本阿。要素燙存在介替代妻性時央寫字純樓的盜競價降租金橡曲線X=方格他到中蛋心的甜距離1具有腔要素粉替代負(fù)性的況競價輛租金16念0085猜610降0020腹05eaj不具和有要晚素替代解性的競價鏈租金結(jié)論屢：要素尸替代傍的影廈響是稿其提希高了趴寫字光樓企碼業(yè)的農(nóng)土地斷競價走租金走額；當(dāng)越剝接近雜市中宇心時厘，土鏈地價稍格將板以遞襖增的晝速度倉上升搖，土留地價熔格的梳迅速抗上漲剖又會秘激勵興更多違的要之素替鋸代，豪其結(jié)暢果是養(yǎng)城市岸中心裝附近恒修建沉的高佛層建誼筑越城來越填多。住宅拜的競寶價租做金曲辛線在固治定要訴素比釘例時批的住擠宅競孩價租矮金曲煮線假設(shè)趨每個領(lǐng)住宅告開發(fā)含商生館產(chǎn)Q平方江米的披住宅歐，需冒要1公頃免的土鐵地和K美元膜的資遺本，價一旦趙企業(yè)爸建成敬了一藥座建承筑，裙或者賭將其北作為鳥一套來獨立冤的住懷宅（榨面積垂為Q平方諒米）茄，或乓者將促該住待宅被概分為q個單凈元，卻每個錫單元使有獨批立的厭空間頓（Q/怒q）。由于疑企業(yè)筍的總在收入消等于燒每公倘頃的切住宅鞭產(chǎn)量極（Q）乘構(gòu)以住難宅的音價格P（x），災(zāi)該值槐隨著留到就鉆業(yè)區(qū)妹距離戒的減水少而認(rèn)增加浴（原賀因在白于住色宅價短格具尚有負(fù)斯斜率啞，且洪呈凸村型）。X=到就怪業(yè)區(qū)您的距竭離23012WT他P11（美斑元/平方匪英尺）0總收廉入=P(蕉x)·Q非土李地投霜入成啦本（K）住宅今競價圍租金皇曲線X=到就京業(yè)區(qū)重的距證離218011（美撲元/平方導(dǎo)英尺）住宅露的土聚地競慰價租豬金住宅撥的競布價租湊金曲兔線在存住在要幣素替華代時阿的住墓宅競法價租意金曲催線距離湊城市未中心包越近距，土懶地競會價租睜金上賊漲得建越快鋒。（榨要素剛替代桂使得背住宅課競價灣租金鬼曲線貞的凸旱性變黎得更懂加明窩顯）住宅及的密院度越靠稻近就喂業(yè)區(qū)事，人披口密什度越頂大。茫主要顯原因愛在于枕：（1）消夸費者頓替代（2）要稀素替弄代住宅面積每平方英尺住宅占用的土地面積每個家庭占據(jù)的土地面積城郊200024000城市中心10000.10100二、揪城市暑土地廣利用大模式朗（城雁市土帥地分佩區(qū)）X=到中闖心的籮距離A寫字獎樓0B（美校元/平方嫌英尺）CB是D職員排住宅制造獸業(yè)工稼人住聽宅制造竟業(yè)工汁人住晶宅制造優(yōu)業(yè)農(nóng)業(yè)CDE1.城市省土地鍛利用霞模式檢（總曲體性撲狀）YXPYX城市中心北京荒市朝聯(lián)陽區(qū)刷、海膽淀區(qū)美商業(yè)燙用地戀地價杰空間廊性狀北京符市朝該陽區(qū)救、海依淀區(qū)通住宅詢用地景地價習(xí)空間帆性狀土地嚼集約聰利用土地問集約融利用亡是相荷對土耳地的惱粗放鈔利用宜而言削，通孔過對隆單位設(shè)面積街的土賤地追群加投嗚入以叫提高族土地宰的收松益?？滞恋刂爰s古利用牽是社雙會經(jīng)來濟發(fā)秘展的開必然宇趨勢樣，而沾社會頁經(jīng)濟景的發(fā)科展，騙特別忽是技胡術(shù)進(jìn)密步也濕為土多地集摸約利限用提前供了腰條件蜘，“土地蔽報酬喘遞減舅規(guī)律”為土鍛地集晚約利西用提襖供了匹重要宅的理儉論依偽據(jù)。土地誦報酬甩遞減環(huán)的三販個階頸段（一注）城垮市土鋒地集已約利絕用-城市鞭土地途資源棉利用御挖潛聚集旦潛力惕：加像大基醒礎(chǔ)設(shè)存施投濃入等結(jié)構(gòu)乳潛力市：調(diào)暢整用憲途結(jié)賞構(gòu)等空間嘆潛力友：地養(yǎng)上、區(qū)地下鐘空間貧等一是村城市烤土地備規(guī)模兇潛力烈，稱忌聚集分潛力借，它排表達(dá)子了對貨城市西總量萍土地匪的經(jīng)囑濟供藍(lán)給潛龍力挖零潛和伏投入乘條件態(tài)限制框。投翅入超驚過土躍地供辯給潛滴力，翼則是拍過度椒利用迫?？沙杂米巳丝趦S密度搏、地命均產(chǎn)有值等燃指標(biāo)解表達(dá)史。二是紀(jì)用途勢轉(zhuǎn)換秒帶來旁的城辛市土您地經(jīng)田濟供耗給潛附力的煌挖潛旦，稱漂結(jié)構(gòu)乏潛力或。它壩表達(dá)記了城骨市級探差效奸益的針挖潛籌和土肚地投山入結(jié)螞構(gòu)狀交況，嚷可以昨用城搖市用稅地結(jié)菌構(gòu)等穩(wěn)指標(biāo)顆表達(dá)傅；三是膝土地盡利用鼓空間郊經(jīng)濟蝴供給線的潛舞力挖鑒潛，掛稱垂慰直空濫間利澆用強況度潛孫力，損它表漂達(dá)了殼土地壁空間怖開發(fā)記投入殺和產(chǎn)傘出的厘潛能產(chǎn)，可鍛以用鳥建筑滑層數(shù)做、建木筑容侵積率堆和地日下空誘間開球發(fā)狀先況等粘指標(biāo)歪表達(dá)筍。（二脂）-1市場征經(jīng)濟暢的解約釋：離投標(biāo)郵租金科曲線RO商業(yè)工業(yè)居住農(nóng)業(yè)d圖10-4

不同用途土地的投標(biāo)租金曲線圖10掏-5從單純一中思心城面市灘到宴多中乞心城鑄市（三票）政雄府干戰(zhàn)預(yù)土槳地使銹用土地金使用棄中的賊外部凝性正外尋部性負(fù)外益部性政府過干預(yù)專題晝研究青：最報佳容適積率岔的確趁定在城忌市規(guī)巨劃中圍通常查用建起筑密辰度、母建筑歐高度取和容兼積率鐵三個域指標(biāo)躺來評上價開遷發(fā)強拋度，戴三個股指標(biāo)餅之間增具有殖內(nèi)在神的聯(lián)樹系，優(yōu)呈同勞向遞逼變，柏如建生筑密積度越送大、補建筑珠高度市越高凡，則串容積燦率越辨大，貝容積副率是澆指某縮慧一地踩塊上旗的房心屋總幟建筑胳面積絲式與占誓用該蓄地塊朽的土歇地面狂積的疏比值芽；由錦于容謎積率鹽指標(biāo)四能綜嚴(yán)合體植現(xiàn)前葡兩者牙的特館點，幅因此旺是最斤直接獲反映醉地區(qū)屠或宗霧地土連地開聰發(fā)強職度的壁指標(biāo)大。產(chǎn)品類型用地面積（m2）建筑面積(m2)容積率用地占比體量占比銷售單價(套內(nèi))銷售金額(萬)高層27638967333.5040%47%700056427.58小高層34548690952.050%33%700040305.42商業(yè)6910414576.010%20%商務(wù)7000；

商業(yè)1F16000，2F800036188.95合計690952072853.0100%100%6413132921.95高層310931285174.1345%62%700074968.08花園洋房31093373111.245%18%730023684.56商業(yè)6910414576.010%20%商務(wù)7000；

商業(yè)1F16000，2F800036188.95合計690952072853.0100%100%6505134841.59同等穿容積棋率下銹不同餓產(chǎn)品存組合挑的銷誼售單臨價及篩總銷申金額鉆的對粥比（方咱案一馳、二兆）方案盡一：諒純高宣層方案遷二：答高層+花園母洋房方案鎮(zhèn)三：截高層+聯(lián)排殼、疊謀拼別拐墅方案暗四：笛高層+獨棟似別墅產(chǎn)品類型用地面積（m2）建筑面（m2）容積率用地占比體量占比銷售單價(套內(nèi))銷售金額(萬)高層241831354265.6035%65%680076741.51聯(lián)排/疊拼38002304020.855%15%882926841.53商業(yè)6910414576.010%20%商務(wù)7000；商業(yè)1F16000，2F800036188.95合計690952072853.0100%100%6743139772.00高層414571575373.8060%76%700091896.35獨棟別墅2072982910.4030%4%1500012437.10商業(yè)6910414576.0010%20%商務(wù)7000；商業(yè)1F16000，2F800036188.95合計690952072853.00100%100%6779140522.40城鎮(zhèn)租化問蘿題城市腦化率電（也伯叫城新鎮(zhèn)化復(fù)率）彼是城市肉化的度悼量指太標(biāo)，很一般魄采用燈人口統(tǒng)計探學(xué)指標(biāo)策，即鬧城鎮(zhèn)功人口盟占總輛人口刪（包露括農(nóng)轉(zhuǎn)業(yè)與摔非農(nóng)寨業(yè)）放的比革重。中心稍城區(qū)、縣(市、遞區(qū))及建耗制鎮(zhèn),凡列蠶入城跡鎮(zhèn)建撤設(shè)規(guī)代劃且濱城區(qū)贊建設(shè)鍛已延優(yōu)伸到歲鄉(xiāng)鎮(zhèn)甲、居測委會月及村笛委會植并已爪實現(xiàn)殿水、循電、偶路“叔三通芳”的,都納撞入市鍵鎮(zhèn)人蒸口計喊算,這樣跨能客輝觀反屋映城市籌化進(jìn)娃程。城鎮(zhèn)葵化問須題城市儉化水釋平最怎高的腸是肅深圳韻市、榜珠海秒市、丸佛山騎市，亮這三忌個城貢市的孔城市薪化率紐奉已經(jīng)破達(dá)到10搖0%。城食市化昨達(dá)到90蘿%以上百的城醫(yī)市已撞達(dá)到8個城熄市；羞城市幸化水擇平較枕低的睡是貴州和西匙藏，懲分別康為27圖.5區(qū)%和28棍.2址%。根據(jù)眾世界嘴城市靜發(fā)展宿的一市般歷翻程，躁城市源發(fā)展涌的過壟程大是致可暮分為鎖四個蠅階段徒，即摸城市灰化、著郊區(qū)野化、過逆城付市化視、再則城市蜓化。韓國記城市貿(mào)人口洪比例19收60年為28％，翅到19瘋85年為65％。常臺灣路城市善人口閘比例19臘56年為33％，欺到20冷00年為78％。日本窩的城叼市化日本兵用了轉(zhuǎn)不到蹦一百潛年時著間來怕完成貍?cè)丝趯氜D(zhuǎn)移烘。到19蟲60年，愿日本憑城市漫化水牽平也晝已達(dá)編到63％。罷從城妨市化減速度要上看務(wù)，日隔本露在19辱45年到19偏55年，慘即戰(zhàn)肆后10年里鍋的人扒口遷瀉移速輸度最乖快，誤每年搖以3個百井分點慈的速俊度在推增長穴。從19污55年到19零65年，緞城市省化水介平每旨年以1個百伶分點撓的疑速度龍增長愛。19揪65年以隨后，聲城市膀化速年度開荒始緩柿慢增盼長。巴西餐的城雨市化策率高達(dá)83稿%，巴醋西工贏業(yè)化運不僅已沒有劈燕帶動凈整個歷國民踢經(jīng)濟毯的增座長，碗自身叛的發(fā)盆展也傷出現(xiàn)予了衰斑退和怎停滯泥，更攻難以昏拉動槳城市牧就業(yè)嶄的持臂續(xù)增臘加，沿造成鏈工業(yè)更化和席城市唉化敬脫節(jié)各。城鎮(zhèn)疑化問蛇題20薪11年南制京市菜常住籌人口榆總量樹為81挽0.宅91萬人估，比20改10年末縣的80叛0.去76萬人引，增廊加了10墳.1躁5萬人站；全沿市城帝鎮(zhèn)人反口所百占比待重即霞城鎮(zhèn)館化率蔥為79揚.7遍3%，比20義10年78雁.5扣%，提媽高了1.虎23個百葬分點籠。據(jù)20刪10年全挺國第隙六次歡人口歐普查主結(jié)果薄，南窄京常茄住人壺口中碗，65歲及車以上灑人口配為73肢60營51人，摧占9.搶2%。國慌際上尺通常鏈認(rèn)為丙，一攝個國攻家或查地區(qū)65歲及駁以上少人口渣比重年超過7%，就嫂進(jìn)入獵了老型齡化天社會濫。20妖07－20隸11年，百江蘇13個省勾轄市順市區(qū)因面積棚從21言97程3平方接公里朽增加自到28套39朋7平方吧公里銳，增嫩加了64塊24平方咳公里挨，年只均增昨加5.葬9%。同期鋒，城同市人我口內(nèi)從40蘿56草.2移3萬人帥增加軍到48擋89叮.3累6萬人捏，增潑加了83蓄3.臺13萬人飯，年唱均只稀增長4.啞1%，致康使人猾口密賄度不華升反陰降，們由每府平方鑄公里18衫46使.0人下說降到靜每年平方窮公里17鞠21曠.8人。二、紡?fù)恋赝鰞r格姨的內(nèi)且涵（一揉）內(nèi)牽涵一般堡情況瀉下，搶土地摸價格櫻是指燒公開伍市場殿條件悟下形選成的天土地寧價格，是土消地權(quán)沒利和山預(yù)期呈收益檢的購狼買價墾格。無奔論是刪土地巾估價朵還是蝦土地領(lǐng)交易,其價哥格條械件一徹般是麥指公鑰開市括場。洞在公摧開競坐爭的西市場鉗里，頌買賣軋雙方抵均了粉解市糾場行爛情，餃公平笛競爭廟，沒眼有不島正常倦因素?zé)舻挠昂?，飄價值青規(guī)律程能有摸效地便調(diào)節(jié)罩市場生。土地秀價格士是土胳地收雨益的隸現(xiàn)值狐，是建未來丘地租圍的資晴本化塞，是愿用貨供幣表連現(xiàn)的猾土地莖的交晨換價泡值，避是若輸干年企地租矛總和窄的現(xiàn)取值。20張01年我排國頒羊布《城鎮(zhèn)賺土地賽估價糟規(guī)程》國家犬標(biāo)準(zhǔn)趙，規(guī)漸定我托國城僅鎮(zhèn)土抖地估洲價的盟價格陶內(nèi)涵座是:“在正千常市飛場條窩件下任一定拿年期裂的土蓋地使燥用權(quán)醬未來晨純收泄益的圣現(xiàn)值押總和觀。其抱權(quán)利豬特征角是出稻讓土口地使頁用權(quán)燭。劃述撥土膠地使另用權(quán)釣價格籠、承只租土比地使尤用權(quán)輛價格方是其跳特殊譯形式膜，租胸賃權(quán)鍵價格均、地纏役權(quán)姓價格鑼是其漏派生手形式勝”。（二村）土卡地價表格的井特點1.土地訴價格結(jié)是土鋪地的妖權(quán)益僻價格2.土地械價格哭不是味土地考成本節(jié)的貨敵幣表艦現(xiàn)，范不依京生產(chǎn)血成本葡定價3．土防地價秒格由暖土地挎的供臭給與堆需求架決定喇，而彈土地隆需求船影響摔更大4.土地游價格默呈總木體上秒升趨忙勢5.土地及價格樹具有準(zhǔn)強烈吐的地妄域性三、卵影響鍵土地乎價格曾的因瞎素1.一般剩因素1）經(jīng)甜濟發(fā)銅展?fàn)疃稕r2）財拐稅體昂制3）相率關(guān)政催策4）城粥市規(guī)票劃5）城姑鎮(zhèn)化乓速度6）土火地資聯(lián)源稟奴賦7）土納地產(chǎn)廚權(quán)狀卵況2.區(qū)域懸因素1）區(qū)跨段位平置2）基廳礎(chǔ)設(shè)仙施條還件3）規(guī)我劃限自制4）環(huán)臟境質(zhì)女量3.個別快因素指宗狀地本幅身的宋條件紅和特煤征對土宗地帝地價侵有影愁響的富因素詢。如祥宗地淋面積鎖、位浙置、淘形狀俊、臨哄街寬袖度、酒宗地禁開發(fā)傲程度爪、土府地利悉用狀惰況及觸規(guī)劃伯條件偷、土越壤肥如力和沈地質(zhì)養(yǎng)條件辯等。地價無變動叛的趨現(xiàn)勢和年規(guī)律1土地著價格坐的總蜻體上漸升趨數(shù)勢2周期刪性變旁動特棉征3地價擠變動麻的區(qū)全域差原異性4地價俊在房凝價中居所占負(fù)比重拆越來川越大（一倒）土首地價據(jù)格評筑估的雪目的餃和作服用土地駛價格膝評估墨是指椅專業(yè)碑人員底按照葵一定售的土疏地評毫估目塑的，鋸遵循蕩科學(xué)麻的土忠地估候價原復(fù)則、慰程序罩與方筑法，震對土訓(xùn)地市立場價助格的廊測定裕?！冻擎?zhèn)減土地姻估價倘規(guī)程》強調(diào)蹤蝶，“肥土地永估價日目的頌是為保修證國奴家土詞地所肚有權(quán)霞在經(jīng)經(jīng)濟上哪的實授現(xiàn)以鍋及利鎮(zhèn)用經(jīng)傍濟手俱段強瘦化土規(guī)地資扁產(chǎn)管像理；樂促進(jìn)彈土地箏使用隆制度宴改革摘，有騰償出陣讓、縣轉(zhuǎn)讓黎國有腸土地白使用云權(quán)，揮加強客國家前對土填地市只場的櫻管理貓、促劑進(jìn)正掩常交蓮易；秘為全星面、堂科學(xué)張、合平理地鋒使用輸城鎮(zhèn)悔土地少提供似依據(jù)”虎。四、船地價籮評估土地徐價格驚的評買估樓面鉗地價=宗地框總價僚格÷建筑周總面勞積土地隨單價=宗地影總價罪格÷土地型總面敲積樓面妥地價=土地魄單價÷容積凝率容積州率=建筑桐總面洲積÷宗地檢總面慎積生地勝：將邊要征響用或嶺已經(jīng)壘征用羅，但察未經(jīng)嚴(yán)任何而開發(fā)熄的農(nóng)吉業(yè)用見地或序其他玩非建舊設(shè)用件地。熟地組：原統(tǒng)有的熟建設(shè)葛用地抗或已遣經(jīng)過殖一定暗開發(fā)待強度叉、達(dá)跌到一匆定建工設(shè)標(biāo)刺準(zhǔn)的強新征則用地鄰，如嶺完成巨了“疏三通原一平雞”或毫“七月通一放平”蹲的地章塊。土地渾價格賄評估請的作表用有助瞞于土洽地交閣易的流順利爪進(jìn)行有助妹于企駁業(yè)投筑資決殘策有助搜于土貌地市種場的染完善有助澆于土耍地市貞場管節(jié)理（二燙）地靠價評服估的堅原則公平參、公塵開、協(xié)公正最有獸效利劈燕用原見則替代達(dá)經(jīng)濟拐原則注重票預(yù)期歌收益婦的原為則重視糠供需漠格局剖原則保證拍農(nóng)民畫權(quán)益肆的原闊則（三掏）地免價評走估方播法市場里比較竟法收益哄還原浴法成本吩逼近有法剩余藍(lán)法（恨假設(shè)眼開發(fā)垃法）基準(zhǔn)搬地價敘系數(shù)鐘修正捕法1、市蠶場比順較法市場嚷比較伍法是厘土地策估價掩中最日基本請、最變常用慚的方板法之蹦一，圈也是勤國際成上通簡用的難基本壤估價漆方法糟。市場帥比較梢法是永將待專估土洲地與淋具有柜替代才性的孔、且畜在近纖期市輸場上嘆交易銅的類似撲土地呆進(jìn)行常比較，并題對類色似土景地的懼成交歇價格悶作適想當(dāng)修批正，螞以此鐮估算夢待估釘土地揭價格破的方布法。市場述比較志法的晌理論爺依據(jù)閘是替代鐘經(jīng)濟閘原理。市場脹比較旦法的燒基本螞公式式中眼：VD——待估碑宗地投價格情；VB——比較上實例嗎宗地鼓價格胞；A——待估供宗地住情況百指數(shù)/比較桶實例棍宗地蔽情況剝指數(shù)=正常曉情況乖指數(shù)/比較陣實例嫂宗地杠情況塔指數(shù)錯；B——待估參宗地憶估價嚷期日漁地價石指數(shù)/比較缸實例困宗地盾交易債日期電地價嶄指數(shù)貝；D——待估斧宗地諸區(qū)域岸因素跪條件愉指數(shù)/比較興實例選宗地吩區(qū)域虛因素脾條件弓指數(shù)古；E——待估悄宗地方個別脾因素免條件委指數(shù)/比較躲實例樹宗地聽個別尿因素輕條件明指數(shù)惑。市場綢比較報法的攀應(yīng)用向程序（1）收戴集宗巷地交倡易實罰例；（2）確洪定比藏較實漿例；（3）建躲立價燒格可染比基趴礎(chǔ)；（4）進(jìn)孫行交鼻易情煙況修園正；（5）進(jìn)多行估府價期購日修裳正；（6）進(jìn)蒼行區(qū)都域因康素修扯正；（7）進(jìn)只行個撥別因巷素修查正；（8）進(jìn)廚行使練用年伸期等含修正鵝；（9）求繭出比攝準(zhǔn)價旋格。2、收判益還奔原法收益主還原伶法又公稱收裂益資飼本化亡法、砍地租哈資本來化法替等，坑是將古待估旗土地直未來蠟正常岔年純藝收益蔽（地還租）卻，以黑一定屯的土非地還非原利翁率還浸原為撿一定罩量的素資本刑，以艙此估窗算待剩估土久地價嬸格的土方法貨。當(dāng)把冬未來以若干凱年延旋續(xù)而倒不斷鈴取得萌的土仔地年桑純收置益以質(zhì)一定維的還框原利染率折蠅現(xiàn)為封現(xiàn)在棚的價鋪值時呆，它雜就表葛現(xiàn)為哲土地占的價要格。功這就百是收月益還央原法畢的基怨本原桌理。由于播土地忠收益嘴往往岡是不同于生產(chǎn)補要素舊組合的結(jié)君果，母土地靈只是蘭其中奸的要弱素之帳一，套此外坦還有侍人類胡勞動后、資勺本、雷管理嗓和科糞學(xué)技范術(shù)等校因素同，因文此，墊土地托純收扯益是產(chǎn)在土地蠢收益憑中扣莊除非慎土地刑因素對土百地收紀(jì)益的昨貢獻(xiàn)約量。繩這種亡土地農(nóng)純收如益是紹因使疼用土皺地而啟帶來悠的，椒理應(yīng)用歸土蘿地所獸有者擇所有松，因納此，辜它實驕質(zhì)上喜就是地租。收益是還原天法以土地鬼純收賄益的確董定為厭前提論，因皮此，銜它只此適用尿于有甚收益造的土殘地和哲建筑暴物或法房地競產(chǎn)的絮估價.收益饞還原寬法的冊基本躺公式在第冠一年疤末得機到的裁土地漏純收喪益a元，岔如欲獸將其蹦折算匯成現(xiàn)燙值，扁則乘習(xí)以貼跡現(xiàn)率請（即絹復(fù)利息率）菜即可節(jié)。式中肺：R1——第一易年純京收益條貼現(xiàn)泉值。第n年土攝地純棟收益心貼現(xiàn)添值為:收益剩還原浪法的塊基本翅公式n年土呆地純駕收益緞貼現(xiàn)牛值的滿總和酒就是n年期濾土地更價格億，即解有限雪年期尊的土豬地價跑格：……當(dāng)n→∞時，即無券限年誘期的擇土地啊價格。收益唯還原掙法的輔應(yīng)用希程序（1）收拉集相避關(guān)資枝料；（2）測肯算年串總收所益；（3）確猴定年宮總費眼用；（4）計誦算年凡純收悅益；（5）確案定還奧原利器率；（6）選獄用適就當(dāng)?shù)那钟嬎闫裙胶?；?）試蝴算收歪益價嘴格；（8）確遭定待絨估宗受地地砌價。3、成掏本逼尺近法成本丹逼近獸法是隊以開香發(fā)土挖地所蓮耗費僻的各助項客滾觀費弄用之求和為赤主要宜依據(jù)敗，再醒加上勾一定栗的利驢潤、勉利息孤、應(yīng)壤繳納鋪的稅法金和諷土地備增值澡收益暢來確糟定土向地價兄格的汁方法今。成舅本逼思近法曲是從袍投資腎成本鹿角度連來考蝦察土濾地的釀價值魔，但捷事實光上它難以舞完全窩反映產(chǎn)土地耽的真霉實價滾值。成本壩逼近抓法一即般用散于新慮開發(fā)更土地愛。既嚇無收印益又但無比功較實介例的貞公建豆、公融益用狂地的要價格據(jù)評估保，選耐擇該犁方法被時應(yīng)檢慎重圖。成本諸逼近瘡法的斥基本優(yōu)公式式中悠：V——土地聯(lián)價格煮；Ea——土地激取得誰費；Ed——土地茄開發(fā)續(xù)費；T——稅費填；R1——利息扒；R2——利潤愈；R3——土地算增值熔收益牽；VE——土地紡成本叫價格眨。成本歷逼近貪法的役應(yīng)用憤程序（1）判怨斷待食估土信地是芳否適吐用成角本逼凝近法光；（2）收嶺集與閑估價勒有關(guān)燭的成胳本費裳用、屆利息濃、利滲潤及增值弄收益離等資虎料；（3）通召過直顫接或右間接葛方式逆求取鋒待估扁土地呈的土丹地取得費鳴、土臭地開慰發(fā)費剝及相德關(guān)的雀稅費補、利殊息、眾利潤；（4）確主定土左地開遺發(fā)后掠較開述發(fā)前貢的價漿值增六加額寧；（5）按距地價秤公式拖求取減待估壇土地箭的土政地價廈格；（6）對鉗地價貢進(jìn)行醒修正泊，確聽定待廣估土港地的補最終漸價格芒。成本折逼近灰法的喬應(yīng)用曬程序需要趨注意自的是畜，確因定土亭地開朵發(fā)后償較開掌發(fā)前夫的價害值增宰加額穗，即土地柿增值殲收益，是聾指確德定待幫估土賭地因扔改變糖用途蜜或進(jìn)典行土海地開單發(fā)，釣達(dá)到初建設(shè)險用地語的某爐種利末用程肯度而蠟發(fā)生便的價露值增闊加，辨是土行地開顆發(fā)或天再開統(tǒng)發(fā)后隸市場科價格捕與成彩本價號格之雀間的敏差額虧。在禮不同剩地區(qū)算，不訴同利散用方接向的輛土地鎮(zhèn)具有錘不同啊的土駛地增蟻值收群益率營。4、剩粥余法剩余假法又覺稱假設(shè)競開發(fā)際法是在飲預(yù)計妹開發(fā)訴完成濁后不頓動產(chǎn)從正常開交易陷價格烘的基伯礎(chǔ)上麥，扣逐除預(yù)順計的孕正常寸開發(fā)畜成本丹及有贈關(guān)專罵業(yè)費鎮(zhèn)用、層利息致、利襖潤和岸稅收舟等，惡以價格辣余額來估趟算待酸估土惑地價殺格的絮方法架。土伸地投濃資者齡預(yù)計貪獲得雀多少吧報酬蚊，這俊個潛匆在的纖報酬叫就決層定了灘土地崗價格謝的高逃低。剩余捏法的落理論赴依據(jù)榜與收量益還膊原法位基本糟相同銳，都兔是對葵未來椒剩余肺收益支的計李算。泊收益驚還原歷法中密的地滿租或閑土地撇純收歡益，鹽是對蘭土地遣收益京的非狹土地宇因素造扣除繳，而價剩余鄭法則閑是直浩接從栗資本涂化后姑的價徑格中育扣除成非土逢地因洪素的帳貢獻(xiàn)舌。剩余她法主扮要適繩用于鈔有開傍發(fā)價津值的頭土地應(yīng)估價愛，一故般有普以下替幾種靠類型禾：(1)待開困發(fā)土氏地的尾估價撥；(2)待拆末遷改惰造的沫再開師發(fā)房峽地產(chǎn)藍(lán)的估續(xù)價；(3)僅將切土地亮或房沾產(chǎn)整璃理成澇可供袋直接驕利用布的土捐地或朗房地真產(chǎn)的曲估價曬；(4)現(xiàn)有雞新舊槍房地戒產(chǎn)中標(biāo)地價甲的單皮獨評寇估，維即從燙房地絹產(chǎn)價挑格中潤扣除寶房屋墳價格畏，剩鑼余之海數(shù)即脆為地研價。剩余撤法的石基本叮公式V=A-(B+C)式中老：V——待估索土地握的價趕格；A——總開趣發(fā)價賓值或扯開發(fā)磁完成支后的節(jié)不動產(chǎn)傷總價瀉值；B——整個綱開發(fā)像項目搖的開匆發(fā)成速本；C——開發(fā)匙商合映理利腥潤。房地厭產(chǎn)開濁發(fā)項蔥目的