鶴壁市橡樹玫瑰城市場調(diào)研提案二

項目定位客戶定位有錢人追求生活品位的提高靜態(tài)描述年齡：40歲左右職業(yè)：單位中高層管理人員、企業(yè)老板文化素質(zhì)：學(xué)歷不高、社會閱歷豐富家庭結(jié)構(gòu)：上有老，下有小，兩代同住為主收入主源：薪金、灰色收入、經(jīng)營所得、其它收入數(shù)額：5000元/月以上資產(chǎn)量：有積蓄，有能力夠買三房或四房，少數(shù)買別墅或大戶型交通工具：公車、私車為主，少數(shù)出租車、電動車項目定位客戶定位有錢人

行為描述工作：一般工作時間不固定，應(yīng)酬多起居：重視健康，較有規(guī)律，居家時間少，注重生活品位購物：品牌商場和專賣店，喜愛、追求名牌運動：運動量無保證，以健康為主愛好：打牌、K歌、運動、旅游旅行：國內(nèi)景點、偶爾國際景點消費：現(xiàn)金、銀行卡，消費量大項目定位客戶定位有錢人

心理描述現(xiàn)實：注重現(xiàn)實，少有幻想理財：善于理財，有投資理念恐懼：對人身安全、資產(chǎn)保值、投資項目風險的恐懼，但敢于進行風險投資消費忠誠：較為忠誠或極度忠誠購買動機：追求生活的全面提升，實現(xiàn)自身價值，投資項目定位客戶定位老年人渴望安享晚年靜態(tài)描述年齡：50歲以上職業(yè)：退休在家，閑散時間多文化素質(zhì)：學(xué)歷不高、價值觀固定，思想保守，不善于接受新事物家庭結(jié)構(gòu)：下有一代或兩代人，夫妻同住收入主源：退休金、子女補貼、其它收入數(shù)額：1500元/月以上資產(chǎn)量：有積蓄，但因不能貸款，購買力有限，可買小戶型或小兩房交通工具：步行、公交車、出租車、自行車項目定位客戶定位老年人

行為描述起居：重視健康，生活有規(guī)律，居家時間多，注重生活質(zhì)量購物：商場、超市、集貿(mào)市場，重實惠運動：運動規(guī)律，以健身為主愛好：打牌、健身、旅游旅行：國內(nèi)景點消費：現(xiàn)金為主，消費量有限心理描述平靜：安于現(xiàn)狀，經(jīng)?；貞浝碡敚荷罟?jié)儉，少有理財觀念，不敢投資害怕：害怕生病、子女不孝消費忠誠：不忠誠購買動機：養(yǎng)老項目定位客戶定位老年人

項目定位客戶需求就是市場空間。他們對房子的需求是什么？區(qū)位：城市的熱點發(fā)展方向，最好升值潛力大。功能：一套房有三個臥室，個別需求一個、兩個或四個、五個臥室，盡量通風采光效果好，視覺效果好。而一些創(chuàng)新性的設(shè)計更能吸引客戶，如贈送面積、私家花園等。配套：周邊配套盡量完善，有學(xué)校、商場、醫(yī)院、集貿(mào)市場、銀行、公園等生活所需的商業(yè)配套。社區(qū)配套要有電視、寬帶、電話等，如果有天然氣、暖氣、熱水，則更有吸引客戶。景觀：客戶滿意的不再是簡單的植物排列，而是有造型、有藝術(shù)感、參與性強、密度高、搭配合理的園林景觀，如果有水景、雕塑小品、休閑桌椅、健身器材、背景音樂，則更有吸引力；如果有充足的停車位，交通系統(tǒng)做到人車分流，則品質(zhì)更高。安全：有真正的智能化管理，起到監(jiān)控、防范的作用。服務(wù)：不再滿足簡單的衛(wèi)生打掃，看門護院，而是更多的個性化、有尊貴感的服務(wù)。價格：在滿足需求的前提下，價格要低。項目定位定位方向歐式建筑風行，花園洋房難撼戶型設(shè)計成熟，消費日趨理性客觀的說，我們與周邊項目的環(huán)境、配套、價值幾乎相同，又在競爭相同的客源，我們何以勝出？人有我異，人有我新精準定位，深挖需求我們必須求新求異，建筑風格最易突破，戶型設(shè)計盡力改善，戶型面積嚴格控制，社區(qū)景觀盡量豐富，物業(yè)服務(wù)必須升級。產(chǎn)品定位在此，我們提出項目的產(chǎn)品定位：建筑藝術(shù)精華高端品位社區(qū)純粹園林景觀創(chuàng)新精工戶型這樣的產(chǎn)品：滿足對未來品質(zhì)生活的所有追求我們的專業(yè)：設(shè)計求新，功能合理配套完善，環(huán)境優(yōu)美項目定位項目定位營銷定位在確定產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，我們提出項目的營銷定位：新中式·

藝術(shù)建筑新思維·

人文社區(qū)項目定位價格定位價格定位建立在項目成本、市場行情、周邊樓盤的基礎(chǔ)上。綜合各種因素，預(yù)期本項目售價在：4200元/㎡左右。本次匯報溝通的內(nèi)容12345案名解析市場分析項目分析項目定位規(guī)劃建議6營銷推廣核心問題二如何規(guī)劃才能使項目成本最低化并具有競爭優(yōu)勢？項目定位項目最大容積率為1.52。銷售價格不因產(chǎn)品形態(tài)不同而有差異。多層、小高層、高層的建安成本差別巨大。鑒于以上三點，為最大程度降低成本，我們建議，項目以多層為主，小高層為輔?？紤]到盡量提高售價，多層設(shè)計為七層，配置電梯。在政策允許的范圍內(nèi)，重點考慮戶型創(chuàng)新，特別是送面積戶型，以提高項目實際容積率。規(guī)劃建議規(guī)劃要求通過對城區(qū)在售樓盤的調(diào)研，考慮公司的現(xiàn)實情況和本項目的開發(fā)理念、開發(fā)目標，我們的規(guī)劃設(shè)計一定要達到以下要求：現(xiàn)實態(tài)度，鍛造完美細節(jié)出精品區(qū)隔對手，求異求新并精耕細作創(chuàng)造高度，令對手不可復(fù)制超越驚艷亮相，入市必吸引全城目光

規(guī)劃建議總體規(guī)劃人車分流，多層在外，小高層居中，別墅渠西，單棟樓以兩個單元為主，考慮坡屋頂，河景重點打造。多層一梯兩戶；小高層一梯三戶或兩戶；小戶型可一梯多戶，盡量某一單元或臨街。建筑惡風格考慮狼到項酷目的省定位腥以及汪控制押成本絨的需集要，狂應(yīng)具勿有文夢化氣炭息和鐘品質(zhì)獅感，涼我們駱建議孤，項認目建仿筑風手格定乞為：徽派疫建筑匙風格徽派透建筑挖是中叛國建魄筑藝忙術(shù)的績精華恥，以暖傳統(tǒng)亭文化堵為底錯蘊，撿以灰火色、稠白色染為主允色調(diào)學(xué)，歷榴經(jīng)千面年的金錘煉際和沉摔淀，扁清新臉、自啄然，顧特別附是在腐有水縱的地粗方更刊為適俘合。規(guī)劃建議景觀棕規(guī)劃中式明園林絡(luò)中可驅(qū)以常蓮見溪腐流、光河塘恢、假岔山、愿置石觀、亭抖、廊曉、榭隸等等蒼設(shè)計法元素均好煌：不建廉議在掀社區(qū)糾內(nèi)設(shè)潑大面模積中嬌心廣德場，虧可規(guī)翠劃景曠觀組問團，溪重點罵考慮指沿河果景觀伐。參與殼：景觀襖綠化盲是讓歇人享投受的飼，不興但具份有觀嫌賞性照，還趨應(yīng)具瘡有參惡與性捕。層次耍：景觀蘆綠化竿應(yīng)以缸地面宏綠化眉、灌案木與央喬木山相結(jié)菌合，朱形成奶綠化蔥的層叼次感識。經(jīng)濟潮：建議鉛植物搬選擇潛以速疊生、箱易活除、低檔價為田主，艘做到享三季系有花藏，四她季常萌綠。水景蘭：因有簽水系水，社媽區(qū)景宰觀內(nèi)躬可做懲噴泉闖、主宴大門舍可做軍水幕臘墻等塞點綴較性水兇景。步道：景觀泉步道戰(zhàn)宜曲緩不宜顯直。規(guī)劃建議規(guī)劃建議集中晶水景規(guī)劃建議景觀湯小品規(guī)劃建議文化際墻規(guī)劃建議社區(qū)賺配套在社鼠區(qū)配思套越鴿來越葬被重塑視的凳情況喚下，壟我們說建議在控鋸制成伯本和痛地塊挨允許臉的范段圍內(nèi)久，盡蹤蝶量完陪善項仔目的撥配套仍設(shè)施蹦。會所瘡：獨立浴會所占投入猶大，弱故建瓣議借獵助商凈業(yè)房與規(guī)劃樂會所就。建化議功摧能定堵位為沒大眾皮化，衣主要浩布置堵健身狡房、指老年立活動末中心董、麻專將棋柔牌室狐、桌竭球室礎(chǔ)、乒鎮(zhèn)乓球突室、施家政敬服務(wù)震中心什、兒察童托術(shù)管中欣心、帳會議文室、我圖書企館、魂文藝將中心峽等。乒乓箱球臺劉、羽士毛球秩場：這些性項目俯安排器在室鴿外，凝可極街大的處提高潤參與攀性。有線爪電視衣、寬納帶、博電話：都是氏現(xiàn)代膚社區(qū)弟的基濱本設(shè)敗施，相應(yīng)配簽備齊豬全，逮有線趟電視堅、電晶話應(yīng)蹦客廳撫主臥投雙接研口。天燃靜氣、別暖氣：根據(jù)悲實際餅情況活而定猜。背景宵音樂港系統(tǒng)：小區(qū)線廣場師、會污所、娛各單蓄元入室口、波小區(qū)雙道路淋等設(shè)慕置音屠箱。公共初活動劍場所：根據(jù)涂需要類設(shè)公誕共衛(wèi)齒生間國，注內(nèi)意衛(wèi)喘生間類、路疏燈、管垃圾麻桶、全休閑舞桌椅毀等設(shè)攝施的槽造型碧，使帥之成影為社簽區(qū)景厚觀的謙一部丸分。生活銹配套：主要止依靠宿商業(yè)委招租朝實現(xiàn)頸。其它：一姑些較謀為高甚檔或腐大型壺的配夠套設(shè)鼓施，干如網(wǎng)燥球場榆、籃辛球場姑、足隱球場邊、游道泳池龍、教僚堂等遷占用撫空間倍場地竊較大池，建收議不押考慮落。規(guī)劃建議社區(qū)橡管理物業(yè)布管理悄是房厲地產(chǎn)呀項目沉品質(zhì)捉的重俱要組楚成部章分，創(chuàng)也是鳴房地劈燕產(chǎn)整湊合營貪銷的必一個壓重要你環(huán)節(jié)斜。物鏡業(yè)管邊理的挪好壞輸直接矛影響西到客堆戶對闊樓盤羞品質(zhì)蘇的判慎斷。奔對于積新鄭辟來說做，引紫進知投名物毀業(yè)公極司，洲實行宜全委摸托的倦模式夢具有飼極大繳的吸逐引力縱。所以糞，本惹項目勺一定鬧要把別物業(yè)艘管理伸放在舌十分途重要斜的位泥置上炎，并守且在育宣傳把促銷兔及人旺員配太置上均，做穩(wěn)到前決期入送駐（吸在適暗當?shù)你Q時候懼準確些表現(xiàn)收物業(yè)傭的服衛(wèi)務(wù)性思和專懸業(yè)性廢），規(guī)使物嚴業(yè)管鍬理這糠種后巡壽期作對業(yè)能憑夠在坐前期榨就為廚市場良銷售腐和品舅牌形棕象的壘提升虛起到竄推波受助瀾顛的作違用。建議斯引進訪知名龍物業(yè)洋公司御，項匪目物星業(yè)全默委托著。智能籃化對育于人掙們來而說，臟已不舒再新果鮮，疤成本宰不高畫，也目不再熔是一座種奢費侈，歡應(yīng)作雞為一專種基辦本配雖置，夾本項券目一煎定應(yīng)俗達到綢真正冷的智處能化爬管理億。認識較誤區(qū)很多衛(wèi)人認頭為，神大戶而型、冷高層菜是高浙品質(zhì)點樓盤敞的象相征。其實旋不然墻，高睜品質(zhì)太更多插體現(xiàn)示在周噴邊環(huán)灰境、您建材告檔次慣、施營工細只節(jié)、服社區(qū)烤配套捷、景迫觀綠版化、漿物業(yè)增管理放等方夠面，運以及襲在此萄基礎(chǔ)霞上帶拔來的稍身份嗽、地狹位、俯生活巴方式酷的提糖升。就本喉項目汪的目游標客軌戶來小說，兆注重激的是伴區(qū)位杯價值隊的高死度認腹同，從對生遍活品纖位的棉追求村，而鉛不是廉一味希追求懷大戶煮型。您戶型叮的創(chuàng)液新和膨風格宮的獨輕樹一糠幟將膊是我悠們有鏟別于眾競爭蔥項目滿的一償大特順點。規(guī)劃建議戶型瘡配比房地許產(chǎn)前甜景的通不明醬朗、社市場攻競爭鋼的加元劇要表求我逼們必羊須設(shè)恨計目喉標客犯戶最值喜歡鴨的暢賀銷戶螞型。武我們塌建議述戶型奇面積頂及套窯數(shù)配緊比如窮下：戶型套數(shù)比例(%)面積(平方米)目標客戶一室一廳540以下單身女性、階段性自住的外地單身人士、老年人、投資者兩室兩廳一衛(wèi)1070--80老年人、兩口之家、即將結(jié)婚者、投資者三室兩廳一衛(wèi)20100--110兩口之家、即將結(jié)婚者、投資者三室兩廳兩衛(wèi)40115—120一般追求品位的改善型客戶、縣城官員、外地經(jīng)商人士、投資者3+1戶型20130--140高度追求品位的改善型客戶、政府官員、經(jīng)商人士、投資者四室兩廳兩衛(wèi)5150左右極致追求品位的改善型客戶、政府官員、經(jīng)商人士疊加別墅200-250高端人士、事業(yè)大成者規(guī)劃應(yīng)建議規(guī)劃建議戶型職設(shè)計四要求重點酒要求托：戶型意設(shè)計揭考慮術(shù)送面領(lǐng)積、撞送露輛臺、戶錯陽桌臺，材提高恩實際阿容積槍率。戶型滾設(shè)計講力求岡創(chuàng)新晃，夾煙層、艘錯層籠等華言而不草實的擾設(shè)計晚不予鋸考慮妹。整體豈戶型絡(luò)除餐漢廳外儲，各蝕功能廚間均掘有外劍窗，桑盡量你動靜類分區(qū)烏，通光風采湊光效飄果良雄好，蚊層高2.茶9米。室內(nèi)糊電線取配置血應(yīng)達該到最黃高標伶準，州下水棉管道類使用悲消聲寇管，肚窗戶統(tǒng)雙層半玻璃關(guān)。一層論考慮揮送花恨園。規(guī)劃建議開發(fā)余建議建議成項目維分兩躁期開挎發(fā)。獸一期勺開發(fā)閥渠東獵和渠紙西疊究加別戒墅，倉別墅嫩可極孤大提條高土脅地價做值和氏社區(qū)害檔次丘，從喊而提稻升普劈燕通房遲的售誘價。帽二期繭開發(fā)加渠西命多層寸和小趣高層洽。市場墾影響萬和口閉碑傳筍播決腳定項吳目前螞期銷出售的度成敗合，建粱議項測目規(guī)竿劃確安定后芹，先崗建示去范區(qū)側(cè)，做剪好示無范區(qū)霉景觀除、看劇房通谷道、午樣板煌房等肢，物鞭業(yè)提緩前進寄駐。本次鐘匯報株溝通盆的內(nèi)納容12345案名李解析市場崖分析項目基分析項目亭定位規(guī)劃海建議6營銷取推廣案名儲思考橡樹污玫瑰脅城橡樹：大攝型常血綠喬恰木，襖分布禾廣泛雜，但己在鶴描壁種側(cè)植成裁活難征度大他，因硬樹桿本高大廊而喻夏意不戴屈不曾撓。凝原本鼠普通嬌的樹唱，因華著名宣女詩冤人舒譜婷寫嗎于19蟲77年的嘆一