順德北滘房地產(chǎn)市場概況及北滘新城區(qū)發(fā)展方案

順德北滘房地產(chǎn)市場概況北滘，位于佛山市順德區(qū)的東北部，全鎮(zhèn)總面積92平方公里，轄18個村（社區(qū)），戶籍人口11萬人，常住人口30萬人。2010年全鎮(zhèn)本地生產(chǎn)總值288億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1378億元，國地稅收入51.3億元，全鎮(zhèn)職工年人均工資23686元。外來人口占常住人口比重超過50%，加上長期保持穩(wěn)定增長的居民可支配收入，為房地產(chǎn)消費(fèi)與投資提供了有力的支持。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的利好條件下，北滘?qū)⒂瓉硐乱粋€增長浪潮。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與外來高素質(zhì)人才的落戶，綜合性高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品將在一段時間內(nèi)保持較高的需求。2009年至今，順德區(qū)房地產(chǎn)市場均處于供不應(yīng)求的狀態(tài)中。2010年全區(qū)成交市場交通活躍，盡管國家宏觀調(diào)控政策量度出臺，順德仍以接近300萬㎡的成交面積領(lǐng)跑大佛山。2011年上半年順德區(qū)商品住宅成交面積147.72萬平米，受限購令影響，成交量環(huán)比10年下半年的204.88萬平米下跌27.9%，供銷比維持0.95：1，住宅市場仍舊供不應(yīng)求。經(jīng)過對順德北滘房地產(chǎn)的市場調(diào)查，選取順德北滘金茂華美達(dá)綜合體、深業(yè)城、海琴水岸、海畔嘉苑及南源路、躍進(jìn)路、東基路、濟(jì)虹路等商業(yè)街作為分析研究案例，結(jié)合目前順德北滘的新城區(qū)規(guī)劃定位、順德總部經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的崛起以及順德家電王國的城市名片，對于順德北滘房地產(chǎn)售價得出以下結(jié)論：公寓產(chǎn)品：售價11000元/平方米左右寫字樓產(chǎn)品：售價8000元/平方米左右商業(yè)鋪位產(chǎn)品：售價50000元/平方米左右項(xiàng)目概況見附件項(xiàng)目愿景及定位VISIONANDPOSITIONING項(xiàng)目定位為北滘首個具有獨(dú)特性和整體性的商業(yè)辦公中心，并且計(jì)劃根據(jù)活力，生態(tài)，創(chuàng)新和智慧的原則，將總部辦公地塊打造成為北滘首個高度遵循可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境友好原則的項(xiàng)目，以吸引國際化的企業(yè)，研發(fā)業(yè)者，投資者，并成為未來創(chuàng)意人才的集聚地。為鼓勵打破常規(guī)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展和創(chuàng)造優(yōu)越的招商環(huán)境，總部辦公地塊將發(fā)展成為一個具有活力的“城市節(jié)點(diǎn)”，創(chuàng)造優(yōu)越的綠色公共空間和戶外環(huán)境，有助于社會交往，并且將成為公眾的會見場所和新城區(qū)的焦點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)OBJECTIVES創(chuàng)造在視覺效果上有特色且整體化的建筑群在場地和周邊，以及場地內(nèi)部創(chuàng)造高度的連接性，以最利于行人的流動在場地內(nèi)部創(chuàng)造有特色和人性化尺度的城市空間注重效率最大化，尤其是在交通流線方面，以及塔樓和裙樓的建筑平面設(shè)計(jì)上達(dá)到最優(yōu)效率在土地集中和分割上達(dá)到最優(yōu)化用地建立高質(zhì)量的城市空間和公共空間網(wǎng)絡(luò)建立高度可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)目標(biāo)，如最大化社會，經(jīng)濟(jì)及環(huán)境可持續(xù)效應(yīng)項(xiàng)目發(fā)展策略STRATEGIES

為實(shí)現(xiàn)以上項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，城市設(shè)計(jì)將把場地規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)，城市設(shè)計(jì)以及可持續(xù)發(fā)展因素結(jié)合起來考慮，以最大程度創(chuàng)造一個適宜工作，互動及休閑的環(huán)境?？偛哭k公地塊將延續(xù)以人為本的生態(tài)理念，注重行人層面的空間素質(zhì)。地塊將人車有效分離，讓機(jī)動車道沿地塊邊緣出入，并規(guī)劃內(nèi)部景觀及公共空間，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)綠色步行環(huán)境。城市設(shè)計(jì)在地塊內(nèi)部及外部創(chuàng)造了一個整合的步行人流網(wǎng)絡(luò)，以連接地塊與周邊城市環(huán)境。同時為了創(chuàng)造宜人的步行環(huán)境，在主要公共空間創(chuàng)造了一些視覺焦點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)（如廣場，景觀，綠地等），并將他們在場地內(nèi)部互相連接，同時輻射到周邊場地。總部辦公地塊的空間布局按照北滘新城區(qū)所設(shè)定的總體開發(fā)強(qiáng)度指引，主要突出高端辦公中心的城市形象。在城市設(shè)計(jì)上，應(yīng)突出地塊的獨(dú)特特色，形成設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一、整體協(xié)調(diào)的國際化辦公商業(yè)中心。因此，采取了將8棟不同的塔樓組合成建筑群,并用協(xié)調(diào)的建筑語言從美學(xué)上進(jìn)行整合的手法。8棟塔樓合理布置朝向，大部分為南北向布局，以最大化節(jié)約能源消耗。2規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思DESIGNCONCEPT

生態(tài)之洲，財富之島，景觀之院，活力之所APLACEOFSUSTAINABILITY,WEALTH,LANDSCAPEANDVIBRANCY

整體規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思突出生態(tài)可持續(xù)發(fā)展，高密度財富中心及景觀綠地院落的意像，通過強(qiáng)化此意像，來將此地塊打造成充滿活力的場所，成為新城區(qū)繁榮的總部經(jīng)濟(jì)的重要有機(jī)組成部分。設(shè)計(jì)從“院落”和“軸線”的概念出發(fā)，以對稱的幾何圖形創(chuàng)造地塊內(nèi)部的步行路線和開放公共空間。裙樓被設(shè)計(jì)成為在高層辦公塔樓和底層步行者街景之間起過渡和聯(lián)系作用的空間。同時為地塊設(shè)計(jì)了兩個主要公共節(jié)點(diǎn)，一個是位于地塊1，2，7，8內(nèi)的廣場，聯(lián)接場地西北面的購物中心地塊；另一個是位于場地中央的開放式庭院。在地塊西面和東面的兩個角落，即天寧/怡福路和誠德/人昌路路口，采用精致的街角廣場，以呼應(yīng)地塊周邊所對應(yīng)的兩個公園綠地，將綠色休閑的步行流線和景觀引入此地塊。為了平衡地塊土地劃分，并且鼓勵高密度辦公樓底部建立開放公共空間，在四個街角處都采用了相應(yīng)的開放式廣場。通過景觀院落和高度綠化的步行走廊，化解“鋼筋水泥”的城市高密度辦公意像，從而鼓勵更有創(chuàng)意，交流和活力的辦公場所。

裙房，塔樓及地下室概念方案TOWERANDBASEMENTPLAN

每棟塔樓盡量朝向南北方向,以達(dá)到最大程度的自然采光，同時減少塔樓之間互相投射的陰影。塔樓設(shè)計(jì)為每層大約建筑面積1980平方米。典型核心筒離建筑外表面的距離不超過12米。每棟塔樓都具有2層的裙樓作為精品辦公空間，休閑設(shè)施及商業(yè)用途。每個地塊都有機(jī)動車通路，分別由怡福路，天寧路和人昌路進(jìn)入。為了最優(yōu)化土地使用，兩個相鄰的地塊可以共用一個進(jìn)入場地的機(jī)動車道。每個地塊都設(shè)有獨(dú)立的雙層地下停車場，必要情況下可以將相鄰的停車場合并使用。

景觀與水景特色LANDSCAPEANDWATERFEATURE

地塊內(nèi)部的空間為步行者提供了舒適的微觀環(huán)境，在夏日遮蔽太陽，在冬季遮擋強(qiáng)風(fēng)。怡人的景觀與水景特色更加鼓勵了步行人流。

建筑體量，高度及建筑語言MASSING,HEIGHTANDARCHITECTURALLANGUAGE地塊呈現(xiàn)高密度和高層的特征，因此為避免單調(diào)的印象，采用變化的建筑高度以創(chuàng)造有特色的天際線效果。整個地塊的建筑語言需要和諧一致，以將這個項(xiàng)目解讀為具有統(tǒng)一標(biāo)識性的整體。同時，為了使每個地塊表達(dá)出自己的標(biāo)識性，在此方案中每個建筑都將有其不同的特色。3地塊編號PlotNo.12345678RD總計(jì)Sum用地性質(zhì)Landuse商業(yè)辦公道路

意向單位InvestorName精藝金型凱業(yè)萬聯(lián)集成投資盈騰恒廣裕金海置業(yè)------用地面積（平方米）SiteArea(sqm)12308.113024.91203012277.112038.311175.71282112791.82136.4100603.3容積率PlotRatio3.8453.7776.0084.3514.1594.2875.8294.001---4.434總建筑面積（平方米）GFA(sqm)(Max.)4732049200722805342050070479107473851180---446118裙房總建筑面積（平方米）PodiumGFA(sqm)(Max.)9700960010900118401047010290128009600---85200塔樓總建筑面積（平方米）TowerGFA(sqm)(Max.)3762039600613804158039600376206193841580---360918裙房單層建筑面積（平方米）PodiumtypicalfloorGFA(sqm)48504800545059205235514564004800---42600塔樓單層建筑面積（平方米）TowertypicalfloorGFA(sqm)19801980198019801980198019981980---15858地下室總建筑面積BasementGFA(sqm)(Max.)1875325937201152143521042185521964225473---170949地下室單層建筑面積BasementtypicalfloorGFA(sqm)9377129681005810718105219276982112737---85475總建筑層數(shù)NoofStoreys(Max.)2122332322213323------裙房層數(shù)NoofStoreys(Max.)(Podium)22222222------塔樓層數(shù)NoofStoreys(Max.)(Tower)1920312120193121------地下室層數(shù)NoofStoreys(Max.)(Basement)22222222------總建筑限高（米）Buildingheight(m)(Max.)909613899969013899------裙房單層高度（米）Podiumtypicalfloorheight(m)6.56.56.56.56.56.56.56.5------裙房總高度（米）Podiumheight(m)1313131313131313------塔樓單層高度（米）Towertypicalfloorheight(m)44444444------塔樓總高度（米）Towerheight(m)768012484807612484------最大建筑密度BuildingCoverage(Max.)40.00%40.00%46.00%50.00%45.00%46.00%50.00%40.00%---43.60%最大建筑占地面積（平方米）Buildingfootprint(sqm)(Max.)4923.252105533.86138.65417.25140.86410.55116.7---43890.8綠地率GreenCoverage(Min.)35.00%35.00%35.00%35.00%35.00%35.00%35.00%35.00%---35%綠地面積(含水景