土地估價(jià)師土地估價(jià)案例與報(bào)告

-土地估價(jià)師《土地估價(jià)案例與匯報(bào)》模擬試題1總分：100分及格：60分考試時(shí)間：150分一、案例分析題(共2題，每小題20分，共40分。請閱讀并依照關(guān)于條件綜合分析回答下列問題)(1)請依照以上情況，回答以下{TSE}問題：(2)確定土地估價(jià)事項(xiàng)內(nèi)容通常包含哪些?(3)確定估價(jià)事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)該怎樣對土地出讓底價(jià)和回收價(jià)格進(jìn)行基本定義?(4)日志中估價(jià)技術(shù)路線是否合理?假如不合理，原因何在?(5)假如你是估價(jià)師，該怎樣設(shè)計(jì)估價(jià)技術(shù)路線?(6)某企業(yè)于10月經(jīng)過出讓方式取得一5000m<SUP>2</SUP>土地使用權(quán)，出讓年限為50年，依照規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該企業(yè)于10月開工興建一座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)綜合大樓。因?yàn)榻ㄔO(shè)資金擔(dān)心，該企業(yè)擬于10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。項(xiàng)目其余關(guān)于資料以下：(1)該大樓1～3層為商場，建筑面積為3000m2，4～15層為辦公樓。(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。(3)大樓建成后該企業(yè)計(jì)劃自留m<SUP>2</SUP>用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計(jì)商場與辦公樓出租率分別為90%和80%?，F(xiàn)在同類建筑物建安綜合造價(jià)為3000元/m<SUP>2</SUP>(建筑面積)，同類物業(yè)商場市場租金水平每個(gè)月為300元/m<SUP>2</SUP>，辦公樓市場租金水平每個(gè)月為150元/m<SUP>2</SUP>。(4)經(jīng)過調(diào)查，關(guān)于參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金10%，維修費(fèi)為租金8%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)2‰，稅金為年租金12%；項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)30%建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%。二、匯報(bào)判讀題(共3題，共60分。)(1)下面是一份土地估價(jià)技術(shù)匯報(bào)中收益還原法測算說明部分(標(biāo)注“略”為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。(2)上述匯報(bào)計(jì)算房地出租年總收益時(shí)，直接使用建筑面積乘以租金標(biāo)準(zhǔn)，遺漏了哪些對總收益有影響參數(shù)?(3)上述匯報(bào)確定土地還原利率為8%，不過缺乏明確依據(jù)。請問確定土地還原利率方法通常有哪些?(4)上述匯報(bào)中計(jì)算房屋純收益目標(biāo)是計(jì)算土地純收益，這種從不動產(chǎn)總收益中剝離出某一部分或者要素價(jià)值方法，其所遵照估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是（）。(只有一個(gè)選項(xiàng)正確，并請?zhí)钤诶ㄌ杻?nèi))<Ahref="javascript:;"></A>(5)下面是一份土地估價(jià)技術(shù)匯報(bào)市場比較法測算說明部分(標(biāo)注“略”為正常內(nèi)容)，請閱讀后回答相關(guān)問題(答案寫在題目下方空白處)。(6)比較案例中，有掛牌出讓案例，而且沒有對掛牌方式進(jìn)行價(jià)格修正，是否合理?為何?試比較通常情況下土地掛牌出讓與土地轉(zhuǎn)讓交易在市場環(huán)境方面不一樣。(7)在交易時(shí)間修正中，案例B修正系數(shù)為100，說明（）(只有1個(gè)選項(xiàng))。(8)該部分作為估價(jià)技術(shù)匯報(bào)內(nèi)容，還有哪些錯(cuò)誤和不完善地方?(9)下面是一個(gè)完整土地估價(jià)技術(shù)匯報(bào)(標(biāo)注“略”為正常內(nèi)容)，請閱讀后指犯錯(cuò)誤點(diǎn)并說明原因。答案和解析一、案例分析題(共2題，每小題20分，共40分。請閱讀并依照關(guān)于條件綜合分析回答下列問題)(1):<A></A>(2):<A></A>(3):<A></A>(4):<A></A>(5):<A></A>(6):<A></A>二、匯報(bào)判讀題(共3題，共60分。)(1):依據(jù)匯報(bào)詳細(xì)內(nèi)容，缺乏以下方面說明(1)沒有說明租金時(shí)間單位(是年租金、月租金，還是日租金)。(2)沒有說明租金類型(是市場平均租金，還是個(gè)別租金)。(3)沒有說明租金時(shí)點(diǎn)。^*^^o^在線^*^考試中心ω(4)沒有說明租金情況(是正常情況，還是特殊情況)。(2):上述匯報(bào)遺漏了以下對總收益有影響參數(shù)(1)可利用率(建筑可利用率)。(2)出租率(空置情況)。^*^^o^在線^*^考試中心ω(3)損失率(租賃變動)。(3):計(jì)算土地還原利率方法(1)純收益與價(jià)格比率法(或稱市場法、市場提取法)。(2)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法(或稱累加法)。^*^^o^在線^*^考試中心ω(3)投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益率綜合排序插入法。(4)其余合理答案。(4):D(5):隱含前提性條件是所選案例與估價(jià)對象在同一區(qū)域或同一供需圈。(6):沒有對掛牌出讓價(jià)格進(jìn)行修正不合理。因?yàn)閽炫剖且粋€(gè)特殊交易方式，交易結(jié)果可能偏離正常市場水平，只有掛牌出讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格形成環(huán)境基本一致情況下才能確定能夠不修正。土地掛牌出讓與土地轉(zhuǎn)讓交易在市場環(huán)境方面區(qū)分：①掛牌供給土地?cái)?shù)量有限，供需不易平衡。②掛牌時(shí)問有限制。Ψ>在線Ψ考試中心Ψ③掛牌場地少(交易場地少，缺乏靈活性)。④掛牌土地信息有限。(7):C(8):存