2023年義烏市物業(yè)管理檢查考核實(shí)施辦法

義烏市物業(yè)管理檢查考核實(shí)施辦法物業(yè)管理,考核,檢查,實(shí)施相關(guān)資訊是工作生活常常需要使用到的，其寫作內(nèi)容格式也少為人所了解，以下是我細(xì)心整理的義烏市物業(yè)管理檢查考核實(shí)施方法，歡迎閱讀，盼望大家能夠喜愛。

篇1:義烏市物業(yè)管理檢查考核實(shí)施方法

義烏市物業(yè)管理檢查考核實(shí)施方法（試行）

為規(guī)范物業(yè)管理活動，完善日常監(jiān)督考核機(jī)制，提升我市物業(yè)管理的總體水平，以科學(xué)進(jìn)展觀為指導(dǎo)，進(jìn)一步改善我市人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，結(jié)合全市創(chuàng)建工作要求和市級物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評活動的標(biāo)準(zhǔn)，制定本方法。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立市物業(yè)管理檢查考核工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由建設(shè)局分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，市建設(shè)局住宅與房地產(chǎn)業(yè)管理科、市房管處以及市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理檢查考核工作的組織指導(dǎo)和考核協(xié)調(diào)。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)兩個實(shí)地檢查考核分組。

二、考核對象

全市各物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理項(xiàng)目。

三、考核內(nèi)容

1、小區(qū)綜合管理狀況；

2、住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和修理；

3、公共秩序維護(hù)；

4、清潔衛(wèi)生狀況；

5、小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)；

6、服務(wù)效果評價。

四、考核方法

結(jié)合市委辦〔2022〕5號文件要求，參照對社區(qū)的考核評分方法，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）考核設(shè)定總分為100分，其中：日常考核占70%，年終考核占30%。

日?？己?，是指每半年對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）進(jìn)行實(shí)地考核評分；年終考核，是指年底對物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）賜予一個整體的、全面的量化考核。日?？己嗽u分依據(jù)《義烏市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）日?？己嗽u分標(biāo)準(zhǔn)》，年終考核評分依據(jù)《義烏市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）基礎(chǔ)工作與服務(wù)效果考核評分標(biāo)準(zhǔn)》。

五、考核分?jǐn)?shù)的計(jì)算

物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）全年綜合考核分?jǐn)?shù)＝日常檢查考核平均得分70%＋年終檢查考核得分30%。

六、獎懲措施

1、日常檢查考核中，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）按得分凹凸依次排名，半年考核結(jié)束后在"義烏市建設(shè)（規(guī)劃）局'網(wǎng)站上公布，并記入企業(yè)信用檔案；

2、日常檢查考核得分小于90分的項(xiàng)目，取消其參與各級物業(yè)管理示范項(xiàng)目考核資格，已取得示范項(xiàng)目稱號的，建議同級部門取消相關(guān)榮譽(yù)稱號；

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3、全年綜合考核分?jǐn)?shù)在90分（含90分）以上的企業(yè)，將在全市物業(yè)管理行業(yè)予以通報表彰，并有資格獲評年度物業(yè)管理先進(jìn)單位和先進(jìn)個人。連續(xù)三年綜合考核分?jǐn)?shù)在90分（含90分）以上的企業(yè)，建議招標(biāo)單位在物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)的評標(biāo)中酌情加分；

4、全年綜合考核分?jǐn)?shù)低于60分的評為不合格企業(yè)，將通報批判并限期整改。對整改不力的，視詳細(xì)狀況賜予降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書等行政懲罰，取消六個月的投標(biāo)資格，并記入信用檔案?？己私Y(jié)果將書面通報給物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）所在地的鎮(zhèn)、街道和社區(qū)居委會及其所管項(xiàng)目業(yè)主委員會。

七、考核紀(jì)律

考核人員和被考核對象必需實(shí)事求是，不得弄虛作假，不準(zhǔn)借考核之機(jī)謀取私利，不準(zhǔn)搞非法組織活動，干擾或阻礙考核工作。對在考核中違反有關(guān)規(guī)定的，視其情節(jié)輕重和造成的后果，由職能部門賜予嚴(yán)厲?處理。

附件：1、《義烏市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）日?？己嗽u分標(biāo)準(zhǔn)》

2、《義烏市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）基礎(chǔ)工作與服務(wù)效果考核評分標(biāo)準(zhǔn)》

附表一義烏市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）日?？己嗽u分標(biāo)準(zhǔn)

序號

基本項(xiàng)目

考核內(nèi)容

分值

評分標(biāo)準(zhǔn)

得分

一綜合管理（15分）

1、具備相應(yīng)資質(zhì)等級。不符合不得分(含資質(zhì)過期)

2、簽訂物業(yè)服務(wù)合同。不符合不得分（含合同內(nèi)容、主題、逾期與否）

3、管理人員取得執(zhí)業(yè)資格，持證上崗。發(fā)覺一人不符扣0.1分

4、企業(yè)員工儀表干凈，著裝統(tǒng)一，掛牌服務(wù)。發(fā)覺一人不符扣0.1分

5、服務(wù)人員行為規(guī)范，文明禮貌。不符合不得分

6、公布辦事制度、辦事程序、辦事期限，規(guī)章制度完善。未公布扣1分，制度不全扣0.5分

7、在醒目位置公布物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)。不符合不得分

8、按規(guī)定每年不少于一次公布年度物業(yè)服務(wù)資金的收支狀況。不符合不得分

9、有高效的投訴、回訪處理機(jī)制，有特地的投訴、回訪處理記錄。無投訴處理機(jī)制扣1分，無記錄扣1分

10、物業(yè)管理檔案資料齊全，管理完善。不符合不得分

二房屋管理及共用部位設(shè)施設(shè)備維護(hù)（25分）

11、水、電、氣、電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)完好，運(yùn)行正常。發(fā)覺一處扣0.2分

12、各類設(shè)施設(shè)備管理值班記錄完整、精確?????，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。無記錄，發(fā)覺一處扣0.2分；無應(yīng)急預(yù)案，發(fā)覺一處扣0.2分

13、管理處按服務(wù)等級要求設(shè)立值班時間，公布值班電話，報修準(zhǔn)時，記錄完整。無制度不得分，投訴一次扣0.5分

14、物業(yè)區(qū)域示意圖、路標(biāo)等標(biāo)志明顯不符合不得分

15、小區(qū)內(nèi)存在危急、隱患部位有平安防范、警示標(biāo)識或維護(hù)設(shè)施發(fā)覺一處扣0.2分

16、排污、排水管道暢通，無堵塞、積水、外溢現(xiàn)象?；S池定時清淘，有日常維護(hù)記錄。發(fā)覺一處扣0.2分

17、路面平整、道路通暢不符合不得分

18、發(fā)放住宅裝修須知，對業(yè)主違章裝修行為準(zhǔn)時制止，報告執(zhí)法部門有記錄.管理不到位，業(yè)主投訴一次扣1分

19、水、電、電梯、消防等設(shè)備運(yùn)行人員具備上崗證，技能嫻熟。發(fā)覺一處扣0.2分

20、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)、操作流程及崗位責(zé)任制明確。不符合不得分

21、各設(shè)備房衛(wèi)生干凈，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)志清晰齊全。發(fā)覺一處扣0.2分

22、小區(qū)房屋外觀完好、干凈，無違章搭建。發(fā)覺一處扣0.2分

23、空調(diào)安裝無平安隱患。發(fā)覺一處扣0.1分

24、陽臺封閉統(tǒng)一有序。發(fā)覺一處扣0.1分

序號

基本項(xiàng)目

考核內(nèi)容

分值

評分標(biāo)準(zhǔn)

得分

三公共秩序維護(hù)(15分)

25、保安人員實(shí)行培訓(xùn)上崗制度，著裝統(tǒng)一，訓(xùn)練有素，舉止規(guī)范。不符合一處扣0.5分

26、實(shí)行24小時門崗值班和生疏人登記制度，保安人員按規(guī)定時間到指定區(qū)域巡邏，并作好巡邏記錄。不符合一處扣0.5分

27、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)等技防設(shè)施完好，資料儲存準(zhǔn)時、完整。損壞扣1分，資料不齊扣1分

28、對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，車輛停放有序。不符一處扣0.2分

29、對火災(zāi)、治安、交通事故等突發(fā)大事有應(yīng)急預(yù)案。不符合不得分

30、保安人員應(yīng)每年不少于2次突發(fā)大事應(yīng)急處理培訓(xùn)（模擬演習(xí)）。少一次扣1分

四清潔衛(wèi)生(15分)

31、生活垃圾日產(chǎn)日清不符合不得分

32、保持樓道、停車場、道路、綠地等公共區(qū)域干凈衛(wèi)生。發(fā)覺一處扣0.2分

33、各類環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備清潔完好。不符合不得分

34、小區(qū)內(nèi)無亂設(shè)廣告牌和亂貼、亂畫、亂堆放現(xiàn)象。發(fā)覺一處扣0.2分

35、二次供水水箱按國家（地方）有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥，有檔案記錄。不符合不得分

36、定期開展"除四害'工作，適時投放消殺藥物。不符合不得分

五綠化養(yǎng)護(hù)(10分)

37、小區(qū)綠化有專業(yè)人員管理不符合不得分

38、花卉、草坪、樹木長勢良好，無枯死、大面積病蟲害和缺損現(xiàn)象。發(fā)覺一處扣0.2分

39、綠化帶無雜物、垃圾。發(fā)覺一處扣0.2分

40、依據(jù)氣候和季節(jié)變化，適時組織澆灌、施肥和松土。不符合不得分

41、綠地設(shè)有宣揚(yáng)牌，提示業(yè)主愛惜綠化。不符合不得分

六社會信譽(yù)（20分）

42、主管部門評分滿足得6分，基本滿足得3分，不滿足不得分。

43、業(yè)主委員會評分滿足得6分，基本滿足得3分，不滿足不得分。

44、鎮(zhèn)（街道）和社區(qū)居委會評分滿足得4分，基本滿足得2分，不滿足不得分。

45、所在公安派出所評分滿足得4分，基本滿足得2分，不滿足不得分。

總評分100

附表二義烏市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）基礎(chǔ)工作與服務(wù)效果考核評分標(biāo)準(zhǔn)

序號

基本項(xiàng)目

考核內(nèi)容

分值

評分標(biāo)準(zhǔn)

得分

一機(jī)構(gòu)設(shè)置（10分）

1、內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置健全（限指物業(yè)服務(wù)企業(yè)）不符合不得分

2、人員配備合理、高效有空缺崗位一處扣1分

3、建立企業(yè)內(nèi)部考核機(jī)制無定期考核檢查記錄不得分，制度不健全一處扣1分

二建章立制（15分）

4、建立勞動用工制度不符合不得分

5、制訂員工行為規(guī)范不符合不得分

6、明確企業(yè)各部門職責(zé)范圍不符合不得分

7、建立企業(yè)員工崗位責(zé)任制不符合不得分

8、建立考勤、財務(wù)等內(nèi)部管理制度不符合不得分

三依法經(jīng)營（20分）

9、企業(yè)資質(zhì)到期準(zhǔn)時換證過期不換證不得分

10、服務(wù)合同規(guī)范有效內(nèi)容、主體不符或時效過期不得分

11、照章納稅發(fā)覺一次不法記錄不得分

12、企業(yè)行為規(guī)范、合法發(fā)覺一次不法記錄扣3分

四檔案管理（15分）

13、各項(xiàng)管理制度綜合匯編不符合不得分

14、業(yè)主資料健全、完整不符合不得分

15、資料、檔案歸集準(zhǔn)時，妥當(dāng)保管，分類科學(xué)，便于查詢不符合不得分

五服務(wù)效果（40分）

16、主管部門綜合評分8

滿足得8分，基本滿足得5分，不滿足不得分

17、業(yè)主滿足度抽樣調(diào)查狀況16

滿足度95及以上得16分，滿足度85及以上得12分，滿足度75及以上得8分，滿足度65及以上得4分，低于65分不得分

18、所在公安派出所評分8

滿足得8分，基本滿足得5分，不滿足不得分

19、鎮(zhèn)（街道）和社區(qū)居委會評分8

滿足得8分，基本滿足得5分，不滿足不得分

總評分100

篇2:銀行培訓(xùn)學(xué)院家屬院物業(yè)管理方案

中國人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院家屬院物業(yè)管理方案（草案）

第一章總則

其次章業(yè)主代表大會和管委會

第三章物業(yè)管理公司

第四章業(yè)主公約

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第六章費(fèi)用的收繳

第七章家屬院公共設(shè)施必要的修理改造

第八章罰則

第一章總則

第一條

為加強(qiáng)我院家屬院物業(yè)管理，推動家屬院物業(yè)管理的規(guī)范化、市場化，形成職責(zé)明確，利益分清，產(chǎn)權(quán)清楚，誰使用誰付費(fèi)市場化動作機(jī)制；提高物業(yè)管理水平和服務(wù)水平，制造一個干凈、文明、平安、舒適的生活環(huán)境，依據(jù)《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施方法》及鄭州市物業(yè)管理相關(guān)管理規(guī)定，結(jié)合我院家屬院實(shí)際狀況，提出一下物業(yè)管理方案：

其次條

下列用語在本方法中的含義：

（一）學(xué)院家屬院是指中國人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院紅旗路75號院1至6號家屬樓及鄭花大路29號院中國人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院2、3號家屬樓，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)；

（二）物業(yè)是指兩處家屬院內(nèi)各類房屋及其相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地；

（三）業(yè)主是指住在兩家屬院內(nèi)的房屋及其附屬物的全部權(quán)人；

第三條

家屬院的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與業(yè)主管理委員會（以下簡稱管委會）托付物業(yè)管理公司管理相結(jié)合的原則。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在其管理的住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并應(yīng)依據(jù)本方法和管委會的托付對住宅小區(qū)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理。

其次章業(yè)主代表大會和管委會

第四條

中國人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院可會同（90%）以上業(yè)主召集第一次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生管委會。

第五條

業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成，每幢房屋可推選五至六名業(yè)主代表。

召開業(yè)主代表大會須有具有投票權(quán)的過90以上業(yè)主代表出席。業(yè)主代表可以托付代理人出席業(yè)主代表大會。

第六條

業(yè)主代表大會表決采納投票方式。住宅房屋的業(yè)主代表以每一住戶為一票；非住宅房屋的業(yè)主代表以每一百平方米的建筑面積為一票（包括一百平方米以下的單獨(dú)的非住宅房屋）。業(yè)主代表大會的打算，由出席會議的具有投票權(quán)的三分之二多數(shù)通過方為有效。

第七條

業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉產(chǎn)生管委會并選舉、罷免管委會成員；

（二）聽取、審議管委會的工作報告，轉(zhuǎn)變或撤銷管委會不適當(dāng)?shù)拇蛩悖?/p>

（三）打算家屬院內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（四）審議通過業(yè)主公約和管委會章程；

（五）其他需要爭論的問題。

第八條

業(yè)主代表大會由管委會負(fù)責(zé)召集，每半年至少召開一次，會議召開日期和內(nèi)容最遲應(yīng)在七天前通知每位業(yè)主代表。

經(jīng)百分之十五以上業(yè)主代表提議，管委會應(yīng)于接到提議后十五天內(nèi)召開臨時業(yè)主代表大會。

第九條

管委會委員由五至十五人組成。經(jīng)業(yè)主代表大會在業(yè)主代表中選舉產(chǎn)生，管委會委員人數(shù)可以增減，但最低不得少于五人。

管委會主任、副主任由管委會在委員中選舉產(chǎn)生，管委會可從物業(yè)公司聘請一名執(zhí)行秘書。

第十條

管委會的成立，須向所在地的房產(chǎn)辦事處提出申請，并提交下列文件：

（一）成立管委會的申請書；

（二）管委會章程；

（三）管委會組成人員名單；

（四）辦公場所證明文件。

第十一條

管委會每屆任期三年，可以連選連任；管委會委員為兼職，管委會主任可以兼職也可以專職。

管委會會議由管委會主任依據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開前七天將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。管委會召開會議時可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表列席會議。

第十二條

管委會具有下列職責(zé)：

（一）代表住宅小區(qū)全體業(yè)主行使業(yè)主的合法權(quán)益；

（二）召集、主持業(yè)主代表大會，向業(yè)主代表大會報告工作；

（三）選聘、解聘家屬院物業(yè)管理的物業(yè)管理公司，代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂托付管理合同；

（四）審議物業(yè)管理公司制定家屬院物業(yè)的年度管理方案、配套工程和重大的修理工程項(xiàng)目；

（五）審議家屬院管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對家屬院的物業(yè)管理工作；

（七）督促業(yè)主遵守業(yè)主公約；

（八）行使法律、法規(guī)和管委會章程給予的其他職責(zé)。

第十三條

管委會決議、業(yè)主公約、管委會章程和業(yè)主代表大會決議，應(yīng)符合國家和鄭州市的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

違反前款規(guī)定的，家屬院所在地的房產(chǎn)辦管理部門有權(quán)予以訂正或撤銷。

第三章物業(yè)管理公司

第十四條

家屬院業(yè)主管理管委會員成立后，由管委會公開選聘物業(yè)管理公司。

第十五條

物業(yè)管理公司依據(jù)管委會的托付對家屬院實(shí)施物業(yè)管理。

第十六條

物業(yè)管理公司須具有下列條件：

（一）具備固定的經(jīng)營場所，經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照；

（二）具有三十萬元以上的注冊資金；

（三）具有八名以上技術(shù)管理人員，其中中級職稱以上的須達(dá)到百分之三十；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十七條

管委會應(yīng)與被托付物業(yè)管理公司簽訂托付管理合同。托付管理合同應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（一）托付管理事項(xiàng)；

（二）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）管理服務(wù)權(quán)限；

（四）管理服務(wù)期限；

（五）管理服務(wù)費(fèi)用；

（六）監(jiān)督、檢查違約的責(zé)任；

（七）雙方商定的其他權(quán)利、義務(wù)。

第十八條

物業(yè)管理公司的管理范圍包括下列內(nèi)容：

（一）房屋的修理、養(yǎng)護(hù)；

（二）家屬院內(nèi)消防、機(jī)電設(shè)備、供電、供暖、衛(wèi)生保潔、健身器材及場地、路燈、走廊、自行車車房（棚）、園林綠地、溝渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施和公共場地的修理、養(yǎng)護(hù)和管理；

（三）車輛通行及停靠服務(wù)；

（四）治安保衛(wèi)服務(wù)和小區(qū)公共秩序管理；

（五）托付管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第十九條

物業(yè)管理公司的職責(zé)：

（一）依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際狀況，制定本家屬院的物業(yè)管理方法，并報本家屬院所在地房產(chǎn)辦事處備案；

（二）根據(jù)國家和鄭州市房屋物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和托付管理合同的要求，對家屬院實(shí)行物業(yè)管理，制止違反家屬院物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（三）依據(jù)托付管理合同和有關(guān)規(guī)定收取住宅管理服務(wù)費(fèi)，并負(fù)責(zé)管理；

（四）接受管委會和業(yè)主的監(jiān)督；

（五）依照法律、法規(guī)從事經(jīng)營管理活動，幫助有關(guān)部門供應(yīng)社區(qū)生活服務(wù)和社區(qū)文化活動。

第四章業(yè)主公約

其次十條

業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在家屬院使用、維護(hù)、管理物業(yè)、收費(fèi)等方面權(quán)利和義務(wù)的行為守則。

其次十一條

業(yè)主公約應(yīng)包括下列內(nèi)容；

（一）家屬院的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；

（二）公共場所及公用設(shè)施狀況；

（三）業(yè)主代表大會的召開程序及打算家屬院重大事項(xiàng)的方式；

（四）業(yè)主使用其住宅和住宅小區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；

（五）業(yè)主參加家屬院物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對管委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；

（七）家屬院各項(xiàng)物業(yè)修理、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納；

（八）業(yè)主在本家屬院內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；

（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主公約應(yīng)有房產(chǎn)管理部門供應(yīng)范本，業(yè)主代表大會可以依據(jù)家屬院或整幢房屋的實(shí)際狀況進(jìn)行必要的修改和補(bǔ)充。

其次十二條

業(yè)主公約經(jīng)三分之二以上業(yè)主簽署生效后，報家屬院所在地的房產(chǎn)部門備案。

其次十三條

業(yè)主公約的制定應(yīng)符合法律、法規(guī)和政策有關(guān)規(guī)定。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

其次十四條

相鄰住戶應(yīng)當(dāng)根據(jù)有利居住、便利生活、團(tuán)結(jié)互助、公正合理的原則，正確處理房屋使用、給排水、通行、通風(fēng)、采光、修理等方面的關(guān)系。

修繕公用設(shè)備時，有關(guān)相鄰住戶應(yīng)予協(xié)作。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞及其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由管委會協(xié)調(diào)；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產(chǎn)損害的，由阻撓人擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。

其次十五條

凡房屋室內(nèi)及其附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋平安及其公共平安的，業(yè)主應(yīng)予準(zhǔn)時修繕。對拒不修繕的，管委會可授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行修繕，費(fèi)用由業(yè)主擔(dān)當(dāng)。

其次十六條

房屋的修理責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)修理，可以向本住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司報修，也可以向其他修繕單位報修；修理費(fèi)用業(yè)主擔(dān)當(dāng)。

（二）房屋的外墻面、房頂、樓梯間、通道、屋面、配電設(shè)施、暖氣交換站、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電機(jī)設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由學(xué)院養(yǎng)護(hù)和修理，其費(fèi)用在專項(xiàng)修理費(fèi)用中支出，列入當(dāng)年學(xué)院預(yù)算。

其次十七條

家屬院的道路、路燈、溝渠、池、井、綠地、消遣場所、停車場、住宅走廊、自行車車房（棚）等住宅小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、修理、養(yǎng)護(hù)。其費(fèi)用由物業(yè)公司在收取的物業(yè)管理費(fèi)中支出。

其次十八條

家屬院的衛(wèi)生保潔、保安服務(wù)、物業(yè)公司的家屬院管理人員、修理人員工資等費(fèi)用由物業(yè)公司在收取的物業(yè)管理費(fèi)中支出。

其次十九條

家屬院的消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)由學(xué)院負(fù)責(zé)安裝、更新，日常修理養(yǎng)護(hù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，可以向業(yè)主收取肯定費(fèi)用。其費(fèi)用不在物業(yè)管理費(fèi)中，與業(yè)主另定收取標(biāo)準(zhǔn)并簽協(xié)議。

第三十條

（一）家屬院各住戶外、圍墻以內(nèi)部分的水（水表以外）、電（電表以外）、煤氣、電訊等管道、管線的修理養(yǎng)護(hù)，由學(xué)院負(fù)責(zé)修理養(yǎng)護(hù)。

（二）家屬院各住戶內(nèi)的水（非主管道）、電、煤氣、電訊、網(wǎng)絡(luò)等管道、管線的修理養(yǎng)護(hù)，由各住戶負(fù)責(zé)，修理費(fèi)用自理。

第三十一條

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用;

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

6、辦公費(fèi)用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過學(xué)院專項(xiàng)修理資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

第三十二條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)面積收取。已辦理房屋全部權(quán)證的，以房屋全部權(quán)證登記建筑面積為準(zhǔn)，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e。未辦理房屋全部權(quán)證的，以物業(yè)買賣合同中商定的建筑面積為準(zhǔn)。另有商定的除外。

第三十三條

物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定公布住宅修繕的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格按規(guī)定收費(fèi)。

根據(jù)三級物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)服務(wù)；管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以下，住宅區(qū)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，有綠化，房屋及配套設(shè)施基本齊全并保持狀態(tài)良好，有規(guī)劃、房屋、共用設(shè)施及業(yè)主資料。

多層住宅

0.26元/月.m2,可以經(jīng)物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會協(xié)商上下浮動。

基本要求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項(xiàng)目時，對住宅住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行仔細(xì)查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱忱。

6、公示24小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方商定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、修理和回訪記錄。

7、依據(jù)業(yè)主需求，供應(yīng)物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同商定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支狀況。

9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的看法。

（二）房屋管理

1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和修理養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、依據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要修理，屬于小修范圍的，準(zhǔn)時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，準(zhǔn)時編制修理方案和住房專項(xiàng)修理資金使用方案，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，依據(jù)業(yè)主大會的打算，組織修理。

3、每3日巡查1次區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并準(zhǔn)時修理養(yǎng)護(hù)。

4、根據(jù)住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和留意事項(xiàng)。每2日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)覺影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，準(zhǔn)時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自轉(zhuǎn)變房屋用途的行為準(zhǔn)時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

6、住宅區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。

（三）共用設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)

1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和修理養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由學(xué)院、相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)的除外）

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、修理、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要修理，屬于物業(yè)管理修理范圍的，準(zhǔn)時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，由學(xué)院組織修理或者更新改造。

5、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

6、設(shè)備房保持干凈、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

7、住宅區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

8、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

9、簡單危及人身平安的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

（四）維護(hù)公共秩序

1、住宅區(qū)主出入口24小時值勤，其中16小時站崗。

2、住宅區(qū)內(nèi)按規(guī)定線路巡邏，每2小時巡查1次。

3、對進(jìn)出住宅區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、對進(jìn)出住宅區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。

5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)大事有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時準(zhǔn)時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并幫助實(shí)行相應(yīng)措施。

（五）保潔服務(wù)

1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

2、家屬院的道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。準(zhǔn)時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查狀況準(zhǔn)時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)覺特別準(zhǔn)時清掏。

4、二次供水水箱督促供水部門按規(guī)定清洗。

5、依據(jù)住宅區(qū)實(shí)際狀況進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

3、定期清除綠地雜草、雜物。

4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

第六章費(fèi)用收繳

第三十四條

費(fèi)用收繳包括住戶物業(yè)管理費(fèi)，住戶的水、電、氣、暖、有線電視費(fèi)，車輛停放管理費(fèi)、消防平安、監(jiān)控日常維護(hù)費(fèi)等。

（一）物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的商定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)公司直接按合同商定的時間向業(yè)主收取。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)商定合同逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可督促限期繳納或依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人商定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其商定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

（二）住戶水、電、氣、溫和有線電視費(fèi)的收繳。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受托付代收上述費(fèi)用的，可向托付單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。家屬院外來住戶（非學(xué)院正式職工）的以上費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)公司直接向其收?。患覍僭鹤羰菍W(xué)院正式職工的以上費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)公司供應(yīng)詳細(xì)數(shù)據(jù)（經(jīng)住戶簽字認(rèn)可），從員工工資中扣除。

（三）家屬院車輛管理費(fèi)（汽車、電動車、自行車等），消防設(shè)施、監(jiān)控及報警系統(tǒng)日常維護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)公司依據(jù)鄭州市有關(guān)規(guī)定及與業(yè)主達(dá)成的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，直接向用戶收取。

第七章家屬院公共設(shè)施的修理改造

第三十五條

鄭州市房產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定要求，家屬院托付物業(yè)服務(wù)公司管理時，應(yīng)保持家屬院的公共設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)良好；依據(jù)目前我院家屬院公共設(shè)施、設(shè)備現(xiàn)有狀況，須進(jìn)行必要的修理改造。

（一）變壓器、配電柜、入戶電纜修理改造。目前我院紅旗路家屬院的配電設(shè)備及入戶電纜使用多年，已經(jīng)老化、負(fù)荷小，常常發(fā)生跳閘、短路、燒壞線路等現(xiàn)象，形成平安隱患，需要對其修理改造。該修理改造項(xiàng)目，06年年底簽報已批，待今年用電高峰過后進(jìn)行修理改造。

（二）熱交換站的修理改造。紅旗路家屬院熱交換站使用多年，機(jī)器老化，常常消失故障，熱交換力量不足，影響供熱效果，運(yùn)行費(fèi)用高。去年就此事做出簽報并批復(fù)同意，但由于熱力公司的緣由沒有進(jìn)行改造，方案今年改造。

（三）樓寓防盜門及對講系統(tǒng)。紅旗路家屬院樓寓防盜門及對講系統(tǒng)已經(jīng)使用15年左右，其系統(tǒng)已經(jīng)損壞，需進(jìn)行更換。

第三十六條

未經(jīng)職能部門批準(zhǔn)，業(yè)主和非業(yè)主使用人不得轉(zhuǎn)變家屬院房屋用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天井、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占。

第三十七條

家屬院內(nèi)禁止下列行為：

（一）占用綠地；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、自行車車房（棚）等公用設(shè)施、公用部位而影響其正常使用功能；

（三）進(jìn)行違章搭建、設(shè)攤、拋物等；

（四）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕刻；

（五）破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為；

（六）從事業(yè)主公約所禁止的經(jīng)營活動；

（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第八章罰則

第三十八條

違反本方法第三十六條、第三十七條規(guī)定，在公共部位違章堆物、搭建，情節(jié)稍微的，由管委會、物業(yè)管理公司責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，可按業(yè)主公約的規(guī)定，向有關(guān)部門提出恢復(fù)原狀的申請；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。

第三十九條

違反本方法第三十六條、第三十七條規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)變房屋用途或轉(zhuǎn)變房屋主體承重結(jié)構(gòu)的，由有關(guān)職能部門根據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)予以懲罰。

第四十條

物業(yè)管理公司對家屬院的物業(yè)管理未能達(dá)到托付管理合同的要求，或者違反托付管理合同的，管委會或托付方有權(quán)終止合同，并可要求其擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

第四十一條

對不繳納各項(xiàng)費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理公司有權(quán)要求其限期繳納并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理公司可按家屬院業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定催繳；連續(xù)十二個月以上拒絕繳納各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的，物業(yè)管理公司和管委會可向所在地人民法院提起訴訟。

第四十二條

當(dāng)事人對有關(guān)職能部門的行政懲罰不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議、不起訴又不履行的，作出懲罰打算的職能部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十三條

當(dāng)事人因房屋使用、修理、管理等發(fā)生糾紛的，可以向房屋仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，或直接向人民法院提起訴訟。

行政事務(wù)部

二00七年六月

篇3:北京市一般居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法

北京市一般居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行方法

北京市物價局、市房屋土地管理局京價(房)字[1997]第196號文1997年7月1日起執(zhí)行

第一條依據(jù)《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)的通知》(計(jì)價費(fèi)[1996]266號)和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理方法》(北京市人民政府令1995年第21號)，特制定本暫行方法。

其次條本暫行方法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊、市房屋土地管理局資質(zhì)審查合格的物業(yè)管理單位對一般居住小區(qū)供應(yīng)社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)管理。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人托付，對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及供應(yīng)其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第三條市、區(qū)縣物價局是本市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理和監(jiān)督。

第四條北京市一般居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市物價局會同市房屋土地管理局制定；并將依據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化適時進(jìn)行調(diào)整。各物業(yè)管理單位應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需要供應(yīng)的特約服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位與小區(qū)物業(yè)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商，報市物價局和所在地物價部門備