百強商業(yè)地產(chǎn)項目案例之二十五

百強商業(yè)工程案例之二十五——安徽寶龍城市廣場

寶龍城市廣場是復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)中最先進的運作模式——SHOPPINGMALL，是集購物、休閑、美食、娛樂、游樂、文化、旅游、酒店式公寓為一體的“一站式〞超大型國際商業(yè)體驗中心。作為安徽首座超大型全生活購物中心，寶龍城市廣場竭力打造蚌埠CBD核心區(qū)域的商業(yè)帝國，填補安徽商業(yè)空白點。工程占地288畝，總建筑面積：498908.5平方米，規(guī)劃：商業(yè)地上四層，地下一層,共計32萬平方米的商業(yè)；酒店式公寓十一層和十八層，住宅為十八層，共計11萬平方米住宅和6萬平米地下車庫。

一、工程位置、面積

蚌埠?寶龍城市廣場工程位于蚌埠市新城綜合開發(fā)區(qū)淮河文化廣場南向、蚌埠市城市幾何中心，工程占地288畝，總建筑面積49.8萬平米，一期步行街52550平方，二期全生活購物中心商業(yè)面積224737平方，地下室停車場面積二期75411＋一期20549共95960平方，集購物、娛樂、文化、餐飲、休閑、國際社區(qū)、酒店式公寓等于一體。

二、業(yè)態(tài)規(guī)劃

大型連鎖生活超市、時尚百貨、大型娛樂中心、大型餐飲中心、大型室內(nèi)水上活動中心、水景商業(yè)步行街、連鎖五星級影院、國際社區(qū)、酒店式公寓

三、停車位

地下：1800車位/非機動車3650車位

地上：405車位

四、工程商業(yè)定位

A、市場定位：

滿足皖北地區(qū)廣闊市民購物、休閑、美食、娛樂、文化等消費需求。

消費客群：主要針對蚌埠市區(qū)及和周邊市縣100公里—200公里經(jīng)常性消費人群及蚌埠旅游業(yè)消費人群。

消費年齡層：全年齡層、全檔次

業(yè)態(tài)種類：國際連鎖超市、大型百貨店、家電廣場、數(shù)碼電子中心、影視院線、美食廣場、休閑步行街、大型中餐、連鎖西餐、青少年游樂中心、活水館、名店、體育休閑、量販KTV、咖啡廳、酒吧、迪廳、醫(yī)藥保健、美容美體、健身運動、洗浴城、夜總會。

B、目標(biāo)消費客層定位

(1)、主要消費客層的定位：中檔消費群時尚消費。

(2)、二級消費客層的定位：以本地高檔消費群及旅游人士消費。

(3)、三級消費客層的定位：群眾流行消費群消費。

C、功能定位

(1)、游樂功能定位：滿足輻射區(qū)域內(nèi)及旅游人士人們在購物的同時享受到一種歡樂與快樂，將游樂融入各種零售活動中去，每天吸引大量的人流。

(2)、購物功能定位：各種各樣的商業(yè)設(shè)施，讓人們能購到自己能買得起、想買的東西，使人們得到一種購物的樂趣及滿足。

(3)、餐飲功能定位：人們購物、逛街需要較長的時間，在消費者感覺到饑餓時，能夠找到各種特色餐飲店，而且餐飲店有一流的各種風(fēng)味的美食。

(4)、休閑、娛樂功能定位：在寶龍城市廣場內(nèi)，有酒吧、咖啡館、棋牌室、SPA、健身、電玩城、大型量販KTV、夜總會等休閑娛樂空間，讓人們在寶龍城市廣場不僅能夠鬧中取靜，還能夠盡興娛樂，消除疲憊、放松自我，讓人們在購物娛樂以后可以享受休閑所帶來的休息。

(5)、商務(wù)功能定位：作為一個大型的商業(yè)群，辦公功能是其不可或缺的一項，本工程在設(shè)計時即考慮到此，建局部公寓可做商務(wù)辦公，使其兼具辦公及居住功能，為局部需要辦公的商戶或外地商家代表提供便利。

(6)、住宅功能定位：打造不僅是區(qū)域內(nèi)乃至全國最好的空中別墅群和景觀洋房，占領(lǐng)城市30層絕對高度，加以獨立單排、正南正北純大戶、蝶型的設(shè)計，如同晶瑩剔透的水晶，充分表達人文，使居民視野無限廣闊，以高高在上的姿態(tài)站在繁華深處，無懼精挑細(xì)選。

(7)、效勞〔銀行、郵局、停車〕功能定位：強化商業(yè)效勞的理念，“客戶至上〞要成為真正的現(xiàn)實，在每一個環(huán)節(jié)，每一個過程對各種各樣的客戶都進行優(yōu)質(zhì)的效勞，能夠為每一個對象提供各種各樣的效勞。

D、業(yè)態(tài)定位：依據(jù)產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位和功能定位，寶龍城市廣場采取“新、全、優(yōu)、動〞的業(yè)態(tài)定位。

新――引進全新的商業(yè)業(yè)態(tài)并有機的使各業(yè)態(tài)互動。

全――業(yè)態(tài)比較全面，從國際連鎖超市、大型百貨店、家電廣場、數(shù)碼電子中心、影視院線、美食廣場、休閑步行街、大型中餐、連鎖西餐、青少年游樂中心、活水館、名店、體育休閑、量販KTV、咖啡廳、酒吧、迪廳、醫(yī)藥保健、美容美體、健身運動、洗浴城、夜總會等，主要經(jīng)營業(yè)種可以囊括服飾、家電數(shù)碼、家具、通訊、皮具、藥店、花店、書店、音像、化裝品、珠寶、工藝品、眼鏡、家庭裝飾品、箱包、酒吧、餐廳、美容美發(fā)、健身、洗浴、歌舞廳等，各種業(yè)種可以相互交叉經(jīng)營，這樣可以增加寶龍城市廣場工程的豐富性和精彩性。

優(yōu)――在業(yè)態(tài)選擇上，從整個蚌埠市場輻射區(qū)域出發(fā)，從中選優(yōu)，將業(yè)態(tài)最優(yōu)化，形成最具競爭力的業(yè)態(tài)，打造一個區(qū)別老淮河路商業(yè)街優(yōu)勢商圈。而且各種業(yè)態(tài)的整合會產(chǎn)生巨大的信息流、人流、物流和資金流，并產(chǎn)生單一業(yè)態(tài)所無法比較的經(jīng)濟效益。

動――在業(yè)態(tài)的選擇上要形成互補、互動，形成購物、娛樂、休閑、餐飲交叉經(jīng)營，從而形成“時間消費〞概念，延長經(jīng)營時間，增加經(jīng)濟效益。

E、經(jīng)營定位：

全業(yè)態(tài)游樂購物天堂，吃、喝、游、樂、購、住，全業(yè)態(tài)安排，各種優(yōu)勢資源的全面會聚，將吸引“全客群、全齡層、全天候〞的消費群體到寶龍城市廣場體驗“一站式〞游樂購物天堂。

F、商業(yè)形象定位：超區(qū)域型國際時尚【消費體驗中心】

G、工程產(chǎn)品定位：以商業(yè)面積31.55萬M2，商業(yè)步行街、主力店、次主力店、中級店、專業(yè)店、專賣店、加盟店等多種模式并存，產(chǎn)品建成后將成為安徽省乃至兩淮地區(qū)最大消費樂園。2樓2021-01-0714:17業(yè)態(tài)分布細(xì)圖：評論：大型連鎖生活超市、時尚百貨、大型娛樂中心、大型餐飲中心、大型室內(nèi)水上活動中心、水景商業(yè)步行街、連鎖五星級影院、國際社區(qū)、酒店式公寓

經(jīng)管能力的考驗32萬方的商業(yè)仔細(xì)的算下來，就是按照每平方每月的租金50元計，另加管理費、其他支出和經(jīng)營利潤以每平方每月30元計，即：32萬X〔50+30〕=2560萬元，按照每個人消費者平均每月生活購物消費500元計，2560除以500=5.12萬人次。

上述可知，粗略的算了一筆賬：32萬方的商業(yè)按照理想狀態(tài)下的全部盤活，也就需要約50000人，每個月消費500元來支撐，就以蚌埠這個三級城市來進一步核算的，其城區(qū)人口為30萬人，也就要平均約有17%的市民在此購物。

當(dāng)然，這也只是很簡單、很普通的計算方式，沒有涵蓋該市下面的區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費者，沒有通過很科學(xué)的統(tǒng)計方法和精確的市場分析，也沒有就城區(qū)的商業(yè)競爭者拉到一起去談?wù)摗?/p>

只是想說明一下，商業(yè)不等同于住宅，住宅可以更多的依賴于產(chǎn)品研發(fā)及包裝推廣，而商業(yè)那么是實實在在的考慮到老百姓的錢包，考慮到城市的商業(yè)容量優(yōu)――在業(yè)態(tài)選擇上，從整個蚌埠市場輻射區(qū)域出發(fā)，從中選優(yōu)，將業(yè)態(tài)最優(yōu)化，形成最具競爭力的業(yè)態(tài)，打造一個區(qū)別老淮河路商業(yè)街優(yōu)勢商圈。而且各種業(yè)態(tài)的整合會產(chǎn)生巨大的信息流、人流、物流和資金流，并產(chǎn)生單一業(yè)態(tài)所無法比較的經(jīng)濟效益。

動――在業(yè)態(tài)的選擇上要形成互補、互動，形成購物、娛樂、休閑、餐飲交叉經(jīng)營，從而形成“時間消費〞概念，延長經(jīng)營時間，增加經(jīng)濟效益。

E、經(jīng)營定位：

全業(yè)態(tài)游樂購物天堂，吃、喝、游、樂、購、住，全業(yè)態(tài)安排，各種優(yōu)勢資源的全面會聚，將吸引“全客群、全齡層、全天候〞的消費群體到寶龍城市廣場體驗“一站式〞游樂購物天堂。

F、商業(yè)形象定位：超區(qū)域型國際時尚【消費體驗中心】

G、工程產(chǎn)品定位：以商業(yè)面積31.55萬M2，商業(yè)步行街、主力店、次主力店、中級店、專業(yè)店、專賣店、加盟店等多種模式并存，產(chǎn)品建成后將成為安徽省乃至兩淮地區(qū)最大消費樂園看到了寶龍,就讓我想起了鄭州的寶龍.

也是號稱幾十萬的體量,可以招商率慘不忍睹.

也可能是地處開發(fā)新區(qū)