房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫+答案（得分題）

房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫+答案（得分題）

單選題（共100題）1、在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中，通常價值時點為______，估價對象為______狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在【答案】A2、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】D3、當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場價值大幅下降時，下列說法中，錯誤的是（）。A.如果是抵押權(quán)人行為導(dǎo)致的，要求其停止其行為B.要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價值C.提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保D.抵押人不恢復(fù)房地產(chǎn)價值，也不提供相應(yīng)擔(dān)保，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)【答案】A4、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設(shè)項目正常建設(shè)期為24個月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設(shè)開發(fā)法估價中后續(xù)建設(shè)期為（）個月。A.10B.11C.13D.14【答案】D5、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為（）萬元。A.98B.52C.54D.103【答案】A6、關(guān)于比較法的說法，錯誤的是（）。A.測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受B.測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的C.需要估價師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D7、當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時，該種房地產(chǎn)的需求會（）。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C8、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當(dāng)B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致【答案】D9、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D10、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A11、生產(chǎn)關(guān)系對生產(chǎn)力的反作用表現(xiàn)在A.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的性質(zhì)B.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的發(fā)展C.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的根本方向D.生產(chǎn)關(guān)系可以加速或延緩生產(chǎn)力的發(fā)展【答案】D12、對于成套住宅抵押估價報告、住宅房屋征收分戶估價報告，可以采用（）。A.敘述式報告B.口頭報告C.書面報告D.表格式報告【答案】D13、在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價【答案】C14、工料測量法的優(yōu)點是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有（）的建筑物的估價。A.研究價值B.保存價值C.重大經(jīng)濟價值D.歷史價值【答案】D15、某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經(jīng)市場調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/m2，空置率為10%；預(yù)測該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為（）萬元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B16、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A17、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為()。A.公開市場價值B.謹(jǐn)慎價值C.快速變現(xiàn)值D.投資價值【答案】B18、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（）。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某體育場館C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B19、在房地產(chǎn)投保火災(zāi)險時評估的保險價值是指（）。A.土地的價值B.建筑物的價值C.建筑物與土地的價值D.建筑物的拍賣價值【答案】B20、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。A.370B.385C.420D.550【答案】B21、按照謹(jǐn)慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估采用的是（）的收益估計值。A.較高B.較低C.居中D.最低【答案】C22、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價值較大的房地產(chǎn)C.獨立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)【答案】C23、對于不同類型的房地產(chǎn)，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產(chǎn)，同一因素或者其變化引起房地產(chǎn)價格變動的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.單邊波動【答案】B24、下列哪項不屬于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虛，治宜補法，實邪須攻，應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉B.小兒多傷食或寒溫不調(diào)，慎用補法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎補C.婦女宜注意經(jīng)帶胎產(chǎn)等疾患D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】D25、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立客觀公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價值。A.委托人B.估價報告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立【答案】D26、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】B27、為評估出公平合理的價值，估價人員必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價格的各種因素，不斷提高估價理論水平、豐富估價經(jīng)驗，并遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?)。A.估價細(xì)則B.估價原則C.估價準(zhǔn)則D.估價程序【答案】D28、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A29、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預(yù)計此后每年的凈收益會在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.311B.435C.322D.200【答案】B30、()是隨著時間的推移而減少的；A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值【答案】B31、高熱后，皮膚干燥，或肌膚甲錯并有皮膚瘙癢的病機是A.津停氣阻B.氣隨液脫C.津枯血燥D.津虧血瘀【答案】C32、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D33、脾氣不濡，胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B34、某宗土地成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】D35、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】D36、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價機構(gòu)B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要【答案】D37、當(dāng)新用途下的房地產(chǎn)價值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)以（）為前提進行估價。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】C38、關(guān)于比較法運用的說法，錯誤的是（）。A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解行情的參考D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理【答案】D39、某房地產(chǎn)正常年收益為5000萬元，當(dāng)前銀行利率為6%，購買年為8年，房地產(chǎn)價格應(yīng)為()元。A.32000B.40000C.48000D.83333【答案】B40、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)有（）。A.在建工程抵押估價業(yè)務(wù)B.城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)C.該機構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)【答案】D41、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為（）萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】C42、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的D.影響房地產(chǎn)價格的因素都與時間有關(guān)【答案】D43、收益法中所指的收益是（）。A.價值時點前一年的收益B.價值時點前若f年的平均收益C.價值時點以后的未來預(yù)期正常收益D.價值時點前最高盈利年份的收益【答案】C44、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件【答案】D45、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A46、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補地價（）萬元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】D47、下面不屬于造成功能折舊的因素是（）。A.建筑設(shè)計缺陷B.人們消費觀念的改變C.建筑技術(shù)進步D.環(huán)境污染【答案】D48、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】A49、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽失調(diào)【答案】A50、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是（）。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D51、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】B52、某可比實例的成交價格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】B53、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B54、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的5%，則該期房目前的市場價格為（）萬元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B55、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】A56、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常負(fù)擔(dān)下的價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B57、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過（）m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C58、對一幢住宅樓進行整體估價時，不能作為區(qū)位因素的是（）。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B59、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔(dān)法律責(zé)任【答案】B60、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為3850m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。A.766B.791C.913D.1046【答案】B61、客觀存在的房地產(chǎn)價值或價格可以通過（）出來。A.發(fā)明或創(chuàng)造B.創(chuàng)造或確定C.發(fā)現(xiàn)或探測D.隱定或探索【答案】C62、某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估價值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報酬率為6%，無法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值為（）萬元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】A63、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用（）進行評估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測法【答案】A64、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理【答案】D65、下列哪項不是治標(biāo)與治本的運用方法A.急則治其標(biāo)B.緩則治其本C.標(biāo)本兼治D.先安未受邪之地【答案】D66、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D67、采用百分比法進行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來確定。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格【答案】C68、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃【答案】D69、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.540【答案】A70、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A71、某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77【答案】C72、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。A.在建工程抵押估價B.房地產(chǎn)損害賠償估價C.期房市場價值評估D.房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價【答案】D73、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)是（）。A.在建工程抵押估價業(yè)務(wù)B.公司上市估價C.該機構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)D.司法鑒定估價【答案】A74、“有諸內(nèi)，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性【答案】C75、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準(zhǔn)價格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】C76、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細(xì)的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C77、對于應(yīng)遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價的，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。A.替代原則B.合法原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】C78、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C79、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從（）上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。A.貨幣支付B.價值C.現(xiàn)象D.本質(zhì)【答案】C80、下列（）不是估價假設(shè)的作用。A.規(guī)避估價風(fēng)險B.保護估價報告使用者C.保護估價機構(gòu)和估價師D.保護估價機構(gòu)的管理者【答案】D81、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)可以承接的是（）。A.超出了估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)B.估價機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)C.估價機構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)【答案】C82、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C83、房地產(chǎn)估價職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應(yīng)遵循的（）規(guī)范。A.法律B.道德和行業(yè)行為C.行業(yè)D.房地產(chǎn)業(yè)行為【答案】B84、某期房預(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C85、()，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D86、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費價格指數(shù)C.匯率波動D.稅收減免【答案】D87、某可比實例賣方應(yīng)繳納的稅費由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費增加時，該可比實例的正常負(fù)擔(dān)下的價格會（）。A.上升B.下降C.不變D.無法確定【答案】A88、下列哪項不是十二經(jīng)別的生理功能A.加強了十二經(jīng)脈中相為表里的兩條經(jīng)脈在體內(nèi)的聯(lián)系B.加強了體表與體內(nèi)、四肢與軀干的向心性聯(lián)系C.加強了十二經(jīng)脈對四肢的聯(lián)系D.加強了足三陰、足三陽經(jīng)脈與心臟的聯(lián)系【答案】C89、生產(chǎn)資料是由A.勞動者和勞動對象構(gòu)成的B.勞動對象和勞動資料構(gòu)成的C.勞動者和勞動資料構(gòu)成的D.勞動者、勞動對象、勞動資料構(gòu)成的【答案】B90、面色白，肢冷，水腫，日益消瘦，煩躁抽搐的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】D91、“三通一平”一般是指某區(qū)域具備了（）等設(shè)施以及場地平整。A.水通、氣通、電通B.路通、水通、電通C.路通、水通、氣通D.路通、電通、氣通【答案】B92、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D93、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類（）。A.一是咨詢性估價或參考性估價，二是法律性估價或證據(jù)性估價B.一是了解性估價或咨詢性估價，二是鑒證性估價或證據(jù)性估價C.一是鑒證性估價或證據(jù)性估價，二是咨詢性估價或參考性估價D.一是咨詢性估價或參考性估價，二是鑒證性估價或法律性估價【答案】C94、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意階段【答案】B95、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價值時點原則D.替代原則【答案】B96、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A97、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）。A.社會一般的收益率B.收益法中的資本化率C.投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率【答案】D98、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元，若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A.78B.102C.180D.302【答案】B99、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補交的地價為（）萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C100、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為價值時點房地產(chǎn)市場狀況B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.需測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤【答案】C多選題（共40題）1、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估【答案】BD2、從房地產(chǎn)估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。A.地表B.地上空間C.地下空間D.權(quán)益空間E.區(qū)位空間【答案】ABC3、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有()。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)【答案】ABD4、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AD5、下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有()。A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建價格是在估價時點的價格C.重新購建價格是客觀的價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格【答案】BCD6、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn).權(quán)利C.評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值E.可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AC7、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例【答案】AC8、以下屬于重新購建價格的是()。A.建筑物的重置價格B.土地的重置價格C.建筑物的重建價格D.土地的重建價格E房地的重建價格【答案】AC9、在實際估價中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為（）三大類。A.可供開發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地【答案】ACD10、估價所需資料主要包括下列（）。A.反映估價對象狀況的資料B.估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料C.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料D.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料【答案】ABCD11、下列對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)描述中，不正確的是()。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機構(gòu)是對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)【答案】BC12、下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進行核對B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認(rèn)為該價值不離譜，便按此出具估價報告C.估價師認(rèn)為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E.估價師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD13、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進行減價調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC14、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn).權(quán)利C.評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值E.可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AC15、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）。A.估價師聲明B.估價假設(shè)和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告【答案】ABD16、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值【答案】AD17、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。A.分欄式報告B.文字式報告C.敘述式報告D.表格式報告E.分步式報告【答案】CD18、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C19、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值B.投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E.在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估【答案】ACD20、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見【答案】ABD21、從理論上講，將多個可比實例對應(yīng)的比較價格綜合成一個最終比較價值的方法有（）。A.平均數(shù)B.隨機數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)E.概率分析【答案】ACD22、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進行的合理設(shè)定【答案】AD23、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC24、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）。A.估價師聲明B.估價假設(shè)和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告【答案】ABD25、關(guān)于長期趨勢法的功用，下列說法正確的有()。A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預(yù)測B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調(diào)整D.長期趨勢法用來填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏E長期趨勢法可以用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿挖厔荨敬鸢浮緼CD26、對于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。A.銷售利潤率小于投資利潤率B.投資利潤率小于成本利潤率C.成本利潤率小于直接成本利潤率D.直接成本利潤率小于銷售利潤率E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD27、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用E.經(jīng)濟學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途【答案】BD28、中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括（）。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.永租權(quán)【答案】ABCD29、在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價值B.買方愿意支付的最低價C.買方可承受的最高價D.賣方可接受的最低價E.賣方愿意接受的最高價【答案】ACD30、市場狀況調(diào)整的方法有（）。A.定基價格指數(shù)法B.環(huán)比價格指數(shù)法C.價格變動率法D.直接比較調(diào)整E.間接比較調(diào)整【答案】ABC31、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進行的合理設(shè)定【答案】AD32、交易情況修正的方法主要有（）。A.指數(shù)法B.金額修正C.分?jǐn)?shù)法D.百分比修正E.平均增減量法【答案】BD33、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括（）。A.房產(chǎn)稅B.承租人支付的物業(yè)管理費C.空調(diào)設(shè)備重置提撥款D.所得稅E.房屋保險費【答案】AC34、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級【答案】AD35、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數(shù)法D.基于營業(yè)收入測算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD36、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括（）。A.待開發(fā)在建工程價值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC37、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。A.給水B.排水C.電力D.通信E.熱力【答案】ABCD38、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC39、下列情況可以采用表格形式的估價報告的有（）。A.住宅房屋征收分戶估價報告B.單套住宅抵押估價報告C.為房地產(chǎn)開發(fā)商投資價值評估D.企業(yè)破產(chǎn)評估E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估【答案】AB40、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（）。A.在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當(dāng)修正【答案】ACD大題（共20題）一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）二、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮咳⒛撑f廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元四、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。五、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）六、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。七、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元八、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）九、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十一、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十三、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）