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房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析復(fù)習(xí)資料大全

單選題(共100題)1、由于設(shè)計(jì)缺陷和編碼缺陷對(duì)已經(jīng)運(yùn)行的軟件系統(tǒng)進(jìn)行修改,此行為屬于()維護(hù)。A.改正性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】A2、詞法分析的作用是識(shí)別源程序中的()。A.字符串B.單詞C.標(biāo)識(shí)符D.語(yǔ)句【答案】B3、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?,()機(jī)制是對(duì)現(xiàn)實(shí)世界中遺傳現(xiàn)象的模擬。A.封裝B.繼承C.多態(tài)D.抽象接口【答案】B4、():Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D5、為了檢查對(duì)軟件進(jìn)行修改后是否引入新的錯(cuò)誤,需要對(duì)軟件進(jìn)行的測(cè)試類型為()測(cè)試。A.功能B.回歸C.可靠性D.恢復(fù)【答案】B6、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買了一幢6層的百貨大廈,為保證正常經(jīng)營(yíng),于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初,王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值,評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世,臨終前留下遺囑:總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此,該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議:妹妹獲得該大廈的一、二層,哥哥獲得三至六層。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A7、在Word編輯狀態(tài)下,將正文中所有“internetexplorer”改寫為“InternetExplorer”,常選用編輯子菜單上的()命令;單擊“工具”欄中的“()”按鈕可以在光標(biāo)所在處插入超鏈接。A.“修訂”B.“替換”C.“定位”D.“粘貼”【答案】B8、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機(jī)制,子類都是父類的特例。當(dāng)一個(gè)類只能有一個(gè)父類時(shí),稱為();當(dāng)一個(gè)類有兩個(gè)或兩個(gè)以上的類作為父類時(shí),稱為(請(qǐng)作答此空)。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】D9、若程序中定義了局部變量與全局變量,則()。A.在函數(shù)內(nèi)只能訪問(wèn)局部變量,但不能訪問(wèn)全局變量B.局部變量與全局變量的名字不得相同C.一個(gè)函數(shù)被多次調(diào)用時(shí),其定義的局部變量必定分配同一個(gè)存儲(chǔ)單元D.函數(shù)中定義的局部變量與全局變量同名時(shí),在函數(shù)內(nèi)引用的是局部變量【答案】D10、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍,主要涉及單純土地的買賣、交換;土地及地上建筑物的整體買賣、交換;零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】B11、為了公共利益的需要,政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定,甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日B.評(píng)估房屋征收價(jià)值時(shí)需要考慮抵押、查封等因素的影響C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值D.對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值【答案】B12、():Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D13、系統(tǒng)測(cè)試計(jì)劃應(yīng)該在軟件開發(fā)的()階段制定。A.需求分析B.概要設(shè)計(jì)C.詳細(xì)設(shè)計(jì)D.系統(tǒng)測(cè)試【答案】A14、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托,對(duì)其擁有和經(jīng)營(yíng)的××酒樓的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū),是該市著名的老字號(hào)餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營(yíng)資料,該酒樓年總經(jīng)營(yíng)收入為5320萬(wàn)元,其中老字號(hào)品牌帶來(lái)的收入占8%;年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬(wàn)元,管理費(fèi)用為130萬(wàn)元,財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬(wàn)元,市場(chǎng)推廣及銷售費(fèi)用為210萬(wàn)元。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,該市餐飲業(yè)的平均年利潤(rùn)率為10%。對(duì)該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí),一般不作為重點(diǎn)查勘內(nèi)容的是()。A.采光通風(fēng)B.建筑層高C.內(nèi)部布局D.裝飾裝修【答案】A15、從下列名詞中區(qū)分類和對(duì)象。其中,()全部是類,()全部是對(duì)象。A.電影、序列號(hào)為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號(hào)為sw1987532的電影膠片【答案】D16、以下各項(xiàng)中,(53)不屬于性能測(cè)試。A.用戶并發(fā)測(cè)試B.響應(yīng)時(shí)間測(cè)試C.負(fù)載測(cè)試D.兼容性測(cè)試【答案】D17、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買了一幢6層的百貨大廈,為保證正常經(jīng)營(yíng),于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初,王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值,評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世,臨終前留下遺囑:總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此,該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議:妹妹獲得該大廈的一、二層,哥哥獲得三至六層。A.房屋所有權(quán)注銷登記B.房屋所有權(quán)初始登記C.房屋所有權(quán)變更登記D.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記【答案】D18、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓,總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用,辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面積歸甲方,2000m2建筑面積由乙方使用15年,期滿后無(wú)償歸還甲方。現(xiàn)今,乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán),甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知,現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元,出租率為85%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%,報(bào)酬率為10%。問(wèn):A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B19、信貸額度關(guān)系credit-in(C_name,limit,Credit_balance)中的三個(gè)屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費(fèi)。下表為關(guān)系credit-in的一個(gè)具體實(shí)例。若要查詢每個(gè)用戶還能花費(fèi)多少,相應(yīng)的SQL語(yǔ)句應(yīng)為:Select()Fromcredit-in。A.C_name,Credit_balance-limitB.C_name,limit-Credit_balanceC.C_name,limit,Credit_balanceD.C_name,Credit_balance【答案】B20、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中,()適用于需求明確或很少變更的項(xiàng)目,()主要用來(lái)描述面向?qū)ο蟮能浖_發(fā)過(guò)程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】A21、為提高××機(jī)場(chǎng)航油保障能力,保障擴(kuò)建后的××機(jī)場(chǎng)航油供應(yīng),中國(guó)航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場(chǎng)外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn),在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi),需建造建筑物、構(gòu)筑物的,應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意,按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況,便于管理部門制訂補(bǔ)償方案,故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。A.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地減損價(jià)值、建(構(gòu))筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、經(jīng)營(yíng)收益損失補(bǔ)償B.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值C.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值、倉(cāng)儲(chǔ)用地的經(jīng)營(yíng)收益D.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地減損價(jià)值、建(構(gòu))筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償【答案】D22、CMM將軟件過(guò)程改進(jìn)的進(jìn)化步驟組織成5個(gè)成熟度等級(jí),其中,在(),所有項(xiàng)目都采用根據(jù)實(shí)際情況修改后得到的標(biāo)準(zhǔn)軟件過(guò)程來(lái)開發(fā)和維護(hù)軟件。A.可重復(fù)級(jí)B.已定義級(jí)C.已管理級(jí)D.優(yōu)化級(jí)【答案】B23、()語(yǔ)言可以編寫Applet并通過(guò)Script程序調(diào)用執(zhí)行。A.FORTRANB.C++或C.HTMLD.JAVA【答案】D24、若一個(gè)棧以向量V[1..n]存儲(chǔ),且空棧的棧頂指針top為n+1,則將元素x入棧的正確操作是()。A.top=top+1;V[top]=x;B.V[top]=x;top=top+1;C.top=top-1;V[top]=x;D.V[top]=x;top=top-1;【答案】C25、()關(guān)系描述了某對(duì)象由其他對(duì)象組成。A.依賴B.一般化C.聚合D.具體化【答案】C26、小張?jiān)贛公司擔(dān)任程序員,他執(zhí)行本公司工作任務(wù),獨(dú)立完成了某應(yīng)用程序的開發(fā)和設(shè)計(jì),那么該應(yīng)用程序的軟件著作權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬()享有。A.小張B.M公司C.M公司和小張共同D.購(gòu)買此應(yīng)用程序的用戶【答案】B27、一組對(duì)象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信,產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用()模式,用一個(gè)中介對(duì)象來(lái)封裝一系列的對(duì)象交互,從而使各對(duì)象不需要顯式地相互引用,使其耦合松散,而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此模式與(請(qǐng)作答此空)模式是相互競(jìng)爭(zhēng)的模式,主要差別是:前者的中介對(duì)象封裝了其他對(duì)象間的通信,而后者通過(guò)引入其他對(duì)象來(lái)分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】D28、計(jì)算機(jī)中數(shù)據(jù)輸入輸出的控制方式有多種,“中斷”方式的優(yōu)點(diǎn)不包括()。A.I/O與CPU并行處理B.并行處理多種I/OC.實(shí)時(shí)響應(yīng)突發(fā)事件D.批量傳送數(shù)據(jù)【答案】D29、甲公司2013年3月以1000萬(wàn)元購(gòu)買了一宗工業(yè)用地及其廠房,其中,地價(jià)占到了60%,隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后,又花費(fèi)了100萬(wàn)用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.首先繳納土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).首先支付銀行貸款C.首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用D.首先支付所欠職工工資及養(yǎng)老保險(xiǎn)等費(fèi)用【答案】C30、CMM將軟件過(guò)程改進(jìn)的進(jìn)化步驟組織成5個(gè)成熟度等級(jí),其中,在(),所有項(xiàng)目都采用根據(jù)實(shí)際情況修改后得到的標(biāo)準(zhǔn)軟件過(guò)程來(lái)開發(fā)和維護(hù)軟件。A.可重復(fù)級(jí)B.已定義級(jí)C.已管理級(jí)D.優(yōu)化級(jí)【答案】B31、():Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsinaprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A32、白盒測(cè)試中,()覆蓋是指設(shè)計(jì)若干個(gè)測(cè)試用例,運(yùn)行被測(cè)程序,使得程序中的每個(gè)判斷的取真分支和取假分支至少執(zhí)行一次。A.語(yǔ)句B.判定C.條件D.路徑【答案】B33、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyour()regularly.A.nameB.computerC.deviceD.password【答案】D34、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過(guò)出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán),在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定,此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地,需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過(guò)調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力,同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用,遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng),申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)?,F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè),住宅已建至地上10層,欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款,委托C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),進(jìn)行了在建工程評(píng)估。A.住宅和商鋪可銷售面積之和B.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積C.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積和公建面積D.住宅和商鋪總規(guī)劃建筑面積之和【答案】C35、與單向鏈表相比,雙向鏈表()。A.需要較少的存儲(chǔ)空間B.遍歷元素需要的時(shí)間較短C.較易于訪問(wèn)相鄰結(jié)點(diǎn)D.較易于插入和刪除元素【答案】C36、內(nèi)關(guān)穴直上,平孑L最穴的骨度分寸為A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A37、確認(rèn)測(cè)試主要涉及的文檔是()。A.詳細(xì)設(shè)計(jì)說(shuō)明書B.概要設(shè)計(jì)說(shuō)明書C.需求規(guī)格說(shuō)明書D.源程序【答案】C38、C程序代碼“while((c=getchar()!=’a’)putchar(c);”中存在()錯(cuò)誤。A.調(diào)用B.語(yǔ)法C.邏輯D.運(yùn)行【答案】B39、以下關(guān)于類和對(duì)象的敘述中,正確的是()。A.類是對(duì)象的模板,一個(gè)類僅能生成一個(gè)對(duì)象B.對(duì)象是類的模板,一個(gè)對(duì)象僅能生成一個(gè)類C.類是對(duì)象的模板,一個(gè)類是一組對(duì)象的集合D.對(duì)象是類的模板,一個(gè)對(duì)象是一組類的集合【答案】C40、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內(nèi)緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B41、用戶小王對(duì)某軟件的操作界面提出了以下四條改進(jìn)意見,其中,()是不需要考慮的。A.輸入信用卡號(hào)時(shí)應(yīng)該允許在其中插入空格B.顯示較長(zhǎng)的說(shuō)明信息時(shí)不要很快就消失C.輸入注冊(cè)信息時(shí)有些項(xiàng)應(yīng)該允許留空D.切換選項(xiàng)卡時(shí),應(yīng)自動(dòng)保存己修改的設(shè)置【答案】D42、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作,是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師,達(dá)到執(zhí)業(yè)要求,估價(jià)報(bào)告的寫作能力,是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子應(yīng)簡(jiǎn)潔B.句子搭配要得當(dāng)C.句子邏輯性嚴(yán)密D.可運(yùn)用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯【答案】D43、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作,是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師,達(dá)到執(zhí)業(yè)要求,估價(jià)報(bào)告的寫作能力,是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子應(yīng)簡(jiǎn)潔B.句子搭配要得當(dāng)C.句子邏輯性嚴(yán)密D.可運(yùn)用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯【答案】D44、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.多為現(xiàn)代化的高層建筑B.所處區(qū)位好C.自營(yíng)為主D.功能齊全.配套設(shè)施完善【答案】C45、評(píng)價(jià)一個(gè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)時(shí),通常主要使用()來(lái)衡量系統(tǒng)的可靠性,使用()來(lái)衡量系統(tǒng)的效率。A.平均無(wú)故障時(shí)間(MTBF)和平均修復(fù)時(shí)間(MTTR)B.平均修復(fù)時(shí)間(MTTR)和故障率C.平均無(wú)故障時(shí)間(MTBF)和吞吐量D.平均響應(yīng)時(shí)間、吞吐量和作業(yè)周轉(zhuǎn)時(shí)間等【答案】D46、使得氣者可以加強(qiáng)針刺感應(yīng)的傳導(dǎo)和擴(kuò)散的輔助手法為A.循法B.彈法C.刮法D.搖法【答案】C47、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過(guò)出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán),在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定,此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地,需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過(guò)調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力,同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用,遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng),申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)?,F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè),住宅已建至地上10層,欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款,委托C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),進(jìn)行了在建工程評(píng)估。A.自己開發(fā)B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓C.被迫轉(zhuǎn)讓D.自愿轉(zhuǎn)讓【答案】C48、從模塊獨(dú)立性角度看,以下幾種模塊內(nèi)聚類型中,()內(nèi)聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D49、在軟件的使用過(guò)程中,用戶往往會(huì)對(duì)軟件提出新的功能要求與性能要求。為了滿足這些要求而進(jìn)行的維護(hù)屬于()維護(hù)。A.改正性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C50、若某二叉樹的先序遍歷序列和中序遍歷序列分別為PBECD、BEPCD,則該二叉樹的后序遍歷序列為()。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C51、(請(qǐng)作答此空)模式定義一系列的算法,把它們一個(gè)個(gè)封裝起來(lái),并且使它們可以相互替換,使得算法可以獨(dú)立于使用它們的客戶而變化。以下()情況適合選用該模式。①一個(gè)客戶需要使用一組相關(guān)對(duì)象②一個(gè)對(duì)象的改變需要改變其他對(duì)象③需要使用一個(gè)算法的不同變體④許多相關(guān)的類僅僅是行為有異A.命令(Command)B.責(zé)任鏈(ChainofResponsibility)C.觀察者(Observer)D.策略(Strategy)【答案】D52、在一系統(tǒng)中,不同類對(duì)象之間的通信的一種構(gòu)造稱為(),一個(gè)對(duì)象具有多種形態(tài)稱為(請(qǐng)作答此空)。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.覆蓋【答案】C53、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組,委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果,發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房,另一幢原為廠房,后自行改為辦公樓用于出租。A.該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格D.該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格【答案】B54、如果模塊A的三個(gè)處理都對(duì)同一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)操作,則模塊A的內(nèi)聚類型是(49)。A.邏輯內(nèi)聚B.時(shí)間內(nèi)聚C.功能內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】D55、在軟件開發(fā)過(guò)程中,()。A.增加更多的程序員可以加快軟件開發(fā)速度B.只有對(duì)目標(biāo)的一般描述還不能立即開始編碼C.若項(xiàng)目需求有變化,應(yīng)先在編碼中進(jìn)行處理以不耽誤開發(fā)進(jìn)度D.程序的質(zhì)量只能在用戶使用之后才能進(jìn)行評(píng)估【答案】B56、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords,whichconformtospecified().A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A57、n個(gè)元素依次全部進(jìn)入棧后,再陸續(xù)出棧并經(jīng)過(guò)一個(gè)隊(duì)列輸出。那么,()。A.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相同B.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相反C.元素的進(jìn)棧次序與進(jìn)隊(duì)次序相同D.元素的出棧次序與出隊(duì)次序相反【答案】B58、程序以解釋方式運(yùn)行時(shí),不()。A.進(jìn)行詞法分析B.進(jìn)行語(yǔ)法分析C.進(jìn)行語(yǔ)義分析D.產(chǎn)生目標(biāo)程序文件【答案】D59、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中,不同的對(duì)象在收到同一消息時(shí)可以產(chǎn)生完全不同的結(jié)果,這一現(xiàn)象稱為(作答此空),它由()機(jī)制來(lái)支持。利用類的層次關(guān)系,把具有通用功能的消息存放在高層次,而不同的實(shí)現(xiàn)這一功能的行為放在較低層次,在這些低層次上生成的對(duì)象能夠給通用消息以不同的響應(yīng)。A.綁定B.繼承C.消息D.多態(tài)【答案】D60、商品關(guān)系P(商品名,條形碼,產(chǎn)地,價(jià)格)中的()屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語(yǔ)句應(yīng)該是:A.商品名B.條形碼C.產(chǎn)地D.價(jià)格【答案】B61、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?請(qǐng)作答此空)定義了超類和子類的概念,子類在原有父類接口的前提下,用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為()。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】A62、():Acollectionofrelatedinformation,organizedforeasyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B63、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買了一幢6層的百貨大廈,為保證正常經(jīng)營(yíng),于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初,王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值,評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世,臨終前留下遺囑:總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此,該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議:妹妹獲得該大廈的一、二層,哥哥獲得三至六層。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A64、在某次通信中,發(fā)送方發(fā)送了一個(gè)8位的數(shù)據(jù)(包含一個(gè)奇校驗(yàn)位),若傳輸過(guò)程中有差錯(cuò),則接收方可檢測(cè)出該8位數(shù)據(jù)()。A.奇數(shù)個(gè)位出錯(cuò)B.偶數(shù)個(gè)位出錯(cuò)C.出錯(cuò)的位置D.出錯(cuò)的位數(shù)【答案】A65、類()之間存在著一般和特殊的關(guān)系。A.汽車與輪船B.交通工具與飛機(jī)C.輪船與飛機(jī)D.汽車與飛機(jī)【答案】B66、若原始數(shù)據(jù)序列(23,4,45,67,12,8,19,7)采用直接插入排序法(順序地將每個(gè)元素插入到它之前的適當(dāng)位置)排序,則進(jìn)行完第4趟后的排序結(jié)果是()。A.4,8,45,23,67,12,19,7B.4,7,8,12,23,45,67,19C.4,12,8,19,7,23,45,67D.4,12,23,45,67,8,19,7【答案】D67、在程序運(yùn)行過(guò)程中,()時(shí)可能需要進(jìn)行整型數(shù)據(jù)與浮點(diǎn)型數(shù)據(jù)之間的強(qiáng)制類型轉(zhuǎn)換。①訪問(wèn)數(shù)組元素②進(jìn)行賦值運(yùn)算③對(duì)算術(shù)表達(dá)式求值④進(jìn)行遞歸調(diào)用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】A68、已知n為一正整數(shù),在下面的循環(huán)語(yǔ)句中,循環(huán)體的重復(fù)次數(shù)約為()。A.n-1B.n/2C.(n-1)2D.1og2n【答案】D69、關(guān)于用戶界面(UI)測(cè)試的敘述中,不正確的是()。A.UI測(cè)試的目的是檢查界面風(fēng)格是否滿足用戶要求,用戶操作是否友好B.由于同一軟件在不同設(shè)備上的界面可能不同,UI測(cè)試難以自動(dòng)化C.UI測(cè)試一般采用白盒測(cè)試方法,并需要設(shè)計(jì)測(cè)試用例D.UI測(cè)試是軟件測(cè)試中經(jīng)常做的、很繁瑣的測(cè)試【答案】C70、以下關(guān)于軟件工程的敘述中,錯(cuò)誤的是()。A.軟件工程是開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)軟件的系統(tǒng)方法B.軟件工程把系統(tǒng)的、規(guī)范的、可度量的途徑應(yīng)用于軟件開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)過(guò)程C.軟件工程將工程技術(shù)、工程管理和工程經(jīng)濟(jì)融入軟件開發(fā)過(guò)程D.軟件工程就是以工業(yè)流水線生產(chǎn)方式開發(fā)軟件的過(guò)程【答案】D71、為了公共利益的需要,政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定,甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C72、數(shù)組A[-5..5,0..8]按列存儲(chǔ)。若第一個(gè)元素的首地址為100,且每個(gè)元素占用4個(gè)存儲(chǔ)單元,則元素A[2,3]的存儲(chǔ)地址為()A.244B.260C.364D.300【答案】B73、小張?jiān)贛公司擔(dān)任程序員,他執(zhí)行本公司工作任務(wù),獨(dú)立完成了某應(yīng)用程序的開發(fā)和設(shè)計(jì),那么該應(yīng)用程序的軟件著作權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬()享有。A.小張B.M公司C.M公司和小張共同D.購(gòu)買此應(yīng)用程序的用戶【答案】B74、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn),對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法,進(jìn)而進(jìn)行分析、測(cè)算。A.當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行估價(jià)時(shí),在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)和非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益B.當(dāng)界定飯店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí),在凈收益計(jì)算中只需考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)C(jī).當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行估價(jià)時(shí),在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益D.當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行估價(jià)時(shí),在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)【答案】D75、在程序運(yùn)行過(guò)程中,()時(shí)可能需要進(jìn)行整型數(shù)據(jù)與浮點(diǎn)型數(shù)據(jù)之間的強(qiáng)制類型轉(zhuǎn)換。①訪問(wèn)數(shù)組元素②進(jìn)行賦值運(yùn)算③對(duì)算術(shù)表達(dá)式求值④進(jìn)行遞歸調(diào)用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】A76、一組對(duì)象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信,產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用(請(qǐng)作答此空)模式,用一個(gè)中介對(duì)象來(lái)封裝一系列的對(duì)象交互,從而使各對(duì)象不需要顯式地相互引用,使其耦合松散,而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此模式與()模式是相互競(jìng)爭(zhēng)的模式,主要差別是:前者的中介對(duì)象封裝了其他對(duì)象間的通信,而后者通過(guò)引入其他對(duì)象來(lái)分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】C77、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過(guò)出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán),在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定,此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地,需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過(guò)調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力,同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用,遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng),申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)?,F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè),住宅已建至地上10層,欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款,委托C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),進(jìn)行了在建工程評(píng)估。A.符合房地產(chǎn)估價(jià)合法的原則B.需要向房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)C.向建設(shè)管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)D.需要向土地和規(guī)劃部門申請(qǐng),并補(bǔ)繳由住宅用途變?yōu)樯虡I(yè)用途的出讓金,方可獲得審批【答案】D78、編寫C程序時(shí)通常為了提高可讀性而加入注釋,注釋并不參與程序的運(yùn)行過(guò)程。通常,編譯程序在(29)階段就會(huì)刪除源程序中的注釋。A.詞法分析B.語(yǔ)法分析C.語(yǔ)義分析D.代碼優(yōu)化【答案】A79、專業(yè)程序員小王記錄的編程心得體會(huì)中,()并不正確。A.編程工作中記錄日志很重要,腦記憶并不可靠B.估計(jì)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)寧可少估一周,不可多算一天C.簡(jiǎn)單模塊要注意封裝,復(fù)雜模塊要注意分層D.程序要努力文檔化,讓代碼講自己的故事【答案】B80、用二分法來(lái)檢索數(shù)據(jù),最確切的說(shuō)法是()。A.僅當(dāng)數(shù)據(jù)隨機(jī)排列時(shí),才能正確地檢索數(shù)據(jù)B.僅當(dāng)數(shù)據(jù)有序排列時(shí),才能正確地檢索數(shù)據(jù)C.僅當(dāng)數(shù)據(jù)量較大時(shí),才能有效地檢索數(shù)據(jù)D.僅當(dāng)數(shù)據(jù)量較小時(shí),才能有效地檢索數(shù)據(jù)【答案】B81、在“Excel2000”表處理中,假設(shè)A1=2,A2=2.5,選擇A1:A2區(qū)域,并將鼠標(biāo)指針?lè)旁谠搮^(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上,拖動(dòng)至A10,則A10=(),SUM(A1:A10)=()。A.5.5B.6C.6.5D.7【答案】C82、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍,主要涉及單純土地的買賣、交換;土地及地上建筑物的整體買賣、交換;零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.成本法B.收益法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】D83、若需將一個(gè)棧S中的元素逆置,則以下處理方式中正確的是()。A.將棧S中元素依次出棧并入棧T,然后棧T中元素依次出棧并進(jìn)入棧SB.將棧S中元素依次出棧并入隊(duì),然后使該隊(duì)列元素依次出隊(duì)并進(jìn)入棧SC.直接交換棧頂元素和棧底元素D.直接交換棧頂指針和棧底指針【答案】B84、()不是面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的主要特征。A.封裝B.多態(tài)C.繼承D.結(jié)構(gòu)【答案】D85、詳細(xì)的項(xiàng)目范圍說(shuō)明書是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵,()不屬于項(xiàng)目范圍定義的輸入。A.項(xiàng)目章程B.項(xiàng)目范圍管理計(jì)劃C.批準(zhǔn)的變更申請(qǐng)D.項(xiàng)目文檔管理方法?!敬鸢浮緿86、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中,對(duì)象是運(yùn)行時(shí)的基本實(shí)體,對(duì)象之間通過(guò)傳遞(請(qǐng)作答此空)進(jìn)行通信。()是對(duì)對(duì)象的抽象,對(duì)象是其具體實(shí)例。A.對(duì)象B.封裝C.類D.消息【答案】D87、以下關(guān)于軟件測(cè)試的敘述中,不正確的是()。A.測(cè)試能提高軟件的質(zhì)量,但軟件的質(zhì)量不能完全依賴測(cè)試B.一般,難以做到徹底的測(cè)試,也不允許無(wú)休止地測(cè)試C.經(jīng)測(cè)試并改正錯(cuò)誤后,發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤較多的模塊比發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤較少的模塊更可靠D.軟件測(cè)試的困難在于如何有效地進(jìn)行測(cè)試,如何放心地停止測(cè)試【答案】C88、光盤驅(qū)動(dòng)器與主機(jī)的接口總線常采用()總線。A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】C89、UML中關(guān)聯(lián)是一個(gè)結(jié)構(gòu)關(guān)系,描述了一組鏈。兩個(gè)類之間(47)A.不能有多個(gè)關(guān)聯(lián)B.可以有多個(gè)由不同角色標(biāo)識(shí)的關(guān)聯(lián)C.必須有一個(gè)關(guān)聯(lián)D.多個(gè)關(guān)聯(lián)必須聚合成一個(gè)關(guān)聯(lián)【答案】B90、在Word編輯狀態(tài)下,將正文中所有“internetexplorer”改寫為“InternetExplorer”,常選用編輯子菜單上的()命令;單擊“工具”欄中的“()”按鈕可以在光標(biāo)所在處插入超鏈接。A.“修訂”B.“替換”C.“定位”D.“粘貼”【答案】B91、HTML頁(yè)面的“title主頁(yè)/title”代碼應(yīng)寫在()標(biāo)記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B92、()是正確的E-mail地址。A.Webmaster@B.Webmaster@C.http:\\www.D.http://www.【答案】A93、()是正確的說(shuō)法。A.C語(yǔ)言程序必須經(jīng)過(guò)編譯才能運(yùn)行B.腳本語(yǔ)言程序只能在瀏覽器中執(zhí)行C.JavaScript是一種超文本標(biāo)記語(yǔ)言D.在可視化編程中,源程序不能被編譯【答案】A94、在()時(shí),一般需要進(jìn)行兼容性測(cè)試。A.單元測(cè)試B.系統(tǒng)測(cè)試C.功能測(cè)試D.集成測(cè)試【答案】B95、在公有繼承的情況下,基類的成員在派生類中的訪問(wèn)權(quán)限為()。A.公有B.私有C.保持不變D.受保護(hù)【答案】C96、以下關(guān)于軟件測(cè)試的敘述中,不正確的是()。A.軟件測(cè)試的目的是為了發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤B.成功的測(cè)試是能發(fā)現(xiàn)至今尚未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤的測(cè)試C.測(cè)試不能用來(lái)證明軟件沒(méi)有錯(cuò)誤D.當(dāng)軟件不存在錯(cuò)誤時(shí),測(cè)試終止【答案】D97、在某高校教學(xué)管理系統(tǒng)中,有院系關(guān)系D(院系號(hào),院系名,負(fù)責(zé)人號(hào),聯(lián)系方式),教師關(guān)系T(教師號(hào),姓名,性別,院系號(hào),身份證號(hào),聯(lián)系電話,家庭住址),課程關(guān)系C(課程號(hào),課程名,學(xué)分)。其中,“院系號(hào)”唯一標(biāo)識(shí)D的每一個(gè)元祖,“教師號(hào)”唯一標(biāo)識(shí)T的每一個(gè)元組,“課程號(hào)”唯一標(biāo)識(shí)C中的每一個(gè)元組。假設(shè)一個(gè)教師可以講授多門課程,一門課程可以有多名教師講授,則關(guān)系T和C之間的聯(lián)系類型為(請(qǐng)作答此空)。假設(shè)一個(gè)院系有多名教師,一個(gè)教師只屬于一個(gè)院系,則關(guān)系D和T之間的聯(lián)系類型為()。關(guān)系T(),其外鍵是()A.1:1B.1:nC.n:1D.n:m【答案】D98、商品關(guān)系P(商品名,條形碼,產(chǎn)地,價(jià)格)中的()屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語(yǔ)句應(yīng)該是:A.條形碼=185升電冰箱B.條形碼=‘185升電冰箱’C.商品名=185升電冰箱D.商品名=‘185升電冰箱’【答案】D99、在TCP/IP體系結(jié)構(gòu)中,()協(xié)議實(shí)現(xiàn)IP地址到MAC地址的轉(zhuǎn)化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A100、甲公司2013年3月以1000萬(wàn)元購(gòu)買了一宗工業(yè)用地及其廠房,其中,地價(jià)占到了60%,隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后,又花費(fèi)了100萬(wàn)用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C大題(共20題)一、因城市建設(shè)需要,張某的住宅被征收。張某委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房屋及室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。張某對(duì)估價(jià)報(bào)告中房屋部分的評(píng)估結(jié)果沒(méi)有異議,但認(rèn)為室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估結(jié)果僅為15萬(wàn)元被嚴(yán)重低估,理由是他3年前裝修連同購(gòu)置家具的實(shí)際費(fèi)用超過(guò)30萬(wàn)元,為此向甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。<1>、如果甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核后認(rèn)為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評(píng)估結(jié)果并無(wú)差錯(cuò),你認(rèn)為可以從哪些方面對(duì)張某的疑問(wèn)進(jìn)行解釋和說(shuō)明?<2>、一般而言,評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值主要適宜采用哪種估價(jià)方法?請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)明采用該種方法評(píng)估的主要步驟。<3>、一般而言,房屋征收估價(jià)的影響因素有哪些?【答案】1.本題考查的是房屋征收評(píng)估的相關(guān)規(guī)定。一是30萬(wàn)元包含家具費(fèi)用,而15萬(wàn)元僅是室內(nèi)裝飾裝修費(fèi)用;二是3年前的裝飾裝修是有折舊的,而且折舊率較高;三是3年前裝飾裝修價(jià)格與現(xiàn)在裝修的重新購(gòu)建價(jià)格是不同的,如裝修材料、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等有變化,不能以3年前價(jià)格作為現(xiàn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估的重新購(gòu)建價(jià)格。2.本題考查的是房屋征收估價(jià)方法和結(jié)果確定。成本法。主要步驟:(1)弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量,搜集相關(guān)資料;(2)用預(yù)算方式測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格;(3)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊;(4)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。3.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》,被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素,但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。二、某地塊擬開發(fā)成綜合性、多功能的商務(wù)大廈。該地塊占地15000m2,總建筑面積80000m2,預(yù)計(jì)開發(fā)期為3年,大廈的出售價(jià)格為18000元/m2,建成后一年全部售出,該地塊為生地,需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場(chǎng)地拆遷,預(yù)計(jì)這部分費(fèi)用為2000元/m2,建安工程費(fèi)為5000元/m2,專業(yè)費(fèi)按建筑費(fèi)的6%計(jì)算,上述費(fèi)用假定3年均勻投入。銷售稅率和銷售費(fèi)用分別是5%和3%,利息率取11%,折現(xiàn)率14%。今用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該地塊的出讓價(jià)格,其估算過(guò)程如下。1.計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值。80000×18000/(1+14%)元=126316萬(wàn)元2.建筑費(fèi)。(5000+2000)×80000元=56000萬(wàn)元3.專業(yè)費(fèi)。5000×80000×6%元=2400萬(wàn)元4.銷售稅與銷售費(fèi)用。126316×(5%+3%)萬(wàn)元=10105萬(wàn)元5.利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬(wàn)元6.利潤(rùn)。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬(wàn)元【答案】(1)開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)為80000×18000元=144000萬(wàn)元(2)專業(yè)費(fèi)應(yīng)為(5000+2000)×80000×6%元=3360萬(wàn)元(3)利息應(yīng)為V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)萬(wàn)元您可能感興趣的試題三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤下面是某抵押估價(jià)報(bào)告節(jié)選(十五)風(fēng)險(xiǎn)提示說(shuō)明1.有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明根據(jù)本次估價(jià)過(guò)程的勘察、調(diào)查、查證和調(diào)查等工作所得,有關(guān)事項(xiàng)特此說(shuō)明如下:2005年,原產(chǎn)權(quán)人XXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價(jià)對(duì)象所在土地使用權(quán),并于同年辦理了報(bào)建手續(xù),于2006年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》。2012年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今,XXX房地產(chǎn)有限公司取得了估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)后于2014年8月將估價(jià)對(duì)象更名為XX大廈,2015年10月通過(guò)驗(yàn)收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》,其土地使用年限住宅剩余58.2年,商業(yè)剩余28.2年,建筑目前正在裝飾改造中,尚未交付使用。于價(jià)值時(shí)點(diǎn),估價(jià)對(duì)象為毛坯狀態(tài),尚需對(duì)過(guò)道、窗戶、室外綠化等公共部分進(jìn)行修復(fù),本次估價(jià)所對(duì)應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài),并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況目前,受全球金融危機(jī)、國(guó)外經(jīng)濟(jì)增速放緩,甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響,我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩,近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降過(guò)快等問(wèn)題,國(guó)家各部委相繼出臺(tái)相關(guān)政策,合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)仍然存在,預(yù)計(jì)對(duì)估價(jià)對(duì)象今后的市場(chǎng)價(jià)格有一定影響。特請(qǐng)報(bào)告使用人注意。3.抵押估價(jià)報(bào)告使用提示委托方對(duì)抵押報(bào)告使用人使用報(bào)告的提示如下:(1)估價(jià)對(duì)象為在建工程,報(bào)告使用人應(yīng)注意估價(jià)對(duì)象隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的影響,應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響;在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。(2)根據(jù)委托方提供的相關(guān)證明材料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn),其抵押價(jià)值還受以下幾個(gè)方面的影響或限制:【答案】1.本次估價(jià)所對(duì)應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài),并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。錯(cuò)誤,改為本次估價(jià)所對(duì)應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài),未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩,近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降過(guò)快等問(wèn)題,錯(cuò)誤,改為我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩,近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題。3.a.抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款,主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款三類情況。錯(cuò)誤,改為:抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款,主要指工程款。還包括其他處置房地產(chǎn)發(fā)生的稅費(fèi),如抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款等。4.此項(xiàng)若與國(guó)土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致,應(yīng)以委托人提供面積確認(rèn)為準(zhǔn)。錯(cuò)誤,改為:此項(xiàng)若與國(guó)土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致,應(yīng)以國(guó)土部門確認(rèn)為準(zhǔn)。四、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng),欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例,測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。<1>、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?<2>、若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變,具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下:(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同,其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例;(2)未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益;(3)不應(yīng)采用年總凈收益,而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;(4)不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益)。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法,未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法,或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定。五、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分,本題最多扣至零分,請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答,不得在試卷上改錯(cuò))本次估價(jià)背景情況如下:(一)估價(jià)對(duì)象:本次估價(jià)對(duì)象為位于××市××路1號(hào)××園××座101房的一宗房地產(chǎn),建筑面積為353.54平方米,土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價(jià)目的:為法院確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。(三)價(jià)值時(shí)點(diǎn):20××年11月14日,為委托評(píng)估之日。(四)價(jià)值類型:為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。(五)估價(jià)方法:本次評(píng)估選取的估價(jià)方法為比較法及成本法。(六)估價(jià)結(jié)果:估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)工作程序,運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法,仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用維護(hù)情況,經(jīng)過(guò)全面細(xì)致的測(cè)算,并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響價(jià)值因素具體分析,最終確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為人民幣柒佰零柒萬(wàn)零捌佰元整(¥7,070,800元)。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段:估價(jià)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)(一)一般假設(shè)1.市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?!敬鸢浮垮e(cuò)誤1:如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價(jià)。改正:不考慮特殊買家的附加出價(jià)。錯(cuò)誤2:若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符,不再調(diào)整評(píng)估價(jià)值。改正:若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符,則需相應(yīng)調(diào)整評(píng)估價(jià)值。錯(cuò)誤3:本次估價(jià)需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。改正:本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。錯(cuò)誤4:并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、但充分考慮了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響,改正:并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響,改錯(cuò)題相對(duì)較容易,是常遇到的錯(cuò)誤。本套題難點(diǎn)設(shè)在了指錯(cuò)題,相對(duì)較少見,但大家在考試中只能學(xué)會(huì)適應(yīng),并在平時(shí)增加嚴(yán)格錯(cuò)誤的指出。通過(guò)真題,希望大家:第一,要學(xué)會(huì)把題放在一起來(lái)考核自己。第二,培養(yǎng)一下題感,明確一下考試難度和試題題量。第三,把握一下時(shí)間,進(jìn)行合理的做題時(shí)間分配。六、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無(wú)菌制藥廠房、原料加工廠房、庫(kù)房和辦公樓等多幢建筑物,均分別辦理了房屋所有權(quán)證;廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證,土地使用權(quán)類型為出讓,用途為工業(yè)。無(wú)菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?,F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問(wèn):1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法?在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)?2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn),變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說(shuō)明哪些問(wèn)題?【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí),房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本-折舊,估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注下列問(wèn)題:(1)計(jì)算重新購(gòu)建成本時(shí),估價(jià)對(duì)象的范圍,包括無(wú)菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。(2)計(jì)算折舊時(shí),關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析:(1)估價(jià)對(duì)象的通用性,估價(jià)對(duì)象是用途特別專業(yè)化的無(wú)菌廠房,通用性越差,使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。(2)獨(dú)立使用性,估價(jià)對(duì)象為無(wú)菌制藥廠房,設(shè)計(jì)功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。(3)可分割轉(zhuǎn)讓性:無(wú)菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓,變現(xiàn)能力較弱。(4)還要說(shuō)明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響;(5)重點(diǎn)分析假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度;(6)重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。七、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分,本題最多扣至零分,請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答,不得在試卷上改錯(cuò))本次估價(jià)背景情況如下:(一)估價(jià)對(duì)象:本次估價(jià)對(duì)象為位于××市××路1號(hào)××園××座101房的一宗房地產(chǎn),建筑面積為353.54平方米,土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價(jià)目的:為法院確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。(三)價(jià)值時(shí)點(diǎn):20××年11月14日,為委托評(píng)估之日。(四)價(jià)值類型:為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。(五)估價(jià)方法:本次評(píng)估選取的估價(jià)方法為比較法及成本法。(六)估價(jià)結(jié)果:估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)工作程序,運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法,仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用維護(hù)情況,經(jīng)過(guò)全面細(xì)致的測(cè)算,并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響價(jià)值因素具體分析,最終確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為人民幣柒佰零柒萬(wàn)零捌佰元整(¥7,070,800元)。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段:估價(jià)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)(一)一般假設(shè)1.市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?!敬鸢浮垮e(cuò)誤1:如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價(jià)。改正:不考慮特殊買家的附加出價(jià)。錯(cuò)誤2:若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符,不再調(diào)整評(píng)估價(jià)值。改正:若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符,則需相應(yīng)調(diào)整評(píng)估價(jià)值。錯(cuò)誤3:本次估價(jià)需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。改正:本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。錯(cuò)誤4:并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、但充分考慮了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響,改正:并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響,改錯(cuò)題相對(duì)較容易,是常遇到的錯(cuò)誤。本套題難點(diǎn)設(shè)在了指錯(cuò)題,相對(duì)較少見,但大家在考試中只能學(xué)會(huì)適應(yīng),并在平時(shí)增加嚴(yán)格錯(cuò)誤的指出。通過(guò)真題,希望大家:第一,要學(xué)會(huì)把題放在一起來(lái)考核自己。第二,培養(yǎng)一下題感,明確一下考試難度和試題題量。第三,把握一下時(shí)間,進(jìn)行合理的做題時(shí)間分配。八、2018年5月,甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司,租賃期限為20年。租賃合同約定,租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后,將該房屋裝修改造成酒樓,并加蓋了廚房,現(xiàn)該區(qū)域被列為征收范圍,某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行征收估價(jià)。<1>、征收估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同?<2>、征收估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積?<3>、征收估價(jià)中如何考慮甲公司的裝修補(bǔ)償?【答案】1.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額,但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況,包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。3.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值,機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用,以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償,由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。九、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無(wú)菌制藥廠房、原料加工廠房、庫(kù)房和辦公樓等多幢建筑物,均分別辦理了房屋所有權(quán)證;廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證,土地使用權(quán)類型為出讓,用途為工業(yè)。無(wú)菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?,F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問(wèn):1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法?在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)?2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn),變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說(shuō)明哪些問(wèn)題?【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí),房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本-折舊,估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注下列問(wèn)題:(1)計(jì)算重新購(gòu)建成本時(shí),估價(jià)對(duì)象的范圍,包括無(wú)菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。(2)計(jì)算折舊時(shí),關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析:(1)估價(jià)對(duì)象的通用性,估價(jià)對(duì)象是用途特別專業(yè)化的無(wú)菌廠房,通用性越差,使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。(2)獨(dú)立使用性,估價(jià)對(duì)象為無(wú)菌制藥廠房,設(shè)計(jì)功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。(3)可分割轉(zhuǎn)讓性:無(wú)菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓,變現(xiàn)能力較弱。(4)還要說(shuō)明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響;(5)重點(diǎn)分析假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度;(6)重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。一十、甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一層,建筑面積6510m2,除500m2建筑面積甲公司自主經(jīng)營(yíng)超市,其他全部出租,租金根據(jù)不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成不同檔次出租,其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場(chǎng)租金,60戶共3010m2承租人租金等于市場(chǎng)租金,10戶共1000m2承租人租金高于市場(chǎng)租金,甲公司因拖欠貸款,現(xiàn)被××省××縣法院查封,該法院請(qǐng)××房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,請(qǐng)指出該房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估公司擬選用的最適宜的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線.??【答案】1.估價(jià)最適宜的方法為收益法,因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)屬于有收益的房地產(chǎn),因此優(yōu)先選用收益法。2.人民法院書面說(shuō)明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的,評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中作出特別說(shuō)明;凈收益的求取分兩種:出租型,凈收益根據(jù)市場(chǎng)客觀平均租金求取有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi);自主經(jīng)營(yíng)型,收集當(dāng)事人近3年的財(cái)務(wù)報(bào)表,根據(jù)公式:凈收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn),接著選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率,計(jì)算收益期限,選用合適的公式,求得房地產(chǎn)價(jià)值。3.人民法院沒(méi)有書面說(shuō)明的,需要考慮租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響,出租型,合同內(nèi)租金低于市場(chǎng)租金,評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值,其他,選用市場(chǎng)租金,評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值。其他,同上。注意考試方向:1.根據(jù)具體情況,選用收益法,或適宜選不適宜選的理由。2.收益法中凈收益求取的相關(guān)問(wèn)題,如何求取、注意問(wèn)題、收集哪些資料、特殊情況如何處理、求取技術(shù)路線。3.結(jié)合抵押、征收、拍賣目的特殊的處理問(wèn)題。4.用途有收益性房地產(chǎn)都可出題。一十一、1、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤致估價(jià)委托人函××公司:受貴公司委托,我們對(duì)位于××市××路××號(hào)16樓辦公房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的是:為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查,遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷,確定16樓辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為¥28627990萬(wàn)元(人民幣貳仟捌佰陸拾貳萬(wàn)七仟玖百玖拾元整),21357元/㎡,估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為¥25638775萬(wàn)元(人民幣貳仟伍佰陸拾叁萬(wàn)捌仟七百七拾伍元整),19127元/m2。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文,特別是“估價(jià)假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀,以免使用不當(dāng),造成損失!估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明,請(qǐng)見附后的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人:×××二〇一二年四月十九日【答案】錯(cuò)誤1:缺價(jià)值時(shí)點(diǎn),致估價(jià)委托人函中應(yīng)寫明價(jià)值時(shí)點(diǎn)。錯(cuò)誤2:估價(jià)結(jié)果應(yīng)該披露三個(gè)價(jià)值,只披露了兩個(gè),價(jià)值不同,必有法定優(yōu)先受償款,缺法定優(yōu)先受償款的數(shù)額。錯(cuò)誤3:缺估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。一十二、張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬(wàn)元購(gòu)買一套房屋用于長(zhǎng)期投資,擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場(chǎng)價(jià)格均為100萬(wàn)元的兩套房屋,一套為普通住宅,另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解,普通住宅的市場(chǎng)租金為5000元/月,酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營(yíng)。張某認(rèn)為,普通住宅的投資回報(bào)率是5000×12/1000000=6%,而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000/1000000=7%,所以選擇購(gòu)買酒店式公寓。<1>、張某的選擇是否正確?<2>、針對(duì)兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議?【答案】1.本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮,酒店式公寓投資回報(bào)率高于普通住宅的收益率;如按報(bào)酬率考慮,張某的選擇可能不正確,因?yàn)榫频晔焦⑹找婺晗蘅赡芏逃谄胀ㄗ≌氖找婺晗?;第二,?yīng)該考慮兩套房屋本身未來(lái)增值速度和增值能力的差異;第三,還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小,普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。2.如選擇酒店式公寓,一是區(qū)位選擇非常重要,二是配套服務(wù)設(shè)施要齊全,三是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇普通住宅,除考慮投資回報(bào)率外,重點(diǎn)要關(guān)注它的升值空間大小。一十三、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行征收,房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的征收估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后,前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢,假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被征收人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。<1>、應(yīng)通過(guò)何種途徑選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)?<2>、你應(yīng)如何確定作為征收估價(jià)依據(jù)的該被征收人房屋的用途?【答案】1.本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的,由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。該房屋的法定用途為住宅,應(yīng)按照住宅用途評(píng)估。一十四、設(shè)有一個(gè)關(guān)系EMP(職工號(hào),姓名,部門名,工種,工資),若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資,則相應(yīng)的SELECT語(yǔ)句為:SELECT部門名,AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY()HAVING()將職工號(hào)為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測(cè)試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語(yǔ)句為:Insert()【答案】本題考查應(yīng)試者對(duì)SQL語(yǔ)言的掌握程度。試題(60)(61)的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資,需要先按“部門名”進(jìn)行分組,然后再按條件工種=‘鉗工’,進(jìn)行選取,因此正確的SELECT語(yǔ)句如下:SELECT部門名,AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’,試題(62)的正確答案是選項(xiàng)D,因?yàn)椴迦胝Z(yǔ)句的基本格式如下:INSERTINTO基本表名(字段名[,字段名]…)VALUES(常量[,常量]…);查詢語(yǔ)句由上可見,選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C也是不正確的,因?yàn)榘凑誗ELECT語(yǔ)句的語(yǔ)法,字符串插入時(shí),需要用單引號(hào)括起,可在選項(xiàng)C中“李軍”和“硬件測(cè)試部”明顯是字符串,但是卻沒(méi)有用單引號(hào)括起。一十五、某城市房管部門直管公房,產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅,地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi),建筑面積為1500m2,占地2900m2,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥,房屋建于1955年,后經(jīng)過(guò)兩次大修,目前處于正常使用狀態(tài)?,F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解,該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/m2,商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬(wàn)元/m2。據(jù)此,估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路:1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià);2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。<1>、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說(shuō)明理由。<2>、針對(duì)你所選的估價(jià)思路,描述其估價(jià)技術(shù)路線?!敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途,則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適,或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途,則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。理由:估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū),根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)?;蚬纼r(jià)對(duì)象證載用途為住宅,根據(jù)合法原則,應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價(jià)技術(shù)路線:(1)選擇估價(jià)方法,(2)方法運(yùn)用中的具體處理,(3)確定估價(jià)結(jié)果。一十六、某城市房管部門直管公房,產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅,地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi),建筑面積為1500m2,占地2900m2,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥,房屋建于1955年,后經(jīng)過(guò)兩次大修,目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解,該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/m2,商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬(wàn)元/m2。據(jù)此,估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路:1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià);2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。<1>、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說(shuō)明理由。<2>、針對(duì)你所選的估價(jià)思路,描述其估價(jià)技術(shù)路線?!敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途,則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適,或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途,則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。理由:估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū),根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)?;蚬纼r(jià)對(duì)象證載用途為住宅,根據(jù)合法原則,應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價(jià)技術(shù)路線:(1)選擇估價(jià)方法,(2)方法運(yùn)用中的具體處理,(3)確定估價(jià)結(jié)果。一十七、設(shè)有一個(gè)關(guān)系EMP(職工號(hào),姓名,部門名,工種,工資),若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資,則相應(yīng)的SELECT語(yǔ)句為:SELECT部門名,AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY()HAVING()將職工號(hào)為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測(cè)試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語(yǔ)句為:Insert()【答案】本題考查應(yīng)試者對(duì)SQL語(yǔ)言的掌握程度。試題(60)(61)的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資,需要先按“部門名”進(jìn)行分組,然后再按條件工種=‘鉗工’,進(jìn)行選取,因此正確的SELECT語(yǔ)句如下:SELECT部門名,AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’,試題(62)的正確答案是選項(xiàng)D,因?yàn)椴迦胝Z(yǔ)句的基本格式如下:INSERTINTO基本表名(字段名[,字段名]…)VALUES(常量[,常量]…);查詢語(yǔ)句由上可見,選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C也是不正確的,因?yàn)榘凑誗ELECT語(yǔ)句的語(yǔ)法,字符串插入時(shí),需要用單引號(hào)括起,可在選項(xiàng)C中“李軍”和“硬件測(cè)試部”明顯是字符串,但是卻沒(méi)有用單引號(hào)括起。一十八、閱讀以下說(shuō)明和代碼,填補(bǔ)代碼中的空缺,將解答填入答題紙的對(duì)應(yīng)欄內(nèi)?!菊f(shuō)明】下面的程序利用快速排序中劃分的思想在整數(shù)序列中找出第k小的元素(即將元素從小到大排序后,取第k個(gè)元素)。對(duì)一個(gè)整數(shù)序列進(jìn)行快速排序的方法是:在待排序的整數(shù)序列中取第一個(gè)數(shù)作為基準(zhǔn)值,然后根據(jù)基準(zhǔn)值進(jìn)行劃分,從而將待排序的序列劃分為不大于基準(zhǔn)值者(稱為左子序列)和大

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