建筑工程項目合同管理講義

建筑工程項目合同管理一、建筑工程招投標1.法律、法規(guī)規(guī)定必須招標的工程項目類型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；使用國有資金投資或者國家融資的項目；使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。2.可以不進行招標的建設(shè)項目范圍

涉及國家安全、國家秘密、搶險救災(zāi)或者屬于利用扶貧資金實行以工代賑、需要使用農(nóng)民工等特殊情況，不適宜進行招標的項目。3.建設(shè)工程招標投標形式公開招標邀請招標4.招標投標的主要類別5.建設(shè)工程公開招標程序6.建設(shè)工程施工招標的資格審查(1)資格審查的分類資格預(yù)審資格后審

(2)資格審查的主要內(nèi)容具有獨立訂立合同的權(quán)利具有履行合同的能力沒有處于被責(zé)令停業(yè)，投標資格被取消，財產(chǎn)被接管、凍結(jié)，破產(chǎn)狀態(tài)在最近三年內(nèi)沒有騙取中標和嚴重違約及重大工程質(zhì)量問題；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他資格條件。7.投標報價的主要依據(jù)報價依據(jù)施工圖施工組織設(shè)計規(guī)范、說明書材料設(shè)備價格及運費勞務(wù)工資水平當?shù)匚飪r水平法律法規(guī)合同條件工程量清單

8.投標報價的步驟制定投標策略核算工程量編制施工組織設(shè)計計算直接費編制單價分析表計算投標基礎(chǔ)價工程實施成本分析提出備選投標報價熟悉文件、現(xiàn)場踏勘確定最終投標報價9.投標報價的方法報價方法工程預(yù)算方法工程量清單法直接工程費間接工程費稅金計劃利潤風(fēng)險費用工程費施工服務(wù)費稅金計劃利潤

10.投標文件的組成(1)．投標函及投標函附錄；(2)．法定代表人身份證明或附有法定代表人身份證明的授權(quán)委托書；(3)．聯(lián)合體協(xié)議書；(4)．投標保證金或保函；

(5)．已標價工程量清單；(6)．施工組織設(shè)計；(7)．項目管理機構(gòu)；(8)．擬分包項目情況表；(9)．資格審查資料；(10)．投標人須知前附表規(guī)定的其他材料。1、索賠的定義：

索賠（claim）：指在合同實施過程中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苈男泻贤?guī)定的義務(wù)而受到損失，或一方在對方要求或同意時，盡了比較原合同的約定更多的義務(wù)，因而向?qū)Ψ教岢鲑r償要求。2、特點：索賠是要求給予補償?shù)臋?quán)利主張；索賠的依據(jù)是合同文件及適用法律的規(guī)定；必須有切實的證據(jù)。3、索賠的特征：1）索賠的提出具有雙向性

2）只有實際發(fā)生了經(jīng)濟損失或權(quán)利損害，一方才能向?qū)Ψ剿髻r3）索賠是一種未經(jīng)對方確認的單方行為

二、建筑工程索賠4.索賠的起因合約初始狀態(tài)的原因

招標時對于報價額度可控性的要求

工程本身的原因

工程環(huán)境原因

工程合作原因

合同理解原因

風(fēng)險分擔(dān)不均的原因

5.索賠的分類按索賠的目的分類：工期索賠、費用索賠；按索賠所依據(jù)的理由分類：合同內(nèi)索賠、合同外索賠和道義索賠；按索賠的依據(jù)分類：明示索賠、默示索賠；按索賠的處理方式分類：單項索賠、總索賠

6.索賠的主要依據(jù)合同文件：

1）協(xié)議書；

2）中標通知書；

3）投標文件及其附件；

4）合同專用條款；

5）合同通用條款；

6）標準、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件；

7）工程設(shè)計圖紙；

8）工程量清單；

9）工程報價單或預(yù)算數(shù)；

10）合同履行中，發(fā)包人與承包人之間有關(guān)工程的洽商、

變更等書面協(xié)議或文件視為合同的組成部分。訂立合同所依據(jù)的法律、法規(guī)：適用國家的法律和行政法規(guī)。工程索賠相關(guān)證據(jù)：工程索賠證據(jù)要具有真實性、全面性、關(guān)聯(lián)性、及時性及法律性。7.工程施工中的索賠

工程施工索賠是由于業(yè)主或其他非承包商方面原因，致使承包商在工程項目施工中付出了額外的費用或造成了損失，承包商向業(yè)主提出償付其在工程施工中的費用損失或工期延長的要求。有以下八種：自然、地質(zhì)條件變化引起的索賠

工程中意外障礙引起的索賠

增減工程量的索賠

各種額外的試驗和檢查費用償付

工程質(zhì)量要求的變更引起的索賠

關(guān)于變更命令有效期引起索賠或拒絕

指定分包商違約或延誤造成的索賠

其他有關(guān)施工的索賠

8.特殊風(fēng)險和不可抗力的災(zāi)害索賠

不可抗力的災(zāi)害損失索賠：是指自然災(zāi)害，這類災(zāi)害造成的損失可以向承保的保險公司索賠。此外，承包商還可要求業(yè)主順延工期。如果災(zāi)害損失特別嚴重，承包商還應(yīng)聲明，不放棄由于清除災(zāi)害后果導(dǎo)致的暫時停工而不得不對承包價格做合理調(diào)整的主張。特殊風(fēng)險：許多合同對特殊風(fēng)險有明確的定義或說明，一般是指戰(zhàn)爭、敵對行動、入侵、核污染及沖擊波破壞、叛亂、革命、暴動、軍事政變或篡權(quán)、內(nèi)戰(zhàn)等，這類風(fēng)險產(chǎn)生的后果是嚴重的。9.工程暫停、終止合同的索賠

合同實施過程中，由于種種原因?qū)е潞贤荒馨醇s定時間進行。例如：施工過程中，工程師有權(quán)下令暫停工程或任何部分工程。只要這種暫停命令并非承包商違約或其他意外風(fēng)險造成的，承包商不僅可以得到要求工期延展的權(quán)利，而且可以就其停工損失獲得合理的額外費用補償。

注：終止合同和暫停工程的意義是不同的

10.索賠的基本程序和其規(guī)定提出索賠要求報送索賠資料和索賠報告工程師答復(fù)工程師逾期答復(fù)后果仲裁與訴訟

11.索賠文件的編寫

索賠文件：索賠文件是承包商向業(yè)主索賠的正式書面材料，也是業(yè)主審議承包商索賠請求的主要依據(jù)。索賠文件的組成：包括總述部分、論證部分、索賠款項和工期的計算部分、證據(jù)部分四部分。12.索賠文件編制應(yīng)注意的問題

整個索賠文件應(yīng)該簡要概括索賠事實與理由，證明索賠的合理合法性。一般要注意以下幾方面：

（1）索賠事件要真實、證據(jù)確鑿；（2）計算索賠款項和工期要合理、準確；（3）責(zé)任分析清楚；（4）明確承包商為避免和減輕事件的影響和損失而作的努力；（5）闡述由于干擾事件的影響，使承包商的工程施工受到嚴重干擾，并為此增加了支付，拖延了工期，表明干擾事件與索賠有直接的因果關(guān)系；（6）索賠文件書寫用語應(yīng)盡量婉轉(zhuǎn)，避免使用強硬語言，否則會給索賠帶來不利影響。

13.建設(shè)工程反索賠概念：是指由于承包商不履行或不完全履行約定的義務(wù)，或是由于承包商的行為使業(yè)主受到損失時，業(yè)主為了維護自己的利益，向承包商提出的索賠。

特點：

A、索賠與反索賠同時性

B、技巧性強

C、發(fā)包人地位的主動性注：反索賠是相對索賠而言的。

內(nèi)容：工程質(zhì)量缺陷的反索賠；拖延工程的反索賠；保留金的反索賠；發(fā)包人其他損失的反索賠；業(yè)主反駁與修正承包商提出的索賠14索賠費用的構(gòu)成

施工項目合同價的構(gòu)成

:15賣.索賠費恥用的計戲算1．人工掌費的計耽算：須知道人工費催的單價息和人工扮的消耗報量。人工仇費的膊單價豈，首劣先要刃按照冊報價挑單中昌的人洞工費柴標準幻玉確定勺。人工泡的消粥耗量菊，要扔按照由現(xiàn)場偵實際引記錄滅、工痰人的財工資錘單據(jù)津以及腸相應(yīng)李定額陶中的沒人工痛消耗糠量定欺額來過確定具。2．材料軟費的計飾算：要計算悟增加的奇材料用傳量和相拖應(yīng)材料孕的單價扁。材料被單價襲＝（武供應(yīng)朵價＋陳包裝本費＋羊運輸挑費+運輸借損耗量費）×（1＋采絡(luò)購保顧管費殃率）惕－包違裝品甜回收事值增加材柳料用量鋼的計算女，要依東據(jù)增加叼的工程做量和相久應(yīng)材料換消耗定鞠額規(guī)定追的材料縱消耗量聽指標計減算實際很增加的玻材料用件量。3．施姥工機火械使爪用費跟的計骨算：（1）如延果是伏工程啄量增草加，殺可以杯按照業(yè)報價兇單中末的機搭械臺艱班費盈用單盜價和痕相應(yīng)激工程纖增加粥的臺辰班數(shù)顯量，配計算栗增加姑的施墳工機禍械使疼用費酒。如羞果因富工程鋼量的毅變化奏雙方擺協(xié)議釋對合役同價邊進行頁了調(diào)騙整，省則按摧照調(diào)沒整以禍后的陣新單末價進扔行機鵲械使排用費外的計兆算。（2）如果找是由于外非承包帳商的原茶因?qū)е戮褪┕C胸械窩工雀閑置，典窩工費步的計算浩要區(qū)別故是承包做商自由算機械還哥是租賃玩機械分禍別進行底計算。（3）施隔工機切械降冶效。筑如果裁實際慣施工膊中因沸為受留到非土承包芬商的園原因氧導(dǎo)致境的施怎工效戲率降躲低，侍承包嗓商將狠不能影按照隱原定寬計劃躬完成號施工寧任務(wù)是。工投程拖電期后刷，會賢增加仆相應(yīng)仆的施閘工機瞎械費沫用。穴確定缺機械敵降低綢效率贈導(dǎo)致圍機械稱費的希增加叮，可踩以考琴慮按青以下守公式旗計算屠增加狼的機瓜械臺搖班數(shù)鋼：實際魄臺班殲數(shù)量=計劃臺兼班數(shù)量×[粥1＋（谷原定秩效率－實何際效率余）/原定勢效率]其中的錯原定效代率是合翼同報價留所報的迷施工效染率，實置際效率皮是受到圣干擾以裂后現(xiàn)場翁的實際答施工效優(yōu)率。知您道了實魂際所需禁的機械不臺班數(shù)古量，就內(nèi)可以按善下式計緞算出施盾工機械賊降效增魚加的機獲械費為鳥：增加焰的機時械臺交班數(shù)端量=實際呈臺班外數(shù)量－計劃臺礎(chǔ)班數(shù)量則機術(shù)械降萄效增叼加的蹦機械溪費為存：機械獄降效獻增加柿的機新械費榴＝機怠械臺婦班單墨價×增加的襲機械臺累班數(shù)量4．管糠理費沖的計墊算：1）工地糟管理費碧總額＝帳合同價屢中工地牢管理費免總額/合同姐總工周期×工程延劑期的天資數(shù)2）總沾部管煉理費（1）按照撥投標書穗中總部訪管理費雞的比例售計算，束即總部睜管理電費＝芒合同話中總宅部管尺理費庸率×（直接床費索賠嘴款＋工籍地管理鼓費索賠侄款）（2）按泰照原侮合同偵價中印的總繳部管此理費貢平均孔計取罩，即總部管話理費＝×工程延滲期的天拔數(shù)5．利潤的也計算一般來墳說，對逃于工程元延誤工傍期并未組影響或船者減少我某些項法目的實炒施從而俱導(dǎo)致利雕潤的減穿少，所把以一般碎工程很葬難同意資在延誤誰的費用曾索賠中姿加進利盟潤損失倒。索賠利升潤款額吃的計算愉通常是服與原中勿標合同頓中的利邪潤率保周持一致互，即利潤索屢賠額＝流合同價蘆中的利扭潤率×（直貪接費膽索賠陳額＋柔工地罵管理桂費索長賠額植＋總嶼部管紅理費菌索賠聾額）6．利息的月計算承包商墊對利息臣索賠額錦可以采屠用以下艱方法計顧算：（1）按當變時的銀助行貸款沖利率計瘋算。（2）按當濃時的銀槽行透支華利率計骨算。（3）按勾合同螞雙方情協(xié)議鹽的利添率計材算。7．索賠設(shè)費用的瓣計算方披法:1）分項哈計算法冠：以每個芹索賠事顆件為對穴象，按流照承包菜商為某際項索賠仰工作所萍支付的佛實際開冶支為根惜據(jù)，向最業(yè)主提茄出經(jīng)濟貨補償。2）總費銅用法：當發(fā)告生多斤次索絮賠事妖項以咬后，確這些及索賠傭事項餓的影耀響相幸互糾斧纏，敗無法坊區(qū)分睜，則羅重新璃計算弓出該律工程幣項目翼的實聽際總莖費用戀，再墾從這怠個