房地產估價師之估價原理與方法押題A卷帶答案

房地產估價師之估價原理與方法押題A卷帶答案

單選題（共100題）1、“從陰引陽，從陽引陰，以右治左，以左治右”是在下列哪項觀念指導下的治療原則A.整體觀念B.辨證論治C.知常達變D.陰平陽秘【答案】A2、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現問題時的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】A3、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預期經濟壽命、有效年齡或（）之間關系的基礎上的。A.建筑物的歷史價值B.建筑物的文化價值C.建筑的預期剩余經濟壽命D.建筑物的功能是否時興【答案】C4、按直接比較法判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數為0.98，則其依據為（）。A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%【答案】D5、下列有關房地產價值和價格，表述錯誤的是（）。A.價格是價值的外在表現B.價值是物的真實所值C.價格是價值波動的“中心”D.現實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易【答案】C6、強調理性認識依賴于感性認識，這是A.認識論的辯證法B.認識論的唯物論C.認識論的唯理論D.認識論的經驗論【答案】B7、在建工程一般不適用于（）估價。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設開發(fā)法【答案】B8、明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。A.明確估價費用B.明確估價人員C.明確價值時點D.明確估價內容【答案】C9、假設可比實例的成交價格比其正常市場價格高的百分率為S%，則可比實例的成交價格與正常價格的關系為：可比實例的成交價格×（）＝正常價格。A.1/（1－S%）B.S%C.1/（1＋S%）D.1－S%【答案】C10、下列哪項是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虛木乘D.木火刑金【答案】D11、預計某宗房地產未來每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬元，運營費用第一年為9萬元，此后每年會在上一年的基礎上增長2%，則該類房地產的合理經營期限應為（）年。A.34B.35C.36D.37【答案】C12、張景岳認為腫脹的標是哪個臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】B13、當國際競爭激烈時，為吸引投資者通常會采?。ǎ┱摺.高地價B.低地價C.優(yōu)惠D.折中【答案】B14、評估某宗房地產2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經調查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】B15、某宗房地產交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A16、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C17、在完善的市場經濟下，土地成本一般由購置土地的價款和（）構成。A.購置時應由賣方繳納的稅費B.購置時應由買賣雙方繳納的稅費C.相關稅費D.購置時應由買方繳納的稅費【答案】D18、經過大椎穴的經脈是A.足陽明經B.足太陽經C.手太陽經D.手少陽經【答案】A19、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權益的價值【答案】D20、下列房地產權利的種類中，（）屬于擔保物權。A.地役權B.典權C.抵押權D.租賃權【答案】C21、運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用()進行測算。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動平均法D.指數修勻法【答案】B22、收益法是以()為理論依據的，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.均衡原理B.替代原理C.預期原理D.未來趨勢原理【答案】C23、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有（）的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性差和價值量大D.不可移動和用途多樣【答案】B24、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】D25、運用假設開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤時，計算基數不包括（）。A.待開發(fā)房地產價值B.后續(xù)的建設成本C.后續(xù)的管理費用D.待開發(fā)房地產取得稅費【答案】C26、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為()。A.33.3B.12C.20D.60%【答案】B27、采用收益法測算房地產價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產凈收益按一固定數額逐年遞增B.房地產凈收益按一固定數額逐年遞減C.房地產凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A28、有效毛收入乘數是類似房地產的（）除以其年有效毛收入所得的倍數。A.價格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A29、“……陽氣衰竭于上，面焦，發(fā)鬢頒白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七【答案】B30、在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價【答案】C31、以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來求取建筑物重新購建成本的方法稱作（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法【答案】B32、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。A.一個直觀、具體的印象B.一個綜合、全面的印象C.一個模糊、大概的印象D.一個片面、具體的印象【答案】A33、某宗房地產2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】B34、為評估某宗房地產2013年10月的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產自2013年1月至2013年6月末每月價格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。則該可比實例在2013年10月末的價格為（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B35、市場狀況調整實質上是（）對房地產價格影響的調整。A.政府出臺新的政策措施B.利率C.房地產市場狀況D.可比實例房地產狀況【答案】C36、當建設用地使用權期限屆滿時，其土地使用權可以自動續(xù)期的是（）。A.寫字樓B.生產用房C.加油站D.住宅【答案】D37、某房地產重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業(yè)費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C38、關于假設開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A.運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生的值D.在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產的市場價格作為開發(fā)完成后的價值【答案】D39、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D40、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/km2。假設開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B41、下列估價業(yè)務中，估價機構可以承接的是（）。A.超出了估價機構業(yè)務范圍的估價業(yè)務B.估價機構的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務C.估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務D.承接后出現很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務【答案】C42、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B43、最適用的房地產價格指數或變動率是（）。A.全國房地產價格指數或變動率B.本地區(qū)房地產價格指數或變動率C.全國同類房地產價格指數或變動D.本地區(qū)同類房地產價格指數或變動率【答案】D44、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產現房價格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現率為8%，風險補償估計為現房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C45、成本利潤率的計算公式是()。A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產價值【答案】A46、下列選項中，不屬于抑制房地產價格措施的是（）。A.增加土地供應量B.規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價C.制定最低限價D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產投機【答案】C47、運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的（）。A.實用價值B.有效價值C.折算價值D.時間價值【答案】D48、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產的報酬率為10%，目前該承租人權益價值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B49、按直接比較法判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數為0.98，則其依據為（）。A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%【答案】D50、（）是評估房地產價格的時間界限，例如，政府有關房地產的法律、法規(guī)、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格。A.價值時點B.致委托方函日期C.估價作業(yè)日期D.估價報告提交日期【答案】A51、房地產利用中存在外部性，這體現了房地產（）的特性。A.不可移性B.獨一無二C.相互影響D.用途多樣【答案】C52、下列哪一位是“金元四大家”A.吳鞠通B.葉天士C.薛生白D.劉完素【答案】D53、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有（）的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性差和價值量大D.不可移動和用途多樣【答案】B54、由房地產凈收益求取房地產價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內容。A.資本化率B.實際報酬率C.名義報酬率D.自有資金報酬率【答案】A55、下列表述中不正確的是（）。A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結果【答案】D56、對于經濟可行性檢驗時，只有預測未來的收入現值（）支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.無法確定【答案】B57、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風D.火【答案】D58、對以買賣為目的的房地產進行估價時，當租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響（）。A.應考慮B.不考慮C.無所謂D.不大【答案】A59、在依法判定的估價對象使用權利方面，應以（）為依據。A.相關合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國家的價格政策【答案】C60、關于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.靜態(tài)分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續(xù)建設成本B.動態(tài)分析法中要進行現金流量預測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點【答案】C61、房地產利用中存在外部性，這體現了房地產（）的特性。A.不可移性B.獨一無二C.相互影響D.用途多樣【答案】C62、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C63、某宗房地產某年1月1日的成交價格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為（）美元/m2（假設該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】D64、下列表述中不正確的是（）。A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結果【答案】D65、下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價，不適用于拆遷補償估價的是（）。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.替代原則D.謹慎原則【答案】D66、下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是()。A.某標準廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B67、在估價機構多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業(yè)務的主要來源。A.主動爭取B.主動接受C.被動爭取D.被動接受【答案】A68、下列哪項不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥惡濕C.胃宜降則和D.喜潤惡燥【答案】B69、下列對某宗房地產狀況的描述中，屬于房地產實物狀況描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型設計C.臨路狀況D.公共配套設施情況【答案】B70、下列關于房地產估價的基本程序，①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業(yè)方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨內部審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。其中正確的順序應為（）。A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩【答案】B71、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B72、關于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間【答案】D73、東南地區(qū)治療特點A.氣候寒冷慎用寒藥B.病多濕熱，治宜苦寒C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫D.病多風寒，治宜辛溫【答案】B74、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的（）作為標準深度。A.中位數B.眾數C.平均數D.分位數【答案】B75、重置成本的出現是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A76、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質是A.陽亢B.陽虛C.陰虛D.痰濕【答案】B77、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】B78、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D79、“……筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】D80、下列不屬于對房地產估價的需要的是（）。A.辦理出國移民提供財產證明需要的估價B.在房地產征收、拍賣時不需要進行估價C.對各種涉及房地產的違法、違紀行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產的實物量D.國有建設用地使用權期間屆滿需要的估價【答案】B81、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風D.火【答案】D82、某套住宅的套內建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應分攤的共有公用建筑面積為23m2，按套內建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C83、某市于2015年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2010年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2015年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以（）元/m2為基礎進行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】C84、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%。現單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元，若該寫字樓剩余經濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A.78B.102C.180D.302【答案】B85、一個估價項目中委托人對估價報告或估價結果的預期用途是指（）。A.估價假設B.估價原則C.估價依據D.估價目的【答案】D86、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】C87、下列不屬于土地權屬證書的是（）。A.《國有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項權利證明書》D.《房地所有權證書》【答案】D88、對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會（）對商品的需求。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C89、每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C90、由于房地產的（），使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產，其價格是相近的。A.獨一無二性B.不可移動性C.價值高大性D.增值保值性【答案】A91、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了A.陰陽互根B.陰陽互用C.陰陽對立制約D.陰陽相互轉化【答案】B92、某宗房地產2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】B93、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構和（）。A.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號B.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件D.估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號【答案】A94、“……筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】D95、參與房地產開發(fā)用地掛牌交易的各房地產開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是（）。A.各房地產開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值B.各房地產開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠對稱C.各房地產開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D.各房地產開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據衡量開發(fā)用地的投資價值【答案】D96、下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價，不適用于拆遷補償估價的是（）。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.替代原則D.謹慎原則【答案】D97、收益法的本質是以房地產的（）為導向求取估價對象的價值。A.市場交易價格B.預期收益能力C.開發(fā)建設成本D.未來收益大小【答案】B98、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】C99、在英國和其他英聯邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。A.±15%B.±10%C.對于難度很大的估價業(yè)務可放寬至±25%D.有時可放寬至±20%【答案】B100、下列選項中，（）不是引起房地產價格上升的原因。A.內部經營管理B.通貨膨脹C.外部經濟D.需求增加導致稀缺性增加【答案】A多選題（共40題）1、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產B.已滅失的房地產C.有租約限制的房地產D.整體資產中的房地產E.手續(xù)不齊全的房地產【答案】AC2、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD3、下列對房地產估價的必要性，說法正確的有（）。A.房地產估價是專業(yè)估價存在的基本前提B.房地產需要專業(yè)估價C.房地產可以自動的形成適當的價格D.房地產估價在估價行業(yè)中占主體E.房地產估價是一個單一的估價過程【答案】ABD4、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消D.人們預期該項房地產價格未來會上漲E.城市居民出現向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD5、下列房地產抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數額D.對在建設工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金【答案】D6、根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數法D.基于營業(yè)收入測算E.現金流量折現法【答案】BD7、根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數法D.基于營業(yè)收入測算E.現金流量折現法【答案】BD8、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產B.已滅失的房地產C.有租約限制的房地產D.整體資產中的房地產E.手續(xù)不全的房地產【答案】AC9、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。A.說明估價報告的合法性、真實性B.說明估價的獨立、客觀、公正性C.規(guī)避估價風險D.保護估價報告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD10、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于()。A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)【答案】ACD11、對房地產的現狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】BC12、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運營收益D.稅前現金流量E.稅后現金流量【答案】ABC13、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產。A.區(qū)位B.用途C.權利性質D.總價E.外觀【答案】ABC14、關于假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。A.各項收入、支出均為價值時點房地產市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉讓前提”’C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數相匹配【答案】BC15、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產B.已滅失的房地產C.有租約限制的房地產D.整體資產中的房地產E.手續(xù)不全的房地產【答案】AC16、下面()引起的房地產價格上升是房地產的保值，不是真正的房地產自然增值。A.更新或添加設施、設備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理B.政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等C.經濟發(fā)展和人口增長帶動房地產需求增加D.將農用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹【答案】A17、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內容包括（）。A.土地補償費和安置補助費B.地上附著物和青苗的補償費C.征地管理費D.安排被征地農民的社會保障費E.場地平整費【答案】ABD18、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的（）。A.容積率B.土地用途C.土地開發(fā)程度D.評估單位E.土地使用權性質【答案】ABC19、一宗房地產的權益包括（）。A.額外的利益或好處B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況C.擁有的房地產權利D.該房地產所在地區(qū)的聲譽E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況【答案】ABC20、保存的估價資料應全面、完整，一般包括（）。A.估價報告B.估價委托書C.估價中的不同意見記錄D.外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見E.內部專業(yè)幫助和專業(yè)意見【答案】ABCD21、我國《物權法》規(guī)定，下列不得抵押的財產有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的財產D.被依法監(jiān)管的財產E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產【答案】ABCD22、下列房地產權利中，屬于物權的有（）。A.所有權B.建設用地使用權C.地役權D.抵押權E.租賃權【答案】ABCD23、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E.正常使用的磨損【答案】CD24、2006年1月13日，（）聯合出臺了《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。A.原建設部B.國土資源部C.中國人民銀行D.最高人民法院E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會【答案】AC25、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。A.市場價值B.評估價值C.投資價值D.抵押價值E.現狀價值【答案】AC26、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。A.分欄式報告B.文字式報告C.敘述式報告D.表格式報告E.分步式報告【答案】CD27、與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現出來。A.銷售費用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費用【答案】CD28、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調整的內容有（）。A.土地形狀B.土質狀況C.土地使用年限D.土地開發(fā)程度E.容積率【答案】ABD29、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.現實社會需要程度D.未來發(fā)展趨勢E固定性【答案】ACD30、下列房地產估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估B.某估價機構在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業(yè)幫助C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產估價行業(yè)組織檢查D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD31、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C32、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。A.房地產抵押估價B.房屋征收評估C.房地產司法拍賣估價D.房地產轉讓估價E.房地產投資信托基金估價【答案】BC33、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。A.應一面臨街B.土地形狀應為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應為1:1D.用途應為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設定為1.0【答案】ABD34、基本完好房的成新度可以是()。A.九成B.八成C.七成D.六成E四成【答案】CD35、在合法處分方面，應以（）等允許的處分方式為依據。A.法律B.法規(guī)C.合同D.口頭約定E.規(guī)章【答案】ABC36、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調整E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估【答案】BD37、評估承租人權益價值時，收益法估價參數確定正確的有（）。A.收益期應為租賃合同剩余租賃期B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應為合同租金減去運營費用D.凈收益應為市場租金減去運營費用E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A38、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。A.交通建設B.外部配套設施C.人口素質變化D.地區(qū)衰落E.城市建設【答案】ABD39、基本完好房的成新度可以是()。A.九成B.八成C.七成D.六成E四成【答案】CD40、關于重新購建價格的說法，正確的有（）A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當于賬面價值C.重新購建價格是客觀的重新購建價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD大題（共20題）一、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元三、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）四、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值?！敬鸢浮课濉樵u估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）六、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。七、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。八、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十一、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值?！敬鸢浮恳皇?、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十三、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；一十四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該