房地產估價師之估價原理與方法能力提升B卷提分附答案

房地產估價師之估價原理與方法能力提升B卷提分附答案

單選題（共100題）1、下列關于房地產價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的D.影響房地產價格的因素都與時間有關【答案】D2、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法【答案】C3、女子筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A4、在同一房地產市場中，效用相近的房地產的價格應當（）。A.完全相同B.差距較大C.沒有可比性D.相近【答案】D5、癆病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于A.緩則治本B.急則治標C.標本兼治D.未病先防【答案】A6、“分主一身左右之陰陽”的經脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C7、征收耕地的安置補助費，按照（）計算。A.農業(yè)人口B.需要安置的農業(yè)人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供養(yǎng)的人口【答案】B8、下列購買某宗房地產付款方式中，對買方而言最經濟的是（假定年折現率是6%）（）。A.現在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現在首付30%，余款在未來3年內分年等額支付D.現在首付50%，余款在未來10年內分年等額支付【答案】D9、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣。”A.憂B.思C.悲D.恐【答案】C10、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D11、買方購買與其原有土地相鄰的土地時，其購買價格一般會（）這塊土地單獨存在時的價格。A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】D12、建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數，它們之間的關系為（）。A.有效經過年數等于實際經過年數B.有效經過年數短于實際經過年數C.有效經過年數長于實際經過年數D.有效經過年數可能短于或長于實際經過年數【答案】D13、經濟全球化的實質決定了它的發(fā)展必然A.有利于所有國家B.有利于發(fā)達資本主義國家C.有利于發(fā)展中國家D.有利于社會主義國家【答案】B14、用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（）。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經濟距離【答案】A15、()對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設施【答案】A16、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農產品的產量B.市場上每單位農產品的價格C.生產每單位農產品的成本D.向市場運輸每單位農產品的成本【答案】A17、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產的各項權利B.受到其他房地產權利限制的房地產權利C.受到其他各種限制的房地產權利D.房地產的額外利益收益【答案】C18、為了防范房地產信貸風險，要求評估的房地產抵押價值為()。A.公開市場價值B.謹慎價值C.快速變現值D.投資價值【答案】B19、商品經濟是A.以自給自足為特征的經濟形式B.為他人而生產的經濟形式C.直接以交換為目的的經濟形式D.存在于一切社會的經濟形式【答案】C20、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。A.擁有的房地產權利B.受房地產權利以外因素限制的情況C.受其他房地產權利限制的情況D.額外的收益或好處【答案】B21、“……陽氣衰竭于上，面焦，發(fā)鬢頒白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七【答案】B22、采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式y(tǒng)＝a＋bX中的常數a、b的因素應是（）。A.房地產的歷史價格資料B.房地產的現時價格資料C.房地產的未來價格資料D.房地產的歷史、現時和未來價格資料的總和【答案】A23、按房地產的()來分，房地產可分為居住房地產、商業(yè)房地產、工業(yè)房地產及特殊房地產等。A.收益性B.用途C.市場性D.地段【答案】B24、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況調整系數為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】B25、某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C26、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。A.出讓土地使用權上的房地產抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權上的房屋征收作補償D.房屋火災保險【答案】D27、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產B.估價對象房地產C.標準房地產D.類似房地產【答案】C28、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B29、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償。建筑物經濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B30、下列不屬于估價委托人的義務的是（）。A.根據自己的需要提出估價結果B.向估價機構如實提供其知悉的估價所需的資料C.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責【答案】A31、實際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。A.過去數據簡單算術平均法B.過去數據加權算術平均法C.未來數據簡單算術平均法D.未來數據資本化公式法【答案】D32、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平方米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D33、某宗房地產2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】B34、當居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產的需求會增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】B35、如果一組數字中含有異常的或極端的數值，采用平均數就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用（）較合適。A.平均數B.中位數C.眾數D.最高或最低值法【答案】B36、氣能攝血主要與哪個臟腑有關A.脾B.胃C.腎D.肝【答案】A37、脾氣不濡，胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B38、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結的病邪是A.熱B.寒C.風D.燥【答案】D39、資本化率是（）的倒數。A.毛租金乘數B.潛在毛租金乘數C.有效毛收入乘數D.凈收益乘數【答案】D40、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。A.成交價格B.市場價格C.投資價格D.理論價格【答案】A41、某宗房地產的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設施設備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產相對于空地的減價額是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】D42、評估某住宅2014年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2014年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2014年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于（）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】D43、假設開發(fā)法是以()為理論依據的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預期原理D.未來趨勢原理【答案】C44、下列哪項不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應滋養(yǎng)肺腎B.氣虛自汗，應補氣C.新感已愈而轉治宿疾D.大出血的病人，應緊急止血【答案】D45、房地產作價入股估價應當采用（）標準。A.謹慎價值B.投資價值C.市場價值D.快速變現價值【答案】C46、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）萬元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】C47、下列不屬于土地權屬證書的是（）。A.《國有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項權利證明書》D.《房地所有權證書》【答案】D48、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為（）萬元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】B49、利率對房地產價格的影響，表述不正確的是（）。A.從房地產供給角度看，利率上升增加融資成本，導致房地產價格上升B.從房地產需求角度看，利率上升增加購房負擔，抑制需求，導致房地產價格下降C.從綜合效應上看，利率升降對于房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，房地產價格和利率負相關D.從綜合效應上看，利率升降對于房地產供給的影響大于對房地產需求的影響，房地產價格和利率負相關【答案】D50、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【答案】D51、若價值時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.快速變現價值D.投資價值【答案】C52、一套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C53、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據。A.估算價格B.測算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評定房屋的功能【答案】B54、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】C55、在運用移動平均法時，一般應按照房地產價格變化的（）進行移動平均。A.平均速度B.周期長度C.經濟壽命D.剩余經濟壽命【答案】B56、將房地產稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是（）。A.法國B.意大利C.日本D.中國香港【答案】D57、估價報告應用有效期的長短，應當根據估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年【答案】B58、每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C59、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C60、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構C.使用者D.注冊房地產估價師【答案】C61、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產的報酬率為8%，則該房地產的價格為（）萬元。A.100B.77C.63D.42【答案】A62、當新用途下的房地產價值減去改變用途的必要支出及應得利潤大于現用途下的房地產價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】C63、心開竅于舌的主要機理是A.手少陰之別系連于舌本B.心血榮于舌C.心氣通于舌D.舌為心之外候【答案】A64、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時的匯率。A.成交日期B.估價時點C.估價作業(yè)日期D.估價委托日【答案】A65、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于A.喜則氣緩B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A66、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質是A.陽亢B.陽虛C.陰虛D.痰濕【答案】B67、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D68、在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀D.樂觀【答案】B69、某倉庫房地產土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D70、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，對空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C71、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.運營費用偏大C.收益期限偏短D.報酬率偏高【答案】A72、對于成套住宅抵押估價報告、住宅房屋征收分戶估價報告，可以采用（）。A.敘述式報告B.口頭報告C.書面報告D.表格式報告【答案】D73、評估某宗房地產的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/m2，比正常價格低2%；乙可比實例的賣方實收價格為7800元/m2，交易稅費全由買方負擔，當地房地產交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%；丙可比實例的成交價格為8300元/m2，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/m2。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產的市場價格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D74、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的（）。A.謹慎原則B.替代原則C.合法原則D.最高最佳利用原則【答案】C75、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D76、城市房屋拆遷估價應當采用（）。A.客觀合理價值標準B.非公開市場價值標準C.公開市場價值標準D.政府規(guī)定的價值標準【答案】C77、對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間【答案】B78、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/m2，土地重新購置價格為4800元/m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A79、待開發(fā)的土地一般不適用（）來估價。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法【答案】C80、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比較價格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】B81、某房地產重新開發(fā)建設的建設成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產的重置價值為（）萬元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C82、城市規(guī)劃對房地產用途、建筑容積率的限制，屬于房地產權益中的()。A.房地產的各項權利B.受到其他房地產權利限制的房地產權利C.受到其他各種限制的房地產權利D.房地產的額外利益收益【答案】C83、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二經脈B.奇經八脈C.十二經別D.十五別絡【答案】C84、路線價法的臨街深度價格修正率沒有（）。A.復合深度價格修正率B.單獨深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.累計深度價格修正率【答案】A85、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經規(guī)劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調整所需的補地價為（）萬元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】C86、某宗房地產規(guī)劃用途為商業(yè)，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據（）應按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價值時點原則D.替代原則【答案】B87、下面不滿足不同估價方法之間的關系的是（）。A.相互彌補B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗證【答案】C88、按直接比較法判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數為0.98，則其依據為（）。A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%【答案】D89、某宗面積為5000m2的房地產開發(fā)用地，樓面地價為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費，則土地成本為（）萬元。A.824B.924C.844D.944【答案】A90、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】D91、某宗房地產的預計未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為()萬元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】C92、()是隨著時間的推移而減少的；A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值【答案】B93、在消費者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D94、下列對房地產建筑物權益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。A.他項權利設立情況B.維護情況和完損狀況C.出租或占用情況D.房屋所有權狀況【答案】B95、其性收引的邪氣是A.風邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B96、關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費C.通常只有客觀收益才能作為估價依據D.應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值【答案】B97、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結果均為8800元/m2，假設開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結果（多種估價方法的，采用簡單算數平均數）應確定為（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】B98、奇經八脈中，交于目內眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運動的是A.沖脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C99、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（）。A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B.國家調整了房地產的稅費政策C.國際與國內均出現了通貨膨脹D.對可比實例進行了裝修改造【答案】D100、某估價機構于2003年6月10日20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15進行復估，則復估的估價時點為()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日【答案】A多選題（共40題）1、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.現實社會需要程度D.未來發(fā)展趨勢E固定性【答案】ACD2、下列存在互補關系的有（）。A.經濟適用房與普通商品住宅之間B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費C.賓館與寫字樓之間D.住宅與其配套的商業(yè)房地產之間E.住宅與其配套的娛樂房地產之間【答案】BD3、估價中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E最佳集約度【答案】AC4、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。A.區(qū)位B.用途C.檔次D.周圍環(huán)境E.建筑規(guī)?！敬鸢浮緽C5、按開發(fā)程來對房地產進行劃分，可以分為（）。A.自有房地產B.生地C.毛地D.熟地E.現房【答案】BCD6、成本法中房地產價格構成中的銷售稅費包括（）。A.增值稅B.印花稅C.教育費附加D.城市維護建設稅E.土地增值稅.企業(yè)所得稅【答案】ABCD7、房地產估價原則可分為三個層次，即()。A.基本原則B.客觀原則C.特殊性原則D.普適性原則E適宜性原則【答案】ACD8、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內容包括（）。A.土地補償費和安置補助費B.地上附著物和青苗的補償費C.征地管理費D.安排被征地農民的社會保障費E.場地平整費【答案】ABD9、按經營使用方式劃分，房地產的類型主要有（）。A.現房B.出售C.出租D.自用E.自營【答案】BCD10、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。A.估價委托人B.估價師C.價值類型D.估價對象E.估價結果【答案】CD11、下列房地產中，難以采用比較法估價的有（）。A.房地產開發(fā)用地B.學校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC12、下列關于房地產估價本質的說法中，正確的有（）。A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價C.房地產估價是為委托人提供價格保證D.房地產估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內E.房地產估價是一門科學也是一門藝術【答案】AD13、一般人通常對土地最直觀的認識是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面【答案】C14、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消D.人們預期該項房地產價格未來會上漲E.城市居民出現向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD15、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。A.待開發(fā)房地產的價值B.待開發(fā)房地產取得的稅費C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費用E.銷售稅金【答案】ABCD16、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.對估價委托人提供的所有資料未進行核實，在估價假設中設定為這些資料均為真實合法有效的【答案】CD17、下列關于基準地價修正法的說法中，正確的有（）。A.本質上是比較法B.需要做交易情況修正C.需要做市場狀況調整D.需要做土地狀況調整E.估價結果的準確性取決于基準地價的準確性和調整系數體系的完整和合理性【答案】ACD18、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。A.應計息項目B.預售、預租和延遲銷售情況C.計息周期D.計息期E.計息方式【答案】ACD19、對房地產的現狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】ABC20、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC21、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。A.抵押貸款還本付息額B.房地產折舊額C.重置提撥款D.房地產改擴建費用E.所得稅【答案】ABD22、從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。A.建筑物價值B.房地產價值C.土地價值D.建筑面積E.樓層【答案】BCD23、引起建筑物物質折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC24、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC25、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權設立【答案】AB26、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數包括（）。A.土地成本B.建設成本C.管理費用D.銷售費用E.投資利息【答案】AB27、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業(yè)務B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD28、對某房地產轉讓價格進行評估時，經分析發(fā)現將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。A.替代原則B.謹慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價值時點原則【答案】ACD29、下列關于房地產權益的敘述中，不正確的有（）。A.權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產的權利B.房地產的區(qū)位是指房地產的空間位置C.地役權是最典型的通行權D.實物、權益、區(qū)位三者對房地產價值影響都很大E.中國土地所有權只有國家和集體所有權兩種【答案】AC30、房地產估價師應遵守的職業(yè)道德包括（）。A.為委托人爭取最大的權益B.誠實守信C.公平競爭D.勤勉盡責E.保守秘密【答案】BCD31、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱C.在建工程比現房的變現能力弱D.熟地通常比毛地的變現能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱【答案】ABC32、下列對房地產估價的必要性，說法正確的有（）。A.房地產估價是專業(yè)估價存在的基本前提B.房地產需要專業(yè)估價C.房地產可以自動的形成適當的價格D.房地產估價在估價行業(yè)中占主體E.房地產估價是一個單一的估價過程【答案】ABD33、估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用在于（）。A.體現估價師的專業(yè)勝任能力B.反映估價師的職業(yè)道德C.保護估價師和估價機構D.保護估價報告使用人E.規(guī)避估價風險【答案】CD34、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調整E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估【答案】BD35、下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。A.適當營銷B.適當的期間完成交易C.謹慎行事D.公平交易E.熟悉情況【答案】ACD36、在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有（）。A.待開發(fā)房地產的價值B.后續(xù)建設成本C.后續(xù)管理費用D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產取得稅費【答案】ABC37、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC38、下列費用中屬于運營費用的有（）。A.房地產稅、保險費、人員工資、房地產折舊額B.房地產稅、人員工資、維修費、所得稅C.保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產稅D.為承租人提供服務的費用、人員工資、保險費、維修費E.所得稅、房地產抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務的費用、房地產折舊額【答案】CD39、成本法中房地產價格構成中的銷售稅費包括（）。A.增值稅B.印花稅C.教育費附加D.城市維護建設稅E.土地增值稅.企業(yè)所得稅【答案】ABCD40、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產B.已滅失的房地產C.有租約限制的房地產D.整體資產中的房地產E.手續(xù)不齊全的房地產【答案】AC大題（共20題）一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）二、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值?！敬鸢浮咳?、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；四、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】七、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值?！敬鸢浮堪恕⒛撑f廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）九、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的