房地產估價師之開發(fā)經營與管理全真模擬B卷帶答案打印版

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單選題（共100題）1、置業(yè)投資的投資利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與（）的比率。A.總開發(fā)成本B.項目投資的資本價值C.項目總投資D.總開發(fā)價值【答案】C2、目標市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產品專業(yè)化D.市場專業(yè)化【答案】A3、下列關于會計主體，表述錯誤的是（）。A.會計主體是指會計工作為之服務的特定單位或組織B.會計主體也稱為會計實體、會計個體C.會計主體等同于法律主體D.會計主體不一定是法律主體【答案】C4、對于相同的兩個房地產投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇【答案】D5、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A6、下列不屬于房地產置業(yè)投資項目盈利能力經濟評價中靜態(tài)指標的是（）。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務內部收益率D.投資回報率【答案】C7、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B8、存量在數值上的表達式是（）。A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量【答案】B9、保和丸的藥物組成為A.白術，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子【答案】B10、一筆貸款，名義利率是10%，每兩年一計息，則其實際利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B11、下列收益性物業(yè)凈經營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經營收入=有效毛收入－經營費用B.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息C.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A12、關于還本付息的方式說法錯誤的是（）。A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息C.等額還本付息，在規(guī)定期限內分期等額攤還本金D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息【答案】C13、從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資項目的速動比率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B14、管理費是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經營活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資和()。A.前期費用B.房屋開發(fā)費C.財務費用D.辦公費【答案】D15、陰疽，治療常用A.四妙勇安湯B.陽和湯C.吳茱萸湯D.當歸四逆湯【答案】B16、關于收益性物業(yè)的說法，正確的是（）。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都包含在租金中D.在出租率達到100％時，收益性物業(yè)獲得的凈經營收入最高【答案】C17、治療甘溫除熱的代表方是A.參苓白術散B.補中益氣湯C.六君子湯D.香砂六君子湯【答案】B18、采用差額內部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進行比較，判別標準是（）A.若△IRR＞ic，則投資大的方案為優(yōu)B.若△IRR＞ic，則投資小的方案為優(yōu)C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較【答案】A19、增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目不包括（）。A.土地使用權的費用B.土地開發(fā)和新建房及配套設施的成本C.土地所有權的費用D.土地開發(fā)和新建房及配套設施的費用【答案】C20、下列選項中不可以用于土地儲備資金的是（）。A.土地出讓收入中安排的一部分資金B(yǎng).向銀行業(yè)金融機構舉借的貸款C.國有土地收益基金中安排的資金D.經財政部門批準可用于土地儲備的其他財政資金【答案】B21、當市場調查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準確、不可靠、不完整或者已經過時，這時，市場調查人員就需要時間和金錢去收集更切題和準確的（）資料。A.一手B.二手C.原始D.基礎【答案】A22、下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是（）。A.定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式B.定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法C.定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式D.定額計價方式是在發(fā)出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單【答案】D23、基本報表中，反映房地產項目開發(fā)經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃的是（）。A.投資計劃與資金籌措表B.項目投資現金流量表C.財務計劃現金流量表D.投資者各方現金流量表【答案】C24、工業(yè)建筑設計的評價指標不包括（）。A.土地利用系數B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價【答案】A25、（）是反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數量的調查結果構造。A.住房價格合理性指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者信心指數【答案】C26、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。A.服務市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場【答案】D27、從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開的變形縫是（）。A.伸縮縫B.沉降縫C.防震縫D.施工縫【答案】B28、下列不屬于在進度管理中應關注的因素的是（）。A.材料設備的供應問題B.勞動力心理素質C.設計變更D.氣象條件【答案】B29、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B30、假如市場的整體平均預期收益率為15%，一個投資項目的相關數是0.5，則其預期收益率為()，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】D31、某房地產投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業(yè)的速動比率為（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】A32、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷【答案】B33、關于資本金現金流量表的說法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計算靜態(tài)盈利指標【答案】B34、能夠反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。A.流動比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產負債率【答案】D35、對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產品市場份額進行調查，屬于（）。A.國內外市場環(huán)境調查B.技術發(fā)展調查C.市場需求容量調查D.競爭情況調查【答案】C36、下列不屬于競爭導向定價法的是（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】D37、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C38、預售面積，是指報告期內（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗收合格【答案】B39、個人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和()兩種類型。A.企業(yè)住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式【答案】C40、開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項目和部分其他用途類型的開發(fā)項目，這種業(yè)務模式下的現金流入是（）。A.銷售收入B.出租收入C.利息收入D.轉售收入【答案】A41、將短期借款視為現金流入的基本報表是（）。A.項目投資現金流量表B.資本金現金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表【答案】B42、下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購買房地產股票B.購買商鋪C.購買房地產債券D.購買住房抵押支持證券【答案】B43、動態(tài)投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資【答案】B44、政府對房地產市場進行宏觀調控的主要方式不包括()。A.調控土地供應計劃B.城市規(guī)劃指導C.控制人口D.稅收調節(jié)【答案】C45、開發(fā)商應當自工程竣工驗收合格之日起（）日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。A.14B.15C.28D.30【答案】B46、產生房地產價格泡沫的基礎是（）。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.金融機構過度放貸【答案】A47、在房地產泡沫的成因中，()是房地產泡沫產生的基礎。A.投機需求的膨脹B.金融機構的過度放貸C.土地的有限性和稀缺性D.開發(fā)商之間的博弈【答案】C48、產生房地產價格泡沫的直接誘因是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度放貸【答案】C49、下列關于物業(yè)經營中現金流的表達方式，正確的是（）。A.稅前現金流＝有效毛收入－經營費用B.稅前現金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現金流＝稅前現金流－所得稅D.稅后現金流＝稅前現金流－準備金－所得稅【答案】C50、一般來說，通貨膨脹會導致折現率()。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高【答案】D51、有三個互斥方案，不可以采用的比選方法為（）A.差額投資內部收益率B.凈現值C.內部收益率D.等額年值【答案】C52、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置【答案】D53、風險分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調查和專家打分法D.概率分析法【答案】D54、下列房地產投資項目評價指標中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是（）。A.成本利潤率B.資本金利潤率C.銷售利潤率D.財務內部收益率【答案】D55、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現值之和D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價價值時點的現值之和【答案】C56、烏梅丸在加減應用時治療心下疼熱甚者應加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、檳榔D.人參、當歸【答案】B57、房地產抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價值B.預計利潤額C.總投資額D.總成本額【答案】A58、從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段【答案】B59、某市擬建一大型展覽館，根據工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項工程B.單位工程C.分部工程D.分項工程【答案】B60、對一個計算周期為20年的房地產置業(yè)投資項目進行現金流分析時，若折現率始終為一個常數，那么該折現率（）。A.包含了對通貨膨脹的補償B.不包含對通貨膨脹的補償C.沒有實際意義D.不能直接用于財務評價【答案】B61、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置【答案】D62、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B63、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4【答案】D64、在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現實需求D.市場最低需求【答案】A65、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現金回報率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B66、為降低房地產開發(fā)貸款風險，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)，應要求其權益投資不低于開發(fā)項目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C67、房地產開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產開發(fā)企業(yè)D.產品質量監(jiān)督部門【答案】C68、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財務能力B.零售商的聲譽C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經營內容【答案】B69、房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C70、不應計入收益性物業(yè)經營費用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設施維修費C.房產稅D.物業(yè)保險稅【答案】A71、一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%【答案】C72、以下財務分析指標的說法，錯誤的是（）。A.流動比率越高，說明企業(yè)償還流動負債的能力越強B.速動比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強C.資產負債率越高，企業(yè)償還債務的能力越差D.一般來講，存貨周轉率越高，則流動性越差【答案】D73、一般而言，房地產開發(fā)項目的存貨占流動資產的大部分，其速動比率較低，不會達到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D74、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C75、房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C76、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】A77、在房地產開發(fā)項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數B.評價類指標C.時間類參數D.收益類指標【答案】D78、（）是反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數量的調查結果構造。A.住房價格合理性指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者信心指數【答案】C79、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C80、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復雜的是（）物業(yè)。A.收益性B.工業(yè)性C.居住性D.特殊性【答案】A81、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.綠地管理費C.保安費用D.能源費【答案】A82、房地產資產管理職能中，以運行管理為主的是（）。A.物業(yè)管理和設施管理B.資產管理和投資組合管理C.物業(yè)管理和資產管理D.設施管理和投資組合管理【答案】A83、一般來說，人口越多，收入越高，房地產市場需求量就()。A.越大B.越小C.堅挺D.疲軟【答案】A84、房地產開發(fā)項目的施工許可證由（）向發(fā)證機關申請領取。A.施工單位B.建設單位C.監(jiān)理單位D.設計單位【答案】B85、會計差錯的主要內容不包括（）。A.原始記錄和會計數據的計算、抄寫差錯B.對事實的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項D.對會計政策的誤用【答案】C86、反映一定時期內城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數是（）。A.商品批發(fā)價格指數B.城市居民消費指數C.城市居民消費價格指數D.商品零售價格指數【答案】D87、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的（）。A.變現風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】A88、在房地產開發(fā)項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數B.評價類指標C.時間類參數D.收益類指標【答案】D89、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】D90、下列關于財務分析指標說法中，不正確的是（）。A.一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快B.資產報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強C.銷售毛利率越大，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強D.成本費用凈利率越低，說明企業(yè)的獲利能力越強【答案】D91、相對于權益融資，債務融資的特點不包括（）。A.長期性B.可逆性C.負擔性D.流通性【答案】A92、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A93、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的()為基礎計算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業(yè)面積【答案】B94、按存量增量細分通常將房地產市場劃分為三級市場，一級市場是指()。A.土地使用權出讓市場B.土地轉讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產交易市場【答案】A95、房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于（）。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅【答案】A96、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】D97、為適應房地產市場波動，某房地產開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為（）。A.認知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.領導定價法【答案】B98、最常見的會計期間是（）。A.三個月B.六個月C.一年D.二年【答案】C99、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D100、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產風險更高B.商用房地產的收益更高C.商用房地產的價值更高D.商用房地產的增值潛力更大【答案】A多選題（共40題）1、常用的風險評價方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.篩選監(jiān)測診斷技術D.蒙特卡洛模擬法E.調查和專家打分法【答案】AD2、軟件著作權的客體是指()。A.公民、法人或其他組織B.計算機程序及算法C.計算機程序及有關文檔D.軟件著作權權利人【答案】C3、下列報表中，屬于房地產開發(fā)項目財務評價的基本報表有（）。A.資產負債表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務計劃現金流量表E.利潤表【答案】AD4、對于房地產開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權益投資比率B.建安工程費用C.租售價格D.資本化率E開發(fā)期與經營期【答案】ABCD5、我國《計算機軟件保護條例》所稱的"發(fā)表"的含義是指將軟件作品()。A.出版發(fā)行B.公之于眾C.在版權局登記D.以某種物質形式固定下來【答案】B6、影響房地產市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有()。A.自然特征B.細分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競爭性項目的區(qū)域【答案】ACD7、房屋劃分為()房屋市場。A.一級B.二級C.三級D.四級E五級【答案】AB8、價值工程中，提高價值的方法包括（）等。A.功能提高，費用不變B.功能不變，費用降低C.功能提高，費用下降D.功能提高小于費用提高E.功能下降小于費用下降【答案】ABC9、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段末期D.第三階段E第四階段【答案】CD10、下列關于房地產權益融資的說法，正確的有（）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資C.權益融資的資金供給方與房地產開發(fā)企業(yè)共同承擔投資風險D.存款性金融機構一般不參與房地產權益融資E.權益融資主要來源于個人投資者【答案】BCD11、在房地產市場自然周期進入第四階段時，下列關于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。A.供給高增長B.需求高增長C.租金增長率開始下滑D.租金增長率開始上漲E.需求低增長或負增長【答案】AC12、現代營銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調查【答案】BCD13、有關房地產投資的描述中屬于房地產特性的有（）。A.不可移動性，是房地產資產最重要的一個特性B.房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產C.房地產投資容易受到政府政策的影響D.房地產投資能夠得到稅收優(yōu)惠E.房地產投資可獲得相當高的利潤【答案】ABC14、房地產市場營銷因素調查包括的類型有()。A.競爭情況調查B.價格調查C.市場需求質量調查D.分銷渠道調查E促銷策略調查【答案】BD15、從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有（）。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.風險因素D.存款利率E.投資規(guī)?！敬鸢浮緼BC16、下列關于內部收益率的表述中，錯誤的有（）。A.內部收益率總是大于目標收益率B.內部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率C.同一項目的全投資內部收益率一定高于資本金內部收益率D.內部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率E.內部收益率越高，投資風險就越小【答案】AC17、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。A.項目投資現金流量表B.部分投資現金流量表C.資本金現金流量表D.借貸現金流量表E.投資者各方現金流量表【答案】AC18、城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。A.市政基礎建設費B.土地出讓金C.征地拆遷費D.契稅E.公建配套設施費【答案】BC19、“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構筑物拆除費用B.原有建筑物、構筑物補償費用C.場地平整費用D.通水、通電、通路的費用E.公共配套設施建設費【答案】ACD20、房地產價格迅速上升，產生的影響有（）。A.產生負外部性B.產生正外部性C.影響整體經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展D.導致潛在金融風險增加甚至引發(fā)金融危機E.導致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題【答案】ACD21、商標權保護的對象是指（12）。A.商品B.商標C.己使用商標D.注冊商標【答案】D22、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)利潤可以分為()等四個層次。A.經營利潤B.建造利潤C.實現利潤D.稅后利潤E可分配利潤【答案】ACD23、制訂租售方案的工作內容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進度安排D.廣告設計及安排E市場租售對比分析【答案】AC24、下列投資中屬于金融投資的有（）。A.股票B.保險C.彩票投資D.貨幣市場的存款E.流動資產投資【答案】ABCD25、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)【答案】A26、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.空置量B.房地產價格指數C.平均建設周期D.吸納率E.失業(yè)率【答案】BD27、關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。A.應納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項扣除－允許彌補的以前年度虧損B.所得稅應納稅額=應納稅所得額錯誤適用稅率C.企業(yè)所得稅按預售收入一定比例預先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關E.企業(yè)所得稅稅率為25%【答案】AC28、投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。A.物業(yè)增值收益B.所得稅C.還本付息額D.投資者權益增加值E.權益投資【答案】AD29、國內生產總值有三種表現形態(tài)，即（）。A.價值形態(tài)B.收入形態(tài)C.產品形態(tài)D.支出形態(tài)E.生產形態(tài)【答案】ABC30、關于房地產市場周期循環(huán)的說法，正確的有（）。A.房地產市場信息不充分是房地產市場周期循環(huán)存在的主要原因之一B.傳統(tǒng)房地產周期理論認為，房地產市場的發(fā)展呈現一種自我修正的周期性C.合理空置率可作為房地產市場自然周期中的平衡點D.在房地產市場自然周期的第二階段，市場空置率高于合理空置率E.房地產市場租金的下滑始于房地產市場自然周期的第三階段【答案】ABC31、開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.開發(fā)費用E.購買稅費【答案】ABCD32、盡管有些房地產開發(fā)商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因為物業(yè)代理具有某些優(yōu)勢，具體包括（）。A.物業(yè)代理對房地產市場當前和未來的供求關系非常熟悉B.物業(yè)代理有具備豐富的租售知識和經驗的專業(yè)人員C.物業(yè)代理信譽更高，更易銷售D.物業(yè)代理更加熟悉市場情況E.房地產開發(fā)商有特定的銷售對象【答案】ABD33、下列屬于可行性研究的依據有（）。A.國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施B.自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料C.開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等D.國家所規(guī)定的經濟參數和指標E.招標文件【答案】ABCD34、知識產權權利人是指（12）A.著作權人B.專利權人C.商標權人D.各類知識產權所有人【答案】D35、下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產價格【答案】AC36、開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.開發(fā)費用E.購買稅費【答案】ABCD37、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC38、成本計劃可分解為（）方A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC39、房地產開發(fā)項目策劃的主要工作內容有()。A.開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD40、下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的有（）。A.現金回報率B.投資回收期C.借款償還期D.資產負債率E.資本金利潤率【答案】CD大題（共20題）一、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；二、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮咳?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】四、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮课?、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱?！敬鸢浮苛?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮科?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮烤拧⒈敬喂纼r背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮恳皇?、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】一十一、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮恳皇?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十三、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n