房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬B卷附答案

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬B卷附答案

單選題（共100題）1、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的工程質量控制工作不包括（）。A.對原材料的檢驗B.對配套設施的檢驗C.確立質量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度【答案】D2、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。A.空置率取值偏大B.報酬率取值偏小C.運營費用率取值偏大D.租金增長率取值偏小【答案】B3、一般來說，（）對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A.政治法律環(huán)境B.經(jīng)濟環(huán)境C.人口環(huán)境D.社會文化環(huán)境【答案】B4、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D5、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（）競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】B6、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經(jīng)濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經(jīng)濟技術專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B7、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B8、下列關于房地產(chǎn)面積測算，表述錯誤的是（）。A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.用地面積測算以丘為單位進行D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D9、工程量清單計價中，“招標控制價”是由招標人根據(jù)有關計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發(fā)包的（）。A.成交價B.保留價C.最高限價D.最低限價【答案】C10、在進行費用估算時，管理費可按項目總投資的（）估算。A.3%～5%B.5%～8%C.2%～7%D.2%～3%【答案】A11、工程變更估價原則中，已標價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照（）的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價。A.成本加費用B.費用加利潤C.成本加利潤D.成本加負債【答案】C12、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于供給指標的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格【答案】A13、下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費D.土地補償費【答案】D14、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于供給指標的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格【答案】A15、建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜工程約占0.2%～1.0%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】C16、某市2016年商品住宅預測銷售量為12萬套，實際銷售量為9萬套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預測的該市2017年的商品住宅銷售量為（）萬套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B17、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D18、（）的關鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細分和市場細分結合起來，綜合考慮。A.判斷競爭者反應模式B.確定競爭者戰(zhàn)略C.確定競爭者目標D.識別競爭者【答案】D19、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于()的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設階段D.租售階段【答案】B20、小跨度廠房是指跨度小于或等于（）米的單層工業(yè)廠房。A.4B.8C.12D.15【答案】C21、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B22、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場B.房地產(chǎn)價格C.房地產(chǎn)空間市場D.空置率【答案】C23、關于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較【答案】A24、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C25、如果銀行存款的利率為12%，為在5年末獲得10000元，現(xiàn)在應該存入銀行()。A.5674元B.2000元C.6250元D.8929元【答案】A26、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。A.購買價格B.空置率C.運營費用D.資本化率【答案】D27、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入稱為（）。A.凈現(xiàn)金流量B.現(xiàn)金流入C.現(xiàn)金流出D.現(xiàn)金流量【答案】D28、總平面設計中影響工程造價的因素不包括（）。A.功能分區(qū)B.運輸方式選擇C.占地面積D.建筑結構【答案】D29、隨著政府土地儲備制度的建立，（）劃撥土地使用權，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】A30、下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。A.設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高【答案】D31、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C32、先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C33、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A34、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計），預測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000【答案】C35、在收益性物業(yè)管理中，資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由（）直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會【答案】C36、在可行性研究報告中，附表一般包括項目進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、（）。A.盈虧平衡分析表B.敏感性分析表C.投入產(chǎn)出分析表D.投資計劃與資金籌措表【答案】B37、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動的原因的是()。A.非理性預期B.價格機制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時間落差【答案】B38、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質押三種形式【答案】B39、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B40、隨著我國房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產(chǎn)投資領域使用的（）形式越來越得到普遍應用。A.長期投資、實物投資和直接投資B.長期投資、間接投資和實物投資C.短期投資、實物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資【答案】D41、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券不包括以下類型()。A.政府債券B.抵押貸款支持債券C.抵押貸款傳遞證券D.抵押貸款擔保債務【答案】A42、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（）競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】B43、某家庭預計今后20年內(nèi)月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是()萬元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】B44、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用【答案】C45、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入（）。A.管理費B.銷售費用C.其他費用D.前期費用【答案】B46、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。A.形象差異化戰(zhàn)略B.人員差別化戰(zhàn)略C.服務差別化戰(zhàn)略D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略【答案】C47、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A48、根據(jù)國內(nèi)生產(chǎn)總值的（）形態(tài)看，GDP是所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務價值的差額。A.價值B.收入C.產(chǎn)品D.貨幣【答案】A49、投資機會研究分為一般投資機會研究和()。A.詳細研究B.粗略研究C.特定項目的投資機會研究D.建設項目的投資機會研究【答案】C50、反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.商品批發(fā)價格指數(shù)B.城市居民消費指數(shù)C.城市居民消費價格指數(shù)D.商品零售價格指數(shù)【答案】D51、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差【答案】D52、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為()。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風險報酬【答案】D53、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內(nèi)容的是（）。A.提出投資設想B.項目可行性研究C.細化投資設想D.尋找和篩選投資機會【答案】B54、實物投資可分為（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.直接投資和間接投資D.短期投資和長期投資【答案】A55、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B56、某筆貸款的季利率為2%，每季度計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是（）。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%【答案】A57、對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額進行調查，屬于（）。A.國內(nèi)外市場環(huán)境調查B.技術發(fā)展調查C.市場需求容量調查D.競爭情況調查【答案】C58、下列選項中，反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭總支出C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.城市居民消費價格指數(shù)【答案】D59、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的是（）。A.空置率B.竣工房屋價值C.房屋施工面積D.吸納率【答案】D60、新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)具有的不利條件有()。A.增加安置補償費開支B.獲得土地非常困難C.規(guī)劃設計條件苛刻D.市政配套設施缺乏【答案】D61、開發(fā)商若委托物業(yè)代理進行物業(yè)銷售，則開發(fā)商要支付相當于售價()的傭金。A.1%～3%B.0.5%～0.9%C.3.5%D.4%【答案】A62、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】A63、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。A.越小B.越大C.無法判斷D.不存在關系【答案】B64、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量控制包括決策階段、設計階段和施工階段的質量控制，其中不屬于施工階段質量控制內(nèi)容的是（）。A.對工程采用的配套設備進行檢驗B.確立有關質量文件的檔案制度C.對原材料的檢驗D.控制工程變更【答案】D65、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于供給指標的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格【答案】A66、產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本包括生產(chǎn)成本和()兩部分。A.廣告費B.銷售費用C.促銷費用D.不可預見費用【答案】B67、當房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建設建筑面積數(shù)量的參數(shù)是（）。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高【答案】B68、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉移C.適于進行長期投資D.最高最佳使用性【答案】A69、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是（）。A.同質偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細分市場【答案】A70、根據(jù)會計法的規(guī)定，我國會計年度和財政年度一致，按公歷年度計算，每年的起止日期為（）止。A.上年的6月1日起至5月31日B.上年的8月1日起至7月31日C.每年的1月1日起至12月31日D.每年的6月1日起至下年的5月31日【答案】C71、存量在數(shù)值上的表達式是（）。A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量【答案】B72、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設工程規(guī)劃許可證》C.《建設用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設用地使用權出讓成交確認書》【答案】C73、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C74、一般來說，標準差系數(shù)越小，項目的相對風險（）。A.越小B.越大C.越難控制D.越難估算【答案】A75、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的點式兩居室住房，如對此問題進行調查，則屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B76、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月500元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】B77、開發(fā)項目房地產(chǎn)市場分析應該注意方面不包括()。A.需求分析B.供給分析C.競爭分析D.建造商分析【答案】D78、下列不屬于房地產(chǎn)商用物業(yè)市場的是（）。A.寫字樓市場B.零售商場或店鋪C.休閑旅游設施市場D.倉儲用房市場【答案】D79、陰疽，治療常用A.四妙勇安湯B.陽和湯C.吳茱萸湯D.當歸四逆湯【答案】B80、某市去年住宅的實際銷售量為600萬平方米，預測銷售量為500萬平方米，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預測的今年的住宅銷售量是（）萬平方米。A.450B.475C.520D.580【答案】D81、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析以及（）等內(nèi)容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場分析D.市場趨勢分析【答案】D82、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D83、下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是（）。A.定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式B.定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法C.定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式D.定額計價方式是在發(fā)出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單【答案】D84、如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A85、根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（）。A.目標定價法B.成本加成定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】A86、“三項預測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法【答案】B87、關于債務融資，下列說法不正確的是()。A.信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸C.企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年D.利用信貸資金經(jīng)營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”【答案】B88、對于同一個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb′）的關系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′【答案】D89、消費者購買行為要受()、知覺、學習和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動機C.文化D.社會【答案】B90、在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D91、房地產(chǎn)市場的（）特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。A.移動B.異質C.壟斷競爭D.買賣【答案】C92、財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.凈現(xiàn)金流量B.累計凈現(xiàn)值C.凈收益D.內(nèi)部收益【答案】A93、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B94、房地產(chǎn)投資決策中常見的期權問題不包括（）。A.等待投資型期權B.放棄型期權C.機會型期權D.成長型期權【答案】C95、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.綠地管理費C.保安費用D.能源費【答案】A96、下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是()。A.房屋出售B.房地產(chǎn)抵押C.土地使用權轉讓D.土地使用權出讓【答案】D97、單利計息與復利計息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率【答案】C98、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的方法不包括()。A.產(chǎn)權登記B.規(guī)范交易行為C.建立房地產(chǎn)價格評估制度D.城市規(guī)劃指導【答案】D99、某單位以現(xiàn)時的樓價15%的預付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設過程中的樓宇，若1年后竣工交付使用時樓價上漲了12%，則其預付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】D100、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B多選題（共40題）1、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD2、城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。A.市政基礎建設費B.土地出讓金C.征地拆遷費D.契稅E.公建配套設施費【答案】BC3、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于購買者導向定價的有（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.領導定價法D.認知價值定價法E.目標定價法【答案】BD4、機器字長為8位，定點整數(shù)x的補碼用十六進制表示為B6H，則其反碼用十六進制表示為()。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】D5、投資的作用主要包括（）。A.投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關C.投資可以促進人民生活水平提高D.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD6、房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本報表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財務計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.資產(chǎn)負債表E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD7、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有()。A.導致房地產(chǎn)實際價值下降B.導致房地產(chǎn)實際價值上升C.加大投資者債務負擔D.抑制房地產(chǎn)市場需求E增加房地產(chǎn)市場需求【答案】ACD8、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD9、下列表述中，關于企業(yè)在會計確認、計量和報告過程中貫徹及時性的做法正確的有（）。A.及時收集會計信息B.在經(jīng)濟交易或者事項發(fā)生后，及時收集整理各種原始單據(jù)或者憑證C.按照會計準則的規(guī)定，及時對經(jīng)濟交易或者事項進行確認或者計量，并編制出財務報告D.企業(yè)提供清晰明了的會計信息，便于投資者等財務報告使用者理解和使用E.按照國家規(guī)定的有關時限，及時地將編制的財務報告?zhèn)鬟f給財務報告使用者，便于其及時使用和決策【答案】ABC10、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權益投資比率B.建安工程費用C.租售價格D.資本化率E開發(fā)期與經(jīng)營期【答案】ABCD11、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內(nèi)容有（）。A.地理環(huán)境B.經(jīng)濟政策C.項目投資估算D.市場情況E.市場需求與供給情況【答案】ABD12、依法受到保護的計算機軟件作品必須符合下述條件()。A.A、B.和C.B.可被感知C邏輯合理D.獨立創(chuàng)作【答案】A13、效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟比選方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.費用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費用年值比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法【答案】BD14、投資的特性有（）。A.投資是一種經(jīng)濟行為B.投資有穩(wěn)定長期的收益性C.投資具有時間性D.投資目的在于取得收益E.投資具有風險性【答案】ACD15、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有（）。A.賺取開發(fā)利潤B.滿足自身生活居住的需要C.將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者以獲取出租收入D.滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要E.參與房地產(chǎn)間接投資【答案】BCD16、下列參數(shù)屬于融資相關參數(shù)的有（）。A.基準收益率B.資本金投資比例C.貸款利率D.空置率E.出租率【答案】BC17、政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有（）。A.制定市場規(guī)則B.進行市場監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房價格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB18、軟件著作權的客體是指()。A.公民、法人或其他組織B.計算機程序及算法C.計算機程序及有關文檔D.軟件著作權權利人【答案】C19、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少。A.土地成本B.建造成本C.資金籌措D.市場營銷E.施工周期【答案】B20、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)建設項目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開發(fā)項目的選址、定點審批B.核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證C.設計方案審批D.核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD21、細分市場評價主要涉及（）等方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標和資源E.細分市場結構的吸引力【答案】BD22、房屋施工面積包括（）幾項。A.報告期新開工的面積B.上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC23、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，建設單位移交給城市檔案館的技術資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料【答案】ABC24、相對于債務融資，權益融資的特點有（）。A.需到期償還B.無需還本付息C.稅收負擔輕D.共擔投資風險E.共享投資利潤【答案】BD25、房地產(chǎn)項目敏感性分析的主要步驟包括（）。A.確定用于敏感性分析的財務評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值D.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析E.分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率【答案】ABCD26、開發(fā)商的定價方法有（）。A.成本導向定價法B.目標導向定價法C.競爭導向定價法D.購買者導向定價法E.市場導向定價法【答案】ACD27、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD28、開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.開發(fā)費用E.購買稅費【答案】ABCD29、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E.軟弱型競爭者【答案】ABCD30、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括（）。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.準備金D.運營費用E.抵押貸款還本付息【答案】ABD31、某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標出讓方式取得了一宗毛地的使用權進行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。A.配電房B.商業(yè)房地產(chǎn)C.水塔D.住宅【答案】ABD32、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABC33、若按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，就會形成不同偏好的細分市場，這時會出現(xiàn)三種不同模式，即()。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同質偏好E不同質偏好【答案】ABD34、美國甲公司生產(chǎn)的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據(jù)中國商標法，()商標權。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A35、在房地產(chǎn)市場調查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調查法E實驗法【答案】BCD36、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD37、按投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC38、設計方案評價原則主要有（）。A.經(jīng)濟合理性與技術先進性相結合的原則B.充分考慮近期效益的原則C.充分考慮遠期效益的原則D.近期與遠期效益相結合的原則E.考慮項目全壽命費用的原則【答案】AD39、隨著市場細分化理論在企業(yè)營銷中的普遍應用，消費者市場細分標準可歸納為（）。A.消費習慣因素B.人口因素C.消費行為因素D.消費心理E.經(jīng)濟因素【答案】BCD40、下列關于變形縫的做法，表述正確的是（）。A.伸縮縫要從基礎頂面開始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開B.屋頂部分也需另做伸縮縫C.伸縮縫只設在墻、樓地面、屋頂上，基礎不設縫D.沉降縫則從屋頂?shù)交A，全部構件部位均需設縫分開E.防震縫與沉降縫結合設置時，基礎不應分開【答案】ACD大題（共20題）一、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；二、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮咳?、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮克?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】五、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮苛?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮烤?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十二、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】一十三、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房